颐乐老人公寓创业计划书

1、业计划书 牙 老 年 J 公 寓A2010 年 5 月 22 日目录一、执行总结二、公司简介三、市场分析四、竞争分析五、市场营销策略六、项目投资策略七、风险分析及应对措施八、财务分析九、项目执行方案（按时间规划 ） 一执行总结不变的。我 们将学习优秀领导者的经验，创出自己的特色，努 力在众目前 中国 60 岁 以 上 老年 人 口 已 超过 1.49 亿 ， 占 总 人 口 的 11% 以 上 。 调 查 显 示 ， 目 前 全 国 城 市 老 年 人 空 巢 家 庭 （ 包 括 独 居 ）的 比 例 达 49.7% ，与 2000 年 相 比，提 高 了 7.7% 个 百 分 点 。 且 据

2、 杭 州 市 老 龄 工 作 委 员 会 办 公 室 2005 年 末抽 样调查，全市"空巢" 家庭的老年人数在 11.5 万左右。这些 老 年 人 尤 其 是 独 居 的 老 年 人 身 边 缺 少 监 护 人 ，他 们 与 家 人 及 社 会 之 间 的 联 系 、信 息 发 生 了 断 层 。中 国 已 经 进 入 老 龄 化 社 会 ，老 年 人 市 场 不 容 忽 视 。正 是 在 这 种 形 势 下 ，我 们 团 队 提 出了在杭建设居家养老与社会养老相结合的新模式老 年人公寓的方案,这个方案切实符合了杭州将建设成和谐城 市的目标，也是一个建设老年工程的新的模式

3、。馨 雅 老 年 人 公 寓 正 是 鉴 此 而 成 立 ，本 企 业 主 要 是 为 有 一 定经济 基础 的老年人提供温馨幽雅的生活环境，丰富他们 的生活和提高他 们的生活 质量。本 公 寓 将 立 足 杭 州 ，选 址 在 环 境 幽 雅 的 小 和 山 ，目 标 打 造 成 为 杭 州 人 最 喜 爱 的 老 年 居 家 之 所 ，为 建 设 和 谐 杭 州 而 努 力 。通 过 吸 引 风 险 投 资 ，采 用 股 份 制 的 形 式 、直 线 型 的 组 织 管 理 机 构 ，采 用 多 种 产 品 策 略（ 根 据 老 年 人 的 偏 好 及 其 身 体 状 况 采 用 不 同

4、的 方 案 ；成 立 老 年 俱 乐 部 ；建 立 “时间 银 行 ”）， 来 发 展 建 设 本 公 寓 。老 年 公 寓 和 托 老 部 是 我 们 的 两 大 主 体 构 成 部 分 ，不 同 的 部 分 有 不 同 的 管 理 模 式 ，但 是 优 质 的 服 务 是 多竞争者中脱颖而出。二、公司简介公司的主题 ：和 谐 杭 州 ， 幸 福 老 人颐 乐 老 年 人 公 寓（ 颐 养 天 年 、舒 心 怡 乐 的 老 年 居 家 园 地 ）是通过对老龄人市场的分析、为满足现在及将来社会老年人 对住房的需求而成立的，是按老年人特点设计、建造，专供 老年家庭的居住建筑，入住老年公寓已成为新

5、的养老方式。公司管理：1. 董事会：创业人自己、参股的企业及政府2. 经营团队：经理：*财务部长：*策划部长：*后勤中心部长：*活动中心部长：*医疗中心部长：*3. 外部支持：根据需求外聘人才，并与律师事务所， 顾问公司，技术支持，行业协会等友好交流，并且要 与杭州各大医院合作，提供医疗与协助。公司的组织机构：事医业疗中中心心督企业的发展。1老年人活动中心：负责老年人的娱乐活动，组织和创新各种竞赛活动，另外还负责活动设施的保养工作。2 医 疗 中 心 ： 负 责 老 年 人 身 体 状 况 的 日 常 检 查 工 作 ，密 切 关注老年人的身体状况，做好处理紧急事件的准备。3 后勤服务中心：负

6、责 整个公寓的卫生状况及日常饮食, 各 老 年 人 的 日 常 护 理 工 作 ，对 生 活 身 活 自 理 有 困 难 的 老 人 生 活料理等事项.4 财 务 中 心 ： 负 责 本 企 业 的 经 营 财 务 状 况 的 记 录 及 分析 ， 财务预测报告的制定5 策 划 中 心 ： 创 新 方 案 ， 审 核 方 案三市场分析2005 年我国 60 岁以上的老人已经达到 1.45 亿，占总人 口 的 11% ，而 且 每 年 还 在 以 3.3% 的 速 度 增 加 。按 照 联 合 国 的 标 准 ， 60 岁 以 上 的 人 口 超 过 10% 就 进 入 了 老 龄 化 社 会

