独立地产经纪人工作手册

1、员工工作手册目 录第一章 基础业务部分 评估、代卖业务流程 ·············································

2、····························01 调入、调出业务流程 ····················

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4、;···04 收购内勤工作流程 ·············································

5、;································12 空置房业务流程 ················

6、··················································

7、···············15 联动业务流程 ·································&#

8、183;·················································&#

9、183;·17第二章 权证部分 过户业务流 ·············································

10、83;···········································19 第三章 贷款部分 二手房按揭贷款流程 ···

11、;··················································

12、;····················49公积金组合贷款流程 ····························

13、;·············································52 按揭贷款审件指南 ···

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15、;························55第四章 租赁部分 租赁业务流程 ·······················

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17、;············57第五章 客服部分 投诉服务流程 ···································

18、;··················································

19、;60第六章 内勤部分 内勤工作职责及标准 （详见幻灯片） 员工日常行为规范 ···········································

20、83;··························61 钱款交接 ······················&

21、#183;·················································&

22、#183;················62 房本及协议的管理 ·······························&

23、#183;·······································65 附件 ·········&

24、#183;·················································&

25、#183;·······································68基础业务部分评估、代卖业务流程一、评估、代卖1、 客户要求评估房屋，连锁店审核评估条件：房本、产权证、还迁协议、商品房

26、合同等房屋权属证明原件，房主身份证原件。不具备评估条件的不得上网评估。不是本人到场的，代理人需提供身份证原件。2、 客户自称房屋已经做过评估，连锁店需在网上查明评估时间，若评估时间超过3个月的期限，必须重新作评估。连锁店不得未上网评估就先签定相关委托协议。3、 连锁店协助顾客填写评估申请表，填表时间不得超过5分钟。房源信息录入管理系统，录入过程不得超过5分钟。房源信息必须录入房主姓名全称、电话、按房本原样录入具体门牌号，画房型图并标明朝向；公产、企业产必须录入房屋各部分面积，房型、朝向、楼层、配套设施等要录入准确。由协作店员工录入的评估信息，必须录入协作店员工的员工编号。4、 连锁店应了解顾客

27、卖房目的，了解房主的心理价位，在网上录入正确的心理价位，比较熟悉的房源可录入建议买卖价格。5、 连锁店选择评估目的为“收购”是指客户要求公司收购，或连锁店觉得此房有收购价值。是“收购”状态的房源在评估后30分钟内只有录入店可看见房主资料，连锁店应及时向基础业务部备案及追单，最终与客户签订调入合同、委托代卖合同或限时代卖合同。6、 价格中心评估师必须在房屋评估信息录入15分钟内评出房屋市场价格，有收购价值的房屋给出收购建议。客户心理价位明显低的房屋，评估师应先与房源录入连锁店联系，再确定评估价格，对评估目的标为“收购“的且具有收购价值的房屋给出收购建议价。7、 连锁店根据评估价格和顾客的心理价位

28、，初步确定房屋是代卖业务、收购业务、还是限时代卖业务。客户心理价位若超过评估价格20%，不得签订委托代卖合同。如有特殊情况，连锁店可与评估师沟通（评估师电话：南开、红桥：81724421，河西、和平：81724400，河东、河北：81724718），确定最终评估价格，确定是否可签订委托代卖合同。协作店提供的评估单，若顾客心理价位比评估价格高出20%，应由协作店员工向客户做好解释工作，尽量使代卖价格贴近正常市场价格。8、 签定委托代卖合同，留存房本或权属证明原件、房主及代理人的身份证复印件。讲明同时收取双方成交价各1%的中介费。（优惠活动期间除外）9、 代卖协议严格按照权属原件或房本原件填写，注

29、明此价格是否包户，注明此价格包含下的配套及附属设施，注明企业产的房屋（或房管局过不了户的房屋）卖方需自行办理过户手续，确定腾房时间。10、 代卖期为三个月，未到代卖期中途不允许撤单，否则视同违约，要求撤单的客户须交纳标的额2%的违约金。暂时借用房本的客户，需填写暂借房本协议并交纳标的额2%的暂借押金，在规定的时限内归还，押金如数奉还，逾期押金不予退还（暂借时限最长不超过7天且不少于800元暂借押金）。合同期满逾期一个星期不撤单视为自动续约。如中途该房屋无法出售，房主不能打电话委托，必须携带代卖合同和本人身份证到签约连锁店办理暂停推荐手续，填写“暂停推荐申请单”，连锁店员工将申请单上交原交易中心

