第三讲房地产全流程2

1、房地产项目工作全过程高 承：工工 民民 建建 高高 级级 工工 程程 师师 国国 家家 一一 级级 建建 造造 师师 房地产业职业经理人房地产业职业经理人 一、摘牌前的准备工作1234落实规划条件，了解限制性条件了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 1 1、土地信息收集落实地块具体位置及周边情况2.土地初判3.了解当地的房地产市场状况，安排产品形式、开发周期1.同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款以及能否调整2、了解当地的建安成本、政府收费项目，进行成本测算一、摘牌前的准备工作一、摘牌前的准备工作1、现状图（四至电子文件）2、市场深度

2、调研3、项目最终定位4、成本测算：针对多个方案进行初步成本 测算、利润率分析及比选5、开发周期及付款计划6、项目方案确定7、现金流测算3 .土地深判一、摘牌前的准备工作1.项目招商报告（区域宏观微观市场研究、项目招商版盈利能力分析）2.明确合作伙伴、寻找合作方式（项目商业策划书、合作伙伴、方案、细节确定）3.引资（商业计划书）签署战略合作协议4.合作实施（合作公司成立及相关手续办理）4寻找合作资金投方案标：项目方案确定投经济标：确定土地上限拍卖：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术挂牌：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术1、2、3、4、一、摘牌前的准备

3、工作5投标摘牌二、摘牌后报建手续及各项工作1、通过竟拍获得土地使用权1234摘牌成交确认书履约保证书 中标通知书国有土地使用权出让合同同时、选择房地产营销策化机构1.市场调研、市场定位，提供国内、外按本机构定位的项目资料2.对修建性详规提出建设建议（意见）3.对单体户型提出建设建议（意见）4、项目全案策划2、办理建设用地规划许可证及批复1.申请书和法人代表委托书2.网上下载并填报申请立案表（加盖公章）3.建设项目选址意见书规划设计条件及附图（摘牌时取得）4.经营性项目提供成交确认书（跨年度需结转）5.提供电子报批的相关资料。同时、区域市场调研1.项目所在地房地产市场总体供求现状，对区域内及周边

4、进行市场分析.客户需求分析.产品分析4.同期操作商业地产项目调查（商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向）3.项目所在商圈或临近商圈现状调研（商圈主要商业业态分布状况.经营状况.经营特点.预期发展方向）2.项目周边竞争性楼盘调查，已成交客户分析、竞争楼盘分析3、立项批复 1、关于XX公司XX项目备案的请示行文。 2、填写 XX市企业投资项目备案申请表。 3、企业营业执照副本复印件（事业单位、社 会团体等非企业单位提供组织机构代码证 书复印件）。 4、属国家规定实行许可证生产、经营管理的 项目，需提交相关部门出具的初审意见。 5、固定资产投资项目节能评估与审查意见 （仅限于六

5、大高耗能行业）。 6、房地产开发项目企业竞得建设用地使用权 的确认文件。（成交确认书和规划 设计条件复印件）。 7、项目情况说明。 8、报件真实性声明。 9、审计报告（改、扩建项目，规划局项目会 签情况表）。10、根据有关法律法规规定应当提交的其他文 件。注：项目自用名要确定 （重大项目要做的地震评估报告）同时、项目定位4、项目发展报告： 开发计划、 项目考核指标初定、资金流3、经济测算： 运营-逐步细化成本测算及利润率分析财务-现金流测算2、市场定位、 客户定位、 产品定位、 价格定位1、通过行业发展状况、消费需求分析确定开发公建业态种类.结合市场相关类型物业供求状况确定开发数量输入文字在此

6、录入上述图表的综合分析结论在此录入上述图表的综合分析结论在此录入上述图表的综合分析结论在此录入上述图表的综合分析结论4、土地指界明确产品设计思路。销售：根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见明确设计院选择标准制定设计组织计划编制项目设计任务书同时、设计前期区土地局查勘现场，土地邻居法人签字，身份证复印件结论图表的综合分析在此录结论5、土地确权（详规确权图或地籍图）、2、3、4土地权属确定的申请法人委托书中标通知书建设用地批复.建设用地批复附图5套1、2、3、4、6、签订土地出让合同1、行政许可申请书

7、；（打印填写）2、行政许可申请材料清单；（打印填写）3、法人委托书、被委托人身份证明；复印件4、市土地储备交易中心中标确认书（含须知），（跨年度需结转书）。5、规划设计条件、选址意见书；6、规划设计条件附图、复印件各一份 附图要求：去辖区分局确定权属；去市局地籍处确认用地面积。7、项目单位工商营业执照和组织机构代码证；复印件8、新增建设用地需附政府征地批复文件及附图；复印件 9、原国有土地使用证。复印件10、与原用地权属单位双方签订的用地补偿协议；11、技术报告（坐标点）复印件及TXT格式的电子文档。（申请、 中标通知书，规划设计条件， 技术说明书，建设用地证，省、市土 地批复， 原土地证。）

8、方案设计组织（规划设计阶段） 一、选择规划设计团队完成项目 修建性详细规划方案、建筑方案 二、制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、 交工标准及规划指标、环境指标的初订 三、规划方案；建筑平、立面功能效果 结合成本测算的研讨及确定 四、修建性详细规划方案、 建筑方案的报批 五、选择景观设计团队，景观概念方案设计 及确定 财政局交清土地出让金7、交清土地出让金8、交清土地税款 地税局土地所计算契税款，并缴纳取得土地证联络单。8、计算土地契税及缴纳、土地证联络单 1、市人民政府土地批件2、国有建设用地使用权出让合同 3、土地出让金缴纳认定书4、土地一般缴款书（收据） 5、行政事业性收费收据6、中标

