沪深房地产行业研究分析报告

1、 2009.05.30Abstract2007年，中国的房地产市场迎来了最为火爆的销售市场，几乎所有的房地产商都赚得盆满钵满；2008年，宏观调控政策逐渐收紧、金融危机蔓延开来，中国房地产市场经历了量价齐跌的阵痛；转眼2009年，次贷危机下，宏观政策基调转变，房地产市场得以松绑，同时房产商最担心的资金链问题也在适度宽松的货币的政策下得以解决，一时间房地产市场起死回生大步迈进了“小阳春”；在充裕的资金环境下，在国家调控政策的松动下，在重庆市危旧房改造的政策下，重庆楼市的春天离我们还会远吗？2房地产行业研究分析报告房地产行业研究分析报告研究范围整体概况一线房地产企业分析二线、三线房地产企业分析重点

2、企业分析对*的建议与意见Contents3房地产行业研究分析报告房地产行业研究分析报告本报告的研究对象主要是2009年沪深两市的以房地产开发为主业、具有较强代表性的房地产企业。具体如下：000002万科A000616亿城股份600675中华企业000042深长城000667名流置业600736苏州高新000514渝开发600048保利地产600748上实发展000024招商地产600159大龙地产000608阳光股份000046泛海建设600732上海新梅600634海鸟发展000402金融街600240华业地产000573粤宏远A000502绿景地产600246万通地产600393东华实业0

3、00511银基发展600895张江高科000558莱茵置业600663陆家嘴600322天房发展600383金地集团000029深深房A600266北京城建000546光华控股600325华发股份4房地产行业研究分析报告研究范围整体概况一线房地产企业分析二线、三线房地产企业分析重点企业分析对*的建议与意见Contents5房地产行业研究分析报告房地产行业研究分析报告2008增长率（%）2007增长率（%）2006主营业务收入3784850511.80 23.35%3068505423.93 73.00%1773673217.45 主营业务成本2284050388.93 24.34%183690

4、6631.53 61.85%1134949346.22 毛利率（%）39.65%40.14%36.01%管理费用452056596.75 204.24%148586812.92 59.66%93065001.37 管理费用率11.94%4.84%5.25%营业费用1100729881.89 500.04%183443314.75 14.95%159591656.10 营业费用率29.08%5.98%9.00%营业利润720168473.39 1.62%708670996.53 106.73%342801909.33 营业利润率19.03%23.09%19.33%净利润549098340.11

5、6.34%516341188.94 90.79%270629131.94销售净利润率14.57%16.83%15.26%净资产收益率9.27%12.76%9.51%资产负债率60.95%62.79%63.70%总资产12974069122.48 20.86%10734651356.35 69.70%6325556194.70 总负债7907421439.91 17.32%6740280880.03 67.27%4029477889.27 总资产周转率0.29 0.34 0.31 平均存货8166123625.40 56.36%5222528247.43 67.55%3117063380.57

6、存货周转率0.28 0.35 0.36 6房地产行业研究分析报告近三年，国内上市房地产企业经历了房地产行业的巅峰时期。2007年主营业务收入比2006年增长了73个百分点；时至2008年，主营业务收入增幅减缓，2008年比2007年增长23个百分点。值得注意的是，2008年，主营业务成本的增幅超过了主营业务收入的增幅，这直接造成了毛利率的下降，说明房企在成本控制能力上有待提高 。7房地产行业研究分析报告2007年上市房企的盈利能力增长最快，营业利润增长高达106.7%，净利润增长达91%；销售净利率达17%；2008年在国家大力的宏观调控下，房地产市场由盛转衰：营业利润增长率仅1.6%，净利润

