第五章房地产交易及置业投资

1、第五章第五章 房地产交易及置业投资房地产交易及置业投资第二节第二节 房地产交易的税费房地产交易的税费第一节第一节 房地产交易概述房地产交易概述第三节第三节 房地产置业投资房地产置业投资 学习目标学习目标： 1. 掌握房地产交易的含义、房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的概念；掌握房地产置业投资中常用的两种工具即等额本息还款法和等额本金还款法的计算方法 2.熟悉房地产交易行为和原则、税收的概念及特征、税收的种类、房地产交易过程中涉及的主要税收及其计算；熟悉房地产置业投资的风险类别及其防范措施 3.了解构成我国房地产管理的基本制度体系、房地产转让的条件、房地产抵押的一般规定、房屋租赁的条件和一般规定

2、、商品房预售的内容、了解税收制度及构成要素；了解房地产置业投资的内容.第一节第一节 房地产交易概述房地产交易概述 一、房地产交易的概念及基本制度一、房地产交易的概念及基本制度 所谓交易，通常是指买卖的意思，即买卖所谓交易，通常是指买卖的意思，即买卖双方对某一样产品或商业信息进行磋商谈双方对某一样产品或商业信息进行磋商谈判的一单生意。判的一单生意。 房地产交易是指土地出让、房地产转让、房地产交易是指土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地产市场行为。抵押、租赁、典当等房地产市场行为。 （二）房地产交易行为和原则（二）房地产交易行为和原则 房地产交易行为是平等的民事主体之间的民事行为。 房地产

3、交易应当遵循自愿、公平、诚实信用等原则。房地产交易还应遵循房地产权利主体一致原则，即土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物所有权的主体一致，两项权利归属于同一主体。这是体现了房、地不可分割的特征。（三）房地产管理基本制度（三）房地产管理基本制度 我国城市房地产管理法对房地产管理规定了五项重要的基本制度： 国有土地有偿、有限期使用制度； 房地产价格评估制度； 房地产成交价格申报制度； 房地产评估人员资格认证制度； 土地使用权和房屋所有权登记发证制度。 房地产交易的五种合同 土地使用权出让合同；土地使用权出让合同； 房地产转让合同；房地产转让合同； 商品房预售合同；商品房预售合同； 房地产抵押合

4、同；房地产抵押合同； 房屋租赁合同。房屋租赁合同。 房地产管理房地产管理五种登记备案制度五种登记备案制度房地产开发企业及房地产中介服务机构的房地产开发企业及房地产中介服务机构的设立登记制度；设立登记制度；商品房预售合同登记备案制度；商品房预售合同登记备案制度；房地产转让、抵押或变更时的房地产权属房地产转让、抵押或变更时的房地产权属登记制度；登记制度；房屋租赁合同登记备案制度；房屋租赁合同登记备案制度；土地使用权、土地使用权、房屋所有权的取得登记制度房屋所有权的取得登记制度土地使用权证书；土地使用权证书；房屋所有权证书；房屋所有权证书；房地合一的房地产权证书；房地合一的房地产权证书；房地产估价师

5、资格证书；房地产估价师资格证书；商品房预售许可证书。商品房预售许可证书。房地产交易房地产交易（3 3）和房屋租赁和房屋租赁（2 2）房地产抵押（1 1）房地产转让房地产转让二、房地产交易的形式二、房地产交易的形式（一）（一） 房地产转让房地产转让概念概念:房地产转让是指房地房地产转让是指房地产权利人通过买卖、产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方赠与或者其他合法方式将其房地产转移给式将其房地产转移给他人的行为。他人的行为。 表现表现 ：(1)以房地产作价入股、与以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；地产权属发生变更的； (2)合资、合作开发经营房合资、合

6、作开发经营房地产，而使房地产权属地产，而使房地产权属发生变更的；发生变更的；(3)因企业被收购、兼并或因企业被收购、兼并或合并，房地产权属转移合并，房地产权属转移的；的； (4)以房地产抵债的；以房地产抵债的； (5)法律、法规规定的其他法律、法规规定的其他情形。情形。 2、房地产转让的分类、房地产转让的分类有偿转让主要包括有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股房地产买卖、房地产作价入股等行为，等行为，无偿转让主要包括无偿转让主要包括房地产赠与、继承房地产赠与、继承等行为。等行为。 根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式式 3、房

