珠江琶洲项目定位及可行性分析(0716)备课讲稿

1、世方商业地产顾问世方商业地产顾问(gwn)机构机构 第一页，共37页。前前 言言 一、项目整体定位一、项目整体定位二、珠江琶洲国际二、珠江琶洲国际(guj)小商品城市场可行性分小商品城市场可行性分析析三：广州优势小商品市场租金情况分析三：广州优势小商品市场租金情况分析第二页，共37页。前前 言言 珠三角和义乌是中国两个小商品产业聚集地，义乌的强势产业是针织袜业、饰品、文化用品、玩具等。珠三角的强势产业是玩具、工艺品、针织内衣(niy)、文具、饰品、钟表眼镜珠宝等，可以说是势均力敌。 义乌中国小商品城在充分发挥产业及义乌市场集群效应的前提下，吸纳了国内、国外优势小商品的入驻，才有939家常年设在

2、义乌的国际贸易采购机构，外交部驻外机构小商品采购中心、联合国难民署商品采购中心。已经形成了巨大的外贸市场。 而广州小商品市场各自为政，如国际玩具礼品城、黄沙谊园文具市场、华南国际小商品城等市场，虽然个体规模比较大，但是经营分散，整个市场还属于混乱经营。致使广州的市场仍然是以内贸为主，外贸的份额还只是很小的一部分。 在拓展外贸作为市场突破口的今天，广州建立珠三角一站式小商品市场是必然的趋势。第三页，共37页。1：市场定位：市场定位：业态定位：打造南中国国际小商品内外贸一站式采购中心业态定位：打造南中国国际小商品内外贸一站式采购中心 打造类似于义乌中国小商品城的一站式小商品采购中心，集针织内衣、工

3、艺礼品、文具、玩具、饰品、美容美发打造类似于义乌中国小商品城的一站式小商品采购中心，集针织内衣、工艺礼品、文具、玩具、饰品、美容美发化妆品、钟表眼镜珠宝、小电器、皮具箱包，五金塑料、雨具伞具等于一体。化妆品、钟表眼镜珠宝、小电器、皮具箱包，五金塑料、雨具伞具等于一体。经营定位：外贸为主，内贸为辅经营定位：外贸为主，内贸为辅 小商品市场包括外贸和内贸市场，目前国内小商品消费市场是一个相对既定的市场，拓展潜力有限，而巨大的外小商品市场包括外贸和内贸市场，目前国内小商品消费市场是一个相对既定的市场，拓展潜力有限，而巨大的外贸市场已成为重要的业务拓展方向。本市场经营定位外贸为主、内贸为辅，突破广州现有

4、市场的贸易贸市场已成为重要的业务拓展方向。本市场经营定位外贸为主、内贸为辅，突破广州现有市场的贸易(moy)格局。格局。规模定位：规模定位： 由于项目地块大小有不确定性，现建议两种开发规模，由于项目地块大小有不确定性，现建议两种开发规模， 一种是采取类似于义乌中国小商品城的大规模开发，规模可一种是采取类似于义乌中国小商品城的大规模开发，规模可能达到用地能达到用地1000亩以上，另一种是在现有亩以上，另一种是在现有375亩土地的基础上，吸引优势小商品品类进驻市场。亩土地的基础上，吸引优势小商品品类进驻市场。第四页，共37页。 业态组合：形成一站式小商品采购中心，集针织内衣、工业态组合：形成一站式

5、小商品采购中心，集针织内衣、工艺礼品、文具、玩具、饰品、美容美发化妆品、钟表眼镜艺礼品、文具、玩具、饰品、美容美发化妆品、钟表眼镜珠宝、小电器、皮具箱包，五金塑料、雨具伞具等一体。珠宝、小电器、皮具箱包，五金塑料、雨具伞具等一体。 用地规模预测：义乌中国小商品城目前规模已达到用地规模预测：义乌中国小商品城目前规模已达到260万万平方米，按照同样标准开发，预计本项目平方米，按照同样标准开发，预计本项目(xingm)用地用地指标将突破指标将突破1000亩。亩。第五页，共37页。方方 案案 二：在用地规模二：在用地规模375亩的基础上，吸亩的基础上，吸引引(xyn)优势小商品品种进驻优势小商品品种进