7、增长率仅6%;从下表可见，2008年上市房企的平均销售净利率、净资产收益率都已下降，且低于2006年的水平；说明房地产巅峰时期2007年已经过去，市场热度下降。8房地产行业研究分析报告在费用控制上，2007年是房企大肆扩张的年头，尽管其管理费用大幅增长了60%，但其营业费用率却然为近三年来最小，说明火爆的2007年给房企带来了巨大的营业收入；2008年由于房企对房地产市场走势判断失误及其他原因，上市房企的管理费用和营业费用的持续的大幅度增加；使得2008年的营业费用率陡增，这表明房地产行业在销售行情低迷时期需要进行费用控制以减少成本。9房地产行业研究分析报告2007年上市房企的总资产出现了较大

8、增长，增速达到了69.7%，而2008年的总资产增长率则大幅下降为20.9%；近三年，房地产企业的平均存货呈现不断增长态势，从2005年的35%一路增长到2007年的67.5%；2008年虽然出现了小幅下降；但其增长率依然在56%的高位上；伴随着平均存货的升高，存货周转率、总资产周转率从04年至今一直呈下降态势；周转效率的减慢与上市房企在2007年大肆进行楼盘开发，土地囤积有关。10房地产行业研究分析报告从下表可以看出，2007年房地产企业扭转了负债增速高于资产增速的态势；连续2年，总资产的增速略高于负债的增速；从2006年至今，上市房企的资产负债率也逐步下降，从64%下降为61%，说明房地产

9、企业的资产安全意识开始提高，资产负债情况得以改善。11房地产行业研究分析报告回顾近三年的情况，房地产市场经历了2007年的辉煌，也经历了2008年的拐点。在这三年间，上市房企主要变化如下：毛利率持续增加2006年以来上市房企平均毛利率呈持续增加状态，即使 在不景气的2008年，其毛利率下降不到1%，一方面说明 近年来高附加值的产品增多，另一方面说明房地产市场 依然有利可图。盈利能力减弱在毛利率几乎不变的情况下，由于大肆扩张造成的管理费 用、营业费用大幅增加，房企的销售净利率和营业利润率 都呈现下降态势，且低于06年水平。资产周转速度下降近三年，房企的存货以年均高于50%的速度持续增 加，高存货

10、和疲软的08年市场造成了上市房企的存货 周转速度减缓，造成产品的堆积以及资金回流的减缓。12房地产行业研究分析报告研究范围整体概况一线房地产企业分析二线、三线房地产企业分析重点企业分析对*的建议与意见Contents13房地产行业研究分析报告房地产行业研究分析报告根据2008年的主营业务收入以及在中国房地产市场的影响程度，我们将深圳万科、招商地产、保利地产、金融街、金地集团五家上市地产公司列为一线房地产企业。14房地产行业研究分析报告近年来，房地产市场的资产与收入逐渐向一线房地产企业集中，五家一线房地产企业所占行业整体的水平的比例逐年提升，2008年，五家企业的收入、利润和资产规模与行业平均水

11、平比，接近4的水平；在净利润指标上，五家企业更是与行业平均水平比达到了3.97，行业的集中程度进一步提高。随着2008年国家宏观调控的进一步加强，中国房地产市场步入调整期，中小房地产商的生存空间将会越来越小，优质资产将进一步向大型房地产企业集中。在增长率上，一线房地产企业也呈现逐年上升的态势，尤其是在收入、总资产的增长上，尽管08年全国楼市低迷，一线房企的收入虽增长幅度较小，但仍有26.89%的增长，高于行业平均水平，因为对房市的正确判断，一线房企放慢扩张步伐，其总资产的增长率为18.55%低于行业平均水平。15房地产行业研究分析报告在毛利率上，一线房地产企业在经历了07年楼市的疯狂上涨后，0

12、8年在楼市遭遇寒流的情况下，略有下降，目前毛利水平为38.93%，低于行业39.65%的平均水平0.72个百分点，表明一线房地产企业在08年为了回笼资金、盘活资产 ，在08年采取了降价销售的手段，使得08年获利空间下降。但在08年楼市低迷的情况下，快速回笼资金的做法利于企业的进一步发展；在获利能力上，一线房地产企业的营业利润率和销售净利率均与行业的平均水平持平，为19.08%和14.46%。但2008年一线房地产企业在这两个指标上的表现却劣于2007年，原因在于2007年中国楼市高涨，房价疯涨，一线企业的利润大幅提高，而到了08年在全球金融危机的影响下，楼市遇冷，许多一线企业都采取了降价销售的

