杰诚物业云南怡泰小区物业管理投标书

1、.*;杰诚物业云南怡泰小区物业管理投标书郑重申明本预测方案是受云南杰诚物业管理有限公司委托就云南怡泰房地产开发有限公司开发的【怡泰A区生活】项目进行的前期策划，内容涉及云南杰诚物业管理有限公司与云南怡泰房地产开发有限公司合作的商业机密，并且涉及到本人与云南杰诚物业管理有限公司之间的委托意向协议内容，因此本预测方案仅对有合作意向的云南杰诚物业管理有限公司及相关涉及【怡泰A区生活】项目开发的单位、个人公开。我要求云南杰诚物业管理有限公司收到本物业管理项目预算方案时做出以下承诺： 一、 本预测方案仅供云南杰诚物业管理有限公司和云南怡泰房地产开发有限公司等单位在决策【怡泰A区生活】物业管理相关事宜时做

2、参考使用。 二、 若本预测方案在【怡泰A区生活】的物业管理相关事宜中得到云南杰诚物业管理有限公司的肯定，则在【怡泰A区生活】的开发和物业管理前期介入和后期管理中请云南杰诚物业管理有限公司履行先前的意向性承诺。三、 妥善保管本项目预算方案，未经本人书面同意，不得以任何理由、任何形式向第三方公开本预测方案内容。四、 本预算方案版权为我个人所有。 五、 若方案内容未被贵公司方面采纳，则我方将予以收回。 特此申明！ xx 二零零五年二月五日目 录声明01目录02概述03一、管理组织架构04 1.1管理模式04 1.2管理处组织架构及岗位设置05 1.3前期介入期间人员组织架构10 1.4管理人员任职要

3、求11二、管理费用预测 12 2.1前期介入12 2.2前期开办费用13 2.3前期费用预算19 2.4物业管理服务费的盈亏分析21三、物业管理用房22概 述本方案是就【怡泰A区生活】项目的一期部分物业管理前期相关事项进行策划、预算。【怡泰A区生活】的相关参数为：一期总占地面积:20000平方米 建筑面积：53780.74平方米 其中住宅为52367.76平方米 商业为1413.98平方米 道路面积：1977.31平方米 绿地面积：13700平方米 停车场共254个车位。项目的绿地率为68.5 建筑密度为21.61 共346户。民用用电费率为0.45元/kw，商业用电费率为0.80元/kw。民

4、用用水费率为2.8元/吨。其中在预测的过程中，以2005年3月开始介入，2006年8进行接管验收从而由前期介入进入前期管理阶段。所有的人员的工作时间为每天8小时制。给经过认真测算，我个人认为【怡泰A区生活】物业管理项目的前期投入开办费用为256061.00元；前期介入发生的费用为258242.50元；前期管理的物业管理服务费为2.8元·平方米/月。前期管理的人力资源投入为41人。需要物业管理用房339平方米。一、 管理组织结构1.1管理模式：杰诚物业将秉承“奉献专业管理水平，提供贴心便捷服务”的管理理念，依托杰诚物业成功的物业管理经营模式和经验，完善的内部管理体系；根据怡泰地产对【怡

5、泰A区生活】的业主定位，楼宇设备、设施的自动化程度，以及【怡泰A区生活】所处的优越地理环境，我们拟采用“以业主需求为中心，用服务品质为导向”的经营管理模式。 需 求 杰诚物业 P计划业 主 改进A业 主 委 员 会 安防服务 【怡泰A区生活】物业管理处 环保服务 维修服务 客户服务 D执行 便民综合服务 收费服务 C检查 反馈信息前台服务模式 后台服务模式1.2管理处组织架构及岗位设置：【怡泰A区生活】物业管理服务组织架构图云南杰诚物业管理有限公司云南怡泰房地产开发有限公司昆明市物业管理主管部门怡泰A区生活物业管理服务处项目经理财务部事务助理管理处办公室 客户服务中心设施养护部安保部环保部本着

