房地产投资资金融通(共109页).ppt

1、 1. 房地产投资资金融通的必要性；2. 房地产开发投资资金融通渠道；3. 房地产置业投资资金融通渠道；4. 房地产投资资金融通决策。 一、房地产投资资金融通的概念一、房地产投资资金融通的概念 1. 含义含义房地产投资者为保持流动性、规避风险或追求更大利益的需要，在房地产金融市场运用相关金融工具获得资金支持，以保障房地产投资的顺利进行的行为或过程。2. 房地产投资资金循环及其特点房地产投资资金循环及其特点特点特点：资金占用数量大、时间长，周转速度慢；资金运动受区域范围资金占用数量大、时间长，周转速度慢；资金运动受区域范围的影响。资金的筹集和利用成为投资成功与否的关键因素之一。的影响。资金的筹集

2、和利用成为投资成功与否的关键因素之一。土地购置土地购置支付工程款等支付工程款等土地开发土地开发转入开发转入开发房屋建成房屋建成预售预售/租租储备资金货币资金生产资金货币资金成品资金售租售租货币资金售租售租 3. 房地产投资资金融通的必要性房地产投资资金融通的必要性（1）资金需要量巨大与企业自有资金有限的矛盾资金投入集中、巨大且占用时间较长、周转速度较慢；资金投入集中、巨大且占用时间较长、周转速度较慢；追求项目规模效应而超出了开发商自有资金；追求项目规模效应而超出了开发商自有资金；规避风险而投资多项目的需要，超出了开发商自有资金。规避风险而投资多项目的需要，超出了开发商自有资金。（2）购置所需资

3、金量大与当前支付能力有限的矛盾当时资金实力不够；当时资金实力不够；保持对资金的主动性；保持对资金的主动性；资金压力在时间上摊薄；资金压力在时间上摊薄；货币价值的变化；货币价值的变化；提前实现房屋购买行为。提前实现房屋购买行为。特点特点：融资规模大、偿还期较长、资金缺乏流动性、高风险高收益。融资规模大、偿还期较长、资金缺乏流动性、高风险高收益。房地产价值的提高，投资者从自有资金到贷款、股票或债券，而房地产也成为资金提供机构的资产。私人市场公众市场权益融资个人个人房地产上市公司房地产上市公司企业企业权益型权益型REIT退休基金退休基金债务融资商业银行商业银行企业债券企业债券保险公司保险公司抵押贷款

4、支持证券抵押贷款支持证券退休基金退休基金抵押型抵押型REIT依据类型融资融资主体主体企业融资企业融资企业实力与资信，考虑但不限于项目企业实力与资信，考虑但不限于项目项目融资项目融资项目本身收益及资产项目本身收益及资产资金资金来源来源自有资金自有资金初始资本及其积累等权益性资本初始资本及其积累等权益性资本借入资金借入资金通过货币市场或资本市场筹集通过货币市场或资本市场筹集融资融资渠道渠道直接融资直接融资以商业信用、股票或债券等形式筹集以商业信用、股票或债券等形式筹集间接融资间接融资通过金融机构筹集通过金融机构筹集权益权益性质性质权益融资权益融资通过吸收直接投资、股票、联营等方式与自有通过吸收直接

5、投资、股票、联营等方式与自有资金形成权益资本资金形成权益资本债务融资债务融资以举债方式筹集以举债方式筹集融资融资方式方式自有资金、银行贷款、发行股票和债券（含证券化的产自有资金、银行贷款、发行股票和债券（含证券化的产品）、预收定金、引用外资等品）、预收定金、引用外资等其他其他短期、中期与长期；本币与外币；政策性与商业性；等等短期、中期与长期；本币与外币；政策性与商业性；等等4. 我国房地产投资资金融通方式我国房地产投资资金融通方式自我积累注册资本金和未分配利润外源融资直接或间接融资其他含财政拨款、贴息贷款、纳入预算并安排的贷款等二、房地产开发投资资金融通二、房地产开发投资资金融通贷款便捷、成本

6、较低，但期限较短，使用常受到限制。贷款便捷、成本较低，但期限较短，使用常受到限制。贷款者对房地产开发企业发放的用于城市综合开发的生产性流动资金贷款，主要用于补充公司日常经营运作而产生的资金缺口，并不针对具体项目或工程，其特点是贷款期限短、周转性强、融资成本低，使用最频繁。也称短期透支贷款。贷款条件：借款人、项目；贷款用途：城市综合开发、商品房开发以及旧城改造等项目所需城市综合开发、商品房开发以及旧城改造等项目所需的生产性流动资金，不得挪用于开发企业自身固定资金投资或作为的生产性流动资金，不得挪用于开发企业自身固定资金投资或作为开发项目投资性贷款；开发项目投资性贷款；贷款方式、期限及利率：一般不

