镇控制性详细规划说明

1、 博兴县纯化镇中心区控制性详细规划说明书1 目目 录录第一章第一章 概述概述4一、规划背景.4二、规划内容.4三、技术路线.4第二章第二章 现状解析现状解析5一、现状基本情况.5二、规划区现状土地利用概况.5三、现状建筑评价.6四、规划区发展特征及现状存在问题分析.6第三章第三章 上位规划、相关案例解读及规划对策上位规划、相关案例解读及规划对策.7一、上位规划要求及解析.7二、相关案例解读.8三、纯化镇镇区发展趋势判研.10四、现状土地资源供给分析.10五、规划对策.11第四章第四章 规划总则规划总则.12一、规划依据.12二、纯化镇中心区范围.12三、规划原则.12四、规划目标.12五、规划

2、区功能定位.13第五章第五章 土地使用规划土地使用规划.13一、规划构思.13二、规划结构.13三、用地布局规划.14第六章第六章 综合交通规划综合交通规划.16一、规划原则.16二、对外交通规划.17三、道路系统规划.17四、交通设施规划.18第七章第七章 绿地系统规划绿地系统规划.19一、绿地规划目标与原则.19二、绿地系统布局.19三、绿化种植.20第八章第八章 道路竖向规划道路竖向规划.20一、规划依据和原则.20二、竖向规划设计.20第九章第九章 给水工程规划给水工程规划.20一、编制依据.20二、用水量预测.21三、水资源现状及利用方案.22四、供水水质与供水水压规划.22五、供水

3、系统规划.22第十章第十章 污水工程规划污水工程规划.23一、编制依据.23二、编制原则.23三、排水体制.23四、城市排水工程规划.23第十一章第十一章 热力工程规划热力工程规划.25一、规划依据及原则.25 博兴县纯化镇中心区控制性详细规划说明书2 二、热负荷计算.25三、热源及换热站规划.25四、供热管网规划.26第十二章第十二章 燃气工程规划燃气工程规划.27一、气源规划.27二、基础参数.27三、燃气需求预测.27四、燃气输配系统.27第十三章第十三章 电力工程规划电力工程规划.28一、负荷预测.28二、电源.28三、10KV 配电网.28四、高压线路及高压走廊规划.29第十四章第十

4、四章 电信工程规划电信工程规划.29一、电话配置标准及用户预测.29二、电信网.29三、邮政局所.30四、有线电视.30五、其它通信业务.30第十五章第十五章 管线综合工程规划管线综合工程规划.30一、管线类型.30二、管线综合原则.30三、管线综合规划.30第十六章第十六章 综合防灾规划综合防灾规划.31一、防震规划.31二、消防规划.31三、防洪规划.32第十七章第十七章 环卫设施规划环卫设施规划.32一、规划目标.32二、规划指导思想.32三、垃圾量预测.32四、垃圾收运处置规划.32五、环卫工程设施规划.33六、环境卫生公共设施规划.33七、规划建议.34第十八章第十八章 城市设计导引

5、城市设计导引.34一、总体构思.34二、城市设计导则.34第十九章第十九章 规划控制规划控制.36一、规划控制目的.36二、地块划分.36三、 控制指标体系 .36四、土地使用规划控制.37五、环境容量规划控制.38六、建筑建造规划控制.40七、交通活动规划控制.42八、设施配置规划控制.42九、设计引导规划控制.44第二十章第二十章 “四线四线”控制控制.45一、红线.45二、绿线.45三、黄线.45四、蓝线.45第二十一章第二十一章 规划实施建议规划实施建议.46一、规划法制建设措施.46二、规划行政管理措施.46 博兴县纯化镇中心区控制性详细规划说明书3 三、规划经济保障措施.46四、规

6、划技术深化措施.47附表：市政管网水力计算表 博兴县纯化镇中心区控制性详细规划说明书4 第一章第一章 概述概述一、一、规划背景规划背景十八大以来，改革作为最大亮点被提出，深化经济、政治、文化、社会和生态文明体制改革。其中建立城乡统一的建设用地市场及市场在资源配置中的决定作用被进一步明确。农民土地被进一步确权，允许土地流转，经营性土地进入市场。政府弱权，市场在资源调配中起决定作用，政府应当注重公益性及基础性设施的引导。各地强调城乡一体化，统筹发展的大背景下，城镇化是必然经历的一个过程。李克强总理多次提出由“人口的城镇化”向“人的城镇化”转变，城镇发展不再只注重人口的集中，唯 GDP 增长论，而是

7、“以人为本”的城镇化，更加可持续发展。 （城乡一体化区别于城乡一样化，着力在城乡规划、基础设施、公共服务等方面推进一体化，促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农、城乡关系。城市要有城市特色，农村要有农村风貌，小城镇要兼顾城市与农村的特点，服务农村。 ）老龄化加速，特别是对于镇村一级，人口老龄化，空心化严重，相比大中城市，没有外来人口的稀释，老年设施配套更需完善。小城镇是统筹城乡发展、推进新型城镇化、建设社会主义新农村的重要节点，是发展县域经济的重要载体，是就地就近转移农村人口的重要平台。为加快推进新型城镇化，进一步发挥小城镇在联结城乡、辐射

8、农村、扩大内需中的作用，2012 年山东省政府在全省开展“百镇建设示范行动”。山东省采取扩权强镇、土地利用规划优化调整、新型财税分配机制、资金金融支持等扶持政策，加快百强镇的建设，从而引导镇域内和周边乡镇的产业聚集、人口聚集，实现重点地区城镇化发展。在国家大政方针的激励下，各级政府也积极筹措，加强了对建制镇建设的政策引导。为了进一步促进镇区更新改造，人口和就业向中心镇区集中，改善区域环境形象，落实博兴县纯化镇总体规划所提出的各项发展目标，为纯化镇区的土地使用、功能布局、道路交通、市政设施、环境容量等管理提供技术依据和措施，并指导修建性详细规划工作的开展，特编制博兴县纯化镇中心区控制性详细规划

