房地产企业成本管理研究.

1、本科毕业论文房地产企业的成本管理研究 2015年5月18日河北科技师范学院教务处制学 术 声 明本人呈交的学位论文，是在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，所有数据、图片资料真实可靠。尽我所知，除文中已经注明引用的内容外，本学位论文的研究成果不包含他人享有著作权的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集体，均已在文中以明确的方式标明。本学位论文的知识产权归属于河北科技师范学院。本人签名： 日期： 指导教师签名： 日期： 摘要摘 要市场经济中企业竞争异常激烈，房地产企业要想取得的经济效益和市场竞争力，就必须严格控制企业的成本。但是房地产企业使用的传统成本体系还不健全。存在制度

2、不完善，成本管理认识误区和方法落后，财务风险失控等问题，成本控制难以实现，常常对企业造成不可估计的损失。房地产企业函待寻求一套先进的成本管理体系来指导其改革创新，实现高效的成本管理。本文以全面成本管理理论为指导，期望解决房地产企业在成本管理方面突出的问题，以期优化房地产企业成本管控，更好的节约社会资源，增强放低产企业综合实力。本文首先介绍了房地产企业成本管理研究的背景和内容。其次，对房地产企业成本管理在成本意识，成本管理体系进行了详细的探讨，概括了房地产企业成本管理存在的问题，然后对从全面成本管理出发，探讨，明确了问题产生的原因，最后深入阐述了如何建设全面成本管理体制，加强成本管理的具体有效措

3、施。关键词：房地产企业；全面成本管理；成本控制；管理体系AbstractEnterprise competition is fierce in the market economy, the real estate enterprises to obtain economic benefits and market competitive power, we must strictly control the cost of the enterprise. But the real estate enterprise to use the traditional cost system is

4、not sound. Misunderstanding as incomplete system, cost management and backward method, financial risk control, cost control is difficult to achieve, often cannot estimate the loss of the enterprise. Real estate enterprises to seek an advanced cost management system to guide the reform and innovation

5、, realize the effective cost management. Based on the comprehensive cost management theory as the instruction, expect to solve prominent problems in the cost management for real estate enterprises, in order to optimize the real estate enterprise cost control, better save social resources, strengthen

6、 enterprise comprehensive strength low. This paper first introduces the background of the real estate enterprise cost management research and content. Second, the consciousness of the real estate enterprise cost management in costs, the cost management system has carried on the detailed discussion,

7、summed up the problems existing in the real estate enterprise cost management, and then to start from a comprehensive cost management, to explore, has been clear about the cause of the problem, finally further expounds how to build a comprehensive cost management system, strengthen the cost manageme

8、nt of effective measures.Keywords: Real estate enterprises ,Total cost management，Cost control，Cost management system.II目录目录摘 要IAbstractI一 房地产企业成本管理的阐述1（一）企业成本管理释义1（二）研究背景1（三）房地产企业成本管理内容1（四）房地产企业成本管理的原则与意义1二 房地产企业成本管理的问题3（一）成本管理意识存在误区3（二）房地产企业各部门不协调3（三）金融信贷问题4（四）成本控制体系不健全5三 房地产企业成本管理问题成因分析5（一）成本管理得不

9、到重视5（二）企业规模的扩大加大了沟通与协调难度6（三）房地产贷款过度依赖银行6（四）成本管理方法体制陈旧6四 提高房地产企业成本管理质量的措施7（一）加强员工企业成本管理意识的培养7（二）调动各部门沟通的积极性，共同制定成本预算7（三）形成高质量、完善的资金管理体系7（四）健全成本管理体系，做好全过程的成本控制7结束语8参考文献8致谢9III河北科技师范学院财经学院2015届本科毕业论文一 房地产企业成本管理的阐述（一）企业成本管理释义成本管理是指成本计划、成本核算、成本控制、成本分析以及成本考核等一系列科学管理办法与手段的总称。企业成本管理的目的是在保证质量的前提下，将成本控制在最低以取得

10、最大的经济效益。成本管理是企业竞争力的一种体现，也是一项综合质量指标，是企业管理者进行决策与预算的重要依据。它要求科学合理，系统全面，它对于促进企业增收节支、加强经济核算、提高经济效益及整体管理水平具有十分重要的意义 1（二）研究背景目前正值房地产处于低迷期。在整体交易量萎靡不振的情势下,CPI 指仍然数居高不下,购地成本、劳动力资源价格、原材料价格等等这些硬性成本都在不断上升，房地产开发企业的利润空间急剧缩减。房地产行业在发展过程中呈现出由暴力行业向微利行业的转变。成本管理对企业发展尤为重要。而且企业也注意到成本管理与经济效益的直接联系。房地产企业要想从市场中脱颖而出，必须不断控制成本。加强