9、确认书 7、国有土地使用权挂牌出让竞买须知8、建设用地规划许可证 10、若是拍卖的：拍卖合同.成交确认书发票 9、若是判决的：判决书、裁定书 11、若是转让的：先到地税主管局办理， 提供完税证、 发票；土地增值税证明12、转让的土地，地上若有建筑物，先办理 房屋权属转移，提供房屋新产权证. 13、营业执照和税务登记副本（身份证） 14、企业财务报表-资产负债表、利润表15、提供减免税资格证明书若是减免税：到地税主管局税政科办理，16、其他相关资料。资料一式两份，复印件上注明“与原件相符”字样，并盖公章。准备齐 全，进行实地核查。分地协议、土地批复、出让合同；开户行，帐号，税号（中标价 4）9、

10、土地出让金交清证明10、土地公示 土地局取公示手续，交费登报。公示期15天。 契税交齐，中标通知书,补交土地出让金单据,土地批复,土地出让合同；联合摘牌，需分地协议。同时、指标确认阶段（规划设计阶段） 二、项目考核指标确定 项目的考核指标体系、工期 三、年度考核指标调整 公司年度考核指标体系、工期 一、项目成本指标确定 项目的费用、配套设备设施种类、数量 11、土地证 办理土地初始登记材料（每个地块也就是每个土地证一套材料）（每个地块也就是每个土地证一套材料） 1.土地登记申请书 2.办理国有土地使用权申请3.大连市人民政府土地批件4.土地登记法人授权委托书，身份证明 5.营业执照副本，组织机

11、构代码证6.地籍图（确权后） 7.国有建设用地使用权出让合同原件 8.技术报告（不要光盘）9.土地出让金、契税缴清证明及土地证联络单（财政局办缴库认定书、地税办国有土地证联络单） 10.建设用地规划许可证及附图 11.项目结转通知书 12.中标确认书及竞卖须知原件13.国有土地使用权挂牌出让竞买须知14.土地指界 16.公示报纸原件 15.土地登记查询报告。 17.其他相关文件（建设用地批复及建设用地规划许可证） 在取得土地证后，企业办理土地抵押贷款，来补充资金流不足。 需要抵押人和抵押权人共同申请对抵押人已登记过的国有建设用地使用权或集体建设用地使用权宗地新设定抵押权。 经过审核，地籍科代表

12、国土资源局向申请人发放土地他项权利证明书。 银行向企业发放贷款。土地抵押贷款1.申请立案表（规划局网站下载）2.申请书和法人代表委托书3.建设项目选址意见书、规划设计条件及附图4.建设用地规划许可证、建设用地批复及附图5.经营性项目需提供成交确认书（跨年度需结转）6.具有相应资质单位设计的修建性详细规划方案 （含电子文件并加盖设计单位公章）7.用地红线点坐标及面积实测数据成果 （加盖测绘单位公章）12、 修建性详细规划方案审查同时、招标地质勘测团队 将项目详规图和建筑物概况等数据，提供给符合条件的、有意向参加项目地质勘察的地质勘察单位，各地质勘察单位依据地质勘察委托书和项目具体情况制定地制勘察

13、钻探方案和费用标准计划，选择勘察方案和费用标准均能符合管理目标的地质勘察单位。明确提交勘察报告的时间、份数。勘探单位招标条件 1、立项批复 2、国有土地使用证 3、建设用地规划许可证 4、验资报告13、建筑设计方案审查15、交配套费、办批件 交城市基础设施配套费缴款通知书二联，一般缴款收据复印件，详规。14、人防设计条件报批1、行政许可申请书；2、行政许可申请材料清单；3、中标通知书（或计划批准文件）；4、规划设计条件；5、建设用地规划许可证；6、详规图（总图），7、十层（含）以上或基础埋深达3米 （含）以上的提供首层平面图，剖面图。16、施工图设计组织（规划设计阶段）与设计单位洽谈1.结构方

14、案及设备选型已确定2.交底限额指标明确后修订的设计任务委托书组织完成扩初设计阶段图纸会审1.依据合同、委托书、扩初设计图纸会审记录、修正扩初设计文件，进行设计。2.编制预算，对成本综合测算、反馈进行图纸优化1.收费标准2.付款方式3.提交扩初设计和 提交施工图时间设计单位招标条件1、立项批2、国有土地使用证 3、建设用地规划许可证4、验资报告确定施工图设计团队19、消防规划 选址意见书1.消防规划申请表；2.建设单位营业执照、法 定代表人.代理人身份证 复印件盖公司公章；3.详规图两份，加盖规划 局审批章；4.综合官网一份（必须 有室外消火栓的标注， 加盖设计院的印章）；5、红线简图缩印并贴在