7、超过2年。金融机构向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。包括住房开发贷款、商业用房开发贷款、土地开发贷款以及房地产企业流动资金贷款。除一般贷款条件外，还包括：除一般贷款条件外，还包括：企业满足的条件：营业执照，银行开立账户保持正常业务往来，企业满足的条件：营业执照，银行开立账户保持正常业务往来，企业的性质、股东构成、资质信用等级等；企业的性质、股东构成、资质信用等级等；项目满足的条件：土地使用权，项目相关合法证件（项目满足的条件：土地使用权，项目相关合法证件（“四证四证”）及市场前景，预算合理且自有资金达到项目预算总额的及市场前景，预算合理且自有资金达到项目预算

8、总额的35%）；）；开发商对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行。开发商对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行。贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款，其中包括经济适用住房以及对住宅部分投资占总投资比例超过50%的综合性房地产项目。贷款条件：借款人、项目；贷款期限及利率：一般不超过3年。贷款人向借款人发放的用于宾馆（酒店）、写字楼、大型购物中心及其配套设施等商用项目建设的贷款，其中包括对非住宅部分投资占总投资比例超过50%（含）的综合性房地产项目。贷款条件：借款人、项目。贷款期限及利率：出租、自营项目最长不超过15年，出售、转让项目最长不超过8年。商业银行向

9、房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。其中，土地储备贷款是其中的一种特殊类型。借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为抵押，向贷款人（抵押权人/受押人）申请长期贷款，并承诺在约定的期限内以一定的形式偿付贷款本息。当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产处置，从中获得补偿。借款金额：一般最高不超过抵押物现行作价的一般最高不超过抵押物现行作价的70% ；贷款期限：短期建设贷款以建设周期为限，短期建设贷款以建设周期为限，35年；长期经营贷款年；长期经营贷款1530年；年；利息：实行按季结息的办法，收取方法是由贷款人按季直接从借款人实行按季结息的办法，收取方法是由贷款

10、人按季直接从借款人的存款账户中收取。的存款账户中收取。以租约（总租金额）作为抵押，获得较长时期一定比例的贷款。租金是唯一还款来源。2005年开办此项业务。2. 土地储备贷款土地储备贷款向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款，用于支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费等。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构（储备中心或受托进行储备开发的企业）。条件：要求借款人资本金充足、管理规范，土地的整体情况（要求借款人资本金充足、管理规范，土地的整体情况（性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、规划用途与预计开性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、规划用途

11、与预计开发计划等），土地价值；发计划等），土地价值；借款金额：最高不超过抵押物现行作价的最高不超过抵押物现行作价的60% 。3. 在建工程抵押贷款在建工程抵押贷款抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。一般是在取得了预售许可证后，土地使用权抵押贷款转化而成，并在房屋出售后注销在建工程抵押，便于购房合同的执行。特点：有利于开发商解决在建工程续建资金需求；在银行的监特点：有利于开发商解决在建工程续建资金需求；在银行的监控下，可以促进开发商提高经营管理水平，降低风险。控下，可以促进开发商提

12、高经营管理水平，降低风险。工程已完部分与土地使用权同时抵押，核实已完部分工程数工程已完部分与土地使用权同时抵押，核实已完部分工程数量，并由工程监理机构和工程质量监督部门确认工程质量；量，并由工程监理机构和工程质量监督部门确认工程质量；土地使用权必须是有偿取得，已领取土地使用权必须是有偿取得，已领取国有土地使用权国有土地使用权 ； 工程未完部分应有开发商与施工单位签订生效的工程承包工程未完部分应有开发商与施工单位签订生效的工程承包合同（房屋期权），预算造价重新审核，以确定其抵押价值合同（房屋期权），预算造价重新审核，以确定其抵押价值和贷款价值比率，并按各个部位形象进度确定分阶段抵押价和贷款价值比

13、率，并按各个部位形象进度确定分阶段抵押价值值 ； 抵押期内可在银行的许可和监管下预售，销售收入由银行抵押期内可在银行的许可和监管下预售，销售收入由银行代收、监管，专户存储。代收、监管，专户存储。4. 房地产企业上市融资房地产企业上市融资股份制房地产企业在投资开发项目时，通过IPO、增发股票等方式筹集资金，购买股票的个人或企业由此获得对房地产股份公司的部分所有权，并有权按持股份额分得公司的经营收益。连续三年盈利；连续三年盈利；净资产收益率每年不得低于净资产收益率每年不得低于10%；累计对外投资额不超过净资产的累计对外投资额不超过净资产的50%；总资产负债率低于总资产负债率低于70%；所有者权益至

