套完整的某房地产企业税收筹划方案

1、套完整的某房地产企业税收筹划方案第一部分税收筹划的含义在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负始终是纳税人孜 孜以求的目标。税收筹划就是在不违反国家税收法规的前提 下，纳税人通过对投资、经营、理财等各项经济活动的事先周 密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利 益，并最终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追 求企业价值最大化的目标一致；税收筹划有利于提高企业的经 营管理水平和会计核算水平，有利于降低企业的经营风险，有 利于节约税收成本。税收筹划完全合法、符合国家立法意图，国家鼓励税收筹划。注册税务师管理暂行办法明确规 定，“税收筹划是注册税务师的业务

2、内容之一”，从规章的层 面肯定了税收筹划存在的必要。随着税收筹划的不断完善和发 展，税收筹划将进一步提升法律级次，更加有法可依。 房地产企业主要有以下四种运营方式：一是通过国土局挂牌交 易；二是合作建房；三是收购一块土地进行项目开发；四是收 购公司或者股权转让。下面，从企业经营过程中金额最大、最 为重要的两个税种（土地增值税、企业所得税）分别阐述房地产 企业的税收筹划。第二部分房地产企业土地增值税的税收筹划国家税务法规是税务部门征税的法律依据，企业 进行税务筹划，首先应立足于国家税务法规，立足于税法规定的税收优惠政策。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原 因一是税率较高，税负重，二是筹划余地

3、较大，可以节省较多 税金支出。 土地增值税税法规定，有下列 5 种情形之一 的，可以享受免征土地增值税的优惠政策： 1 、纳税人建 造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、国 家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务 机关审核，免征土地增值税。 3 、房地产入股免税。以房 地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业 中的房地产，暂免征土地增值税。 4 、合作建自用房免 税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比 例分房自用的，暂免征土地增值税。 5 、在企业兼并中， 对被兼并企业将房地产转让

4、到兼并企业中的，暂免征土地增值 税。 根据以上的土地增值税的优惠政策，我们分别策划 以下方案： （一）“临界点”筹划方案： 房地产开 发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉 及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因 此，如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获 利润最多是房地产公司应认真考虑的问题，这就涉及到增值税 的“临界点”。 “临界点”：税法规定，纳税人建造普 通标准住宅出售，增值额（转让收入减除税法规定的扣除项目金 额后的余额） 未超过扣除项目金额 20，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额 20，应就其全部增值额按规定计税。这 里的“ 20的

5、增值额”就是“临界点”。基本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而 适用低税率或享受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累 进税率，税率从 30%到 60%，增值越多、税率越高。因此，增值 额成为税率的决定因素，土地增值税筹划的关键点就是合理合 法地控制、降低增值额。 控制增值额，必须从税法规定 的五个扣除项目入手：取得土地使用权所支付的金额、房地产 开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、财政 部规定的其他扣除项目（主要是指从事房地产开发的纳税人允许 扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%）。必须主意到，税法允许扣除的项目比企业自己实际核算中涉及

6、的项 目要少，计算增值额时必须以税法的规定为准。 税法规 定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除 项目金额的 20%，免予征收土地增值税；纳税人既建造普通标准 住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别 核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅 不享受免税优惠。房地产企业如果既建造普通住宅，又进行其 他房地产开发，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决 于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况 下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的 20% 以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。 例如：某房地产开发企业，销售收入为亿元，

7、其中普通住宅为1亿 元、豪华住宅销售额为 5000 万元。税法规定的可扣除项目金额 为亿元，其中普通住宅为 8000 万元，豪华住宅为 3000万元。 1、不分开核算应缴纳土地增值税：增值率：( 1500010000)+ 11000 X 100% 36%适用税率：30% 应纳税：(15000 - 11000) X 3 0 %= 1200 万元2 、分开核算应缴纳土地增值税：普通住宅增值率：( 100008000)+ 8000 X 100%= 25%适用税率：30%应纳税：(10000 - 8000 )X 30%= 600万元；豪华住宅增值率：( 5000- 3000)+ 3000X 100%=

