第六讲土地税收PPT课件

1、第六讲 土地税收 第一节 土地税收概论 第二节 中国土地税制的演变 第三节 中国现行土地税制及其改革一、税收的基本原理 （一）税收的概念与特点 税收：是国家为实现政治、经济和社会目标，按预定的标准强制性地从个人和企业向国家财政的资源转移。 在税收产生以后相当长的时间内，税收的功能侧重于为国家筹集财政收入。 随着市场经济的发展和国家职能的扩展，税收日益成为国家干预或调节经济活动的一种重要工具。特别是进入现代化的社会化大生产之后，税收调节经济的功能日益强化，成为国家宏观调控体系中不可缺少的经济手段。 第一节 土地税收概论 税收的基本特征： 1.税收的缴纳具有强制性 2.税收的征收具有无偿性 3.税

2、收的数额具有固定性 在现代税收理论中，特别关注的是征税中的公平与效率、税收的合理负担、税负的转嫁与归宿等问题。 税收原则：效率与公平兼顾 税收的公平原则：是指国家征税要使各纳税人的负担与其经济状况相适应，以保证各个纳税人之间的税负平衡。 横向公平：指经济能力或税负能力相同的经济主体，应当缴纳相同数额的税收。横向公平要求税收不改变纳税人的经济能力。 纵向公平：是指经济状况不同的人，应当相应地缴纳不同的税收。纵向公平则要求经济状况相对优越者多缴税，而经济状况相对较差者少缴税。 税收原则：效率与公平兼顾 税收的效率原则包括两方面内容： 税收经济效率，指尽可能保持税收中性，降低税收的额外负担，从而使税

3、收有利于经济的有效运行； 税收本身效率，指政府在充分取得税收收入的基础上使征税成本最小化，这是税制制定中的一个基本原则。 由于税收对经济主体的行为具有激励和约束作用，过高的税收有可能降低人们对经济利益追求的激励，而过低的税收则不能为政府提供充足的财政收入 因此，最优税收就是有关税收的三个基本要素（纳税主体、税基、税率）之间的一种权衡，确定出各个经济主体的合理税负 从而，一方面保证政府的财政收入，另一方面又不扭曲各个经济主体在生产、投资、消费中的决策行为（也就是保证税收的中性原则)税收中性：是针对税收的超额负担提出的一个概念,一般包含两种含义: 一是国家征税使社会所付出的代价以税款为限,尽可能不

4、给纳税人或社会带来其他的额外损失或负担; 二是国家征税应避免对市场经济正常运行的干扰,特别是不能使税收成为超越市场机制而成为资源配置的决定因素 税负的转嫁：是指纳税人通过一定的经济活动将部分或全部税负转嫁给他人。 税负的转嫁有两种基本形式： 一是前转，即纳税人将其税负沿着商品运动的方向向前转嫁于他人 二是后转，即纳税人作为购买者通过压低商品或服务的价格而把税负向后转嫁给商品的供应者。 在实践中，还存在散转，指既采用前转又采用后转的税负转嫁。 税负的转嫁首先会破坏税收中性原则，进而会影响到税收的公平和效率原则（二）税收制度的概念及构成 税收制度可以从税收结构和税收法律制度两个方面来理解。 从税收

5、结构分析，税收制度是指一国各种税收及其要素的构成体系。 从法的角度来看，税收制度是一国税收法律、法规、规章的总称。以法律规范形式出现的制度体系，也称为“税收法律制度”，它是政府向纳税单位和个人征税的法律依据和工作规范。 税收制度是一国经济体制的重要组成部分，经济体制的变化决定着税收制度的发展。 新中国成立以来，我国税收制度发展大致经历了三个阶段 经济体制改革前的税收制度 两步利改税时期的税收制度 1994年改革后形成的分税制体系 一般来讲，税收制度主要包括下述几个要素：征税对象、纳税人、税率、减免税、征收期限、征收方式和违章处理等。 征税对象，也称征税对象或征税客体，或者说征税的依据，即根据什

6、么征税，如地价税是以土地价格为征税对象。 纳税人，又称纳税主体或纳税义务人，指税法上规定的直接负有纳税义务的单位和个人。例如，耕地占用税的纳税人即占用耕地并用于非农业建设的单位和个人。 税率，指应征税额占征税对象的比例。税率一般有四种：比例税率、累进税率、累退税率、定额税率 此外，为照顾纳税人或鼓励某项事业，以及其他原因，税法经常有一些减免税条款。同时，税法中还对征收方式、征收期限作出各种规定，对违章处理也有具体的规定。二、土地税收的概念及特点 （一）土地税收的概念 土地税收是国家以土地为征税对象，凭借其政治权力、运用法律手段从土地所有者或土地使用者手中无偿地、强制地、固定地取得部分土地收益的