6、精简、高效的原则，根据【怡泰A区生活】的实际服务、管理和经营的需要，在保证【怡泰A区生活】高质量的物业管理水平及物业管理处员工素质的基础上。同时，也为充分表示本公司对【怡泰A区生活】物业管理项目的重视程度，经研究决定成立【怡泰A区生活】物业管理处（下设一室、一中心、四部，共41人），负责【怡泰A区生活】的各项物业管理工作的开展，采用经理负责制，签订经营责任书，实行独立核算。具体如下： 1、管理处办公室： 任务和性质： 管理处办公室是【怡泰A区生活】项目物业管理的管理主体，负责项目整体的策划管理、后勤和经营管理、财务管理的综合部门。主要负责：人力资源、劳资、档案、行政管理等事宜。贯彻、传达、监督

7、、检查规章制度、发展规划、指令决议执行情况，协调个部门之间工作。面对客户的公关、经营、物业宣传和广告工作。负责开发、管理、经营各类配套物业项目。 人员配置：序号岗 位数 量薪水（元/月）备 注1经理1人25002物业助理兼安保部主管1人18003行政文员1人1000合计3人管理人员2人、员工1人2、财务部：任务和性质：财务部是【怡泰A区生活】物业管理处的财务工作主体。负责管理处的费用收取、开支等实际工作。涉及管理费用的整体测算、开支的计划、相关管理费用的财务报告等文件的制作。财务部直接受云南杰诚物业管理有限公司管辖，业务上对管理处经理负责。人员配置：序号岗 位数 量薪水（元/月）备 注1财 务

8、1人1500合计1人管理人员1人3、客户服务中心：任务和性质：客户服务中心是【怡泰A区生活】管理服务面向业主和所有客户的重要窗口，是与客户（业主）沟通的直接接触和有效沟通的桥梁，负责接待宾客、受理服务和投诉、客户沟通、邮件收发、以及社区文化氛围营造管理等工作。人员配置：序号岗 位数 量薪水（元/月）备 注1客服主管兼保洁主管1人15002管理员（兼档案管理）1人12003管理员1人1200合计3人管理人员1人、员工2人4、安防部：任务和性质：安防部是维护【怡泰A区生活】正常生活、居住秩序的重要职能部门，负责安全防范、消防管理、道路与交通管理、突发事件处理以及整体形象礼仪的展示等工作。人员配置：

9、序号岗 位数 量薪水（元/月）备 注1安防部主管-已有物业助理兼任2安防领班3人1200平均每天3班倒3监控中心值班员3人1000同上4安防值班员15人900每班4人上岗、休息替换2人5停车场值班员3人900平均每天3班倒合 计24人员工24人5、设施养护部：任务和性质：设施养护部是保证【怡泰A区生活】物业主体、附属设备设施正常运转的专业技能部门，负责房屋建筑主体及共用设施设备的运行、维修、保养等管理工作。此外包括前期的装修管理工作。人员配置：序号岗 位数 量薪水（元/月）备 注1工程主管1人15002工程助理1人12003水电技工1人10004万能工1人1000合计4人管理人员1人、员工3人

10、6、环保部：任务和性质：环保部是【怡泰A区生活】物业管理处的服务工作的职能部门。负责【怡泰A区生活】的环境清洁卫生管理、灭四害工作、绿化管理等工作。人员配置：序号岗 位数 量薪水（元/月）备 注1环保部主管-已有客服主管兼2保洁员6人600合计6人员工6人1.3 前期介入期间人员组织架构：序 号岗 位人数提前介入（月）工作职责1物业经理1人18全部参与【怡泰A区生活】前期物业管理的策划、管理组织建设、相关费用预算2财务1人3负责参与【怡泰A区生活】物业管理前期的费用相关测算，并且筹备管理服务费用收取的工作。3物业助理1人12配合物业经理进行相关工作，在销售现场进行和客户、业主（准业主）进行沟通

