千岛湖别墅市场调研以及淳安土地市场情况127P

1、目录目录n 第一部分第一部分 千岛湖别墅市场概况千岛湖别墅市场概况n 第二部分第二部分 客户分析客户分析n 第三部分第三部分 个案分析个案分析n 第四部分第四部分 2009-20112009-2011年住宅用地成交情况年住宅用地成交情况第一部分第一部分 千岛湖别墅市场概况千岛湖别墅市场概况限购（禁购限购（禁购) )上上贷款上贷款上千岛湖未采取禁购政策，也未限制外地人购房。千岛湖未采取禁购政策，也未限制外地人购房。首套房：拥有千岛湖本地户口或者在千岛湖本地社保交满一年人群，首付首套房：拥有千岛湖本地户口或者在千岛湖本地社保交满一年人群，首付30%30%。二套房：拥有千岛湖本地户口，首付不得低于二

2、套房：拥有千岛湖本地户口，首付不得低于60%60%，贷款利率不低于基准利率的，贷款利率不低于基准利率的1.11.1倍。倍。外外地人在千岛湖购房，当地政策虽未限制，但银行方面停止放贷，需全额付款。地人在千岛湖购房，当地政策虽未限制，但银行方面停止放贷，需全额付款。三套及三套以上：当地政策并未限制购房，但银行方面停止放贷，需全额付款。三套及三套以上：当地政策并未限制购房，但银行方面停止放贷，需全额付款。千岛湖目前的调控情况为：千岛湖目前的调控情况为：政策政策限购方面：目前千岛湖限购方面：目前千岛湖不限制外地人购房，不限制购房套数。不限制外地人购房，不限制购房套数。贷款方面：贷款方面：外地人停止贷款

3、，三套及三套以上停止贷款。外地人停止贷款，三套及三套以上停止贷款。目前大杭州范围内的临安、富阳、目前大杭州范围内的临安、富阳、淳安、淳安、桐庐、建德等地，桐庐、建德等地，不在限购范围之内。不在限购范围之内。由于千岛湖高端别墅基本为经济实力强大的外地客户，一般采用一次性付款的买房方式，因此目由于千岛湖高端别墅基本为经济实力强大的外地客户，一般采用一次性付款的买房方式，因此目前的调控政策对千岛湖高端别墅销售影响不大。杭州等城市的限购政策恰恰给千岛湖楼市提供了前的调控政策对千岛湖高端别墅销售影响不大。杭州等城市的限购政策恰恰给千岛湖楼市提供了销售机会。销售机会。限贷不限购，楼市受政策影响较小，周边城

4、市限购为千岛湖提供机会限贷不限购，楼市受政策影响较小，周边城市限购为千岛湖提供机会千岛湖别墅项目分布图千岛湖别墅项目分布图绿城绿城千岛湖玫瑰千岛湖玫瑰园园1400140035003500万万滨江度假酒店别墅滨江度假酒店别墅80080012001200万万天屿山顶度假别墅天屿山顶度假别墅1600160026002600万万尚公馆尚公馆80080015001500万万金基金基观岛观岛千岛湖墅千岛湖墅游艇大宅游艇大宅3000300040004000万万润和千岛湖度假村润和千岛湖度假村千岛湖乡村俱乐部千岛湖乡村俱乐部悠然山悠然山千岛湖乡村俱乐部千岛湖乡村俱乐部顶顶上别墅上别墅10001000多多350

5、03500万万 预售预售 在售在售楼盘名称面积段（平米）精装修情况总价本项目（在售）800-1100精装标准1000万3000-4000万千岛湖乡村俱乐部顶上别墅560-105010003500万天屿-千岛湖山顶度假别墅（在售）600-900精装修500万1600-2600万千岛湖滨江度假 酒 店 别 墅（在售）独栋440、6 5 0 、750在售毛坯800-1200多万尚公馆（在售） 400-600精装修800-1500万绿城养生堂千岛湖玫瑰园（在售）5 0 0 600方毛坯别墅1400-3500万翡翠岛翡翠岛山水名墅山水名墅千岛湖在售千万元别墅项目较少，集中分布在千岛湖周边，一千岛湖在售千

6、万元别墅项目较少，集中分布在千岛湖周边，一般是湖景房。大山大水，位置绝佳。般是湖景房。大山大水，位置绝佳。千岛湖在售千万元别墅项目列表千岛湖在售千万元别墅项目列表楼盘名称占地面积建筑面积（平米）容积率绿化率物业类型千万元别墅量（幢）目前存量面积段（平米）精装修情况均价在售独栋总价本项目（在售）44016平米14954平米0.357 67.5%别墅2623800-1100精装标准1000万3000-4000万千岛湖乡村俱乐部顶上别墅29亩1.8万方0.28别墅104560-1050毛坯10003500万天屿-千岛湖山顶度假别墅（在售）350余亩7.6万0.2241.17%别墅+五星级酒店8267

7、600-900精装修500万1600-2600万千岛湖滨江度假酒店别墅（在售）5 0 0 亩(含水面)12万0.2575%排屋、独栋、公寓+ 五 星 级酒店30左右15独 栋 4 4 0 、650、750在售毛坯独栋18600800-1200多万尚公馆（在售）58亩独栋2320400-600精装修17000元/平米800-1500万排屋、高层、小高层、花园住宅排 屋 中间套14000，边套16000-26000千岛湖在售千万元别墅总量千岛湖在售千万元别墅总量183183套左右，目前存量约套左右，目前存量约138138套；套；户型面积一般在户型面积一般在500500800800方，少量方，少量8