9、（以下简称本规划） 。二、规划内容二、规划内容本次规划的内容包括五部分：1、研究现状。收集资料研究纯化镇镇区的现状情况，为制定规划打下坚实的基础。2、制定规划策略。在分析纯化镇镇区发展条件的基础上通过分析比较，进一步细化中心区的功能。3、制定规划方案。根据功能定位，明确规划目标与原则、空间结构与功能布局，并具体落实在土地使用规划、道路交通系统规划、绿地系统规划、景观系统规划、公共服务设施系统规划及市政公用设施系统规划当中。4、制定地块开发控制规定。在对地块进行编码的基础上，研究提出本次规划的控制指标体系及其规定，包括土地使用、建筑容量、建筑建造、设施配置和设计引导五个方面内容。5、解释规划管理

10、技术，提出规划实施建议。三、技术路线三、技术路线控制性详细规划涉及到众多宏观、微观的城镇问题，担负着总体规划和修建性详细规划之间的承上启下作用，是保障城镇规划建设管理、规划实施和城镇开发建设科学、合理、有序进行的有力手段。针对这一特点，本次规划制定并遵循如下技术路线：1、从现状解析到规划对策规划定位、功能布局等核心问题与总体规划基本保持一致，在落实、细化总体规划对规划区要求的基础上，对用地布局、绿化景观及道路系统等内容进行适当调整。2、从市场需求到土地供给根据现状土地供给分析，分析土地的利用形式、开发量及开发时序。3、从宏观背景到微观形态 博兴县纯化镇中心区控制性详细规划说明书5 根据总体规划

11、对规划区人口、用地规模的要求，结合导引性城市设计导则，制定适宜的人口规模、空间管制措施、用地布局及规模，从而给各地块的规定性和引导性指标赋值，为下一步修建性详细规划及建筑设计提供指引。4、从规划到文本制作为方便规划管理，确保规划有效实施，按照建设部制定的城市规划编制办法要求，本次控制性详细规划采用规范化的成果表达方式，规划成果由规划文本、图件和附件构成。其中，图件由图纸和图则两部分组成，附件包括规划说明等内容。规划文本和图件作为规划管理的法定文件。第二章第二章 现状现状解析解析一、一、现状基本情况现状基本情况（一）（一）地理交通区位地理交通区位纯化镇位于博兴县东部，与东营市广饶县接壤。广青公路

12、、辛博公路与张东铁路穿越镇域，其中广青路横穿镇区。与规划 205 国道的距离为 1.2 公里，与陈户镇、博兴经济开发区、滨州高新区的联系便捷。曹纯路、规划新曹纯路南北纵贯镇区。（二）自然条件（二）自然条件1、气候纯化镇属于东南亚季风区域大陆性气候，大陆性气象特征明显，四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。全镇多年平均降水量为665.4 毫米，多年平均蒸发量为 2149.90 毫米。纯化镇年平均气温为 14.0，最高气温为 40.1，最低气温为-21.5，最大冻土深度为 64cm，最小冻结深度为 24 厘米，年平均相对湿度 58%。纯化镇历年平均风速为 2.0 米/秒

13、，纯化镇全年主导风向一般为西南风为主，东风为次。2、地形地貌纯化地势南高北低，西高东低，河流、沟渠、水塘较多，全镇高程在 49 米间，地面相对平坦。排水不畅，雨季局部洼地有短时积水现象。3、水系流经纯化镇的主要河流有打渔张河、工农河、北支新河等主要河流，各条水系间有多条支沟连接。在规划区内的水系主要有工农河、三支、二干四支，这三条水系常年有水，且为流动活水。（三）人口情况规划区内人口主要为城镇非农业人口、驻地村人口及流动人口。其中非农业人口1816 人；驻地村主要为纯东、纯西、纯中三村人口，户籍人口 2275 人；此外在小城镇建设中，规划区外围的邵家、袁东、袁西、裴家四村的村庄安置社区位于规划

14、区内，户籍人口 1727 人；流动人口主要指镇区内工业企业外来务工人员。二、规划区现状土地利用概况二、规划区现状土地利用概况（一）现状场地（一）现状场地规划范围内现状用地（除河渠用地）平均高程约 7.1 米（黄海高程） ，地势平坦，场地建设条件较好。（二）现状用地构成（二）现状用地构成纯化镇镇区现状建设用地为 4.64 平方公里，人均建设用地为 229 平方米/人。用地主要由居住用地、教育机构用地、商业金融用地、行政办公用地、工业用地组成；镇区主要沿广青路沿东西向发展，路两侧集中了纯化镇的主要公共服务设施。镇区内水系较多，拥有工农河、二干四支、三支、二斗、三斗等多条河流和水渠。规划区内现状建成

15、区大部分为建筑质量一般的平房，建筑密集，主要集中于广青路北侧。此外，部分用地为农林用地。具体现状各类用地详见表一。1、居住用地规划范围内现状居住用地总面积为 22.17 公顷。居住用地主要集中在西北部地区，主要指纯东村、纯西村和纯中村居民区，该区域基本上为建筑质量一般的平房；规划区东北部新建的农村安置小区，属二类居住用地；此外，规划区南侧分布有单位住宅用地。驻地村住宅建筑密度大，建筑布局自由散乱，建筑间距小，有严重的消防隐患。 博兴县纯化镇中心区控制性详细规划说明书6 公共配套设施不完善，街道景观一般，待改造。2、公共服务设施用地规划区范围内的公共服务设施用地主要集中在广青路沿线，主要是行政机