13、策略。16房地产行业研究分析报告在净资产收益率上，该指标反映的是扣除了非经常性损益后的净利润与加权平均净资产的比率，从指标值上看，行业平均水平，净资产收益率在07年短暂上升后，08年呈现下降趋势，一线房企的净资产收益率却一直呈下降趋势，但总体而言，一线房企的净资产收益率明显高于行业平均水平，具有较大优势，表明一线企业已从高速发展时期步入了稳健发展阶段。17房地产行业研究分析报告在费用控制上，一线房地产企业的平均指标均大大领先于行业的平均水平，但从近三年的发展轨迹来看，在费用控制上出现了起伏不定的情况，目前，一线房地产企业平均的营业费用率虽仅有9.07%，但仍然劣于2007年的水平，因此，在成本

14、控制上，一线房地产企业仍然存在下降的空间。在资产的周转上，存货周转呈下降趋势，这与房企近年来大规模扩张和08年市场销售遇冷有关；但一线房企的总资产周转率在08年有所提高，这正是一线房企在08年采取降价促销以加速资产流转的战略，快速回笼资金的结果。18房地产行业研究分析报告在资产负债率上，从发展趋势来看，无论是行业水平，还是一线房地产企业的水平，均出现持续下降的态势，但下降幅度甚小。说明近年来地产市场的持续升温，地产企业大量利用负债资金加速企业的发展；对比上看，一线房地产企业的资产负债率各年均超过行业平均水平，位于6-7成的区间，目前为62.61%，但与行业的平均水平相差不大。这一方面说明“依靠

15、负债资金经营”的方式已成为地产企业的“特点”，只是一线房地产企业相对较为容易地获得负债资金，这对于企业的发展来说，并不能说是一件坏事，但较高的负债率将给企业带来一定的偿债风险，一旦资金周转出现问题，将给企业带来巨大的损失，甚至会导致企业的破产。这应引起地产企业管理层以及政府监管部门的重视。19房地产行业研究分析报告整体来看，一线房地产企业的表现相对于行业的平均水平来说，处在一个相对占优的地位。在收入、利润、资产等方面，一线房地产企业的水平处在一个绝对占优的地位；在费用控制上，一线房企的优势表现得也十分明显；06年和07年其期间费用为行业平均的3.4倍左右，而到08年起期间费用下降到行业平均的1

16、倍左右。20房地产行业研究分析报告从整体上看，虽然08年一线企业遭遇了楼市寒流的影响，各指标出现了一定程度的波动，但其仍有强大竞争实力仍然位于全国前列，其大部分指标均优于行业平均水平；在未来的发展上，一线企业应更加注重资产负债率的控制问题，避免发展中盲目扩大规模带来的资金压力，同时注重利用自身在经营效率的优势，加速流转扩大资产规模，以减少单位成本，实现规模效益；在经历了08年的地产企业的调整后，能够以更加稳健的步伐走得更远。21房地产行业研究分析报告研究范围整体概况一线房地产企业分析二线、三线房地产企业分析重点企业分析对*的建议与意见Contents22房地产行业研究分析报告房地产行业研究分析

17、报告根据2008年的主营业务收入，此次研究将收入在10-35亿元区间的企业列为二线企业（不包括已列入一线企业的招商地产）。考虑到样本数量减少，单个企业对整体的影响程度较大，因此，在选取二线企业的样本时，删除了光华控股这家营业利润率和销售净利润为负值的企业。样本企业如下表所示：000042深长城000608阳光股份600393东华实业600246万通地产600675中华企业600784上实发展000677名流置业000616亿城股份600325华发实业000046泛海建设600895张江高科600663陆家嘴600736苏州高新600266北京城建600322天房发展23房地产行业研究分析报告2