15、 申请表背面的表格内。 18、文物局 批复 1.报修建性详细规划方案图2.经文物所勘探17、编制环境影响评估报告 环保局批复项目概况、占地面积、建筑面积、位置图（光盘）、总人口和办公人数、供暖方式、居民做饭方式、绿化率、排土总量、有无中央空调、给水、排水、污水情况、项目性质、总投资、开竣工时间、地下车库介绍、车位数、排风方式、泵数量、公建情况1.将已批复的管网综合图与各专业院进行碰对；2.编制配套外网设计任务书；1.景观扩初及施工图设计；2.景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化；同时、施工图设计组织 （规划设计阶段）确定示范区：选择景观示范区及样板房示范区，选择会所或公建做销售处，迅速

16、深化设计出施工图20、建设工程初步设计审批 初步设计审批范围1.特殊工程：造价三千万元以上 面积10000m2以上。2.使用政府资金的二级以上项目。3.单体造价四千万元以上.面积20000m2以上.高度50米以上。4.居住建筑面积15000m2以上、层数19层以上 初步设计审批申报材料1.详细规划方案一份。 2.地质探察报告。3.环境影响评估报告及批复。3.设计单位资质证书副本、初步设计文件及图纸15份、电子文件份1.申请表（加盖公章）；2.申请书和法人代表委托书；3.批复的修建性详细规划；4.经批复的建筑设计方案审查意见书； 及建筑方案总平面图（复印件）；5. 建筑施工总图（6张）；6.经营

17、性项目提供土地批复文件及附图，非经营 项目提供国有土地使用证或土地批复文件；7.经营性项目提供成交确认书8.其他相关文件。（消防审核意见，环评及批复）21、建设工程规划许可证 22、地名批复23、住宅档案号申请1.办理标准地名的申请，2.建设工程规划许可证复印件，3.详规附图复印件1份，4.项目总平面图位置图蓝图2张，5.公建和车库首层平面图；6.总平面位置图电子光盘一张，7.填报门牌编码工作单，8.勘察现场，9.缴纳门牌制作费用1.编辑管理号申请书。2.建设用地使用权证；3.详细规划设计图；4.总平面位置图；5.建设用地规划许可证及附图；6.建设工程规划许可证及附图；7.土地用地红线界址点报

18、告；8.土地批复；同时、现场工程放线1234建设工程规划许可证批复的项目总平图及电子文件首层平面图56施工单位配合做记录、现场保护移交施工单位按照施工总平图进行楼座点放线，出放线报告24、施工图设计文件审查1.详规图一份；2.审查后工程勘察成果报告一套；3.计算书：热工计算书节能计算书、结构计算书、年预计雷击次数计算书、热负荷计算书、采暖水力平衡计算书。4.施工图三套5.勘察、设计合同25、建筑节能 审查1.施工图设计文件审查报告；2、建筑节能设计审查备案表3、节能计算书4、施工图建筑设计说明（需注明墙 体材料、商品砂浆等设计要求， 并加盖审图章；居住和公共建筑， 需注明建筑节能设计要求，并加

19、 盖节能审查专用章）； 5、总平面图6、工程规划许可证7、中标通知书8、新型墙体材料专项基金、1申办项目临时施工用水、临时用电、 排污手续、围档、临建施工。2.施工组织、管理方案编制。3.设计交底、施工图会审。4.招标、签订合同（桩基、地下室防水等主体施工中的甲供材、分包商）。5.申办项目临时、 永久路口的报建手续。6.办理施工人员暂住手续同时、开工准备27.给水手续申报26.电力手续申报1.立项批复，选址意见。2.综合管网图。3.总平面图蓝图4.给水外网平面图附光盘.5.室内给排水图纸。6.城市供水审批申请表，7.用水申请书。 1.立项批文 2.建设用地规划许可证 3.建设工程规划许可证 4

20、.土地使用证 5.土地来源 6.营业执照（副本） 7.组织机构代码证（正本） 8.法人身份证复印件 9.介绍信10.经办人身份证复印件11.用电申请报告12.负荷明细1.项目总平面图2.综合管网图3.燃气项目审批申请表28、燃气外网申报 29、排水外网申报 1.综合管网图2.雨、污水平面图3.雨、污水纵断图一套 （以上图纸附光盘一张）4.批复的环境评价报告5.管网施工企业资质证书 必须有市政资质。6.排水项目审批申请表。30消防施工图报批1.建设工程消防设计备案申报表2.建设工程规划许可证3.施工许可文件；4.施工图审查合格证；5.消防设计文件及图纸；6.设计单位：项目负责人、建筑专业负责人、

21、结构专业负责人、电气专业负责人、给排水专业负责人、暖通专业负责人等专业人的身份证及执业证；7.建设、设计、施工、监理单位：营业执照、组织机构代码证、资质等级证明文件、法人身份证、8.设计、施工、监理单位：资质等级证明文件、技术负责人身份证、职称或执业资格证；9.法律、行政法规规定的其它材料：31、防雷电审查1.防雷审查登记表2.全套电气图32、监理.施工招标1.立项批复 2.详规图3.营业执照 4.验资报告5.双清欠证明6. 资金到位证明4.建 设 用 地 规 划 许 可 证5.建 设 工程 规 划 许 可 证6.审图合格证同时、项目亮相前准备1.推盘策略确定（产品、价格、推广策略）2.确定外

