整理项目财务分析

1、精品文档第六局部工程财务分析一、工程投资估算和依据房地产开发工程投资与本钱费用估算的范围包括：开发本钱土地购置本钱、土地开发本钱、建安工程造价、及开发期间的税费等全 部投资和开发费用治理费用、销售费用、财务费用等.一开发本钱1土地费用1土地使用权出让金.土地使用出让金的估算可参照政府前期出 让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建 筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得 到；也可依据茂名市人民政府公布的城市基准地价或平均标定地价.2拆迁安置补偿费.它实际上包括两局部费用,即拆迁安置费和 拆迁补偿费.按政府相关规定给以补偿.2、前期工程费.1工程的规划、

2、设计、可行性研究所需费用.一般可以按工程总投资额的一定百分比估算.通常规划及设计费为建安工程费的3 %左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算.2“三通一平等土地开发费用.主要包括地上原有建筑物、构筑 物撤除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等.这些费用可 以根据实际工作量,参照有关计费标准估算.3、建安工程费.它是指直接用于建安工程建设的总本钱费用.主要包括建筑工程 费建筑、特殊装修工程费、设备及安装工程费给排水、电气照 明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装以及 室内装修工程费等.在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算 法、单位指标估算法、工程量近

3、似匡算法、概算指标估算法以及类似 工程经验估算法等估算.4、根底设施费.它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排 污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算.5、公共配套设施费.它主要指在开发小区内可计入土地、房屋开发本钱的不能有偿转 让的开发小区内公共配套设施发生的支出.如钢炉房、水塔、居委会、 派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出.其估算可参照“建 安工程费的估算方法.6、开发期间税费.开发工程投资估算要考虑工程在开发过程中所负担的各种税金 和地方政府或有关部门征收的费用.根据当地有关法规标准估算.7、不可预见费.它包括根本预备费和涨价预备费.依据

4、工程的复杂程度和前述各 项费用估算的准确程度,以上述16项之和为基数,按3% 5%计(二) 开发费用开发费用：指与房地产开发工程有关的治理费用、销售费用和财务费用. 治理费用.1、算2、可按工程开发本钱构成中前16项之和为基数,按3%左右计 销售费用.它指开发建设工程在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用.主要包括以下三项：(1) 广告宣传费.约为销售收人的2% 3%;(2) 销售代理费.约为销售收入的1. 5% 2%;(3) 其他销售费用.约为销售收入的 0. 5%一 1%.以上各项合计,销售费用约占销售收人的 4% 6%.3、财务费用.它指为筹集资金而发生的

5、各项费用,主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等).二、工程各种财务数据的估算(一)投资与本钱费用估算1、土地费用：本工程土地费用估算见表6-1 :表6-1土地费用估算表单位：万元序号工程名称估算依据金额备注1土地费用其中：1.1土地使用权出让金1.2土地拆迁补偿安置费合计5282、前期工程费：本工程前期工程费估算见表6-2 :表6-2前期工程费估算表单位：万元序号工程估算依据金额备注1规划设计费建安工程费x 3%2可行性研究费建安工程费X 1.5%3水文、地质、勘探费建安工程费X 0.5%4通水、通电、通路费建安工程费X 2.5%5场地平整费元/平方米,共平方米总计10003、建安工程费

6、：参照有关类似建安工程的投资费用,用单位指标估 算法得到该工程的建安工程费估算结果.见表6-3.表6-3建安工程费估算表单位：万兀序 号工程建筑面积土建装饰设备金额合计单价金额单价金额单价金额1住宅平方米2地下室合计10437.5备注4、根底设施费：其估算过程参见表6-4表6-4根底设施费估算表单位：万元序号工程估算依据金额备注1供电工程2供水工程3道路工程4绿化工程5其他工程:合计8005、公共配套设施费：其估算过程参见表6-5表6-5公共配套设施费估算表单位：万元序号工程估算依据金额备注1物业治理中央、 门卫2配电室3垃圾集中处4自选车停放处5其他工程合计8756、开发期税费：其估算过程参

7、见表6-6 :表6-6开发期税费估算表单位：万元序号项目估算依据金额备注1固定资产投资方向调节税2分散建设市政公用设施建设费3建筑工程质量平安监督费4供水管网补偿费5供电用电负荷费6其他合计4007、不可预见费取以上14项之和的3%那么不可预见费为：200开发本钱小计： 14240万元.二开发费用估算1、治理费用取以上14项之和的3%那么治理费用为：4002、销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费,占销售收入的 2% 销售代理费,占销售收入的2%其他销售费用,占销售收入的1% 合计为300万元.销售收入详见表6-7.3、财务费用指建设期借款利息.第1年借款 万元,贷款利率为 %, 每年