16、关、教育科研、商业金融等公共配套的服务设施，总面积为 13.89 公顷。规划范围内现状教育机构用地总面积为 4.55 公顷，教育设施有中学一所（纯化镇中学） 、小学一所（纯化镇中心小学） 、幼儿园两所（纯东幼儿园和中心幼儿园均在规划区边缘） 。3、工业、仓储用地 规划区范围内的工业、仓储用地较少，于广青路两侧有零星分布，主要为建筑安装、建材、货运等，总面积为 4.63 公顷。4、道路用地规划区的主要道路为承担对外交通功能的广青路和曹纯路，此外还有两条南北向的次干道已经形成，总面积为 6.09 公顷。5、市政公用设施用地在规划区范围内市政公用设施分布及发展规模不合理，没形成系统的布局及缺乏管理，

17、且不能满足现状的使用需求。部分市政设施需要重新整合，合理布局分配。（1）给水纯化镇水源为镇域北部的 3000 万立方米纯化水库，镇区内自来水普及率达到100%。（2） 排水镇区现状排水体制为合流制，生活污水及雨水经暗渠收集后经排污口排入自然水体。无管渠地段均自然排放。镇区工业污水经简单处理后排入污渠，对河流污染较严重。（3）变电站纯化镇所用电引自 110kv 官张变电站，现有配电变压器 173 台，总容量为18410kva。全镇总用电量 3000 万 kwh。现状存在问题是：进出线高压走廊需拓宽控制；现状变电站位于驻地内部，严重影响生活条件。（4）电信及邮政设施镇区现有电信支局一处，即联通营业

18、厅，位于兴纯四路（应用总体规划中对道路的命名，下同）西侧，工农河沿岸。其建筑为一层沿街，电信管线集结到此，景象凌乱，缺乏系统的整合与管理。邮政设施位于广青路南侧，兴纯四路以西，布置于商业沿街房中。（5）加油站本次规划区内现状无加油站用地，但在其边缘沿广青路北侧有加油站一处，名为中国京通油城。6、水域和其它用地 水域和其他用地总面积 64.37 公顷。在纯化镇土地利用总体规划（2006-2020）中，规划区范围内划定部分镇区耕地、园地和闲置地为有条件建设区用地，总面积 38.46公顷；水系用地面积 9.84 公顷；农用地用地面积 16.07 公顷。三、现状建筑三、现状建筑评价评价规划区范围内现有

19、建筑根据建筑的建造年代，结构情况、使用现状等特性，将建筑分为质量较好建筑、质量一般建筑、质量较差建筑三类。（1）建筑质量较好建筑：主要指新建建筑和 2005 年以后建设的建筑。振纯六路与社区支路交叉口东侧的安置小区、广青路沿线商业建筑、纯化中学的新教学楼、敬老院和纯化镇医院，建筑质量较好，规划保留。（2）建筑质量一般建筑：主要指工业厂房等简易建筑及翻修过的村民住房。建筑质量一般，且不符合纯化镇总体规划的土地上的建筑，规划建议不保留，用于地块再开发。（3）建筑质量较差：此类建筑主要为住宅建筑，其中包括建筑质量较差、破旧的民宅；也包括工业企业中的一层平房，对消防、给排水等设施设置带来困难的住宅，且

20、不符合纯化镇总体规划的土地上的建筑，规划建议予以拆除。四、规划区发展特征及现状存在问题分析四、规划区发展特征及现状存在问题分析1、小城镇建设起步较晚，没有形成城镇风貌特色纯化镇地理位置特殊，往西 1500 米为陈户镇，往东为广饶县，第二产业起步晚，在时间和空间的差距造成了现阶段纯化镇城镇建设滞后的局面。主要体现在：建筑多为红瓦坡屋顶，多层为现代建筑风格，一层多为传统北方 博兴县纯化镇中心区控制性详细规划说明书7 民居。现阶段依然呈现广青路 “沿路一层皮”的发展模式，与过境交通之间的矛盾突出，制约了土地内涵式发展。工业用地与居住用地混杂，对居民生活环境造成影响。2、公共服务设施及市政设施滞后于现

21、阶段经济发展的速度体现在多方面：现状人口过少，对三产需求较弱，对周边农村的辐射力不足。逢集市，摊贩占道经营，使曹纯路原本较窄的公路通行更加困难，形成脏、乱的面貌。垃圾沿路、沿河任意堆放，特别是工农河与广青路灌溉渠及道路节点处，垃圾破坏环境，污染水体。2009 年后，诚力供气、嘉鸿工贸等企业的落户带动了镇区的经济发展，但相应的商业、金融服务业及电力电信等市政设施建设滞后，影响镇区第三产业的发展。3、水域资源丰富，但未利用其优势转变成可利用资源通过对“水系”的改造，可形成优质的城镇景观。纯化镇现状水系仍然呈现自然状态，且生活垃圾堆积在沿河两岸，缺乏治理。4、道路系统不完善这与城镇建设发展较慢有关，

22、现阶段只有“一横三纵”的道路系统，对外交通依赖曹纯路与广青路，其中省道广青路对镇区的居民生活分割较为严重。第三章第三章 上位规划、相关案例解读及规划对策上位规划、相关案例解读及规划对策一、一、上位规划要求上位规划要求及解析及解析（一）博兴县城市总体规划（一）博兴县城市总体规划（20092030）规划将纯化镇城镇职能定位为农产服务型城镇，以工业商贸功能，以农副产品加工、交通运输、商业贸易等为主。在城市空间结构中，构筑“1234”的城镇村体系，即“一个中心、两个片区、三个节点、四十三个农村社区” 。纯化镇与陈户镇形成了博兴县的北部片区。在全县的产业布局中以石油化工为主。由此可见，纯化镇在县域经济中

23、处于重要的位置。（二）博兴县纯化镇总体规划（二）博兴县纯化镇总体规划（20122030）规划论述纯化镇性质为：博兴县一体两翼的北翼主战场，博兴县新能源产业基地。镇域空间结构规划为“一个中心、两个园区”的科学发展总体思路。其中“一个中心”就是以镇政府驻地为中心建设商贸住宅区；“两个园区”就是纯化水库生态旅游园区和项目集中区。本次控规规划片区隶属于纯化镇行政管辖的中心区，以商贸居住为主。规划范围内总体规划中界定的公共设施包括：中学（服务镇域） 、小学（服务广青路以北镇区） 、市场（服务镇域） 、医院（镇医院） 、养老院（服务镇区） 、工程设施用地（电信等） 、文体科技用地（服务镇域） 。对总体规划