18、008年，15家二线企业的各项绝对值指标均不到行业的平均水平，且仅为一线企业的15%左右，表明一线企业对行业平均的贡献非常大，二线企业与一线企业之间差距也较大，接近10倍；在总资产上，二线企业的收入成本占到行业平均的55%左右，而其管理费用和营业费用仅为行业平均的20%，说明二线企业的费用控制较好；二线企业平均一线企业平均行业平均与行业平均比与一线企业比主营业务收入2122905904.7310 3784850511.80 0.56 0.14 主营业务成本1243799356.93 9215053356.56 2284050388.93 0.54 0.13 管理费用1

19、08271331.28 564788907.76 452056596.75 0.24 0.19 营业费用200338509.58 1368928083.58 1099050540.85 0.18 0.15 营业利润480486697.07 2879157605.47 720168473.39 0.67 0.17 净利润375299424.54 2181738619.12 549098340.11 0.68 0.17 总资产9118422637.92 48672801720.86 12974069122.48 0.70 0.19 总负债5465792658.69 30472048708.32 7

20、907421439.91 0.69 0.18 平均存货5116704138.59 32607036982.62 8166123625.40 0.63 0.16 24房地产行业研究分析报告从下表可以看出，与绝对值的全面劣于一线企业相比，在相对值比较上，二线企业在某些方面却优于一线企业。在获利能力上，毛利率、营业利润率、销售净利率三项指标均高于一线企业的平均水平，分别为41.4%、9.4%和22.6%；但是二线企业的总资产周转率和存货周转率却低于一线企业；这揭示了二线企业与一线企业在2008年的战略方针的不同，即一线企业减少利润加快周转，加速资金回笼，二线企业更加重视利润率而不愿降价促销。25房地

21、产行业研究分析报告在费用控制上，二线企业的管理费用率和营业费用率虽然低于行业平均水平，但均高于了一线企业的水平；表明二线企业在费用控制方面需要向一线企业学习；在资产负债上，虽然二线企业的资产负债率达到59.9%，同样处于较高的水平，但优于一线企业和行业平均水平；一方面由于二线企业对负债资金的需求没有一线企业那么强烈，另一方面也表明整个房地产行业在利用负债资金来提升自身实力方面还有待提高。26房地产行业研究分析报告在资本的利用效率上，二线企业明显低于一线企业的平均水平，其总资产周转率和存货周转率分别为0.31和0.24，说明二线企业较为重视利润率的大小而忽视资产的周转效率 ；值得注意的是，二线企

22、业的总资产周转率高于行业平均水平，而其存货周转率却低于行业平均水平，表明二线企业的存货周转问题较为突出。27房地产行业研究分析报告从整体上看，二线企业的竞争实力还是不容忽视的，其各个方面的指标几乎都优于行业平均水平；在未来的发展上，二线企业应更加注重费用控制问题和资产的周转问题，同时注重利用自身在经营效率的优势，加速流转扩大资产规模，以减少单位成本，实现规模效益；向着一线企业较低的费用率靠拢。28房地产行业研究分析报告根据2008年的主营业务收入，此次研究将收入在10亿元以下的企业列为三线企业。考虑到样本数量减少，单个企业对整体的影响程度较大，因此，样本中未包含营业利润或净利润为负值的企业。按

23、照上述标准选取的样本企业各年不尽相同，数据纵向比较的意义不大，因此，对三线企业仅进行横向对比分析。样本企业如下表所示：600240华业地产000558莱茵置业000511银基发展000029深深房A600732上海新梅000502绿景地产600159大龙地产000514渝开发600634海鸟发展29房地产行业研究分析报告2008年，9家三线企业的各项绝对值指标占行业水平的比例均较低，一般在15%左右，实力远不及一、二线企业。特别值得注意的是：三线企业的主营业务收入仅为二线企业的24%和一线企业的3%，但其期间费用却达到了二线的30%和一线的6%，说明三线房企的费用控制能力差强人意。具体指标值如