6、驻 业态组合：甄选具有含金量高的小商品类别业态组合：甄选具有含金量高的小商品类别(libi)产业：产业：针织内衣针织内衣+工艺礼品工艺礼品+文具文具+玩具玩具+饰品等。饰品等。 用地规模：现有用地规模：现有375亩用地。亩用地。经过与发展商初步沟通，项目极有可能扩大(kud)用地规模，为此，我司倾向方案一。第六页，共37页。2：经营：经营(jngyng)目标：目标： 本项目以义乌中国小商品市场作为参考对象，以打造南中国国际小商品内外贸一站式采购中心为目标。 本项目在产品上，将以珠三角特色小商品为主，以国外、国内其他小商品为辅，形成自己的市场特色。 本项目在贸易定位上，将充分发挥广州的国际化大都

7、市的城市特色，利用琶洲会展特征，以及广交会的巨大影响力，将项目的定位成国际化更高的层次(cngc)。 项目在市场竞争上，在与浙江义乌中国小商品城的竞争中，项目将逐步分流义乌中国小商品城市场，并逐步在外贸和内贸上超越义乌；在与广州同类市场的竞争中，项目将凭借一站式小商品采购优势，以及琶洲会展和外贸商机，形成广州的小商品采购中心。第七页，共37页。 城市影响力优势：从城市的文化和历史底蕴上来看，作为国际化城市影响力优势：从城市的文化和历史底蕴上来看，作为国际化大都市的广州，在国际国内都比义乌更具影响力。大都市的广州，在国际国内都比义乌更具影响力。 地理位置地理位置(d l wi zh)优势：项目地

8、处琶洲国际会展中心，广交优势：项目地处琶洲国际会展中心，广交会迄今已有近五十年历史，是中国目前历史最长、层次最高、规会迄今已有近五十年历史，是中国目前历史最长、层次最高、规模最大、商品种类最全、到会客商最多、成交效果最好的综合性模最大、商品种类最全、到会客商最多、成交效果最好的综合性国际贸易盛会。可以为本项目提供一个不可多得稀有的会展资源、国际贸易盛会。可以为本项目提供一个不可多得稀有的会展资源、商品进出口贸易平台。商品进出口贸易平台。 产业基础优势：广东省具备优势的小商品产业基础。相比浙江义产业基础优势：广东省具备优势的小商品产业基础。相比浙江义乌，珠三角的小商品产业品种更齐全，生产规模更大

9、。乌，珠三角的小商品产业品种更齐全，生产规模更大。对比义乌，珠江琶洲项目具备建造对比义乌，珠江琶洲项目具备建造(jinzo)更高层次国际化更高层次国际化小商品采购中心的条件：小商品采购中心的条件：第八页，共37页。 广州小商品散乱的市场，亟需更高层次的国际化小商品交易平台：广州现广州小商品散乱的市场，亟需更高层次的国际化小商品交易平台：广州现有的小商品市场都存在经营分散、建筑陈旧、交通消防等诸多隐患，无法有的小商品市场都存在经营分散、建筑陈旧、交通消防等诸多隐患，无法满足国内外商户的一站式采购，更不能很好的实现业态互补和客户资源共满足国内外商户的一站式采购，更不能很好的实现业态互补和客户资源共

10、享。广州小商品市场亟需更高层次的国际化小商品交易平台。享。广州小商品市场亟需更高层次的国际化小商品交易平台。 陆路、航空、海运等物流优势陆路、航空、海运等物流优势(yush)：从外贸方面看，广州素有：从外贸方面看，广州素有“海上海上丝绸之路丝绸之路”的美称，黄浦港、南沙港两个深水港以及广州白云国际机场等的美称，黄浦港、南沙港两个深水港以及广州白云国际机场等多种物流方式，为广州提供了更高的货物吞吐量，能够很好的实现商品的多种物流方式，为广州提供了更高的货物吞吐量，能够很好的实现商品的外贸物流运输。而义乌的小商品市场必须借助宁波、上海的港口来实现外外贸物流运输。而义乌的小商品市场必须借助宁波、上海

11、的港口来实现外贸物流运输。广州的物流、交通、港口是义乌难以望其项背的。贸物流运输。广州的物流、交通、港口是义乌难以望其项背的。义乌的国际小商品城，是以浙江及义乌本地产品为主导的，国外、国内的产品为辅的一种产品结构(jigu)组合。而本项目的定位是以广东省的优势小商品产业为主导的，国外、国内小商品为辅的一种产品结构(jigu)组合。具有强大的本地产业资源支撑。第九页，共37页。二、珠江琶洲国际二、珠江琶洲国际(guj)小商品城市场可行小商品城市场可行性分析性分析1、国内轻工产业进入、国内轻工产业进入“出口增长时期出口增长时期”。发达国家的产业一般都走过了发达国家的产业一般都走过了“进口进口当地生