8、00800方以上顶级别墅；方以上顶级别墅；总价总价30003000万以上的顶级别墅数量较少，主要集中在本项目。万以上的顶级别墅数量较少，主要集中在本项目。千岛湖千万元别墅存量分析千岛湖千万元别墅存量分析1. 千岛湖在售千万元别墅目前存量约138套；2. 20092011年共成交住宅用地（去除商服）总面积约230万平米；其中适合打造高端纯别墅区的低容积率（容积率 0.385/0.3/0.25/0.1 ）住宅用地建筑面积约33万方,（主要存量集中在深圳华联进贤湾项目）。按900方/套计算，预计未来将有366套高端别墅上市。土地成交详情见第四部分土地成交详情见第四部分 土土地市场地市场3. 未来市场

9、存量：目前存量138套已成交土地可推出量366套=504套目前市场存量在目前市场存量在138138套左右；套左右；结合目前市场存量和近两年土地成交情况，结合目前市场存量和近两年土地成交情况，预计未来市场存量将在预计未来市场存量将在500500套左右。套左右。88千岛湖排屋、别墅项目总价分布千岛湖排屋、别墅项目总价分布n从总价段分布来看，市场竞争集中在从总价段分布来看，市场竞争集中在800-1500800-1500万区间；万区间；n30003000万以上顶级别墅房源较少（玫瑰园和顶上别墅只有最大面积的一两套），万以上顶级别墅房源较少（玫瑰园和顶上别墅只有最大面积的一两套），35003500万以上

10、的房源万以上的房源目前仅有本项目有；目前仅有本项目有；n300300万以下房源较少。万以下房源较少。本项目所在本项目所在3000300040004000万区间竞争较弱，但不属于主流市场万区间竞争较弱，但不属于主流市场300万万500万万1000万万3000300040004000万万3000万万4000万万2000万万1600160026002600万万1500万万2500万万3500万万80080012001200万万80080015001500万万1000100035003500万万37037035003500万万300300700700万万本项目本项目 天屿山顶度假别墅天屿山顶度假别墅金

11、基观岛金基观岛 滨江度假酒店别墅滨江度假酒店别墅顶上别墅顶上别墅 翡翠岛山水名墅翡翠岛山水名墅 千岛湖玫瑰园千岛湖玫瑰园 尚公馆尚公馆 200200300300万万竞争集中区间竞争集中区间本区间竞争较弱本区间竞争较弱99千岛湖排屋、别墅项目面积段分布千岛湖排屋、别墅项目面积段分布n别墅、排屋竞争面积段集中在别墅、排屋竞争面积段集中在400-750400-750方区间；方区间；n本项目所在面积段区间本项目所在面积段区间800800900900方存在一定竞争（主要竞争：天屿、顶上），方存在一定竞争（主要竞争：天屿、顶上），1000100011001100方除方除本项目外，只有顶上别墅有少量房源，竞

12、争较小。本项目外，只有顶上别墅有少量房源，竞争较小。n千岛湖别墅排屋千岛湖别墅排屋200200方以下房源较少。方以下房源较少。本项目本项目800800900900方房源存在一定竞争，方房源存在一定竞争，90090011001100方房源竞争较少，同方房源竞争较少，同样不属于主流市场面积段样不属于主流市场面积段100平米平米 200300 400 500 600 700 800 900 1000 110080080011001100方方600600900900方方400400750750方方400400600600方方56056010501050方方290290600600方方190190500

13、500方方本项目本项目 天屿山顶度假别墅天屿山顶度假别墅金基观岛金基观岛 滨江度假酒店别墅滨江度假酒店别墅顶上别墅顶上别墅 翡翠岛山水名墅翡翠岛山水名墅 千岛湖玫瑰园千岛湖玫瑰园 尚公馆尚公馆 107107153153方方竞争集中区间竞争集中区间本区间竞争较弱本区间竞争较弱项目名称开发商建筑指标规划设计公司物业配套容积率绿化率景观设计建筑设计物业公司物业费本项目普天0.3667.5%澳大利亚dahd pty limited未知绿城物业12.00元/平方米月绿城养生堂 千岛湖玫瑰园绿城0.8748%香港adi上海意格环境绿城建筑绿城物业园区服务体系千岛湖滨江度假酒店别墅滨江0.2575%贝尔高林

14、澳大利亚柏涛滨江物业4.80元/月天屿.千岛湖山顶度假别墅云天0.2241.7%o u t p roductions incsater design悦榕庄7.8元/月千岛湖乡村俱乐部顶上别墅顺发0.2840%未知未知未知千岛湖在售千万元别墅品质分析千岛湖在售千万元别墅品质分析千岛湖在售千万元别墅一般都出自浙江的品牌开发商，项目容积率低，千岛湖在售千万元别墅一般都出自浙江的品牌开发商，项目容积率低，绿化率高。本项目在景观设计、建筑设计及物业管理等方面均处于顶级。绿化率高。本项目在景观设计、建筑设计及物业管理等方面均处于顶级。项目名称独栋纯内部配套附加值装修标准会所游艇码头高尔夫酒店地下室面积（平

15、米）花园面积游泳池车库本项目千岛湖墅户户赠送未知未知私家泳池1：21000万/套绿城养生堂 千岛湖玫瑰园赠送280438精装修景观泳池1：2毛坯千岛湖滨江度假酒店别墅属于酒店超五星希尔顿5002000私家泳池1：2在售毛坯天屿.千岛湖山顶度假别墅五星级spa酒店800-2000私家泳池1：2精装修500万/套千岛湖在售千万元别墅品质分析千岛湖在售千万元别墅品质分析在售千万元别墅内部配套有高档会所、游艇码头、高尔夫球场及豪在售千万元别墅内部配套有高档会所、游艇码头、高尔夫球场及豪华酒店。并有大面积花园、地下室及私家泳池。华酒店。并有大面积花园、地下室及私家泳池。本项目户户赠送游艇码头，是比较突出

