珠三角核心城市2011年商业地产市场概况(共22页)

1、精选优质文档-倾情为你奉上2011年广州商业地产市场年度回顾纵观2011年，广州甲级写字楼市场虽在外围因素影响下需求有所下降，但全市净吸纳量仍创历年新高。租金及资本值呈放缓趋势，新增供应仍以天河商圈及珠江新城一带为主，多个项目出租率逾七成以上。尽管在甲级写字楼总存量方面，广州远低于国内其它一线城市，但从净吸纳量差距收窄上来看，足以证明广州写字楼升级以及扩充需求强劲，对抗外围因素力量比预期中强。2011年活跃的商铺租赁活动继续带动租金上升。高端零售市场进一步发展，核心商圈商场投资活动增加。出口放缓对保税仓租金的影响较大，零售市场带旺物流园市场需求。产业园也受整体市场气氛向好带动，租金同比上升一成

2、。持续性政策力量继续压抑豪宅市场成交，发展商为年末促销进一步下调售价。甲级写字楼市场外围因素导致需求下降，全年净吸纳量仍创历史新高。受环球经济形势影响，2011年广州整体甲级写字楼需求下降。净吸纳量从三季度的16万平方米跌至四季度约6万平方米。但纵观全年，全市净吸纳量仍创历年新高，达55万平方米，比2010年全年上升32%。尽管在甲级写字楼总存量方面，广州还是远低于其它一线城市，但从净吸纳量方面看，差距逐渐收窄，说明广州写字楼在全球经济不景气的外围因素影响下，升级以及扩充需求依然强劲，对抗外围因素的力量比预期更强。 市场情绪及季节性影响下，租金及资本值增长进一步放缓。四季度广州甲级写

3、字楼需求明显下降，使整体租金升幅进一步放缓，环比微升仅2.1%。受经济不明朗因素影响，大部分租户对高档写字楼短期的承租能力下降，相对于去年积极的扩充态势，企业多转向保守的发展战略。2011年全市整体租金上升9.5%，低于去年的15%。资本值方面，紧缩性财政政策及住宅限购对发展商资金流的影响加大，使发展商转向以写字楼销售作为资金回笼的重要途径，并且从追求高单价转向追求成交量。因此，甲级写字楼整体资本值四季度平稳，环比微升1.2%。虽然，因年初升幅强劲，全年仍录得达15.3%的双位数字升幅，但相比2010年急升28.4%，资本值整体趋势也呈放缓迹象。新增供应蓬勃，出租率良好。2011年全年广州甲级

4、写字楼总共有63万平方米新增供应落成，主要集中在天河商圈及珠江新城区域。新竣工大厦包括有恒大地产中心、太古汇、富力盈信大厦、高德置地一、三期以及广州国际金融中心。其中以富力盈信大厦、太古汇和高德置地三期的出租率最为理想，均超过七成以上。全球经济欠佳，整体需求下降。预计明年甲级写字楼新增供应将达45万，主要项目有珠江城、利通广场、保利威座、广晟国际广场、广州银行大厦以及富力盈凯广场。全球经济不景气引致国外订单减少，影响国内制造业及出口，使这些行业短期租赁需求受限。市场情绪转差，整体需求下降，今年即将竣工项目的预租情况将受到最直接影响。仲量联行广州商业地产部主管马炜图认为，“未来短期，甲级写字楼整

5、体租金升幅受压， 预计2012年基本持平，但部分空置率较高的大厦租金有下调压力。银根仍然偏紧将继续影响发展商及投资者，资本值将面临小幅下滑。” 商铺市场零售消费继续双位数增长，物价涨幅回落。2011年广州社会消费品零售总额1-11月累计4747亿，同比增长17.3%，全年继续保持双位数增长。另一方面，至11月全国CPI涨幅回落至4.2%，对居民消费意欲将有正面影响。租赁活跃，租金保持上升态势。2011年广州商铺市场租赁活跃，全年整体空置率均保持在较低水平，年末维持在3.7%，带动平均租金年增长7.7%。其中，以餐饮业租金年升幅最为强劲，高于主力租户及一般零售行业，达12.3%。天河商

