服务范围及相关要求

1、服务范围及相关要求第一节作业内容服务内容范围服务期限20192020 年滨江小区保障房物业服务二年期第二节项目概述1、本项目属保障房，现一、二期进行物业服务招标。2、小区共两个主出入口3、一期建设用地面积103294 平方米，总建筑面积约 86000 平方米。住户 1016套， 65250 平方米；商铺 18368 平方米；幼儿园1648 平方米。4、二期住户 1296 套，71280 平方米；商铺 20 套，面积 2524.45 平方米；社区活动中心面积 2701.94 平方米。绿化养护面积约20760 平方米 .5、 小区位置为纬四路以南、纬五路以北，经七路以东、经八路以西范围。第三节项目

2、服务范围、内容本次服务的范围包括：1、小区保安、治安管理；2、小区内的道路、楼道、公共设施保洁；3、小区内强、弱电，供水、排水及消防设备设施管理、维护；4、小区内绿化后期养护；5、其他物业相关服务。第四节服务要求一、保安服务：（一）工作职责（1）负责小区内门卫值守、区域内治安管理、巡逻，公共轶序维护，文明卫生劝导；（ 2）负责监控设施的应用、维护；（ 3）负责突发公共事件的处置；（ 4）负责小区内机动车辆停放的管理；（ 5）负责报刊、邮件的收发。（二）工作标准（ 1）保安人员服装统一、穿戴整齐，佩戴统一标识，工作纪律严明，服务礼貌、热情；（ 2）保安人员坚持 24 小时值班、巡逻。每天值班、巡

3、逻、交接班有记录；（ 3）严禁闲杂人员进入、治安良好；（ 4）确保进入区的各种车辆在指定位置有序停放，安全有保障、收费有标准；（ 5）保安人员数量须考虑到逢节假日变化并与之相适宜；（ 6）小区内机动车辆停放有序。二、道路、广场、楼道保洁：（ 1）小区内所有 道路、广场、楼道 ，夏秋季上午 6： 30 前，春冬季上午7：0 前完成清扫保洁，并做到巡回保洁，道路、广场垃圾滞留路面时间不得超过10 分钟；（ 2）道路不得漏扫。垃圾应归拢、归堆清除彻底。垃圾不得扫入窨井，窨井沟眼无积泥。树圈应清扫彻底；（ 3）道路、广场无积泥，晴天无积水。发现道路破损、井盖丢失等情况及时通知招标人，并做好警示标志，

4、对侵占绿化和人行道的行为应及时进行劝阻与制止；（ 4）垃圾应倾倒在规定地点，不焚烧垃圾、树叶。落叶旺季及时清扫，按指定地点堆放转运树叶，并做至日常日清；（ 5）小区内果壳箱体整洁，无积存垃圾，无垃圾满溢，周围地面清洁；（ 6）保洁员在道路清扫保洁时必须按要求着装；（ 7）小区内相关设施定时擦除，保持干净（无明显积存灰尘）；（ 8）保持建筑物平台、拐角处无垃圾杂物，表面无污渍、污垢。三、相关设施维护：1、做好小区内消防设施的维护和电梯等重要设备的监管，确保正常使用；2、做好强电、弱电、供排水维护，确保正常使用；3、建立供排水、强电、弱电等相关设备设施档案，维修维护记录，建立设备的运行制度、维修制

5、度和管理制度。四、绿化养护：1、服务质量标准：（1）合格，满足国家、行业质量标准；（2）达到绿化养护二级标准，树木每年修剪1-2 次，防虫防寒一次；（3）确保现有已成活的树木、草坪成活率在 100%以上，如有死亡，中标人按死亡草坪种类， 树种 , 大小及树形补齐。 ( 但如遇不可抗拒的自然灾害， 所造成的损失，由双方协商解决）；（4）做好草坪、树木的修剪、浇水、除虫、施肥等工作，确保区域内绿化处于正常生长状态；（5）草坪的修剪和杂草的清除：草坪草高度不超过 10cm，做到草皮中无杂草，草坪内无树叶、垃圾、杂物；（6）因突发事件及重大活动，招标人需调动中标人人员、设备时，中标人应服从安排予以配合

