南昌县莲塘地块项目认知

1、南昌县城南路以南地块项目认知投资部江西海亮房地产有限公司地块位于南昌县银三角板块高架桥下，处城南路以南，南高路以东（快速车道，南向通国道），贵都国际花城以北，共两块地，分别为177.3亩和151.7亩（其中道路面积分别为9.8亩和3.9亩）。地块距县政府2.1KM，距县中心约1.6KM，紧邻地铁3号线起点站（预计2020年开通）。县政府2。1KM县中心1.6KM本体认知-区位及环境3号线起点贵都国际花城贵都国际花城绿地恒超地产地块南高路城南路汽车一路恒大绿洲力高项目安居房项目安居房项目莲西路大润发江西国通4S店莲塘四中瓦良格银河城空地本地块东面为恒超地产竞得地块和40亩的绿化用地，南侧和西面聚

2、集了三个处销售期的房地产项目（江铃瓦良格、恒大绿洲和银河城），地块北侧以安居房为主，另力高项目为今年3月份竞拍的地块，楼面价在3682元/平米左右，配套上有莲塘四中、大润发和地铁3号线起点站。本体认知-区位及环境地铁3号线起点站177.3亩151.7亩紧挨地块西侧有高压电线穿过，地块整体低于道路水平面2米，方正、平整，以农田为主，无其他不利因素。本体认知-地块现状本体认知-规划设计条件四至红线图用地区域南昌县银三角板块地块DAJ2014001用地性质商住用地（商业建面占计容建面的25%）建设用地面积101133.84（151.7亩）容积率2.5绿地率35建筑密度25%限高小于100米公共设施配

3、套要求需配建建筑面积不少于3万方的宾馆，产权开发单位自持。地上建筑面积252834.6车位配比按南昌市建设项目停车泊位配套建标准执行其他小户型占比为70%151.7亩本体认知-规划设计条件四至红线图用地区域南昌县银三角板块地块DAJ2014002用地性质商住用地（商业建面占计容建面的25%）建设用地面积118200.59（177.3亩）容积率2.5绿地率35建筑密度25%限高小于100米公共设施配套要求需配建建筑面积不少于6万方的大卖场，产权开发单位自持。地上建筑面积295501.48车位配比按南昌市建设项目停车泊位配套建标准执行其他小户型占比为70%177.3亩该地块成交信息宗地编号地址土地

4、用途公告时间预计成交时间占地面积（平方米） 建筑面积（平方米）容积率成交总价（万元）成交土地单价（万元/亩）成交楼面地价(元/平方米）)竞得人溢价率DAJ2014001南昌县范围内，城南路以南，贵都国际花园用地以北商住2014/1/18 2014/2/19101134 252835 2.558101.13832298江西恒超房地产开发有限公司55%地块规划设计条件用地性质商住（商业建筑面积占计容建面25%）建筑密度25%容积率2.32.5（按净地计算）绿地率35%建筑退让用地红线朝向建筑物多层距用地红线不少于0.55H且不少于8米，高层距用地红线应大于S-12(S为规定间距）且不少于17米，次

5、朝向建筑物多层距用地红线不应少于5米，高层距用地红线不少于9米；建筑物退离道路红线多层建筑退让南高路、北侧规划路道路红线不少于12米，退让东侧、南侧规划路道路红线不少于8米：高层建筑（24H50）退南高路、北侧规划路道路红线不少于15米，退让东侧、南侧道路红线不少于10米；高层建筑（50H100）退让南高路、北侧规划路道路红线不少于18米，退让东侧、南侧规划道路红线不少于12米；构筑物及围墙退让城市道路退东侧、南侧规划路道路红线不少于5米，退让南高路、北侧规划路道路红线不少于8米小户型比例70%开发期限两年必备的公共服务设施按城市居住区规划设计规范及南昌市人民政府办公厅引发关于进一步加强社区用

6、房建设和管理工作的意见的通知执行其他需配建建筑面积不少于3万方的宾馆，产权开发单位须自行持有。地块指标-DAJ2014001该地块成交信息宗地编号地址土地用途公告时间预计成交时间占地面积（平方米） 建筑面积（平方米）容积率成交总价（万元）成交土地单价（万元/亩）成交楼面地价(元/平方米）)竞得人溢价率DAJ2014002南昌县范围内，城南路以南，南高路以东商住2014/1/18 2014/2/19118201 295501 2.573402414 2484 修水县鸿海置业有限公司,陈敏176%地块规划设计条件用地性质商住（商业建筑面积占计容建面25%）建筑密度25%容积率2.32.5（按净地计