8、 67% 适用税率： 40% 应纳税：( 5000- 3000)X 40%- 3000X 5%= 650 万元二者合计： 600 万元 +650 万元 =1250 万元如上所述，分开核算比不分开核算多支出税金 50 万元。原因在于普通标准住宅的增 值率为 25%，已经超过 20%，仍须缴纳土地增值税。因此，必须 通过进一步筹划，适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制 在 20%以内，从而实现免缴土地增值税、降低房价(或提高房屋 质量、改善房屋配套设施等)的效果，在激烈的销售战中取得优 势。我们对上例给出的条件做一点改动，然后来计算土地增值 税的税负和企业的收益情况。 3 、进一步筹划后分开核算

9、 应缴纳土地增值税：进一步筹划的重点是将普通住宅增值率限制在 20%，有以下两种方法：( 1 )增加可扣除项目金额假定上例中其他条件不变，只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在 20%，那么可扣 除项目金额从（10000y）+yX 100% 20%等式中可计算出， y = 8333万元。此时，普通住宅免税、豪华住宅应缴纳 650万 元，实际总共免税 550 万元；扣除为增加可扣除项目金额多支出 的 333 万元，企业可增加收入 217 万元。增加可扣除项目金额的 途径很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使 商品房的质量进一步提高。 但是，在增加房地产开发费

10、用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣 除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本 金额总和的 10%，而各省市在 10%之内确定了不同的比例，要注 意把握。这是，可以应用第二种方法。（ 2）降低房屋价格 降低房屋销售价格导致销售收入减少了，在可扣除项 目金额不变的前提下，增值率自然会降低。这一方法是否适 当，关键在于比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支 出的大小，从而作出选择。假定上例中普通住宅的可扣除项目 金额不变，仍为 8000 万元，要使增值率为 20%，则销售收入从（X 8000 - 8000 X 100% 20%中 可求出,X= 9600 万元。此

11、时 该企业应缴纳的豪华土地增值税为 650 万元，节省税金 600 万 元，与减少的收入 400 万元相比节省了 200 万元，比第一种方法 少节省 17 万元。（因为土地增值税在计算企业所得税时可以扣 除，对企业所得税和企业的税后利润会产生影响，因篇幅有 限，此处不再分析）（二）合作建房营业税的筹划方案：土地入股合作建房筹划是较常用的一种筹划方法，房地产开发 企业取得开发土地是首要条件，操作空间主要是土地入股节约 土地转让这一环节营业税，合作建房有两种方式：第一种方式 是纯粹的“以物易物”：双方以各自拥有的土地使用权和房屋 所有权相互交换，一方发生了销售不动产的应税行为，另一方 发生了转让土

12、地使用权的应税行为。对这种以房换地行为，双 方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业 税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳 营业税。第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合 股，成立合营企业或合作项目的合作建房。我们主要谈一下合 作项目的合作建房，合作建房最关键是在合同签订过程中必须 注明分配形式。对此，又存在两种利润分配方式：一是合作双 方采取风险共担、利益共享，税后分成的分配方式；二是房屋 建成后双方按一定比例分配房屋。在第一种分配方式下，向合 作企业提供的土地使用权视为投资入股，根据财税字（1995） 48号和国家税务总局营业税税目注释第九条第二款“

13、以不动产 投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行 为，不征营业税”的规定，对股权转让不征收营业税；在第二 种分配方式下，向合作企业转让的土地使用权，按转让无形资 产缴税，合作企业房屋分配后销售时各自按销售不动产缴纳营 业税。 在实际操作中，企业经营会受新公司取得房地产 开发资质时间条件的限制，可变通为收购“干净”的壳公司后 重新注资来实现；或由乙方直接投资到甲企业，换取甲企业一定比例的股权来实现。 （三）企业兼并转让房地产筹划方 案：假设A公司收购B公司。A公司收购前净资产的公允价面值为 1000 万元， B 公司净资产账面价值为 -100 万元，收购 价 500 万元（增值部

