房地产年会致辞

1、房地产年会致辞光阴似箭，又过一年。今年是万达成立 27 年来，第一 次在总部以外的城市召开年会，目的是让更多同志体验万达 文化产业的发展成果。首先我代表万达集团万名员工，向光 荣参加年会的各位领导、各位代表，表示热烈欢迎。XX年面临的形势非常困难， 中国经济持续放缓。国际环 境也不容乐观， 世界经济主要有四台发动机， 欧洲陷入泥潭， 日本也不行了，美国稍好，但也只是“弱复苏” ，中国也在 下滑。在这样困难的形势下，经过全体同仁的努力，XX年万达依然取得非常优秀的成绩。（ 一） 全面完成年度目标XX年万达集团资产 5341亿元，同比增长;收入亿元， 完成年计划的 101%，同比增长 30%;企业

2、净利润同比也大幅 增长。这是万达连续第 9 年保持环比 30%以上的增速。商业地产公司合同收入亿元，同比增长 %;其中房地产合 同收入亿元，完成年计划的 101%，同比增长 %。新增持有物业面积万平方米，累计持有物业面积万平方 米，同比增长 %。这个数字只是商业地产公司持有的物业面 积，没包括集团持有的物业面积。全年施工面积万平方米， 同比增长 %，规模相当惊人 ; 新开工面积万平方米，同比增长 11%;施工面积中超过四成是新开工，为XX、XX 年的增长打下坚实基础。竣工面积万平方米，同比增长19%。虽然全国 投资增速在下降，但万达投资依然保持较高增速。商管公司新开业 24 个万达广场，累计开

3、业 109 个万达 广场。商业地产总租金收入亿元，其中万达广场租金亿元， 同比增长 %。最近几年，万达非房地产的各项收入增幅，都大大高于 房地产销售收入增幅，这是一个很好的现象。万达广场租金收缴率 100%，连续第二年达到 100%。中 国老子创立辩证哲学，讲福祸相倚，这个 100%有好有坏： XX 年即使做到 %租金收缴率也算下降，所以这是对商管更高的 要求。创新举办第八届万达商业年会，参会人数同比增长 100%，现场与超过 1000 个商家达成合作协议 ; 很多人在解读 万达优势，其实万达最核心的优势就是拥有丰富的商业资源 和超强的商业运营能力。成功组织万达广场百店同庆活动， 三天店庆总客

4、流超过 2600 万人次。 XX 年万达广场总客流量 亿人次 （ 不含酒店和旅游度假区 ） ，同比增长 33%。去年万达 广场店数规模同比增长 22%，但客流量增长 33%，这说明万 达广场老店的客流量仍在年年增长。事实证明，实体店只要 创新经营，多搞体验消费，照样人气旺。人有多样性需求， 会上网购物，更会花时间去逛购物中心，进行体验消费。XX 年完成 20 个已开业万达广场慧云系统的改造，我要 求 XX 年内完成所有已开业万达广场慧云系统的改造。慧云 系统不仅集成 16 个子系统，更重要的是实现了移动终端应用，拿着手机，在世界任何一个地方都能监控所有万达广场 的运营和消费情况。商业地产公司上

5、市前去美国路演，美国 人问，一百多个万达广场分布在全国各地，怎么管?我们的同志拿出手机，点开慧云系统，立马让他们看到每个广场当 天的经营收入、人流情况、安防监控等。美国人都晕了，他 们也没见过这么先进的东西。 （ 老潘读到这里，都笑喷了 ） 酒店建设公司新开业 18 家五星级酒店，新增客房 5546 间，累计开业 71 家酒店，总客房数万间。酒店管理公司收入亿元，同比增长 %。 商业地产公司其他收入亿元，在这里不一一列举。 文化集团 XX 年收入亿元， 完成年计划的 %，同比增长 %。文化集团任务完成情况不错，快速增长进一步拉大与国内同 行的距离，中国要有世界级文化企业的重任就落在你们肩上 了