16、的特点。本项目户户赠送游艇码头，是比较突出的特点。项目名称装修标准精装团队科技智能化及装修品牌本项目1000万/套ivan cheng设计事务所、居其美业博拉贝尔polar bear水源热泵中央空调系统三菱新风系统碧慕beam中央除尘系统ppw菲时特地暖系统通力kone无机房电梯德国顶级专业厨房电器品牌gaggenau嘉格纳德国西门子原装家电意大利arrex定制收纳橱柜意大利fir龙头vitra洁具、浴缸天屿.千岛湖山顶度假别墅精装修500万/套智能家居控制系统：美国honeywell+瑞士abb美国霍尼韦尔（honeywell）智能社区总线制专业报警安防系统法国lafarge公司定制“会呼吸

17、的”节能屋面瓦美国mammoth地源热泵式中央空调瑞典terraco外墙保温美国honeywell智能系统庭院门：美国plaza door型材、door in motion的遥控设备泳池设备：西班牙的astralpool门窗：美国andersen全套进口门窗石材：埃及的珍珠米黄、意大利的古木纹、西班牙的翡翠米绿等16种橱柜：德国的zeyko和siematic洁具：美国的kohler和kallista精装修标准及品牌精装修标准及品牌目前千岛湖高端别墅精装修项目较少，本项目精装修标准最高。目前千岛湖高端别墅精装修项目较少，本项目精装修标准最高。华联进贤湾生态旅游综合项目华联进贤湾生态旅游综合项目n

18、项目总占地面积：约13.6平方公里其中：陆地面积9.33平方公里水域面积4.27平方公里本项目本项目n拥有完善的商务旅游和休闲度假配套设施，包括国际会展区、主题度假区、生态水公园、山地体育公园、佛禅文化园、山地小镇、滨水小镇、半岛小镇。华联进贤湾生态旅游综合项目总占地面积约华联进贤湾生态旅游综合项目总占地面积约13.613.6平米，集旅游、平米，集旅游、度假、居住、休闲为一体。是本项目未来重要的周边配套。度假、居住、休闲为一体。是本项目未来重要的周边配套。山地小镇山地小镇滨水小镇滨水小镇半岛小镇半岛小镇华联进贤湾生态旅游综合项目华联进贤湾生态旅游综合项目住宅住宅住宅部分包括山地小镇、滨水小镇、

19、半岛小镇，总建筑面积约45万方。由六大体系建立的旅游度假区由六大体系建立的旅游度假区未来形成完善的配套设施未来形成完善的配套设施n主题酒店主题酒店n会展中心会展中心n养生基地养生基地n温泉温泉span商务会所商务会所n佛禅文化园佛禅文化园n直升飞机等特色交通直升飞机等特色交通n商业街商业街n高尔夫练习场高尔夫练习场进贤湾项目的配套完全可以成为本项目的配套补充进贤湾项目的配套完全可以成为本项目的配套补充市场总结市场总结千岛湖在售千万元别墅项目较少，集中分布在湖边；千岛湖在售千万元别墅项目较少，集中分布在湖边；目前市场存量在目前市场存量在138138套左右；结合土地成交情况，预计未来市场存量将在套

20、左右；结合土地成交情况，预计未来市场存量将在500500套左右；套左右；市场别墅户型面积一般在市场别墅户型面积一般在500500800800方，少量方，少量800800方以上顶级别墅方以上顶级别墅, ,本项目本项目800800900900方房源存在一定竞争，方房源存在一定竞争，90090011001100方房源竞争较少；属于非主流方房源竞争较少；属于非主流市场概念；市场概念；总价总价30003000万以上的顶级别墅数量较少，竞争较弱，存在一定市场机会点万以上的顶级别墅数量较少，竞争较弱，存在一定市场机会点; ;千万元别墅主要出自浙江的品牌开发商；千万元别墅主要出自浙江的品牌开发商；目前精装修项

21、目较少，本项目精装修价格最高；目前精装修项目较少，本项目精装修价格最高；本项目在景观设计、建筑设计及物业管理、精装修等方面均最佳。本项目在景观设计、建筑设计及物业管理、精装修等方面均最佳。关于配套方面的相关建议关于配套方面的相关建议1.从硬件方面来看，本项目一期产品已经定型，大动作改进可能性很从硬件方面来看，本项目一期产品已经定型，大动作改进可能性很小；小；2.从配套角度来看，本规模较小，同时项目临近从配套角度来看，本规模较小，同时项目临近“华联进贤湾生态旅华联进贤湾生态旅游区游区”，享有其，享有其6大体系的配套设施。本项目在配套上很难取得较大体系的配套设施。本项目在配套上很难取得较大的突破的

22、前提下不建议做过大的调整；大的突破的前提下不建议做过大的调整；3.从服务角度来看，众多项目采用酒店式管理，从软件上来提升项目从服务角度来看，众多项目采用酒店式管理，从软件上来提升项目整体品位；整体品位；4.本项目已改换本项目已改换“私人别墅酒店私人别墅酒店”概念来提升服务。建议本项目在服概念来提升服务。建议本项目在服务上取得突破，进一步强化务上取得突破，进一步强化“服务服务”优势的主要特征；优势的主要特征；硬件上借助进贤湾项目、强化本项目硬件上借助进贤湾项目、强化本项目服务特色概念服务特色概念第二部分第二部分 客户分析客户分析n千岛湖项目客户千岛湖项目客户n杭州项目客户杭州项目客户名称总价客户

23、结构置业目的千岛湖滨江度假酒店别墅别墅8001200万主要来自浙江，杭州客户约占60%；其它客户来自金华、永康（约10%）绍兴（约5%）义乌（约15%）以自住（度假）为主，约占60；企业会所：30；投资：10天屿-千岛湖山顶度假别墅16002600万主要来自杭州、上海等地主要为自住，用于春节等短期度假千岛湖乡村俱乐部随园8001500万杭州50%；金华、永康、义乌等近区域城市约20%；上海等省外城市约30%；以自住（度假）为主。千岛湖乡村俱乐部顶上别墅10003500万杭州、上海等长三角客户以自住（度假）为主。绿城千岛湖玫瑰园14003500万杭州、义乌等地客户以自住（度假）为主。通盛 翡翠岛

