房地产所得税管理

1、 国家税务总局所得税管理司国家税务总局所得税管理司 何道成2010.3. 引引 言言 改革开放以来，随着城市建设综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不仅成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是税收收入的一项重要来源，因此，加强和规范房地产开发企业税收的征收管理，已十分重要。 第一章 总则第二章 收入的税务处理第三章 成本费用扣除的税务第四章 计税成本的核算第五章 特定事项的税务第六章 附则 国家税务总局所得税管理司国家税务总局所得税管理司 何道成2010.3 第一章 总 则5一、一、国税国税3131号文的出台背景号文的出台背景 -房开企

2、业所得税征管存在的主要问题房开企业所得税征管存在的主要问题 开发产品缺乏完工标准 导致：导致： 开发产品不能及时结转成本 预售收入不能及时转为实际收入 从而导致：从而导致： 房地产开发企业不能依法及时申报 缴纳企业所得税。 6一、房开企业所得税征管存在的主要问题一、房开企业所得税征管存在的主要问题 多列预提费用 -预提了不允许预提的配套工程(设施)建设费; -多预提了允许预提的配套设施建设费; -已完工的配套设施不及时的进行清算; -虚设配套设施并预提相关建造费用.一、房开企业所得税征管存在主要问题一、房开企业所得税征管存在主要问题混淆成本对象界限 -自用房不单独作为成本对象进行核算; -将开

3、发产品作为固定资产核算或反之; -将共同性成本在已完工和未完工成本对象之间随意进行分配; -通过扩大拆迁补偿面积,减少可售面积,多结经营成本. 7一、房开企业所得税征管存在主要问题一、房开企业所得税征管存在主要问题开具假发票 -假票假业务 -真票假业务 - 假票真业务89一、房开企业所得税征管存在的主要问题一、房开企业所得税征管存在的主要问题采取不正当手段转移利润 利用不同企业之间税负不同、征管方式不同钻税收征管理漏洞。 比如: 通过关联关系、核定征收等方式将利润转至施工环节、原材料供应环节、装修环节、销售环节。10一、房开企业所得税征管存在的主要问题一、房开企业所得税征管存在的主要问题 税收

4、征管难度大 税收制度不完善-导致查出问题没有处理依据 地方政府干预过多-导致不能依法进行税收处罚11一、房开企业所得税征管存在的主要问题一、房开企业所得税征管存在的主要问题 针对房地产开发企业所得税征管过程中存在的针对房地产开发企业所得税征管过程中存在的上述问题上述问题, ,国家税务总局最近几年相继下发了两个国家税务总局最近几年相继下发了两个文件：文件： -2003年度下发了国税发200383号文； -2006年度,国家税务总局又对200383号文进行了进一步修订、完善,下发了国税发200631号文； -2009年度，总局将再次下发新的国税发200931号文12二、新31号文的执行范围（一）包

5、括内资和外资房地产开发企业（二）房地产开发企业以外其他企业从 事的房地产开发经营业务13三、开发产品的完工标准 竣工证明已报房地产管理部门备案(不考虑工程是否已实际完工或通过验收合格或在会计上是否办理决算手续） 开始投入使用:是指开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)或已实际投入使用. 取得初始产权证明 上述三个只要具备其中的一个条件，就上述三个只要具备其中的一个条件，就应视为开发产品已完工。应视为开发产品已完工。14四、外资企业的完工标准 外商投资企业完工标准(142号文) 企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日； 首笔房地产使用权交付之日； 办理首笔产权转让手续之日。 上述3个时

6、点之较早者为房地产实际销售的开始之日。15五、关于房开企业税前扣除的管理税前扣除的管理 开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。 未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料。16六、关于房地产开发企业核定征收问题 房地产开发企业不得事前实行核定征收企业所得税 房地产开发企业如果出现税收征收管理法第十五条规定的情形，可以按核定征收方式计算征收以前年度应纳税款，同时还应承担相应法律责任。17七、税收征管法第十五条依照法律、行政法规规定不设账簿依照法律、行政法规规定应当设置但未设置账簿擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料虽设置账簿，但