8、等本归还,要求从建设期第2年起1年内还清.建设期借款利息 计算如下：第1年应计利息：第2年应计利息：那么财务费用为上述合计：万元.详见表6-12贷款还本付开发费用小计：700万元总本钱费用合计：14940.5万元三投资与总本钱费用估算汇总表：详见表6-7表6-7投资与总本钱费用估算汇总表单位：万元序号工程金额均方本钱元/m2估算说明一开发本钱14240.53582.5以下17项合计1土地费用528132.82前期工程费1000251.63建安工程费10437.52625.84根底设施建设费8002015公共配套设施费8752206开发期税费4001017不可预见费20050.3-二二开发费用7

9、00176以下13项合计1治理费用4001062销售费用300763财务费用00三合计14940.53759四工程销售收入估算1、销售价格估算根据市场调查,确定该工程各局部的销售单价为：住宅： 8277 元/平方米2、销售收入的估算本工程可销售数量为：住宅29750 平方米,地下车位188个详见表6-8表6-8销售总收入预测表单位：万元用途可售数量可售单位本钱预计销售单价销售收入备注住宅29750平方米3759元/平方米8277元/平方米24624.0750万元3、销售方案与收款方案确实定：具体见表6-9表6-9销售收入分期按销售面积预测单位：万元2021 年第一季度 预定期1月-3月第二季度

10、 预售期4月-6月第三季度 开盘期7月-9月第四季度 售楼期10 月-12 月销售面积5400 m29250 m9700 m5400 m销隹口额应收款 项4469 万 5800 元7656 万 2250 元8028 万 6900 元4469 万 5800 元实收款 项446 万 9580 元2296 万 8675 元1 亿 7410 万 6695元4469 万 5800 元备注共销售85套公寓25 套 50 m, 25套 60 m,25 套 70 m ,10套90 m,总销 售额收取10%勺定 金.共销售140套公寓(30 套 50 m,10 套 55 m2,30 套 60 m,10 套 65

11、 m,30 套 70 m,15 套 90 m,5套110 m),总销 售额收取30%勺定 金.共销售145套公 寓30 套 50 m,10 套 55 m2,30 套 60 m,10 套 65 m,30 套 70 m,20 套 90 m,5 套 110 m,总 销售额收取第一季度未付款的 90%第二季度未 付款的70%以及 第三季度的全额 收益.共销售85套公寓25 套 50 m,25 套 60 m,25 套 70 m ,10套90 m收取全 额.五税金估算1、销售税金与附加估算：具体见表6-10销售税金及附加估算表单位：万元表 6-10序号类别计算依据金额备注1营业税销售收入X 5%1231.

12、23752城市维护建设税营业税X 7%86.18663教育费附加营业税X 3%36.93714教育专项基金营业税X 4%49.24955防洪工程维护费销售收入X 0.18%44.32456印花税销售收入X 0.05%12.31237交易治理费销售收入X 0.5%123.1237合计销售收入X 6.43%1583.42、土地增值税估算：具体见表6-11表6-11土地增值税估算表单位：万元序号工程估算依据估算结果1销售收入24624.752扣除工程金额以下4项之和193722.1开发本钱14240.52.2开发费用7002.3销售税金及附加1583.42.4其他扣除工程取(2.1)项的20%284

13、8.13增值额(1) - (2)5252.754增值率(3) / (2) X 100%27%5增值税税率(4) < 50 %30%6土地增值税 X -(2) X 01575.8备注增值税税率级数土地增值额税率%速算扣除系数1 增值额未超过扣除工程金额50%的局部3002 增值额超过扣除工程金额50%未超过100%的局部 405%3 增值额超过扣除工程金额100%未超过200%的局部5015%4 增值额超过扣除工程金额 200%的局部6035%“土地增值税税增值额X税率-扣除工程金额X速算扣除数额=六投资方案与资金筹措本工程开发投资总计需14940.5万元.其资金来源有三个渠道： 一是企业

14、的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再 投资局部.本工程开发商投入资本金1528万元作为启动资金,全部于第一 年投入；从银行贷款万元,全部于第一年投入；缺乏款项根据实际情况通过预售收入解决.具体见投资方案与资金筹措表 6-12.表6-12投资方案与资金筹措表单位：万元序号工程名称合计计算期第一年第二年1建设投资14940.5152813412.52资金筹措14940.52.2自有资金5000152834722.2借贷资金2.3预售收入再投入9940.509940.5精品文档七借款还本付息估算长期借款万元,等本归还,宽限期1年,2年内还清,贷款利率 %.具体见表6-13.表6-13