24、实施的评价：1、医院用地面积按标准可服务镇域人口，无需迁址另建。2、市场用地、文体科技用地、养老院、工程设施用地位置及规模在总规中界定粗放，需细化。3、总规中界定道路红线宽度、河道蓝线宽度与实际建设相差过大，需要调整。4、对城镇更新改造的动力机制、改造时序缺乏深入研究。 博兴县纯化镇中心区控制性详细规划说明书8 二、相关案例解读二、相关案例解读（一）广东省（一）广东省“宜居城镇宜居城镇”建设规划实践与思考建设规划实践与思考以惠州市博罗县园洲镇为例以惠州市博罗县园洲镇为例与大城市相比，小城市一般具有良好的自然和生态环境品质。但是小城镇也面临着土地资源利用不集约、公共服务设施难融资等，成为制约其可

25、持续发展的重要瓶颈。为此在“宜居城镇”的建设实施过程中，需要打破现有地发展瓶颈，在土地利用、公共服务设施融资和管理体制等方面的创新，从而促进小城镇建设与周边自然环境更加融合、对外交通更加便捷顺畅、公共服务基础设施更加完善、创新氛围日趋浓厚。1、园洲镇现状建设情况及宜居评价（1）现状发展情况园洲镇位于广东省惠州市博罗县，地处国家重点风景名胜区罗浮山下，镇域面积112.71 平方千米。该镇境内水网纵横，河流长度约 67 千米，自然环境优势突出。在整个珠江三角区腹地中，园洲与东莞市企石、石排两镇隔江相望，西与东莞市石龙相连接，与深圳的空间距离 70 千米，是承接深、莞产业辐射和转移的“桥头堡” 。产

26、业方面，园洲以发展第二产业为主导。在现有工业体系中，服装制造业是园洲的特色产业，享有“中国休闲服装名镇” 、 “广东省（制衣）技术创新专业镇”的美誉。目前，园洲镇是严格按照镇总体规划中确定的空间发展要求来进行的。为此，与周边城镇相比较，园洲现状的城市建成环境品质较好，教育、医疗和卫生等公共配套设施较为完善，居民居住品质较高。另一方面，针对城市建设管理，园洲因地制宜，通过镇党委牵头，制定了一套可操作性、高效有序的管理体系，保障了园洲全镇实现 “零”违章建筑。（2）对园洲现状宜居性的评价采用广东省宜居性评价标准，园洲共达标 12 项，基本达标 6 项。其中舒适性和安全性等方面园洲达标率相对较高，仅

27、有收入房价比为基本达标；在健康性及方便性等方面达标率相对较低，共有 6 项基本达标，主要集中在生活及工业废水处理、公共交通建设方面。这说明，园洲在向“宜居城镇”迈进的过程中，基层公共服务设施和部分市政设施建设有待进一步完善。2、园洲建设“宜居城镇”的规划实践针对存在的问题，结合“将园洲打造成为宜居、宜业、宜游的现代化岭南滨水城镇“的总体定位，规划制定六项行动计划。 博兴县纯化镇中心区控制性详细规划说明书9 （1）绿色园洲行动挖掘园洲先天的自然环境优势，营造“城在绿水旁，公园散其间“的亲水之城。在空间上：以水为纽带，串联起山、水、林、园，将园洲镇生态形成一个有机整体。（2）便捷园洲行动实施绿色交

28、通发展战略，构筑“四通八达，人车顺畅”的便捷之城。规划沿园洲大道、福园公路等增设公交巴士路线，将园洲镇中心、客运站、公共服务设施等重要公共空间与主要居民住宅聚居区连接，方便居民使用公交巴士出行。此外，在滨水岸线和人流密集的商业街区设置专用步行通道。（3）舒适园洲行动提升居住品质，打造“安居、康居、乐居”的宜居之城。首先，提高新建和现有居住小区的公共配套标准，积极推动保障性住房的实施；其次，有序推进各类市政环卫设施的建设。（4）创新园洲行动在“休闲服装名镇”的基础上，实施产业升级战略；加大对第三产业发展的支持力度，扩展产业链外延。（5）和谐园洲行动推进“活力包容、安定乐群”的文明之城建设。（6）

29、魅力园洲行动保护并利用现有资源，建设“极具文化内涵、彰显岭南特色”的滨水休闲之城。针对六大行动，园洲确定了近、中、远期规划建设指引，提出近期建设项目库。在近期项目库中，分 5 大类（包括镇容镇貌、基础设施、公共服务、民生工程和产业发展） ，共 20 个建设项目，全面提升宜居指数。3、结语首先，小城镇的人口规模、空间规模和区域位置特点决定了其在宜居建设方面的先天优势。其次， “宜居城镇”的建设重在实施，土地利用模式创新和公共基础设施投融资方式的创新尤为关键。首先，通过农村非农建设用地与小城镇园区产业用地置换、农村宅基地整理与小城镇建设用地转换等方式，改善村镇企业无序发展、单位土地效益低的发展模式

30、。其次，依据“政府引导、市场运作、多元投资、共同开发”的原则，允许集体、个人及外资等市场主体，参与供水、绿化、道路等设施建设中，并做好利益分配工作。此外， “宜居建设”是时效性很强的规划行动，保障建设实施过程中的协调成本，管理体制创新是关键。最后， “宜居城镇”的建设，离不开居民、商家及企业的支持。应适当利用传媒加强宣传力度。（二）博兴县兴福镇发展模式（二）博兴县兴福镇发展模式兴福镇是博兴县南端的经济强镇，是“中国厨都” 、 “中国产业集群经济示范镇” 、 山东省“百镇建设示范行动”示范镇。1、现状建设情况为加快地区发展，兴福镇按照“一村一特色”发展模式，调整农村产业结构。但最初的土地政策和管

