国际高尔夫项目市场调研及初步定位报告

1、远洋巴南国际高尔夫项目市场调研及初步定位报告2010年11月呈：远洋地产2报告索引第一部分：房地产市场调研宏观市场 12P低密度物业市场 29P高尔夫物业市场 80P区域市场 105P第二部分：客户调研重庆高端客户调研 119P国际高尔夫客户调研 135P顶级客户定向调研 147P 中端及外地客户补充调研 160P第三部分: 初步定位建议项目定位 169P物业发展建议 180P报告合计 207P3为保证项目的定位和策划能够顺利进行，基于对项目的理解和工作内容的看法，我们确定主要目标如下：l项目的第一目标：打造重庆的顶级住宅。了解重庆市高端客群中不同层级客户的购房特征、购房动机、心理特征等。论证

2、项目打造符合最高端客群需求的可行性。l阶段工作重点：确立项目最终的细分客户群，挖掘出其客户特征与需求特征，结合项目特征，提出实施思路和方案。围绕着这个目标，克而瑞的工作主要分为：l重庆市房地产，特别是高端物业的发展趋势、竞争态势。l了解重庆市范围内顶级购房客的特征、购房特征及动机等。l找出项目地理区域第一圈层的客户群，了解此类高端购房群体的自身特征、购房特征以及动机。前言1、研究目的42010.11.1511.2511.2511.28项目客户定位及初步物业发展建议 工作内容项目发展背景研究宏观背景重庆房地产市场区域房地产市场重庆低密度物业研究问卷调查 客户深访主要工作最终成果v 高端项目客户地

3、图地块分析区域竞争分析高端客户定向研究问卷调查、客户深访v 项目客户定位v 初步产品定位 2、进度安排前言5第二部分：客户调研第三部分6D7-1/01日月公司用地D9-3/ 01D7-3/01D4-3/02D7-1/01D7-2/01D6-4/02D6-5/02住宅：用地面积123亩建筑面积42597 容积率0.52半山住宅用地占地213亩建筑面积74013容积率0.52临溪住宅：用地面积29.6亩建筑面积15785 容积率0.8商业：用地面积50亩；建筑面积26119 ；容积率0.8球场中央住宅用地：用地面积14.7亩；建筑面积5098 ；容积率0.52临街看球场住宅用地用地面积254.9亩

4、；建筑面积241299 ；容积率1.42 高尔夫项目，包含建设用地和高尔夫球场两部分。 建设用地561亩，建筑面积36万方。 球场1142亩，18洞，标准72杆。注：球场南边蓝色虚线框为即将上市的459亩居住用地，容积率（0.5/0.5/1），建筑面积20万方。项目概况7地段价值位于巴南区，是未来重庆市发展的重心。重庆二环时代使巴南区新增主城面积占总新增面积的1/4.同内环高速、轻轨三号线相邻，占据交通便利优势。到CBD约25分钟；到机场约30分钟；南山、南泉是重庆市中高端人群休闲度假的重要目的地。项目位于重庆主城南部，内环以内。8十里蓝山：24万方，包含洋房、别墅，销售周期：2008-201

5、1年项目周边不乏品牌开发商打造的高端住宅，有助于提升区域影响力。竞争楼盘特点：保利小泉别墅片区高档生态纯别墅华宇小泉山庄小体量北美风情别墅东海项目以洋房为主的品质生活社区申烨太阳城区域内大型综合项目十里蓝山山地别墅、洋房景观生态项目保利小泉别墅：8.3万方，纯独栋别墅，销售周期2009-2011年华宇小泉山庄：9万方，纯别墅，销售周期2011-2013年东海项目：30万方，洋房，销售周期2011-2013年本案申烨太阳城：100万方，包含洋房、高层，销售周期：2006-2013年地块资源9地块资源半山高尔夫项目优势资源：高尔夫、半山、温泉温泉10项目属性总结项目自身优势区域项目共享优势高尔夫：

6、近1142亩的高尔夫球场，经过改造后，将成为项目核心的竞争优势之一。配套：温泉、酒店以及配套商业，形成差异化。规模：561亩建设用地，共36万方的高端住宅。地段：位于巴南区，属主城范围交通：轻轨三号线、内环高速半山：建设用地依山就势，可挖掘景观面11第一部分 房地产市场调研12第二部分：客户调研第三部分13重庆地处长江上游，是连接中国11个省市区，跨越东、中、西三大经济区，辐射近四亿人的交汇点，对长江经济带和西部经济区具有双重聚散功能，其承东启西的区位优势，是中国五大中心城市之一。重庆市幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县（自治县），有19个区、21个县。是中国目前行区面积最大、人口

7、最多、管理行政单元最多的特大型城市。 重庆 上海 广州 北京 天津 北方、环渤海地区中心珠三角地区中心中西部地区中心东部中心重庆是中西部地区中部，国家五大中心城市之一，是长江中上游的经济中心、金融中心、物流中心。城市概况14n20002009年，重庆GDP每年均保持每年11%的高速增长，2009年GDP相当于2000年的2.5倍。n2009年，重庆人均GDP超过3300元，增幅超过GDP增幅，标志着重庆进入新一轮发展高峰期。重庆市GDP增长基础坚实，08年以后增长速度加快。未来五年仍然处于快速发展阶段大于8%5%-8%4%-5%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展大于8000 4000-8000

