土地增值税的计算公式及个实例

1、土地增值税的计算公式及个实 例( 总 12 页)-CAL-FENGHAL-(YICAI)-Company One 1 CAI本页仅作为文档封面，使用请直接删除土地增值税的计算公式及 9 个实例计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额X适用税率一扣除工程金额X 速算扣除系数。1、公式中的“增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除工程金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除工程：1取得土地使用权所支付的金额；2开发土地的本钱、费用；3 新建房及配套设施的本钱、费用，或者旧房及建筑物的 评估价格；4与转让房地产有关的税金；5财政部规定的

2、其他扣除工程。2、土地增值税实行四级超率累进税率序号增值率=增值额/扣除工程金额税率速算扣除系 数1增值率小于或等于50%30%2增值率大于50%小于或等于100%40%5%3增值率大于100%小于或等于200%50%15%4增值率大于200%60%35%例1:我公司开发的一个房地产开发工程已经竣工结算，此工程已缴纳土地出让金 300万元,获得土地 使用权后，立即开始开发此工程，建成 10, 000平米 的普通标准住宅，以 4 000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的本钱为每平米1,500元，不能按转让房地产工程计算分摊利息支出，账面 房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税

3、、城建 税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元,请 问如何缴纳土地增值税。第一步，计算扣除工程金额1购置土地使用权费用：300万元、2、开发土地、新建房及配套设施的成本：1,500 元 X10, 000 平方米=1,500万元3、计算加计扣除：(300 + 1500) X20% =1800X20% =360 万元4、房地产开发费用：因为你企业不能按转让房地产工程计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：(300 + 1500) X 10% = 180万元， 应按照180万元作为房 地产开发费用扣除。5、税金：170万元扣除工程金额=300 + 1, 500 + 360 + 180+ 1

4、70 = 2, 510 万元第二步，计算增值额商品房销售收入=4, 000元X 10, 000平 方米=4, 000万增值额=商品房销售收入一扣除工程金额合计=4, 000 2,510 =1,490万元第三步，确定增值率增值率=1,490 / 2, 510X 100% = %增值率超过扣除工程金额 50%,未超 过100%第四步，计算土地增值稅税额土地增值税税额=增值额X 40 % 扣除 工程金额X5%1,490X40%2,510X5%=万元例2:企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额 为1000万元；房地产开发本钱6000万元；向金融机构借入资金利 息支出400万元能提供 贷款证明，其中超

5、过国家规定上浮幅度 的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？允许扣除的房地产开发费用二400-100+1000+6000X 5%=650 万元例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。该仓库原造 价400万元，重置本钱800 万元，经评估该仓库六成 新。该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税 多少万元？ 收入总额=600 万元扣除工程合计=800X60%+32二512 万元增值额=600-512=88 万元增值额占扣除工程比例=884-512X100%=%,适用税率为30%o应缴纳土地增值

6、税税额=88X30%=万元例4:某房地产开发企业转让一幢写字楼取得收入1000万元。该企业为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发本钱为200万元，房地产开发费用为40万元，该企业没有 按房地 产工程计算分摊银行借款利息，该工程在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计 算，转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴 纳的土地增值税应为多少万元？扣除工程金额=50+200+ 200+50 X 10%+ 60+50+200X 20%=385 万元增值额=1000-385=615 万元增值率=6154-385X100%=%应纳税额=615X50%-385X15%=万元例

7、5:2021年7月某房产开发公司转让 5年前购入的一块土地，取得转让 收入1800万元，该土地 购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关 税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费 35万元。该公 司转让土地使 用权应缴纳多少土地增值税？扣除工程金额二1200+40+35二1275 万元 增值额二1800-1275=525 万元增值率=525A-1275X 100%=% 应 纳税额=525 X 30%=万元万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机 构评估，该楼重置本钱价 为800万元，成新度为50%,销售时缴纳 有关税费30万元。该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万 元

8、？扣除工程金额=800X50%+30=430 万元增值额=500-430=70 万元增值率=704-430X100%=%应纳税额=70X30%=21 万元例7：某县城一家房地产开发企业 2021年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积对外销售，取得销售收入 7648万元；其余局部暂时对外出租，本年度内取得租金收入 63万元。与该 住宅楼开发相 关本钱、费用有：1支付土地使用权价款1400万元；2取得土地使用权缴纳契税42万元；3前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元；4发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元利息费用虽未