11、成本管理是在激烈竞争中获得经济效益的重要手段。（三）房地产企业成本管理内容房地产成本管理就是指在房地产项目开发全过程中所发生的全部成本和费用支出总额。房地产企业成本不仅包括各种工程物资的实际成本，还包括与各项目相关的预计成本。成房地产企业成本管理的主要目标是预计相关费用的发生，并采取有效措施控制管理各项成本，以实现企业的利润最大化。成本控制是指企业项目从预算、实施、到营业销售全过程的科学成本控制方法。成本管理贯穿于企业生产经营中的各个环节，包括拿地、工程施工、销售营销、售后服务等等环节，其最终目的是降低成本增加利润，保持企业经济效益，保证企业长期发展。成本管理是房地产企业必须重视的一项工作。房

12、地产成本主要由土地购置费用、工程预算费用、建筑施工费用、竣工评估费用、销售管理费用、贷款利息支出、相关税费、其他费用等组成。2（四）房地产企业成本管理的原则与意义1房地产成本管理的原则 （1）成本最小化原则。成本管理控制必须遵循的最基本原则是成本最小化原则。成本最小化要求在各项活动中将人力、物力、财力降到最低。要实现项目成本最小可以从下面方面强化成本管理：制定严格的财务制度与标准，严密控制各种费用和支出；建立防范监督部门或机构，监督各成本的合理性，审核是否符合预算要求;建立适当的奖励机制，对成本控制严密部门或员工进行奖励。（2）目标管理原则。房地产项目在开发过程中，要事先制定好总体目标，然后再

13、根据不同的开发阶段将总体目标实现逐步分解为不同的阶段目标。对于每个目标都要遵循制定计划、实施方案、检查监督实施结果、处理发现的问题，评价总结成果的一个循环（3）全面控制原则。全面控制原则包括全程控制和全员控制两个含义。全面控制原则是指项目从确立、预算、实施、竣工验收、营销、售后等全过程都要进行严格的成本控制与监督。保证没一个环节都要做到严密的成本控制。全员控制原则是指在进行成本管理过程中涉及企业成本的每一个员工都要积极的参与到成本控制，全体员都要有成本控制的知识储备和理念。（4）责、权、利相结合原则。在项目工程开发过程中，只要参与项目的各级管理人员(包括项目经理、技术人员、业务经办人员和其他参

14、与人员等)都要有明确的责任，严格的控制目标。将各级管理者的权利与责任联系起来，接受监督。对于为成本控制准确提出合理化建议，并对成功节约成本的部门或个人要给予一定的经济及荣誉的奖励。（5）例外管理原则。在项目的整个过程中，总会出现一些突发事件或是意外出现的情况影响项目的正常运转，而这些“非常规”的问题有时会对项目的成本造成很大不确定的影响，甚至影响项目成本目标的最终实现。所以在面对突发例外情况时，需要管理人员保持敏锐的洞察力，及时发现异常情况，并针对发生的问题，找出问题的起因，及时实施补救措施，将例外情况对成本目标的影响降至到最小。32房地产企业成本控制重要性销售收入对于地产企业来说，市场已经定

15、位、地段价格差别不大，那么就直接决定了房地产企业销售收入短期不会有一个较大的变动，再加上国家征税是按销售额度比例收取上缴的，面对激烈的市场竞争环境，一个地产企业要想赢得市场竞争，获得竞争胜利，就必然依靠成本预算来完成。企业成本控制管理工作的效果很大程度上影响着企业的生存与发展，决定着企业未来的成败。所以企业成本管理在战略上都有着重大意义。 4二 房地产企业成本管理的问题 （一）成本管理意识存在误区目前房地产企业成本管理人员在管理方法上取得了不少进步，但是成本管理与控制意识仍然比较淡薄。不少房地产企业对成本管理不够重视，而更加关注去开拓市场，不断增加营销投入部分房地产企业经营过度重视施工项目的承