22、部资源（广告、制作、策略、媒介、 活动公司寻找及确定）。3.项目推广定位确定（项目名称、组团名称、项目核心推广理念、 SLOGON）。4.项目核心识别系统确定（ VI系统及延展方案、 logo ）5.亮相前项目知识培训（建筑知识，楼盘背景， 项目卖点综述，竞争对手比较，付款方式，法 律手续，销售技巧等方面的综合系统培训）。6.分卖场设立（为实现项目宣传的最大化，在 合理地段设立商品房展示中心）。33、人防工程施工图设计文件审查意见书1.防空地下室施工图设计文件审查申请表；2.防空地下室施工图设计文件审查申报表；3.工程项目设计概况表；4. 防空地下室全套施工图设计文件、结构计算书、光盘 地勘报

23、告、消波计算书；5.防空地下室设计方案审查意见、结建人防工程规 划及设计条件，及经人防签字盖章的人防工程设计方 案图原件。34、签订竣工 档案 责任书1.详规图；2.施工图设计审查合格证；1.全套建筑图2套（光盘）2.地名批复3.房产档案号35、房屋面积测绘36、白蚁防治1.签订白蚁防治合同2.支付白蚁防治费37、办理支付保函一、 工程项目前期的相关手续1.国有土地使用权证2.建设工程规划许可证3.建设用地规划许可证4.土地中标通知书。二、申请人的相关材料1.企业营业执照（副本）2.企业组织机构代码证3.税务登记证4.法定代表人资格证明及身份证5.代理人授权委托书及身份证6.企业负责人简历7.

24、公司章程8.验资报告9.企业资质等级证书10.企业的贷款卡复印件及查询密码11.会计师事务所所审计的近一年度的当期财务报表12.近三个月的完税证明13.工程项目的项目中标通知书14.建设工程施工合同或其他施工合同15.安全生产许可证16.近两年历史业绩。三、落实反担保措施所提交的材料落实反担保措施所需的相关材料(抵、质押物所有权证明，抵、质押物评估材料等)。四、担保公司要求提交的其他材料。38、建设工程质量监督受理书 1、建设工程质量监督申请书（原件） 2、工程质量保证体系审查表（原件） 3、经办人的建设单位法人授权委托证明书（原件） 4、勘察.设计.施工.监理单位的中标通知书（直包通知书）（

25、复印件） 5、勘察.设计.施工.监理.检测单位的承包合同（原件）及资质证书（复印件），白 蚁 预防合同（原件） 6、施工单位的项目经理.质检员.施工员.档案员证件（复印件），监理单位的总监. 市政.水.电监理工程师证件（复印件），见证取样人员授权书（复印件） 7、工程地质勘察报告（复印件） 8、施工图设计文件（盖审图专用章，原件）及审查合格书（复印件） 9、施工组织设计、监理规划（原件）10、民用建筑（居住建筑和公共设施）场地土壤氡浓度检测报告（原件）11、依据规范及设计文件要求应做变形监测的建设工程，需提供监测方案及监测合同 （原件）12、建设、勘察、设计、施工、监理单位项目负责人的法定代表

26、人授权书和工程质量 终身责任承诺书39、建设工程安全监督受理书 （1）建筑工程安全监督申请书； （2）工程施工、监理中标通知书（复印件）； （3）企业安全生产许可证（复印件）； （4）施工、监理合同（复印件）； （5）大连市建筑工程安全防护、文明施工措施费用预存报告单（附安措费 存入回执单）； （6）安全生产、文明施工措施费用投入计划表； （7）建设、施工、监理单位法定代表人及项目负责人安全生产承诺书； （8）危险性较大、超过一定规模危险性较大分部分项工程清单； （9）建设单位必须提供施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、 供热、通信、广播、电视等地下管线资料，相邻建筑物和构筑物、地 下

27、工程的有关资料，或无相关内容的证明；（10）石油天然气、危险化学品管道相关区域施工确认书（如属于1-4 项，需提供金州新区发展和改革局（石油、天然气管道）或安全生产 监督管理局（危险化学品管道）联合审查意见书）40、建筑工程施工许可证 1.建设单位法人授权委托书; 2.工程现场踏勘情况记录表 3.劳动保险费、建设单位农民工工资保证金审核表 ; 4.建筑企业农民工工资保证金帐户审核表； 5.建设工程文明施工审批单； 6.工程款支付担保保函和承包商履约担保保函； 7.土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证； 8.质监站建设工程质量监督受理书 9.消防审核意见； 10.安监站建筑工程安全

28、监督受理书、节能办建筑节能受理书；11.建设工程施工合同、建设工程监理合同备案表; 12.施工图审查合格证明文件； 13. 施工组织设计;14.建设工程施工、监理、设计、勘察中标通知书 ；15.审批备案的总图； 16.环保局环评批复；17.安全设施“三同时,”审批职业卫生“三同时”18.施工（监理）单位施工现场管理人员、 注册建造师证、总监理工程师证及其劳动合同书； 安全生产管理机构表；19.工程验线单； 取得建设工程施可证，可以办理在建工程抵押贷款。前提：土地抵押解封、网上录入系统审核完毕申请人为：抵押人和抵押权人需要材料：申请书、抵押双方证明文件、抵押人管理机构出示的同意抵押的证明文件、董

29、事会决议同意抵押函、国有土地使用证、用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、立项批复、投资超过25%证明文件、规划局审批通过的总平图和方案图、公司章程、地名办文件、抵押双方的借款合同、白蚁防治证明。办理在建工程抵押同时、施工1.施工放线（建立平面和高程控制系统。 设主轴线标桩）。2.规划验线（监理单位组织工程部、 设计、规划局验线）。3.桩基施工（试桩施工，确定桩基施工标准）。4.桩基检测（进行桩基施工质量检测， 并提供桩基检测报告）。5.开槽（土方工程、支护工程、降水工程）。6.基础施工（地基处理、混凝土垫层、 地下防水、混凝土基础）。7.基础验收备案（承建方自检、监理组织 相关部门