31、理不健全，造成镇区建设用地用地性质混乱无序，工业用地居住用地混杂、农业用地与建设用地混杂。镇区西北部以居住和商业用地为主，工业用地分布于南、北、东三面，对居住区形成包围态势。土地整改面临较大挑战。经过近几年的城镇建设和土地管理，城镇面貌大有改善。全镇设有甲级医院一处和五星级的商务酒店（建设中）一处，旧村安置小区陆续开工建设，公园绿地面积也相应增加，实现了工业企业入园的计划。产业方面，工业发展基本形成了以厨具制造、板材加工为主的工业产业体系。全镇民营经济发达，规模以上企业全部为民营企业。兴福镇总体规划（20122030） ，规划其空间发展模式为：突破土地制约的“最小门槛”，以趋圆性（城镇形态自组

32、织演化）形态外延。北、中、南用地功能分异，东西向用地功能延伸，主要是由于南北两侧是已批在建或新建的工业用地，不宜近期调整；中部沿澳博路初步形成行政办公、商业、居住功能区。兴福镇城镇建设严格 博兴县纯化镇中心区控制性详细规划说明书10 按照镇总体规划中的要求进行。2、小城镇建设成果兴福镇发展模式基本符合了以现代化农业推进农业人口转移，以农村社区建设实现就地城镇化，以生态河保护、小城镇建设、科技教育推进城镇化的新型城镇化道路。兴福镇在农业产业化、土地流转、社区建设等多方面起头并进，正进入快速发展阶段。三、纯化镇镇区发展趋势判研三、纯化镇镇区发展趋势判研（一）镇域社会经济发展概况（一）镇域社会经济发

33、展概况纯化镇作为博兴“一体两翼” ，北翼的主战场， ，现阶段形成了以煤炭化工、塑钢门窗、农作物专用肥、油棉加工为主导产品的工业布局，并具有广阔的发展空间。自 2009 年起，纯化镇通过招商引资，诚力供气一期焦化项目、嘉鸿工贸有限公司年产 15 万吨沥青项目等项目顺利落户纯化镇项目集中区；镇发展兴港铁运和诚力物流为中心的物流产业规模，使物流运输产业成为纯化镇新的经济增长点。近几年，纯化镇经济总量发展迅速。纯化镇 2011 年国内生产总值为 6.1 亿元，其中第一产业1.25 亿元，第二产业 3.1 亿元，第三产业 1.65 亿元，三产的比重为：1：2.5：1.3。但纯化镇经济发展过于依靠以土地资

34、源、人力资源投入为主的粗放式经济增长方式。镇区里面只集中了部分工业企业，还有少量工业靠近居住地段，商业服务设施只沿广青路布置，布局不合理。由此可见，现状全镇产业结构不协调，第二产业独大，第三产业发展不足，影响了商业服务业、房地产业的做大做强。同时，也不利于旧城更新改造，经济增长难于持续。此外，纯化镇社会经济以对外经济为主，城镇建设滞后，城镇化较低。（二）成因解析（二）成因解析纯化镇工业化主导城镇经济的发展，项目集中区建设迅速，因为产品对象以外围市场为主，对本地城镇建设刺激较小。镇区驻地村居民较少，城镇的第三产业发展不足，镇区外围的居民在本区很难找到合适的工作并定居下来，因此抑制了居民消费需求，

35、造成现阶段纯化镇服务业发展滞后、公共设施严重不足、房地产市场不完善的面貌，集中表现为镇区集聚能力不强，缺乏更新改造动力。（三）发展趋势判研（三）发展趋势判研1、镇区调整发展方式（1）转变经济增长方式，由工业化推动经济发展逐步转化为工业化和城市化共同推动社会经济发展。（2）优化产业结构，大力发展有地方特色的现代服务业（重点是消费型服务业、文教体卫）和现代农业（以农村合作社形式发展农业） 。（3）改善社会二元结构，鼓励和推动外来人员“本地化”、 “城市化”。2、转变建设重点城镇建设的重点由外围项目集中园区转向镇中心区，提升中心区的综合服务职能。工业区的发展带动了小城镇的建设，纯化镇的公共服务设施的

36、建设能改善城镇面貌，创造地域化的城镇特色。四、现状土地资源供给分析四、现状土地资源供给分析本着节约和集约用地、提高土地效益的原则，通过对现状用地情况及建筑情况的解读，现状土地分为新开发用地、再开发用地、保留用地。1、新开发用地新开发用地是指由纯化镇总体规划确定的城镇建设用地，但现状尚未利用的土地和农业生产用地、等用地，为实施该规划，在进行下一轮土地利用规划修编时，纯化镇应将农用地转为建设用地。规划区新开发用地约 48.86 公顷。2、再开发用地再开发用地包括两种类别，一种为现状土地已被利用，但用地性质不符合未来城市规划的要求，需要通过土地置换改变用地性质的用地；另一种为用地性质符合规划但现状建

37、筑质量较差、亟需改造的用地。规划区再开发用地约 33.32 公顷。对现状效益较差的企业及用地性质与所在位置不匹配的用地，规划通过对其置换，来提高土地使用效益。结合旧村改造，规划对现状城中村、城边村实施改造。纯化镇 博兴县纯化镇中心区控制性详细规划说明书11 采用的是异地建设安置社区，对原村址进行商业开发的模式，以改善村民居住条件，集约用地。3、保留用地保留用地是指现状建筑质量好且在总体规划期限内不可变更的用地性质的用地，包括原省道和县道道路用地、工农河河岸线、一类居住用地、公共绿地及需保留的公共服务设施用地（如中小学、广青路新建商业用地） 。规划区再开发用地约 6.56 公顷。五、规划对策五、