6、。AMC收入亿元人民币，完成年收入计划的96%但超额完成年度利润目标。万达院线新开业影城 40 家。万达院线处于上市敏感时 期，还没正式挂牌，具体数据暂不公布，但所有指标都大幅 超额完成。特别要表扬万达院线善于互联网思维，线上收入 同比增长 201%，会员消费收入占比超过 70%。这两个指标我 非常看重， 希望将来院线更多收入来自线上， 这样成本更低 ; 同时将会员消费占比提高到 80%以上，彻底减少随机消费，使运营更安全稳健。大歌星新开业 24 个店，累计 90 个店，收入亿元，完成 年计划的 101%。万达旅业收入亿元，完成年计划的%，超额完成向万达文化旅游目的地输送游客目标。万达搞旅游业

7、的主要目的， 是利用终端渠道，将来与线上渠道结合，往万达文化旅游目 的地输送游客。影视公司收入亿元，完成年计划的121%;制作发行 6 部电影，票房收入亿元，超额完成目标。文化集团其它收入亿元。万达百货新开店 24 家，累计开店 99 家，收入 256 亿元， 完成年计划的 %，同比增长 %;完成利润目标。在经济放缓、 电商冲击、成本上升等多重不利因素叠加形势下，百货能完 成集团下达的目标，极为不易，给予表扬。从今年起，除了经营收入数据外，企业内部管理数据就 不在年会上讲了。我知道很多同志希望我在年会上提一提自 己公司或部门做的事， 但企业规模越来越大， 内容越来越多， 而且万达年会越来越受外

8、界关注，特别是因为时间关系，不 可能每个单位都讲到，请同志们理解。（ 二 ） 主要公司成功上市商业地产公司 XX 年 12 月 23 日在香港成功上市，募集 313亿元港币，是全球历史上最大的房地产IPO，也是香港XX年最大的IPO。商业地产公司上市是我们多年努力的良好结果。特别是通过上市路演交流，得到很多启示，发现不足 之处，这对商业地产长期发展有重要意义。万达院线今年 1 月 6 号拿到 A 股上市的正式批文，目前 已完成路演和网上申购，即将挂牌，我相信万达院线上市一 定会带给投资者惊喜。两家公司上市是万达 XX 年的核心大事，将成为万达发 展新的助推器。（ 三 ） 文化产业重大突破1、创

9、造中国文化产业历史。万达在武汉的两个文化项 目，电影乐园和汉秀，一个是世界唯一的室内多厅电影科技 乐园，一个是世界第一舞台秀。昨天大家看了，相信一定很 激动。我们还有秘密武器没拿出来， 汉秀有 11 台水下设备， 还有好几台没启用，因为演员培训需要时间。相信经过几个 月磨炼，汉秀节目一定会更精彩。这两个项目不仅内容创新，建筑也创新，汉秀剧院造型 取自中国传统的灯笼，叫做红灯笼 ; 万达电影乐园造型取自 湖北出土的中国一号编钟，叫做金编钟，两个建筑本身也成 为中国文化建筑地标。2、代表文化产业发展方向。汉秀和电影乐园填补了中 国高科技文化产业的空白。中央提出大力发展文化产业，文 化产业究竟如何发

10、展 ?怎么做到又叫好又叫座 ?大家都在探 索。这两个项目给出了文化产业如何创新发展的答案，就是 又中国、又叫好、又赚钱。首先要有中国文化元素。电影乐 园和汉秀的设计和内容制作请的都是世界行业大师和顶级 团队，我们一开始就要求他们从里到外都要用中国的东西。 别人可以全盘用欧美文化，但万达作为中国最大的文化企业， 以发展文化产业为己任，必须用代表中国文化符号的东西。 所以我们的建筑是中国的， 故事是中国的， 表演也是中国的 其次还要叫好，让大家看了还想看 ; 更重要的是还要能赚钱。怎么能做到又中国、又叫好、又赚钱呢?万达的经验是文化产业必须与创新、与科技、与规模相结合，才能真正大 发展大繁荣。最近

