宜宾鲁能地产集团营销中心管理制度页

1、营销中发商营销中心品、办公用品等的解答、置业宜宾鲁能开发集团心管理制度 目录销售篇筹划篇销售篇第一章代理公司的工作内容1、制定完善的营销中心管理制度，并遵循双方约定的管理流程进行工作，尽职尽责为开 效劳，并对开发商提供的资料做好保密工作。2、对销售现场进行有效的管理，完成开发商制定的销售任务及方案。3、保证两个案场日常工作的顺畅进行，以及案场的卫生、纪律，保证两个案场销售物 的财产平安。4、保证两个销售案场接待工作的有序进行，即客户咨询、接待、楼盘的介绍、客户疑问 投资分析、认购、签定合同、催缴房款等销售工作。5、负责与客户签定?商品房买卖合同?，并办理好全部相关手续。6、负责催缴工作，并催促

2、客户办理按揭等相关手续。7、每月安排时间对置业参谋进行系统培训，并及时向开发商汇报培训和考核情况。8、准时提交日报、周报、月报，并做好情况分析和总结。9、每月对新、老、未成交、已成交客户进行分析、整理，并提交开发商。10、保证客户资料准确及时的录入，确保销售信息的及时反应。11、对认购及已成交客户的跟踪以及保养。12、对开发商公司形象以及名誉的维护。13、服从开发商对房源、价格、营销进度的控制管理14、制定切实可行的各阶段营销方案、销售方案和推广方案，经开发商认可签字前方可实施。15、及时整理并反应销售情况，并针对不同阶段制定不同的营销策略16、积极处理客户投诉，并反应处理意见以及情况。17、

3、完成交房工作的顺利进行。第二章代理公司的日常工作管理1. 代理公司应制定案场的管理标准，并提交开发商审核、确定前方可实行 审核流程：代理公司制定代理公司销售总监审核确认开发商销售经理审核确认开发商销售 总监审核确认 案场管理标准最终执行2. 代理公司人员要穿统一着装，并使用统一的 VI 标识。3. 代理公司应保持办公区域的整洁，严禁喧哗、嬉戏、等有所破坏营销中心整体形象的 行为。代理公 司每天应对两个案场的卫生进行监督，如遇到物业公司不配合清理卫生 的行为，可及时向开发商提 请协助，开发商每周对营销中心的工作环境进行检查和监 督。4. 工作时间内不允许打私人 ，不得从事与销售无关的任何活动。户

4、争吵事件 现5. 两个销售现场应以客户为重， 不许有冷淡客户、 对来访客户视而不见或出言粗鲁与客象发生6. 代理公司要定期向开发商报送销售信息、报表等资料，及时反应销售现场出现的相关 情况证 A 位有置业参谋待位。7. 代理公司作息时间可根据季节变化和楼盘销售需要，跟改作息时间，并定期将两个销 售案场作息时间表提交到开发商，两个案场的销售前台不允许出现空台现象，必须保8. 代理公司的员工不能进行有损开发商的私人交易活动，不能以开发商名义进行任何违 背销售原那么的 行为及进行任何超出代理合同所指定范围之外的业务，如有此类行为， 须承当因此引起的一切法律 责任，公司有权终止合同，并追究其法律责任。

5、未经公司许可，不得私自代已购客户转让楼盘，并赚取差价；对于未经授权之事，不得擅自容许客户任何要求；未经公司许可，任何人不得修改合同条款。9. 公司的文件、规定以及任何未对外公开的资料、信息，均属公司的机密文件，代理公司人员不得对外提供以及宣传；任何人询问均须婉言谢绝或向公司部门负责人请示。10. 处分：A、如开发商发现违反以上第 3、第5、第6条和第7条，初次进行口头警告 再次发现，进行100元以上的罚款。其解除合同B、发现违反第8和第9条，进行1000元以上的罚款，如果影响比拟严重，开发商有权与 关系，并追究其法律责任。第三章管理架构示意图/易居销售、第四章销售管理第一节案场管理厂1. 代理

6、公司应将?案场接待流程?以书面的开发商确认备档，确认后开始实施能 程策 总监审核确认经2.代理公司审核流能居代理公司制定代理公司销售总监审核确认开发商销售经理审核确认开发商销售售.执行售应严：各执行开发商确认的房源、价格监督经经、理优惠措施等 销售政策，不得擅自变审核流程：双方讨论确定价罹以及优惠措施代理一I送m据讨论情况制定书面的价 格以及优!签字执行代理措施代理公司销售司应把 设经开发商确'定的房源，并将房源内容下 弋理公司销售启.房源信息录入易居中国销售电子平台以及备份;亥开发商销售经理审詹能I售总监审核 J发至代理公司'案收到房J :总乍一份纟纸质必 错卖等情况，原因出