16、揽、施工进度的完成程度和工程质量的提高，忽视了财务成本管理的重要性，认为经济效益是拼出来干出来的，不是简单的算出来的。常常简单粗略估计甚至凭印象来进行成本预算，完全没有对成本控制予以重视。房地产企业传统成本管理意识存在以下几方面的误区:（1）成本管理在预算方面的误区。认为成本无论如何计算都是会发生的，不必进行预算，仅仅简单的估计，粗略的计算。（2）成本管理实施存在误区。地产企业常常忽视前期项目管理和造价控制，而加大力度抓工程进度。（3）成本构成意识错误。企业管理者往往认为最重要的是材料和设备价格，而忽略管理费用与非正常支出等等的管理。（4）成本管理主体的意识错误。房地产企业常常将与财务相关的工

17、作全部归结于财务部门。但是成本控制往往需要全公司各个部门的全力配合与协调，才能较好的实现。因此全员参与成本控制的意识不强，也是阻碍成本控制工作因素。企业应注重培养全员成本控制意识。（二）房地产企业各部门不协调房地产企业大部分是在计划经济下形成的，其财务成本管理体制不能更好的适应市场经济，传统财务成本预算往往比实际消耗的多，对施工项目预算缺乏科学性，容易造成资金的浪费。目前大部分企业不重视企业的全面改革，各个部门在申请经费时没有具详细的报表计算，施工部门只管理施工不涉及资金的收付与预算，对企业的成本费用不够敏感，缺乏降低成本管理的动力，财务部门与施工部门缺乏有效的沟通。就我国目前房地产企业成本管

18、理的现状来看，各部门相互配合来完成成本控制工作还是有困难的。因为目前成本管理工作还是主要交给财务部门，其他部门成本管理与控制意识还是比较薄弱的。成本管理无法从项目确立到项目完成整个过程充分进行，从上层管理到基层工作者都积极参与。导致成本控制工作的开展缺乏全局性，、整体性、与全员参与每个部门都是相互孤立的，部门之间对彼此的实际情况都无法做到充分了解，比如说，财务部门对施工单位的实际支出和材料剩余情况缺乏了解， 从而导致在材料的核算上，精确度较低。如此一来，可能导致资产流失，升值损失无法估计，企业成本不断提高，危及企业生存与发展。（三）金融信贷问题 房地产项目从设计到实施再到竣工，整个过程经历的时

19、间较长，整个项目的费用常常会受到很多因素的影响，如建筑材料的价格、房地产市场的行情以及国家政策的变化等。现阶段， 由于材料和人工费用的上涨，以及国家的宏观调控，房地产企业在资金配置方面难以做到和成本完全匹配。另外，如果国家进行紧缩的调节，必将会影响到房地产企业的资金来源，对于房地产企业而言，则会出现较大的财务风险和经营风险。房地产企业资金来源主要是银行贷款，而本公司自有资金比相对较少，这样会导致房地产企业常常面临着财务危机与财务风险失控。过度的依赖银行贷款使得一旦货币政策紧缩，无法取得银行贷款，房地产公司便会面临破产。由下表可知，房地产开发企业资金来源银行贷款占将近40%，自筹资金最多占20%

20、，个人按揭占10%，定金和预收款占25%左右，其他资金来源咱8%左右。如此大的资金寻求来源于银行是远高于国际风险控制水平的。目前在融资问题上，最主要的问题是陷入了还贷的恶性循环中，这个恶性循环最终导致的结果就是财务成本会越来越高，大量侵占企业正常利润，直到企业最终承受不了，资金链断裂。5表一 2014年我国房地产资金来源（单位：亿元）时间银行贷款占比（%）自筹资金占比（%）个人按揭款占比（%）定金和预收款占比（%）其他占比（%）开发资金合计占比（%）2014.017330.8538.733498.3918.482056.810.87464.82524.61384.897.3218925.751

21、002014.0210119.6637.534585.7617.013157.4111.71709226.32007.177.44269621002014.0312951.736.385841.4316.414373.4712.289781.8127.482653.17.4535601.511002014.0414793.236.516471.2316.215256.9112.310171.4327.562980.277.5839817.311002014.0516588.336.777129.7615.85404.4511.9812513.827,743478.477.7145114.781

22、002014.0621629.7237.88761.1515.316763.211.8215712.7127.464357.947.6257224.721002014.0725151.4237.6310076.1915,087945.1111.8918447.5727.65210.257.866830.311002014.0829216.2437.9611352.7114.759102.1811.8321161.9927.56127.197.9776960.311002014.0933673.6938.3412827.214.610296.7911.7224281.3827.656748.72

