划拨土地房产转让意见

1、划拨土地上形成房产的处分划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的国有土地使用 权。它是计划经济的特定产物，绝大部分掌握在企事业单位等使用者手中，并与房 屋产权紧密结合，形成了房地产，从而游离了国土资源部门的管理与控制，隐形变 相交易，造成国有土地资产严重流失。一、法律规范及其适用目前，在我国有关规范划拨土地使用权上形成的房屋产权的法律法规主要有 : 规范房地产的城市房地产管理法，以及与之配套的城市房地产转让管理规 定和城市房屋权属登记管理办法 ;规范地产 （国有划拨土地使用权 ）的城镇 国有土地使用权出让和转让暂行条例，以及与之配套的划拨土地使用权管理暂 行办法和土地登记规则等两

2、个方面。从适用的对事效力看，前者既规范地产 （ 国有划拨土地使用权 ） ，又规范房屋产权，后者主要规范地产 （ 国有划拨土地使用 权） ，在?房随地走 ?的原则下，附带的规范着房屋产权，因此城镇国有土地使用 权出让和转让暂行条例及其配套规章规定 :? 土地使用者转让地上建筑物，其他附 着物等所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物，其他附着 物作为动产转让的除外 ?。从适用的空间效力看，前者仅适用于城市规划区，超出 城市规划区，在没有其他规范房地产方面的法律、行政法规、行政规章以及其他规 范性法律文件的情况下，予以参照执行，且有法规的明确规定，城市房地产管理法第七十一条 ?在城

3、市规划区外的国有土地 范围 在城市规划区，划拨土地使用权上形成的房屋产权转让时，必须报有批准权 的人民政府批准。有批准权的人民政府批准予以转让的，应当由受让方办理土地使 用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。三、批准主体及其认定在执法实践中，行政主体并非一定就是执法主体。城镇国有土地使用权出让 和转让暂行条例对其行政主体和执法主体规定明确，即县级以上土地管理部门。国家土地管理局 1995 国土函字第 71 号明确 指出:? 县'不包括市辖区 ?。城市房地产管理法规定，划拔土地使用权上形 成的房屋产权转让时，报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府是哪一级 人民政府，

4、是否包括市辖区人民政府，普遍认定划拔土地使用权上形成的房屋产权 的转让审批机关就是国土资源部门。 （ 城市房地产管理法第六十六条规定，转 让划拔土地使用权上形成的房屋产权时，未按照国务院规定，报有批准权的人民政 府审批的，由县级以上人民政府土地管理部门作出行政处罚。在国务院尚未出台新 的规定之前，应执行城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，由县级以上土 地管理部门履行审批手续，收缴土地使用权出让金， ?县 ?，不包括市辖区，且有支 持这一观点成立的规范性法律文件，即国家土地管理局国土批 199689 号关于 执行城市房地产管理法和国务院 55 号令有关问题的批复第二条 ?目前，国务 院尚未对人

5、民政府审批划拔土地使用权转让的权限作出新的规定，应按国务院原有 规定关于出让国有土地使用权批准权限的通知 （ 国发198949 号） ，关于政 府对有偿出让国有土地使用权批准权限，应与行政划拔国有土地使用权的批准权限 相同'的规定执行，不再按国务院 55 号令关于由市、县人民政府有关部门审批的 规定执行 ?。其二，国家土地管理局国土批 199513号关于贯彻城市房地产管理法若干问题的批复、建设部建房字 1994493 号关于贯彻城市房地产管理法若干意见的通知，依据国务 院批准的建设部、国家土地管理局 ?三定 ?方案，明确规定了划拔土地使用权上形成的房屋产权转让的行政主管机关是县级以上各

6、级土地 管理部门，房屋产权作为动产转让的由县级以上城建部门管辖。特别是国土批 199513 号文件第二条二款 :? 房地产市场同时涉及房屋买卖、租赁、抵押和土地使用权转让、抵押等，凡土地使用权转让、抵押以及房屋租赁涉及土地使用权出租 等应由土地管理部门负责规范和管理 ?）四、非法转让房地产的认定城市房地产转让管理规定明确了房地产转让的一般程序，即 : 签约、申 报、审查、勘测与评估、交纳税费 （ 不包括土地使用权出让金 ） 、核发过户单，法律 法规同时又对划拔土地使用权上形成房地产的转让作了 ?有批准权的人民政府批准 ? 的特别规定，形成了一般程序的前置程序，即批准。所以，凡未经有批准权的人民

7、 政府（ 实为同级土地管理部门 ）批准，转让国有划拔土地使用权上形成的房屋产权， 不论其是否办理了房屋产权变更登记手续，房地产转让的当事人都构成非法转让房 地产，均要接受房地产管理法规的处罚，只是在处罚的裁量上有所区别。五、国有划拨土地上的房产转让程序 （ 方案）方案一: 要如何申请房产过户，怎样才可以获得批准的问题 , 依照城镇国有 土地使用权出让和转让暂行条例以划拨方式取得的土地使用权，确需转让的，转 让方应当书面提出申请，由有批准权的人民政府土地管理部门审批。转让方在向所 在地市、县土地管理部门提出申请经审查，报同级人民政府批准后 ; 再到土地所在 地的市、县土地管理部门办理土地使用权出

8、让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金 ; 然 后，分别到房管部门、土地管理部门办理房屋所有权、土地使用权转让变更登记手 续，最后办理房屋所有权处分登记。方案二: 持县级以上国土部门批准转让文书，及相关材料至房管部门办理登 记，目前，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例等对其行政主体和执法主 体（批准主体 ）规定明确，即县级以上土地管理部门，但没有详细的法律法规规定房 屋登记部门在划拨土地上形成房产处分的明确审查责任。因此根据其出具的批准转 让文书，可视为允许其上市交易。六、需提交证件和资料 :1、登记申请书 ;2、申请人身份证明 （ 企事业单位提交营业执照、组织机构代码证、法定代表人 证，法人代表身份证 ）3、房屋