7、现房屋重卖、理制 须按经开发商确认的?销控表?进行销售，由于代理公司作 开发商有权对代理公司进行处理。4.间标记，并通知各销售案场以免更置日卜置yB, 丨!开发商销售经理房源变售顾顾信息。后 台问问5.代理公司如需要对某房源进行控同意，方可执行。?销售说辞?J?销售后台统计表格?等销售资料销售案场由代理公司指定专人负责?销控表?的管理，当房屋售出以后，应在第一时6. 代理公司不得在开发商不知情的情况下，自行销售控制单元，否那么须承当由此产生的一切后果7. 在销售过程中，如需拿出已销控房屋进行销售，须报开发商销售经理认可签字，由营销总监签字批准后，方可销售。8. 客户须交纳每套两万元的定金方可签

8、订“商品房认购书，并于一周内交足首付款或全额房款后签定?商品房买卖合同?，签定合同的同时应要求客户付清余款，在办理9.客户须交纳总房款的 30%或更多预付款后，方可签订?商品房买卖合同?，合同一经签订，合同双方都要付相应的法律责任，代理公司的置业参谋应主动将相关信息告知客 户。10.发生销售及销售变更信息后，代理公司应在销售平台进行更新，否那么一旦出现由于人为原因造成的平台信息不准确，开发商有权追究代理公司责任。11.对于在购置过程中未及时交纳房款的客户，要及时催交房款，不履行合同约定的，代理公司可以提请开发商付诸于法律手段。12.对于已签订合同却要求退换房的客户，原那么上不能退换，特殊情况下

9、，视其情况来确定相应的措施，首先代理公司销售经理应先知情，必要时报开发商解决，以不损害公司的利益同时满足客户要求为最正确。见附件表样13.对于已成交的客户要详细的记录客户的资料，总结成交客户的信息，做出详细的销售为公司后续开发工程的决策提供客观的依据，提升客户满意度。客户统计报表，报开发商留底，14.业务流程：客户欲交定金时，置业参谋必须先到销售平台处确认所定房源一确认无误后由置业参谋填写统一的商品房认购单一经客户、销售人员、销售平台签字确认一销售人员带客户到财务交定金一销售人员再将经客户签字确认的定单白单交由销售 后台一销售后台填写纸质销控表，做标记一销售后台在销售平台上再次进行客户详细登记

10、。15.已签定认购书客户欲退房时，由代理公司销售经理报开发商审批，同意前方可执行16.认购书为由开发商统一印制，一式三份，白单交由开发商保存，代理公司保存复印件，黄单交由财审部保存，粉单交由客户保存。待签定正式的?商品房买卖合同?后，认购书由财审部收回抵房款。17.代理公司销售后台每天下午下班前总结当天的销售情况，填写日报表，汇总当天的销附件表样售情况以及须解决的问题。见日报表表样:案场日报表月日至月日日期当日诚意金数量套诚丿意、金累计诚意金套当天定单数户累计定单数户当天来访当天来当日大定销售金额累计大定销售金额本日签约销售金额累计签约销售金额当日签约首付 款金 额化疋签 转大或约新老电0 0

11、 0 00 0 0 00 0 0 0 018.认购书管理流程：1认购书由开发商统一制作，盖章后，由代理公司销售后台统一管理空白的认购书。2代理公司与客户签定认购书，代理公司不得单方面向客户承诺任何条款。3销售后台审核“认购书房号、面积、金额、客户资料的是否有效以及签定合同将认购书交销售后台统一留存。附认购书表样4时间等。认购书表样：【鲁能？山水绿城】定单甲方卖方：宜宾鲁能开发集团编号： 乙方买方：乙方自愿认购甲方开发的位于宜宾市南岸西区“鲁能山水绿城区幢单元层号商品房，其中:房屋编号房屋建筑面积3建筑面积销售单价元/ m2房屋总价元房屋套内面积mJ公摊面积mJ以上面积最终以房管局产权监理处核定

12、的面积为准乙方保证在本定单规定的时间内与甲方签订正式的?商品房买卖合同?。、乙方在签定本定单当日， 即年月日向甲方支付人民币元整大写：元整作为该 房的认购定金。三、乙方在签定本定单时确定付款方式为付款。四、双方约定如下:乙方须于本协议签署后 7日内，前往“山水绿城营销中心签署?商品房买卖合同?并支付全部房款或首付款，售 楼 部 存 根定金收据一并方可生效同时乙方已付定金在双方签署合同时自动转为房款定单与五、双方共同遵守以下规定:购定金的双倍退赔乙方，作为甲方对乙方的违约金，但如甲方遭 遇不可抗力因素不能履行本协议义务，甲方有权不支付乙方的违约金。2、假设因乙方原因逾期未办理或不购置此房屋，视为

