征地取得费用的分析和确论文

1、征地取得费用的分析和确论文征地取得费用的分析和确论文本文关键词：征地，费用，分析， 论文征地夺下费用的分析和确论文 本文简介：一、征地夺下费用的分 析 1征地工业用地使用权性质农村土地在郊区代征地一般为集体土地。在城区代征地工业用地使用权性质则可能为划拨土地使用权。 以出让方式取得的土地使用权和以其他有偿方式取得的土地使用权。 由于目前绝大多数代征地为划拨用地，故本文的代征地工业用地使用 权性质如不做特别说明，为新城区划拨土地使用权。2代征地项征地取得费用的分析和确论文本文内容：一、征地取得费用的分析1征地田地使用权性质在市中心郊区代征地一般为集体土地。在城区代征地土地使 用权性质则可能为划拨

2、土地使用权。以出让许可权方式取得的土地使 用权和以其他有偿方式取得的土地使用权。由于目前大多数代征地为 划拨用地，故本文的代征地土地使用权性质如不做特别说明，为城区 划拨土地使用权。2代征地项目来源代征提供者地的项目来源主要有城市旧城区改造和征用集体 土地。其中城市旧城改造又分为：危旧房改造。污染扰民企业搬迁转 让。存量土地转开发。项目转让等。3代征地费用确定型式代征地费用的确定按建筑面积和土地有量测面积如下几种方 式* 依据代征地地块现状建筑面积现阶段计算* 主要依据代征地土地面积计算* 依据整个建设项目征地拆迁费用按现状建筑面积来分摊*依据整个建设项目收地征地拆迁和按代征地比例来分摊这里的

3、代征地所占比例二代征地占地面积；建设用地面积此外可考虑依据项目地上建筑物面积按代征地比例来分摊， 这样做对开发企业来讲，往往不太公平，因为多数情况下，代征地上 的费用比建设用地的费用要高。本文最终依据代征地土地上现状建筑面积确定代征地费用， 如果建筑红线正好分离某被拆（征）单位，占地面积则按该地块分割 的土地面积来分摊该地块代征地费用。此种方法虽不好操作但和实际 费用接近，相对合理。4代征地费用确定代征地费用确定有两种方法，一种是参考基准出让金评估， 根据新的基准地价体系中的熟地价和毛地价水平，经过修正可得出征 地费用，一种是根据现状代征地上的民房现状按照征地拆迁政策进行 评估。本文根据拆迁征

4、地政策进行试算，参照住宅用途和非住宅用途 拆迁的有关法规，代征地费用可表达如下：（1）代征用城区范围内非住宅用地社会现状代征地楼面费用二区位价格；现状容积率调整系数; 房屋现状用途调整系数；位置临路修正系数+地上物补偿价格该公式主要参照非住宅拆迁补偿办法（2）代征用城区范围内洋房用地现状代征地楼面维护费用二（基准地价；k+基准房价）；建 筑面积+地上物补偿价格该公式参照住宅房屋补偿款公式确定。K值为容积率调整系数, 基准地价。基准房价以及k值选定根据项目的具体情况确定。地上物 的补偿，参考大部分项目的拆迁水平确定。需要说明的是，以上费用均为换算费用，非为实际发生费用, 除上述费用外，还包括各种

5、补助。该些管理费和服务费等。通过计算 可得到亟需代征地总费用，最终结果应以发生的客观合理部分。二、建设项目分摊代征地费用分摊基数规划建设项目分摊的楼面代征地费用根据建设项目建筑面积 和代征地土地面积之间的关系之间以及公式：代征地比例二代征地占地面积；建设用地面积可推导出：规划楼面分摊代征地费用代征地总费用；建设项目建筑面积代征地总费用；（建设项目建设用地表面积；规划容积率）代征地总费用；（代征地占地面积；代征地比例）；规划容 积率代征地总费用；代征地占地面积；代征地比例；规划容积率现状气垫分摊代征地费用；代征地比例；规划容积率B|J：规划楼而分摊代征地费用=现状地面分摊代征地费用；代征地 比例

6、；规划容积率根据上述公式可窥见，若建设项目代征地所占比例为50%,现 状容积率为0。7,规划容积率为2。5,则规划楼面分摊代征地费用为 现状代征地楼面费用二百六十名的14%,为现状地面分摊代征地费用分 担的20% o三、代征地费用的减半根据上述分析，项目代征地费用按照“谁受益，谁投资”的 原则，政府应平摊一部分费用，该部分费用可根据子项目项目的规划 土地规划。代征地的比例和代征地的人口比例规划用途来计算，公式 为：政府分摊费用（楼面）二规划楼面分摊代征地费用；代征地比例修正系数；规划用途 修正系数二现状地面分摊代征地费用；代征地比例；规划容积率；代征 地所占比例修正系数；规划性质修正系数其中规划用途修正系数，主要考虑到代征地都市计划用途对 建设项目，可能会产生正面影响，也可能会产生负面影响，修正时根 据代征地规划用途对建设项目的进行程度分别影响。品驭型地比例修正系数，是在确定了建设项目建筑面积分摊 的代征地费用后，对该部分费