6、圈继续引领高端市场。全市主要的租赁活动仍集中在天河商圈，尤其是本年新开业的太古汇，新进驻的国际品牌包括普拉达、路易威登、香奈儿、Miu Miu、爱玛仕、迪奥、万宝龙及蒂芙尼，无论从品牌及硬件均给广州高端零售市场带来惊喜，巩固了天河商圈的核心地位。此外，珠江新城商圈，例如高德置地春、夏栋及花城汇一期，租赁活动日趋活跃，并以餐饮娱乐及服饰连锁店为主。核心地段商场投资活动增加。本年商场资本市场活跃，整栋商业物业出售个案增加。例如，近期天河城一举拍下动漫星城广场、名城商业广场及珠江新城一地块，越秀城建拍下占地15万平方米的东方宝泰，Top Plentiful Global Investments从廖创

7、兴集团购入创兴广场。预期这些在建项目及地块将为广州核心商圈带来更多优质供应。新项目扎堆供应，激烈竞争影响租金升幅。预计2012年，政府将继续促进内需增长以抵消外围经济的不稳定性，消费市场保持稳定增长。2012年零售物业新增供应约有45万平方米，主要有西城都荟、珠江太阳城广场、花城汇、光大项目及高德置地秋。2012年供应量将达历史高位，而零售商扩充势头则有减缓的迹象，令市场产生供过于求的担忧。尤其是同一零售品牌过多集中在核心地段的情况，可能增加市场面临品牌整合调整的忧虑。展望全年，个别新商场租金仍有下调压力，但预计整体租金水平将维持平稳。工业物业市场物流园本年出现的出口放缓情况对物流园租金影响不

8、大，但保税仓相对受压。零售市场畅旺带动整体物流园市场保持活跃，新竣工的优质非保税物流园物业均受租户欢迎，出租率保持良好。例如有AMB广州开发区配送中心及普洛斯新塘物流园。2011年全年供应量较小，仅有普洛斯新塘物流园竣工。在租赁活跃带动下，全年空置率保持在3.1%的低位水平，并推动租金同比上升7.1%。展望未来，面对外围经济不稳定因素对出口的负面影响，预计国家将促进内需作为保经济增长的主要手段。全球订单减少对外向型制造业影响较大，预计保税仓库需求下降，影响租金走势。除了零售市场外，面向国内消费市场的日用消费品制造业在广州发展势头良好，将成为带动普通仓库需求的新增动力。 产业园2011

9、年大部分市场活动集中在高科技或金融后勤业，以自购科技园土地自建物业为主。例如，蓝盾、御银、国际云计算中心、南方基地二期等。租金方面，受整体市场气氛向好带动，全年同比上升10.2%，高于2010年8.1%。投资市场资本值逐渐出现下降趋势。2011年第四季度，广州房地产投资市场录得几单大宗交易，例如粤海地产收购原广东置地资产包，以及越秀地产出售东方宝泰项目。在资本值方面，由于部分发展商在年底出于回笼资金需要，项目的资本值出现一定幅度的下降，刺激部分投资者入市投资，令到交投量稍微上升。优质物业仍受投资者追捧。仲量联行广州投资部高级经理刘裕通分析，由于政府调控房地产市场及信贷紧缩，2011年投资市场较

10、为淡静，特别是下半年来有多宗土地拍卖出现流拍现象，显示出投资者对后市持审慎态度。但优质地块及项目仍然得到投资者追捧，特别是带租金收益物业及稀缺地段项目，成为全年投资市场的亮点。 市场前景2012年国内外经济环境预期会维持相当不明朗，但相信中国经济硬着陆的机会不高，而出现增长放缓的机会将不能避免。因此，预料企业会审慎面对扩充需求，部份或会整合资源，租赁需求因此减少，并对空置率偏高的项目带来压力。但由于广州对金融业的依赖不高，受金融市场波动的影响相对有限。整体商业地产市场只会倾向平稳发展，年内不致出现急挫情况。近年租金及售价急升过后，市场或需调整再作发展，今年或将是理想时机。2011年深