8、800-4000 小于800 启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期GDP增速人均GDP增速中西部主要城市GDP对比重庆市人均GDP增长情况 09年重庆市GDP增幅14.9%，预计10年增幅15.9%重庆 GDP总量西部第一，增幅位居西部前列2009年重庆人均可支配收入超过1.7万元重庆市近年来GDP增长情况数据来源：国家统计局及各地方统计局网站城市概况15固定资产投资和房地产投资分析数据来源：重庆市统计信息网房地产开发投资高速增长，0208年占GDP投资比重接近30%。08年以后降低到25%以下。09年房地产投资增幅超过30%，房地产市场发展稳定。l自1997年重庆直辖以来，全市固定资产投资快

9、速增长，为经济的快速发展打下了基础；2010年1-9月固定资产投资累计为4338亿元，预计年增幅在30%左右；l其中房地产开发投资达1031亿元，已超过09年房地产开发投资总额的80%，预计年增幅在20%左右。l同中西部主要城市对比来看，重庆市固定投资额和增长速度均处前列，已成为西部经济发展的重要动力。16数据来源：重庆市国土房管局土地供求价：u08-10年土地均供大于求，年均供应1153万，年均成交量1010万，u截止2010年9月，土地市场累计存量为626万；近4年重庆土地市场供求价走势图土地市场172010年重庆土地供应中住宅和工业用地的供给最为集中，超过总供应土地宗数的70%；各区土地

10、供应中两江新区的渝北区土地成交量位于第一，两江新区仍然是重庆房地产发展的热点区域。l2010年1-9月重庆主城八区土地供应115宗，总占地面积722万方，从用地性质来看，住宅用地43宗，占比38%，商业工地11宗，占比10%，l从用地性质来看，住宅和商业总体占比将近50%，土地市场总体供给结构比较合理l从各区域土地的供应情况看，渝北区供应量最大共计33宗，占全市土地供应量的29%，这与两江新区的成立，区域快速发展紧密相关。l从土地供应的用途上看，住宅和商业用地占比近半，说明全市的房地产发展快速，未来房地产市场发展机会较大。土地市场18数据来源：重庆网上房地产，价格为建面价格，区域为主城八区。商

11、品房市场商品房供求价：u02-10年商品房年均供应1478万，年均成交量1451万，u截止2010年9月，重庆市主城八区商品房市场累计存量为842万，共9.13万套；u商品房价格：2009年商品房成交均价4332元/，2010年1-9月商品房成交价格为5265元/。2002-2010.9年重庆主城商品房价格走势（建面）19重庆2010年1-10月商品房市场总供应量为1539万方，总成交量为1765万方，供求比为0.87，成交均价为5808元/，较09年成交均价提高34%商品房市场数据来源：重庆网上房地产，价格为建面价格，区域为主城八区。2002-06年市场去化平稳，年均去化量在1200万方左右

12、。07-10年，成交量大幅提升，除08年受金融危机的影响，市场成交低迷，其余三年商品房成交量均超过2200万方，说明重庆近年来房地产市场需求量大，市场机遇好l2010年1-10月，重庆商品房累计交易为191484套/2242万方，平均去化为19148套/224.2万方/月。市场存量仅需5个月左右就能完成去化；l2009年商品房去化量主要是以08年的存量和09年的新增量为主，10年1-9月是以市场新增量和部分存量为主。总体来看，重庆房地产整体去化周期较短，市场去化速度较快。2011-2012年市场趋势判断年代2007200820092010.1-9成交套数（万）17.3 12.7 25.7 19

13、.1 商品房市场212010年1-9月重庆各区域供应情况图各区供求状况：无论从各区域供应还是成交来看，2010年1-9月，三北区域是市场上最活跃的区域，其次西区的九龙坡区和沙坪坝区，再次为南岸区。2010年1-9月重庆各区域成交情况图各区市场格局222010年1-9月主城区各类产品供应比例2010年1-9月主城区各类产品成交比例各类产品供求状况：无论从各类型产品供应还是成交来看，1-3房是市场主力产品，洋房产品和别墅产品供应量相对较少，成交也占比也相对较少，但供求基本平衡。数据来源：供应数据为1-9月新增供应数据，成交数据为备案数据。住宅产品线分析23房地产施工和竣工面积分析自1997年以来，

14、商品房和住宅施工面积逐年上升；商品房和住宅竣工面积波动明显，10年竣工面积大幅下滑。24宏观政策2010.1.102010.4.172010.9.292010.11.3印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%。首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。对贷款购买第二套住对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不房的家庭，贷款首付款不得低于得低于50%，贷款利率不，贷款利率不得低于基准利率的得低于基准利率的1.1倍倍.对

15、购买首套住房且套型建对购买首套住房且套型建筑面积在筑面积在90平方米以上的平方米以上的家庭，贷款首付款比例不家庭，贷款首付款比例不得低于得低于30%。商业银行可。商业银行可根据风险状况，暂停发放根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。停发放购买住房贷款。严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导.对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付。2010年对房地产市场的宏观调控此起彼伏，其中4月