14、少所有者权益至少5000万元。万元。类别：IPO，增发，配股优点缺点资金使用上较少限制资金使用上较少限制永久资本永久资本可获得溢价资金可获得溢价资金促使企业改进管理水平促使企业改进管理水平提升公司信誉和品牌提升公司信誉和品牌条件苛刻，审核严格条件苛刻，审核严格IPO辅导期较长辅导期较长融资成本较高融资成本较高稀释原投资者对企业的控制权稀释原投资者对企业的控制权优点缺点与难点香香港港上上市市 可进入国际资本市场，解决企可进入国际资本市场，解决企业发展的资本瓶颈，转变身份业发展的资本瓶颈，转变身份地产类的行业概念不会成为上地产类的行业概念不会成为上市障碍市障碍对内地地产类公司估值水平较低，对内地地

15、产类公司估值水平较低，融资额度被降低，成本提高融资额度被降低，成本提高上市审查严格、监管力度均比国上市审查严格、监管力度均比国内市场高内市场高境境内内上上市市 市盈率估值水平仍较海外市场市盈率估值水平仍较海外市场高，融资成本低高，融资成本低市场较以前规范市场较以前规范A股市场对房地产企业融资需股市场对房地产企业融资需求态度日益理性求态度日益理性 形势难以判断形势难以判断审批严审批严5. 发行房地产债券发行房地产债券房地产公司在筹集房地产资金时按照合法手续向社会发行的一种书面权利凭证，承诺按照约定利率和日期支付利息，并在特定的日期偿还本金。债券购买者与发行者之间是一种债权债务关系，债券发行人即为

16、债务人，债券持有人即为债权人。净资产额的限额：净资产额的限额：股份有限公司不低于股份有限公司不低于3000万元，有限责任万元，有限责任公司不低于公司不低于6000万元；万元；累计债券总额不超过公司净资产的累计债券总额不超过公司净资产的40%，累计债券总额指公，累计债券总额指公司成立历来发行的所有债券的尚未偿还部分，发债额度不能司成立历来发行的所有债券的尚未偿还部分，发债额度不能超过整个项目所需资金的超过整个项目所需资金的20；最近最近3年平均可分配利润足以支付年平均可分配利润足以支付1年的利息；年的利息；筹集的资金投资方向符合国家产业政策；筹集的资金投资方向符合国家产业政策；债券利率不得超过国

17、务院规定的利率水平；债券利率不得超过国务院规定的利率水平；国家规定的其他条件。国家规定的其他条件。房地产债券类别：一般付息、附息和贴现；一般付息、附息和贴现；公募、私募公募、私募相对于其他融资渠道的优势高效灵活；高效灵活；筹集资金多，票面利率相对贷款要低；筹集资金多，票面利率相对贷款要低；使用时间长使用时间长无中途停贷或回收风险；无中途停贷或回收风险；使用相对较为自由；使用相对较为自由；公司债公开、透明，有评级机制和监督机制；公司债公开、透明，有评级机制和监督机制；发债公司会转向稳健经营发债公司会转向稳健经营易于被接受。易于被接受。类别：政府债券（有些地方试办发行住宅债券）、政府债券（有些地方

18、试办发行住宅债券）、金融债券、公司债券金融债券、公司债券房地产债券相对于其他债券的优势发行总额大；期限长；可与购房相结合；较安全。房地产开发经营所需资金的时点、数量、期限与债券房地产开发经营所需资金的时点、数量、期限与债券之间具有高度的相似性。之间具有高度的相似性。6. 房地产信托房地产信托信托公司通过资金信托方式集中两个或以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，以不动产或其经营企业为运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。此处的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。对土地的整体情况进行调查分析；对

19、拟开发、建造的房地产项目进行可行性分析；对房地产信托资金使用企业或房地产项目实际管理人的基本背景、资信状况、内控制度与流程、既往管理与开发经验进行评价分析；了解房地产信托资金的受托方、保管方和该信托资金的使用方是否存在关联关系，房地产项目与信托资金使用方是否存在关联关系；通过律师事务所出具法律意见书，了解信托资金使用方的有关情况。有国家认可的执业资格；注册资本不少于1000万元人民币；具有完善的法人治理结构；具备足够的人力、组织及技术资源，其中至少有2人在房地产投资管理方面具备5年以上可追溯的记录；中国银监会要求的其他条件。（一）用于土地收购及土地前期开发、整理；（二）投资于不动产经营企业进行

20、商业楼房及住房开发、建造；（三）用于购买土地商业楼房或住宅并予以出租；（四）以住房抵押贷款方式运用；（五）信托文件约定以不动产为标的的其他运用方式。信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）第一章第五条。房地产项目受益人受益人信托纯收益信托纯收益受托人投资或投资或经营管理经营管理委托人发行信托计划；房地产所有权的名义转让；资金发行信托计划；房地产所有权的名义转让；资金所有权的名义转让。所有权的名义转让。与信托公司合作的主要模式：股权转让、信托贷款、过桥融资、资产收购等优点缺点全程业务融资服务全程业务融资服务融资较为便利和快速，可作为融资较为便利和快速，可作为银行贷款的过渡银行贷款的过