13、乙方违约。甲方有权另行出售该房屋，乙方交纳的认购定金不予退还。在签定正式?商品房买卖合同?之后，乙方不得更名和调换房源。3、甲乙双方的通讯以本协议所载明的 、 、地址等为准。假设乙方提供上述资料有误，应承当由此而起的相关责任。乙方通讯方式如有变更，应在变更后立即以书面形式通知甲方，否那么，由此而引起的一切后果应由乙方承当。六、认购协议经甲乙双方签署后即时生效。七、本认购协议一式三份，甲方执两份，乙方执一份。 甲方：宜宾鲁能开发集团乙方： 地址：宜宾市南岸西区睦邻路山水绿街区身份证： C 街区、 2160999 E 街区联系 ： 置业参谋： ：签定日期：签定日期：第二节销售人员管理?代理公司对销

14、售人员主要负责以下工作：行，销售人员正式入职前，开发商训，培训内容包括：在售工程的A、招聘：销售人员的招聘主要是由代理公司进行，招聘信息的发放开发商可以配合进 销售经理以及营销总监应对其招聘员工进行最终的 面试和筛选。B、培训：代理公司应制定详细的培训方案。对新进的销售人员，代理公司应做好岗前培根本情况、房地产专业知识、法律知识、接待流程 等，培训完毕后，由代理公司进行统一考核，在确认可上岗人员名 单后，报经开发商 审核，审核通过后再进入试用期。后续应统一安排新、老销售人员的专业化培训。再次审核代理公司报开发商审新进销售人员审核流程：代理公司招聘销售人员代理公司销售经理初次审核销售总监核双方审

15、核通过后，进入使用期。C、考核：档，开发商定期进行检查。式提请开发商，双方确认前方可1、代理公司根据销售方案应组织销售人员进行实战演练及考试，考核资料进行存2、如考核不过者进行淘汰并与辞退。销售人员的辞退首先应由代理公司以书面的形 办理辞退手续。开发商销售总监再次审核双方确认通过辞退人员辞退流程：代理公司提请辞退人员名单代理公司销售总、监初次审核办理手续 -D 佣金：销售人员每月的薪酬不得低于之前开发商已制定的标准，具体情况如下：1、底薪每月不的低于开发商已制定的标准；2、提成比例：a、完成任务指标的提成比例是：% b、未完成指标的提成比例是 ： ；c、超额完成指标的提成比例是：%E、代理公司

16、对销售人员的薪酬待遇如要进行，必须书面给与开发商审核，最终确认前方可执行。第三节考核管理1、针对案场管理A、如开发商发现销售人员对现售房源进行炒房现象，并对开发商造成一定的影响，开发商有权对该销售人员进行开除并追究其相应的责任。B、 如开发商发现在售房源出现一房二卖的情况，开发商可以对代理公司进行1000-2000 元处分，并且该 事情由代理公司自行解决，如发生相关费用均由代理公司自行承当。C、如发现代理公司与客户签定的 ?商品房买卖合同?有合同金额错误、任意增添条款等事宜，开发商有权要求代理公司对该销售人员进行处分，每发现一例扣罚代理公司1000元，情节严重开发商有权要求开除该销售人员，并追

17、究代理公司责任。详见合同管理细那么D 销售现场的客户资料即客户联系 如发现外泻，经核实是属于代理公司责任，开发商根据资料泄露的多与少，对其进行 500-5000 元的处分，情节严重者追究法律责任。E、案场销售资料即销售说辞、销售前台管理标准等的出台使用未经开发商审核，每发现一次，进行 100-200 元/次的罚款。2、针对销售人员管理A、 如发现销售人员未到达上岗的条件而进行现场工作， 开发商有权要求代理公司让其停 止，并对代理公司进行 50-100 元的处分。行 50 元的罚款。罚，开发商发现一次按照扣除金B、如代理公司对销售人员的培训未按照双方已确认的培训方案进行，一经核实，每次进C、代理

18、公司应严格按照管理标准对销售人员进行管理，未按照标准对销售人员进行扣 额的 50%3 款。第五章价格管理1、针对不同时期所推出的房源，双方经过讨论后制定出销售均价，代理公司再根据销售均价制定出销售价格体系，销售价格的制定主要涉及以下方面：1、每幢以及每户系数的制定，为销售价格的制定做前期的铺垫；代理公司应提供价格 制定的模版2、根据已制定的系数确定销售价格；3、双方讨论，最后根据销售价格制定出最终的销售门市价。2、工程销售价格的最终出台，须经过以下流程办理：易居销售经理制定销售价格易居销售总监审核鲁能销售经理审核鲁能销售总监审核鲁能总经理签字确认销售价格出台3、如在售房源要进行调价涨价或降价，

19、须经开发商签字同意前方可执行，如发现自行进行调价处理，包括：对在售房源进行降价，代理公司不但要补足缺少金额，而且也要双 倍赔偿开发商经济损失，如造成一定的社会影响，代理公司应承当对此造成的影响。第六章特例审核1. 销售房源出现客户更名、换定、延期签约，需填写“特例审批单申请。详见附件附件2:鲁能山水绿城-街区认购客户特例审批单填表日期：年月日客户姓名联系 置业参谋 身份证号楼室号套内面积优惠折扣折前单价折后单价付款方式折前总价折后总价已付款持例情况换定更名延期签约情况说明申请人：年月日易居销售经理意见年月日易居营销总监意见年月日鲁能销售经理意见年月日鲁能营销总监意见年月日2.如出现已销售签约的