16、份的“国十条”和9月的“国五条”是最为严厉的调控，市场走势在政策的调控下波动，加大了市场的观望气氛，但对于量价的影响尚不十分明显，后市或许会进一步加大调控力度。2010年国家重点政策25宏观政策2010.1.182010.2.252010.5.22010.10.192010.11.192010.11.10上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，上调至16%。国内存款准备金率上调至16.5%（上调0.5%）自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点（17%）这是央行今年第三次上调存款准备金率。上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达到18%，创历

17、史最高值。这是央行年内第五次宣布上调存款准备金率,距离上次宣布调整仅过去9天。从2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币人存款准备金率0.5个百分点（17.5%）。自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。l银行方面，截至目前，央行本年内已经5次上调存款准备金率，央行通过提高银行的存款准备金率继续收紧银根，严防热钱，坚决抑制通胀。存款准备金率的提高令开发商无法从银行获取足够的贷款，将面临较大的资金压力，对于目前难降的房

18、价可能会起到一定抑制作用。l10月19日，央行时隔两年来首次加息，此次警示性加息起到的预示作用远大于实际效用，并非直接针对房地产， 但无疑会给房地产市场带来利空影响，加息将使楼市观望气氛更加浓重.2010年银行重点政策26重庆房产契税10月20日起施行新政 u 重庆市政府10月20日发布新闻稿称，重庆市一手房与二手房交易将从20日起执行契税新政。新政策 u建筑面积144平方米（套内面积120平方米）以上的住宅，按3%征收契税； u建筑面积小于144平方米（含）的住宅，按1.5%征收契税； u个人购买90平方米及以下普通住房，且属家庭首套房的，契税按1%收取。 旧政策 u个人购买套内面积不超过1

19、44平方米的普通住房，契税按1%征收； u超过144平方米的契税按1.5%征收； u购买别墅的契税按3%征收。重庆重要政策点评分析 契税上调增加购房者的成本，对购房者的心理产生影响，预计短期内市场将出现观望潮，以适应新的政策，成交量预计会暂时下行，但还不足以让房价形成拐点。宏观政策27重庆重要政策点评u政策之一：“拟预售房屋8层楼以下的，应完成主体建筑封顶；9层楼以上的，有两个同步限制条件：一是已建房屋外形已完成8层，二是达到规划批准面积一半以上。换言之，9层以上楼房应盖完一半后才准预售。不符合上述要求预售条件的，房管部门责令停止售房，退还预售款，并处以已收预付房款5%10%的罚款 ”。u政策

20、之二：”商品房房销售将由原来按套内面积计价改为以建筑面积计价，交易契税的征收以及拟开征的“特别房产税”计税指标等也以建筑面积为计算基准“。重庆房产未来可能执行的政策 28l从重庆市经济发展水平等方面可以看出，重庆市房地产行业在未来5到10年仍将处于快速发展阶段。l目前重庆市房地产市场整体良性发展，呈现“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的特征。宏观市场小结29第二部分：客户调研第三部分30低密度物业的定义：通常指市场上容积率在1.5以下的房地产项目，称之为低密度物业；主要产品包括小高层、洋房、别墅产品。容积率物业类型小于0.5独栋别墅0.5-0.6双拼别墅（类独栋）0.6-0.8联排别墅0.

21、8-1.0叠拼别墅1.0-1.24+1、6+1花园洋房1.2-1.5电梯洋房、11F小高层低密度物业界定31编号区域项目名称渝北区万科渝园渝北区美利山渝北区奥山渝北区逸翠庄园渝北区龙湖江与城渝北区东原香山江北区金科太阳海岸沙坪坝区融城华府沙坪坝区龙湖东桥郡沙坪坝区维多利亚庄园沙坪坝区金科廊桥水乡九龙坡区缇香小镇九龙坡区西郊庄园九龙坡区上邦国际高尔夫九龙坡区协信彩云湖一号大渡口区晋愉碧怡林畔渝中区协信阿卡迪亚南岸区庆隆南山高尔夫南岸区南山一号南岸区28阙巴南区保利小泉别墅重庆主城别墅项目主要集中在： 北部（以北部新区为主） 西部（以大学城和白市驿为主） 南部（南山、茶园和巴南为主）重庆主城主要在

22、售别墅项目分布示意图别墅市场32本项目的市场竞争范围锁定为：重庆北部（江北、渝北和北部新区）、重庆西区（大学城、九龙坡和大渡口）和重庆南部（南岸和巴南）备注：别墅面积均为实际产权面积 重庆主城主要在售别墅项目分布示意图北部西部南部本案别墅市场独栋1.3-1.8万/叠加0.7-1.1万/，主力价格0.9万/联排1-1.7万/，主力价格1.3万/叠加0.8-1.5万/，主力价格1万/联排1.5-2万/，主力价格1.7万/独栋2-2.5万/，主力价格2.2万/联排0.9-1.5万/，主力价格1.2万/33三北区域主力产品：独立350-450-平米、联排170-300平米项目价值：区位、品牌、品质客户