14、分主要为房地产），合并前有尚未弥补的亏 损 700 万元（未超过税法规定的 5 年弥补期限）。企业合并过程 中的非股权支付额为低于 20%预计合并后 A公司每年应纳税所 得额约为 100 万元。根据国税发 2000119 号文件规定， A公司吸收合并 B 公司有两种税务处理方案：方案一：免税合并。因为本例中非股权支付比例低于20%所以B公司可不确认资产的转让所得，其亏损可由合并后的A公司继续用以后年度实现的与B公司净资产相关的所得弥补，A公司接受B公司全部资产的计税成本，须以 B公司原账面净值为基础确定。方案二：应税合并。当非投权支付比例低于20%时，国税发2000119号文件规定为“可选择”

15、免税合并，因此A公司和B公司有权选择应税合并。 B 公司可视为按公允价值转让，处置全 部资产，计算资产的转让所得，依法缴纳所得税，B公司以前年度的亏损，不得结转合并后的 A公司弥补，A公司接受B公司的 有关资产，计税时可以按经评估确认的价值确定成本。方案比较： 1 、方案一中B公司不确认资产转让所得，不 缴纳企业所得税。方案二中 B公司须确认资产转让所得税 600万 元500- （-100），但确认的资产转让所得可全部用于弥补以前年度亏损（600 V 700）,不需要负担企业所得税；2 、方案一中B公司亏损可结转到合并后的 A公司进行弥补，但 B公司 净资产的公允价值仅占合并后 A公司净资产公

16、允价值的 600 +（1000+600）x 100%,合并后每年大约只能约补亏损万元（100X沁，考虑税前弥补亏损年限，合并前 B公司的700万元亏损， 合并后大约只能在税前弥补万元。方案二中B公司亏损不得结转到A公司弥补； 3 、方案一中A公司接受B公司的有关资 产只能按B公司原帐面净值提取折旧（或摊销，下同）在税前扣 除。方案二中A公司接受B公司的有关资产可按评估价值提取折 旧在税前扣除。由此可见,在本例中,无论采取哪种合并方案, B 公司均不需要负担企业所得税。方案一的优势在于合 并后A公司可以税前弥补 B公司的亏损约万元，方案二在优势在 于合并后A公司可以税前多列支取折旧60万元，可见

17、，方案二显然优于方案一。在企业收购过程中,按公允价面值考虑到对资产 （ 房地产 ） 进行评估增值税务处理。这样加大多房地 产成本。选择应税合并,从而在税前列支更多的固定资产折 旧、无形资产摊销等费用。（四）将房地销售改为股权转让筹划方案：例如：某房地产开发公司与某酒店投资公司签订协议,建造一座五星级酒店。工程由该房地产开发公司 按照该酒店投资公司的要求进行施工、建造。工程决算后,该 酒店投资公司购买该酒店,需要支付土地出让金 20?000 万元, 房地产开发成本 70?000 万元,房地产开发费用 4500 万元,利息支出 5000 万元，城建税为 7%，教育费附加为 3%，销售价格为 140

18、，000 万元。当地政府允许扣除的房地产开发费用，按照取 得土地使用权和开发成本金额之和的5%以内计算扣除。该房地产开发企业房地产转让收入为 140?000 万元。应当缴纳营 业税：140, 000X 5%=7000（万元）。应当缴纳城建税和教育费 附加：7000 X（ 1%+3% =280 （万元）。该企业取得土地使用仅支付成本 20?000 万元、房地产开发成本 70， 000 万元。 房地产开发费用合计为：（ 20， 000+70， 000）X 5%+5000=9500 （万元）。房地产加计扣除费用为：（ 20， 000+70， 000）X 20%=18?000（万元）。允许扣除项目合计