20、房屋要退房，代理公司应以“呈报的方式报经开发商同意，最后进行办理手续。3. 对外销售折扣见优惠政策，特殊优惠申报需填写“特例审批单代理公司销售经理应知道此事，报开发商，按开发商公司内部流程办理。详见附件3附件3:优惠申请流转单序号工程名称由口 房号原单价现单价优惠额度面积备注推荐人签字12345制表日期：2007年月曰销售 财务 部门负责人:总经理签批：期，最长时间不得超过半个月4. 由于客户特殊原因需延期签定合同或付款，填写“特例审批单，申请通过前方可延第七章合同管理1. ?商品房买卖合同?以及销售附件由开发商统一制作。2. 置业参谋领取?商品房买卖合同?须在销售后台处办理领取手续，不得出现

21、浪费现象，合同损耗率应控制在总额的10%八下，如发现浪费超出已定范围，根据数量的多少对代理公司进行100-200元的罚款。3. ?商品房买卖合同?一式五份，销售人员与客户签定?商品房买卖合同?不得单方面向客户承诺任何条款以及删改任何合同条款，如发现，代理公司自行承当责任，并进行200-300元的处分。4. 合同管理流程：代理公司当日完成签约后如遇集中签约，合同于签约完毕后2日内上交开发商合同组。，并派专人与第二日下午15: 00之前提交开发商合同组进行初审开发商销售部审核内容包括：业主姓名、房号、面积、总价、付款方式、合同条款的增减。，审核完毕后，合同专员把合同送至财务处再次审核并加盖公章，随

22、后 送至房管局备案盖章正常情况下7个工作日内完善整个流程，备案完毕后返回销售现场与代理公司所派专人办理合同交接手续，待销售人员返还完毕后，上交与代理公司，代理公司于第二日上合同组。如不能及时上交合同，应提前告知，如恶意不交，根据情节的轻重进行 100-500元的处分，并承当由此造成的任何问题。5、合同管理要求代理公司应制定销售合同管理制度，经开发商审核后执行。合同管理应确保做到：1 合同损耗的控制2合同领取、归还的备案登记6考核：开发商合同组在审核已签约的?商品房买卖合同?时，如发现合同出现合同金额错误、书写不标准、房号错误、姓名错误、乱涂乱改、合同填写不完整等现象，开发商有权对代理公司每次进

23、行 200-500元的处分。初始合同交接单代理公司留存年月序号合同号合同房源买受人合同总价签约日期移交人初审意见初审签字备注本交接单用于代理公司?商品房买卖合同?签约完毕后与开发商进行办理交接手续的凭证，以备后续工作进行的查验备案合同交接单开发商留存 年月序号合同号合同房源买受人移交时间移交人接收人备注归档合同交:接单代理公司留存年月序号合同号合同房源买受人归档时间移交人接收人备注第八章销售统计1. 代理公司在进行销售统计和分析时要做到真实、准确、及时。2. 代理公司应安排专人统计客源信息，于每日将新到访客户资料以详细信息制作成?客 户登记表?(电子版本和纸质版本)，并交开发商整理存档。3.

24、代理公司应积极对来访客户进行分析和研究。4. 销售现场的销售报告制度：1) 代理公司销售后台于每日晚 20:00 前，报当天销售情况，并以短信和邮件的方式 发放日报表，发 放对象是开发商销售总监、销售经理、筹划经理、文案以及公司 领导。(详见第四章第一节 17 条 日报表表样)2) 代理公司销售后台每五下午 5:30 前，报本周?销售周报表?至开发商销售总监和 销售经理。3) 代理公司销售后台于每月 24 日下午 5： 30 前，报当月?销售月报表?和销售分析 报告至开发商 以及集团公司。4) 代理公司销售后台每季度 24 日下午 5： 30 前，报当季度?销售季报表?至开发商5) 所有统计表

25、需按开发商审核后的表格填写。6) 代理公司应将工程各销售案场建立销售台账，逐户登记购房人姓名、面积、单 价、预收房款、合同编号等内容。5、考核：A、未准时提交日报、周报以及月报，根据实际情况进行100-200元的处罚，如不能准时提交，应提前告知。第九章物料管理(销售、筹划共用)1、文档、音像资料代理公司在开发商所委托进行的所有鲁能山水绿城工程的营销活动中所产生及开发商所交与的包括但不限于工作呈报原件及附件、营销方案、 工作总结、工作方案、推广预算、活动方案、人员档案、公文、会议纪要、固定资产管理资料、考勤管理、奖惩通知等相关纸制、音像资料，代 理公司应制定完 善的相关资料管理制度，并由专人管理

