土增税-销售收入涉税处理

1、销售收入某房地产开发企业在预售商品房时，先行收取了消费者一定金额（10万或20万）的定金，后因消费者取消购买该房产，房地产开发企业以消费者违约不再退回该笔定金，问：房地产开发企业取得的该笔订金收入应按什么税目征收营业税？答：根据穗地税发2003141号文的规定：纳税人当期没有发生营业额，其取得的赔偿金按原约定的行为征收营业税；因受让方违约而从受让方取得的违约金和没收的定金收入比照本规定执行。据此，对于房地产开发企业的该笔定金收入按销售不动产”税目征收营业税。对于该笔 定金收入如果账面上清楚反映 ，则不需缴纳土地增值税；若与房屋销售收入划分不清的，则要缴纳土地增值税。有房地产企业提出：税务机关将

2、没有发生不动产销售行为产生的定金没收收入征收营业税违背了营业税暂行条例的规定。这个问题的焦点是：应税行为发生没发生的取得 收入的问题。一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、 退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。二、房地产开发企业未支付工程承揽方的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，

3、作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。摘自国税函2010220号销售收入的确定原则权责发生制原则：属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东 或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1. 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房

4、地产的平均价格确定；2. 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租 等商业用途时,如果产权未发生转移， 不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。第五条 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。销售收入的确定：条例第十二条：取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面

5、合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税 义务发生时间为收到预收款的当天。第二十条 纳税人有条例第七条所称 :价格明显偏低并无正当理由或者本细则第 五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本X（1+成本利润率）+ （ 1-营业税税率）一、企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：销售 货物收入、提供劳务收入、转让财产

6、收入、股息、红利等权益性投资收益、利息收入、租金收入、特许权使用费收入、接受捐赠收入、其他收入。企业所得税法第六条二、企业取得的各类财政性资金， 除属于 国家投资和资金使用后要求归还本金的以外 ，均应计入企业当年收入总额。三、企业收取的各种基金、收费，应计入企业当年收入总额。财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收。所称国家投资，是指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相应增加企业实收资本（股本）的直接投资。财政部国家税务总局关于财政性资金行政事业性收费 政府性基金有关企

7、业所得税政策问题的通知 （财税 2008151 号） 四、企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。（一）企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：1. 商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；2. 企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；3. 收入的金额能够可靠地计量；4. 已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。（二 ）符合上款收入确认条件， 采取下列商品销售方式的， 应按以下规定确认收入实现时间：1. 销售商品采用托收承付方式的，在办妥托收手续时确认收入。2. 销售商品采取预收款方式

8、的，在发出商品时确认收入。3、销售商品需要安装和检验的，在购买方接受商品以及安装和检验完毕时确认收入。 如果安装程序比较简单，可在发出商品时确认收入。4. 销售商品采用支付手续费方式委托代销的，在收到代销清单时确认收入。5、企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品 销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。6、债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除属于 现金折扣，销售商品涉及现金折扣的，应当按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除。7、企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的

9、减让属于销售折让； 企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让应当在发生当期冲减当期销售商品收入。一、付款方式按现金 （银行转帐 ）、实物、其他三项分别填列。填写“其它 ”的要在备注栏说明。二、开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现 金等价物及其他经济利益。 企业代有关部门、 单位和企业收取的各种基金、 费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。三、企业通过正式签订 房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具

10、体按以下规定确认：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。（二 ）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1. 采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收

11、入的实现。2、采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包 销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。四、企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销 售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实 现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）

12、按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。五、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。（一）用于市场推广或销售；（二）用于交际应酬；（三）用于职工奖励或福利；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。六、企业发生第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产 同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。上述规定自2008年1月1日起执行。对2008年1月1日以前发生的处置资产，2008年1月1日以后尚未进行税务处

13、理的，按上述规定执行。摘自国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知（国税函2008828号）七、企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股 东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。国税发200931号第七条八、企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、 集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。摘自中华人民共和国企业所得税法实施条例第二