6、；（7）养护过程中，中标人必须采取周密的安全措施，以避免对人身和财产的损害。2、服务要求：1）绿化工作的总要求整个项目范围内，对乔、灌木裸露的根部进行填泥，防止受干而死；（ 1）根据实际地形、 环境对部分不合理植株进行移植调整，以便更合理、更有园艺景观；（ 2）草坪坑洼凹凸地进行全面补平，避免修剪时出现参差不齐；（ 3）对土壤进行局部评估，如酸性较强的土壤施用石灰粉等；（ 4）定期对整个项目范围内的乔木、灌木进行彻底修剪，以植林的品种，景观用途，分为不同类型、不同修剪方法、高度、造型、方向；（ 5）依据不同品种， 不同施肥量，不同方法进行分类，全面用有机肥及无机肥相结合；（ 6）每个季度全面进

7、行一次杀菌剂和病害虫去除药物同时进行喷施， 以根除种苗带来的害虫，保持植株旺盛生长；（ 7）每天必要的灌溉，依据天气、水分含量，用不同灌溉技术及方法分别洒水；（ 8）每天由专业的绿化人员对园林的日常护理及保养工作。2）草坪管理：整个项目范围内的草坪，在管理上要考虑其生长因素的合理配合，以及其它因素如病虫影响等。（1）修剪浇水春夏二季每一个月对草坪进行修剪，秋冬季节视情况修剪，保持草坪高不高于 10CM ，每次修剪后对草皮施肥一次，以氮肥为主，一般情况下每天浇水 12 次，遇雨天视雨量情况浇水。（2）除杂草、杂物草坪以人工拔草为主，每天巡查时拔除，拔除杂草时并及时清理草坪内杂物，如 :纸屑、塑料

8、袋等。（3） 病虫草病控制： 施用萌前除草剂是防治马唐和其它杂草发芽的典型处理方法，阔叶杂草可用萌后除草剂来防除；根据实地实际情况（河边沙地绿化）有针对性地实施病虫控制、根治工作。（4）草坪管理注意年历 3 月，土壤温度升高，种子即将萌发，此时施用含氮高、磷低，钾中等的复合肥，施后灌溉，对无苗和苗稀的地方这时开始补播，播后滚压；防止露出根冠受干而死， 剪去冬季干枯的叶稍， 注意修剪高度低于通常高度， 以便返青； 4 月，主要重点在修剪，施用芽前除草剂，防治马唐草； 5 月，第二次施肥，在杂草未发芽时继续施用芽前除草剂； 6，7 月，施用 2-3 次除草剂，或利用工作控制其蔓延，可使用杀菌剂，井

9、岗霉素及多菌灵等杀虫剂； 8 月，初秋，可进行建植，也是高温、病虫害最多时候； 9 月，是一年中施肥量最多季节，促进草坪健壮，采用垂直修剪，少量补播； 10， 1l 月，晚秋，注意采取增加草坪绿期及提草返青措施，草坪有落叶，要及时清理，防止伤害草坪。3）乔木、灌木及花卉管理在项目范围内绿化中，此类植物是较为高大及最为影响景观，在管理上除了生长因子，资源能量，病虫害控制外重要在园艺上下功夫。（1）修剪每周巡查，及时修剪枯枝、病虫枝，乔木，每年 23 次；绿篙修剪周期随花木各异，大修剪每年至少修剪 12 次。（ 2） 造型采用园艺技术在不同季节将其修剪成各种形式，保证其美景效果。（ 3） 病虫害控

10、制：切除传播途径，用化学、物理的药物控制，彻底及时地清除落叶，病枝和病株，集中销毁是常用防治方法。（ 4） 必要灌溉：在植株周围深处打孔是日常灌溉有效的途径， 充足水分是植株完美基础，是减少落叶、老化，提高有绿期是最直接方法。（ 5） 乔灌木管理年历： 3 月，根系开始生长，落叶枝条有萌发新芽，用无机物及含氯较高肥料同时施用，可进行必要分株、补种，病重严重枝条可去除，造型基础这时也可取材，注意螨虫发生，防治用多菌灵； 4 月，按原图型、设计方案，进行修剪，促进新枝，为更多花芽作准备，注意蚜虫，地老虎出现； 5 月，是施用花生芙的好季节，可轻度造型，注意时花中有花茅分化，应在此时施用氮、磷、钙肥