11、几年，万达还将开业一批创新的文化旅游 项目，相信会进一步证明我们的判断。3、经营效果超出预期。汉秀和电影乐园今年上半年的 票已基本售罄， 创造世界同类产品销售奇迹。 票都卖出去了， 但还要研究把这么多顾客安排到不同场次，避免大家都集中 到周末或节假日观看。4、无锡、广州万达城开工。 XX 年万达开工无锡和广州 万达城两个巨型文化旅游项目。万达文化旅游的三个重磅炸 弹青岛东方影都、无锡万达城和广州万达城，开业后一 定会让世界产生新的惊喜。我听说因为无锡万达城开工，上 海迪斯尼紧急追加投资，这说明我们对他们有影响，而且还 不是一般影响，这就是竞争，是好事。 2020 年前，万达至少 开业 10 个

12、重大文化旅游项目，恐怕会让迪斯尼和即将开工 的北京环球影城重新做预算，因为万达有杀手锏，我们可以 打价格战，万达的投资现金是通过房地产销售获得的，建设 期没有财务成本 ; 因为万达的规模集中采购，项目成本也很 低。无锡和广州万达城，一个针对上海迪斯尼，一个针对香 港迪斯尼，我们就是要和他们比比，看经营人次、经营收入 两个核心指标谁更优秀。万达一定要让那些崇洋媚外的人看 看，现在是中国人的世纪，最好的东西是中国人创造的。（ 四 ） 电子商务良好开局 一是强强联合。去年 9 月，万达与百度、腾讯合资成立飞凡电子商务有限公司，联手打造全球最大的020电子商务公司，这件事影响非常大。中国互联网BAT三

13、巨头，以前相互之间基本不合作，正因为看好万达，腾讯和百度才合作投 资。二是开局良好。电商核心人才团队已基本搭建，几位首 席科学家正在洽谈引进 ;103 个万达广场的 WIFI 基础设施改 造完成， 成都的云数据中心已经开工， 15 个万达广场智慧产 品的研发全面进行 ; 电商成立不到半年时间，发展活跃会员 4350 万人，超额完成发展 3000 万会员的目标。三是并购快钱。去年底，万达以亿美元收购快钱%的股权，搞电子商务（ 五 ） 跨国发展成果显著一是海外投资五星级酒店。 XX 年万达收购马德里、 芝加 哥、洛杉矶、黄金海岸四个海外项目，全部是所在城市的地 标项目。马德里项目位于市中心西班牙广

14、场，如果把马德里 画一个十字，万达项目就在十字中心。马德里的建筑一般只 有三四十米高，万达这栋楼高 117 米，是绝对的城市地标。 芝加哥项目位于芝加哥最核心地段，紧邻千禧公园和芝加哥 河，高度排名芝加哥第三。洛杉矶项目位于比佛利山，是好 莱坞大明星、富人们住的地方，这也是比佛利山二十年来最 好的一块地。机会总是留给有准备的人，如果不是一天到晚 琢磨，怎么可能得到这个项目 ?黄金海岸是澳大利亚的一个 新兴城市，最近半个世纪才发展起来。这个城市有长达 53 公里的海滩，沙子非常白细，因此被称为黄金海岸，虽然全 市只有 70 多万人，但历来都是世界十大旅游目的地， XX 年 过夜游客超过 2100

15、 万人次，人均超过 8 夜。万达项目是黄 金海岸唯一直接濒临海滩的建筑，由三栋近200 米高的塔楼组成，是整个城市的地标，所以称为珠宝三塔。二是投资好莱坞电影。去年万达出资亿美元，投拍两部 好莱坞大片。不出意外的话，今年第一部中国投资、全球发 行的英语片就是万达的。三是储备项目较多。今年一批新的海外投资项目将陆续 公布，年会后就会有两个项目公布。（ 六 ） 企业管理新的进步1、出版两本书。去年万达出版了商业地产的投资与 建设和商业地产的运营管理两本书，这是中国商业地 产实践升华为理念的大作。万达把自己的内部教材整理，向 社会公开发行，这本身就是承担社会责任的表现。这两本书 出版后已发行 5 万