24、下表所示：三线企业行业平均三线企业比二线企业三线企业比一线企业三线企业比行业平均主营业务收入478221640.437848505120.23 0.03 0.13 主营业务成本297606401.922840503890.24 0.03 0.13 管理费用3413896370.32 0.06 0.08 营业费用57894467.2910990505410.29 0.04 0.05 营业利润96095782.94720168473.40.20 0.03 0.13 净利润68881264.95549098340.10.18 0.03 0.13 总资产21177207081

25、29740691220.23 0.04 0.16 总负债103218390979074214400.19 0.03 0.13 平均存货122580540881661236250.24 0.04 0.15 30房地产行业研究分析报告在三线企业的各项财务比率上，除了资产负债率略优于一二线企业及行业平均以外，其余各项指标均劣于一二线企业及行业平均值。具体指标值参加下表。三线企业二线企业一线企业行业平均毛利率37.77%41.41%38.93%39.65%管理费用率7.14%5.10%3.74%11.94%营业费用率12.11%9.44%9.07%29.08%营业利润率20.09%22.63%19.0

26、8%19.03%销售净利率14.40%17.68%14.46%14.57%净资产收益率8.64%11.61%14.27%9.27%资产负债率48.74%59.94%62.61%60.95%总资产周转率0.27 0.31 0.36 0.29 存货周转率0.24 0.24 0.28 0.28 注：由于管理费用率增长高达170%的光华控股计入了行业平均水平，而因其负利润未被归入任何一线企业，所以行业平均的费用率高于各线企业31房地产行业研究分析报告2008年在获利能力上，从毛利率、营业利润率、销售净利率上可以看出，二线企业表现最为出色。从这三个指标进行分析，三线企业的毛利率最低，这说明三线企业的产品

27、品质、产品附加值等赶不上一线企业和二线企业；而一线企业毛利率较低则是由于其为了回笼资金，加速周转而降低价格进行促销造成的，和三线企业的毛利率低有本质的不同。二线企业的毛利率、营业利润率和销售净利率最高，则是由于其具有一定得产品优势和产品附加值，而又不愿意牺牲毛利降价促销的结果。32房地产行业研究分析报告从图中我们可以看出，虽然一线企业的毛利率、营业利润率和销售净利率不敌二线企业，但净资产收益率却是最高的。净资产收益率是反映企业盈利能力最重要的指标，它反映了公司对其自有资产的利用效率。净资产收益率较高则反映了单位资本的获利能力较强，那么一线企业虽然毛利率等由于战略决策原因低于二线企业，但是其较高

28、的净资产收益率则充分说明一线房企的获利能力实质上是最高的。33房地产行业研究分析报告从费用控制上来看，从三线企业到一线企业呈现持续下降的态势。从三线企业到二线企业，管理费用率和营业费用率的下降十分明显，证明房企扩大规模而带来的边际效用此时是递增的；而在二线企业的资产规模上出现了明显的转折，此时再扩大房企规模的边际效用出现了递减，但是还没有为负，说明大型房企的成本费用和企业规模进行了较好的匹配，费用控制能力有所提高；单看营业费用率，发现在房企由二线扩大到一线时，营业费用率下降的幅度低于管理费用率下降的幅度，那么说明房企在扩张的过程中，逐渐增强了对债务资金的依赖，其财务费用率增大；同时为了扩大品牌

29、与知名度，在房企扩张中，销售费用率也相应增加。34房地产行业研究分析报告从资产负债率上来看，目前，无论是一线企业，还是二线、三线企业，其资产负债率均在60%左右；从三线企业上升到二线企业的过程中，企业对资金的需求较大，随着资产规模的扩大，企业的负债上升得较快；结合期间费用率来看，在从三线上升到二线的过程中，负债增加使得企业迅速扩大规模、单位资产上的成本显著降低，故其期间费用率快速降低；但当房企从二线迈向一线时，即使负债小幅上升，也会给企业带来沉重的负担，同时营业费用率的减幅也迅速趋缓。但由于此时的边际效用仍然为正，所以理智的房企应该逐步迈向一线房企的规模，以实现更大的规模经济。35房地产行业研