7、算）绿地率35%建筑退让用地红线主朝向建筑物多层距用地红线不少于0.55H且不少于8米，高层距用地红线应大于S-12(S为规定间距）且不少于17米，次朝向建筑物多层距用地红线不应少于5米，高层距用地红线不少于9米；建筑物退离道路红线多层建筑退让南高路、城南路、南侧规划路红线不少于12米，退让东侧规划路道路红线不少于8米：高层建筑（24H50）退南高路、城南路、南侧规划道路红线不少于15米，退让东侧规划道路红线不少于10米；高层建筑（50H100）退让南高路、城南路、南侧规划路道路红线不少于18米，退让东侧规划道路红线不少于12米；构筑物及围墙退让城市道路退东侧规划路道路红线不少于5米，退让南高

8、路、城南路、南侧规划路道路红线不少于8米小户型比例70%开发期限两年必备的公共服务设施按城市居住区规划设计规范及南昌市人民政府办公厅引发关于进一步加强社区用房建设和管理工作的意见的通知执行其他需配建建筑面积不少于6万方的大卖场，产权开发单位须自行持有。地块指标-DAJ2014002力高项目本地块所处的银三角板块，周边竞品相对较少，对本案构成直面竞争的项目有恒大绿洲和江铃瓦良格，其中恒大绿洲高层由于面积过大，总价过高，致使目前高层去化缓慢，而瓦良格品质较低，去化率较低。本案对面的力高项目由于拿地成本过高，加之地块内待拆迁量较大，预计近1年内不会动工。地块周边竞品分布-住宅板块项 目总建面拿预售成

9、交成交率存量未来主推产品主力户型在售产品价格开盘时间面积面积供应量象湖新城幸福时光9683.978.193%5.812.1多层、洋房、高层80-90两房小高层73002009-3-21力高国际城8675.1367.9890%7.1510.87多层、洋房、高层70-90两房高层70002009-1-10保集半岛7062.4255.6189%6.817.58多层、洋房、高层80-90两房高层74002008-11-12罗马象湖壹号18.2218.2218.22100%00多层、高层、别墅90-100两房前期房源售罄2009-9-19伟梦清水湾11487.3173.6184%13.726.69洋房、

10、高层、别墅70-90两房洋房7100，高层6000（前期售价，目前高层售罄）2008-8-15130-150三房平安象湖风情7646.7739.3784%7.429.23多层、高层、别墅80-100两房高层74002006-8-28景城名郡6051.1246.3691%4.768.88洋房、小高层80-90两房高层69002009-12-12恒大城16854.8243.3676%11.46113.18高层80-90两房69002012-5-27110-120三房银亿上尚城8967.0246.8885%20.1421.98高层、多层、小高80-90两房高层6500-70002011-11-191

11、20-130三房莲塘板块玺悦城7.26.552.3336%4.220.65高层109-140高层8700-9000哈佛公馆710.770%0.36小高层57一房,84两房高层7500元/2013-10-13天祥棕榈湾21.7212.0511.495%0.659.67高层、公寓85-90两房公寓7000，其他售罄2011-5-15盛汇城市广场107.334.9968%2.342.67公寓精装公寓精装公寓5888，LOFT68002013-1-12南昌县在售项目整体成交率达83%，存量147.26万方，存销比为6个月，去化压力较小，未来供应量501万方。已拿地未面市的土地储备约170万方。银三角板

12、块受区位影响，价格处各板块最低位，销售周期相对较长。地块周边竞品分布-住宅板块项 目总建面拿预售成交成交率存量未来主推产品主力户型在售产品价格开盘时间面积面积供应量城南板块中大城10.0710.078.3583%1.720多层、高层80-90 三房、40-50 一房高层78002012-12-8汇仁阳光花园80.1134.0621.3763%12.6946.05高层、商铺80-90两房高层80002011-5-21金色学府339.357.4680%1.8923.65高层、小高层80-90两房高层77002011-1-9闽顺中央首府23.586.896.89100%016.69多层、小高层、高层

13、80-90两房 多层8500-9000（售罄）2011-12-31正荣大湖之都135.398.368485%14.3636.94多层、小高层、高层110-120三房高层6800,2004-12-1280-90 两房波尔多美树堡15.42.942.2476%0.712.46多层、小高层、高层86-120三房多层82002013-7-27君悦府338.517.2585%1.2624.49多层、高层88-150的两到四房高层8500、多层11000以上2013-6-10鹿鼎爱丁堡135.243.2762%1.977.76高层、别墅200-250 联排联排80002012-4-28华宇尚城14.821