30、验收、质监站验收）。8.基础处理竣工结算（核对全部设计变更、 现场签证及各项扣款的增减项造价）。41、社区用房协议1.社区用房协议一式五份；2.工程规划许可证附图；3.门牌号码批复；4.所交用房简图；42、未查封证明 公司“”项目，位于，占地面积m2，建筑面积 m2，共建栋（其中隹宅栋，公建栋）。原产权人，地址。该项目出让金已交清，并已取得了规划局审批建设用地规划许可证、土地批复政地城字号、建设用地规划许可证规地字、建设工程规划许可证号、市房地产综合开发项目及建设用地中标通知书号，国有土地使用证国用号、建设工程施工图设计文件审查合格书编号、建设施工许可证，现申请办理该项目“”未查封证明。同时、

31、销售道具准备1.房型手册（各单体户型图和楼层平面 图、小区摆位图等）2.售楼处装修装饰及售楼处内外部指引 包装。3.样板间及样板环境指示说明系统。4.沙盘（概念）、户型单体模型5.入市前印刷品的设计、制作（概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等） 。6.项目周边主要道路设置醒目指示系统。7. （意向）派筹卡及纪念礼品销售合同准备1.房型附图 2.交工标准3.商品房合同、附加协议、 补充协议等文本的审查确定43、教育报建（教委）规划意见书审定设计方案通知书两份总平面图二份同时、主体施工1.审核施工方案、施工组织设计2.材料进场验收（承建方填报材料进场报验单、 查三证）。 招标确定装饰施工中的甲供材

32、、分包商。3.钢筋混凝土工程（模板、钢筋、预应力、砼、 装配式结构分项、混凝土结构子分部工程）。4.配套管线预埋5.重要分项工程及隐蔽工程质量验收。6.图纸问题解决（图纸问题的发现及分析、 设计变更）。7.施工质量问题、事故处理。8.变更签证（工程变更技术经济分析、申请）。9.工程款支付（进度的确认、工程款审批）10.主体验收备案（分户验收表）。44、抵押物业经营用房1、物业管理用房承诺书；2、物业管理用房明细表；3、前期物业服务合同；4、面积预测绘报告；5、土地合同及挂牌成交确认书；6、详规图；8、物业用房平面图 写归全体业主所共有加盖公章同时、项目亮相1.确定项目亮相方案； 项目形象表情、

33、主题、创意表现确定 项目亮相细化方案确定 项目亮相媒体确定2.项目亮相 项目形象出街，媒介组合应用（户外、 报纸、电视、电台、车体、电梯） 闻媒体新闻信息亮相 亮相庆典活动及产品推介会的宣传和安排45、商品房预售许可证 1.商品房预售申请书， 2.法定代表人授权委托书、身份证、代理人身份证， 3. 企业法人营业执照，企业资质证书 ， 4.国有土地使用权批复，土地出让金缴库认定书， 5.土地使用证， 建设工程规划许可证及附图， 6.施工合同，项目施工进度计划， 7. 商品房预售方案，售楼明细表， 8.建筑工程施工许可证， ， 9.土地中标确认书，10.项目未查封证明，46楼盘表备案1 .项目备案

34、登记申请书（附形象进度表）； 2 .营业执照副本； 3.房地产开发企业资质证书副本4 .法定代表人委托书、受托人身份证明； 5.土地批件； 6 .土地出让合同，土地使用证； 7.土地他项权利证明书； 8 .楼盘明细表； 9.建设工程规划许可证及附图10.地名办关于建筑物行政门牌号批复；11.经测绘管理部门备案的（预）测绘成果报告书12.结建人防工程批复13.商品房预售通知单；14.商品房（经济适用房）预售许可证；15.建筑工程施工许可证；16.城市住房维修函；开盘1.开盘庆典活动（活动形式：演出 说明会 发布会，与会人员（演艺名人 专家学者） 告知途径（报广 海报 门票 DM单） 2.客户转化

35、（明确合理流程，接待、回访、邀约客户,完成客户转协议、转合同工作）。3.回款落实（按照每月考核指标定时定额完成销售量，为回款落实提供支撑）。4.月度指标考核（公司、项目考核指标完成及调整、） 1.外檐装修材料确定 2.甲供、甲分包材料招标（制定招标计划、编 制招标文件、考察投标单位、招标、定标）。 3.地面（基层处理，找平层）。 4.防水（基层处理、防水层施、面层砂浆）。 5.保温（材料质量、基层处理、固定点量、 挂网和抗裂砂浆）。 6.饰面板（砖）（排砖、面砖安装、勾缝）。 7.门窗（型材质量、安装窗框（扇）、封胶）。 8.轻质隔墙（放线定位、隔墙砌筑及安装）。 9.幕墙（幕墙专业设计、预埋