23、来源：三北和渝中60%、沙区15%代表项目：悠山郡、首金美利山、融科橡树澜湾大学城板块主力产品：联排200-250平米、叠加170-200平米项目价值：人文氛围、升值潜力、品牌价值、客户特征：三北40%、沙区30%、渝中20%代表项目：融城华府、金科廊桥水乡九龙坡区主力产品：联排200-350平米，叠加140-170平米项目价值：规模、性价比客户来源：以九龙坡、大渡口客户为主、少量来自沙坪坝区代表项目：常青藤缇香小镇、上邦国际社区、协信彩云湖1号巴南区主力产品：联排200-250平米，独栋300-500平米项目价值：资源、性价比客户来源：以九龙坡、大渡口客户为主、少量来自沙坪坝区代表项目：蓝光

24、十里蓝山、保利小泉别墅南山-茶园板块主力产品：独立300-500平米、联排200-350平米项目价值：升值潜力、性价比、资源客户特征：渝中区占10%，南岸、九龙坡各占30%，外地客户各10%，其他区域占20%。代表项目：庆隆南山高尔夫、鲁能领秀城、保利小泉别墅主要别墅板块市场特征：首金美利山常青藤缇香小镇融科橡树澜湾金科廊桥水乡上邦国际社区融城华府蓝光十里蓝山保利小泉别墅庆隆南山高尔夫坡岭顿小镇别墅市场34别墅市场时间供求比2007年1.112008年2.192009年1.172010.1-91.37合计1.32n 2007-2010.9别墅市场整体供求比为1.32；n从价格来看，2007-2

25、010.9月，别墅价格增长明显。2007年至今，别墅市场供需保持相对平稳。35典型项目容积率栋均占地组团栋数主力面积使用面积常青藤人文别墅0.341-1.5亩独立11-15栋340-480400-550保利高尔夫花园0.41-1.5亩最多30栋，最少2栋，多数10-15栋330-480330-480棕榈泉国际花园0.331.5-2亩10-15栋420-460420-460保利小泉别墅0.251-2亩6-7栋350-380420-430n 多以自然景观为主要卖点，景观资源优势较弱的则以人文为主要卖点。n 容积率在0.4以内，每套房源占地在1-2亩。n 主力套内面积在300平米以上，实际使用面积基

26、本在400平米以上。别墅市场36n 容积率在0.8-1之间，以多联体别墅为主。n 主力面积在150-170平米，花园面积30-50平米为主。别墅市场项目名称容积率面积拼接数花园面积融城华府0.8110-170最少4联体，多以8-12联体为主50逸翠庄园0.96103-166最小3联体，多以12-18联体为主20-60上邦国际高尔夫0.29140-170以4-8联体为主20-4037项目名称容积率面积拼接数花园面积绿地后洛可可0.98（含地下面积）270-340六联为主，少量四联、五联60渝园0.9150-210五到十二联排50-100美利山0.63290-382四至八联为主125东原香山0.5

27、6160-230四至六联为主176协信彩云湖1号0.75-0.83220-400五联为主，少量独立、双拼30-40中海北滨1号0.68290-350四联为主，双拼为辅，少量五联、六联40-50n 容积率在0.6-0.9之间，以4-8联排为主。n 主力面积在200-350平米，花园面积在50-150平米为主。别墅市场38n重庆别墅项目多以自然景观为主要卖点，景观资源优势较弱的则以人文为主要卖点。n目前市场上别墅项目依托的资源特征主要是以高尔夫、水景、人文、坡地（山地）为核心的单一资源，除此而外，赋予项目其他价值意义的卖点目前几乎为空白，而本项目包含温泉、高尔夫、水景、坡地的多重资源是市场众多别墅

28、项目无法比拟的。庆隆南山高尔夫常青藤棕榈泉协信彩云湖1号高尔夫别墅水景别墅人文别墅坡地别墅别墅市场资源特征别墅市场39n市场供应和需求的主力为联排别墅产品，占据约70%市场份额；n从产品纬度来说，叠加别墅、联排别墅供小于求，独立别墅则供求平衡。叠加别墅供求比0.96独栋别墅供求比1联排别墅供求比0.94主流类型别墅市场40n叠加别墅主力面积段150-170平方米；其中北部区域110-150平方米的产品比重较大，而西区则以140-170平方米为主，近两年南部无叠加别墅供应。n联排别墅主力面积段在170-300平方米段。其中北部主力面积段在170-250平方米，西部和南部面积较大，集中在200-3

29、00平方米n独栋别墅主力面积段在300-500平方米，其中北部供应较少，西部主力在350-450平方米，而南部则以300-400平方米为主。西部和北部别墅面积紧凑南部别墅产品相对舒适别墅市场41p独栋别墅单价段集中在12000-15000元/平方米，总价则集中在500-800万。p叠加单价段集中在10000-12000元/平方米，总价段集中在150-250万；p联排别墅单价段集中在8000-12000元/平方米，总价集中在150-300万；别墅市场42n独栋别墅主力总价段在500-800万n叠加别墅主力总价段100-250万；其中北部区域150-250万产品比重较大，而西区则以200以下为主，

30、近两年南部无叠加别墅供应。n联排别墅主力总价段在150-300万元。其中北部主力面积段在200-300万元，西部250-300万比重最大，而南部则集中在150-250万元。别墅市场43p重庆别墅市场在2011年供应量出现一波高峰值。p2012-2013年，别墅供应量将有一个下滑期，市场竞争减弱，为别墅市场进入机遇期。别墅市场44p独栋供应量保持平稳，联排和叠加在2011-2014年有一个供应量下降期。p从区域分布看，北部区域别墅供应量将会有一定的萎缩。p西部区域别墅供应量较为稳定。p南部区域别墅供应量在2011-2014年将会有所增加。独栋供应量稳定，联排和叠加供应在2012-2014年迎来一