21、渡综合财务成本低综合财务成本低灵活性：依据企业和项目需要灵活性：依据企业和项目需要设计个性化信托产品设计个性化信托产品为未来证券化奠定基础为未来证券化奠定基础融资规模小、期限短融资规模小、期限短融资门槛高融资门槛高信托计划不能上市，流动性差信托计划不能上市，流动性差开发商的兑付危机会引发信托开发商的兑付危机会引发信托公司的信誉危机公司的信誉危机对信托公司的要求高对信托公司的要求高7. 房地产产业投资基金房地产产业投资基金通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司，由出资人自任或另行委托基金管理人管理和运用基金资产，委托基金托管人托管基金资产，主要投资于房地产类证券、房地产投资信托和非上市房地产投

22、资开发企业等，收益按出资股份共享，风险由投资者共担。受资企业或项目基金管理人投资投资投资者退出退出回报回报增值管理增值管理融资融资投资者8. 其他融资方式其他融资方式预收定金或预收定金或购房款购房款通过预售筹集资金，且转移部分风险，但需满足通过预售筹集资金，且转移部分风险，但需满足预售条件预售条件银团贷款银团贷款组织银团向大型项目联合发放贷款组织银团向大型项目联合发放贷款合作开发合作开发集团式开发，发挥各自优势，分散和转移资金压集团式开发，发挥各自优势，分散和转移资金压力力承包商承包商垫资垫资分散风险，融资成本（对延期支付的工程款项支分散风险，融资成本（对延期支付的工程款项支付利息）较低付利息

23、）较低委托贷款委托贷款大型团体内部、银行、各类企事业单位自有资金大型团体内部、银行、各类企事业单位自有资金或其他形式的贷款或其他形式的贷款短期融资券、典当、高利贷、并购贷款、项目融资、受限股短期融资券、典当、高利贷、并购贷款、项目融资、受限股权融资、资产证券化、境外资金、境外融资等权融资、资产证券化、境外资金、境外融资等建设贷款建设贷款持有经营购房者项目资产开发商长期融资短期融资证券化机构/个人投资者证券证券自有资金合作开发公司上市单位：单位：年份1999200020012002200320042005预算内资金0.210.110.180.120.090.070.06银行贷款23.1823.0

24、921.9922.7723.7818.418.11债券0.210.0600.02000.03利用外资5.352.811.761.611.291.331.19自筹资金28.0426.9128.3828.0928.5730.3333.24其他资金来源43.0247.0147.6947.3846.2749.8747.38三、房地产置业投资资金融通三、房地产置业投资资金融通1. 商业性住房抵押贷款商业性住房抵押贷款购房抵押贷款，即香港称谓的按揭，是指购房者将其与房地产商签订的住房买卖合同项下的所有权益抵押给金融机构（商业银行），或将其向房地产商购买的住房抵押给商业银行，银行将一定数额的款项长期贷给购房

25、者并以购房者的名义交付给房地产商所有，购房者则支付购房首期款并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产拍卖以获得补偿。购房抵押贷款可分为单位或机构购房抵押贷款和个人住房抵押贷款（住房消费信贷），其中以后者为主。目前我国两种典型购房抵押贷款形式是个人住房商业性贷款和个人住房公积金贷款。类型含义备注固定利率购房抵押贷款 贷款利率在整个贷款期内固定不变，国外较为流行 每月付款额贷款额抵押常数可调利率购房抵押贷款贷款利率参照某些利率指数，根据预先确定的方式调整贷款利率和每月付款额借贷双方能够共同承担市场的利率风险其他分类方式，如偿还方式上

26、的本金均摊与本息均摊，分级付款发展与双周付款等开发商与银行签订合作协议，约定开发商开发的物业，约定开发商开发的物业，银行可向购房者提供按揭贷款，并约定开发商在购房人取得房屋银行可向购房者提供按揭贷款，并约定开发商在购房人取得房屋产权证办理抵押登记以前为其贷款提供不可撤销的保证；产权证办理抵押登记以前为其贷款提供不可撤销的保证；开发商与购房者签订商品房买卖合同，约定购房者，约定购房者支付房屋价款的方式为首付款加上银行贷款；支付房屋价款的方式为首付款加上银行贷款；购房者向指定银行申请贷款，银行对借款人的资信进行审查；购房者与银行签订个人住房借款合同（含个人住房抵押合同），进行抵押登记，银行将贷款额

27、划至开发商账户。2. 住房公积金贷款住房公积金贷款由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款 。住房公积金制度结合我国城镇住房制度改革情况而实行的一住房公积金制度结合我国城镇住房制度改革情况而实行的一种房改政策，是有关住房公积金的缴存、归集、管理、使用、种房改政策，是有关住房公积金的缴存、归集、管理、使用、偿还等环节有机构成的整个运作机制和管理制度。偿还等环节有机构成的整个运作机制和管理制度。住房公积金账户个人工资个人工资比例扣存比例扣存住房公积金管理中心住房公积金管理中心商业银行商业银行单位按个