36、件安装、龙骨加 工及安装、幕墙面材安装、封胶）。10.涂饰（基层处理、底料施工、面料施工）同时、装饰工程施工47、气象局防雷办防雷电测电测48.建设局节能办现场察看砌体和保温施工情况水、暖、电安装施工 1.室内给水系统（给水管道及配件室内消火栓系统 安装、管道防腐，绝热） 2.室内排水系统（排水（雨水）管道及配件安装）。 3.室内采暖系统（管道及配件安装，辅助设备 及散热器安装、系统水压试验及调试、防腐，绝热）。 4.电气照明安装（成套配电柜、控制柜和动力、照明 配电箱（盘）安装、电线、电缆导管和线槽敷线， 槽板配线、钢索配线，电缆头制作、导线连接和线 路气试验、灯具、插座、开关、安装、建筑照

37、明通 电试运行）。 5.防雷及接地安装（接地装置安装、避雷引下 线和变 配电室接地干线敷设、建筑物等电位 连接，接闪器 安装）。 电梯安装 1.招标选定厂家、安装单位 2.提供电梯井道土建节点图（预埋件的 设置、 预留洞口的设置）。 3.指导电梯井道土建施工（土建交接 检验）。 4.电梯安装及调试（驱动主机、导轨， 门系统 轿厢，对重（平衡重）、安 全部件，悬挂装置，随行电缆、补偿 装置，电气装置、 整机安装调试） 5. 特种所验收。 消防施工1、消防报警系统、室内喷洒系统安装2、消防泵房、水箱间内设备安装。3、 智能化施工 1.通信系统，有线电视系统，公共广播系统 2.计算机网络系统。 3.

38、建筑设备监控系统、（燃气、给水、电梯 系统， 中央管理工作站）。 4.火灾报警及消防联动系统。 5.安全防范系统（电视监控系，入侵报警系统， 巡更系统，出入口控制 （门禁）系统，停车 管理系统）。 6.综合布线系统（缆线敷设和终接，机柜、机架、 配线架的安装，信息 插座和光缆芯线终端的安装） 7.智能化集成系统（集成系统网络，实时数据库， 信息安全，功能接口）。 8.电源与接地（智能建筑电源，防雷及接地） 9.住宅（小区）智能化系统（门禁系统、楼宇对讲系统、 停车管理系统），物业管理系统（多表现场计量及与 远程传输系统、建筑设备监控系统、公共广播系统） 配套外网、景观施工 1.污水（化粪池）、

39、雨水管线、检查井施工。 2.自来水泵房、给水管线、检查井施工。 3.消防外管线、检查井施工。 4.供暖系统换热站、外管线、前室井施工。 5.强电变电亭、外管线施工。 6.燃气外管线施工。 7.景观、道路、园林施工 49、市政基础设施验收 建设单位的市政工程竣工验收备案表 施工图设计文件审查报告和批准书工程施工许可证或开工报告施工单位的工程竣工报告 勘察、设计单位的质量检查报告监理单位的工程质量评价报告 建设单位的工程竣工验收报告竣工验收证书 市政工程使用功能性测试报告施工单位签署的工程质量保修书50、建筑节能检测保温系统主要组成材料性能外墙保温系统性能采暖居住建筑节能检验建筑外门窗采暖与空调系

40、统节能工程配电与照明节能工程外墙节能构造现场实体检测检测项目通过招投标选定一家具有检测资格的检测单位，签订检测合同填写工程基本参数表节能验收1.建筑节能评定报告（原件）；2.建筑节能核验报告（原件）；3.外围护结构传热系数试验报告（原件）；4.外墙、屋面保温材料导热系数试验报告、外墙节能构造钻芯 检验报告（原件）；5.外门窗传热系数试验报告、现场气密性检测报告（原件）； 已交纳“两金”并申请返退的，还需提供以下要件:6.新型墙体材料专项基金返退结算表（原件）；7.散装水泥专项资金返退结算表（原件）；8.墙体材料生产单位提供的购货发票（核实原件，留存复印 件）。9.使用散装水泥或商品混凝土的原始

41、凭证（核实原件，留存复 印件）。51、室内环境检测通过招投标选定一家具有检测资格的检测单位，签订检测合同填写工程基本参数表地基土壤氡浓度室内空气中氡、甲醛、苯、TVOC等五项有害气体指标检测无机非金属建筑材料和无机装修 材料内照射指数、外照射指数检测建筑材料、装修材料中甲醛检测检测项目地基土壤氡浓度52、智能化检测建筑设备监控系统综合布线系统智能化系统机房环境系统住宅小区智能化信息网络系统检测项目通过招投标选定一家具有检测资格的检测单位，签订检测合同填写工程基本参数表通信管理局通信基础设施验收房屋建筑配套电信基础设施工程竣工验收备案基本情况表房屋建筑配套电信基础设施工程建设、设计、施工、监理单

42、位营业执照和资质证书的副本原件房屋建筑配套电信基础设施工程设计合同原件房屋建筑配套电信基础设施工程施工合同原件房屋建筑配套电信基础设施工程监理合同原件房屋建筑配套电信基础设施工程竣工技术文件包括立项文件、设计文件、工程招标资料、重大障碍和事故处理记录、竣工验收报告、随工记录、监理记录、竣工图纸等资料。53、规划竣工测量成果建设工程规划许可证（原件），复印后当场退还工程许可证附图（验线总平面图带验线专用章、验线人签字）及光盘单体方案图（带规划部门审批印），使用后退还施工单体设计电子文件（平、立、剖）房产测绘层信息资料，带分层建筑平面图红线资料，如验线图上有红线坐标，可不提供每个建筑物效果图（电子

