整理项目策划管理流程

1、精品文档精品文档机密工程筹划治理流程山东长河豪门投资置业2021年11月24日精品文档工程筹划治理流程1.1流程概述1.2流程目的及适用范围流程目的通过市场调查及数据分析, 进行客户定位、价格定位和产品定位, 做出产品决策, 最终形成产品建议书,指导整个工程的设计、工程、本钱和销售等工作.适用范围适用于公司工程从工程投资到工程设计阶段的筹划治理.1.3流程关系流程等级母流程子流程关联流程一级流程无?工程筹划分包治理流程?工程论证流程? ?本钱治理流程? ?方案治理流程? ?设计治理流程?1.4定义1. 客户定位：通过客户细分,锁定工程目标客户群,研究其对产品的各种需求, 为产品定位提供市场依据

2、；定义2. 价格定位：通过对目标客户支付水平的分析,确定产品的价格档次,为产品 定位提供造价标准依据；3. 产品定位：依据客户定位和价格定位,根据客户需求和造价标准,确定产品 的设计主题、产品形态和有关的技术经济指标.1.5责任部门部门名称本流程中承当的主要责任主办部门产品研发部项目筹划1. 组织成立工程筹划小组；2. 筹划代理公司的选择；3. 监控、参与完成筹划相关成果；4. 编制产品建议书,对客户定位的准确性负责；5. 参与编制工程经营方案指导书.配合部门工程治理部1. 参与研究产品建造标准,进行施工可行性分析；2. 参加产品建议书的评审,对产品质里、工期负责；3. 参与编制工程经营方案指

3、导书.产品研发部成本治理1. 本钱估算,提出概念设计阶段的本钱建议；2. 本钱测算,提出方案设计阶段的本钱建议；3. 参加产品建议书的评审,对建设造价标准的准确性负责；4. 参与编制工程经营方案指导书.产品研发部设计1. 设计初步分析,并进行技术经济分析；2. 负责概念设计；3. 参与编制产品建议书,对产品建造标准和造价标准负责；4. 参与编制工程经营方案指导书.营销治理部营销筹划1. 参与编制产品建议书；2. 对客户疋位后的价格疋位准确性负责；3. 参与编制工程经营方案指导书.财务治理部1. 根据本钱治理部提供的本钱测算数据,进行工程经济测算；2. 参加产品建议书的评审,对非造价本钱测算的准

4、确性和资金安排负责；3. 参与编制工程经营方案指导书.物业公司1. 参与产品建议的研究,并进行产品维护和维修可行性分析；2. 参加产品建议书的评审.决策部门重大事项评审小组1. 评审筹划公司；2. 评审筹划公司提交的各项报告终稿；3. 评审?产品建议书?.4. 评审?工程经营方案指导书?.1.6输入及输出流程输出文件流程输入文件精品文档1.?工程筹划工作方案?2.?工程筹划工作任务书?3.?工程筹划合同样本?4.要求筹划公司提交的各项报告5.?竞争对手及典型楼盘调查分析报告?工程的工程根底资料、工程地块经济指标及项6.?资深业内人士访谈定性分析?目论证资料7.?客户调查问卷?8.?潜在消费者疋

5、里分析报告?9.?初步产品建议书?10.?工程开发大节点方案?11.?产品建议书?12.?工程经营方案指导书?精品文档2 流程图产品研发部配合部门主管领导重大事项评审小组表单-收到工程<论证资料确定工程筹划工作方案工程筹划工作计 划?市场调研客户定位、价格定位、产品定位委托筹划公司筹划公司进行筹划确认、批准工程筹划工作任务 书?工程筹划合同?竞争对手及典型楼 盘调查分析报告?:资深业内人士访谈 定性分析?客户调查问卷?潜在消费者定量分 析报告?:初步产品建议书?营销治理部对工程主题进行定位营销治理部确定工程销售方案财务治理部对工程进行经济测算、确定工程资金方案确认、批准对产品建议书进行评