30、内勤，交易中心内勤在接到申请单后在24小时内上网对该房屋进行状态修改，修改后的房源将进入“失效房源”。11、 签写任何合同及需要客户签字的单据，买卖双方须本人签字，如本人无法到场，应出具经公证的授权委托书并由代理人签署自己名字并在旁边注明“代xxx”。二、代卖房源出售1、 连锁店与房主联系，约定好看房时间，让买方客户实地看房。2、 店员开具看房单给客户，看房单须填写买方客户的联系电话（以便连锁店追单），店员开具看房单的数量记入销售员工作日志。有钥匙的房屋，必须由连锁店店员陪同客户看房。3、 连锁店积极促成买卖双方成交，起到中介与谈判的作用。并协助买卖双方协调付款方式及过户等相关事宜。4、 买卖

31、双方携带各自的身份证、印章到连锁店里签订房屋买卖（置换）合同并签字、盖章。同时交纳各自的中介费，成交价的1%（调剂中介费是收房主成交价的2%，限时代卖中介费是收房主成交价的1.5%，优惠活动期间除外），买方支付定金或房款，开立相应的收据（优惠活动期间除外）。5、 收回卖方代卖协议。如客户遗失代卖协议，必须由客户本人写明原因（统一文本：本人xxx遗失在顺驰所签委托代卖合同，房屋地址，合同号：xxxx，该合同中的甲乙双方的权利与义务已履行完毕，特此证明）。6、 留存卖方身份证复印件以备退款时使用。7、 连锁店签三方协议同时给卖方空卡（自行交接除外），注明卖方领取的卡号（卖方在卡号旁签字确认），告明

32、卖方：该房屋退款周期过户完毕，买卖双方签结件单三日内（不含签字当日）付款直接入卡。8、 连锁店员工将合同原件及复印件1份上交交易中心内勤，交易中心内勤上交财务部。9、 钱款如有自行交接的填写“自行交接审批表”，由区域管理中心经理签字，自行交接钱款的相关责任与顺驰无关。10、 连锁店员工将中介费和房款上网录入。11、 企业产除外，公产或私产需要公司代办过户手续的房屋，需向买卖双方发放过户需知，根据各区不同情况，有必要的需要预收过户费。12、 买方按照约定时间支付房款，收到后上网录入。13、 买方款齐后，连锁店在七日内将过户件转过户人员并上网启动过户。14、 由过户人员统一安排买卖双方办理过户手续

33、(公产不合格去向房屋如需吞吐房款，由过户人员向财务部借款，连锁店只需转过户件)15、 每周四和周日，连锁店向交易中心内勤报可结件（需能确保退款周期、房屋过户完毕、买卖双方已签结件单三点要求）房址和金额及对应卡号。16、 每周一和周五，财务核算组根据上月各中心回款比率（注：各中心三方回款占全部三方总回款额的百分率）制定本期各中心退款额度，交易中心内勤将额度分到店（各连锁店可退房址及金额）。17、 过户出件，连锁店向公司请款。周一至周三或周五至周日，下午16:00前，在此期间内，连锁店根据可退额度通知买卖双方到场签结件单、退款结算单。（结件单需留存复印件，原件上交交易中心内勤，由交易中心内勤上交财

34、务部；结算单必须填写卡号，经办人签字）付买方房本，对卖方承诺三日内付款直接入卡，将卖方签字的退款结算单返还交易中心内勤，交易中心内勤依据客户签字退款结算单填写退款汇总单、退款明细(卡号一定要填写准确)。18、 买卖双方自行办理房屋其他附属设施及相关配套的过户手续。19、 约买卖双方携带三方合同，到连锁店办理结件手续。20、 双方确认交接明晰无任何纠纷后签定结款通知单，我方一面将房款交于卖方，且须在退款单上签字（连锁店里也需留存卖方领取房款的签字），一面将房本交于买方，连锁店里也须留存买方签字，同时讲明中介服务到此为止，今后一切事宜与顺驰（丙方）无关。同时必须收回原三方合同。如客户遗失三方合同，

35、必须由客户本人写明原因（统一文本：本人xxx遗失在顺驰所签房屋买卖（置换）合同，房屋地址，合同号：xxxx，该合同中的甲乙丙三方的权利与义务已履行完毕，特此证明，本人签字）。21、 签写任何合同及需要客户签字的单据，买卖双方须本人签字，如本人无法到场，应出具经公证的授权委托书并由代理人签署自己名字并在旁边注明“代xxx”。22、 结款及时在网上录入。调入、调出业务流程一、房源采集：1、 有收购意向的客户2、 代卖房源，失效房源的挖掘3、 余房，抵债房4、 关系，朋友介绍5、 非常规形式，如贴条形式等其他途径6、 报纸等媒体上的信息7、 原有评估记录中挖掘连锁店应强化对上游资源的强势占有，加强连