16、册，创造近年来同类书籍发行量的纪录。 我也感到奇怪， 5 万册就成纪录了 ?可见如今中国人不读书， 不深度阅读，包括在座各位，不少人都是一个称号，叫“标 题党”，文章就看看标题，大致知道什么事，但为什么说不 清楚。这不是好现象。2、工程管理革命性改革。万达多年前工程也是招标， 但招标并不是最科学的，招标其实就是竞价，但羊毛出在羊 身上，低价中标的公司也不会干赔钱买卖，反而可能偷工减 料影响质量。所以万达五六年前就决定走议标之路，我们和 中建一、二、四、八局长期战略合作，一项工程由双方谈定 一个价格，不再进行招标，但这种模式仍有一些分包项目由 万达地方公司招标。从去年开始，经过反复讨论，万达形成

17、 新的工程管理体系总包交钥匙，这是对目前中国工程管 理模式的颠覆性改革。我们决定，从XX年10月起，除了文旅项目，所有新开工万达广场和酒店全部实行总包交钥匙。这种模式由万达和施工单位共同制定建造标准、造价、 工期等，施工单位包工期、包质量、包造价，在项目竣工后 向万达交钥匙。实行总包交钥匙后，万达各地项目公司不再 参加任何分包招投标工作。万达只管三件事： 一是品牌库，总包用的所有材料、设备等，必须在万达 品牌库名录内。二是限数量，总包使用品牌库内某个企业的产品，不得 超过每年同类业务总量的一定比例。万达每类品牌至少有 5 个备选，避免集中使用同一品牌带来的风险。三是质量管控。万达质量监管队伍不

18、会因此裁撤，还要 继续加强质量监管。总包交钥匙有三大好处：提高效率、节省成本、防止腐 败。3、管理模式进行调整。去年集团在丁总裁带领下，花 了半年时间，对集团总部、各系统总部及各地公司的业务流 程进行重新梳理。信息管理中心按照梳理结果，把调整后的 业务流程重新上线运行，仅此一项工作就使万达人员比年初 计划数减少 10%，节省费用 12 亿，而且还做了一个决定，梳 理后的编制和费用原则上三年不变。4、修订XX版制度。这次制度修订有三个特点，一是字 数从 90 万字精简到 52万字;二是百分之百表格化 ; 三是 88% 的制度实现信息化和移动终端操作。XX 年初，我讲了 XX 年将成为万达标志年，

19、现在看完全实现年初的设想，万达广场百店、主要公司上市、文化项目 开业、进军电子商务 4件大事使XX成为万达标志年。（ 一 ） 企业管理仍存漏洞 大歌星出现严重管理漏洞，财务系统三次预警，总经理 和分管副总裁仍不改进，集团只好纪律处分。因为领导的问 题，也影响到去年大歌星几千名员工的收入和奖金。（ 二 ） 工程质量出现问题 武汉积玉桥项目住宅装修质量出现问题，出现问题不怕， 但武汉项目公司、商管公司，对业主反映的质量问题不够重 视，没有立即返修，最后导致业主上街闹事，给万达集团造 成严重负面影响。（ 三 ） 管理费用偏高 集团总部和各系统都存在管理费用偏高的问题，这是我 们聘请权威第三方机构调研

20、得出的结论。特别是一些不挣钱 的部门，花钱更是大手大脚，不注意节约。去年下半年丁总 裁牵头解决这个问题，我定下一条底线，今后万达管理费用 的增长幅度，不得超过企业收入和净利润的增长幅度。（一 ）XX年经营主要目标全集团资产 6100 亿元，收入 2740 亿元。商业地产开业 26 个万达广场、 14 间酒店。 收入、租金、 利润指标内部下达。文化集团收入450亿元。其中AMC攵入亿元。万达院线收入和利润指标内部下达，这里不公布。 大歌星收入 10 亿元，确保实现净利润目标。 万达旅业收入亿元， 向万达文旅项目输送游客不少于 40 万人次。儿童娱乐新开店 27 家，收入亿元。儿童娱乐的重要性 已