26、，确保相关资料的 完整与平安，每月最后一天代理 公司应将当月所有文档、音像资料的复印 件或副本交开发商归档。开发商有权进行抽查，假设发现由代理公司管理不当所导致的包括但不限于资 料损坏、遗失、 错误等情况，据情节轻重程度处以每份资料1002000 元罚款，需登报挂失等补偿性行为所产生的一切费用均由代理公司承当，假设由此 导致开发商名誉 或经济损失的，代理公司应一并为开发商去除不良影响及全 额赔偿。2、销售物料及宣传制品 代理公司在开发商所委托进行的所有鲁能山水绿城工程 的营销活动中 所产生及开发商所交与的包括但不限于开发商营销中心现场所有销售物料、 户 外广告、样版间等相关由代理公司设计、制作

27、、发布或委托发布的所有物 料及宣传制品，代 理公司应制定完善的相关物料管理制度，并由专人管理， 确保相关物料的完整与平安。 各种销售物料及宣传制品的制作单位、制作工艺、价格以及验收均由开发商 确定；各种销售 物料及宣传制品的日常管理及维护由代理公司负责。开发商有权进行抽查，假设发现由代理公司管理不当所导致的包括但不限 于物料或宣传 制品损坏、遗失、错误等情况，据情节轻重程度处以每份资料 1005000 元罚款，需登报挂 失等补偿性行为所产生的一切费用均由代理公 司承当，假设由此导致开发商名誉或经济损失的， 代理公司应一并为开发商清 除不良影响及全额赔偿。3、资料管理及交接代理公司在开发商所委托

28、进行的所有鲁能山水绿城工程的营 销活动中所产生及开发商所交与的包括但不限于开发商营销中心现场所有销 售物料、户外广告、样版间等相关由代理公司设计、制作、发布或委托发布 的所有物料及宣 传制品由代理公司管理的，代理公司应建立完善的管理制 度，并进行台帐登记管理，并报开 发商归档双方相互交接的一切资料包括但不限于工作呈报、销售物料及宣传制品、音像资料、固定资产等均须填写相应登记表文档、音像等资料应填写?文档资料交接登记表?，填写应清楚、完整 销售物料及宣传制品应填写?物料交接登记表?，填写应清楚、完整。文档音像资料交接登记表NO.编号交接时间资料内容数量工作呈报原件或复 印件及数量交件人接收人备注

29、1234说明：1交接时间应为年、月、日及具体时间；2、工作呈报栏应填写工作呈报及附件是复印件还是原件以及相关数量3、交件人与接收人必须为本人签字物料交接登记表NO.编号交接时间物料名称数量工作呈报原件或 复印件及数量制作单位交件人接收人备注123456789说明：1、交接时间应为年、月、日及具体时间;2、工作呈报栏应填写工作呈报及附件是复印件还是原件以及相关数量；3、交件人与接收人必须为本人签字；4、制作单位为该物料的制作商相关交接登记表应由代理公司专人管理，开发商有权进行抽查、核对，假设发现相关交接登记表与实际交接资料核对不符，处以每项100 500元罚第十章会议管理销售、筹划共用A年度工作

30、例会不迟于每年12月31日，例会内容包括但不限于本年工作总结及次年工作方案等；B季度工作例会不迟于每季度最后一月第三周周六之前。例会内容包括但不限于本季度工作总结及下季度工作方案等；C月度工作例会不迟到于每月最后一周周五具体时间由甲乙双方确定，例会内容包括但不限于本月工作总结以及下月工作方案等。D周工作例会每周五18： 30AM例会内容包括但不限于本周工作总结及下周工作方案E专题会议 根据工作需要，代理公司与开发商可具体安排专题会议，讨论临时性或专题性问题，具体时间地点由双方协商确定。F案场每日例会 代理公司每日应举行销售案场工作例会，主要内容为针对当日销售工作进行总结分析，代理公司应制作每日

31、工作例会的会议纪要，代理公司可选择性参与。备注:A例会与会人员应包括但不限于甲乙双方各职能口负责人B例会内容须由代理公司指定人员记录，形成会议纪要，会议纪要由须甲乙双方签字核准并遵照执行，需制成公文发布的应制成公文 公文 格式由代理 公司自行制定，报开发商备案 ，会议纪要原件又代理公司专人保 管，另交复印件一份至 开发商代表代表处。C工作例会的具体时间及地点根据工作需要由甲乙双方共同确定；D 会议纪要与本制度具有同等效力，与本制度有抵触之处，按照会议 纪要执行。E例会原那么上不允许请假，特殊情况应先向甲乙双方负责人报备，否那么罚款 500 元 / 次。宜宾鲁能工程会议纪要 NO. 会议时间：年