36、锁店对房源的收购意识。二、网上评估 1、 卖房提供手续：产权证（房本）原件、房主（代理人）身份证2、 填写评估申请单，按照申请单内容详细填写房屋情况3、 了解客户售房原因和心理价位4、 按照评估申请单进行网上房源录入5、 根据网上评估价格，对客户初步报价三、备案（备案电话：23313799、23139215）1、 备案1）评估备案：先对房源进行评估，评估价出来后备案，没有评估不予备案。客户心理价位未超出评估价的10%，由连锁店直接向基础业务部内勤备案。以连锁店向基础业务部内勤备案的时间先后来确认调入店。超过评估价10的房源不得由连锁店直接备案，连锁店可先与房屋所在区域的收购人员沟通房屋价格，若

37、收购人员认为此房确实有收购价值，请收购人员与基础业务部联系备案，并安排人员去实地看房。注：1、房源评估价在25万元以下时，若评估价高于客户心理价位5的，连锁店应及时打电话到基础业务部备案，并及时通知房屋所在区域的收购人员，实现收购。 2、对有收购价值的房源，根据后台评估所报的评估价格给客户报收购价，并及时通知房屋所在区域的收购人员，实现收购。2）代卖备案：连锁店在签订代卖合同后上网录入，经内勤确认后进入待公布房源查询，内勤确认后6个小时内连锁店可对有收购价值的房源进行备案。待公布房源查询中的房源信息为共享信息（不显示房源的具体地址及联系电话），连锁店可看到所有新签入的代卖房源信息。连锁店备案后

38、及时通知房屋所在区域的收购人员，由收购人员与客户联系看房。6个小时后房源将在网上发布。注：若连锁店在备案前推荐客户，在备案后签订三方合同的，备案无效，三方可成交。2、取消备案房源在评估后备案的有效期为3天，房源在待公布房源查询中备案的有效期为3天，在备案有效期内，如发现没有收购的可能性，必须由连锁店及时通知收购人员，由收购人员及时打电话到基础业务部取消备案。3、 二次备案备案的房源超过备案有效期，若房源确有收购的价值需进行二次备案的，必须由收购人员打电话到基础业务部进行二次备案，并说明原因。不得由任何连锁店直接对房源进行二次备案。4、 实地看房收购人员必须每日察看需看房的备案房源，及时实地看房

39、，并且必须在备案后48小时内在网上录入看房反馈。注意事项：连锁店在评估录入时选择评估目的中的“收购”一项，并不等于已作收购备案，必须打电话到基础业务部备案才算有效。四、看房1、 初报价格连锁店可根据房源所在区域情况向客户初报收购价，如客户基本认同，连锁店可与收购人员沟通，和客户约定好时间看房。2、 看房收购人员24小时内要与客户取得联系，安排时间及合适人员或直接赴现场看房。如客户要求立即看房的，收购人员保证在2小时内安排合适人员或直接到达房屋现场。3、 回访客户实地看房后，连锁店应与收购人员及时沟通，回访客户，把握客户心理动态。4、 联系过户人员收购人员及时与房屋所在区过户人员联系，由过户人员

40、负责调查该房屋是否有债权债务纠纷，是否作过抵押等。5、 报价看房后24小时内由连锁店在收购人员的辅助配合下最终报价给客户。连锁店人员继续跟踪客户，商谈收购价格，介绍公司付款流程（定金、中途款、尾款的付款时间及比例），确保最终收购价格以及签订合同时间并及时通知收购人员。6、 如客户不认同该房屋收购价格，则由连锁店负责继续与客户沟通，引导其签订限时销售合同。注意事项：1、 查验权属证明并核实是否为房主本人卖房，确定卖房意向。2、 小区和楼前环境有无重大缺陷、楼的间距、该房是否在角里、是否临街、周边是否有工及烟囱、是否有高层建筑物。3、 楼道环境，是否有杂物。4、 注意公产房有无拆改、违章、房屋有无

41、质量问题5、 房型的缺点，特别是厅是否好用，其次是厕厨。6、 房内的采光如何，开窗后是否有噪音、是否有天井。7、 屋顶和地面是否有裂缝等质量问题，特别是顶楼的屋顶裂缝。屋顶是否有水渍，特别注意厕厨的水渍，顶楼的水渍，是否存在滴漏的问题。8、 询问客户卖房后的去向，卖房的动机，其家庭成员的情况。和客户分手后，以个人买房的身份询问邻居，该房屋是否有“人”的问题（凶宅），特别是长期空置房。9、谈妥售房所带的附属设施和腾空房屋的时间。五、收购1、 签订合同收购人员或连锁店与客户签订房屋调入合同。签合同的同时给卖方空卡，注明卖方领取的卡号（卖方在卡号旁签字确认）。房屋调入合同必须经该区域收购人员认可、签

