《房地产土地增值税征管新规透析和八大税种核算与筹划》提纲

1、房地产土地增值税征管新规透析和八大税种核算与筹划提纲课程背景：2013 年 7 月 1 日，国家税务总局在其官网上挂出关于进一步做好土地增值税征管工作的通知 （税总发 201367 号） ， 要求各地税务部门从四个方面抓好土地增值税清算。 这是国家税务总局继2007 年、 2010年之后， 第三次就房地产开发企业土地增值税清算问题下发通知。 此前两次通知出台， 都曾引发市场震动，而本次通知对土地增值税征管力度又大于前面两次。对此，房地产企业如何应对近几年积压未清算项目土地增值税清缴，以及今后税务部门对房地产开发项目全程强度征管土地增值税征缴所带来的诸多问题，如税务风险、税负、效益、资金和规范会

2、计核算等问题。应采取那些具体措施？课程收益：1、 深 刻理解 “税总发” 201367 号文 “五个工作重点、 四个方面清算措施和一个督导手段” 的内涵；2、 巩 固土地增值税清算鉴证业务准则中的相关条款；3、 通 过全面系统地案例讲解，提高政策应用与实务操作能力；4、 提 升房地产业土地增值税纳税筹划水平；5、 进 一步规范房地产业土地增值税核算；6、 进 一步规范房地产业其他相关税种的核算；7、 提 升房地产业其他相关税种的纳税筹划水平；增强房地产业土地增值税与其他相关税种的风险防范。第一讲 土地增值税征管新规透析第一节 土地增值税征管现状解析一、触目惊心的数字： 29 家上市房企2012

3、 年财税年报反映应缴未缴土地增值税640 亿元二、土地增值税征管漏洞四大表现（一）项目拖着不结算（二）达不到土地增值税清算条件（三）擅自扩大核定征收范围（四）擅自扩大扣除项目范围三、各地地税部门主要采取三种土地增值税征收方式（一）预征（二）清算（三）核定征收第二节 土地增值税征管新规透视与分析 （税总发 201367 号文）五个工作重点：（ 一）将土地增值税征管列入议事日程和绩效考核内容（二）分管领导亲自抓，把土地增值税征管作为财产行为税征管的重点（三）分管处室提出本地区加强征管行之有效的方法（四）加强房地产开发项目全程监管，形成动态监控机制（五）通过相关税种联动、多税种间信息比对，强化土地增

4、值税监管四个方面清算措施：（一）清算申报做到全覆盖、无死角（二）全面清理近几年积压未清算的项目（三）不得擅自扩大核定征收范围（四）不得擅自扩大扣除项目范围一个督导手段 ：狠抓落实，强化督导检查第三节 房地产企业如何应对土地增值税征管新规一、决策不能忽视税收风险案例一、某房地产开发公司决策不慎补缴税款800 余万元，并处偷逃税款1 倍罚款。案例二、投资人失策而承受了本来可以避免的沉重税收负担。二、建立涉税管理系统，强化全员管税意识益处：规避涉税风险，避免税务处罚，降低税收负担。三、加强与税务部门的沟通与协调益处：一是了解到最新的优惠政策或最佳的处理方式，；二是能妥善处理某些模糊或新生问题。四、准

5、确理解与把握税收政策的内涵案例三：掌握税收政策与经济活动适应程度的不断变化，取得利益最大化。五、充分了解当地税务征管特点和具体要求案例四：其一，税收政策的不确定性；其二，社会变革和科技发展对税务管理产生影响力。六、建立内部避险机制案例五：业务过程不规范带来税收风险第二讲 土地增值税核算与筹划第一节 土地增值税征税范围的判定与税率一、出售转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物案例六：未取得土地使用证土地转让的效力问题二、以继承、赠与方式转让房地产三、房地产的出租四、房地产的抵押五、房地产的交换六、以房地产进行投资、联营七、合作建房案例七：不规范的合作建房八、企业兼并转让房地产九、代建房行为十、