11、圳商业地产市场年度回顾2011年，深圳甲级写字楼市场总体需求旺盛，全年净吸纳量较去年增加，受外围及季节性因素影响，四季度租赁需求相对放缓。租赁活动集中在福田区，业主间竞争激烈。未来新增供应仍集中在福田中心区，租赁市场有回归租户市场的趋势，租金增长空间将会收窄。四季度商铺市场需求稳定，因为无新增供应，净吸纳量较上季下降。租赁市场上，餐饮及服饰类需求持续活跃。优质商铺租金稳步增长，但明年供应集中放量，租金增长将会受限。甲级写字楼市场受年末传统租赁淡季及外围因素影响，外资租赁需求放缓。2011年，深圳甲级写字楼租赁市场全年总体需求旺盛，全年净吸纳量接近30万平方米，较2010年增加5.8%。然而，相

12、对一至三季度，市场需求在四季度有明显放缓迹象。从吸纳量方面看，四季度虽有新增供应近13.5万平方米，但市场反应较为冷淡，净吸纳量仅为6万平方米，比三季度和二季度分别减少10.4%和31.3%。其主要原因有两个：其一，四季度为深圳市租赁的传统淡季，许多企业在年末停止搬迁活动；其次，受到全球经济不确定性影响，外资企业放缓搬迁扩充的计划，对租金增长更为敏感。需求下降，使四季度全市空置率比三季度上升2.5个百分点至12.4%。租赁活动集中在福田区，业主间竞争激烈。四季度的深圳甲级写字楼租赁市场仍以银行及保险业扩充需求为主导，承租能力较强的内资公司和国有企业同时带动整体租赁市场活动。主要交易有华润深国投

13、在嘉里建设广场三座租下的6000平方米面积，和深业融资担保公司在卓越世纪中心的高区租下的2000平方米面积。此外，位于福田中心区以外的优质甲级写字楼，例如车公庙的绿景纪元大厦和东海国际中心，本季继续以相对优惠的租金吸引搬迁需求。部分业主扩大议价空间，平均租金下调。四季度深圳甲级写字楼需求虽呈现放缓，但超甲级写字楼租金仍然坚挺，如卓越世界中心、嘉里建设广场、荣超中心等，空置率均维持在低位。相对而言，一些二线的甲级写字楼，为留住租客和降低空置压力，开始调低起租租金，或者采取相比前三季度更加有吸引力的条款。受到需求放缓加上供应增加的影响，经过上季环比增长12.1%后，四季度甲级写字楼平均净租金下调3

14、.9%，录得每月每平方米160元。资本市场上，持续收紧的信贷政策使成交量徘徊在低位。本季甲级写字楼平均资本值环比略微下调1.0%，达到每月每平方米4.4万元。新增供应仍集中在福田中心区。2012年将有近50万平方米新增供应，主要集中在福田中心区，包括嘉里建设广场第三座、深圳证券交易所大楼以及荣超国际；另外还有位于华强北的世纪汇和南山区蛇口的招商局广场。其中，新增供应的部分面积已经确定由发展商或投资方自用。租户市场回归，租金资本值基本持平。预计2012年的总供应量将从2011年末的250万平方米增加20.3%至约300万平方米。供应量增加将可能加剧业主间对优质租户的竞争。仲量联行深圳商业地产部主

15、管夏春毅预测，“受全球经济走势疲软、中国经济放缓等因素影响，未来12个月租户的扩张需求受限，市场观望情绪将有可能持续。未来一年租赁市场有回归租户市场的趋势，租金增长空间进一步收窄。”投资市场上，信贷收紧将持续影响未来一年的写字楼投资活动，资本值能有小幅度增长。长远来看，政府有放宽货币政策的趋势，包括下设存款准备金率和放宽银行贷款。2011年深圳写字楼出售楼盘价格变化统计表区域楼盘数量价格未变楼盘涨价楼盘降价楼盘福田4130罗湖6141南山5230宝安1100龙岗5230盐田总计217131数据说明：1.楼盘取样为2011年间出售过的写字楼(含商务公寓)2.楼盘样品截取时间为2011年1月1日至