42、字。2、 上网录入房屋调入合同须在24小时内上网录入，并交至基础业务部内勤处。3、 过户私产房由基础业务部统一负责办理公证，公证到房屋所在区过户人员名下：公产房由基础业务部负责根据各区情况不同分别采取挂件、二次过户等方法（二次过户时经基础业务部高级经理签字后将房屋过户到有合格去向的员工名下）。签定调入合同应注意事项：1、 签订调入合同前，须查看房本原件，房主本人身份证原件（房主无法到场须查看委托人身份证原件）。2、 地址、产别等重要信息按房屋权属证明正确填写。3、 签调入合同时，留存房主的身份证、户口本复印件，一定要多留几份便于以后使用。在协议上注明房主的身份证号，以便请款。4、 煤、水、电、

43、气、房租（公产房）、有线电视费，一定要结到腾房当日。5、 各种有效凭证：煤气使用证、煤气小票、购电证、购电卡、供热合同、采暖费收据、有线电视使用证、有线电视收据等一定交接清楚。6、 腾房日期一定要明确。一般情况下，腾房交钥匙付第一笔定金。(如有特殊情况须征的评估师同意)7、 按商定的价格签署， 明确过户费用的承担方。付款时间：（1） 一般情况下 ： 按规定付定金-中途款必须小于 （房价*90%定金） 且一定在腾房交接3日后-尾款必须大于（房价*10%）。（2） 如果私产房办理公证，主款要在公证7日后，请款。8、如所调入房屋有贷款的，讲明顺驰提前还贷的收费标准为3%；单纯代办提前还贷为600元/

44、件9、调入合同中附属设施一定要尽量多写，且一定要写清楚。10、合同及时上网录入，及时请款，付款时专款专用。11、腾房交接：一定要认真仔细交接，看清房屋的附属设施有无损坏，配套设施的有效凭证是否齐全。结清各种费用。由评估人员进行第一次交接，然后存档，以便售出交接。避免售出后发生纠纷，产生费用。12、条件允许可安排做公证条件允许可安排过户进半件，避免过户时买卖双方见面。进件后，将相关过户手续转交过户人员。各售出连锁店售出过户，可直接与过户人员联系。13、调入合同中除单双气以外的附属设施，必须写清楚是否算在调入金额内。六、验房1、 腾空房屋后，签约连锁店员工与基础业务部收购内勤必须陪同房主验房。记录

45、该房屋内煤气表、水表、电表、暖气读数，查清物业费收缴情况，填写房屋交接验收单，一式两份，房主及收购内勤双方签字确认。2、 验房后，基础业务部内勤将该房屋钥匙放在就近连锁店。3、 所收物品统一放入收购房档案袋中，交各区基础业务部内勤保存。注意事项：1、 物品包括：1）一户一表、钥匙、购电证、购电卡2）煤气本及当月交费小票3）暖气供热合同及当年交费发票（有往年发票或结清证明最好）4）有线电视证，交费小票（有往年发票最好，如缺少发票，去电视台查询）5）物业合同及物业交费收据6）水费结算单7）信箱钥匙8）清洁费9）电话、宽带交费单10）所有与该房屋相关的票证（如有拆改留存原有拆改证明）。2、 此外收购

46、房档案袋中还应有：1）房屋验收单2）相关证件、身份证、户口本复印件3）产权证原件、产权证复印件4）公证书5）房屋调入合同复印件6）房屋调出合同复印件7）房主手章。公证注意事项：1、 店员与房主约定时间（付定金3日内）作公证公证所需证件：1） 收购房产权证原件及复印件（1份）2） 卖方本人及配偶结婚证明原件及复印件（各1份）；卖方本人及配偶身份证原件及复印件（各1份）；卖方本人及配偶户口本原件及复印件（各1份），夫妻双方本人同时到场。2、 带产权证原件公证处地点：1） 天津市公证处：友谊北路合众大厦内2） 和平区：泰安道与大沽北路交口3） 河西区：绍兴道与解放南路交口4） 南开区：南开二纬路（南

47、开公安局旁）5） 红桥区：河北大街天桂里底商6） 河东区：大直沽8号路河东司法局一楼公证处7） 河北区：真理道与王串场六号路交口 公证手续由各区基础业务部内勤负责办理，并公证到各区过户人员名下。七、请款1、由基础业务部内勤按照房屋调入合同规定时间，向财务部申请定金和中途款，由财务部转入客户卡中2、调出店结件后通知调入店，尾款由调入店转入客户卡中。八、调入退款1、调入协议及空卡配套领取（管理中心内勤店）说明：一份协议配一张空卡（户名：顺驰人名），领取配套时登记，再次领取时，交易中心内勤审核前批是否使用完毕，未用的卡必须交回（交回卡数与作废协议数相等）。2、连锁店签调入协议同时给卖方空卡，注明卖方