43、文件）综合管网竣工测量1234小区建筑竣工图或现状图小区红线资料消防管线给水管线56雨水管线污水管线78910热力管线燃气管线电信管线电力管线1112有线电视智能管线规划核实1、建设工程规划核实申请表和 授权委托书(原件)2、规划设计条件3、审批的总图、单体图、管网 综合方案、综合管网图4、建设用地规划许可证5、施工图设计文件审查合格书6、建设工程规划许可证7、建筑工程施工许可证8、国有土地使用证9、建设工程测量验收报告(原件)销售清盘1、清盘后项目各种资料移交 (接收商品房合同、协议、 优惠单并存档)2、项目销售、招商工作问题 总结、汇报并存档 项目营销推广效果的监控、 评估、修正，通过销售

44、体 系例会、项目协调会、部门 例会、各种主题总结会等形 式进行工作总结，指导后期 工作。54、环保检测1、噪声检测2、污水检测3、防辐射检测4、环保验收必须有项目单独的环评，并已批复。水电通，进行环境检测，在网上下载表(市辖4份,区两份),申请表。 注：排污费缴纳完成55、排水工程验收56、供热验收回填前市政人员看焊砂情况，做24小时闭水试验供热单位转档案，在工程竣工验收前对工程供热系统进行检查验收，并出具同意接收文件57、燃气验收在工程竣工验收前对工程燃气系统进行检查验收（打压），并出具同意接收文件1、建设工程消防验收申报表；2、工程竣工验收报告；3、消防产品质量合格证明文件；4、有防火性能

45、要求的建筑构件、建筑材料、室内装修装饰材料符合国家标准或者行业标准的证明文件、出厂合格证；5、消防设施、电气防火技术检测合格证明文件；6、施工、工程监理、检测单位的合法身份证明和资质等级证明文件；7、其他依法需要提供的材料。58、消防验收入住准备 1.工程质量保证书； 2.住宅使用说明书； 3.寄发商品房交付使用 通知书 ； 4.销售客户资料移交客服、 工程资料、图纸移交客服； 5.物业接收钥匙、验房； 6.制定入住流程； 7.各参建方配合验房确定， （维保方式、人员、电话）。59、人防验收消防验收完成，电通，文件材料有：人防工程竣工验收备案文件目录1、政府相关部门批文（计划任务书或中标通知书

46、、土地使用证、建设工程规划许可证及附图、施工图设计文件审查合格书、大连市政府土地批件）2、人防工程项目审批文件（1）项目审批文件（防空地下室建设申请表、防空地下室建设立项通知书、防空地下室建设批准书、结建人防批复、人防工程规划及设计条件）（2）人防工程设计方案审查意见（3）人防工程施工图设计审查意见3、工程施工许可证或开工报告4、设计、施工、监理、防护设备合同（原件）和资质证明（复印件用建设单位印）5、人防工程质量监督书6、人防工程技术档案（1）图纸会审和设计变更记录（2）材料、设备、构件的质量合格证明（3）试验、检测报告（4）工程质量事故调查和处理报告（5）隐蔽工程施工及验收记录（6）工程质

47、量检验评定材料（7）防护、防化设备生产安装企业资质文件、材料质量合格证明和检测报告，设备采购、安装项目招标中标通知书及省人防协会盖章备案的合同复印件（8）施工单位签署的质量保修书（原件）（9）勘察、设计、施工及监理单位分别签署的质量合格文件（原件）7、人防工程质量监督报告书、人防工程竣工验收报告、建设项目的房屋测绘报告8、人防工程主体检测报告（宋文进总工程师签字）、地质勘察报告9、防空地下室建设复核单（人防审批窗口办理）10、防空地下室竣工验收备案表10、防空地下室竣工验收备案表11、消防验收意见（加盖建设单位印章）12、人防工程竣工验收备案申请表、人民防空工程竣工验收备案表13、人防工程验收

48、登记表（开发管理中心用印）14、人防工程平战功能转换项目登记表（质量监督站用）15、建设单位承诺书16人防工程竣工验收备案图17、人防工程施工技术档案（监理、施工）60、教育验收（幼儿园移交） 1、立项批复（或年度投资计划）2、建设项目选址意见书及附图3、规划设计条件及附图4、建设用地规划许可证及附图、批复5、建设工程规划许可证及附图7、竣工验收批复及竣工备案证9、消防审核及验收批复11、档案备案证13、建筑竣工档案15、详规图（确权、确面积）17、施工图设计文件审查报告及审图意见19、中标通知书（建设）6、国有土地使用证及批复8、地名批复10、现状地形图及电子光盘12、施工许可证14、监理竣

49、工档案一套16、办理白蚁预防手续回复18、审图意见反馈书20、中标通知书（监理）61、民政验收62、通邮验收63、电表箱备案及电业局验收64、质监站工程验收社区用房所在建筑全套图纸1套；详规图1套；测绘报告；移交书信报箱已安装。通邮申请，地名办批复文件复印件1份1、表箱供货方办理，2、电施工方办理挂表及磁卡表设计、勘探、监理（总监）、施工方项目经理、建设方代表需到场64、综合验收（质监站综合验收）1、竣工验收备案申请书；【出具单位】建设单位2、委托书；【出具单位】建设单位3、建设工程竣工规划核实文件（原件）；【出具单位】金州新区规划建设局4、环保部门认可文件或准许使用文件（原件）；【出具单位】