38、规划对策（一）规划理念（一）规划理念1、传统与现代结合从城市规划的角度来说，传统的概念主要与水平度相结合，与自然古朴和低密度有关，体现为文化性的传统街区，而现代化的概念则更多地域垂直度、混合材料和高密度相应，体现为先进技术、高楼大厦构成的都市感，本区作为纯化镇中心区，远期强调与现代城镇发展一致的景观形象，同时注重保护和延续镇区居民生活文化积淀，创造低密度、尺寸宜人的传统商业文化环境，充分体现人文关怀。在二者协调、共生、共融中求发展和创新。2、结合自然的“生态镇区”创造一个生态的、活力的、宜居的城镇是本次规划的目标。活力是城镇生活魅力的体现，也是城镇经济发展爆发力的体现，良好的生态环境与多样化的

39、城镇活动相结合是激发持续活力的源泉。本次规划结合旧镇区的改造，增加点状绿地，注重主要道路两侧道路绿化，形成绿化景观带；充分利用工农河、三支沟等优质景观资源，将点状和带状的开放空间形成网络体系，提高镇中心区的景观环境品质，丰富居民的休闲生活，提高城镇魅力。同时为镇区添入新的活力，为商贸活动提供新的成长空间，引导商贸活动向现代高效方向发展。（二）规划策略（二）规划策略1、土地利用方面（1）结合旧村改造和新区开发，置换工业用地，建设高标准的居住社区。（2）调整公共设施用地，重点发展消费性服务业（如酒店、文娱设施） 。结合现有居民安置点的规划，居民文化中心设置在广青路北侧，本次规划将总体规划中的文体科

40、技用地和市场用地进行相应的调整。（3）规划考虑城镇的发展，公共服务设施（如小学、初中用地）在规划区外围预留相应的发展空间，并保证教育用地的完整性。（4）增加公共绿地，保护现状河流水系岸线，提升镇区环境品质。（5）调整工程设施用地。给排水设施在镇区外围建设，热力燃气由纯化镇项目集中区引入，规划合理减少工程设施用地；电力电信设施以营业性质为主，规划结合商业用地设置。（6）调整道路用地。针对总体规划中的路网位置的准确性较差的问题，本次规划以 1：1000 的现状图为依据对道路位置和道路断面进行调整，并增加了支路网，使规划路网更加合理。利用加密路网，细分地块的策略，适应当前小规模的开发行为，形成渐进式

41、的城市更新，有助于纯化镇镇区的可持续发展。2、环境营造方面（1）整治工农河、三支沟等水系，营造滨河绿化带。（2）加强道路整治，积极采用本区域绿化树种，以保证道路绿化的实施及降低维护费用。（3）以城市设计引导城镇对建筑色彩、形体及体量的控制，打造宜居城镇的空间环境。3、政策方面（1）土地政策积极响应国家及省市的惠农政策。深化农村土地制度改革，稳定农户承包权、放活土地经营权，增加农业收入，提高农民的收入水平。（2）金融政策鼓励民间资本参与公共事业，并给予相应的利益回报。（3）管理政策强化政府部门对城镇建设的管理职能。根据纯化镇现状情况，制定一套可操作性高效有序的管理体系。（4）开发政策 博兴县纯化

42、镇中心区控制性详细规划说明书12 广青路以南，兴纯四路两侧用地权属复杂（油田、私有、集体划拨等） ，工农河以南，兴纯四路以西，地权属复杂，不利于整体开发建设。可以结合单位改造、搬迁，实施联合开发的措施。工农河以北区域，用地权属较为单一，可以依托新农村建设进行整体实施。东部村庄安置完成后，镇区原驻地村庄用地可以进行整体商业开发。第四章第四章 规划总则规划总则一、规划依据一、规划依据1、 中华人民共和国城乡规划法 （2008 年）2、 中华人民共和国土地管理法 （2004 年）3、 城市规划编制办法 （2006 年）4、 城市、镇控制性详细规划编制审批办法(自 2011 年 1 月 1 日起施行)

43、 5、 镇规划标准 （GB501882007）6、 城市规划强制性内容暂行规定 （2002 年）7、 山东省城镇控制性详细规划管理办法 （2010 年）8、 城市居住区规划设计规范 （2002 年）9、 城市给水工程规划规范 （GB 5028298）10、 城市排水工程规划规范 （GB 503182000）11、 城市热力网设计规范 （CJJ342002）12、 城市燃气设计规范 （2006 年）13、 城市电力规划规范 （GB 502931999）14、 城市管线综合工程规划规范 （GB 5028998）15、 滨州市城市规划管理技术规定(2013 年)16、 博兴县纯化镇总体规划 (201

44、22030)17、国家及地方其它有关规划设计规范、条例、文件。18、纯化镇提供的现状地形图及相关基础资料。二、纯化镇中心区范围二、纯化镇中心区范围中心区位于纯化镇驻地中心，规划范围北至振纯六路，南至振纯三路，西至兴纯二路，东至兴纯五路（新曹纯路） 。东西宽约 1.2 公里，南北长约 1.0 公里，近似于方形用地，规划控制用地面积 1.11 平方公里。三、规划原则三、规划原则1、整合原则从城乡统筹、区域发展的视角确定镇区的发展与定位，安排各项用地布置各类道路交通、市政公用、公共服务设施。以总体规划为指导，结合纯化镇中心区更新改造的特点，对现有规划进行整合和调整，协调好镇中心区自身发展与镇总体发展

45、之间的关系，因地制宜合理布局，建立功能完善的现代化新型小城镇。 2、可持续发展原则应对未来不确定性，规划尽量包容今后发展的多种可能，充分体现可操作性、可实施性，同时充分考虑长远发展的需要，灵活布局，寻求从现状到远期目标的发展过程中的动态平衡，促进可持续发展。3、综合效益原则突出城市综合效益并重的理念，开发建设导入市场机制，增强市场活力。调整土地利用结构，提高土地利用集约性。同时，避免因为短期、局部的经济利益而影响整个地区的建设水平，在追求经济利益的同时，也应兼顾社会效益和环境效益，处理好局部与整体的关系。统筹安排各项用地，保证公共服务设施、市政设施和绿化用地建设。4、控制切实有效原则本次控制性