48、领取的卡号（卖方在卡号旁签字确认），告明卖方：按协议约定日期签退款结算单三日内（不含签字当日）付款直接入卡财务周一、四放款。（遇紧急情况调入必须立即付定金，可先履行借款程序，后补退款手续）3、尾款：收购房调出店结件后通知调入店结尾款。4、周一（周五）基础业务内勤向财务申请退款额度后，通知交易中心内勤连锁店（各连锁店可退款的房址及金额，调入尾款通知调入店）5、周一至周三（周五至周日）下午16：00，在此期间内，连锁店根据可退额度通知卖方到场签退款结算单，对卖方承诺三日内（不含签字当日）付款直接入卡，将卖方签字的退款结算单返还交易中心内勤，交易中心内勤基础业务内勤，基础业务内勤依据客户签字退款结算

49、单填写退款汇总单、退款明细（电子版）财务。6、财务审核退款汇总单所列房屋地址退款金额，卡号；周四（周一）通知银行打款。7、收购房做提前还贷：走调入房退款程序。例：合同约定8月1日付调入方10万元，其中有8万需用于提前还贷，连锁店填写两张退款结算单，一张2万元，一张8万元（注明用于提前还贷，不写卡号，款不打入客户卡中），均需客户签字后按规定时间送至管理中心内勤基础业务内勤。退款时由区内勤从财务领取存折，转交过户人员。8、 房款已请出，到连锁店，由于某种原因无法收购此房。连锁店内勤把房款交 回公司，同时附一份收据，填写按卖方交“收购房款”填写。九、收购房售出1、 收购房售出前，连锁店人员必须与各区

50、收购负责人联系，确定最终销售价格2、 由连锁店员工与客户签订房屋调出合同，同时必须收取定金，房屋成交价格在10万元以下，定金不低于5000元，成交价格在10万元以上，定金不低于1万元；并收取成交价格的1%为中介服务费，留存买方身份证、户口本复印件（至少5份）回款周期：调出房价金额在10万元以下：回清全款周期不得超过10天（贷款除外）调出房价金额在10万元以上：回清全款周期不得超过15天（贷款除外）调出房有贷款的7日内将首付交齐并将贷款件交贷款组。3、 收购负责人通知房屋所在管理中心基础业务内勤，按照合同规定时间准备该房屋的相关物品及手续。售出交接：1） 全款齐（贷款必须等贷款下来）后，才可把钥

51、匙交给买方2） 各种费用一定要结在交钥匙当日。3） 售出后，一旦因过户、配套发生纠纷，由责任人负责解决。4） 收购房售出后与买方进行交接，由各中心基础业务负责人统一出口，一户一表内有余电的与买方结清电费，转基础业务部。采暖费，与买方讲清按月结算。其余各项费用以交接钥匙当天为界，之前由顺驰负责结清。注：买方所交房款由各连锁店一定与评估人员联系，看是否发生各种费用，据实结算。4、款齐后按照合同规定时间，收购负责人通知房屋所在区基础业务部内勤按照合同规定时间准备房屋的相关物品及手续。所在区收购内勤、签调出的连锁店人员与买方一起验房，办理物品交接手续，买方在交接单上签字5、购房售出买方顾客违约的，连锁

52、店必须经过负责收购业务的中层经理同意后才可退房。同时须填写终止合同协议，由连锁店内勤在24小时内交至区内勤处，再由区内勤在24小时内将终止合同协议送至基础业务部内勤处。调出合同注意事项：1、收购房不能做公积金贷款和组合贷款，且不得客户自行办理贷款。另外如果没有办理产权证的收购房在备注上注明：房屋实际面积，以产权部门最终测量结果为准，购买要认可现状。2、收购房售出时均为净价（不包户），签定合同时必须收取规定的定金或房款、中介费用。3、全款齐（贷款的必须回他项权证后）方能安排过户，请连锁店提前准备好过户手续，客户全款齐2天内连锁店将相关过户手续转到权证体系，保证权证体系全款齐一周内过户进件。4、由

53、房屋所在交易中心收购内勤、调出店店员陪同买方验房，交接室内相关配套设施手续，签署房屋验收交接单，客户签字。5、调出合同除单双气外其他附属设施，若不在调出价格中则不写入合同。6、贷款首款齐和准备贷款件要求在签调出合同7日内完成，连锁店随时向贷款组进件，贷款组约客户面签。7、调出房屋不做贷款的，在20万元以下要求10天内交齐全款，20万以上要求在15天内交齐全款。十、收购业务收付款时间结点1、签订调入合同，调入价格为“净价”。10万以下房屋如未腾房定金不超过5000元，10万以上房屋如未腾房定金不超过10000元。腾房交接3日后付主款，一般未腾房交钥匙不得付主款。私产房未过户，付全款之前必须做公证

