住宅小区物业规范化管理制度范本

1、住宅小区物业规范化管理制度范本住宅小区物业规范化管理制度第1章住宅小区物业管理综述1.2住宅小区物业管理概述1.2.1 住宅小区物业管理的目标住宅小区物业管理的目标是通过有效的服务，充分合理地使用现有房屋，提高物业的 使用率和经济效益，使之保值、增值，并为业主及使用人提供一个优美、整洁、舒适、方 便、安全、文明、和谐的居住环境。住宅小区物业管理的总目标是以尽可能少的投入，获 取最大限度的经济和社会效益。它可以具体分解为经济效益、社会效益、环境效益和心理 效益四个组成部分。1 .经济效益经济效益是指物业管理公司的经济效益、业主的经济效益和社会的经济效益三者的统 一。专业化、社会化的物业管理和多功

2、能的附加服务使物业耐用、安全、保值、增值，使 业主获得最大的实惠，实现业主的经济效益。同时，减少了房屋、设施、环境的损坏所造 成的资源浪贽，也使业主安居乐业，全身心投入到社会经济建设中去。在实现业主经济效 益和社会经济效益的基础上，物业管理公司也通过提供服务所创造的价值和经营利润，实 现了自身的经济效益。2 .社会效益社会效益是指住宅小区物业管理通过创造一个安全、和谐、整洁的生活空间，最大限 度地调整社会关系，减少不稳定因素，维护社会的安定与团结。3 .环境效益环境效益是指创造并保持一个适宜人类生存与发展的生态环境。经济与社会的发展及 人类自我完善的需要，要求物业管理为业主营造一个优美、整洁、

3、幽雅、有益身心健康的 环境。4 .心理效益心理效益是指达到业主理想的居住环境心理预期。当业主对所在住宅小区的安全、优 美、适用程度感到满意时，就会有一种满足感、幸福感；若超越了心理预期，就会有超值 享受感、优越感。反之，若低于业主的心理预期，就会产生烦躁、厌恶等心态。住宅小区 物业管理就是要给业主居住的满足感或享受感，让其安居乐业。可见，业主的心理效益是 物业管理最具挑战性的目标。1.2.2住宅小区物业管理的特点住宅小区物业管理的特点可概括为专业、权威、标准、综合和文化五个方面。1.专业目前我国的住宅小区规划功能相对齐全、配套设施相对完备，水、电、暖、煤气、热 力、通信、有线媒体等形成了一个完

4、善的网络。这种硬件设施的系统性、先进性，决定了 住宅小区物业管理的专业化特征。同时，住宅小区规模庞大，所需管理的工种多、数量大、 技术要求高，而且要求有严格、文明、规范的组织管理和服务，这使得住宅小区物业管理 本身也成为一个系统工程，必须由专业的物业管理公司来规范管理。2.权威城市新建住宅小区管理办法确定了住宅小区的物业管理体制是物业管理公司统一 实行专业化、社会化管理，从而确定了小区管理中物业管理公司的权威性。这就有效避免 了政出多门、互相扯皮的现象，使住宅小区的物业管理逐渐走向正规化、规范化。3.标准住宅小区的高度社会性，以及其在社会经济、政治、生活中的重要地位，使政府及社 会各界都十分重

5、视物业管理状况。我国政府制定了一系列的制度加以规范，使住宅小区的 物业管理较普通物业管理具有高度标准化特征。4.综合综合性的特点是由住宅小区的多样性功能所决定的。城市住宅小区不仅环境优美、安 全、舒适，而且可以满足业主生活的各种需要。从某种程度上说，住宅小区就是一个功能 完备的小社会。住宅小区物业管理己不局限F对物业本身的修缮等管理，而是要根据业主 的需要，为业主提供更多更好的服务。因此，住宅小区的物业管理较一般的物业管理更具 有综合性的特征。5.文化以前的物业管理概念主要是房屋修缮、绿化环卫等技术性管理和服务。而住宅小区人 口多、社会关系复杂、管理要求高、难度大，仅仅依靠物业管理公司的人力和

6、有限的资金, 是很难保持卫生、绿化及秩序的，所以必须依靠全体业主的力量，实行“民治、民享、民 生”。为此，物业管理公司常常会通过组织丰富多彩的文体娱乐活动，来传播精神文明、 培育高尚公德、宣传小区管理公约，创建住宅小区精神。这种优秀文化的熏陶，能够有效 引导业主自觉遵守物业管理公约、做文明业主，从而推动小区物业管理的民主化进程。就 此而言，住宅小区的物业管理具有很强的文化特性。1. 2. 3住宅小区物业管理的原则住宅小区物业管理的原则，就是指物业管理公司从事住宅小区物业管理的行为准则。 大致说来，住宅小区物业管理应遵循依法管理、服务至上、两权分离、专群结合、专业管 理与属地管理相结合的原则。1

7、 .依法管理因为住宅小区的物业管理涉及到了各方利益，直接关系到社会的稳定，所以住宅小区 物业管理必须以业主委托管理合同为依据，以国家和地方各项小区管理的法规为准绳进行 管理。唯有如此，才能使住宅小区物业管理规范而有序，减少不必要的纠纷。2 .服务至上“物业管理”中的“管理” 一词，是指为住宅小区的业主提供服务，而非管制。因此， 在物业管理计划的制定、服务项目的选择、各项管理措施的执行中，必须一切以业主利益 为中心，贯彻服务至上的原则。这就要求物业管理从业人员必须深刻理解“管理就是服务” 的含义，为业主进行文明、规范的服务。3 .专群结合住宅小区的物业管理是专业性较强的综合化管理活动，必须由专业