28、人工单位按个人工资比例缴存资比例缴存委委托托具体具体业务业务一是按规定履行缴存住房公积金义务的职工；二是款项用于购买、建造、翻建、大修自住住房。借款人向住房公积金管理中心提出书面贷款申请 ；住房公积金资金管理中心审核、决定；通知借款申请人；受托银行办理贷款手续。商业性住房贷款住房公积金贷款贷款对象 具有完全民事行为能力的自然人 住房公积金的缴存人和住房公积金缴存单位的离退休职工 贷款额度 多为房款的70 ，有限额规定据缴交年限、比例和余额确定，有限额规定贷款手续 开发商合作银行审批住房资金管理中心审批贷款利率 市场基准利率的折扣政策性利率，独立单位：单位： 利率期限2011.2.9之前2011

29、.2.9之后商业贷款三至五年五年以上 6.226.406.456.60公积金贷款一至五年五年以上 3.754.304.004.503. 住房组合贷款住房组合贷款缴交住房公积金的职工在购买住房时，在其公积金抵押贷款的额度不能满足购房需要时，分别与银行签订“住房公积金抵押贷款合同”和“个人住房担保贷款合同”，同时使用住房公积金贷款和商业性住房贷款。 （1）同时符合住房公积金贷款和商业贷款的条件和规定；（2）贷款申请额度不得超过房价总价的70%，公积金贷款额度住房公积金当地最高可贷额度，则商商业性住房贷款金额购房申请贷款额度公积金贷款额度业性住房贷款金额购房申请贷款额度公积金贷款额度；（3）贷款申请

30、期限，住房组合贷款期限最长不超过15年，公积金贷款和商业性住房贷款借款合同起止日必须相一致。 有合法的身份；有合法的身份；按时足额缴存住房公积金的职工；按时足额缴存住房公积金的职工；有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；求提供的其他证明文件；有所购（大修）住房全部价款有所购（大修）住房全部价款20以上的自筹资金，并保以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款证用于支付所购（大修）住房的首付款；有贷款行

31、认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；符合当地公积金管理部门规定的借款条件；符合当地公积金管理部门规定的借款条件；贷款行规定的其他条件。贷款行规定的其他条件。 4. 商业用房贷款商业用房贷款购买以商业为用途的各类型房产的机构或个人，以所购买房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。面向已经通过竣工验收的商用房地产，贷款价值比通常不超过60，期限不超过10年，贷款利率较高。5. 其他融资方式其他融资方式典当高利贷开发商贷款免息分期付款以租代售6.

32、贷款贷款新产品一新产品一：循环授信业务个人住房循环授信业务：个人住房循环授信业务：是指自然人（授信申请人）以其所购住房作最高额抵押向银行申请循环授信额度，在不超过授信有效期和可用额度的条件下，被授信人可向银行多次申请具有明确消费用途的个人贷款，循环使用的业务。也称“随借随还”、“循环贷”等。加按揭：加按揭：对已处于按揭状态原有住房的已还款部分、或者贷款额度可随房价上升以及重新评估值的上升而增加，再进行按揭贷款的业务。转按揭：转按揭：是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押

33、物的贷款。 7. 贷款新产品贷款新产品二：固定利率贷款贷款合同签订时即设定好一个固定的利率，不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息，不会随行就市。这是每国面向优质客户的主要贷款产品，适用于经济较为稳定、利率较为稳定或短期利率低于长期利率的情形。3年期5年期10年期15年期光大银行6.736.97.067.78 农业银行5.657.15%5.857.35%6.257.75%商业银行需要掌握的借款人的信息：目前收入的合理性及未来行业商业银行需要掌握的借款人的信息：目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响，贷款偿付能力；所购房产的目的及拥有意发展对收入水平的影响，贷款偿付

34、能力；所购房产的目的及拥有意愿等因素；愿等因素；所有住房贷款的贷款成数不超过80；住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55以下；抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准；较低者为准；对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估；对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估；与90/70政策相配套的首付的区别；以户定义的第二套房首付和利率水平的区别。注：房产支出收入比（月还款额月物业费）注：房产支出收入比（月还款额月物业费）/ /月均收入月均收入个人住房贷款的主

35、要还款方式：期限在年以内（含年）的到个人住房贷款的主要还款方式：期限在年以内（含年）的到期本息一次性清偿，等额本息还款法和等额本金还款法。期本息一次性清偿，等额本息还款法和等额本金还款法。 等额本息还款法支付特征：初期更多资金用于支付利息，较少支付本金；利息总负担较重，但压力初期更多资金用于支付利息，较少支付本金；利息总负担较重，但压力摊薄。摊薄。等额本金还款法支付特征：初期更多地资金用于支付本金，较少支付利息；总的利息负担相对较轻，初期更多地资金用于支付本金，较少支付利息；总的利息负担相对较轻，但初期压力较大。但初期压力较大。等额本息还款法：对收入中等但未来的收入预期会稳步上对收入中等但未来