6、房地产评估增值H一、税率第二节应税收入和扣除项目一、应税收入的确定二、扣除项目的确定三、出售旧房及建筑物的扣除项目第三节 土地增值税应纳税额的计算一、增值额的确定二、应纳税额的计算方法三、房地产开发企业土地增值税清算八项规定第四节土地增值税纳税筹划一、土地增值税纳税十大风险二、土地增值税纳税筹划案例（1） 房地产企业控制土地增值率的筹划案例八（2） 房地产企业巧用扣除项目的筹划案例九（三）房地产企业分解式销售的筹划案例十（四）房地产企业土地使用权作价的筹划案例十一第三讲企业所得税的核算与筹划第一节房地产企业所得税的特殊处理一、有关公共配套设施的规定二、视同销售的规定三、利息支出的规定四、预提费

7、用的扣除五、关于金融企业同期同类贷款利率确定问题六、企业员工服饰费用支出的扣除问题七、房屋、建筑物固定资产改扩建的税务处理问题八、投资企业撤回减少投资的税务处理九、预缴土地增值税的扣除十、房地产开发企业注销前的企业所得税退税处理第二节企业所得税纳税筹划一、企业所得税纳税风险二、企业所得税纳税筹划案例案例十二：房地产开发企业设立独立销售公司的筹划案例十三：房地产开发企业对外捐赠的筹划案例十四：房地产开发企业业务招待费的筹划第四讲 营业税的核算与筹划第一节营业税相关问题的处理一、房地产企业以开发产品对外投资的营业税的处理二、企业整体转让业务营业税的处理三、委托代建业务营业税的处理四、拆迁业务营业税

8、的处理五、还本销售等特殊销售业务营业税的处理六、商业折扣与现金折扣营业税的处理七、合作建房业务营业税的处理八、甲供材料营业税的处理九、建筑公司异地提供建筑劳务营业税的处理十、装饰工程营业税的处理十一、工程总包与分包业务营业税的处理十二、混合销售行为营业税的处理十三、兼营行为营业税的处理十四、 委托代销行为营业税的处理十五、包销业务营业税的处理十六、售后回租、售后回购业务营业税的处理十七、清包工的营业税处理第二节营业税纳税筹划一、 营业税纳税风险二、营业税纳税筹划案例案例十五：房地产企业设立物业公司代收款业务的筹划案例十六：房地产企业利用纳税义务发生时间的筹划第五讲契税的核算与筹划第一节契税的计

9、算一、契税的税率二、契税应纳税额的计算第二节契税纳税筹划一、契税纳税风险二、契税纳税筹划案例案例十七：房地产企业整体购买不动产的筹划案例十八：房地产企业改变不动产收人的筹划 案例十九：改变投资方式成立房地产公司的筹划第六讲 土地使用税的核算与筹划第一节 城镇土地使用税的一般规定一、征税范围二、计税依据三、适用税率四、城镇土地使用税应纳税额的计算第二节 土地使用税筹划一、土地使用税纳税风险二、土地使用税纳税筹划案例案例二十：房地产企业占用土地用途的筹划案例二十一：房地产企业开发项目所属区域的筹划案例二十二：房地产企业利用免税项目的筹划第七讲 房产税的核算与筹划第一节 房产税的税率及应纳税额的计算

10、一、税率二、应纳税额的计算第二节 房产税筹划一、房产税纳税风险二、房产税纳税筹划案例案例二十三：房地产企业转化服务内容的筹划案例二十四：房地产企业改变收入性质的筹划案例二十五：房地产企业分别签订租赁合同的筹划第八讲 耕地占用税的核算与筹划第一节 耕地占用税的一般规定一、纳税人二、征税范围三、应纳税额的计算第二节 耕地占用税筹划一、耕地占用税纳税风险二、耕地占用税纳税筹划案例案例二十六：房地产企业耕地占用税的筹划第九讲 印花税的核算与筹划第一节 印花税应纳税额的计算一、计税依据的一般规定二、计税依据的特殊规定三、印花税应纳税额的计算方法第二节 印花税纳税筹划一、印花税纳税风险二、印花税纳税筹划案例案例二十七：房地产企业减少纳税环节的筹划案例二十八：房地产企业分开核算不同事项的筹划时长：12天编制与讲解：屠建清制度说明制度是以执行力为保障的。制度”之所以可以 对个人行为起到约束的作用，是以有效的执行 力为前提的，即有强制力保证其执行和实施， 否则制度的约束力将无从实现，对人们的行为 也将起不到任何的规范作用。只有通过执行的 过程制度才成为现实的制度，就像是一把标 尺，如果没有被用来划线、测量，它将无异于 普通的