9、超过同 期银 行代扣款利率，但不能准确按工程计算分摊。 当地政府 规定，房地产开发企业发生的管理费用、销 售费用、利息 费用在计算土地增值税额时的扣除比例 为9%。1、该房地产开发企业2021年度应缴纳的营 业税、城市维护建设税和教育费附加共计多少万元？营业税、城市维护建设税、教育费附加1+5%+3%=7648 X 5% X 1+5%+3%+63X5%X=+=万元2、该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除工程金额共计有多少万元?价款二 1400X80%二 1120万元发本钱二42+90+2100+60X80%=万元开发费用二1120+X9%=万元口计扣除二1120+ X20%=万元

10、】许扣 除费QO £值税多少万力2021年度该房地1?产于T发企业应缴土地增=万元ififi /古 _ 丄目1F L 4- X 100%=%应纳丄itb增值税额二X40%X5%二7j元|1 Jf* X J I I / fJ l >(. iI_ MK J1不考虑房产税、E卩花M琥納iR业悅夢 少丿J 71XT1 js? * jF 11r"* / i -aFkv 纳 ph S W f*1 1 / f 1 " J I /U飙一 (7 648+) X 25%-力7厂J=7648 X 5% X (1+5%+3%)二(万兀)例7:某县城房地产开发公司建造一幢普通标准住宅

11、出售，签订商品房销售合同，取得销售收入9500万元,分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发本钱2000万元， 房地产开发费用500万元， 其中利息支出200万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为 10%。转让该普 通住宅应缴纳土地增值税多少万元？1、应缴纳营业税二9500X%二475 万元2、应缴纳城建税、教育费附加=475X5%+3% =38 万元3、扣除工程金额=1000+2000+ 1000+2000X 10%+475+38+ 1000+2000X20%=4413 万元

12、4、增值额=9500-4413=5087 万元5、增值率=50874-4413X100%=%6、应纳税额二 5087X50%-4413X15%二 万元例8:2021年王某因改善居住条件，经主管税 务机 关申报核准转让其已居住两年的非普通住宅一 套，取得转 让房价款24万元。经评估，该住房的重 置本钱为20万元, 成新度为70%。住房转让时，李 某已按国家统一规定缴纳手续费万元、评估费万元、税金万元。王某应缴纳多少土地增值税？从2021年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土 地 增值税。例9：某中外合资房地产开发公司，2021年发 生以 下业务：(1) 1月份通过竞拍取得市区一处土地使用权

13、，支付土地出让金600万元，缴纳相关费用24万元；(2) 以上述土地开发建和普通标准住宅楼、写字楼各一栋，占地面积各为 1/2；(3) 普通标准住宅楼开发本钱 300万元，写 字楼开发本钱620万元；(4) 分摊到住宅楼利息支出40万元，包括超 过贷款期限的利息4万元，写字楼的利息无法分 摊；(5) 9月初全部竣工验收后，公司将住宅 楼出 售，取得收入1080万元，其中包括像购房者一 并代收的 市政施工费共计50万元；(6) 9月底将写字楼与他人联营开设一商场，共同承当经营风险，写字楼税务机关的核定价格是1500万元。其他相关资料：该房地产公司所在的省规定，按土地 增值 税暂行条例规定的最高限

14、额计算扣除房地产开发 费用；如 果代收费用计入房价像购置方一并收取，那么可转让房地产 取得的收入计税，相应地，在计算扣除 工程金额时，代收 费用可以扣除，但不得作为加计 20%扣除的基数。1公司销售普通标准住宅楼的土地增值税扣除工程金额是多少万兀？2该公司应纳的销售普通标准住宅楼的土地增值税是多少万元？3公司写字楼对外投资缴纳土地增值税时 扣除工程金额是多少万兀？4公司写字楼对外投资业务应纳的土地增值税是多少万元？1应扣除的土地使用权的金额二 600+24 X1 2二312 万 元开发本钱二300 万元公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用二 40-4 +300+312 X5%=万元税金二 1080X5%二 54 万元其他扣除工程二300+312 X20%=万元代收费用可在计算土地增值税的时候扣除，但是不可以加 计扣除。可扣除工程合计二312+300+54+5C二905 万元2收入总额=1080 万元可扣除工程合计二905 万元增值额=1080-905=