16、11月30日商铺市场零售消费持续增长，物价指数增速放缓。2011年1-11月，深圳社会消费品零售总额累计同比增长17.7%，全年继续保持双位数增长。而相比前十个月，11月的增速轻微回落0.1个百分点。同月居民消费价格水平较2010年头十一个月同比增长5.5%，但环比增幅从二季度开始放缓，至四季度末则出现0.5个百分点的下降。无新增供应，四季度净吸纳量较上季下降。四季度深圳商铺市场的租赁需求相对稳定。由于无新增供应，净吸纳量达从三季度的6500平方米骤降至3000平方米，空置率持续下降2个百分点至3.0%。位于福田中心区卓越世纪中心裙楼的卓越InTown，租赁面积为40,000平方米，至今已有部

17、分位于负一楼的餐饮品牌开业。整个项目预计到2012年全面开业。餐饮及服饰类需求持续活跃。四季度餐饮及服饰类零售商继续在租赁市场上表现活跃。本季有Coco Park、新城市广场、花园城、海岸城分别进行品牌升级。其中，Coco Park 继续引进各国风味餐饮，在西侧连接地铁的位置安排一系列快速时尚品牌，如Uniqlo、 TBF等。花园城引进更多国内服饰品牌及餐饮连锁，并整理公共空间，以吸引更多顾客。海岸城逐渐减少童装和饰品类的比重，并在2-3楼引进更多国际/国内知名服饰品牌。新城市广场集中在负一层引进服饰品牌，客流有明显改善。优质商铺市场成熟，租金稳步增长。受零售销售增长支持，四季度全市优质商铺平

18、均有效租金持续上升，录得900元/平方米/月，环比上涨1.9%。资本值增幅继续略高于租金，达到2.1%。2011年深圳商铺出售楼盘价格变化统计表区域楼盘数量价格未变楼盘涨价楼盘降价楼盘福田3120罗湖2110南山5230宝安7430龙岗8332盐田总计2511122数据说明：1.楼盘取样为2011年间出售过的商铺2.楼盘样品截取时间为2011年1月1日至11月30日城市综合体为未来供应趋势。预计2012年将有将近70万平方米新增供应，新项目以城市综合体大型购物商场为主，多位于福田和南山区，例如宝能太古城、世纪汇、皇庭IA Mall、东海国际广场购物中心和华侨城欢乐海岸。新增项目使福田、南山区域

19、竞争力提升，关内区域商业中心的势态得到加强。 明年需求有所放缓，租金增长受限。受外围因素影响，未来一年国际品牌采取相对保守的扩充策略，预计优质商铺租赁需求相对放缓；供应方面，预计2012年的总供应量将同比增加近40%，达到230万平方米。新增项目使福田、南山区域竞争力提升，关内区域商业中心的势态得到加强。另一方面，2011年进行业态调整升级的几个商场可见客流量有所增加，新增品牌销售量比先前租户普遍有增长，未来租金上升空间相对较大。投资市场上，由于流动性紧缩和投资成本增加等因素，投资者多处于观望状态，使未来一年资本值增长有所减缓。市场前景2012年国内外经济环境预期会维持相当不明朗，但相信中国经

20、济硬着陆的机会不高，而出现增长放缓的机会将不能避免。因此，预料企业会审慎面对扩充需求，部份或会整合资源，租赁需求因此减少，并对空置率偏高的项目带来压力。但由于深圳主要的金融企业已经持有自用物业，金融业租赁需求受市场波动的影响相对有限。整体商业地产市场只会倾向平稳发展，年内不致出现急挫情况。近年租金及售价急升过后，市场或需调整再作发展，今年或许是理想时机。2012年珠海商业地产市场展望珠海经济目前主要依托于珠海房地产，国家调控政策下，政府在出让土地时，也有意大幅提高商业金融用地的比例。2010年可谓是珠海市商业地产“发迹”的一年，一些高档城市综合体的相继面世，以及大量大型项目商业配套的增加，为珠

21、海的商业地产市场开启了新的辉煌篇章。据一组数据显示：2010年香洲区新增入市面积约280万平方米，较2009年增长一倍，其中增长幅度最大的是商业物业。据珠海市统计局房地产开发与经营报表显示：2009年1-12月份，珠海市办公楼和商业营业用房的施工面积分别为40.33万平方米和66.09万平方米，同比增长幅度分别达到了538.1%和7.8%。在2008年到2009年报建的项目中，几乎所有的商品房开发项目都包含了商业部分。商业地产带动商圈的转移随着珠海十字门被定位为珠海CBD纳入到横琴新城的规划当中后。十字门商务区便成为瞩目的焦点，珠海国际会展中心、两座五星级国际酒店、国际甲级办公楼以及配套商业2