24、山水名墅一期300500万别墅700800万90%杭州的私营业主,以外贸行业居多（约40%）；另外还有来自义乌客户15%；温州等地的投资客5%一期开盘较早，主力总价300-500万，投资比例较高50；另有一部分客户做度假居住（30）企业会所（20）千岛湖项目客户千岛湖项目客户客群来源客群来源 核心客户核心客户重要客户重要客户偶得客户偶得客户杭州的企业主、杭州的企业主、大型企业高管大型企业高管金华、永康、义乌金华、永康、义乌等周边城市私营业主等周边城市私营业主上海、温州等长三角上海、温州等长三角其它城市客户、海外其它城市客户、海外客户客户核心客户：核心客户：n杭州的企业主、大型企业高管；重要客户

25、重要客户：n来自周边城市，特别是义乌、金华、永康等地；偶得客户：偶得客户：n上海、温州等长三角其它城市，少量海外客户。目前千岛湖别墅客户主要来自目前千岛湖别墅客户主要来自杭州；其次，也有很大一部分杭州；其次，也有很大一部分客户来自义乌、金华等地；客户来自义乌、金华等地；上海、温州等其它城市客户较上海、温州等其它城市客户较少。少。 自住自住企业会所企业会所投资投资置业目的置业目的占占60占占2030占占10自住：自住：n别墅客户主要目的为自住，一般用于全家度过春节等假期；占60左右；企业会所企业会所：n企业买来用于商务接待、做会所等；占2030；投资：投资：n别墅项目投资客较少，只占10左右，一

26、般为总价较低的房源。目前千岛湖别墅客户置业主要目前千岛湖别墅客户置业主要用于自住，另有一部分作为企用于自住，另有一部分作为企业会所，用于商务接待；投资业会所，用于商务接待；投资客比重很小。客比重很小。千岛湖别墅客户总结千岛湖别墅客户总结n客户来源：千岛湖顶级别墅客户主要来自杭州，另有部客户来源：千岛湖顶级别墅客户主要来自杭州，另有部分来自周边义乌、金华等城市；上海、温州等长三角其分来自周边义乌、金华等城市；上海、温州等长三角其它城市及海外客户目前较少。它城市及海外客户目前较少。n置业目的：顶级别墅基本没有投资客，多为自住（度假）置业目的：顶级别墅基本没有投资客，多为自住（度假）兼收藏，另有部分

27、作为企业会所，用于商务接待等。而兼收藏，另有部分作为企业会所，用于商务接待等。而总价较低的排屋、别墅投资客比例较大。总价较低的排屋、别墅投资客比例较大。第二部分第二部分 客户分析客户分析n千岛湖项目客户千岛湖项目客户n杭州项目客户杭州项目客户青山湖板块青山湖板块西溪闲林板块西溪闲林板块小和山板块小和山板块之江转塘板块之江转塘板块富阳银湖板块富阳银湖板块良渚板块良渚板块杭州别墅项目分布杭州别墅项目分布杭州高端别墅主要分布在以下板块：n良渚板块良渚板块n西溪闲林板块西溪闲林板块n小和山板块小和山板块n之江板块之江板块n富阳银湖板块富阳银湖板块n青山湖板块青山湖板块n湘湖闻堰板块湘湖闻堰板块湘湖闻堰

28、板块湘湖闻堰板块2727板块核心资源产品形态区域均价主力总价特征描述备注西溪西溪湿地景观资源联排、叠拼390001000-1500万该区别墅开发主要依托西溪湿地这一景点的开发；大多以“生态住区”为主题；离市中心近，高端项目较集中，可共享城西配套代表项目：西溪里、和家园、溪上玫瑰园等闲林靠近西溪湿地及小和山森林公园，本身亦拥有良好的景观资源联排、独栋37000500-1400万该板块隶属大城西概念；目前区内别墅开发体量较大；以与公寓混合开发为主；区内别墅售价跨度较大；板块交通较发达，配套亦发展完善起来；代表项目：新明半岛、西溪海、绿城桃花源等富阳银湖、野生动物园、富春江等景观资源独栋、联排300

29、00800-1500万发展较早，自然景观好；基本以纯别墅开发为主；但目前板块配套欠缺；代表项目：万科公望等杭州各板块别墅、排屋对比分析杭州各板块别墅、排屋对比分析28板块核心资源产品形态区域均价主力总价范围特征描述备注闻堰湘湖、白马湖、钱塘江等景观资源联排22000450-500万该板块别墅开发主要依托湘湖湖景资源或钱塘江江景资源，别墅开发量小、档次不高代表项目：湘湖美地、南岸花城等良渚良渚自然风光、文化内涵联排、叠拼25000400-600万因其资源限制，别墅开发主要集中在钱塘江边，开发量小、且以与公寓混合开发为主，中等档次代表项目：阳光天际、新湖香格里拉别墅等之江转塘九溪风景区、良好的自然

30、景观联排、叠拼27500700-800万该区规划为旅游渡假区；区内物业多以度假型为主；别墅开发量较小；杭城最早开发的经典高端别墅九溪玫瑰园即在该板块代表项目：阳明谷，篁外、九溪玫瑰园等杭州各板块别墅、排屋对比分析杭州各板块别墅、排屋对比分析本项目总价不仅超越了千岛湖板块、而且超越杭州地区别墅市场本项目总价不仅超越了千岛湖板块、而且超越杭州地区别墅市场杭州项目客户分析杭州项目客户分析板块名称客户来源置业目的良渚杭州本地特别是城西私营业主为主，少量上海等外地客户以度假功能为主，企业购买兼具商务接待功能。部分客户购买近郊别墅作为第一居所。随着国家禁止别墅土地投放，投资客增多。西溪闲林顶级产品：省内高