36、的收入预期会稳步上升的贷款人（主要是年轻人），除了付按揭外，还要考虑日常升的贷款人（主要是年轻人），除了付按揭外，还要考虑日常的生活开销、教育投资以及将来的婚姻筹备费用等，因此最近的生活开销、教育投资以及将来的婚姻筹备费用等，因此最近几年还款压力不应该太大，并且贷款期限最好适当长些。几年还款压力不应该太大，并且贷款期限最好适当长些。对于目前收入较高、但未来的收入预期对于目前收入较高、但未来的收入预期会下降的贷款人（如部分垄断行业从业人员、未来几年将离任会下降的贷款人（如部分垄断行业从业人员、未来几年将离任的企业高管等），前几年还款压力可以相对大些。的企业高管等），前几年还款压力可以相对大些。

37、五、房地产投资资金融通决策五、房地产投资资金融通决策1. 资金融通的原则资金融通的原则在企业融资目标的要求下，选择满意的融资方案在企业融资目标的要求下，选择满意的融资方案经济性融资成本最小，融资效率最高融资成本最小，融资效率最高平衡性既不过多（浪费）也不过少（陷入财务困境）既不过多（浪费）也不过少（陷入财务困境）安全性财务压力适度，流动性和机动性适当，保持控制权财务压力适度，流动性和机动性适当，保持控制权及时性可靠、顺利、及时获得资金可靠、顺利、及时获得资金效益性符合企业整体发展战略符合企业整体发展战略长期性保持融资结构、来源和对象的稳定性保持融资结构、来源和对象的稳定性2. 资金融通决策的程

38、序资金融通决策的程序（1）组建融资组织既有项目法人，新设项目法人；企业性质：独资企业、一般合伙企业，有限责任合伙企业、有限责任公司，股份有限公司，房地产投资信托（2）编制房地产投资项目资金使用计划表资金投入计划资金收入计划资金流动计划资金流动计划表 单位： 时间费用12小计资金投入资金收入差额累计资金投入累计资金收入累计差额提示提示：资金收入的估算应慎重；资金投入和收入计划的时间间资金收入的估算应慎重；资金投入和收入计划的时间间隔应一致。隔应一致。（3）拟订可能的筹资方案资金筹集的币种和数额，资金筹集的流量，资金来源结构，融资成本，融资风险评估，融资方式，融资步骤。（4）融资方案的选择可选的方

39、案应是融资风险小、融资成本低、融资渠道和融资方式可行。即对备选的融资方案进行多方面的综合评价。融资方案的分级评价法：融资方案的分级评价法：从安全性、经济性和可行性三个角度对备选融资方案进行评价从安全性、经济性和可行性三个角度对备选融资方案进行评价安全性安全性分为分为ABCD四级风险程度四级风险程度经济性经济性A级：融资成本低级：融资成本低（小于（小于70%同期银行贷款利率）同期银行贷款利率）B级：融资成本较低级：融资成本较低（同期银行贷款利率（同期银行贷款利率70%至至100%之间之间 ）C级：融资成本较高级：融资成本较高（接近或略高于同期银行贷款利率的（接近或略高于同期银行贷款利率的130%

40、）D级：融资成本很高级：融资成本很高（超过同期银行贷款利率的（超过同期银行贷款利率的130%）可行性可行性A级：资金落实级：资金落实（已有承诺，且经计划部门认可）（已有承诺，且经计划部门认可）B级：基本落实级：基本落实（融资方案经计划部门认可，落实（融资方案经计划部门认可，落实90%以上以上 ）C级：不太落实级：不太落实（融资渠道经计划部门认可，落实（融资渠道经计划部门认可，落实8090%）D级：没有落实级：没有落实（未全部认可，承诺资金额低于（未全部认可，承诺资金额低于80%）D级单票否决制；级单票否决制；AAA最佳。最佳。3. 融资策略融资策略：考虑企业、投资类型、经营环节以及时期等方面：

41、考虑企业、投资类型、经营环节以及时期等方面不同经营环节准备阶段：满足准备阶段：满足35%的自有资金要求的自有资金要求生产阶段：风险较少，周转迅速，较为灵活生产阶段：风险较少，周转迅速，较为灵活销售阶段：针对消费者，或长期性融资销售阶段：针对消费者，或长期性融资不同投资类型高档居住类：政策限制较多；高档居住类：政策限制较多；普通居住类：融资相对容易；普通居住类：融资相对容易；非居住类：融资条件价苛刻，规模大、期限长非居住类：融资条件价苛刻，规模大、期限长不同企业实力雄厚：选择多、渠道广；实力一般：选择例外的融资实力雄厚：选择多、渠道广；实力一般：选择例外的融资方式方式上市与非上市上市与非上市由投