54、。2、腾房日作为具有销售条件的标志。超过15天后由收购人员报交易中心，交易中心聚焦销售，并设责任店、责任人。3、签订调出合同时，调出时签净价且不允许做公积金贷款和组合贷款。不贷款的回全款时间：20万以下不得超过10天，20万以上不得超过15天，贷款的交首期款时间不得超过7天。4、 收购房贷款的：连锁店要求顾客7日内付首期款并协助顾客准备好贷款手续和过户件，连锁店随时向贷款组进件,贷款组随时安排客户到银行签字。5、 贷款组在银行进件10天内，保证合格贷款件审批放款。6、 财务部在银行批件5天内取回银行回单。7、 签定合同后7日内连锁店把相关过户手续转到权证体系。8、 权证体系在接到连锁店过户手续

55、1周内安排买卖双方过户进件。9、 权证体系必须在房管部门对外承诺的时间内办好产权过户，并在2天内把他项权证交到贷款组.收购内勤工作流程工作内容：调入房公证、调入房验房、调入房钥匙保管与存放、调入房配套物品的保管与支取、调入房相关费用报销（限有票）及调入房其他相关问题的解决等。工作流程：一、 公证、验房：各连锁店于签订调入合同后的24小时内将调入房相关文件用档案袋封存，注明连锁店名称和房屋具体地址交接到收购内勤所在办公地点（调入合同复印件一份、原房主的身份证复印件三份、户口册复印件三份（首页与当页）、房屋权属证明原件、土地证）。由收购内勤与客户联系，统一安排时间做公证、验房，连锁店不再与客户自行

56、约定公证、验房时间。注：所有复印件必须保证内容清晰、完整。二、 钥匙：收购房钥匙由收购内勤统一保管、存放，验房完毕后收购内勤会在第一时间将配好的钥匙转至就近连锁店（其他连锁店如想存放钥匙可自行配制），并在网上留言，请各连锁店随时关注网上留言。注：请各连锁店不要与客户自行交接钥匙，如有特殊情况请与收购内勤联系。三、 报销：请各连锁店于每周五上午9：00-12：00将一周内产生需要报销的相关收购房费用票据（限有正式票），转到收购内勤所在办公地点，并填写收购房报销明细表。报销票据必须有签字（普通票据在反面的左下角，无炭复写票据在正面右下角），并随报销票据附一张填写好的退款结算单。注：票据不合格及填写

57、不合格的无法报销。（必须有个区域收购负责人马驰、张乃文、王悦签字才可生效！四、 配套设施：验房后收购内勤会将所有该房屋相关物品封存在一个档案袋中（包括公证书、房屋配套物品、调入合同复印件一份、原房主的身份证复印件三份、户口册复印件三份（首页与当页）、房屋权属证明原件、土地证），各连锁店如果需要领取请提前24小时通知收购内勤，凭调出合同复印件到收购内勤办公地点领取，领取时请填写收购房配套物品领取明细表（包括领取物品明细、领取人、所属连锁店、日期）。注意事项：一、 告知客户公司有专人负责与客户约定时间作公证、验房，且公证必须夫妻双方同时到场。二、 如果与客户有其他承诺请在合同上注明（各项费用是否需

58、要给客户另行结算）。三、 附收购房客户须知六、 数据统计与每日留言各式标准：调入：具体地址、腾房日；调出：具体地址、调出日期、调出价、款齐（贷款首款齐）时间。 请各连锁店即日起严格按照此流程配合收购内勤的工作，如有不明处请与各片收购内勤联系！四、 收购房连锁店调入转件时需准备：调入合同复印件（必须有评估师签字），身份证、户口本（首页和当页），如此房为私产房还需准备房主夫妻双方的身份证、户口本（首页与当页），如此夫妻的户口不在同一户口本上需结婚证复印件，以各项复印件不得少于3份且用正规a4白纸复印，复印件必须清晰可再次复印，并于24小时内转到收购内勤处，责任人：各店店长及内勤。五、 连锁店在签调

59、入合同时必须将带有合同经手人签字的收购房客户须知交到客户手中，并告知客户公司有专人负责与客户约定时间作公证、验房，且公证必须夫妻双方同时到场，责任人：合同经手人。 六、 房中剩余物品各连锁店不要承诺客户无偿赠送（包括空调、热水器等），责任人：各店收购骨干。 七、 收购房公证收购内勤收到调入件后将与客户联系，统一安排时间做公证，连锁店不再与客户自行约定公证时间，如有特殊情况请提前24小时通知收购内勤，责任人：各店店长。 八、 领取配套时统一到收购内勤所在办公地点，附调出合同复印件，并告知收购内勤该房在配套明细邮箱中的对应编号（peitaomingxi密码：111111），领取时请填写收购房配套物