7、。 不 仅 如 此 ，在 我 国 进 入 老 龄 社 会 的 同 时 ，我 国 的 “空巢 ”家庭 的 比 例 也 有 快 速 的 增 长 。所 谓 “空巢 ”家庭 ，是 指 子 女 长大 成 人 后 ，从 父 母 家 庭 中 分 离 出 去 后 ，只 剩 下 老 龄 一 代 人 独 自 生 活 的 家 庭 。调 查 显 示 ，目 前 60 岁 以 上 的 老 人 已 经 超 过 1.49 亿 ，目 前 全 国 城 市 老 年 人 空 巢 家 庭（ 包 括 独 居 ）的 比 例 达 4 9.7% ， 与 2000 年相 比 ， 提 高 了 7.7 个 百 分 点 。1 行业背景介绍老年人公寓是

8、为老年人提供独立或半独立家居形式的居 住建筑，具有相对完整的配套服务设施。老年 公寓 70 年代 始建于北欧，现在在发达 国家已经盛 行 。如 新 加 坡 专 门 建 有 为 老 年 人 提 供 居 住 的 小 区 ，屋 内 专 门 为 老 人 设 计 ，有 方 便 轮 椅 ，特 制 屋 门 等 等 ，社 会 福 利 团 体 在 公 寓 内 经 营 社 区 服 务 站 ，有 专 门 人 员 上 门 提 供 服 务 。日 本 也 有 “银发 住 宅 ”，60 岁 以 上 的 老 年 夫 妇 或 单 身 老 人 可 入 住 ，有 护 士 、保 安 等 服 务 人 员 ，提 供 细 致 完 善 的

9、服 务 。我 国 一 些 开 发 商 和 经 营 者 这 几 年 也 愈 发 重 视 “银发 市 场 ”，在一 些 城 市 建 立 了 专 门 适 合 老 年 人 居 住 的 住 宅 ，且 前 景 看 好 ，这 也 为 我 市 的 一 些 经 营 者 开 拓 “老年 市 场 ”提供 了 一 定 的 借 鉴 。中 国 60 岁 以 上 的 老 年 人 已 超 过 1.2 亿 ， 老 年 人 患 各 种 疾 病 的 比 例 高 达 60 80 ， 独 生 子 女 夫 妇 子 女 少 的 状 况也 会 使 这 些 人 更 多 地 依 赖 社 区 服 务 和 选 择 一 种 新 的 养 老 方 式 ，

10、而 近几年老年公寓的出现给老年人提供了一种全新的养老方 式 。老 年 公 寓 是 指 既 体 现 老 年 人 居 家 养 老 ，又 能 享 受 到 社 会 提 供 的 各 种 服 务 的 老 年 住 宅 ，属 于 机 构 养 老 的 范 畴 。在 北 京 、 上 海 这 样 的 大 城 市 ，老 年 公 寓 已 经 很 普 遍 ，并 且 出 现 低 、中 、 高 档 分 级 。中 国 老 龄 科 研 中 心 政 策 室 曾 对 北 京 1600 余 名 5 0岁以上的中老年人大调查，希望入住老年公寓的人数达1 000 余人，一 些老 年公寓还出现人满为患的局面，老 年公寓 正日益获得老年人的欢

11、迎。老 龄 化 社 会 的 到 来 不 可 避 免 ，老 年 人 这 一 庞 大 的 群 体 日 益 得 到 政 府 的 关 注 ，如 何 让 “老者 不 再 忧 其 屋 ”，让更 多 的 老 年 人 安 享 晚 年 是 我 们 今 后 需 要 解 决 的 问 题 。老 年 公 寓 的 出 现 无 异 为 解 决 老 年 人 养 老 问 题 提 供 了 一 种 很 好 的 解 决 办 法 ，只 是 作 为 一 种 新 生 事 物 ，让 人 们 在 短 时 间 内 接 受 和 认 同 还 需 要 一 定 的 时 间 ，但 是 我 们 相 信 时 间 不 会 太 久 ，且 人 们 不 能 拒 绝