7、账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账发生纳税义务，未按照规定期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由18第二章第二章 收入的税务处理收入的税务处理 19一、销售收入范围一、销售收入范围 销售开发产品取得的全部价款 现金 现金等价物 其他经济利益 代收款项 以出具发票单位为标准进行判断 20 以预售方式取得的销售收入 销售未完工开发产品 以现房方式取得的销售收入 二、销售收入确认原则销售收入确认原则房开企业销售主要形式房开企业销售主要形式21三、三、外税（老法）对预售收入征税方式外税（老法）对预售收入征税方式 外税按预征

8、方式对预售收入征收企业所得税 外资房地产企业预售收入，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。22四、内税（新老一致）对预售收入征税方式预售收入征税方式 -内税，按实际征收方式对预售收入征收企业所得税。 -预征和实际征收在法律责任上存在本质上的差别。 23 一次性全额收款一次性全额收款 分期收款分期收款 银行按揭银行按揭 委托销售委托销售 五、销售方式的几种形式销售方式的几种形式24 手续费 视同买断 超基价分成 包销六、六、

9、 采取委托销售方式采取委托销售方式 25（一）预售方式取得的收入 -开发产品完工前取得的销售收入,包括定金、内部认购、会费等,即为全部预售收入。（二）预计计税毛利率和毛利额 -指尚未扣除期间费用、营业税金及附加、土地增值税的收入。七、未完工开发产品的税务处理26七、未完工开发产品的税务处理 预计计税毛利率的分两类 -经济适用房 -非经济适用房、限价房和危房改造 经济适用房 计税毛利率不得低于3% 必须符合建住房200477号文的规定27七、未完工开发产品的税务处理 预计计税毛利率的分类 经济适用房 省会城市、直辖市、计划单列市城区和郊区，不 得低于15； 地及地级市城区和郊区，不得低于10；

10、其他地区，不得低于5 28七、未完工开发产品的税务处理 关于与2008299号文的执行口径协调问题 开发企业在预缴当年企业所得税时，其计算公式为：（预售收入预计利润率+利润总额） 税率 当期应预缴的企业所得税额 由于上述利润总额已扣除了期间费用、营业税金及附加、土地增值税等，因此， 2008299号文与200931号文的口径是一致的。29七、未完工开发产品的税务处理 问题：以预售方式取得的销售收入是否可以作为广告费、业务宣传费和业务招待费的计算基数？ 回答：可以作为基数！30八、计税成本结算时点 老31号文规定为完工之日。但考虑到房地产开发业务的特殊性，新31号文将其确定为当年企业所得税汇算清

11、缴结束前之任何一日，具体由开发企业自行确定。31九、完工开发产品的税务处理 会计上：预售收入应确认为当期实际销售收入 税收上：要结转计税成本，并计算实际毛利额，进而进行差异调整 注意差异调整时点、口径、方法32十、完工开发产品的税务管理 开发企业要向主管税务机关报告 -开发产品完工情况 开发企业在年度纳税申报时应当出具： -税务鉴定报告 -其他相关资料 33十、完工开发产品的税务管理 当开发企业不能按规定结算计税成本时，主管 税务机关有两个权利： -计税成本核定权 -税收征管处罚权 34十一、开发产品预租收入的确认预租 新建造的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前出租租金确认时

12、点： 自开发产品交付承租人使用之日起，按租金确认收入的实现。35十二、开发产品视同销售行为税务处理（一）视同销售的范围（二）视同销售收入的确认方法36具体项目视同销售确认时点 开发产品所有权或使用权转移时 实际取得利益权利时 十二、视同销售的范围视同销售的范围37 本企业近期同类开发产品销售价格 参照当地同类开发产品市场公允价值 按开发产品的成本利润率 成本利润率不得低于不得低于15%(含15%) 具体比例由主管税务机关确定 十三、视同销售收入的确认方法视同销售收入的确认方法38第三章 成本费用扣除的税务处理39 权责发生制原则 合理性原则 配比原则 真实性原则 合法性原则 及时性原则一、成本

13、、费用扣除原则40 老31号文共例举14项 新31号文共例举12项二、成本费用扣除的主要项目成本费用扣除的主要项目41已实现可售面积可售面积单位工程成本可售面积 建设部有关规定单位工程成本 成本对象的平均计税成本 成本对象总成本总可售面积 三、已销开发产品的计税成本三、已销开发产品的计税成本42属于成本对象完工前发生的费用 直接成本直接计入 能分清成本对象的间接成本直接计入 不能分清成本对象的间接成本、共同成本按权责发生的原则配比计入 四、共同性成本的扣除四、共同性成本的扣除43属于成本对象完工后发生的费用，2次分摊第1次 第2次 已销开发产品：当期扣除 已完工成本对象 未销开发产品：销售时扣