12、产当地生产开拓出开拓出口口出口增长出口增长成熟成熟(chngsh)逆进口逆进口”的阶段，我的阶段，我国的小商品产业目前是处于国的小商品产业目前是处于“开拓出口开拓出口”的阶段，有关资料表的阶段，有关资料表明，我国在明，我国在20世纪世纪80至至90年代发展之后，已经主导了全球轻型年代发展之后，已经主导了全球轻型制造业的生产和市场，在制造业的生产和市场，在21世纪头世纪头10年中，我国将进入另一波年中，我国将进入另一波的出口扩张期，也就是进入的出口扩张期，也就是进入“出口增长时期出口增长时期”。第十页，共37页。第十一页，共37页。第十二页，共37页。一站式大规模小商品采购中心，有利于拓展一站式

13、大规模小商品采购中心，有利于拓展(tu zhn)外贸市场外贸市场第十三页，共37页。一站式大规模小商品采购一站式大规模小商品采购(cigu)中心，有利于拓展内贸市场中心，有利于拓展内贸市场第十四页，共37页。3、从琶洲区域竞争来看，打造、从琶洲区域竞争来看，打造(dzo)一站式小商品采购中一站式小商品采购中心，具有较强的不可复制性心，具有较强的不可复制性 目前琶洲区域已形成了庞大的会展建筑群，众多项目都想充分结合琶洲中国商品进出口会展平台，定位会展概念，在众多竞争对手商业定位不清晰的情况(qngkung)下，本项目打造一站式小商品采购中心，将具备规模的不可复制性和经营定位的不可复制性，在琶洲区

14、域形成独有的强大的竞争优势。第十五页，共37页。（1）琶洲区域）琶洲区域(qy)情况情况第十六页，共37页。（2）琶洲区域在建商业项目(xingm)调研 项目位置：位于广州琶洲会展的中心区，西与新会展中心项目位置：位于广州琶洲会展的中心区，西与新会展中心的二期相接，将以近的二期相接，将以近 40 米隧道相通，东有广州主干线科米隧道相通，东有广州主干线科韵路与琶洲塔，北毗邻香格里拉大酒店，南是韵路与琶洲塔，北毗邻香格里拉大酒店，南是 120 米宽米宽的新港东路。的新港东路。 市场规模：项目占地面积市场规模：项目占地面积11.4万平方米，地上建筑面积万平方米，地上建筑面积36.4万平方米，总建筑面

15、积约万平方米，总建筑面积约50万平方米。实际可供小商万平方米。实际可供小商品常年经营面积约品常年经营面积约9。36万平米万平米 业态初步规划：以小商品类型的国内外生产业态初步规划：以小商品类型的国内外生产(shngchn)企业厂家及经销商进驻。企业厂家及经销商进驻。第十七页，共37页。 项目位置：位于广州琶洲会展的中心区，西与新会展中心项目位置：位于广州琶洲会展的中心区，西与新会展中心的二期相接，将以近的二期相接，将以近 40 米隧道相通，东有广州主干线科米隧道相通，东有广州主干线科韵路与琶洲塔，北毗邻香格里拉大酒店，南是韵路与琶洲塔，北毗邻香格里拉大酒店，南是 120 米宽的米宽的新港东路。

16、新港东路。 市场市场(shchng)规模：占地面积约规模：占地面积约 11 万平方米。总建筑万平方米。总建筑面积面积 25 万平方米，实际规划常年商业经营面积约万平方米，实际规划常年商业经营面积约123666平米平米 业态初步规划：引进工艺礼品、家居饰品厂家进驻。业态初步规划：引进工艺礼品、家居饰品厂家进驻。第十八页，共37页。第十九页，共37页。4、本项目、本项目(xingm)与义乌国际小商品城竞争分析与义乌国际小商品城竞争分析第二十页，共37页。第二十一页，共37页。5、珠三角小商品市场、行业协会及厂家访谈、珠三角小商品市场、行业协会及厂家访谈(fn tn)情况情况 市场情况：主要集中在广

17、州市越秀区一德路、黄浦区国际玩具礼品城，市场情况：主要集中在广州市越秀区一德路、黄浦区国际玩具礼品城，二处经营总面积逾二十万平米。以珠三角一带的厂家商品为主导，国内二处经营总面积逾二十万平米。以珠三角一带的厂家商品为主导，国内其他地区产品为辅。内外贸比例约其他地区产品为辅。内外贸比例约7：3。黄浦区国际玩具礼品城经营失。黄浦区国际玩具礼品城经营失败对广州现有经营玩具商家的影响比较大，对重新选址开店比较谨慎。败对广州现有经营玩具商家的影响比较大，对重新选址开店比较谨慎。 玩具协会访谈总结：建议本项目对现有市场的资源进行整合，对产业进玩具协会访谈总结：建议本项目对现有市场的资源进行整合，对产业进行