60、品领取明细表，店内勤领走配套后7日内将该房的余电费、暖气费、有线电视费结清并交到收购内勤处，如7日内未上交此费用由收购内勤上报收购负责人，由负责人处理，责任人：各店店长。 九、 收购内勤收到调入件后，将根据合同注明的腾房日与客户联系验房，验房后收购内勤会将所有该房屋相关物品封存在一个档案袋中并在配套明细邮箱中录入（peitaomingxi密码：111111），店内如有特殊情况需提前验房的请提前24小时联系收购内勤，收购内勤将于48小时内进行反馈，责任人：各店收购骨。十、 收购房钥匙由收购内勤统一保管、存放，验房完毕后收购内勤会在第一时间将钥匙存放在就近连锁店，并在网上留言，请各店关注网上留言，

61、收到钥匙的连锁店请妥善保管，不得将钥匙转至他处（其他连锁店如有需要可自行配制，如只有一套钥匙就近店须自行配制），责任人：各店店长。十一、 连锁店与客户有特殊承诺，未写在合同内，请附补充协议。卖方如提前将附属设施或钥匙交于连锁店请于24小时内转至收购内勤处，如钥匙只有一套必须转至收购内勤处（店内可自配），责任人：各店店长。 十二、 请各连锁店严格按照收购内勤工作内容与流程配合收购内勤的工作。如有特殊情况或不明之处请及时与该片收购内勤联系。空置房业务流程一、项目销售前期1、 连锁店初步预热（只介绍项目即将开始出售，不承诺具体情况）。 交易中心：确定重点连锁店，根据时间节点分配任务 ，从上至下进行预

62、热传达。 连锁店：关注网上项目介绍，积极预热，积累客户，注重客户回访，准备开盘集中引爆。 项目组：为连锁店做好信息提供，信息咨询。2、 连锁店参加项目可行性论证分析，讨论确立初步销售方案议题：项目周边情况分析、客户群体分析、项目卖点讨论、风险控制、资金、项目运作成本3、销售方案的最终制定，项目组上网录入统一说辞、价格单、销控表，连锁店对前期积累客户进行回访。要求：、连锁店加深对项目认知，熟悉统一说辞。 、价格执行原则：按照项目组统一价格报价，执行统一优惠，严禁乱承诺4、及时领取宣传资料：楼书、dm、海报等，并根据销售进度及连锁店活动及时更新。 二、销售期1、 严格执行操作流程：（1）推荐留言：

63、留言格式：个人空间留言管理商品房连锁销售留言新增连锁销售留言，注意：以上流程必须严格遵守，推荐信息一经发布，系统会自动累计推荐量。每位客户推荐信息只得发布一次，不得重发。不得在公司留言中发布。（2）查看回复：连锁店每天查看回复留言，以便及时追踪回访客户。（3）关注信息发布：连锁店及时关注项目的销售策略、价格的调整等网上留言，以保证对客户的口径统一。2、 连锁店对推荐客户进行跟踪、维护，督促客户及时交款。3、与项目组的沟通配合1、 项目负责人参加店长会，对销售过程中出现问题及时反馈总结。2、 项目人员和连锁店员工及时交流，加深店员对项目的了解，同时 项目人员深入了解客户需求，从而调整销售策略。3

64、、 意向较强客户连锁店要提前与项目人员沟通。4、推荐确认流程（1）、以发布留言为准，7天内有效。有效期内，确认给第一时间发留言店。注意事项：a、发布留言同时开具看房单 b、若为电话推荐，网上发布时要留下客户电话 c、发完留言一定要定期维护追访，切记7天的有效期。（2）、推荐成功后，连锁店进行网上查询： 买卖关系售出管理协议查询输入项目 对于单店成交，成交部门即可显示成交店；多店成交，显示基础业务部，具体以月底内勤确认为准。联动业务流程一、基本操作流程：1、 了解客户需求，如果客户的购买力较强有购买商品房意向或属于投资型客户，可以向其介 绍集团联动项目。2、 如果客户有购买意向，为客户填写项目看

65、房单，并请客户到项目后出示看房单，第一时间上网发布推荐留言。留言中必须包括推荐项目、客户姓名、联系方式、需求意向几项要素。3、 如果条件允许，可以亲自带客户看房。到项目后，将推荐单交给驻项目人员，与接待自己客户的销售人员进行沟通客户需求，匹配合适房源，带客户看房确定意向。让销售人员在的票上签字，再次沟通客户看房后的意向，以便进行客户维护工作。4、 回访维护客户，了解客户是否到场，购买意向如何，将新的项目信息、优惠政策、相关活动告诉客户。如客户未到场，尽量说服其到现场，或约其到店带其前往。如客户到场，与现场销售人员沟通客户意向，共同说服客户，促成成交。如果客户对所推荐项目已无购买意向时，应对客户