12、这 种 趋势，因为谁都无法拒绝老去！据 杭 州 市 老 龄 工 作 委 员 会 办 公 室 2005 年 末 抽 样 调 查 ， 全 市 " 空巢" 家庭的老年人数在 11.5 万左右。这些老年人尤其是 独 居 的 老 年 人 身 边 缺 少 监 护 人 ，他 们 与 家 人 及 社 会 之 间 的 联 系、信息发生了断层。需求发展趋势：据杭州老年人居住现状与需求中抽样调查了 800 位老年人，收回“老年人居住状 况及需求调查”有效问卷751份，获得了反映老人居住基本情况和居住需求的原始数据， 与儿、媳合住占 13 92 ， 与女、婿合住占 10 18 ，与未婚子女或其他人

13、合住的 占2371 ，与老伴同住占 4339 ，单独居住占 880。纯老户比例已超过 50 ， 比1992年与1998 年抽样调查分别上升了 1290与 550.调查对象中目前有 47 85 的老人与子女或第三代合住。而当问及“您最希望的居住形 态”时，选择“与子女同住一套房”的只占 532 （这意味着一旦，老人与子女分住将释放 出巨大的住房需求 ），希住“老少居”的老人占39 15，希望与子女住同一社区或相近社 区的占 5067，而选择与子女远距离分开居住的只有 486。可见，绝大多数老人既希望与子女相对独立，又希望与儿孙辈之间能相互照顾综合上述，对于老年人公寓的需求远大于供给。 中 国 老

14、 龄 化 加 速 ，到 2050 年 ，我 国 老 龄 人 口 将 激 增 至 4 亿 左 右 ， 占 我 国 总 人 口 的 25 。 这 个 比 例 还 将 不 断 攀升 。 老 人 离 退 休 金 加 子 女 赡 养 费 ，支 出 可 达 4000 亿 元 人 民 币。 4亿 人 口 ，73200 亿 消 费 预 备 金 ，每 年 4000 亿 消 费 市 值， 市 场 供 应 每 年 却 只 有 500 亿 元 。 市 场 供 应 ： 市 场 需 求 =1 ： 8中 国 有 73200 亿 老 年 人 消 费 预 备 金 ：据预测，2010年，我国老年人的退休金总额将达到8383 亿元

15、；2020 年 ， 将 达 到 28,145 亿 元 ；2030 年 ， 将 增 加 到 73,219 亿 元 。这 些 资 金 ，大 部 分 将 进 入 市 场 消 费 ，关 键 看 有 没 有适 应 老 年 人 需 求 的 产 品 。市 场 有 4000 亿 老 年 人 消 费 潜力 ：据调 查 , 城 市 老 年 人 中 有 42.8% 的 人 拥 有 存 款 , 其 离 退休金加子女赡养费,可用于购买老年用品和服务的支出可 达 到 4000 亿 元 人 民 币 。所以我们应该抓住老年人市场。2 政府政策背景：杭州市政协委员朱新风在中国人民政治协商会议第九届 杭 州 市 委 员 会 第

16、一 次 会 议 中 提 出 了 此 问 题 ；部 分 市 民 也 表 示 希望社会中能够有一个专业的组织来关怀这些空巢老人。由此可知政府对于老年人问题高度关注，我们能够得 到政府的支持。入 住 老 年 公 寓 ，能 够 排 遣 空 巢 家 庭 老 人 的 寂 寞 和 孤 独 ， 也 能 够 使 他 们 的 生 命 和 健 康 有 更 加 的 保 障 。家 毕 竟 是 个 狭 小 的天地，有限的空间。老两口成天面对面，该说的话说了、 该 唠 的 嗑 也 唠 完 了 ，只 剩 下 寂 寞 和 孤 独 ，心 烦 时 难 免 吵 架 拌 嘴 。住 进 老 年 公 寓 后 ，他 们 可 以 找 到 志

17、同 道 合 的 朋 友 ，相 互 交 流 切 磋 ，从 而 增 强 对 生 活 的 兴 趣 。老 年 人 大 都 有 高 血 压 和 心 脏 等 方 面 的 疾 病 ，倘 若 在 家 里 发 病 可 能 会 因 为 缺 乏 急 救 知 识 很 难 得 到 及 时 抢 救 。而 若 老 人 住 在 老 年 公 寓 时 发 病 ，公 寓 内 的 专 职 医 生 能 够 及 时 有 效 的 控 制 住 病 情 ，为 抢 救 生 命 赢 得 时 间 。平 日 里 ，医 生 们 也 会 定 期 给 老 人 们 做 检 查 ，讲 解 医 疗 保 健 知 识 ，这 样 会 大 大 减 少 突 发 疾 病 的