23、7.6887827.781002014.1037095.938.7114094.314.511379.6211.7127273.5928.0675350.527.5697193.931002014.1142742.1839.0415505.7114.1612656.5811.5630533.8527.898037.177.34109475.491002014.1247424.9538.8317164.7814.0614033.2611.4934498.9728.259000.517.37122122.47100资料来源:中经网数据库（四）成本控制体系不健全成本制度约束， 那么必然会在很大程度上

24、影响到施工企业的成本控制。目前，我国房地产企业虽然大部分都有自己的一套成本管理办法，但是普遍都存在着方法过于单一、片面的现象。在各房产企业成本管理体制中，管理者往往只重视成本的审批和审批流程的基础的会计工作，却忽视了其他一些管理工作比如说工程预算、售后服务成本、销售成本等。房地产企业经营管理权力往往集中在企业高层，成本控制工作高层有抓不过来。常常出现成本失控，而高层管理者的实务又无人监督与制约，使得成本管理的职能无法充分发挥，不利于企业的发展我国经济市场对企业成本范畴缺乏科学的管理经营体制，没有形成统一的规划和管理，这在一定程度上使得企业成本体系的管理缺乏、整体性，严重制约着企业的发展。在行业

25、中，企业由于对成本管理的认识有偏差，虽然设置了相关部门，但往往没有形成具体有效的考核方法和考核制度，无法形成严格的监督管理和激励机制。近年来随着市场经济的发展，房地产企业在规模扩张的同时，管理水平并没有随之不断提高，甚至出现停步不前的现象。对于成本管理制度的制定并不完善，甚至常常只是书面文章，并不能具体实施。忽视了成本管理工作在实际工作中的应用，也不能科学合理的控制成本。传统的成本管理需要耗费大量人力资源，而且周期长，目前虽然大部分房地产企业财务部门配备了计算机，但是缺少现代的企业财务管理系统，各部门资源共享不便，财务信息收集不及时，不能进行相应的数据处理与信息管理，缺少发现问题的依据。三 房

26、地产企业成本管理问题成因分析（一）成本管理得不到重视1 重核算，轻管理房地产企业成本管理意识不强，涉及成本管理的人员大部分是技术人员，虽然施工经验丰富，但缺乏专业的管理理论学习，对工程管理知识掌握不够，成本管理水平不高，因此出现了重核算，轻管理的现象。对成本重视程度不足，经营目标错位。长期以来，我国企业在思想认识方面重成本节约而忽视优化管理，缺乏对成本控制的深层次研究，对稳定产品质量、完善生产流程、增强竞争力等间接效益目标不够重视，考核中没有相应的激励机制和鼓励成本创新方式的措施和正确导向。2 成本与企业的利益挂钩不实目前腐败现象严重，许多领导不在意企业利润是多少，在意的是该项业务能都得到多少

27、回扣，通过造假虚增成本收受回扣等手段进行贪污，使企业的利益流到少数个人手里，而不顾全体职工利益。3 观念落后不前，对与成本管理的范围、方法、目标等方面存在认识上的偏差。认为成本管理应由财务等管理部门全权负责，忽视了配合其他管理部门、生产车间、部门等，导致懂财务的技术和其他管理欠缺、懂技术和其他管理的的欠缺财务只是，因此导致成本管理必然失控，企业浪费严重，成本难以估计，损失无法评估；认为成本控制仅限企业内部，忽视了与企业相关的组织与领域可能对企业成本的管理。（二）企业规模的扩大加大了沟通与协调难度随着企业规模的不断扩大，企业各部门分工越来越明确，常常出现部门分化。一些部门以部门利益为中心，自我中

28、心的观念逐渐增强，只关注本部门利益，甚至违背企业整体利益。部门对于整体意识不断淡化。同时自上而下与自下而上的沟通出现问题，部门间的交流也出现困难，沟通与交流的效率开始低下。随着企业规模扩大，沟通途径不够，部门之间信息传递脱节，部门之间接口工作职责不明确，协调效率的显著下降，从而导致在成本管理工作方面的开展缺乏全面性和系统性，不能发挥成本管理的作用。（三）房地产贷款过度依赖银行随着经济的发展，房地产项目运营全过程往往都需要银行贷款。特别是市场经济在不断发展与转型，房地产金融体系还有待完善，基于银行贷款系统以外的多渠道多元话融资局面还没有形成，房地产对银行的依赖还是较大的。房地产行业又是我国的支柱