14、除 未完工成本对象四、共同性成本的扣除共同性成本的扣除44五、维修费用维修费用 日常零星的维护、保养、修理等费用 零星的标准 暂参照国税发200084号文第三十一的规定执行45六、共用部位、共用设施设备维修基金共用部位、共用设施设备维修基金 已计入销售收入的维修基金于实际移交时扣除 代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除 46七、会所等配套设施建造费用会所等配套设施建造费用 按公共配套设施处理 非营利性且产权属于全体业主 无偿赠与地方政府、公用事业单位 按建造固定资产处理 按建造开发产品处理47八、邮电通讯、学校、医疗设施邮电通讯、学校、医疗设施出售的，按销售开发产品处理出租的，按固定资产

15、处理无偿赠与国家有关业务管理部门的，按配套设施进行处理有偿移交有偿移交国家有关业务管理部门，取得补偿的，直接抵扣建设成本48九、售房部、接待处、样板房建设及装修售房部、接待处、样板房建设及装修能够单独核算成本，按建造固定资产处理不能单独核算成本，按建造开发产品49十、保证金保证金 开发企业为客户（购房人）向银行按揭贷款提供保证金（担保金），不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，应至实际发生损失时再据实扣除。50 新办房开企业未取得销售收入的，按老31号文规定可以向以后年度结转扣除，新31号文不允许扣除，但按老31号文规定向以后结转的部分，可以继续扣除。十一、广告费、业务宣传费、业

16、务招待费广告费、业务宣传费、业务招待费51十二、利息利息 为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用： 属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象。 属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。52十二、利息利息 向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的。 借入方出具开发企业从金融机构取得借款的证明文证明文件件，支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除53十三、土地闲置费十三、土地闲置费 因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失由开发企业按税收规定自行在税前扣除。54十四、成本对象报废和毁损损失十四、成本对象报废和毁损损失 成本对象整体报废或毁损，其净损

17、失可作为非正常非正常财产损失按税收规定扣除。55十五、折旧费用十五、折旧费用 发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用。自用时间必须超过一年以上。 未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。57开发产品计税成本概念开发产品计税成本概念 是指房地产开发企业在开发土地，建造住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品时所发生的按照税收规定进行核算与计量的各项耗费。58开发企业的各项耗费按其性质和因果关系可以区分为: 期间费用和开发产品成本 开发产品会计成本与计税成本 已销开发产品与未销开发产品计税成本 完工开发产品与未完工开发品计税成本开发产品计税成本分类开发产品计税成本分类

18、59 成本对象是为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担者。计税成本对象的确定有6个原则: (一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，应作为配套设施费用摊入其他成本对象。成本对象的确定原则成本对象的确定原则60 （二） 定价差异原则。开产品因其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 （三） 产品差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。成本对象的确定原则成本对象的确定原则61 （四）分类归集原则。对同一开发地点、开竣工时间相近、结构类型相似群

19、体开发的项目，可以作为一个成本对象进行核算。 （五）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能相时，可以作为一个成本对象进行核算。成本对象的确定原则成本对象的确定原则62 （六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象的确定原则成本对象的确定原则63 根据以上计税成本确定原则，开发企业应将土地、房屋、配套设施和代建工程作为4类成本对象分别核算。计税成本的种类计税成本的种类64 开发产品计税成本支出项目有6个: （一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金

20、、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁拆迁补偿支出、安置及动迁支、农作物补偿费、危房补偿费等。支、农作物补偿费、危房补偿费等。计税成本项目计税成本项目65 （二）前期工程费。指在取得土地开发权（或开发权）之后、项目开发之前发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。计税成本项目计税成本项目66 （三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，包括开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的列入开发项目施工预算范畴内的各项费用。主要包括开发

21、项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。计税成本项目计税成本项目67 （四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。计税成本项目计税成本项目68 （五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。主要包括居委会、派出所、岗亭、电站、热力站、水厂、文体场馆、儿童乐园、自行车棚等。计税成本项目计税成本项目69 （六）开发间接费。指开发企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不