50、金州新区环境保护局5、大型的人员密集场所和其他特殊建设工程消防验收合格证明文件（原件）；一般建筑工程 竣工验收消防备案证明文件（原件）；【出具单位】工程所属公安消防部门6、住宅质量保证书和住宅使用说明书（原件）；【出具单位】建设单位（按国家现 行法律、法规、规章自制）7、城市建设档案合格证和档案移交书（原件）；【出具单位】城建档案局（馆）8、民政主管部门对社区管理用房出具的同意接收文件（原件）；【出具单位】民政局9、物业公司对红线内道路（非市政道路）、桥梁、路灯、排水、环卫、绿化、挡土墙、信报箱 和物业用房、属于业主所有的公共停车泊位等出具的同意接收文件（原件）；【出具单位】 工程所属物业公司

51、10、建设工程竣工结算书备案表（原件）；【出具单位】工程造价管理中心11、民用建筑工程人防准验证（复印件）；【出具单位】规划建设局12、教育主管部门对幼儿园出具的同意接收文件（原件）；【出具单位】教育文化体育局13、建设工程规划许可证（复印件）及总图。【出具单位】规划建设局 注：上述目录为房屋建筑工程办理竣工验收备案时，由建设单位直接向备案部门提交的要件目录， 按法律法规和规章规定的其他要件由监督机构转来。一、前期文件：1、项目建议书或项目申请及批复 ；2、项目可行性报告及批复； 3、立项有关文件(会议纪要、领导讲话、专家建议性文件等)；4、调查材料及项目评估研究材料；5、开发建设用地中标通知

52、书；6、开发建设项目履约保证书；7、计划任务书；8、基建任务通知单；9、用地选址申请及批复；10、用地申请及批复；11、建筑拆迁文件、协议、方案等；12、建设用地规划许可证及附件；13、城镇国有土地批复；14、国有土地使用权出让合同；15、国有土地使用证（复印件）；16、工程地址勘察报告17、水文地质勘察报告、自然条件、地震调查；18、建设用地订桩通知单（书)；19、地形测量和拔地测量成果报告；20、规划设计条件及通知书；21、审定设计方案通知书及审查意见；22、环境影响评价报告及批复；23、施工图设计文件审查合格书；24、工程中标通知书（勘察、设计、施工、监理）；25、规划设计方案卫生意见书

53、；26、建筑工程（自动设施、装修）消防审核意见书；27、建筑工程（自动设施、装修）消防验收意见书；28、工程承发包合同（勘察、设计、施工、监理）；29、建设工程规划许可证及附图；30、工程总图放线验线图；31、建设工程施工许可证或开工报告；32、建设工程质量监督受理书；33、重大设备及材料订购合同；34、各主管部门文件或协议(人防、环保、交通、园林、市政、文物、通讯、保密、河湖、教育、白蚁防治、地名批复、卫生等)；35、详规图；36、规划验收合格证、批复及地形图；37、综合管网图；二、监理、施工、竣工图、竣工验收文件全套（原件）。三、声像档案。1、照片（照单体相片7寸，正面、侧面各一张）。2.

54、照片光盘一张。四、竣工图电子版（每施工单位一张）。五、综合管网 光盘一张。此外提交如下资料：1.工程项目属性表；2.移交书2份、移交目录2份。所有存于档案馆原件得复印件2套档案馆给盖章作为在档案馆存放的证明。3.建设工程竣工档案移交单(每单位工程一份）。65、档案馆资料验收66、竣工备案监督档案（监督科）：各单位工程一份如下资料，复印件加盖公章，写清经办人，日期，原件存放于等字样。1.规划手续（三证一书）、劳保基金缴纳收据（复印件），2.工程地质勘察报告（原件全套一份，其它复印至结论部分即可。）3.施工图设计文件审查意见（复印件）；4.监督注册申报受理书（原件）；5.施工合同、监理合同、检测合

55、同（原件存于小楼号里，其它复印主要部分即可）；6.中标通知书（设计、施工、监理）（复印件）；7.施工许可证（复印件）；8.监督计划书（责任监督原做，须建设、施工、监理签章）（原件）；9、管理资料（开、竣工报告、交工验收证明、竣工验收报告（原件）；10、主体结构检测报告、室内空气环境检测报告、土壤、环境、智能等检测报告（原件）；11、结构验收评定书（地基基础、主体）、地基承载力复查记录（如桩击需桩检报告）（原件）；12、工程竣工报告（施工单位做，附单位工程质量综合评定表等14种表格）（原件）；13、工程评估报告、质量检查报告、竣工验收报告（原件）；14、主体、分户验收汇总表（原件）。15质量保修

56、书（原件）；16、规划、公安消防、环保、档案等部门出具的认可文件（原件）；17、电梯合格证、检验报告（复印件）；18、商品房两书（原件）住宅质量保证书住宅使用说明书。备案档案（备案科）：各单位工程一份如下资料，复印件加盖公章，写清经办人，日期，原件存放于等字样。1.监督受理书（原件）；2.监督报告（原件）；3.建设工程施工许可证（复印件）（带原件查看站长审核后返回）；4.规划手续（复印件）如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地证、选址意见书(如有）、规划设计条件、计划批件（如有）；5.审图资料：施工图审查合格书（复印件）；6.单位工程综合质量验收文件（原件）（即工程竣工验收报告（建设单位出具）、工程竣工