18、 可 能 ，提 高 生 命 的 保 险系数。3 目标市场：1. 目 标 群 体 ：1.1 子 女 经 济 状 况 良 好 ， 但 因 工 作 忙 而 没 有 时 间 陪 伴 老人 ； 1.2 老 人 本 身 有 稳 定 的 经 济 来 源（ 如 租 房 所 得 租 金 和 退 休 金等），不愿意或者不方便和年轻人一起居住的老人。2. 产品消费群体、消费方式：2.1由有能力且愿意自行承担相关费用的老年人或其子女支 付。3. 选址：本公寓选择建在小和山，其原因如下：A. 小和山交通方便，风景优美，环境优雅，背靠杭州这 座经济发达，生活观念相对前卫，同时又面临人口老龄化的 城市；B. 小和山是浙江工

19、业大学、浙江科技学院等大学的所在 地，大学生中的公益性社团可以到本公寓针对老年人开展些 公益性活动，这可以丰富老年人的生活，对于大学生来讲可 以从他们那里学习生活经验；C. 杭州市区用地紧张，寸土寸金，很难划出大片土地来 修建配套设施齐全的老年公寓四竞争分析SWO分析S （优势）a. 公司成员的团队意识强且有 创新意识。b. 公司管理监督体制严格。C.冋质里的园内设备。d. 一流的服务态度。W （劣势）a. 无咼技术人员，无法在设备 技术方面有所创新。b. 团队成员目前为止尚无实战经验。C.对现今老人生活实况了解 还不够。O （机会）由此我们抓住老年人市场，我们将适时适量的吸纳优a.杭州老年人

20、公寓市场处于供给小于需选择在小和山建立老年人公寓，秀人才，一方面自身将尽可能多求的状态。并争取在寒暑假期间能够与学校地与老年人交流，另一方面也将b.构建和谐社会是全国人民共同的愿望。共用一些设施，作为开办老年大招聘合适的老年人或老年学专c.小和山地理位置优越，环境优美，交通学的硬件基础。家做顾问。便利，而且是杭州三个高教园区之一，另外，为丰富老年人的生活而对于团队自身，我们将在有良好的人文环境。我们将定期与大学生社团合作开实践中不断的总结，增加实践经d.老年人的观念发生变化， 他们中部分人 希望入住老年公寓。展活动，冋时这也迎合现在大学 里面的各个公益性组织发展的需验。e.社会上的“空巢家庭”

21、逐渐增多，对老 年公禺的需求更加迫切。求。T （威胁）配备专车接送老人到杭州市不断创新，使之区别于敬老a.杭州现在已经有敬老院，疗养院。区。院、疗养院，并在人们心目中有b.老年人公寓在杭州刚刚起步，知名度不寻求最佳的方式开展老年人明显的优势。够，居民对其缺乏了解。讲座，改变老人们对老年机构的例如可以增加“非留宿“老c. 老百姓受传统观念影响，对养老机构有 抵触心理。d. 所选地理位置离杭州市中心较远。抵触心理。人白天活动饮食服务。五营销策略1.产品策略:?老年公寓：整租（一室一厅一厨一卫），能独立生活和意愿单独居住的老年夫妇和空巢老人。?托老部：合租（标准间，一室一卫），需要照料和意愿过 集体

22、生活的老人。?服务：“互动”积极推广杭州市上城区创建的“时间银行”经验，在本园 中成立“时间银行”，可以让周边大学生通过注册成为互动的志愿者结对活动， 为在住老年人提供志愿服务。对入住的老人提供完善的、专业的、高质量的服务， 其中包括日常料理、医疗、保健等，以及提供配套休闲 娱乐设施，从而使他们拥有更精彩的老年生活。（其中整 租的老人既可以选择自己做饭，也可以选择在我们公寓 提供的餐厅进餐。） 老年人俱乐部：使有共同爱好的老年人能够共同分享、创造快乐，同时也会不定期举行竞争活动来丰富他们的生活。据”杭州市区老年人休闲生活状况之调查分析“结果如下图所示：看户听上看喝旅聊玩搓其他书外广网电茶游天扑

23、麻运播视克将动牌由图可知，老年人的闲余生活丰富多彩，我们也将采 取适合他们的不同方案。1.宣传策略：1从实物入手本公寓将通过欢迎老人及其家人实地参观，部分设施 的亲身体验，进入期公寓推广期间推出部分房间免费短 期入住体验。2从概念上入手其中在概念推广方面主要荣过以下形式:报刊广告。将印有公司资料的宣传单夹杂在报刊中发配， 也可专门写些科学小品文之类的发表在报刊中，类似于以前 的脑白金。这是非常普遍的宣传方式，对象也非常广泛。网站宣传。21世纪，网站已经可以说是另一个角度看的 公司形象，做的要符合公司宗旨，突出公司亮点，区别于一 般网站。通过市场调查、分析,筛选除一批极有可能成为我们客 户的客户