6、审:工程方案设计阶段的本钱建议?:工程概念设计方案?工程开发大节点方案?:产品建议书?综合治理部组织完成工程经营方案指导书工程经营方案指导 书?报送相关部1一门3流程操作指引3.1工程筹划工作方案3.1.1公司工程取得或确定获取意向后,公司工程论证部门向产品研发部工程筹划提交工程根底资料、工程地块经济指标及工程论证相关资料；3.1.2工程筹划工作方案的编制；1产品研发部工程筹划根据工程情况研究工程筹划方式,编制工程筹划工作方案;2工程筹划工作方案内容要求详见?工程筹划工作方案提纲 ?；3.1.3?工程筹划工作方案?经审批后,产品研发部牵头,根据方案对工程进行筹划.3.2筹划工作任务书的编制与审

7、批3.2.1产品研发部工程筹划根据工程根底资料、工程地块经济指标、工程论证相关资料和?工程筹划工作方案?,编制筹划工作任务书,营销治理部营销筹划参与；3.2.2筹划工作任务书内容要求详见?工程筹划工作任务书提纲?；3.2.3产品研发部工程筹划编制完成?工程筹划工作任务书?后,报重大事项评审小 组评审、决策.3.3工程筹划分包治理3.3.1工程筹划工作任务书内容确实定；3.3.2筹划公司选择及确定；3.3.3筹划合同内容确实定；3.3.4合同谈判及合同签署；3.3.5筹划工作的治理；3.3.6筹划成果评审及决策；3.3.7筹划分包业务的终止；3.3.8工程筹划分包治理详见 ?工程筹划分包治理流程

8、 ?.3.4工程资源分析3.4.1工程自然资源分析：1宗地四至范围；2宗地现状地形地貌；3绿化植被与水面；4气候气象；5水文地质.342工程社会资源分析：1区域现状与规划；2交通状况；3公共设施；4地脉及历史沿革.3.4.3 在筹划公司进行工程筹划的同时,产品研发部工程筹划编制工程资源报告,分析工程资源对工程筹划的优劣势.3.5市场调查3.5.1 在筹划公司进行工程筹划的同时,产品研发部工程筹划组织公司内部资源对项 目筹划关键进行内部筹划,包括但不限于竞争对手工程分析研究、典型工程调查分 析研究、资深业内人士访谈、潜在消费者调研和其它专题研究等；3.5.2 竞争楼盘及典型工程调查分析研究：1调

9、研人员通过竞争楼盘调研,识别竞争产品的优劣势,分析工程成败原因以及客户 定位情况,分析对应产品目标客户认同情况,协助确定工程客户定位及产品定位；2通过对市场中竞争对手及典型楼盘的调研,借鉴优点,躲避弱势,使工程客户定位更加准确,产品设计更出色；3竞争对手及典型工程调查分析报告内容要求见?竞争对手及典型楼盘调查分析报告提纲?.3.5.3 资深业内人士访谈：1调研人员通过对工程所在区域资深业内人士的深入访谈,了解他们对区域及工程发展的看法以及对区域内客户情况、产品特征的专业描述；2资深业内人士访谈分析报告内容要求见?资深业内人士访谈定性分析提纲?.3.5.4 潜在消费者调研：1产品研发部工程筹划组

10、织进行潜在消费者调研,通过消费者调查问卷方式对初 步确定的目标客户进行分析,锁定目标客户,对客户进行细分,描述客户状态,分析客户对产品的需求；2利用客户调查问卷对潜在消费者进行调查,调查问卷内容见?客户调查问卷?；3对调查问卷进行总结,形成潜在消费者调查定量分析报告,内容要求见?潜在消费者定量分析报告提纲?.3.5.5 其它专题研究：1产品研发部工程筹划组织进行根据工程具体情况需要,可以组织人员进行工程 专题研究并形成报告.3.6客户定位要点3.6.1 产品研发部工程筹划综合筹划公司提交的相应报告和部门内部专题研究得出的报告对工程进行客户定位；3.6.2 客户细分：1 客户细分考虑因素：客户的