22、能将其归属于某一特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。计税成本项目计税成本项目70 计税成本核算的一般程序分为5步: （一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入开发产品计税成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应对当期尚未发生但应由当期负担的预提费用和当期已经发生但应按受益期分摊的待摊费用，按税收规定进行确认。计税成本核算的一般程序计税成本核算的一般程序71 （二）对当期应计入开发产品成本中的各项实际支出

23、、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本。计税成本核算的一般程序计税成本核算的一般程序72 （三）对当期已完工成本对象的计税成本进行结算，并按房地产主管部门核定的可售面积计算其单位工程成本。 可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积。计税成本核算的一般程序计税成本核算的一般程序73 （四）对当期已实现销售的可售面积，按其单位工程成本计算出已销产品开发产品的计税成本，并在当期纳税申报时进行扣除。 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本。计税成本核算的一般程序计税成本核算的一般程序74 （五）对前期已完工开发产品本期应负担的成本费用按已销开发产

24、品和未销开发产品进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除。计税成本核算的一般程序计税成本核算的一般程序75 开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用其直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象。共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法有5种。计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法76 （一）占地面积法 指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配。计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法77 （一）占地面积法 1、一次性开发的计算公式 按某一成本对象占地面积占全部成本对象占

25、地总积面的比例进行分配。 某一成本对象应分配的成本=该成本对象占地面积全部成本对象占地总面积应分配的开发成本计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法78 （一）占地面积法 2、分期开发 首先按期内全部成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总积面的比例进行分配。计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法79 （一）占地面积法 2、分期开发的计算公式 期内全部成本对象应负担的成本=期内成本对象占地面积开发用地总面积应分配的开发成本 期内某一成本对象应分配的成本=该成本对象占地面积期内全部成本对象占地面积期内全部成本对象应负担的成本计

26、税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法80 （一）占地面积法 2、分期开发 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法81 （二）建筑面积法 指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑积面的比例进行分配。计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法82 （二）建筑面积法 1、一次性开发的计算公式 按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑积面的比例进行分配。 某一成本对象应分配的成本=该成本对象建筑面积全部成本对象建筑面积应分配的开发成本计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法83 （二）

27、建筑面积法 2、分期开发 首先按期内全部成本对象建筑面积占开发用地计划建筑积面的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内全部成本对象建筑积面的比例进行分配。计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法84 （三）直接成本法 指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法85 （三）直接成本法 计算公式： 某一成本对象应分配的成本=该成本对象直接开发成本期内全部成本对直接开发成本应分配的开发成本计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法86 （四）预算造价法 指按

28、期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法87 （四）预算造价法 计算公式： 某一成本对象应分配的成本=该成本对象预算造价期内全部成本对预算造价应分配的开发成本计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法88 （五）预定售价法 指按期内某一成本对象预定售价占期内全部成本对象预定售价总额的比例进行分配。 该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法89 （五）预定售价法 计算公式： 某一成本对象应分配的成本=该成本对象预定造价期内全部成本对

29、预定售价应分配的开发成本计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法90 下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法进行分配： （一）土地征用及拆迁补偿费（或自用土地开发成本），应按占地面积法进行分配。如果确需采用预定售价法的，应事先和主管税机关按预约定价的方式进行协商。 计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法91 下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法进行分配： （二）公共配套设施开发成本（或公共配套设施开发成本费）按建筑面积法在可售计税成本对象间进行分配。计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法92 下列共同性成本项目或不能分清成本

30、对象的间接成本项目必须按以下方法进行分配： （三）其他成本项目的分配法由开发企业自行确定。 计税成本项目的结转方法计税成本项目的结转方法93单独建造的，应作为独立的成本对象进行核算，利用地下基础设施建造的，不进行成本核算，待实际销售时再作税务处理。 停车位停车位94 开发产品完工后，如果因保证质量需要而未全部付款给施工单位，没能取得全部工程款发票的，可凭有关合同、协议在全部工程款的10%以内预提，计入相关成本对象，至保质期满后再行调整。质量保证金质量保证金95 开发企业支付给物业管理公司的费用，如果约定给业主并专款专用的，可据实税前扣除。物业管理费物业管理费96开发企业按规定补偿给拆迁户的，其建筑成本可作为共同性成本进行税务处理，超过补偿标准的，则正常销售进行处理。回迁房回迁房97 开发企业境外支付销售费、设计费