31、端私营业主；高端产品：杭州市区客源为主，少量周边地区客源。小和山高校教授、杭州本地私营业主之江以浙江杭州、温州、义乌等地大企业主为主，还有少数华侨青山湖外地温州、义乌等地客户居多，杭州主城区客户较少。随着杭州到青山湖交通的改善，杭州客户逐渐增多。富阳银湖富阳客户为主70，杭州客户较少，富阳客户为私营业主、金融业高管等自住为主，长期居住，几代人同住地域性较强，本地域性较强，本地客户自住为主地客户自住为主杭州别墅客户总结杭州别墅客户总结客户来源客户来源n杭州良渚、西溪闲林、之江等近郊区域高端别墅，客户多为杭州本杭州良渚、西溪闲林、之江等近郊区域高端别墅，客户多为杭州本地企业主，一些顶级别墅有来自省

32、内其它城市的私营业主；地企业主，一些顶级别墅有来自省内其它城市的私营业主；n青山湖因距离杭州较远，目前客户多为杭州之外的外地客户；青山湖因距离杭州较远，目前客户多为杭州之外的外地客户；n富阳银湖及萧山的湘湖别墅区客户地域性较强，两地企业主多。富阳银湖及萧山的湘湖别墅区客户地域性较强，两地企业主多。置业目的置业目的n富阳、萧山别墅一般都是本地客户购买，自住为主；富阳、萧山别墅一般都是本地客户购买，自住为主；n其它区域一般以度假功能为主，企业购买兼具商务接待功能；其它区域一般以度假功能为主，企业购买兼具商务接待功能；部分客户购买近郊别墅作为第一居所；部分客户购买近郊别墅作为第一居所；n随着国家禁止

33、别墅土地投放，投资客增多。随着国家禁止别墅土地投放，投资客增多。第三部分第三部分 个案分析个案分析n千岛湖个案千岛湖个案n杭州个案杭州个案千岛湖滨江度假酒店别墅千岛湖滨江度假酒店别墅基本资料基本资料 地址千岛湖辉照山 占地面积500亩（含水面） 建筑面积12万方（别墅排屋6万方酒店6万方） 容积率0.25绿化率75 开发商杭州滨江房产集团有限公司 物业类型独栋、排屋、叠排+超五星酒店（希尔顿）建筑风格东南亚（以美式山地度假为原本）建筑设计澳大利亚柏涛景观设计贝尔高林内部配套希尔顿超五星大酒店（会议中心，标准游泳池、花园餐厅、中西咖啡厅、水疗、会议中心、豪华游艇俱乐部等）总套数98套（其中叠排8

34、套，联排12套）户型独栋440-750方，联排300-330方，叠排210240方项目总体规划项目总体规划别墅、排屋（别墅、排屋（6 6万平米）万平米）希尔顿超五星酒店希尔顿超五星酒店（6 6万平米）万平米）游艇码头（酒店专享）游艇码头（酒店专享）定位：打造长三角地区最具规模档次的度假酒店别墅千岛湖地区开发的唯一坐北朝南、靠山面水的地块, 呈半岛形状。总体规划：总体规划：9898套别墅、排屋（套别墅、排屋（6 6万方）超五星酒店（万方）超五星酒店（6 6万方）万方） 排屋别墅：排屋别墅： 酒店（酒店（20112011年年6 6月左右开业）：月左右开业）：建筑类型套数面积段独栋78套440750

35、方联排12套300330方叠排8套210240方p建筑面积：近6万平方米，客房数：300多间。p设施：标准游泳池、花园餐厅、中西咖啡厅、水疗、会议中心、豪华游艇俱乐部等。p特设总统楼，具备接待总统及随行人员的能力。p配套酒店专享游艇码头。建筑设计：建筑设计：n以美式山地度假为原本，东南亚建筑风格。n突出1.2米的宽屋檐的度假别墅元素；n立面设计以白色抹灰立面与底部石材结合，落地窗和大露台结合，满足观景需要，注重室内空间与户外景观的交流。最大化。建筑设计、景观设计建筑设计、景观设计景观设计：景观设计：n以湖山岛屿为景观主体背景，别墅花园庭院融入整体环境中。依托地势、取景自然、保护原生态。n私家庭

36、院：精装修，设置叠水泳池、绿篱围墙、热带植物。 户型户型独栋独栋b b户型五室三厅一厨五卫一保姆房双车库户型五室三厅一厨五卫一保姆房双车库 约约440440户型特色：车库、保姆房、洗衣房形成集中的工作区域，与主人生活区分开。户型特色：车库、保姆房、洗衣房形成集中的工作区域，与主人生活区分开。 客厅、餐厅与大平台相连，餐厅多面采光，与厨房相连。主卧套房连接露台，主卫客厅、餐厅与大平台相连，餐厅多面采光，与厨房相连。主卧套房连接露台，主卫 朝南，生活舒适。朝南，生活舒适。 关注公共空间的设计，大尺度客厅、露台、阳光餐厅等，最大化融入户外景观，凸显度关注公共空间的设计，大尺度客厅、露台、阳光餐厅等，

37、最大化融入户外景观，凸显度 假生活品质。假生活品质。户型户型独栋独栋 d d户型户型 五室三厅六卫两厨房一保五室三厅六卫两厨房一保姆房双车库一游泳池姆房双车库一游泳池 约约750750方方户型户型独栋独栋cc户型户型 五室三厅八卫两厨房两保姆房双车五室三厅八卫两厨房两保姆房双车库一游泳池库一游泳池 约约745745方方项目客户定位：项目客户定位：资产过亿的富商。实际客户实际客户n来源：主要来自浙江，其中杭州客户约占60%、其它客户来自金华（约10%）、绍兴（约5%）、义乌（约15%）n置业目的：以自住（度假）为主，约占60；企业会所：30；投资：10客户来源地构成客户来源地构成置业目的构成置业