42、资规模、生产或经营周期、收入以及资金使用的时间、资本由投资规模、生产或经营周期、收入以及资金使用的时间、资本金要求来确定融资规模，主要依据成本选择融资渠道和方式，统金要求来确定融资规模，主要依据成本选择融资渠道和方式，统筹融资与投资以提高资金使用效益筹融资与投资以提高资金使用效益区别于一般企业：房地产抵押贷款、预售、售后回租等区别于一般企业：房地产抵押贷款、预售、售后回租等短期流动资产短期流动资产长期流动资产长期流动资产固定资产固定资产短期资金短期资金长期资金长期资金时间时间资资产产与与融融资资正常融资组合；冒险融资组合；保守融资组合国内商业地产通用融资渠道及模式注册资本及注册资本及股东贷款股

43、东贷款股权性融资股权性融资项目股本金项目股本金开发贷款开发贷款商业房地产商业房地产租金租金评估增值评估增值资产抵押贷款资产抵押贷款经营性贷款经营性贷款再抵押贷款再抵押贷款（1）含义投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价，包括资金筹集成本和使用成本。资金收集成本：一次性费用，主要包括借款手续费、各项代理发行费用等；资金使用成本：经常、定期支付的费用，主要包括股利、贷款利息以及其他利息费用等。（2）资金成本的衡量100%DKPF=-100%(1)DKPf=-或KDPFf：资金成本率(一般通称为资金成本)；：使用或占用成本；：筹资总额；：筹资费用；：筹资费用率，即筹资费用与筹资总

44、额之比。（3）个别资金成本、综合资金成本和边际资金成本不同资金筹集方式的资金成本债务成本债务成本：银行贷款和债券的资金成本特点特点：表现形式为利息，且事先确定；利息率一般固定不变，按期支付，税前扣除，本金到期偿还权益成本：权益成本：发行股票和企业留存收益的资金成本特点：特点：表现形式为利润，且事先并不确定，由企业经营状况决定，税后支付，无减税效应（4）长期借款资金成本率111(1)1ITKf-=-1K1I1fT：长期借款成本率；：长期借款利率；：筹集费用率；：所得税率。1K1I1fT：长期借款成本率；：长期借款利率；：借款费用率；：所得税率。【例1】某房地产企业长期借款200万元，年利率10.

45、8，借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率25，筹资费用忽略不计，试计算这笔长期借款的资金成本率。【解】10.8(125)=8.1提示：上述公式仅适用于每年末支付利息、借款期末一次全部还本的情况。1111(1)1ITKIf-=- 如果利息的支付采取贴现的形式，在借款中预先扣除， 则公式为： （5）债券资金成本率(1)(1)bbbRTKf-=-(1)(1)bbITBf-或T：债券资金成本率；：债券利率；：债券筹资费用率；：所得税率。bKbRbIBbf：债券年利息；：债券筹资额；提示提示：注意票面金额与实际筹集资金之间的差别。注意票面金额与实际筹集资金之间的差别。【例2】某房地产开

46、发企业发行总面值为500万元得10年期债券，票面利率为8，发行费率为5，发行价格550万元。公司所得税税率为25，试计算该公司债券的资金成本。如果房地产公司以350万元发行面额为500万元的债券，试计算其资金成本率。【解】（1）根据公式得：5008%(125%)5.74%550(15%)bK创-=-（2）以350万元价格发行时的资金成本率为：5008%(125%)9.02%350(15%)bK创-=-由于债券期限较长，为考虑资金的时间价值，可采用下式计算资金成本（每年支付利息、最后一次性还本）：1(1)(1)niiniKKIPKFRR=-=+：实际筹集资金总量；：债券内部收益率；KFKRiIP

47、：各年债券利息；：债券本金。（6）普通股资金成本率评价法公式： 100%(1)eDKgSf=+-：普通股资金成本率；：普通股预期年股利支出 ；：普通股筹资费用率；：预期股利率年增长率。 ：普通股筹资额；eKDSfg【例3】某房地产开发公司发行普通股正常市价400万元元，筹资费用率为5，第一年支付股利率为10，预计每年股利增长率为9，试计算其资金成本率。【解】 根据公式得：400 10%100%9%18.47%(1)400(15%)eDKgSf=+=+=-资本资产定价模型法公式： ()efmfKRRRb=+-：无风险报酬率；：平均风险股票必要报酬率；：股票的风险校正系数。fRmRb【例4】某一期