18、升级，业态要与现有市场进行互补。并对项目未来发展看好，认为项行升级，业态要与现有市场进行互补。并对项目未来发展看好，认为项目前期需要有优惠政策。目前期需要有优惠政策。 玩具厂家访谈总结：厂家选择以进驻市场的模式来拓展产品营销玩具厂家访谈总结：厂家选择以进驻市场的模式来拓展产品营销(yn xio)渠道已成为行业发展趋势。通过对渠道已成为行业发展趋势。通过对15家进驻市场的玩具厂家的访谈家进驻市场的玩具厂家的访谈总结，其中有总结，其中有3家明确表示进驻意向，有家明确表示进驻意向，有6家表示到时可以考虑，有家表示到时可以考虑，有6家无家无进驻意向。市场的厂家接单多数通过门市、展会、互联网等方式。进驻

19、意向。市场的厂家接单多数通过门市、展会、互联网等方式。 玩玩 具具第二十二页，共37页。 市场情况：主要集中在一德路与文德路，与玩具、文具等多市场情况：主要集中在一德路与文德路，与玩具、文具等多种业态混合经营，工艺礼品类总经营面积约三万平米。其中种业态混合经营，工艺礼品类总经营面积约三万平米。其中内贸约占内贸约占75%；外贸约占；外贸约占25%。 工艺礼品协会访谈总结：传统工艺礼品市场份额较少，外贸工艺礼品协会访谈总结：传统工艺礼品市场份额较少，外贸几乎没有，现代工艺礼品具有很强的外贸需要。协会秘书长几乎没有，现代工艺礼品具有很强的外贸需要。协会秘书长看好珠三角现代工艺礼品外贸提升空间。看好珠

20、三角现代工艺礼品外贸提升空间。 工艺礼品厂家访谈总结：近年来外贸出口量呈增长趋势，商工艺礼品厂家访谈总结：近年来外贸出口量呈增长趋势，商户对市场看好，对项目户对市场看好，对项目(xingm)也有较高的进驻意向。也有较高的进驻意向。工艺礼品工艺礼品第二十三页，共37页。 文具文具(wnj)第二十四页，共37页。 市场情况：美容美发化妆品类批发市场主要以美博城、兴发广场、市场情况：美容美发化妆品类批发市场主要以美博城、兴发广场、怡发广场为主。几处加起来经营面积约十二万平米。美容美发化妆怡发广场为主。几处加起来经营面积约十二万平米。美容美发化妆品成品外贸出口所占不多，外贸出口集中在仪器，器械等产品上

21、。品成品外贸出口所占不多，外贸出口集中在仪器，器械等产品上。 美容协会：美容美发化妆品从市场角度来看，操作成功性不大，毕美容协会：美容美发化妆品从市场角度来看，操作成功性不大，毕竟国内生产的美容美发化妆品成品外贸出口太少，引进国内一些优竟国内生产的美容美发化妆品成品外贸出口太少，引进国内一些优势品牌美容美发化妆品用品，来带动国内美容美发化妆品厂家的进势品牌美容美发化妆品用品，来带动国内美容美发化妆品厂家的进驻，在现有的市场产品上提高一个档次，还是具备可操作空间。驻，在现有的市场产品上提高一个档次，还是具备可操作空间。 美容美发化妆用品厂家：从厂家访谈情况来看，被访商家对项目不美容美发化妆用品厂

22、家：从厂家访谈情况来看，被访商家对项目不看好，内贸已有固定的营销渠道，外贸拓展看好，内贸已有固定的营销渠道，外贸拓展(tu zhn)有一定的难度。有一定的难度。没必要在广州开更多门市。没必要在广州开更多门市。 美容美发化妆品美容美发化妆品第二十五页，共37页。 市场情况：金祥内衣批发广场市场情况：金祥内衣批发广场(gungchng)目前是广州市经营目前是广州市经营针织内衣集中经营的市场。该内衣市场共有三层，总经营面积在针织内衣集中经营的市场。该内衣市场共有三层，总经营面积在1万平方米左右。内外贸比例几乎同等。万平方米左右。内外贸比例几乎同等。 针织内衣厂家：厂家访谈情况来看，在金祥内衣批发市场从事