32、月日会议地点： 会议主持人：会议记录人：与会人员：会议议题：会议内容：与会人员签名：第十一章客服管理1、客户效劳主要是客户投诉的处理2、客户投诉处理的流程接待流程：客户投诉客服人员接待，让客户填写投诉单。如是简单的投诉，尽量当场解决；如不能当场办理的，必须填写投诉单。客服人员将投诉单当天转交客服经理如 是工程、设计方面，找相关咅部门了解并让其拿 出相应的解决方法；如是物业方面的，请物 业公司根据物业相关条理进行解决。客服人员回复客户提出的问题3、 考核：如发现不及时处理业主提出的问题，根据情节的轻重进行100- 300 元的处分。第十二章方案管理1、代理公司应在每月 24 日上午 12点之前制

33、定出下月的销售方案 包括销售金额以及销售 套数、针对未销售房源 做出相应的调整策略、销售人员培训方案、配合回款的工作等， 并提交开发商审核，从而开发商根据方案进行考核和监督。2、 代理公司根据每月已制定的月度销售方案在每周四上午12: 00 之前制定周方案，保证 每周工作的顺畅，周方案主要包括周销售金额和销售套数以及预定转签约的情况等，并作好本周的分析和总结。详见附表3、方案管理流程：代理公司销售经理制定详细方案周、月销售总监签字确认一开发商销售经理确认销售总监签字确认方案执行 -19.并每日准时以短信和邮件的方式告知开发商相关人员的相关情况时提交，应提前告知并说明原因，最终由开发商确定第一局

34、部工作内容及标准第二局部工作流程第三局部费用管理第四局部人员管理第五局部考核制度第六局部资产管理第七局部保密制度第八局部附那么第一局部工作内容及标准1、制订营销方案代理公司应根据开发商及工程推进阶段制定相应的年度营销方案，其中应包括但不限于市场分析、产品分析、客户分析、销售策略、 销售方案、推广 主题、推广策略、推广方案、广告创意、平面表现、文案撰 写、媒体组合策略及营销费用预 算等方面，并提交开发商审核批准。 营销方案须以开发商要求为根底、以销售为核心并根据 市场实际情况制定， 必须具有科学性及可操作性。2、制订营销工作方案 代理公司应根据由开发商审核批准的年度营销方案制定相 应 的年度及月

35、度营销工作方案，其中应包括但不限于相应的销售策略、销售 方案、推广策略、 推广节点方案及相应的媒体组合方案、活动方案、平面表 现、文案撰写以及活动方案等，并 报开发商审核批准。 营销工作方案应根据营销方案制定并具有延续性，同时应突出各项具体 工作 的时间节点且具有可操作性。3、编制推广预算 代理公司应根据营销方案并应在具有科学性、合理性的同时按照节 约的原那么制定全年及月度推广预算，其中应包括但不限于媒体预算、活动预 算、物料制作预 算及等，并报开发商审核批准。推广预算应根据推广方案，按照科学、合理及节约使用的原 那么制定，并由开发商 监督执行。4、营销活动的筹划与实施 代理公司应根据营销方案

36、制定相应的营销活动方案，以销 售 为目的筹划、组织并实施营销活动，并由开发商审核批准。 营销活动须符合销售要求， 能够促进销售与工程口碑，并以节约为原那么组织 实施。5、物料的制作及管理 代理公司应根据销售需要及营销方案设计、制作各种销售、 活动物料，并对所有销售物料进行合理、 有效的管理，制作方案及样稿须由 开发商审核批准。 销售及活动物料应符合工程整体调性，并由专人对物料进行分类管理、维 护，确保物料的合 理使用。6、工程的市场调研、论证、定位 代理公司须定期或不定期对开发商工程所在地区市场进行科学、全面、有效 的调研，并提交市调报告，对开发商工程的销售策略及推广策略提出合理建 议 代理公

37、司的市调应由专人进行，全面搜集市场真实数据 包括但不限于市场政 策、竞争对 手、政府规划以及客户等内容 并在合理期限内向开发商提供市调 报告。7、参与制定工程的产品定位、产品的定价与销售策略的制定 代理公司应以高度负责的态 度，根据市调数据、运营数据等并与销售团队 紧密配合，参与开发商工程的产品定位、产品 定价及销售策略。代理公司须全面、科学并根据市场实际参与到以上工作中去，并积极提出 合理化建议， 最大程度上确保开发商产品的定位准确、定价合理以及销售策 略的科学性。8、工程的宣传推广，广告的制作、发布 代理公司应根据营销方案制定相应的推广方案， 并按照国家、地方政府所 公布的相关广告法律法规

38、进行广告的制作与发布，并由开发商审核 批准。代理公司的宣传推广以及广告的制作与发布应在遵守相关法律法规， 不得 进行虚假宣传、 夸大宣传等违法行为的根底上，到达促进销售的目的。9、媒介策略及效果评估 代理公司应对根据营销方案制定相应的媒介策略，并监控策略执行，提交 月度、季度及 年度媒体评估报告，并由开发商审核批准。代理公司制定的媒介策略应符合营销要求，并在费用支出与促进销售两者 间获得合理的 平衡。代理公司定期提交的媒体效果评估报告应真实反映阶段 性媒介策略的合理性。10、网络维护 代理公司应派专人维护开发商网站并监控和引导宜宾当地网络媒体，代理 公司对此相关 的方案及措施应由开发商审核批准