46、详细规划采用以公共利益为核心、以市场需求为导向的产权地块项目开发和多种类型不同深度的规划控制和引导，加强控制指标的合理化制定。寻求规划设计成果与规划管理体制的有效结合途径，以期更切合实际、更有效的发挥控制性详细规划的控制和引导作用。 博兴县纯化镇中心区控制性详细规划说明书13 四、规划目标四、规划目标依据建设部城市规划编制办法对控制性详细规划编制内容的规定，本次控制性详细规划主要目标是打造高标准的综合性生活服务区，实现现代化的城镇面貌。细分为六点：1、调整功能结构布局：在上位规划确定的整体空间结构的基础上，根据镇区现状发展情况适当调整空间形态，并对规划区内的用地进行细分，为土地开发和下层次规划

47、编制奠定基础。2、综合配套，优化公共设施配置：进一步细化公共设施和其他用地之间的联系，以提高人民生活质量，配合居民多样化消费方式的综合配套设施，同时带动产业服务中心的经济模式。3、落实基础设施系统：依据规划规模确定道路交通和市政工程基础设施，适当提高设施建设标准，并预留未来发展空间，保证基础设施用地的充足。4、建设独具特色的滨水空间，提升城镇整体形象：发掘工农河景观资源，延续工农河滨水公共空间，营造滨水景观，有效提升中心区的整体景观品位；通过结构、肌理和文脉等城市要素的发掘和精心设计，确定构筑城市中心区整体特征的控制性要素，并落实到分地块的控制要求当中。5、宜居社区，创造居住典范：完善公共空间

48、体系，改善居民生活设施，增加绿地和公共空间，具有地域特点的融休闲文化、公共活动为主要内容的宜居社区，将中心区建设成为最适宜生活的现代生态化综合居住区。6、制定开发控制体系：规划必须充分尊重现状的约束条件和地方管理特点，制定符合地方发展阶段和管理体制的开发控制体系，在指标体系中保留一定的弹性，以应对发展过程当中的不确定性。五、规划区功能定位五、规划区功能定位博兴县纯化镇总体规划将纯化镇的城镇性质定位为：博兴县一体两翼的北翼主战场，博兴县新能源产业基地。根据上位规划，镇区商业等服务业设施实际情况及居民活动情况，综合确定规划区的功能定位为：以居住为主，集聚商业金融、文化娱乐功能于此，以服务于全镇居以

49、居住为主，集聚商业金融、文化娱乐功能于此，以服务于全镇居民及项目集中区的综合服务中心，形成配套设施完善、交通便捷、居住环境优美的城民及项目集中区的综合服务中心，形成配套设施完善、交通便捷、居住环境优美的城镇中心区。镇中心区。第五章第五章 土地使用规划土地使用规划一、规划构思一、规划构思1、拓展城市空间，完善城市结构，提升城市功能从城乡统筹、区域发展的视角确定博兴县纯化镇的发展和定位，以总体规划为指导，顺应城市发展客观要求，合理布局各类功能用地，进一步完善城市结构。2、构筑快速、便捷、安全、宜人的交通网络通过对博兴县纯化镇中心区用地结合的总体把握，结合城市总体规划所确定的主要道路框架体系和社会经

50、济发展需要，科学合理地确定城市道路性质、等级和断面形式，建立快速、便捷、安全、宜人的交通网络。3、以人为本，保障公共利益公共利益优先主要关注的是人们生活环境、居住质量、社会交往和沟通的场所。充分重视环境公共资源的合理利用和公平利用，将外部公开空间的规划安排充分考虑以人为中心，通过绿地、广场和步行道的设计，在镇区开发建设过程中为居民创造更多的休闲驻留空间，使城市经济、社会、文化和空间的发展相协调。 贯彻有利生产、方便生活、促进流通、繁荣经济、促进科学技术文化教育事业的原则，尽量满足市民的各种需要。规划应确保公共建筑与公共场所的用地分配，并注重形象设计。4、建设高品质的人居环境，塑造独具特色的城镇

51、形象 提高纯化镇的城市生态环境质量，协调社会、经济发展与生态环境保护之间的矛盾，注重中心区的城市建筑“实体空间”与城市园林绿地“开放空间”的有机联系。积极利用工农河、三支、二支等有利资源，突出该地区的生态环境优势，整合各种环境要素，塑造环境优美、尺度宜人、建筑风貌独具特色的城市形象，为纯化镇城市居民多元、健康、舒适、愉悦的生活奠定物质空间基础。5、社区单元规划管制和规划设计结合 博兴县纯化镇中心区控制性详细规划说明书14 应用“社区单元”的规划理论，将社区规划管理和规划设计相结合。根据服务半径，因地制宜，划分合理的社区单元、邻里单元结构，为合理的社区邻里空间环境和生活品质打好基础。以城市道路和

52、开发单元作为划分邻里单元的基本依据，为强化睦邻交往创造和谐社区生活环境。二、规划调整二、规划调整1、教育用地远期需在振纯六路北侧扩建，以满足广青路北侧城镇居民的入学需求。2、根据纯化镇中心社区合并方案，文体科技用地调整到广青路北侧。3、道路调整：兴纯四路南段通至振纯三路，减少不合理交叉口；社区路南延至振纯三路，增加支路（市场路） ，对地块进行合理划分。4、调整通信设施用地，本着集约节约用地的原则，将其调整至沿兴纯四路与广青路交叉口处，结合商业布置。三、规划结构三、规划结构本规划对规划区的空间发展提出了“一心、两片、三轴、多节点”的空间发展结构。“一心”指的是规划区中部以文化娱乐与商业活动为核心