29、产业，对拉动内需有有着重要作用。于是各地政府在政策上对地产行业贷款给予优惠，从而加剧房产企业贷款需求，过度依赖银行。目前房地产企业的整个资金链中，银行信贷贯穿于土地购置、工程施工、房产营销等活动的整个过程由此可见，房地产贷款过度依赖于银行，加重财务风险，导致地产企业一旦出现资金链断裂，企业的成本管理将无法实现。并且资金筹取将随着风险的提升不断提高，成本管理将愈加困难。（四）成本管理方法体制陈旧随着我国房地产企业不断加快发展的脚步，对于成本管理工作的具体开展也提出了更高更严格的要求。然而目前大部分企业仍沿袭了传统的成本管理方法，成本管理办法并未随着经济的发展取得较大的突破，成本管理的效果不明显，

30、也为能给企业带来预想的经济效益。许多房地产企业没有建立有效的成本管理体系，使得成本失控，难以维护企业的经济利润。有效的成本管理应该贯穿企业经营全过程包括事前预算、事中控制、事后评估。因此，房地产企业想要取得长期发展，必须结合本企业的实际情况，制定严格的成本控制体系，以此来增强市场竞争力。四 提高房地产企业成本管理质量的措施 （一）加强员工企业成本管理意识的培养在现阶段，房地产企业在保证工程质量的基础上应当充分重视财务成本管理。各级管理者应从实际工作出发，充分发挥管理职能，加强企业成本控制。成本管理意识应该在各个部门之间普及。同时管理者应该不断学习最新管理办法，并将其应用与企业，为企业的发展住如

31、动力。对于施工人员，应加强施工作业成本管理培训，强化成本意识。财务成本管理的完善，财务部门是任务中心，应当着重加强财务会计人员的行业培训，更新知识结构，重点做好相关房地产领域的培训，带动企业由粗放型的管理模式向精细型转变。（二）调动各部门沟通的积极性，共同制定成本预算财务成本管理是一个系统的工程，需要各个部门协调配合。项目施工部门是企业费用支出的执行者，对各项费用的支出非常熟悉，执行过程中了解什么样的费用是必须的，什么样的费用是可以省去的，能找到控制材料和人工费用支出成本的最佳途径和方法。财务部门可以根据各部门资料预算的数据发现预算有没有脱离预期，对结果进行有效的分析，找到降低成本最直接的方法

32、。房地产企业应增强在成本管理方面全员参与的意识，明确成本管理是财会部门人员的责任，也与项目相关的工程管理、质量管理、合同管理、资金管理等部门员工密切相关。 （三）形成高质量、完善的资金管理体系 企业在融资筹资时，应根据项目周期的长短情况选择适时合理的融资途径，在保证项目的正常平稳进度的同时，尽量减少筹资成本，节约利息支出。企业在借款时，应保持使用短期借款为主，进行及时的偿还后再立即进行下一批短期借款的申请，这样不断周转可以提升企业在金融机构间的信誉度，还节省了贷款的费用。房地产企业要做好资金与成本管控的结合，既需要保持全局意识，也需要加强企业的各部门配合和合作。对于财务部门来说，管理好企业自身

33、运营所需要的资金，同时还要考虑到未来要用的资金。对于同时开展多个项目的企业，往往需要较大的资金投入来维持各项目的稳定进行。财务部门需要定期对每个项目的资金需要情况进行合理的估计，也要清晰地了解到关于本企业的资金运作情况，才可以制订出合理可靠的资金方案。（四）健全成本管理体系，做好全过程的成本控制资金对于房地产企业的发展具有重要意义，房地产企业的成本管理工作是否能够得到有效开展， 直接关系着企业的良性发展。由于房地产企业在运营的过程中所涉及到的环节比较多，因此管理部门在进行成本管理时，必须充分考虑到各种影响因素，结合实际情况，制定科学合理的成本管理方案，切实落实到工程的各个阶段。建立以房地产企业成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析、成本考核为一体的成本管理体系。以全面的成本管理为主线，建立配套的成本管理方法与标准，健全成本管理体系。最终达到各个部门都能够从企业的整体利益出发去控制成本，将各项成本控制措施落实到企业发展经营的各个环节当中，企业各项成本合理有效，企业获得较多经济利益。结束语总之，成本管理是房地产企业必须重视的一项管理工作，往往会关系到企业的生存与发展。房地产企业管理者要意识到成本管理是事关全员的、全过程、整体的管理，要从项目、机构、人员、流程、手段等多方面入手去控制成本。同时企业要想提升成本管理控制水平，健全完善的成本管