11、，以加强树势，花期； 6、7 月，危害虫最多，繁殖最快季节，要及早发现及早防治，这时候多出现白粉病，花叶病，枯线虫病，同时喷用一次敌敌畏防治； 8、9 月，可修剪及移植，按不同植株，不同品种，不同形状，所需高宽度，可用绳子作标准再行修剪，下部易空可将部分枝条向下诱引和固定，生长过旺时，在距离根际 30CM 左右掘土新根来调整生长势，生势较弱的树种，除轻度修剪外，进行补肥或加种； 10、 1l 月，注意彻底清理落叶及采用延绿措施，适度灌溉。 12 月，用生石灰水对树木防虫、防寒一次， 1.2 米左右。3、恶劣天气的防护（防旱、防冻、防台风）:（1）根据天气预报和绿地实际情况，检查花、草、树木的生

12、长情况，做到防旱、抗旱的组织和实施工作， 预测出花、草、树木的缺水时限进行有效抗旱工作；（2）及时进行扶树，补好残缺，清除断枝落叶和垃圾，保证在短期内恢复原状；4、绿地保洁 :（1）保持绿地无垃圾和杂物，包括生活垃圾、景石外石头、砖块、砾石、落地树叶、干枯树枝、板块、烟蒂、纸屑等；（2）定期对行道树、绿地植物冲洗降尘，保证树木、花草无明显积存灰尘；（3）垃圾日产日清，严禁在绿地和其它地方焚烧垃圾；5、绿地及绿化设施维护:（1）绿地维护应做到绿地完善，版图完整。对于被破坏的或枯萎、死的草地和乔、灌木要及时进行补植；（2）保护好绿地围栏等绿化设施。对护树的竹杆、绑带及时加固，使其达到护树目的。设施

13、保持清洁卫生；（3）生长季节随着树木生长，及时松掉绑在树杆上的捆绑物；（4）绿地、树池无堆物堆料、乱搭乱建；（5）保持植物体及园林设施上无钉、捆、挂、贴、刻、画等现象。五、小区内垃圾清运1）垃圾清运方式：负责对公寓内各楼道、道路、绿化带内等垃圾清运，每三天清运 至少一次。清运车辆等工具自行解决， 保证沿途不得抛撒滴漏造成二次污染。2）垃圾清运地点：将小内的生活垃圾清理后，集中清运到垃圾处理场。六、消防工作（一）基本要求1、落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；2、成立义务消防队，每年进行1 次消防演练，有业主、物业使用人参与，相关人员掌握消防基本知识和技能。3、发生火情及时报警，并采

14、取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。4、消防控制室设专业人员24 小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置，备存紧急消防物资。5、每周防火巡查 2 次；每 2 个月专项检查 1 次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。6、每年对员工进行2 次消防安全宣传教育，每年组织1 次业主消防安全宣传教育。（二）消防设施设备保洁及更换1、 火灾自动报警系统（1） 报警控制主机、联动台。每日巡查设备运行情况，24 小时连续正常运行。每月机柜表面清洁1 次，每年机柜内部设备除尘1 次。每年定期检查报警控制主机、联动台。（2） 模块、探测器、手动报警装置。每年巡查1 次模块、

15、探测器、手动报警装置；每年表面清洁1次；探测器投入运行 2 年后。（3） 备用电源。每年备用电源充放电试验和表面除尘1 次。2、消防广播系统每月机柜表面清洁1次，每半年机柜内部除尘 1 次，设备表面清洁 1 次；每年机柜内的设备内部除尘1 次。每年检查 1 次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。3、防排烟系统每年养护 1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。4、防火分隔系统每年防火卷帘门的电机转动、 齿轮链条传动部位上润滑油1 次，电控箱表面清洁、内部除尘 1 次；每年防火门附件检查1 次，每年门的转动部位上润滑油1次。5、水灭火系统每年养护 1 次室外消火栓

16、，每半年室内消火栓养护1 次，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每年润滑检查1 次，每年整体护1 次。6、灭火器每年进行 1 次功能性检查。七、电梯维护保养及检测（电梯未交付的，若在服务期内交付，电梯的维护保养及检测均在本次费用内，采购人不再支付任何费用）（一）电梯维护保养内容（可委托有资质的单位服务，费用由中标人承担）投标人必须做到对每台电梯不得低于每15 天进行一次的清洁、润滑、调整和检查，包括但不限于以下内容：（1）每月固定的维护保养项目1、观察电梯的运行状况和检查异常噪音和运行故障。2、开关键和按钮的功能测试。3、检查磨损和异常噪音。4、制动器和安全装置的功能测试。5、检