11、年龄结构、家庭结构和支付水平单价、总价；2客户细分.根据客户细分考虑因素,公司对客户细分为十大类,分别为：首次或多 次置业、无子女家庭、婴儿家庭、单身贵族、有子女家庭、有子女富裕家庭、有老 人富裕家庭、一般老人家庭、富裕老人家庭、投资客户；3 目标客户界定及其分布范围.工程必须根据客户细分分类标准,得出工程的目标客户；4 目标客户分层.工程目标客户应分为三个层次分别进行分析：主力客户、辅助客户、 偶得客户；5目标客户需求分析.要求从以下几个方面对目标客户需求进行详细的分析：外部环境要素：自然资源、道路交通、治安情况、配套物业、区位认知、公共交 通等；内部环境要素：园林景观、交通组织、小区配套、

12、休闲设施、健身设施、效劳设施等；产品要素：建筑品质、建筑密度、建筑形式、户型面积、功能组合、设备设施等.3.7价格定位要点3.7.1 产品研发部工程筹划综合筹划公司提交的筹划成果和部门内部专题研究得出的各项报告,在客户定位的根底上,针对具体的客户细分对工程进行价格定位,确定目标客户可以接受的价格:1单价；2总价.3.8产品定位要点3.8.1 产品研发部工程筹划综合筹划公司提交的筹划成果和部门内部专题研究得出的 各项报告,在既定客户和价格的根底上,对产品进行定位并提出初步建议,包括以 下几局部内容：1工程差异化策略；2工程主题；3 规划方案设计建议规划指标、功能分区、各区物业配置建议；4景观方案

13、设计建议；5产品户型配比组合建议；6户型创新建议；7建筑形式、建筑品质及外立面建议；8小区配套建议；9提升房屋舒适度方面的建议；10道路交通组织建议；11产品生态环境建议.3.9初步产品建议书3.9.1 产品研发部工程筹划综合客户定位、价格定位、产品定位编写?初步产品建议 书?；3.9.2 初步产品建议书内容详见?初步产品建议书提纲?；3.9.3 组织公司相关专业和外部专家对?初步产品建议书?进行研讨.3.10产品研究3.10.1产品研发部工程筹划组织筹划公司、公司相关部门对工程进行进一步研究;3.10.2 差异化竞争策略：1营销治理部通过差异化竞争的策略,选择工程主题；2工程主题定位：开发商

14、提供应客户不仅是房子,更重要的是一种生活品质与居住环境.工程主体定位就是为了解决这一设计主题思路问题；3工程主体定位是工程的灵魂,统率设计、工程、营销和物业效劳等各环节的定位设计.3.10.3 造价标准建议：1产品研发部本钱治理根据?初步产品建议书?中的工程价格定位,对工程开发全本钱进行测算,提出工程方案设计阶段的本钱建议和造价标准建议；2具体操作详见?房地产本钱治理流程?.3.10.4 工程概念设计：1产品研发部设计根据?初步产品建议书?中的产品定位建议和造价标准建议、对工程进行概念设计；2对不同的概念方案进行技术经济分析,详见?工程筹划技术经济指标测算 ?3具体操作详见?房地产设计治理流程

15、?.3.10.5工程开展策略：1综合工程、市场、资金情况确定工程的开展策略；2确定工程分期开发策略；3确定工程开发周期及开发节奏；4确定工程各个分期子项开发大节点方案,具体操作详见?工程开发大节点方案 ?.3.10.6工程经济测算：1营销治理部根据工程开发大节点以及价格定位对工程销售情况做出预测；2财务治理部根据本钱估算、销售预测对工程开发总投资、总本钱、市场总价值销售收入、租赁经营价值、净利润、工程净现值、本钱利润率、投资收益率、财务 内部收益率、投资回收期等角度对工程进行经济测算；3根据工程经济测算,对工程开发资金方案进行论证,确定工程开发资金方案.3.10.7 工程盈利模式及风险评估：1产品研发部工程筹划综合筹划公司相应报告、工程定位情况、公司资金状况、工程开发分期情况确定工程盈利模式；2对工程风险进行评估.精品