30、究分析报告从资产利用效率来看，总资产周转率和存货周转率呈现出了递增的趋势，表明随着资产规模的增加，企业的运营效率会提高，呈现逐步实现规模经济。从存货周转的情况来看，三线企业和二线企业的存货周转情况不佳，二者存货周转率几乎处于同一水平，但二线企业的总资产周转率却高于三线企业，说明二线企业的经营能力方面高于三线企业。二线企业向一线企业迈进的阶段，存货周转率大幅提高，说明企业在迈向了更高的水平后更加注重商品销售的节奏和现金流回流的节奏。36房地产行业研究分析报告研究范围整体概况一线房地产企业分析二线、三线房地产企业分析重点企业分析对*的建议与意见Contents37房地产行业研究分析报告房地产行业研

31、究分析报告万科企业作为中国地产行业的领军企业，近几年的表现可谓可圈可点，下表全万科企业作为中国地产行业的领军企业，近几年的表现可谓可圈可点，下表全面反映了近三年万科的发展状况。面反映了近三年万科的发展状况。38房地产行业研究分析报告2008年，金融危机席卷全球，中国楼市在经历了2007年的疯狂高涨后，2008年遭遇了前所未有的金融寒流。银行银根紧缩、楼市成交量一落千丈、购房者持币观望，开发商资金紧张，四面楚歌。2008年万科提出中国楼市的“拐点论”，率先在全国降价销售商品房以快速回笼资金。作为上市房地产企业的“老大”，虽然2008年万科的成绩并不辉煌，但其2008年取得的成绩仍然保持在行业领先

32、的水平。公司全年实现销售面积557.0 万平方米，销售金额478.7亿元，同比分别减少9.2%和8.6%；结算项目面积451.4万平方米，同比增长14.6%，结算收入404.9 亿元，同比增长15.1%；完成新开工面积523.3万平方米，同比减少32.6%，竣工面积达529.4 万平方米，比2007 年增加18.9%。08年，公司实现主营业务收入409.92 亿元，同比增长15.38%；净利润46.4亿元，同比减少12.74%。年末公司还有有346.4万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额合计273.4 亿元，公司仍然具备较强的发展后劲。2008年，虽公司资增速缓慢，但主营业务收入到达410.

33、1亿元，占行业25.1，仍为行业生产经营规模支柱公司；从各项经济评价指标来看，万科的总资产周转率和存货周转率远高于行业平均水平，也高于一线房企的平均水平，这与08年万科降价促销、加快资产流转的战略有关，同时此战略导致万科的盈利能力下降，低于一线企业平均水平；在费用控制上，万科的营业费用率与一线企业行业平均持平，这是由财务费用的上涨造成的，单就管理费用看，万科的管理费用控制能力较强，同比下降了13个百分点。2008 年公司计划开工面积约400万平方米，竣工面积约618万平方米，进一步增加1000 万平方米左右的项目资源，可以预见，2009年万科将继续引跑中国地产界。39房地产行业研究分析报告东华

34、实业作为二线企业的代表之一，近几年发展势头强劲，主营业务收入仅用了两年东华实业作为二线企业的代表之一，近几年发展势头强劲，主营业务收入仅用了两年的时间（的时间（2006-2007年）就完成了从年）就完成了从3亿到亿到10亿的跨越。亿的跨越。2006-2008的公司的经营状的公司的经营状况如下表所示。况如下表所示。40房地产行业研究分析报告东华实业是一家以北京为主要业务开展地的房地产开发企业，目前仅在北京和广东两个城市发展，从2005年开始东华实业东华实业主攻北京市场，将北京作为其主要的发展城市。2008年，北京的主营业务占到公司整体的90%以上。目前，东华实业逐步向河南等二、三线城市拓展，以最