15、借款还本付息估算表单位：万元序号工程名称合计计算期第一年第二年1借款还本付息1.1年初借款累计1.2本年借款1.3本年应计利息1.4年底还本付息1.5年末借款累计2借款还本付息的资金来源2.1投资回收备注三、工程财务评价一本工程财务分析的假设前提本工程的财务分析是在对工程的本钱收益测算的根底上,按尽可能 接近工程开发实际情况的原那么设定分析的前提假设,并据此进行计算.1、价格水平的假定：本工程物业的租售价格是根据市场比拟并结合茂名市商业物业的开展状况进行时间修正后,得出物业将来推出市场时的价格.2、税费的规定：本工程物业在销售和出租期间预计发生的税项和费 用的计算标准均严格根据政府的有关规定.

16、3、期望收益率基准收益率确实定：设定为 10%.二现金流量表与动态盈利分析1、全部投资现金流量表： 设lc=10%,具体计算见表6-14表6-14现金流量表全部投资单位；万元序号工程名称计算期第一年第二年1现金流入0246241.1销售收入0246242现金流出152812787.22.1建设投资152834722.2销售税金及附加01583.42.3土地增值税01575.82.4所得税061563净现金流量1 2-152811836.84折现净现金流量3/ 1 + 10% 5-13899782.55税前净现金流量3+ 2.4-152817992.86税前折现净现金流量-138914870评价

17、指标:1税前全部投资净现值：NPV=14870-1528=13342 万元2税后全部投资净现值：NPV=9782.5-1389=8393.5 万元3税前全部投资内部收益率：FIRR二 %4税后全部投资内部收益率：FIRR= %2、资本金现金流量表：设Ic=9%,具体计算见表6-15表6-15 现金流量表资本金单位：万元序号工程名称计算期第一年第二年1现金流入1.1销售收入2现金流出2.1资本金2.2预售收入再投入2.3贷款本息归还2.4销售税金及附加2.5土地增值税2.6所得税3税后净现金流量1 - 24折现净现金流量评价指标：1资本金税后内部收益率：FIRR= %2 资本金税后净现值：NPV

18、二万元3、动态盈利分析1净现值开发工程在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额,为当年的净现金流量.将本工程每年的净现金流量按基准收益率折算为项 目实施初期即为本工程开始投资的当年年初的现值,此现值的代 数和就是工程的净现值.基准收益率是工程的净现金流量贴现时所采用的折现率,一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率.本房地产投资工程在长期贷款利 率的根底上上浮了约2%即10%乍为基准折现率.净现值评价标准的临界值是零.经上面计算,本工程税前、税后 全部投资的NPV分别为万元和 万元,均大于0,资本金的税后净现值NPV为万元,也大于0.这说明本工程可按事先规定的基准收益率获利,在所确定的计算期内发

19、生投资净收益, 有经济 效果,工程可行.2内部收益率内部收益率是指工程计算期内各年净现金流量的现值累计之和 等于零时的折现率.内部收益率是工程折现率的临界值.本工程属于独立方案的评价 与分析,经上面计算,税前、税后全部投资的FIRR分别为 %和 % ；资本金的税后FIRR为 % ,均大于同期贷款利率 % 和基准收益率10%lc,说明工程盈利,到达同行业的收益水平, 工程可行.(二)损益表与静态盈利指标1、损益表：具体见表6-16表6-16损益表单位：万元序号工程名称计算依据计算期合计第一年第二年1销售收入024624246242总本钱费用014940.514940.53销售税金及附加01583

20、.41583.44土地增值税01575.81575.85利润总额(1 2-3 4)0652465246所得税(5) X 25%0163116317税后利润(5) (6)0489348938盈余公积金(7) X 10%0489.3489.39可分配利润(8)04403.74403.72、评价指标(1)全部投资的投资利润率二利润总额/总投资额X 100%=6524/14940.5 X 100%=63.7%(2) 全部投资的投资利税率=利税总额/总投资额X 100%=6524+1583.4+1575.8/14940.5 X 100%=64.8 %(3) 资本金投资利润率二利润总额/资本金X 100%=6524 /5000X 100%=130.48%(4) 资本金净利润率二税后利润/资本金X 100%=4893 /5000X 100%=97.86%3、静态盈利分析本工程以上4个指标与房地产行业内工程相比应该是比拟好的,故工程可以考虑接受.三资金来源与运用表1、资金来源与运用表：具体见表6-17表6-17资金来源与运用表单位：万元序号工程名称计算期第一年第二年1资金来源1528280961.1销售收入0246241.2资本金152834721.3银行借款02资金的运用152818282.72.1建设投资152813412.52.2借款还