21、经显现出来，我们做了分析，有了儿童娱乐后，万达广场 的人流有一定增长。影视传媒制作发行 8部影片，票房 21 亿元，收入亿元。 武汉电影乐园和汉秀收入亿元 ; 文化集团其他收入亿元。 百货公司收入 288 亿元，新开门店 17 家。 快钱公司收入 29 亿元。电商公司开业成都云数据中心，完成 15 个智慧产品的 上线，活跃会员人数达到 1 亿人。（ 二 ） 开始全新转型升级1、第四次转型。万达过去二十多年高速发展与成功， 就在于不断创新与转型。第一次转型是 1993 年走出大连，万达由地方企业向全 国性企业转型，突破地域局限，为做大企业规模奠定基础。第二次转型是 XX 年，由单纯住宅向商业地产

22、转型，这 次转型创新了万达商业模式，使万达商业地产在中国一骑绝 尘，成为全球不动产的领袖企业。第三次转型是从 XX年开始，大规模进军文化旅游产业， 使万达由单一的房地产企业发展为综合性企业集团XX年万达要开始第四次， 也是范围更广、力度更大的一 次全新转型。2、万达集团的转型。万达集团转型分为两方面，从空 间上看，是从中国企业转型为跨国企业 ; 从内容上看，是从 以房地产为主的企业转型为服务业为主的企业。万达已宣布到 2020 年的发展目标，资产 1万亿元，收入 6000 亿元，净 利润 600 亿元，成为世界一流跨国企业。同时确定两个具体转型目标，一是 2020 年集团服务业收入、 净利占比

23、超过 65%，房地 产销售收入、净利占比低于 35%;二是 2020 年海外收入占比超过 20%。今后万达商业地产 要实行新的发展模式，同时加快发展文化旅游、金融产业、 电子商务 3 个产业，到 2020 年形成商业、文旅、金融、电 商基本相当的四大板块，彻底实现转型升级。3、商业地产的转型。不要认为转型就是集团的事，商 业地产自身也要全新转型。第一、力推轻资产模式。过去万达成功靠的是城市综合 体，建一个万达广场，旁边配建一些公寓、写字楼、商铺用 来销售，通过房地产销售产生的现金流来投资持有万达广场， 这是重资产模式。现在万达要推一种轻资产模式，就是万达 广场的设计、建造、招商、运营、慧云系统

24、、电子商务系统都由万达自己做， 使用万达广场品牌， 但所有投资由别人出， 资产归投资方。这种模式没有房地产销售，是准金融投资行 为，万达与投资方从净租金收益中分成。这种模式的好处是 没有任何房地产销售，靠租金获得收入，企业发展不受房地 产形势、房价高低影响，这就把经济周期熨平了，使收入更 加稳定。目前万达已和 4 家机构签订 240 亿元 26 个万达广 场的投资协议，还在跟海内外多家投行、保险及基金洽谈， 我要求XX年确保签订63个轻资产万达广场投资合同。也就 是说将XX年开业的23家、XX年开业的40家轻资产万达广 场合同签完，年内收现金 300 亿。轻资产模式推出后，万达 商业地产将走上

25、“轻重并举”的发展道路，我们决定加快发 展速度，因为万达的强项就是招商、建设、管理。今年原计 划开业的 26 个万达广场已在建，无法改成轻资产模式，今 年开业万达广场数量保持不变，明年开始每年开业万达广场 50 家以上，到 2020 年目标累计开业超过 380 家，而且 2020 年后万达还要进一步加快发展。如果实现 2020 年目标，即 使按去年万达广场平均客流打八折，每年客流总人次也将超 过 60 亿; 如果每人每年逛 20 次万达广场，就是 3 亿人。万 达将成为世界最大的线下消费平台，获得巨大的竞争优势。当我们形成如此庞大的线下消费平台，再加上020电子商务模式，谁都无法与我们竞争。过