11、工作，和部分业主签订前期管理协议。4安防人员4人18负责【怡泰A区生活】地产商项目部以及售楼部的安防工作。5工程主管1人18负责参与【怡泰A区生活】前期涉及建筑工程设计、相关附属设施选用。物业管理设备采购等事宜。参与项目竣工验收等工作。6保洁员2人18负责【怡泰A区生活】地产商项目部以及售楼部的保洁工作。合计10人1.4管理人员任职要求：【怡泰A区生活】物业管理人员任职安排：序 号岗 位任 职 要 求备 注1经理3年以上项目经理工作经历，资深物业管理专家，精通ISO9000体系，熟悉国家的相关法律法规。全国招聘2物业助理3年以上物业管理工作经验，对相关事务熟悉处理，综合管理能力强。云南招聘3财

12、务人员3年以上企业商业会计工作经历，持初级会计上岗证。云南招聘4客服主管2年以上物业管理工作经验，具备良好的亲和性，对相关的法律法规熟识，对ISO9000体系有一定认识。云南招聘5工程主管3年以上建筑水电机电维修养护工作经验，对物业接管验收有实际操作能力。云南招聘6物业管理员对物业管理有正确认识，有相关工作经验，持证上岗，服务意识良好。全国招聘7安防人员符合相关要求，对本质工作有正确认识，服务意识良好。男士身高170cm以上，女士身高160cm以上。昆明招聘8工程人员符合相关职位的要求，对物业管理有相关认识，熟悉本职工作的相关行业规则与各种参数，持证上岗。昆明招聘9保洁员符合相关要求，工作认真

13、负责，服务意识良好。昆明招聘注：1、作业服务人员必须身体健康，无传染病，无不良嗜好，经公司指定的本市区级以上医院体检合格；2、持有效的身份证、计划生育证、劳务用工证，以及有效相应学历证明、技术资格证明；3、财务人员有本市常住户口担保人有效担保。二、管理费用预测费用预测部分主要为三个内容：前期介入的费用、前期的开办费用、前期管理的费用。经过测算初步结果如下：前期介入费用为258242.5元前期开办费用为256061.00元；前期的管理费用为2.80元/平方米/月。2.1前期介入：258242.5元前期介入发生的费用主要为人员费用和消耗的物料。具体如下：1、人员薪资：251842.5元物业经理 2

14、500元/月*（1+36.5）*18月*1人 61425元物业助理 1800元/月*（1+36.5）*12月*1人 29484元财务 1500元/月*（1+36.5）*3月*1人 6142.5元安防部：主管1人经理兼、队员4人900元/月*（1+36.5）*18月*4人 88452元工程主管： 1500元/月*（1+36.5）*18月*1人 36855元环保部:保洁员2人600元/月*（1+36.5）*18月*2人 29484元2、物料消耗：6400元保洁：每6个月消耗预算为800元，则18个月为2400元。工程维修：由于具有不可预测性，暂定为整个前期介入2000元。3、办公用品消耗：由于具有

15、不可预测性，暂定为整个前期介入2000元。2.2前期开办费用：本着节约使用、据需添置的原则，对【怡泰A区生活】物业管理项目进行测算，前期的管理物资设备购买、人员招聘培训、网络平台打造等开办费用为256061.00元，列表如下：1、物资购置： 单位：人民币（元）序 号项 目金 额1服装费用380112行政开办费用672223客服开办费用553884工程开办费用159005环保开办费用209606安防开办费用13980合 计211461物资购置细表：单位：人民币（元）序 号项 目计算公式及备注合计一、服装详细见附表380111管理人员8人×1060元84802安防人员23人×1