31、个下滑期北部仍占主流地位，南部区域别墅供应量逐年增长，区域内的竞争加大别墅市场45主流竞争项目选取标准 所处区位板块与本项目相似 存量及未推出体量大竞争区域在售项目别墅类别区域别墅项目梳理别墅类别区域别墅项目梳理联排渝北区万科渝园联排南岸区南山1号叠加渝北区逸翠庄园联排南岸区庆隆南山高尔夫叠加南岸区鲁能领秀城联排南岸区同景国际城叠加南岸区雨山前联排南岸区雨山前叠拼九龙坡区上邦国际高尔夫联排南岸区鲁能领秀城叠拼九龙坡区北京城建熙城联排渝中区协信阿卡迪亚叠拼沙坪坝区融城华府联排九龙坡区上邦国际高尔夫叠拼南岸区天景雨山前联排巴南区蓝光十里蓝山联排渝北区奥林匹克花园奥山联排江北区鹏润蓝海三期联排渝北区

32、万科渝园联排江北区金科太阳海岸叠加渝北区逸翠庄园独栋（类独栋）九龙坡区常青藤缇香小镇联排渝北区融科橡树澜湾独栋（类独栋）南岸区庆隆南山高尔夫联排沙坪坝区富力城维多利亚庄园独栋（类独栋）、联排、叠拼九龙坡区上邦国际社区联排沙坪坝区金科廊桥水乡独栋（类独栋）南岸区28阙联排沙坪坝区龙湖东桥郡独栋（类独栋）巴南区保利小泉别墅别墅市场46从2009-2010年市场公开多次推盘的别墅项目分析得出，典型独栋别墅平均每月去化套数约20套/月，去化面积约0.9-1万/月，典型叠拼别墅平均每月去化套数约27套/月，去化面积约0.5万/月，典型联排别墅平均每月去化套数约22套/月，去化面积约0.6万/月。备注：一

33、定周期内，个别项目单次或少量推盘，对计算该类产品月均去化量的数据意义不大，因此以上项目是从2009-2010年间多次公开推盘的项目筛选得出。主流竞争项目历史特征各项目推盘总结项目名称别墅类型 面积区间热销面积价格（元/ ）去化速度（套/月）去化面积（万/月）龙湖江与城联排220、260、290220、260、2901800053 1.3上邦国际高尔夫联排168-230168、1781000040 0.99龙湖东桥郡联排178-260178、208、2241700030 0.6蓝光十里蓝山联排210-350221、2531300017 0.4逸翠庄园联排103-240166、1971000040

34、 0.8万科渝园联排120-1901781250017 0.31富力城维多利亚庄园叠加145-185145-1651100020 0.3庆隆南山高尔夫联排209-430200-30040 1晋愉碧怡林畔联排190-330190-2301500040 0.8上邦国际高尔夫叠拼140-160150、158800020 0.3融城华府叠拼120-2501231100045 0.7天景28阙独栋310-5203102300020 0.7常青藤缇香小镇独栋390-500400-4601300020 0.8别墅市场47主流竞争项目历史特征主流项目成交户型交叉后配比通过典型别墅项目梳理，联排别墅200-25

35、0、叠加150-200产品是市场主流面积段。别墅市场房型市场套数需求比例150-200200-250250-300300-400400-500500以上联排别墅59.60%16.50%28.70%12.90%1.50%叠加别墅13.70%10.1%3.60%独栋别墅26.70%15.80%10.30%0.60%联排别墅以200-250为主要需求。叠拼别墅以150-200为主要需求。独栋别墅以300-400为主要需求。48主流竞争项目历史特征主流项目各推盘节点折后均价走势2009-2010主流别墅项目各推盘节点折后均价走势备注：一定周期内，个别项目单次或少量推盘，对该类产品价格走势的数据意义不大

36、，因此以上项目是从2009-2010年间多次公开推盘的项目筛选得出；价格为套内价格，详见明细表。从2009-2010年市场公开多次推盘的别墅项目价格走势看出，由于别墅项目所在区域和项目自身成熟度的不同，各类别墅价格涨幅不一，总的来看，别墅由于其稀缺性，长期来看，具备较好的升值空间。别墅市场49备注：以上各项目别墅体量由各项目现有已知规划进行预估，周期最长大约至2014年左右，体量数据为预测值，仅供参考。p别墅共168万方，其中联排103万方，叠加别墅35万方，独栋30万方。p叠加别墅产品分布不一，从103-250平方米不等，p联排别墅区域内供应比例最大，各项目主力面积段在170-300平方米段

37、，偏小面积段的产品在南部区域有市场机会。p独栋别墅面积均在300平方米以上，主推年份在2011-2013年。项目名称预计别墅供应量供应类型供应周期主力面积龙湖江与城1独栋2011-2012300-5003联排2011-2013200-3001叠加2011-2012180-200上邦国际高尔夫8联排2011-2014170-2502叠加2011-2012140-180龙湖东桥郡1联排2011170-280天景28阙3.5独栋2011300-500逸翠庄园10联排2011-2013200-2605叠加2011-2012120-180鲁能领秀城1独栋2011-2013300-4008联排2011-2