48、间证券市场无风险报酬率为10，平均风险股票必须报酬率为15，某房地产开发公司普通股值为1.10，试计算该普通股的资金成本。【解】 根据公式得：()efmfKRRRb=+-101.10（1510）15.5（7）优先股资金成本率100%(1)pDKSf=-：优先股预期年股利支出；：优先股资金成本率；：优先股筹资费用率。：优先股票面价值；DSfpK【例5】某房地产开发公司为某项目发行优先股股票，票面额按正常市价计算为200万元，筹资费率为4，股息年利率为14，试求其优先股资金成本。【解】 根据公式得：14%14.58%14%eK=-（8）留用利润筹资成本率10nDKgP=+：第一年股利；：留用利润资

49、金成本率；：股利年均增长率。：留用利润总额；nK1D0Pg1njjjKWK=：加权平均资金成本率；：为第j种来源资金占全部资金的比重（权重） ；：第j种来源资金的成本。KjWjK（9）综合资金成本的计算说明：说明：个别资金占全部资金的比例即资金结构；确定资金个别资金占全部资金的比例即资金结构；确定资金结构可以按资金的帐面价值、市场价值或目标价值计算。结构可以按资金的帐面价值、市场价值或目标价值计算。【例6】设某房地产开发项目拟定的筹资方案有关财务数据如下表所示，根据已知条件计算个别资金成本率和综合资金成本率。银行贷款贷款余额400万元年利率7.5抵减金额20万元所得税率25普通股发行总额400

50、万元（40万股）预期股利1元/股发行费用2.4万元预期股利增长率3优先股发行总额400万元（40万股）股利率0.7元/股发行费用12万元债券发行总额1500万元债券利率9.0发行费用15万元所得税率25留用利润个人所得税率20留用利润额200万元股利率0.7元/股普通股市价12元预期年股利增长率5【解】（1）银行贷款资金成本率14007.5%(10.25)100%5.92%20400(1)400K创-=-（2）普通股筹资成本率40 13%100%13.06%2.4400(1)400eK=+=-（3）优先股筹资成本率 （4）债券资金成本率400.7100%7.22%12400(1)400eK=-

51、15009.0%(10.25)100%6.82%151500(1)1500bK创-=-（5）留用利润资金成本率0.705%(1 20%)8.67%12 (1 0)nK轾犏=+-=犏-臌（6）综合资金成本率已知总筹资额已知总筹资额40040040015002002900万元，万元，则则 1400290013.79%W =2400290013.79%W =3400290013.79%W =41500290051.73%W =520029006.90%W =可得综合筹资成本率为：可得综合筹资成本率为：K5.9213.7913.0613.797.2213.796.8251.738.676.907.74

52、（10）边际资金成本的计算由于个别资金成本随着时间、筹资额与筹资结构的变化而变动，则新增加一个单位的资本而需要负担的成本，或因追加筹资而带来的资金成本。类别：边际成本和加权平均边际资金成本；作用：边际资金成本率应作为财务分析的贴现率。 若资金结构不变，则筹资数额的变化不影响综合资金成本，即综合资金成本不变；若资金结构发生变化，则综合资金成本会发生变化，主要考虑新增资金的比例重新计算。根据金融市场的资金供求确定各类资金成本分界点（资金成本发生前的最大筹资额）；确定目标资金结构；计算筹资总额成本分界点，列出相应筹资范围；分别计算不同筹资范围内的边际资金成本。【例7】某房地产开发公司有关资本结构及其

53、他资料如下表所示。试根据提供的资料为基础，来说明追加融资时，边际资金成本的计算方法。资本来源金额（元）所占比重资金成本率长期负债90000308优先股300001012普通股1800006018合计30000010014.4【解】 （1）假设该企业各种增资方案的资金成本如下表所示 （单位：元）资金来源目标资金结构增资范围资金成本长期负债30 27000082700007200001072000012优先股102520001225200014普通股60 1080000181080000288000020288000022（2）计算筹资总额分界点即各种筹资方式下成本发生变动的最大筹资总额，是根据最

54、优资本结构和各种融资方式下资本成本发生变化的融资范围确定的。计算公式为：jjjT FB PW=：第j种来源资金的成本分界点；：筹资总额分界点；：目标资本结构中第j种资本的比重。jBPjTFjW根据上述公式，该公司筹资总额分界点计算如下表所示（单位：元）。资金方式资金成本筹资范围总额分界点总额范围长期负债8270000元270000/0.3900000元2400000元优先股12252000元252000/0.12520000元2520000元14252000元2520000元普通股181080000元1080000/0.61800000元4800000元（3）计算边际资金成本对这六个筹资范围分别计算加权平均资金成本，便可求得各种筹资范围的边际资金成本。根据上一步骤可得到新的融资范围是：900000元以下；9000001800000元；18000002400000元；24000002520000元；25200004800000元；4800000元以上计算过程见下表。筹资总额范围 资金来源 资本结构资金成本率 边际资金成本900000元以下 长期负债3082.4优先股10121.2普通股601810