16、087元250013工程人员3人×540元16204环保人员6人×485元2910二、行政开办费用672221办公室装修物业办公室由开发商进行装修，并且另支付10000元供物业公司作办公室软装修用（公司口号、徽记、形象墙等）2经理大班台、椅1套×1500元15003职员办公桌15个×350元52504职员椅子25个×200元5000510人会议桌1套（带椅子）35006会客沙发2套×1500元30007电话（带开户）2部×300元6008考勤卡钟1套×1200元12009员工更衣柜6组×580元34801

17、0双门木质文件柜4个×450元180011品牌商务电脑3台×5000元1500012彩色喷墨打印机2台×1000元200013彩色激光打印机1台×5000元500014洗衣机、彩电等生活配套1套200015仓库货价3组×1000元300016对讲机1台×800元80017保险柜1个×750元75018员工胸牌82个×6元49219饮水机1台×150元15020照相机（数码）1台×1200元120021验钞机1台×1500元1500三、客服开办费用553881传真机1台×150

18、0元15002复膜机1台×600元6003报纸书刊展示架4组×200元8004保险柜2个×750元15005复印机1台×13500元135006前期各种资料印刷346户×28元968887住户档案专用柜1组×1000元10008档案吊夹1000组×2元20009物业管理标识整套1500010单元公告牌12个×150元180011园区公告牌2个×2000元400012便民设施整套5000四、工程开办费用159001PPR热融机1台×300元3002电钻1台×700元7003管钳2把

19、15;80元1604万用表2只200元4005疏通机1台600元6006电锤1台×1600元16007插话机2个×100元2008活动扳手4把×60元2409电焊机1台×1500元150010套筒扳手2套×300元60011梅花扳手2套×300元60012台钳2台×150元30013切割机1台×400元40014人字梯（1.5M,2.5 M,6 M）各1个250015工具柜2个×500元100016工具包及标准配套件4套×300元120017对讲机4个×800元320018兆欧表1个&

20、#215;400元400五、环保开办费用209601高压水枪1台×3000元30002垃圾清运车1台×600元6003吸尘器2个×200元4004尘推18个×60元10805玻璃套装工具3个×300元9006垃圾桶60个×200元120007榨水车4台×220元8808保洁用化学药剂若干12009扫把50个×630010水管（20M，50M）各2条600六、安防开办费用139801警棍8台×100元8002充电式电筒（警用）8台×150元12003应急灯6台×150元9004物品柜3套

21、×600元18005常用器械8套×500元40006对讲机6台×800元48007遮阳伞（带底座）4把×120元480附表：员工服装配套单位：人民币（元）序 号项 目单 位数 量单 价合 计折旧年限一、管理人员该岗位配置需要1060元1、夏装套22204402年2、冬装套23006202年二、安防人员该岗位配置需要1087元1、夏装240元帽子顶230603年衬衣件240802年裤子件2501002年2、冬装400元帽子顶230603年外套件21002003年衬衣件230602年裤子件240802年3、配件227元领带条220402年帽徽个215301年

22、肩章副215301年臂章个215301年领夹个210201年皮带根125251年武装带根150503年白手套个1221月4、床上用品及其他220元被褥床190903年床单套130303年枕头个115153年雨衣件150503年水鞋个135353年三、工程人员该岗位配置需要540元制服（夏装）套21202402年制服（冬装）套21503002年四、环保人员该岗位配置需要485元夏装套2801602年冬装套21202402年雨衣件150503年水鞋双135353年2、人员招聘培训费用：15600元招聘费用：3300元报纸、网络媒体广告：3100元；人才市场现场招聘200元。人员培训费用：12300

23、元培训岗位培训内容人次路费、补贴、培训经费全员物业管理404000经理/财务物管财务42500全员企业文化401200全员客户服务402000安防安全防范232000环保环保操作6600合计：153人次合计：12300元3、网络平台打造（含物业管理软件）：29000元建造互联网平台用于前期客户（业主）对【怡泰A区生活】项目的宣传，便于了解。同时使用物业管理软件进行管理操作。更加提升【怡泰A区生活】的档次和内在价值，同时使得物业公司更加节省成本。网络平台打造4000元；物业管理软件选购25000元。2.3、前期管理费用预算：1、人员薪资：690930.00元物业经理 2500元/月*（1+36.