39、。代理公司对网络资源的维护须以促进销售为目的，并不断提升鲁能山 水绿城的整体 口碑效应。料。面以及平安以向开发商提交11、资料管理代理公司须妥善管理包括但不限于推广相关的纸制、影音及电子文档等资 代理公司须派专人对相关资料进行管理，确保相关资料的真实、准确、全 第二局部工作流程1工作呈报制度代理公司在营销活动中涉及的所有包括但不限于公布、发生、 调整及废止相关方案、制度、决定、费用、公文、会议纪要等相关工作均须 工作呈报的形式予以确认，并由双方相关人员签字确认，方 可生效执行。 工作呈报签批流程：开发商总经理代理公巾工程总监I开发商销售/筹划代表备注：t一A工作呈报应由代理公司经办人员完成提交

40、呈报的相关全部流程，并妥善保管工作呈报原件及相关附件交由开发商相关部门的除外，保管期内不得损坏、遗失，否那么处罚500元/份，并在合理期限内补签相同内容呈报一 份；同时将完成签批手续的呈报及其 附件各复印一份交开发商销售/筹划代表处存档；B工作呈报应在呈报内容执行之前完成相关签批手续，如遇特殊情况未能及时签批必须报由开发商营销总监及开发商总经理口头同意前方可执行,并在合理期限内完成签批手续：假设未经开发商开发商营销总监及开发商总经 理同意而擅自主张并实施的，一切后果 由代理公司承当；C工作呈报及其附件的原件应由经办人及双方负责人签字方可生效；其中：易居呈报人：应为工作呈报内容的易居方具体经办人

41、；易居审核人：应为易居工程总监；鲁能审核人：应为鲁能公司销售/筹划代表；鲁能营销部经理：应为鲁能公司营销总监；领导：应为鲁能公司总经理。D工作呈报必须以统一格式打印，否那么无效；工作呈报ZNO人丄OVdOd丄呈报事项：呈报内容：易居呈报人：易居审核人：2007年月曰鲁能 鲁能营销部经理：2007年月曰E工作呈报不得随意修改，否那么对相关责任人处以1000元/次罚款，导致不良后果或开发商经济损失的，相关责任人承当一切后果；E应根据工作需要在合理时间内完成呈报流程，无合理原因而未能完成的，罚款500元/次2工作方案制度代理公司应定期向开发商提交相关工作方案节假日不顺延： 1、年度工作总结及全年营销

42、方案 每年12月31日前向开发商提交当年?年度工作总结?包括但不限于市场分析、销售指标完成情况总结、客户分析、推广策略总结、推广方案执行总结、 人员状况、全年媒体评估报告及营销费用决算分析等每年12月15日前向开发商提交次年?年度营销方案?包括但不限于市 场分析、 产品分析、客户分析、销售策略、销售指标月度分解方案、销售节点工作方案、推广主题、 推广策略、推广方案、广告创意、平面表现、文案撰写、媒体组合策略及营销费用预算等次年?年度营销方案?最终稿在本年度 12月25日前获得通过，并以工作 呈报形式 由开发商审核批准；2、季度工作总结及季度营销方案每季度最后一天前向开发商提交本极度?季度工作总

43、结?包括但不限于市场分析、客户分析、指标完成情况分析、推广策略总结、推广计划执行总结、人员状况、媒体评估报告及营销费用决算分析等每季度最后一月第二周周五前向开发商提交下季度 ?季度营销方案?包括但不 限于市场分析、产品分析、客户分析、销售策略、销售指标分解、销 售节点工作计戈 U 推广策略、推广计戈U及营销费用预算等下季度?季度营销方案?最终稿在每季度最后一月第三周周五前获得通过，并以工作呈报形式由开发商审核批准；3、月度工作总结及月度营销工作方案每月最后一天前向开发商提交当月?月度工作总结?与?年度工作总结?相似每月20日前下月?月度工作方案?标、销售节点工作计戈U推广策略、推广计戈U活动计

44、戈U平面表现、文案、以及推广预算等下月?月度工作方案?最终稿在每月25日前获得通过，并以工作呈报形式由开发商审核批准月工作计戈|XX月XX日-XX月XX日部门序号工作内容工作要求完成时间实际完成时间实际完成情况扣款12备注当月月底综合考核,考核金额为500元/项制表人：鲁能 易居 4、周工作方案每周周五12:OOAM前向开发商提交下周?周工作方案?包括但不限于销售指标、销售节点工作方案、推广方案、平面表现、文案内容、营销活动方案、工作时间节点及责任人等。下周?周工作方案?最终稿在每周周六前获得通过并以工作呈报形式由开发商审核批准;周工作方案XX月XX 日 -XX月XX日上周完成情况部门序号工作