8、的物业管理公司统 一管理。但由于住宅小区面积大、人口多，管理复杂，仅仅依靠物业管理公司的有限人力 是不够的，必须有广大业主的支持与合作。同时，只有业主积极参与监督与管理，才能使 物业管理真正体现民意，才能促进物业管理水平的提高。所以，从这个角度上来讲，住宅 小区管理应该坚持专群结合的原则。4 .两权分离这里所说的两权分离，是指物业产权与物业管理权的分离。在产权多元化格局下，产 权与管理权如果不能分离开来，就必然会出现各白为政、公用设施残破、秩序混乱的局面。 因此，住宅小区的物业管理必须实行统一管理，使产权与管理权相分离，以保证住宅小区 整体功能的发挥，并创造统一、和谐、优美的居住环境。5 .专

9、业管理与属地管理相结合地方政府的一项重要职责就是管理住宅小区，基层政府的诸多工作都要落实在住宅小 区上：没有地方政府的支持，物业管理公司对住宅小区管理的目标也是很难实现的。因此, 物业管理公司要与地方政府相互协调、配合，通过专业管理与属地管理相结合，共同努力, 才能既能发挥当地政府在小区管理中的权威作用，乂能充分发挥物业管理公司专业化管理 的特长，从而对住宅小区进行有效的管理。1 .2.4住宅小区物业管理的内容2 .维护物业管理区域内的规划不受破坏住宅小区物业管理的首要任务之一，就是维护物业管理区域内的规划不受破坏，按照 规章制度制止各种违章行为，禁止私搭乱建，督促指导业主及使用人执行城市规划

10、法。3 .为业主提供各种服务住宅小区的物业管理，其实质就是为了更好地为业主及使用人提供服务。物业管理公 司在进行自身定位时，一定要牢记“以人为本”的原则，不能把自己的身份看作是“管理 者”，而应该是“服务者”。对小区公共秩序的管理，应该广泛地征求业主的意见，在小 区大部分业主自愿的基础上，为保证大多数业主的居住和生活环境而制造一些公共制度， 并在为小区业主做好各项服务的基础上，争取小区业主的理解和同意，这样才能共同把小 区物业管理工作做好。现在，有不少物业管理公司与业主关系十分紧张，其主要原因就是 因为小区业主构成复杂，众口难调，而物业管理公司乂没有与业主进行很好的沟通，没有 尊重业主的权益，

11、工作作风较为生硬。相反，只要与业主多沟通，互相理解，让业主们感 觉到物业管理公司的目标是与自己的目标一致的，业主就回配合物业管理公司的工作。4 .房屋装修监督管理和房屋维护与修缮管理（1）房屋装修监督管理业主及使用人在进行房屋装修规划、设计、施工时，物业管理公司应加强对装修行为 的监管，监督装修设计图纸或作业是否构成对物业结构的损坏，并监督施工人员是否违章 作业，发现违章行为及时纠正，并对装修后的房屋以检查验收，以确保房屋结构不受损 坏，保证房屋安全质量。（2）房屋维护与修缮管理房屋的维护与修缮是物业管理的重要环节，是物业管理常规性的服务与管理内容。了 解和掌握房屋的结构、施工质量、完损登记、

12、设备状况，加强房屋的技术管理，经常、及 时地对房屋进行维护和修缮，保护和提高房屋的完好率，尽可能地延长房屋的使用寿命， 对提高房屋的使用价值，具有非常重要的意义。5 .设施设备的管理及维修养护设施设备的管理及维修养护也是物业管理的常规性服务内容。现在，物业的设施设备 的配置越来越齐全，越来越先进，当然也更为复杂。物业管理公司要保证设备的正常运行, 让设施设备物尽其用，实现物业的保值增值，就必须建立完善的规章制度，对基础资料、 设备运行、设备维修、设备能源管制和安全操作进行全面的规范化管理。房屋设施设备的 管理，是技术含量较高的管理，管理的好坏将直接影响到物业管理公司的形象。6 .安全保卫与消防

13、住宅小区的安全保卫与消防工作，是涉及小区公共安全的重要工作之一。物业管理公 司应在公安部门和消防部门的指导和配合下进行。住宅小区的安全保卫与消防工作的重点 是防火、防盗、防交通事故、防意外伤害等。7 .居住环境管理住宅小区居住环境是指在业主生活的空间中，影响业主生活与发展的各种因素的总和。 居住环境对业主的行为将产生非常重要的作用。如果居住环境好，业主就会产生健康向上、 较为积极的行为：如果居住环境不好，就会对业主的行为产生消极的影响，不利于良好素 质的培养。物业管理公司改善小区的居住环境包括以下几个方面。（1）环境保护保护和改善生态环境质量，保护人类健康，是我国的基本国策。物业管理公司在保护

14、 与治理环境中责无旁贷，既要保护环境不受污染和破坏，乂要勇于依法制止破坏环境的行 为，及时将己排放出的污染物加以处理，创建整洁、舒适、优美、文明的生活环境。（2）保洁管理在住宅小区内，整齐、清洁、优美的环境会给人带来舒适感，因此，清洁、优美的环 境象征着物业管理区域的文明程度。物业管理公司可以通过宣传教育、监督治理和定时清 扫，保护住宅小区的环境。(3)绿化管理在小区建设中，绿化建设占据越来越重要的地位。绿化管理的前提是绿化意识。物业 管理公司要增强绿化意识，投入合理的人力、物力和财力，加大宣传力度，加强小区绿化 管理，扩大绿地面积，提高绿地标准。8 .车辆管理车辆是业主出行的代步工具，现在私家