24、5）*12月*1人 40950元物业助理 1800元/月*（1+36.5）*12月*1人 29484元财务人员： 1500元/月*（1+36.5）*12月*1人 24570元行政文员： 1000元/月*（1+36.5）*12月*1人 16380元客户服务中心：主管1人、管理员2人1500元/月*（1+36.5）*12月*1人 24570元1200元/月*1人*（1+36.5）*12月*2 人 39312元安防部：主管1人物业助理兼、领班3人、监控值班3人、队员17人1200元/月*（1+36.5）*12月*3人 58968元1000元/月*（1+36.5）*12月*3人 49140元900元/

25、月*（1+36.5）*12月*17人 250614元设施养护部：主管1人、维修员3人1500元/月*（1+36.5）*12月*1人 24570元1000元/月*1人*（1+36.5）*12月*3 人 49140元环保部:主管1人客服主管1人兼、保洁员6人600元/月*（1+36.5）*12月*6人 58968元加班费：每年有10天带薪假期，工资3倍，则加班费为（平均值）每人的1个月工资额，经计算此项费用为54284.00元。注：按照国家相关规定记提的员工福利分别为：职工福利14；教育附加费3.5；工会2；社保15。2、设备设施养护费： 698373.85元 室外道路、场地养护费 1977.31

26、M2×5元（M2.年） 9886.55元 管道疏通 5000元次×2次年 10000元 化粪池清理 12座×400元（座.次）×1次年 4800元 智能设施维护 1500元月×12月 18000元 消防设施维护（含年检） 6000元月×12月 72000元 电梯养护费 年检与小维保 5000元/年·台×12台 60000元运行电费 12部×18kw×8小时×0.45元/kw×365天 283824元 外墙清洗 暂定为30000元 共用水电设施维护 1500元/月×1

27、2月 18000元 维修工具设备折旧（按3年折） 按6000元来综合测算 共用水电费用（含楼宇照明、园区照明、管理用水电、员工用水电、消防、水泵用电、景观用水电） 33463.3元 停车场养护费用 254个×600元/个·年 152400元3、绿化外包 13700平方米×0.6元/平方米×12月 98640元4、保洁卫生 16808.00元 垃圾袋 70个×0.4元/个×365天 10200元 保洁用品消耗 184元/月×12月 2208元5、安防费用（物品消耗） 200元/月×12月 2400.00元6、行政办公

28、费用（含社区文化活动） 240元/月×12月 2880.00元7、低值易耗品摊消（2年摊清） 200元×12月 2400.00元8、专项费用（白蚁防治、流行病等社区防疫防治、保险费等） 15000.00元9、不可预见费用3 45823.00元10法定税费5.5 86529.01元11、物业公司酬金10 184420.42元全年总支出为1844204.22元，可推算出：PM1844204.22/53780.74/12月2.85元（M2.月）为了方便物业管理服务费的结算，我们拟将【怡泰A区生活】住宅的物业管理收费标准定为2.80元（M2.月）。按照2.80元M2.月（商业为4元

29、M2.月）测算，管理处年收支盈亏情况如下表所示（收费率暂定为100）：住宅：52367.76 M2×2.80元M2.月×12月1759556.74元商业：1413.98 M2×4.00元M2.月×12月67871.04元停车场：254个×100元个.月×12月304800.00元全年总收入为2132227.78元。2.4物业管理服务费的盈亏分析 单位：元经济指标前期介入前期介入/前期管理（8月接管验收）后期管理2005.0312第一年2006.0112（车位使用率40）第二年2007.0112（车位使用率60）-车位使用率90总收入403329.05767157.042010307.782101747.78总支出403329.05732109.181844204.221844204.22收入盈余035047.86166103.56257543.56注：收入较高是因为采取的是10