19、为： 20?000+70?000+9500+18?000+7000+280=124?780（万元）。增值 额为：140?000-124?780=15?220 （万元）。增值率为：15?220 +124?780X 100%=%，应当缴纳土地增值税：15?220 X30%=4566（万元） 。该企业实际利润为： 140， 000-（ 20，000+70， 000） -9500- （ 7000+280+4566） =28?654（万元）。应 当缴纳企业所得税： 28?654X 15%=4298（万元）。该企业的税后 利润为： 28?654-4298=24?356（万元）。该房地产开发企业可以根据该酒

20、店投资企业的要求自行开发建设该五星 级酒店，该酒店投资企业可以将本来应当按期支付的工程款以 借款的方式借给该房地产开发企业。酒店建成以后，该房地产 开发企业可以与该酒店投资企业合资成立一家酒店公司，房地 产开发企业以该酒店投资入股，占相应的股份。酒店公司成立以后，该房地产开发企业再将其所拥有的股东全部转让给该酒 店投资企业。假设该酒店的各项建设成本不变，为了与酒店开 发企业共享纳税筹划的收益，该房地产开发企业转让股分所得 为 125，000万元。这样，酒店投资企业少支付价款15?000 万元。根据财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的 通知（财税 2002191 号）的规定，以无形资产

21、、不动产投资 入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不 征收营业税。对股权转让不征收营业税。该房地产开发企将酒 店投资入股的行为不需要缴纳营业税，转让股权的行为也不需 要缴纳营业税。根据财政部国家税务总局关于土地增值税一些 具体问题规定的通知 （财税 199548 号）的规定，对于以房地 产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价 入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营 的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述 房地产再转让的，应征收土地增值税。该房地产开发企业投资 入股可以免征土地增值税，而其转让股权的行为也不需要缴纳 土地增值税。该

22、房地产开发企建造该酒店的总成本为： 20?000+70?000+4500+5000=99， 500（万元） 。转让股权所得为： 125?000-99 ，500=26?000（万元）。应当缴纳企业所得税： 26?000X 15%=3900（万元）。该企业的税后利润为： 26?000-3900=22?100 （万元）。多获得税后利润： 22?100+24?356=46?456（万元）。该房地产开发企业和该酒店投资企业总共减轻税收负担：15?000+46?456=61?456元）。 （五）以契约方式约定甲方应得的前期工作补偿和 合作利益： 如果一个中外合作企业，双方成立中外合作 项目公司，甲方是中方

23、，负责项目土地的三通一平，拆迁工作 及办理立项审批手续，部分前期工作已在项目公司之前基本完 成，项目完全后甲方取得利润。乙方投入注册资本，其他资金 由成立后的项目公司以项目公司的名义筹集，项目完全后乙方 获得项目利润。我们在设计这个概念的时候在设计当中我们可 以看，在每个环节当中的筹划方式，筹划点以及风险控制，我 就不再具体的说了。在公司的组建阶段筹划方式，以契约方式 的约定前期费用归属问题，筹划目地；对于中外合作企业项目 公司，通过约定甲方负担的前期限费用的归属，将甲方应得利 润分为前期限工作补偿费和合作利益两部分，使前期费用流入 合作项目的开发成本，这样可以增加开发成本，可在税前扣 除。注

24、意几下方面： 1 、前期补偿方式费用归属，合作双方合作利益的分配方式如何约定； 2 、支付甲方的 补偿。 第三部分 房地产企业企业所得税的税收筹划 （一）外商投资企业的税收优惠政策 外商投资企业所得税 法中差异最大、最能体现其自身特点的是所得税优惠政策。本 文把所得税优惠政策归纳为以下几个方面： 1 、生产性外 商投资企业的税收优惠 生产性外商投资企业，经营期在 10 年以上的，从开始获利年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税2 、追加投资项目的优惠符合下列条件之一的投资者，在原合同以外追加投资项目取得的所得，可单独计算并享受两免三减半定 期减免优惠：（ 1）追加投资形成的新增注册资本额达到或超过 6000 万美元的；（ 2）追加投资形成的新增注册资本额达到或超过 1500 万美元，且达到或超过企业原注册资本 50% 的。 3 、外国投资者并购境