26、去有人说万达做商业地产是 年开始，万达就进入用企业品牌、商业资源、专业能力赚大 钱的阶段，这是多年积累的结果。近几年重资产模式也不能 丢，轻资产模式实行几年后，一旦租金分成收入比较理想， 万达今后就以轻资产模式为主。为企业挖护城河，那今后我们的护城河将更宽更深。从XX第二、提升租金净利占比。目标是 3 年内将租金占净利 润的比重提升超过 50%，而且以后还要逐年提升。第三、改变目标考核体系。 过去商业地产重点考核收入、 回款、入伙指标，今年起这些指标也要考核，但不再是核心 指标，核心考核指标调整为考核租金、净利润、持有物业增 长指标。只要这三个指标保持较高增长，房地产收入指标就 可以少增长，可

27、以不增长，甚至可以负增长，这也是今年调 减收入增幅的主因。目标考核体系改变后，集团要求商业地 产公司 3 年内将目前的土地储备和贷款减少一半，具体的操 作方案春节前报我批准。（ 三 ） 加快发展电子商务1、确保成都云计算中心 10 月之前竣工，支持电商全国 联网运行。2、搞好技术研发。XX年完成已确定的15个智慧产品的 研发，同时要制定今后 3年更多的技术研发目标。 万达做 O2O， 线下资源已经有，关键是线上技术，要研究怎样做到好用， 大家愿意用。3、做大支付规模。全集团要为快钱的发展提供支持， 由曲德君、王贵亚牵头做具体方案。不仅万达电商用快钱支 付，万达广场商家也要用，商管公司要一家一家

28、去谈，动员 他们使用快钱。 但我认为， 快钱主要发展方向不是支付规模， 而是互联网金融。要研究推出一整套优惠方案，提供大力度 的支持，下周集团开专题会研究这个问题。4、万达电商基本成熟后，要考虑向社会开放，力争做 成一个开放的平台级电商。我们先做 3 年，成功后，就跟其 它购物中心、百货店、电影院、餐饮商家去谈合作。万达电 商手里有巨大线下平台、有数亿会员，如果愿意加入，我们 出钱做数据中心、网络改造。5、强化互联网思维。这是对万达所有领导讲的，特别 是副总裁级以上的领导，必须要有互联网思维。什么叫互联 网思维 ?就是要敢于拥抱互联网，而不仅仅把互联网看成工 具。怎样教育大家形成互联网思维 ?

29、执行层要研究一个办法。（ 四 ） 继续推进国际战略1、坚持并购为主、 投资为辅的方针 ;XX 年完成 2至 3家 较大规模的并购。2、落实 3 个海外文华酒店项目。海外酒店还是坚持走 传统路子，结合公寓开发，以平衡现金流。3、加大海外人才储备。人力资源中心要保持适度的海 外人才储备，这点成本是可以付出的，确保做到人等项目， 不能项目等人。（ 五 ） 稳步发展金融产业1、XX年一季度成立万达金融集团， 注册资本100亿元， 制定到 2020 年的发展规划。2、年内并购 1 至 2 家金融企业，把金融集团框架搭起 来。3、向互联网金融方向走，绝不搞开门店、拉人头的传 统模式。4、充分利用自身优势。一是大数据优势，万达电商大 数据不同于普通电商，许多人几个月才上网买一次东西，不 能全面抓取消费数据。万达电商会员多数人一个月会到万达 消费几次，不只是购物，还有看电影、吃饭、唱歌等其它消 费，数据更加全面，可以基本掌握客户消费能力。二是规模 优势。万达电商今年会员发展目标是 1 个亿，几年后将有几 亿活跃会员，几十万连锁商家。万达互联