38、目的构成40客户情况客户情况天屿天屿- -千岛湖山顶度假别墅千岛湖山顶度假别墅基本资料基本资料 地址淳安千岛湖天屿度假村-近千岛湖大桥与阳光路交界处 占地面积236000平方米 建筑面积45000平方米 容积率 0.22绿化率41.17% 开发商杭州龙盛千岛湖实业投资有限公司 物业类型别墅别墅建筑设计sater design别墅景观设计out p roductions inc户型600-900项目规划、销售及客户项目规划、销售及客户项目规划项目规划n80多幢别墅五星级度假酒店，每户享8002000平方米私家泳池花园。n为业主6.2万平方米专属岛屿、游艇码头、3千米专属盘山道路及3个半山观景平台

39、等配套。销售情况：销售情况：n一期推出29套左右房源，目前销售了一半左右。特色：特色：n地理位置：山际线于标高235-310米之间起伏，向西、北和西南三个方向皆可俯瞰千岛湖湖景n规划保留一万亩原生松树林隔离山下的城市和山顶别墅区，开辟一条3公里的环山专属山道连通别墅区，保证交通便利和居住私密性。缺点：缺点：别墅区密度较大，单体别墅的私密性不够。p建筑风格：新地中海建筑风格建筑风格：新地中海建筑风格，融合摩尔风格、托斯卡纳风格与安达卢西亚风格富于异国情调，恰当引入亚热带地区的阳光，比如增大窗户尺度，设置观景廊等。p立面：立面：涂料、石材、砂岩组合。屋顶：陶瓦。p建筑造型：建筑造型：休闲奢侈感，对

40、称、带四坡斜屋顶的拱形主入口，立柱或壁柱装饰强调尊贵感。建筑设计建筑设计对称的主入口设计对称的主入口设计观景空间观景空间44装修情况装修情况n配套：五星级spa酒店、6.2万方专属岛屿设置有户外大型party会场、专业级游艇码头和轻松的钓鱼、烧烤、沙滩排球等多项活动专区。n科技智能化：美国霍尼韦尔（honeywell）和瑞士公司abb，打造家居智能控制系统法国lafarge公司定制“会呼吸的”节能屋面瓦美国mammoth地源热泵式中央空调瑞典terraco的外墙保温美国honeywell智能系统n装修标准：（500万/套）庭院门：美国plaza door型材、door in motion的遥控

41、设备泳池设备：西班牙的astralpool门窗：美国andersen公司全套进口门窗石材：埃及的珍珠米黄、意大利的古木纹、西班牙的翡翠米绿等16种之多橱柜：德国的zeyko和siematic洁具：美国的kohler和kallista建筑面积：约建筑面积：约696.24696.24平方米（不含地下层）平方米（不含地下层）户型特色：室内呈对称式布局，动静分区。户型特色：室内呈对称式布局，动静分区。 主要功能空间朝向最佳景观，大尺度的户外连廊，可欣赏到户外更多景观。主要功能空间朝向最佳景观，大尺度的户外连廊，可欣赏到户外更多景观。 套房式设计，符合度假别墅功能要求。套房式设计，符合度假别墅功能要求。

42、户型户型户外连廊户外连廊户外连廊户外连廊一层一层二层二层客户客户n客户来源:主要来自杭州、上海等地n置业目的:主要为自住，用于春节等短期度假千岛湖乡村俱乐部（顶上别墅）千岛湖乡村俱乐部（顶上别墅）五星级五星级酒店酒店顶上别顶上别墅墅随园随园悠然山悠然山千岛湖乡村俱乐部千岛湖乡村俱乐部- -总体规划总体规划项目规划项目规划n总项目包括随园、顶上别墅、悠然山三个组团，共200多套。n顶上别墅由10栋别墅组成，随园由90多套别墅组成。配套配套n占地面积占地面积12801280亩国际标准亩国际标准1818洞洞/72/72杆球场杆球场，球道长度：6880码；n俱乐部会所，面积7000方，豪华客房16间，

43、设有中西餐厅、咖啡厅、桑拿、spa、会议室等；n千岛湖国际游艇俱乐部，占地50亩，规划泊位230个；n超白金五星标准酒店。顶上别墅顶上别墅基本资料基本资料 地址杭千高速出口处向前30米左转 占地面积29亩 建筑面积1.8万方套数10套 容积率 0.28绿化率40% 开发商杭州千岛湖顺发房产有限公司 物业类型别墅户型500-1000多 在售均价1000万-3500万/套组团特色n建筑外形：现代简练风格，“盒式”造型n十幢别墅分别用10种设计手法，根据景观需要形成“十”字形建筑、“z”字形建筑、阶梯式建筑等。顶上别墅顶上别墅销售、客户销售、客户销售情况：销售情况：n面积5001000多方，价格10

44、00万3500万 /套n项目2010年年底开盘，目前去化6套，剩余4套客户属性：客户属性：n客户来源:杭州、上海等城市为主n置业目的：自住（度假）为主顶上别墅顶上别墅户型户型总建筑面积：总建筑面积：714.15一层：272.21二层：176.38地下室：265.56（赠送153.96）户型特色：户型特色：1.大面积地下层，可按业主需要规划为不同功能区间2.中西厨房，满足生活所需3.户户私家景观花园及多花池设计开发商开发商项目位置项目位置总建筑面积总建筑面积绿化率总套数产品类型主力户型顺发恒业/顺发千岛湖旅游股份有限公司淳安千岛湖镇杭千高速出口约4万平方米50%91栋独栋、双拼、酒店270-40

45、0平方米随园随园建筑风格建筑风格: :现代中式。引入传统院落布局方式，地下庭院、中庭、前后花园构成丰富的户外空间体系。抽象古典建筑元素、以空间的变化、材质的对比、简洁的装饰符号诠释新中式风格别墅。景观特色：景观特色：将千岛湖自然山水作为项目背景。内部，引入水资源营造亲水生活。运用空间序列和轴线，将别墅与山水交融，形成步移景异的效果。随园户型随园户型建筑面积：建筑面积：560平方米户型特色：户型特色：大面积地下层，地下游泳池和spa提升居住品味。半围合式布局，一方面利于建筑获得更多的开窗面积，另一方面增加了灰空间，给予业主更多接触自然的空间。院落空间起伏变化丰富。地下层平面地下层平面约约186.