17、查控制设备和故障指示器。6、全面清洁和润滑。7、需要维护保养的其他部位和部件。（2）例行维护保养服务内容投标人必须做到对每台电梯不得低于每15 天进行一次预防性保养，调整主要的部件，量度偏差及基本部分的功能测试。垂直电梯包括：机器部分：曳引机、蜗杆、蜗轮、曳引轮轴承、制动线圈、制动接触器、电机和发电机的转换器、转换开关、电刷、电刷架和轴承、柱塞密封环、柱塞、液压阀门及液压泵、管道及开口的液缸。电气部分：控制柜、派梯功能、平层装置、所有继电器、接触器、连接线、阻尼减震器、计时器、电子板、钢带及其机电驱动装置、电机线路和整流电路的电阻。安全设备部分：限速器、限速器轮和轴组件、轴承、接触器和安全钳。

18、井道部分：随行电缆、导向轮或复绕轮及其轴承、轿厢和对重，导轨及缓冲器、上下极限开关、限速器张紧轮装置、补偿轮装置、轿厢、轿厢风扇、对重及对重导靴、包括滚轮和导靴片。厅、轿门部分：轿厢和厅门机械按钮、电子轻触式按钮、轿厢和大厅楼层位置显示器、厅门信号灯、轿厢方向指示器、厅门联锁装置、厅门吊架、厅门导靴及辅助关门装置。 自动开门机、轿门吊板、轿门触点、厅门保护装置、 称重装置、轿架、轿架安全装置和轿厢平台。（3）年终服务及设备检测1、设备的彻底检查和调整。2、安全部件的操作测试。3、量度及记录重要部分，填写自检报告。4、控制设备的详细检查和调整。5、检查、调整电机和曳引机的运行状况。（4）相关服务

19、要求1、维保方式：日常维护保养服务。2、质量标准：符合国家相关要求，保证所有机组的正常运行。3、投标人配合电梯检验检测机构对电梯的定期检验，保证所有电梯都能通过年检（检测费用由中标人承担）。4、投标人应按照一台一档的要求建立电梯的维护保养记录，维护保养记录应包括电梯维护保养见证单、电梯维护保养急修见证单、电梯故障登记表等。 同时应协助采购人搞好设备管理，帮助采购人建立健全设备档案及相关的管理制度。5、投标人在维护保养中应严格执行国家安全技术规范，保证其维护保养的电梯的安全技术性能。始终贯彻“预防性保养”，确保故障消灭在萌芽状态。6、投标人应根据每台电梯使用频繁程度，环境工作条件和电梯各部件在运

20、行中的受损程度，制定电梯维护保养周期表。 如采购人有特殊情况， 如来人接待、重大会议等，双方协商维保时间，尽量不影响采购人正常使用电梯。7、保养完毕后，将保养单交电梯安全管理人员签字认可，然后交到采购人确认。8、保养期内，投标人自行配备工作所需要的设备、工具及材料。9、保养时设置现场安全警示标志, 作业中应负责落实现场安全防护措施，保证作业安全。至少保证两人进入现场维护保养电梯，确定一人为安全检查人员。10、电梯发生常见故障时，投标人必须在30 分钟内赶到现场，并采取相应措施处置。11、发生电梯关人事故时，采购人应立即通知投标人，投标人必须15 分钟内到达现场，并采取必要的应急救援措施。紧急情

21、况下，采购人直接拨打110求援，由 110 联动专业救援队伍进行救援。12、投标人提供驻点服务，由采购人提供办公场所，7×24 小时服务，在非工作时间内进行保养服务时，不再加收其他费用。13、采购人有来人接待、 重大会议等重要活动时， 投标人需派专门的维护保养人员到达现场，提供全程服务。14、投标人每月向采购人书面提交所维护保养电梯情况的报告等。15、根据采购人实际需要提供电梯操作的安全教育。（5）对电梯维护保养人员的要求1、遵纪守法，了解相关的法律法规。2、电梯操作人员具有特种设备（电梯维护保养）作业人员证书。3、具备相关的专业知识和实际能力，熟悉业务。4、身体健康，品行良好。5、

22、树立全心全意为业主服务的意识，强化服务观念，服从安排，认真负责，重操守、重诚信。6、统一着装、挂牌上岗。（二）安全责任在服务期内中标人应按国家相关规定标准做好维保服务，若因维保服务不到位而造成的安全责任事故由中标人负全部责任。第五节岗位设置及要求序号岗位人数（人）备注一本项目管理人员1注：二保安人员71、上岗人员要有一定的稳三保洁人员5定性，招、解聘过程， 必须有采购人监督。四综合技术人员（消防、电梯管理、供排水2、岗位分布为测算数据，强电、弱电管理维护）2投标人配备的上岗人员总数不五绿化养护人员2得低于投标文件拟定人员总数。合计173、人员不得兼职。第六节服务人员的要求一、服务人员的要求1.