7、一种税收。 土地税收是以土地或土地改良物的财产价值或财产收益或自然增值为征收对象。 由于地租与此有相似之处，因此土地税收很容易与另一种土地收益地租相混淆。事实上，土地税收与地租有着本质的区别。 1.二者产生的前提不同 2.二者赖以存在的基础不同 3.二者的分配层次不同 （二）土地税收的特点 1.土地税收是国家税收中最悠久的税种 2. 土地税收以土地制度为基础 3. 土地税税源稳定 4. 土地税收在特定情况下可能转嫁 土地税转嫁是一个客观存在的事实，国家在制定和执行土地税制时，应当认识到这一点并尽量加以避免，以便保证税收的中性原则。 三、土地税收的功能 防止地价上涨过快，抑制土地投机 引导土地利

8、用方向，促进土地资源合理利用 调节土地收益分配，促进企业间公平竞争 保障财政收入，筹集公共设施建设资金 四、土地税收的分类 财产税式的土地税 所得税式的土地税 （一）财产税（property tax）式的土地税 财产税式的土地税是以反映土地拥有量的数值作为课税依据的。财产税又分为从量税与从价税两类。 从量式土地税，分为按土地面积征收与按土地等级征收两种 从价式土地税，以土地价格为征税标准 开征这种税需要首先确定土地价格。具体办法可分为土地所有者或使用者申报与政府派人评估两种。 就征税对象而言，又有土地原价税与土地增值税之分。土地原价税是依土地原来的价格征收，土地增值税则依土地自然增值部分征收。

9、 在现代税收中，都以土地的价格作为衡量土地财产数量的依据和课征土地财产税的依据。 在现代税收中，依据土地的具体存在状态，土地财产税分为以下三类： 一是土地取得税，包括土地遗产税、土地赠与税、土地登记税（契税）等 二是土地保有税，包括地价税、房产税、房地产税和土地增值税等 三是土地流转税，针对土地流转的所得而课税，其实质是对土地财产价值的实现而课税。 （二）所得税（income tax）式的土地税 这是根据土地收益所征收的土地税。这种税收不仅包括来自土地本身的收益，还包括其他生产因素所创造的所得。根据土地收益征收的土地税，可分为四种方式： 1.按总收益征税 2.按纯收益征税 3.按估定收益征税

10、4.按租赁价格征税 两种税制的比较 两类税制，优劣互见 从公平原则来讲，所得税式的土地税要优于财产式的土地税。以征收难易程度来讲，所得式的土地税较财产式的土地税的征收更困难。 以征收标准的经久性而言，以土地面积为征税标准较有经久性，土地价值次之，收益或所得又次之。 就实际征收而言，土地税如采用所得方式征收，最符合现代经济要求，但由于手续繁琐，征税成本高，所以多主张征收地价税。 第二节 中国土地税制的演变一、民国以前的土地税制二、民国时期的土地税制三、旧中国土地税制的本质第三节第三节 中国现行土地税制及其改革中国现行土地税制及其改革 一、现行土地税制 目前，我国直接将房产和地产作为征税对象的税种

11、，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税等，共有14种税收。流转税类流转税类所得税类所得税类农业税农业税 农业特产税农业特产税 牧业税牧业税 企业所得税中的土地税企业所得税中的土地税 个人所得税中的土地税个人所得税中的土地税 财产税类财产税类城镇土地使用税城镇土地使用税土地增值税土地增值税 房产税房产税 契税契税 行为税类行为税类城镇土地使用税城镇土地使用税土地增值税土地增值税 房产税房产税 契税契税 营业税 （一）所得税类 1.农业税：国家向一切从事农林牧渔生产并取得收入的单位和个人征收的税 农业收入： 纳税人：农业生产合作社和兼营农业的其他合作社；国有农场、地方国有农场和

12、公私合营农场、有农业收入的企业、机关、部队、学校、团体和寺庙；农民和农业收入的其他公民 计税依据：常年产量 税制：比例税，全国平均为15.5% 农业税条例自2006年1月1日起废止。这标志着在中国存在2600年历史的农业税将彻底成为历史。 （一）所得税类 2.农业特产税：1993年国务院发布关于对农林特产收入征收农业税的若干规定，将农业特产收入从农业收入中剥离出来，另行征收特产税 征税范围：烟叶、林木产业、园艺产品、水产品、牲畜产品、食用菌、贵重食品等 税率：分6个档次，最低为8%，最高为25% 自2005年取消 3.牧业税 （一）所得税类 4.企业所得税中的土地税 课税对象：纳税人每一纳税年

13、度内房地产租金所得和转让房地产所得减去准予扣除项目（消费税、营业税、城市维护建设税、资源税、土地增值税等）后的余额 33%的比例税 5.个人所得税中的土地税 课税对象：纳税人每一纳税年度内房地产租金所得和转让房地产所得扣除规定费用后的余额 20%的比例税率 （二）财产税类 1.城镇土地使用税：国家在城市、县镇、建制镇和工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占有的土地面积为计税依据，按照规定的税额计税征收的税。 从1988年9月27日国务院发布中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例，从当年11余额1日起施行 纳税人：实际使用者 采用分类定级的幅度定额税率（分等级幅度税额）：大城市0.5-1