35、终实现成为由一线城市区域发展向全国包括二三线城市拓展房地产的经营目标，增强公司的持续经营能力，为今后的发展奠定良好的基础。从发展轨迹来看，东华实业自1998年成立于广州，一直在以广州为主要发展城市，是典型的单城市房地产企业，由于地处中国的经济中心，其发展速度一直较快。2003年公司开始进驻北京发展，到了2005年起，东华实业开始全面主攻北京市场，实现了从单城市房地产企业到区域性房地产企业的转变。但东华实业主攻北京市场后，将主要的资源全部投向北京市场，公司业绩的增长，主要也主要依托北京地区的项目。东华实业2007年的业绩大幅上涨，净利润达到9750万元，同比上涨137.8%。2008年，公司的主

36、营业务收入较2007年微涨，同比仅上涨8.91%。但在净资产收益率上，东华企业却又遥遥领先于行业、二线企业，甚至超过了一线企业的全国平均水平，08年比07年略有下降，目前为18.24%，超过了行业9个百分点，二线企业7个百分点，和一线企业4个百分点。主要原因在于北京、广东的房价虽在08年楼市低迷的环境下有所下降，但在一线房地产城市中，其价格仍处于高位；并且其在北京的项目有的位于城市商业中心，有的是别墅、花园洋房等高档住宅，因此售价仍位于城市中的较高水平。41房地产行业研究分析报告在费用控制上，东华实业的表现就超过行业、二线、甚至一线房地产企业的平均水平，期间费用率仅为6.57%；从纵向比较来看

37、，2008年，在公司的主营业务收入有所上升的情况下，期间费用率出现了下降。正是由于在收入和费用控制严格，才使得公司在楼市低迷的2008年其营业利润和净利润出现了40%的大幅上升。2008年，在资产的利用效率上，东华实业的表现也较为出色，总资产周转率和存货周转率两项指标均大幅领先于行业、二线企业甚至一线的平均水平，两项指标为0.53和0.51。从三年的分析来看，绝大部分指标在2008年均优于2006年的水平，可见，从单城市房地产企业向区域性房地产企业发展的过程中，合理的战略布局、较高的管理水平，科学的扩张给企业带来有利的影响。因此，未来公司的经营应在全面考虑，通盘操作的基础上，继续保证收入、成本

38、、费用、效率等方面的全面提升，使企业在健康的快车道上保持持续的发展。42房地产行业研究分析报告绿景地产位于广东，其主要业务覆盖区域也主要在广州、佛山。作为三线企业的代表，近几绿景地产位于广东，其主要业务覆盖区域也主要在广州、佛山。作为三线企业的代表，近几年的发展出现了较大的波动，年的发展出现了较大的波动，2006-2008的公司的经营状况如下表所示。的公司的经营状况如下表所示。43房地产行业研究分析报告绿景地产自1988年成立以来，一直在广州本土以及佛山等地发展，直到2006年，广州天誉地产入主绿景地产，成为其最大的股东后，支持绿景地产巩固和扩大在广州地区的开发优势，并借助上市公司的资本平台，适时支持绿景地产将其核心业务普通住宅类房地产开发延伸到广州地区之外，力争成为全国性的有竞争力的房地产商。但由于公司实力平平、项目单一，盈利状况一直未有较大改观。年报显示，08年，在面对比07年更为严峻的经济和行业形势时，公司通过合作等方式积极开拓外地市场，通过收购广西天誉房地产开发有限公司股权一方面增加了公司土地储备，拓展了省外市场；同时，公司还积极开展土地一级开发，拓展公司的业务区域。报告期内，公司新增了南宁市亭洪路19号江南花园项目及广西桂林市永福县福龙工业园B区和狮子口水库地块项目。在实际运作经营中，部分历史遗留债权、债务问题依然是制约公司发展的风险之一。同时，受国