23、 遵纪守法，品行良好，身体健康。2. 具备相关的道路保洁和业务知识，熟悉业务，适应岗位需要。3. 具有较强的服务意识，服从安排，认真负责，勤劳敬业。4. 物业服务相关人员须着装整洁，保安人员须统一制服上岗。5. 保安人员须是男性，且年龄 1860 周岁。6. 保洁人员男、女不限，且年龄 1860 周岁。7. 强电管理人员须有电工进网作业许可证，未提供的视为无效投标文件。二、人员调整中标人上岗相关服务人员以投标文件为准，若需个别调整，应不低于投标文件所报的人员标准，并须经采购人同意后方可。第七节相关测算内容一、报价测算内容1、人员工资（含逢迎节假日和检查指导工作及其他应急响应等加班、加人、加点工

24、资等）2、社会保险费（含养老保险费、医疗保险费、工伤保险费）或离岗补贴3、意外伤害保险费4、服装费、劳保用品、福利费5、保洁消耗品、保洁工具设备费（灭蟑、灭鼠材料费）6、简易设备设施维护费（含厕所易损件更换等）7、保安秩序维护费（警具、对讲机、耗材等）8、垃圾清运、处置费9、绿化养护机械、工具、肥料、药物费10、培训费；11、电梯维保费用12、电梯年检费用13、管理费用、办公费用；14、税金；15、合理利润；16 、招标代理费；17、其他及不可预见的费用；二、投标报价的其他要求：1、工资（含逢迎节假日和检查指导工作及其他应急响应等加班、加人、加点工资）：所有人员平均工资不得低于最低工资标准2、

25、社保费（五险）：1300 元 / 月；拟投入本项目的人员应按照不低于3、意外伤害保险费：957 元 / 人 / 月进行测算；本次招标项目的意外伤害保险费均按总人数计算，按不低于35 元/ 人/ 月进行测算，每人意外伤害保险最低赔付金额不得低于40 万元。（各类人员上岗前必须购买办理完毕并交采购人查验）；4、福利费（含防暑降温、两节慰问费）：所有人按不低于500 元/ 年测算。5、代理服务费：本项目代理服务费为0.9 万元 / 年（ 1.8 万元 /2 年）6、税费、管理费、利润三项之和的报价不得低于人员总工资的10%（单位：元；小数点后保留2 位小数，四舍五入）。注： 1、投标人未按“（二）投

26、标报价的其他要求”要求报价的、所有分项报价均须计入总价中，否则视为无效投标文件。2.评审过程中，评委会认为投标人的报价明显低于其他通过符合性审查投标人的报价，有可能影响产品及服务质量或者不能诚信履约的，应当要求其在评标现场合理的时间内提供书面说明，必要时提交相关证明材料；投标人不能证明其报价合理性的，评委会应当将其作为无效投标处理。3.投标人应认真核对招标人提供的项目内容及相关要求作为中标人合同价款的结算依据，在采购范围内一律不得调整（除新增加服务项目外）。4分项报价中费用列为公司承担的，视为零报价，零报价或未报价的视为无效投标文件。5、完成本项目所需的其他费用由投标人自行测算，如因该部分费用

27、报价过低，在履约过程中产生的经营风险由投标人自行承担。三、报价风险：1、中标人在承包期内不因人员工资、保险费上涨而调整。2、中标人并应充分考虑承包期内灾害（含人员伤亡）等相关费用的风险。3、招标人不再承担任何费用。四、物业管理费：1、住户物业费已包含在房租费中，中标人不得再收取任何其他相关费用；2、商铺物业费由中标人代为收取，按每平米每月不高于0.5 元收取。暂按总额 30000 元计算，招标人在支付中标人物业承包总服务费时扣除中标人代为收取的 30000 元。第八节相关责任要求1、小区内发生偷盗现象，相关服务人员未及时发现和阻止，造成损失的，由招标人直接在支付费用中扣除中标人的相关费用。2、小区内的所有公共设施用房墙面禁止出现乱贴乱画等