46、88186.88平方米平方米二层平面二层平面约约143.86143.86平方米平方米一层平面一层平面约约230.38230.38平方米平方米54随园客户随园客户客户来源：客户来源：杭州50%、金华等近区域城市约20%，上海等省外城市约30%；置业目的：置业目的：以自住（度假）为主。高尔夫球场吸引来自上海、杭州等高尔夫爱好人士前来打球。其中，来自上海的客源包括港台、韩日等人士。客户分析客户分析高尔夫客户来源地分析高尔夫客户来源地分析55绿城绿城千岛湖玫瑰园千岛湖玫瑰园基本资料基本资料n项目位置：千岛湖镇开发路南侧，北依千岛湖畔n开发商：养生堂浙江千岛湖房地产有限公司n建筑设计单位：浙江绿城建筑设

47、计公司n占地面积：15万方n建筑面积：14万方n容积率：0.87n规划：12幢独栋别墅，32幢排屋，7幢高层，2幢小高层n建筑风格：法式排屋、新古典主义公寓n交房状况：毛坯（花园精装）n价格：独栋1400-3500万/套；排屋总价中间套370400万，边套500-800万/ 套，公寓8000多元/平米 n面积：户型面积：独栋500-600方，排屋290-330方，公寓150-170方独栋独栋项目规划项目规划联排联排高层公寓高层公寓项目规划：项目规划：n独栋：12套（一期推出6 套）n排屋：150套配套：配套：n会所咖啡吧，阅读室，台球室，乒乓球室n幼儿园排屋排屋独栋独栋项目特色：项目特色：首次

48、将绿城最新一代法式排屋与欧式花园住宅引入千岛湖，配以新古典主义公寓。会所会所户型（排屋边套）户型（排屋边套）cc户型户型 面积：约面积：约329329平米平米 5 5房房2 2厅厅地下室地下室 室内娱乐活动、车库室内娱乐活动、车库约约171171平米平米一层一层 室内生活动区室内生活动区约约163163平米平米二层二层 室内生活静区室内生活静区约约166166平米平米户型（独栋）户型（独栋）地下层地下层 约约305平米平米一层一层 约约296平米平米二层二层 约约205平米平米a a户型户型 约约501501平米平米动静分层，赠送地下一层精装修花园十字户型多厅、多挑高空间、多阳台和露台销售状况

49、销售状况独栋：总共独栋：总共1212套，推出套，推出6 6套，销售套，销售3 3套（分别为套（分别为16#17#16#17#和和2323）181920212223已售已售17已售已售16已售已售152526271515445445平米平米1616522522平米（已售）平米（已售）1717445445平米（已售）平米（已售）1818510510平米平米1919501501平米平米2020519519平米平米2121501501平米平米2222501501平米平米2323668668平米（已售）平米（已售）2525445445平米平米2626510510平米平米客户客户公寓：本地中高端客户，用于

50、自住；杭州、温州、台州客户，主要用于度公寓：本地中高端客户，用于自住；杭州、温州、台州客户，主要用于度假兼投资；假兼投资；排屋、别墅：杭州、义乌等地私营企业主、公司高层等，主要用作度假。排屋、别墅：杭州、义乌等地私营企业主、公司高层等，主要用作度假。通盛通盛 翡翠岛山水名墅翡翠岛山水名墅基本资料基本资料 n项目位置：安千岛湖镇翡翠岛 n开发商:杭州通盛房地产开发有限公司n建筑设计:美国philips johnson深圳中外境n容积率：0.23n绿化率：70%n占地面积:937亩n建筑面积:70000平方米 n总户数:178套n户型：别墅380500方，排屋190230方n价格：排屋14000元

51、/ ，300万/套，别墅14000-16000元/，700万/套n配套：规划双会所（山景会所、滨湖会所）、网球俱乐部、天然泳池和游艇码头等设施项目规划项目规划65项目定位：项目定位：全岛式私家别墅物业，营造“原生态、自然”健康生活方式。翡翠岛山水名墅位于千岛湖城区中心唯一全岛屿式岛屿，四面环水，地势总体北高南低，珊瑚状分布。规划规划p170多套别墅，380500方p70多套排屋，190230方p小型酒店p建筑风格：建筑风格：东方现代p建筑材质：建筑材质：天然石材、木饰条和玻璃混合运用。p错层结构设计，逐层退台不断接近水面。建筑朝向、露台均考虑景观要求，部分别墅设置电梯。建筑设计建筑设计66景观

52、：多层次立体化，保留原生态景观，增加色花色树等四季树种与花卉。景观：多层次立体化，保留原生态景观，增加色花色树等四季树种与花卉。立体景观系统包括山脊森林公园、入口景观广场、亲水景观休闲平台、私家庭院等的设置。立体景观系统包括山脊森林公园、入口景观广场、亲水景观休闲平台、私家庭院等的设置。p山脊森林公园：最大限度地保留原生山脊线，通过增设一些晨练跑道，园艺种植体验区、艺术小品、风景小路等将其营造成一条生态走廊；p亲水景观休闲平台：沿湖设计亲水景观平台与休闲步道，局部结合岛屿的形状设计一些凸入湖面的平台，供游业主观景、垂钓；p私家庭院：私家坡景花园、立体中空内庭花园、围合式庭院，私家景观立体化，引

53、景入室，达到内、外景之间的互融互动。67景观设计景观设计一期客户一期客户n来源：来源：90%杭州的私营业主，其中以外贸行业居多（约40%）；另外客户还有来自义乌15%、温州等地5%的投资客。n置业目的：置业目的：一期开盘较早，主力总价300-500万，投资比例较高50；另有一部分客户做度假居住30和企业会所20客户分析客户分析客户来源地分析客户来源地分析置业目的构成置业目的构成68金基金基观岛观岛基本资料基本资料n项目位置：千岛湖青溪新城（千岛湖景观大道沿线）n开发商：杭州千岛湖远洋置业有限公司 n占地面积：57491平米 一期86亩（5.7万平米）n建筑面积：240000平米 一期12万平米