38、014200-3003叠加2011-2015160-250融城华府1叠加2011120-250奥林匹克花园奥山7联排2011-2013200-2303独栋2011-2013300-500万科渝园6联排2011-2012150-2002叠加2011-2012150-200金科廊桥水乡8联排2011-2014200-3003独栋2012-2013300-4006叠加2011-2014150-200南山1号3.5联排2011-2012200-300别墅市场50项目名称预计别墅供应量供应类型供应周期主力面积（）庆隆南山高尔夫5联排2011-2012200-2502独栋2011-2014300-500晋

39、愉碧怡林畔0.5联排2011200-2402独栋2011300-400金科太阳海岸10联排2011-2014200-2502独栋2012-2013300-4003叠加2011-2013150-250常青藤缇香小镇10联排2011-2014200-3007独栋2011-2014300-5007叠加2011-2014180-300保利小泉别墅5独栋2011-2013300-500同景国际城3联排2011-2013200-3002叠加2011-2013180-230鹏润蓝海三期1.3联排2011200-300国奥村10联排2011-2014200-2502独栋2012-2013300-4002叠加2

40220海昌加勒比86/8联排2011-2014180-3002独栋2012-2013300-400别墅市场51p别墅集中在北部，西部和南部作为有力竞争区域。本案的竞争将集中在南部、北部和西部区域。p独栋别墅供求基本持平，联排和叠加别墅近年供应略小于需求。p西部和北部别墅面积紧凑，南部别墅产品相对舒适。p叠加别墅主力面积段150-170平方米，主力总价段150-250万。p联排别墅主力面积段在170-300平方米，主力总价段在150-300万元。p独栋别墅主力面积段在300-500平方米，主力总价段在500-800万元。p别墅供应在2011-2014年迎来一个下滑期；但南

41、部区域别墅供应量逐年增长，区域内的竞争加大；p叠加别墅市场供应量较少，存在市场机遇。市场小结产品小结竞争小结别墅市场52龙湖悠山郡北区南区西区洋房市场价格区间：0.75-1.3万元/主力均价：0.85万元/价格区间：0.65-1.2万元/主力均价：0.85万元/价格区间：0.75-1.5万元 / 主力均价：1万元/53年份年份新推新推套数套数上年上年存量存量年度年度供应量供应量年度总年度总消化量消化量供销比供销比200730461380442642881.03 20086163138630143901.44 200932431911515446201.12 2010.1-93688534422

42、231721.332007-2010.8花园洋房供需情况洋房主力供应区为渝北区和巴南区，总体供应略大于需求。区域新增供应套数供应套数比例销售套数销售套数比例渝北区305844%353345%巴南区218732%220728%南岸区4426%7209%沙坪坝区4356%6008%九龙坡区4306%3895%江北区3826%3434%合计6934100%7792100%2009.1-2010.9主城区各区洋房供应分布洋房市场54竞争范围界定：竞争范围的确定主要包含两个层面：1、项目在地域竞争关系比较强的：南岸区、渝中区、九龙坡区、大渡口区、巴南区；2、市场洋房产品供应较为集中的区域：沙坪坝区（主要

43、是大学城板块）、北部新区；以上区域市场与本项目存在不同程度的竞争关系，因此将以上区域共同纳入分析。洋房市场552009.1-2010.9竞争区域洋房供求价走势供应41万方，成交24万，成交比例59%均价6049元/供应50万方，成交41万，成交比例82%均价9259元/从2009.1-2010.9月洋房供求价走势来看：u2010年（截止9月）供求比例大幅增加，2010年成交比例达到82%，超出09年23%，说明洋房需求量大幅度增加，重庆市场改善型需求升级；u09年洋房整体均价在6000元/左右运行，到2010年1-9月成交均价达到9256元/，预计经过一轮较快增长过程后，洋房价格将进入平稳增长

44、期。洋房市场562009年竞争区域洋房供求价走势2010.1-9月竞争区域洋房供求价走势从各区域近2年洋房供求价走势来看：u从目前的供应和成交来看，北部新区、巴南区是洋房产品供求的主力区域；u从竞争形势来看，洋房类产品供应量大，竞争相对激烈。洋房市场57楼层特征：u从供应产品来看，洋房市场楼层特征为4-11层，u其中5F、6F（6+1F）、7F为市场供求主力产品；u11F小高层产品逐渐被赋予类洋房概念推出市场，并被市场所接受。2009-2010年竞争区域供应洋房楼层特征2009-2010年竞争区域成交洋房楼层特征洋房市场58成交产品配比：从成交产品线来看，三房是市场成交主力，其次为四房，再次为

45、两房产品，各房型成交主力面积段如下：面积段一房二房三房四房五房总计400.4%0.4%40-501.2%1.2%50-600.1%0.9%1.0%60-701.0%0.2%1.2%70-802.8%0.1%2.9%80-905.5%1.7%7.2%90-1101.8%21.3%23.0%110-13026.5%2.7%29.2%130-1504.5%11.0%15.5%150-1700.8%4.5%5.3%170-2001.3%5.4%1.9%8.6%200-2500.3%2.8%0.7%3.8%250-3000.6%0.0%0.6%300-4000.0%0.1%0.1%总计1.6%11.9%