66、推荐其他项目或余房、收购等业务。5、 如客户已购房，立即通知置业公司驻项目人员，由驻项目人员与项目确认。项目确认后，由驻项目人员发布成功推荐留言。6、 每月月底由运营部联动体系分别与各开发公司进行结算，并将成功明细交给财务部，进行各连锁店和交易中心结算利润工作。二、相关业务流程（一）收旧调新对联动意向收旧调新的房屋，尽可能收购。收旧调新成功后。 流程：1、 客户有收旧调新意向后，驻项目人员对其进行业务讲解，并上网初评2、 客户提出收旧调新要求，连锁店或驻项目人员联系基础业务部备案，备案电话：23313799，231392153、 基础业务部记录来电情况，房源情况、连锁店名称、购买项目等，并安排

67、收购人员看房。4、 收购人员看房后出收购价并讲明收购条件5、 客户与项目签购房协议6、 收购人员与客户签调入合同，并注明部分房款直接转到开发公司帐户7、 客户腾房7日内，置业通过财务将收购房款支付开发公司，支付额不超过收购房款的80%， 购房不足部分，客户自行补齐.承担。8、 客户与项目签购房合同注：未经开发公司认可的、非收旧调新的、或已经买完集团项目再要求收购的，按一般收购办理。 利润分成：1、 项目渠道的收旧调新：收购利润与算做联动推荐的利润全部归售出店，财务帐全部以评估 收购收入计入。以促进对该收购房的销售，从而支持收旧调新的实现；2、 连锁推荐的收旧调新：联动推荐利润完全归推荐店，收购

68、利润按公司正常规定分配。（二）代卖流程：1、客户到置业连锁店办理代卖手续2、成交后，所得利润按公司正常比例分成；三、确认标准联动确认标准本着公平、公正的原则，特做如下规定：1、推荐客户，必须开项目看房单，并当天上网发联动推荐留言。如果不具备以上要素，不能确认。2、推荐客户本着“对店不对人”的原则。也就是说，人员调动后，推荐客户的维护及成交结算均为推荐时所在连锁店。3、 时间确认法。以先推荐连锁店开具看房单并上网留言日期算起，7天内客户到场，确认为该店客户；超过7天未到场，如其他连锁店重新推荐，确认为新推荐连锁店客户。权证部分过户业务流程一、连锁店准备过户相关资料一次性款齐后（公积金、按揭是确认

69、贷款已批），由连锁店员按照过户须知准备过户所需的房本或产权证原件及相关的复印件等和需要预收的过户费一并装入档案袋，随附过户管理表转交给过户人员，记录好时间办理好交接手续，并在网上启动过户。（如果是公产不合格去向，需要吞吐房款的过户件，转交给主管的过户人员，由过户人员向公司申请吞吐款。）二、过户人员办理过户手续过户人员接件后24小时约客户办理过户事宜。通知买卖双方，安排过户时间，按照客户须知上的要求，携带相关的有效证件到房管局办理过户手续。过户人员办完每一步24小时内在过户进度表中录入，以方便连锁店查询。三、过户人员办理完过户手续后，24小时之内将过户件转至内勤处。各区公私产过户流程河西区过户说

70、明一、 私产：河西私产（一次性） 4天 21天收件 公证 进件 取证（交费）卖方本人到场（包户方送过户费）河西私产（按揭贷款） 4天 10天 10天 10天收件 公证 进件 交费 抵押 取证卖方本人到场（包户方送过户费） 河西私产（公积金贷款） 4天 10天 10天 10天收件 公证 进件 交费 抵押 取他项卖方本人到场（包户方送过户费） 贷款组 取证 贷款放款 拿划款单1、 流程：（1） 卖方办公证(利民道办理)（2） 进件（产权，土地同时入件）（3） 取件（交费）（4） 他项权抵押（有贷款的）（5） 取他项2、过户时间：公证4天 ；不贷款的进件之日起21天，贷款的进件之日起30天3、取费标

71、准： 3000元/平方米以下：产权过户费=评估价×1.06%买卖登记费80元建筑面积×6元/平方米 （有贷款的需交抵押登记费80元。） 3000元/平方米以上： 产权过户费=评估价×1.56%买卖登记费80元建筑面积×6元/平方米 （有贷款的需交抵押登记费80元。） ·住宅土地（划拨）出让金=评估价×1%27元（工本费测量费） ·住宅土地（出让）出让金=27元（工本费测量费） ·商业用房产权过户费=评估价×3.06%买卖登记费:评估价×0.8%建筑面积×18元/平方米 ·商业用房土地出让金=评估价×1%33元（工本费测量费）注意事项:（1） 卖双方本人必须到场（携带本人身份证,户口本,印章），如委托他人办理，需携带公证委托书，房主身份证、户口本复印件（a4 一张）和原房主图章，受委托人身份证原件、印章。（2） 卖方已办理土地证的过户时必须