54、（其中地上建筑面积86236平方米，地下建筑面积34447平方米）n容积率：1.5n物业类型：排屋，高层，商业综合体等n交房状况：毛坯n价格：待定（排屋预计200万/ 套）项目规划项目规划项目规划项目规划: :n排屋140多套，2层107方，3层153方；40-80mini湖景公寓,n花园洋房：130方n公寓4080方，精装修n三层商业综合体：约13000商业配套,内部有餐饮、娱乐、休闲、住宿。商业综商业综合体合体排屋排屋花园洋房花园洋房公寓公寓公寓公寓项目特色项目特色以水为最大资源，以水为规划主题以水为最大资源，以水为规划主题扇形地块，270度景观视野；水以湖、溪、泉、池等各种样状分布园区内

55、；采用穿透性的规划手法保证社区内每条步道的视线都能直达湖面；院墅户型格局参照铂尔曼酒店设计，在浴室也能欣赏到湖岛风光。以度假功能为设计向导以度假功能为设计向导东南亚风情；东南亚风情；低层遮幔式屋顶，提升高层景观系数；低层退台式建筑设计，有效遮挡高层对低层室内的窥视，同时提升高层对湖的视觉穿透。户型户型三层联排三层联排 b2b2户型户型 153153方方地下一层地下一层一层一层二层二层三层三层二层联排别墅二层联排别墅 a1a1户型户型 107 107平米平米地下一层地下一层地上一层地上一层地上二层地上二层户型户型意向客户意向客户n目前尚未开盘，处于蓄客阶段n排屋、花园洋房：杭州、温州等地的客户，

56、自住（度假）兼投资n精装小公寓：淳安本地客户较多第三部分第三部分 个案分析个案分析n千岛湖个案千岛湖个案n杭州个案杭州个案郡原列岛郡原列岛项目基础信息项目基础信息项目位置杭州青山湖西岸泥山湾开发商浙江郡原地产股份有限公司规划设计美国swa集团建筑设计美国dahlin设计公司和美国att+k建筑设计公司景观设计美国peridian景观设计公司和美国nicolay景观公司区位青山湖板块物业类别独栋占地面积18万平米容积率0.4建筑面积76000平米绿化率45%建筑面积76000平方米 总户数90户独栋开盘时间一期2010年8月，二期预计11年下半年基地坐北朝南，三面环水，并有岛间水面形成内湖。基地

57、坐北朝南，三面环水，并有岛间水面形成内湖。项目规划项目规划相思岛相思岛项目规划项目规划n项目由本岛、半岛、里岛、大岛、相思岛组成。n本岛、半岛上共90户别墅配套配套：其它岛上规划有vip客房、岛屿spa、8000平米五星级酒店、1个游船码头等，同时可享受3300米水岸线，10平方公里辽阔水域以及千亩国家级水上森林公园。岛屿岛屿spaspa五星级岛屿五星级岛屿酒店酒店vipvip独栋客独栋客房岛房岛二期独栋二期独栋半岛半岛本岛本岛里岛里岛大岛大岛一期独栋一期独栋湖滨组团湖滨组团凭湖组团凭湖组团望湖组团望湖组团目前在售目前在售n一期湖滨组团，29套别墅，目前销售10多栋；n2011年将开半岛中的大

58、别墅，建筑面积600800平米。户户 型型地下层约地下层约168168平米平米娱乐区、服务区娱乐区、服务区花园层花园层礼仪区、公共区礼仪区、公共区二层二层私密区私密区湖滨湖滨house ehouse e型型 地上二层，地下一层地上二层，地下一层总建筑面积约总建筑面积约482482平米（地上约平米（地上约314314平米，地下约平米，地下约168168平米）平米）四卧室（主卧套间、老人套间、二次卧）六厅室（客厅、餐厅、家庭室、影音室、活动室、棋牌室）四卧室（主卧套间、老人套间、二次卧）六厅室（客厅、餐厅、家庭室、影音室、活动室、棋牌室）一书房二厨（中厨、西厨）一独立车库一独立管家房一书房二厨（中

59、厨、西厨）一独立车库一独立管家房客户客户客户来源：杭州本地及温州、义乌地区的企业主。绿城西子青山玫瑰园绿城西子青山玫瑰园项目基础信息项目基础信息项目位置临安青山湖街道（石临公路南侧）开发商临安西子房地产开发有限公司 区位临安青山湖板块物业类别独栋占地面积2600亩容积率0.24绿化率45%建筑面积261975平方米户型面积7001100平米项目售价16002800万元/套 总户数347户绿城第三代别墅。共300多户，规划森林别墅、山地别墅、组院别墅。主要配套设施主要配套设施： 度假式酒店6883.5平方米,商铺700平方米和会所3500平方米.户户 型型绿城西子青山湖玫瑰园组院别墅绿城西子青山

60、湖玫瑰园组院别墅s-4s-4户型户型总建筑面积约总建筑面积约674674平米，地上平米，地上418418平米，地下平米，地下256256平米平米地下层地下层 建筑面积建筑面积256平米平米一层一层二层二层建筑风格建筑风格n建筑风格：根据不同建筑的地形条件、营造不同风格的建筑，兼有意大利式、西班牙式、法式、英式等。n实行全面庭院精装修客户客户客户主要以杭州主城区、温州地区的公司老总、为主。客户主要以杭州主城区、温州地区的公司老总、为主。山湖印山湖印项目基础信息项目基础信息项目位置杭徽高速青山湖大桥南500米开发商杭州临安锦利房地产开发有限公司区位临安青山湖物业类别独栋排屋容积率0.4绿化率65%