14、0元，中等城市0.4-8元，小城市0.3-6元，县城、建制镇、工矿区0.2-4元 （二）财产税类 2.土地增值税:对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物产权并取得增值收益的单位和个人征的税 1993年12月13日国务院颁布中华人民共和国土地增值税暂行条例，从次年1月1日起施行 意义：抑制房地产投机，加强宏观调控，防止国有土地收益流失，增加财政收入，完善税制 纳税人：有偿转让我国境内国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物产权并取得收益的单位和个人 征税范围：有偿转让土地使用权、地上建筑物及其他附着物产权的行为 计税依据：增值额，增值额根据扣除法计算（转让收入-扣除项目），扣除项目加计2

15、0% 四级超额累进税率 3.房产税：以城市、县城、建制镇和工矿业房产为课税对象，按照房屋计税价值或出租房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种税 纳税人：产权人 比例税率。按房产原值减除10%-20%后的余额计征，税率1.2%；按房产出租的租金计征，税率12% 4.契税：是以所有权发生转移、变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税 新中国成立后颁布的第一部税法就是契税暂行条例 征税范围：土地使用权出让、转让，包括出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换 比例税率，3%-5%，后来降低到1%-3% 拿房产税制度较为成熟的美国来说，房产税面向全民征收。 美国房产税税率都由地方政府的

16、立法机关根据当地的财政支出自己决定房产税的税率，一般在1%-3%。在美国买房，买主除了关心房价外，还关心房子所在地区的房产税税率。卖房者付房产交易日以前的房产税，买房者从房产交易日开始，支付房产税。 一般，美国出租的房子税率约为租金的30%。房产转让则要征收15%的资本得利税，以及占交易价格1%-5%的营业税。如果房子是按揭购买，还要对贷款额征收0.35%的印花税与0.002%的无形税。2009年，美国自住房估价中位数是185200美元，家庭房地产纳税额中位数是1917美元。 房产税纳税额最高的是新泽西州，平均每个住户交纳6579美元，最低的是路易斯安娜州，平均每个住户交纳243美元。 （三）

17、行为税类 1.耕地占用税：国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的税种 1987年4月1日国务院发布中华人民共和国耕地占用税暂行条例 征税对象 定额税率，地区差别税率 以实际占用耕地面积为计税依据，一次性计算征收 2.城市维护建设税：是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，对有经营收入的单位和个人征收的一个税种，随消费税、增值税、营业税 等“三税”辅征，税款用于城市公用事业和公共设施的维护与建设。按照城市规模实行固定税率。 3.固定资产投资方向调节税：向固定资产投资的单位和个人征收的一种行为税，目的为了控制固定资产投资规模、引导和改善投资结构，规范投资

18、主体行为并提高投资效益 4.印花税 （四）流转税类 营业税转让土地使用权、销售不动产中的营业税。 税率：5% 土地使用权变更的形式不同，纳税主体和税种不同，土地使用的不同环节，税种不同一、新征耕地环节 1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。 2、契税。按成交价格的3%缴纳。 3、印花税。土地使用证，每本贴花5元。 4、城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次

19、月起缴纳土地使用税。征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。二、土地出让环节 1、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，按成交价格的3%缴纳。对承受国有土地使用权应支付的土地出让金应征收契税，不得因减免出让金减免契税。 2、印花税。土地使用证，每本贴花5元；土地使用权出让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明出让金额的万分之五缴纳。三、土地转让环节 1、营业税。凡转让土地使用权的单位和个人为营业税的纳税义务人。以转让土地使用权收取的全部价款和价外费用，按5税率计算缴纳。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产

20、或土地使用权购置或受让原价后的余额为营业额。 2、城建税、教育费附加、地方教育附加。以转让土地使用权实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人在市区为7%；在县城、建制镇的为5%；不在上述地区的为1%。教育费附加的征收标准为3%，地方教育附加征收标准为2%。 3、土地增值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。 4、所得税。个人转让土地使用权，取得的转让所得按“财产转让所得”计征个人所得税，单位转让土地使用权，取得的转让所得计入应纳税所得额计征企业所得税。 5、印花税。土地使用证，每本贴花5 元；土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明转让金额0.5缴纳。 6、契税。

21、在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。土地使用权出售按成交价格的3%缴纳；土地使用权赠与、交换按征收机关参照土地使用权出售的市场价格核定金额的3%缴纳。四、土地使用环节 （一）自用 1、城镇土地使用税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。 免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税；纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应按规定缴纳土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位看按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。四、土地使用环节 （二）出租 1、城镇土地使用税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。我省对独立于行政区划外的，从事生产、经营活动的农场、林场也征收土地使用税。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。 免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税；纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应按规定缴纳土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位看按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计