22、5万平方米建设面积，让世人开始关注珠海横琴新区的发展潜力。珠海主要的大型商业项目有拱北 (论坛)仁恒滨海中心 (论坛)、吉大 (论坛) (论坛)的万科 (论坛)珠宾 (论坛)、前山 (论坛)的中海环宇城 (论坛)、老香洲 (论坛)的扬名广场等项目。虽然各大商圈也是集商业、贸易、金融、旅游、服务、娱乐为一体，但是相较于广州、深圳等一些一线城市的商业体而言，还是缺乏高档次、大规模的标志性商业项目。有相关人士称：珠海的商圈属于三十年河东三十年河西，最初为老香洲区域，但随这珠海特区建设的深入，由老香洲转移到了吉大区域，又随着珠海商业中心的转移，现在来到了拱北，而目前来看，前山河两岸兴建商业地产层次比拱

23、北更高，规模也更大，估计下一步该转移到前山区域了。就总体而言，拱北商圈、吉大商圈、老香洲商圈、前山商圈作为目前珠海市的商业主要商圈，不仅繁荣了经济更奠定了珠海商业格局。商业与住宅将齐头并进随着“双限令”以及国家队房地产的调控，商业地产已慢慢成为珠海市房地产业发展的一条主线，有业内人士称：2011年是商业地产蓄力的一年，在政策环境下，2012年将会是商业地产的腾飞的一年，国家对住宅的调控力度是显而易见的，开发商只有通过商业地产的开发，来获取更有利的发展商机，珠海的地理位置与环境决定了商业地产的发展前景，以后珠海将会出现商业与住宅齐头并进的态势。该业内人士表示：虽然商业地产在珠海充满潜力，但是也并

24、不能像住宅那样快速发展，决定的因素有很多，其中最重要的一点就是经济，珠海经济底蕴相对来说还是略显单薄，所以在稳步的发展当中，去有效的对商业地产进行规划性建设，将会更好的促进珠海经济的发展。2011年东莞商业地产市场概览2011年三季度东莞非住宅成交2281套，成交84798平米。无论是从成交套数，还是成交面积来看，三季度东莞非住宅市场都出现下滑情况，楼市政策以及市场大环境对整个非住宅市场造成一定影响。三季度非住宅供应环比同比均下降根据东莞市房产管理局公布数据显示，2011年三季度商品房新增供应面积为209.37万，环比上季度商品房新增上涨74.09%，同比2010年上涨56.73%。其中三季度

25、非住宅供应3994套，面积平米，而二季度供应1543套，平米。所以，三季度非住宅供应套数环比暴增155.61%，而从面积上看则下滑了46.98%。如果与2010年三季度新增4855套，平米来看，无论是套数从还是面积来看，都为下滑局面，分别下滑了18.76和56.43%商铺供应增加写字楼减少根据监测结果统计显示：2011年三季度东莞商品房新增环比有所增加，但商铺、办公等所减少。其中，商铺供应42600平米，写字楼供应17600平米。而2011年二季度商铺供应33300平米，写字楼供应27400平米，环比商铺新增27.93%，写字楼下降35.77%。而同比2010年三季度商铺新增86300平米，写

26、字楼新增10100平米，则都为下滑局面，商铺下滑50.64%，写字楼下滑82.57%。三季度非住宅成交出现下滑根据东莞市房产管理局显示，2011年三季度东莞市商品房总成交面积为148.97万，成交套数15190套，成交面积同比2010年三季度上涨28.73%。其中，非住宅成交面积为8.48万，成交面积同比下降47.77%，环比下降70.27%；成交套数为2281套，同比下滑21.29%，环比下滑19.48%。2011年东莞各物业类型成交情况附1：两年内150万综合体入市在东莞业内流传着一个说法，东莞商业地产的体量一直呈现超负荷运转的状态。仅目前城区包括世博、华南MA L L、第一国际在内的几大