14、0.719.4588%1.264.11小高110-120三房小高61002012-11-24银三角板块银河城135.87（C区36万方）31.5827.4687%4.124.42多层、小高层110-125三房小高层60002011-6-27江铃瓦良格68.6222.8211.2749%11.5545.8多层、小高层、别墅82两房120-140三房高层60002013-3-10恒大绿洲97.267.8556.8484%11.0129.35别墅、高层120-140三房高层精装55002010-5-23合计882.02734.7683%147.26501.22地块周边竞品分布-住宅地块周边竞品分布-

15、商业物业瓦良格恒大绿洲银河城玺悦城迎宾珑湾盛汇城市广场鹿鼎爱丁堡正荣大湖之都汇仁国际花园永通澄湖国际街区演武广场中大城华鲁象湖城平安象湖风情项目商业物业体量商业物业构成推出量成交量成交率 成交均价 开盘时间预引进的主力业态瓦良格6000（商业街）自持超市、商业街、3600平米幼儿园超市自持，均未推超市未定恒大绿洲8070057000五星级豪华酒店，13600综合运动中心，3100复合功能会所，7000风情商业和2所国际双语幼儿园、1所私立贵族学校7000（商业街）7000100%2010年销售85002010年 恒大物业银河城幼儿园、学校、四星级酒店、商业街、会所、超市、运动场所君悦府3000

16、0商业街、会所、双语幼儿园、菜场玺悦城72000大盒子商业、商业街、公寓/办公楼54656.8212932.42 24%1.6-3万2012-10-18沃尔玛、天虹、中影、必胜客迎宾珑湾公寓、酒店、会所盛汇城市广场97245LOFT公寓、SOHO公寓、商业街、购物中心73258.4449903 68%精装公寓6800，商铺190002012-10影院、KTV永通澄湖国际街区39091商业街临街散铺中大城6450公寓6450591692%84002013/9/8汇仁阳光花园欧尚国际欧尚国际华鲁象湖城24000集中商业华润万家鹿鼎爱丁堡1300001000米洋货街、别墅、公寓52369.53326

17、72 62%别墅8000-9000，商铺1.8万2012-4-28洋货一条街演武广场600004层商场，18层的soho式公寓天虹、影院正荣大湖之都12000LOFT公寓、12000780065%6500-68002012-10-1人人乐超市平安象湖风情60000超市、步行街、娱乐中心、五星级酒店、公寓新华都地块周边竞品分布-商业物业项目主要经济指标用地性质商住用地占地面积68293 容积率 3.2总建筑面积 218537.6 商业自持2.4万集中商业商业可售19707.52住宅174830.08 项目点评：地块方正，临金沙大道；预计最快开业时间：2014年12月；对外宣传广告为华润万家；地块

18、周边竞品分布-集中商业-华鲁象湖城第15页地块周边竞品分布-集中商业-演武广场商业体量：占地22153，总建筑面积65344.8，密度44.9%，容积率2.3，停车位541。4层商场，18层的soho式公寓，地下一层停车场。 引进了天虹百货、影院等主力店，打造象湖新城复合型中高档商贸中心。预计最快开业时间：2013年6月；第16页演武广场体量约6万，小体量，纯商业性质，定位为复合型中高档商贸中心地块周边竞品分布-集中商业-演武广场第17页商场酒店式公寓1f2f3f4f5f87498761875587261213（机房+阳台+主体面积）6f8f9f12f13f、14f15f16f17f屋顶机房9

19、91991991977.396996790总计面积：48136.713层塔楼共11091.2 除掉机房 塔楼共1084 商场商场（椭圆建筑）（椭圆建筑）1F2F3F4F地上总建筑面积768.9842.9842.9842.93297.6地上总建筑面积商场、酒店式公寓商场（椭圆商业）地上总建筑面积规划总建筑面积48136.73297.651434.350951总建筑面积地下室面积锅炉房面积65344.814103.2290.6天虹一层面积二层面积三层面积四层面积合计350054255428322817581电影院面积除塔楼外商业底商面积可售商业面积218138289.318527.3地块周边竞品分布-集中商业-演武广场第18页新规划大型商业综合体+产权式酒店，总建15万，商业6万，引进新华都占