53、的商业文化中心；“两片”指的是兴纯四路东西两侧两个居住片区；“三轴”指的是沿东西向广青路（即省道 319）展开形成的纯化镇对外经济发展轴、沿南北向干路兴纯四路两侧形成的纯化镇镇区居民生活服务轴和沿工农河两岸形成的镇区居民生活休闲轴；“多节点”指以各个功能形成的功能节点，如教育节点、医疗节点、公园绿化节点。四、用地布局规划四、用地布局规划（一）用地构成（一）用地构成本次规划涉及的土地使用性质分类和代码均采用镇规划标准 （GB501882007） ；并将用地分至小类，包括居住、公共设施、对外交通、道路广场、市政公用设施和绿地六大类用地。本次纯化镇中心区规划范围内建设用地为 111.45 公顷，其中

54、：居住用地面积为56.26 公顷，公共设施用地面积为 21.86 公顷，对外交通用地面积为 4.14 公顷，道路广场用地面积为 11.34 公顷，环卫设施用地 0.63 公顷，绿地 12.84 公顷。依据规划的居住用地建设量测算可知，规划区居住用地最大可容纳 1.83 万人居住，适宜容量为 1.5万人，人均建设用地面积为 71.38 平方米（以下人均指标均按 1.5 万人计） 。规划的各类用地面积及比例详见下表： 序号用地性质用地代号面积（公顷）比例（%）居住用地R56.2652.541其中二类居住用地R256.2652.54公共设施用地C21.8620.42教育机构用地C26.305.89文

55、体科技用地C32.392.23医疗保健用地C42.962.76商业金融用地 C56.295.882其中集贸市场用地C63.923.663对外交通用地T4.143.874道路广场用地S11.3410.595工程设施用地U0.630.59其中环卫设施用地U20.630.59绿地G12.8411.99公共绿地G16.265.855其中生产防护绿地G26.586.156规划建设用地107.071007水域用地E4.138采矿用地H50.299总计111.45 博兴县纯化镇中心区控制性详细规划说明书15 （二）用地布局规划（二）用地布局规划1、居住用地（R）（1）现状及问题 现状人均居住用地偏大，住宅平

56、房占多数，土地使用效率比较低。主要原因是纯化镇城市建设发展缓慢，镇区只依靠广青路沿路经济发展。部分居民居住用地与农民居住用地、工业用地、公共建筑用地混在一起。近年来第二产业在项目集中区逐渐落户，镇域经济增长迅速，促进了小城镇建设的发展，居住用地逐渐按城镇标准建设住宅。规划区内只有零散开发的几幢住宅楼，规模小，没有配置公共服务设施及小区绿地、停车场地等公用设施，亟待更新改造。镇区边缘分布着大量的居民自建平房及农民自建平房，属农村居住用地，住宅质量低、环境差，基础设施不完善，属一类居住用地。2013 年开始新建安置小区，主要分布在规划用地的东侧，在环境、基础设施上都有改善，属二类居住用地。规划区需

57、安置 7 个村庄，其中规划范围内有纯东、纯中、纯西 3 个村庄，村庄总人口为 2024 人，总户数为 605 户，村庄占地面积为 36.28 公顷；外围有邵家、裴家、袁西、袁东四个村庄将安置到本规划区内，四个村庄总人口为 1727 人，总户数为528 户，村庄占地面积为 36.96 公顷。（2）规划指标规划区居住用地 56.26 公顷，占规划建设总用地的 52.54% ，人均居住用地 37.50平方米。规划区居住建筑面积最大开发量为 77.44 万平方米，规划区居住用地最大可容纳1.83 万人居住，适宜容量为 1.5 万人。（3）规划布局纯化镇现阶段处于城镇化的初级阶段，第二产业的发展及国家新

58、土地政策的出台为纯化镇提供了建设资金；农业生产合作社的成立，为村庄居民上楼提供了后期保障资金支持；同时，产业发展带来的新增机械人口，也表现出对居住的需求。因此，按照服务对象和开发方式的不同，居住用地分为东西两个片区，兴纯四路西侧为旧村改造的商业开发居住片区，兴纯四路东侧为驻地村和规划区外村庄居民的安置片区。本次规划纯化镇中心区以多层住宅为主，为了充分利用有限的土地资源和构筑丰富的城市景观，部分地块可以适量建设小高层住宅，同时限制低层高密度开发。作为安置用地的居住用地均采用多层住宅，房地产开发地块建设适量的小高层，以提高土地的经济价值。规划区居住用地的建设条件和自然环境优越，规划建设生态型社区。

59、（4）村庄安置规划纯化镇的旧村安置政策响应博兴县政府的相关文件，安置居住建设用地采用 60平方米/人的标准实施。根据规划区总安置人口为 3751 人，因此建设用地面积为22.51 公顷。按照规划，兴纯四路东侧为安置片区，本片区居住用地总面积为 27.31 公顷，满足镇区居民的安置需求。（5）配套公共服务设施规划各居住小区配套建设日常生活必需的服务设施，以创造舒适宜居的综合社区。根据居住用地特点及总体布局，各小区在开发建设时，均应按城市居住区规划设计规范要求配套建设相应规模的公共服务设施。包括小区级商业用地、社区卫生站、文化活动站、老人及青少年活动站、小区级小公园及体育健身场所和设施等等。2、公

60、共设施用地规划（C）现状公共服务设施沿广青路分布，规划整合其沿线设施商业业态，提高其对外服务的标准；同时加强兴纯四路两侧的公共服务设施职能，延续镇区居民的生活习俗，为镇区居民提供更完善的设施。规划公共设施用地面积共计 21.86 公顷，占规划建设总用地的 20.42%。包括教育机构用地、商业金融用地、文体科技用地、医疗保健用地、集贸市场用地等。（1）教育机构用地（C2）规划区的教育机构用地主要是中小学用地与托幼用地，总面积为 6.35 公顷。规划的中小学用地面积 5.46 公顷，托幼用地面积 0.84 公顷。因纯化镇对学校规划统一调整，广青路北侧只保留一所中学、一所小学和幼儿园。本次规划小学和