46、56.7%27.0%2.8%100%2009.1-2010.9竞争区域洋房需求配比市场主流户型配比将作为本项目洋房户型配比修正基础一房主流面积区间为60平米，其比例为1.6二房主流面积区间为70-90平米，其比例为9.3四房主流面积区间为130-200平米，其比例为20.9三房主流面积区间为90-130平米，其比例为45.8五房主流面积区间为200-250平米，其比例为1.9洋房市场59从在售项目典型潜在供应来看，未来5年将陆续供应438万方洋房产品，其中主要集中在西区和南区。在售典型项目潜在供应量区域潜在供应量（万）北区（北部新区）76西区（大渡口、沙坪坝、九龙坡）122南区（南岸、巴南）2

47、40洋房市场60容积率总建筑面积（万方）项目数量洋房占比预估洋房建筑面积预估（万方）1-1.526.7420.513.371.5-2248.17110.8198.542-2.5308.19110.7215.732.5-3300.0690.260.01合计883.1633487.65仅根据2009-2010年9月竞争区域成交土地但尚未面市的项目来看，u容积率1-3之间的项目33个，根据容积率的不同，洋房占比各不相同，预计洋房建筑面积将到达488万平米，将在未来3-5年陆续面市，主要竞争来源于沙坪坝区大学城、九龙坡区以及巴南区，主力竞争项目是位于大学城的龙湖、金科项目。待开发项目潜在供应量洋房市场

48、612011-2014年洋房供应量预测2011-2014年各区供应量预测根据目前竞争区域在售洋房项目和待开发土地洋房产品，共约925万方潜在供应量：u2013-2014年是供应量较大的周期，2012年存在一定的市场空间；u分片区看，南区、北区潜在量集中在2011-2014年，西区土地潜在量集中在2013-2014年放量，就竞争来看，整体竞争压力较大，市场风险较高。洋房市场62从2009-2010年市场公开多次推盘的洋房项目分析得出，典型洋房项目平均每月去化套数约50-60套/月，去化面积约0.8-1万/月，从各次项目开盘当天热销产品来看，面积段主要集中在80-150。主流竞争项目历史特征各项目

49、推盘总结项目名称面积区间热销面积价格（元/ ）去化速度（套/月）去化面积（万/月）客户特征保利江上明珠120-2401202.25 两江新区客户为主，少量渝中、沙坪坝客户。以自住为主。中渝山顶道8号145-2661451600073 1.30 保利高尔夫华庭135-220135930032 0.60 金科阳光小镇80-24080-100750053 0.60 九龙坡、大坪片区首次改善型需求客户。龙湖花千树110-200110-120960037 0.60 龙湖老业主、两江新区高端客户为主。俊峰香格里拉58-16058-1201100070 0.90 沙区高端客户、教师

50、人群山水天下80-140110-130720023 0.40 以南岸区、巴南区为主要来源区域。首改善性为主。投资客户比例低10%。海昌加勒比60-11060-80920025 0.30 天景雨山前130-180132、1411300025 0.44 香缇卡纳60-16090-120800040 0.45 蓝光十里蓝山100-160110-130800020 0.50 洋房市场63房型需求比例50-6060-7070-8080-9090-110110-130130-150150-170170以上二房18.30%0.8%3.6%6.2%7.7%三房67.30%4.00%29.40%30.00%3.

51、90%四房及以上14.40%11.20%2.50%0.70%洋房二房各面积段成交较为平均。三房的交叉面积段为90-130平米。四房的主力面积段为130-150平米。主流竞争项目历史特征主流项目成交户型交叉后配比通过典型洋房项目梳理，二房70-90、三房90-130， 130-150四房以上产品是市场主力面积段。洋房市场64主流竞争项目历史特征主流项目各推盘节点折后均价走势2009-2010主流洋房项目各推盘节点折后均价走势备注：一定周期内，个别项目单次或少量推盘，对该类产品价格走势的数据意义不大，因此以上项目是从2009-2010年间多次公开推盘的项目筛选得出；价格为套内价格，详见明细表。从2

52、009-2010年市场公开多次推盘的洋房项目价格走势看出，由于洋房价格基准水平较高，典型洋房项目近一年整体呈现价格增长趋势。洋房市场65备注：以上各项目洋房体量由各项目现有已知规划进行预估，周期最长大约至2014年左右，体量数据非精确值，仅供参考。主流洋房项目潜在供应通过对目前在售项目洋房后期推量来看，总供应量106.5万方，市场供应主要集中在2011-2013年左右，以三房、四房为主。项目名称预计洋房供应量（万方）供应周期主力面积主力户型保利江上明珠152011-2013120-135四房、五房东原黄山大道东0.4201170-106三房龙湖江与城62011-2012110-150三房、四房

53、万科缇香郡52011-2012110-130三房龙湖源著22011106-135三房、四房和泓四季102011-201380-130二房、三房、四房鲁能领秀城102012-2014-金科阳光小镇52011-201286-130二房、三房半山公馆52011-2012125-160三房、四房俊峰香格里拉62011-2012110-150三房、四房龙湖U城152011-2013110-130三房、四房山水天下82011-2013118-170三房、四房银翔翡翠谷82011-2012110-170三房、四房同景国际城102011-201480-130二房、三房融汇半岛香缇卡纳4201175-120二房