45、内容工作要求完成时间实际完成时间实际完成情况罚款销售组重点工作1般日常工作1筹划 组重点工作1一般日常工作本周工作方案门 立口号 序容 内 作 工求 要 作 工间 时 成 完营 销 活 动 方 案、销售组筹划组注 备次 元 002 作 工 般 元005制表人：鲁能 易居审核销 活动前4个自然日，代理公司应向开发商提交?营销活动方案?包括但不限于活动主题、活动策略、活动内容、活动流程、活动费用预算及人员分工等?营销活动方案?最终稿在提交后两日内获得通过并以工作呈报形式由开发商审核批准；营销活动结束后三个工作日内，代理公司应向开发商提交该次活动总结分析报告，并由开发商审核；6、媒体评估报告代理公司

46、应定期向开发商提交媒体评估报告，其内容包括但不限于媒体监控 与分析、媒 体投放策略总结、媒体投放决算、媒体投放与受众群体效益分析 以及媒体投放建议、预算 及方案。年度媒体评估报告，应于每年12月31日前提交；季度媒体评估报告，应于每季度最后一天前提交；月度媒体评估报告，应于每月最后一天前提交；7、市场调研分析报告代理公司应定期进行市场调研并向开发商提交市场调研分析报告，其内容包括但不限于市场宏观分析、竞争对手分析、本工程SW盼析以及产品建议等，另应根据开发商要求进行不定期调研与产品分析并提交报告； 年度市场调研分析报告，应于每年 12 月 31 日前提交； 季度市场调研分析报告，应于每季度最后

47、一天前提交； 月度市场调研分析报告，应于每月最后一天前提交； 临时性市场调研报告，双方协商合理时间。8 备注： 代理公司应严格按照以上所确定的时间节点向开发商提交以上所列方案、计 划及报告，到期未交的，根据工作方案中所确定的工作类别进行考核重要工作罚款 500元/ 次，一般性工作 200元/ 次代理公司确因特殊原因导致无法按时向开发商提交以上所列方案、方案及报告的， 须以书面形式向开发商提交延期提交 其中必须注明提交的具体时 间申请， 开发商签字批准方可延期。3广揭发布、物料制作及验收流程1、广揭发布 广揭发布应根据工作方案及推广预算实施，其中所涉及包括但 不限于设计类、文案类及制作类等方面工

48、作，代理公司根据推广需要进行的 平面设计及文 案撰写，所有初稿均须打印样稿一份由开发商营销总监、代理 公司工程总监、开发商筹划 代表及代理公司筹划经理等以下简审核人员审核、签字确认后发布。2、物料制作物料制作应根据销售及推广的工作需要进行，代理公司应在制 作前将相关物料的设计初稿交由审核人员签字确认， 代理公司应根据由审核 人员签字确认 的初稿要求制作公司提供制作小样，并由审核人员签字确认后 进行制作。初稿及制作小样 由代理公司经办人员保存原件，并交复印件一份 制作小样除外于开发商筹划代表处归档；3、验收A广揭发布类验收广揭发布后，由开发商进行实时监控，假设由于代理公司原因导致广告效 果失实或

49、出 现严重错误，该广告费用由代理公司承当，假设已对开发商造成不 良影响或经济损失，代理 公司应一并承当为开发商消除不良影响及所有经济 损失的责任， 开发商同时保存追究代理 公司及相关责任人法律责任的权利。每月最后一天，代理公司应将当月报广原件交开发商筹划代表处归档。B制作类验收物料制作完毕后由开发商筹划代表验收合格后签收并以物料交接的形式 填写?物 料交接登记表?交与代理公司。假设开发商筹划代表未能及时验收 , 由代理公司代为签收 再由开发商筹划代表验收， 假设出现因代理公司代为签收 时未认真审核而发生数量或质量不 符保证工作正常进行的情况，该批物料的 制作费用由代理公司承当并负责及时重新制作

50、。C活动类验收活动筹备阶段由开发商营销总监、筹划代表进行检查，并及时向代理公 司提出整改 意见。活动结束后，由开发商筹划代表审核活动物料使用情况以 备后期付款，并对活动效 果进行评估，对活动中出现的问题以书面形式向代 理公司提出整改意见。4、备注:A所有由审核人员签字确认的设计类制作小样与文案样稿由代理公司经办人员保存原件，并交复印件于开发商筹划代表处备案，小样与文稿原件须妥善保管，由于保管不善而出现的包括但不限于损坏与遗失等情况，罚款300元/次；B广揭发布及物料制作中所涉及包括但不限于设计类、文案撰写类及制作类等方面工作必须经审核人员签字确认前方可执行，未经审核人员签字确认的严禁执行，否那么代理公司应承当以下责任：1承当相关一切费用；2罚款500元/次；3 对开发商造