24、群，对其采取有针对性的宣传策略，营销方案。譬 如信件，邮件，快递，电话等。大力挖掘其他可行宣传策略,譬如政府通常在过年过节 会给一些老人，一些有资本的老人送礼贺寿啊啥的，可以以 我们公司的名义赠送礼品。电视图文，广播广告,找具有亲和力的代言人，根据老 年人的偏好，在合适的时间段播放。3从人的心理入手：据调查看，2.销售策略：试住期确定护理等级先缴费再入住十年，二十年，三十年的优惠定期向我们的顾客一老人们收集建议，从而吸收经验，改善服务六项目投资策略采取股份制形式，创业者自身、政府、企业等均可参股。 因为我们本身并没有技术建造公寓，所以我们将以投标的方 式将工程交给建筑公司做。1项目融资的可行性

25、：由于本园的建立符合社会需求，具 有较强的社会意义，所以我们自信会得到政府和部分企业的 支持。我们主要处于经营管理地位。2宏观环境:上个世纪70年代我国开始实行计划生育， 短短的二十几年，中国少生了 3亿多人，独生子女的家庭 越来越多，但是由于出生人口远远抵不上老龄人口的递增速 度，老龄化社会到来。人口老龄化已是21世纪一个重大的 社会问题，又是影响21世纪人类社会可持续发展的重要因 素。3微观环境:杭州地区老年人公寓还处于起步阶段，随着 社会流动的加快，几代同堂、子女养老的传统养老方式在我 省已经大大弱化，对老年人公寓的需求不断增长。政府各界 的关注。处于同一档次的老年公寓较少，竞争性较低。

26、4自身优势:公司成员的团队意识强且有创新意识。 公 司管理监督体制严格。高质量的园内设备。一流的服务态度。 定期对本公寓的所有工作人员进行考核，提高工作人员的工 作积极性，使每个人员的才能得到最大化发挥。七、风险分析受经济周期等因素的影响，前期投资可能超过预期投入； 园内各种设备的购买选择相应企业时做出决策中存在风险。 另外我们要为了吸引风险投资，寸此我们要站在投资者角度 来分析我们的财务状况。八、财务分析支出：房屋、服务和娱乐设备、服务人员、管理人员收入：投资者（自身、企业、政府）的投资、入住老年人 的费用利润=收入一支出=营业额 一 固定成本一可变成本固定资产投入表：单位：元（人民币）设备

27、名称数量单价合计折旧期（直线折 旧法,净残值0）年折旧费房屋1200万200000020100000电脑（台式）1140004400058800装修:1100万1000000r10100000活动设备150万5000001050000合计3544000258800来自投资者的投入，及政府的支持，部分来自贷款，2010年5.1贷款中长期年利率为:中长期贷款一至三年（含三年）3.33%三至五年（含五年）3.60%五年以上3.80%注册资金100万,20%来自自身投资者，30%来自政府,50%来自贷款.中长期贷款利率比例金额年财务费用一至三年（含三年）3.33%20%600004536三至五年（含五

28、年）3.60%30%900006966五年以上3.80%50%P计100%30000023247流动资金投入表 （以六个月为单位）单位：元（人民币）项目名称第一个半年备注工资经理1500/ 月 *6 = 90001名活动负责人1500/ 月 *6 = 90001名财务负责人1500/ 月 *6=90001名事业负责人1500/ 月 *6 = 90001名医疗负责人1500/ 月 *6 = 90001名后勤负责人1500/ 月 *6 = 90001名服务人员1000/ 月 *6 = 600050名小计354000日 常 流 动公寓打扫日用品1000用于买扫把、水桶、抹布

29、等办公日常费1000用于各办公室内日常用品开销公寓管理费用5000水费，电费，网费等食堂伙食1000*30*6=180000用于买菜买米营销费用10000小计197000其他支出10000用于意外支出总计561000收益表住房类型老年公寓（一室一厅）托老部（标准间）收费项目房屋费800 元人 /月 *6=4800200 元人 /月 *6=1200护理服务费200 元人 /月 *6=1200200 元人 /月 *6=1200伙食费采用刷卡（按实际的费用收取）约400元人/月*6=2400采用刷卡（按实际的费用收取）约 400 元人 /月 *6=2400电话费按实际的费用收取按实际的费用收取水电费按实际的费用收取按实际的费用收取保留房费50-150 元30-80 元入住押金500元300元床上用品等费自愿原则，按实际的费用收取自愿原则，按实际的费用收取由保留房（入园后需短期离园