54、、三房蓝光十里蓝山22011110-140三房、四房中冶北麓原52012-201380-120二房、三房合计106.5洋房市场66项目洋房物业典型竞争项目推案情况2011年2012年2013年2014年2015年同景国际城，10万，主力面积80-130俊峰香格里拉，6万，主力面积110-150万科缇香郡，5万，主力面积110-130保利江上明珠，15万，主力面积120-135金科阳光小镇，5万，主力面积80-130鲁能领秀城，10万东原黄山大道东，0.4万，主力面积70-106江与城，6万，主力面积110-150龙湖源著，2万，主力面积100-130和泓四季，10万，主力面积80-130半山公

55、馆，5万，主力面积125-160山水天下，8万，主力面积110-170银翔翡翠谷，8万，主力面积110-170龙湖U城，15万，主力面积110-130融汇半岛，4万，主力面积75-120蓝光十里蓝山，2万，主力面积110-140中冶北麓原，4万，主力面积80-120p2013年以后，南区市场竞争相对激烈，主要项目为鲁能领秀城、同景国际城和融汇半岛。洋房市场67竞争市场u从09-10年洋房市场价格来看，上涨2800元/，这是由于10年市场火热，陆续有名企高端项目面市，拉高市场价格；价格产品u洋房产品以二房（70-80）、三房（90-130）、四房（130-150）为主力产品，其中三房占有绝对比例

56、；u洋房产品设计的舒适度优于普通住宅产品，也是客群提升居住条件的重要原因。u市场去化较好的典型洋房项目，月均去化50-60套，0.8-1万方/月；u洋房类产品竞争激烈，市场风险较大。洋房市场68小高层市场时间供求比2008年1.222009年1.00 2010.1-90.89 合计1.03n 2008-2010.9小高层市场整体供求比为1.03，市场供应略大于需求，但整体基本持平；n 从时间纬度来看， 08年供过于求；09年供求基本稳定； 2010年供不应求；n 从价格来看，2008.1-2010.9，受区域结构性影响，小高层价格呈现增长趋势。2008年至今，小高层市场供应略大于需求数据说明：

57、2010年统计截止时间为9月30日69n户型配比方面，小高层产品中，两房比例占48%，约占市场总量的一半；三房比例占38%，也是市场主流产品之一。其他房型中，四房占8.13%，主要为板式小高层产品。两房、三房为主流户型，面积段则以60-70的两房和90-110平方米的三房最为集中主力总价集中在40-80万，且40-80万分布均匀n产品面积段中，50-70平方米的比例累计占32%，主要为市场上的两房产品，此外，90-100平方米的比例约占1/5，主要是三房产品。n产品总价段中，比例最大为40-60万，所占比例累计超过四成，此外，总价在60-80万的中高端产品比例和总价小于40万的比例均占1/5。

58、小高层市场70n从面积分析：n一房面积段集中在60平方米以下n二房面积段集中在60-70平方米，比例占38%;n三房面积段集中在90-110平方米，比例占59%n四房面积段集中在110-130平方米，比例占76%n五房及以上户型则在130平方米以上小高层产品主要满足首改客户之需n从总价分析：n60平方米以下产品主力总价在40万以内；n60-70平方米产品主力总价在40-50万，占73%；n70-90平方米产品主力总价50-60万；n90-130平方米产品主力总价在60-80万；n130平方米以上的产品总价在80-100万。小高层市场71p重庆小高层市场在2008-2014年之间，各年的供应量基

59、本稳定，保持在40-50万方。小高层供应稳定，市场波动较小在2013年，小高层市场竞争相对较弱，存在市场机会市场机遇期重庆小高层市场2008-2014年供应趋势小高层市场72主流竞争项目选取标准 所处区位板块与本项目相似 存量及未推出体量大，去化阶段与项目推出时间段有重合 项目区域板块辐射力竞争区域在售项目区域小高层供应项目区域小高层供应项目渝北区龙湖江与城南岸区雅居乐国际花园渝北区万科缇香郡南岸区渝能国际渝北区首创十方界南岸区融侨城一期渝北区保利高尔夫华庭南岸区山水天下渝北区恒大华府南岸区同景国际城九龙坡区恒大绿洲南岸区东原1891九龙坡区保利心语花园巴南区恒大城九龙坡区华润24城巴南区蓝光

60、十里蓝山巴南区城南未来小高层市场73从2009-2010年市场公开多次推盘的小高层项目分析得出，典型小高层项目平均每月去化套数约60-70套/月，去化面积约0.7-1万/月，从各次项目开盘当天热销产品来看，面积段主要集中在60-130。备注：一定周期内，个别项目单次或少量推盘，对计算该类产品月均去化量的数据意义不大，因此以上项目是从2009-2010年间多次公开推盘的项目筛选得出。项目名称面积区间（）热销面积（）当前售价（元/）去化速度（套/月）去化面积（万/月）客户特征保利高尔夫华庭100-230120-137850058 0.8江北、渝北区为主要来源区域。客户以改善型居住为主要购买目的。恒