27、商圈，商业体量已经超过了400万平方米。国际上的商业体人口上的商业数量的关系是1：1.2平方米，一个人对应的商业服务区为1 .2个平方米，那么400万平方米就应对应300多万人口对它有消费需求。”瑞峰置业副总经理姚丽军表示，但目前目前仅现存的商业体量，就超过了城区人口消费力。而加上目前已经启动的城市综合体项目，未来两年入市的商业仅综合体，进入招商和销售的体量可能近150万平方米。附2：东莞城市综合体2012年扎堆入市过去的2011东莞掀起了一波城市综合体开发热潮。环球经贸中心崛起于东莞大道，万科万达争雄长安住宅调控之下，商业地产大行其道或许是东莞近年来城市 综合体开发量剧增的因素之一，但更多的

28、原因，或许与东莞城市的飞速发展有关。一栋比一栋高的摩天大厦和诸多城市综合体的的崛起，代表了东莞迅速膨胀的城市配套需求，它们是东莞城市发展进程中的里程碑。粗略统计，有望2012年入市的综合体大致有16个，包括光大、万科、万达、宏远、富盈等房企巨头都已加入或正在加入城市综合体开发战团。2012东莞城市综合体在迎来全面开花的同时，或许也要面临市场消化的考验。除了马上就要入市的环球经贸中心，012年，东莞还将崛起更多城市综合体。2012年东莞万科以万科广场、万科大厦、松湖中心、金域国际、朗润园等项目盛启商业大局，一跃成为东莞新的商业地产领军者。目前万科广场已有部分街铺在售，此外，万科松湖中心、万科金域

29、国际、万科朗润园将于2012年入市，而位于南城总部基地的万科大厦也将紧张进行前期筹备工作。作为本土龙头的光大地产2012年也或将迎来新的转变。位于环球经贸中心和会展中心的两个城市综合体项目天骄御峰和天骄国际极有可能在2012年入市，由此揭开光大地产城市综合体开发的新篇章。宏远集团将于东莞市南城区港口大道南侧（精英世家附近）打造综合体项目康城广场。该项目总建筑约3.1万，案名叫康城大厦，具体名称暂未定，或叫活力大厦、活力广场。据宏远地产营销总经理朱廷勇透露，康城广场项目预计2012下半年推出市场。富盈则看好银朗片区，富盈商业中心项目欲承托该区域较强的辐射潜力，不可阻挡地成就大朗区域的重要地标之名

30、；中天地产发力厚街，打造城市之门，目前项目33-60平酒店式公寓1万抵2万优惠认筹中。此外，南城大型综合体项目中央财津、以“新城市主义”为核心开发理念的达鑫江滨新城、已经推盘销售的领尚天地以及南城西平唯一小型综合体九龙1号，2012年也颇有看头。2012年尤为让人期待的综合体项目还有：东方银座集团在东莞投资开发第一个商用物业东方银座广场；世界著名酒店集团喜达屋旗下的另一品牌威斯汀(Westin)进驻东莞，东莞威斯汀暂定名为“东莞国际金融大厦”；玩具业巨头龙昌国际涉足房地产业，于常平镇打造的商业地产项目翔龙天地广场等等。更值得一提的是，2011年7月28日，大连万达商业地产股份有限公司成功摘取东

31、莞长安镇中心区地块，将投资建设在东莞的第一座万达广场东莞万达广场。2011年中山商业地产市场概览1、土地市场综观最近几年，09年是商业地块成交面积最高的年份，而2010年是成交均价最高的年份，几乎是09年的五倍。11年第一季度商业地块成交均价下降明显，侧面反映，受政策影响，开发商对后市的不乐观态度。通过近几年商业地块成交与不成交对比图，可以看出，2010年是成交宗数最多的年份，全年挂牌的商业土地全部成交。09年开始，商业地块的不成交率相比之前有大幅降低，反映出随着市场的不断成熟，商业地块逐渐成为开发商热捧的土地资源。但是，相比整个一级土地招拍挂市场，纯商业地块的成交比例仍然是非常低，只占据约5%左右的比例。近几年，各区域商业地块成交楼面地价区间介