7、地产转让的条件、房地产转让的条件 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： (1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； (2)按照出让合同约定进行投资投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25以上，属于成片开发工地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。划拨土地使用权的转让 (1)以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家的有关规定缴纳土地使用权出让金。 (2)以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权

8、的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。禁止转让的房地产 (1)达不到下列条件的房地产不得转让。 以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25以上； 属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件； 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。禁止转让的房地产 (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的封或以其他形式限制房地产权利

9、的. (3)依法收回土地使用权的。依法收回土地使用权的。 (4)共有房地产，未经其他共有人书面同意共有房地产，未经其他共有人书面同意的。的。 (5)权属有争议的。权属有争议的。 (6)未依法登记领取权属证书的。未依法登记领取权属证书的。 (7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。况。4、房地产转让的程序、房地产转让的程序 (1)(1)房地产转让当事人签订书面转让合同；房地产转让当事人签订书面转让合同； (2)(2)当事人在房地产转让合同签订后当事人在房地产转让合同签订后9090日内持有关文件向当地房地产日内持有关文件向当地房地产管理部门提出申请，并申报成交价

10、格；管理部门提出申请，并申报成交价格；(4)(4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；房地产进行现场查勘和评估；(3)(3)房地产管理部门对文件进行审查，并在房地产管理部门对文件进行审查，并在7 7日内做出是否受理申请日内做出是否受理申请的书面答复，的书面答复，7 7日内未作书面答复的，视为同意受理；日内未作书面答复的，视为同意受理；(5)(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；(6)(6)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发权房地产管理部门办理房屋权属登

11、记手续，核发权属证书。属证书。（二）房地产抵押（二）房地产抵押 1、房地产抵押的概念、房地产抵押的概念 房地产抵押是指抵押人以合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押的房地产优先受偿。预购商品房贷款抵押与在建工程抵押预购商品房贷款抵押与在建工程抵押预购商品房贷款抵押预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行

12、担保的行为。银行作为偿还贷款履行担保的行为。 在建工程抵押在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。款履行担保的行为。 2、房地产抵押的一般规定、房地产抵押的一般规定 (1)房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押。 (2)以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地

13、使用权一并抵押。设用地使用权一并抵押。 (3) 有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。 (4) 以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。 (5) 以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。 (6) 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。 (7) 订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 (8) 订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有

14、权转移为抵押权人所有的内容。 (9) 抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 3、房地产抵押登记、房地产抵押登记 房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记。房地产抵押未经登记的，抵押权人不能对抗第三人，对抵押物不具有优先受偿权 城市房地产抵押管理办法规定房地产当事人应在抵押合同签订后的30日内，持下列文件到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记： (1)抵押当事人的身份证明或法人资格证明； (2)抵押登记申请书； (3)抵押合同； (4)国有土地使用证、房屋所有权证或国有土地使用证、房屋所有权证或房地产权证，共有的房屋还应提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押

15、的证明；房地产权证，共有的房屋还应提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的证明； (5)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料； (6)可以证明抵押房地产价值的资料，抵押当事人议定的抵押价值书面协议或者房地产估价机构出具的估价报告； (7)登记机关认为必要的其他文件。 4、房地产抵押的效力、房地产抵押的效力 抵押权为价值权而非实体权。设定抵押权后，并不转移抵押权人对抵押物的占有。抵押人设定抵押后，房地产的所有权仍然属于抵押人，抵押人仍可以对抵押物行使占有、使用、收益、处分的权利，但抵押人所享有的所有权受到限制。5、房地产抵押权的实现、房地产抵押权的实现 抵押是一种民事法律关系，抵押权人与抵

16、押人在法律上有平等的法律地位。这就决定了抵押必须在双方自愿的原则上进行，并应符合民法通则、担保法规定的平等、自愿、等价、有偿的一般原则。抵押合同属于担保合同，依照主合同履行债务是债务人的义务。（三）房屋租赁（三）房屋租赁 1、房屋租赁的概念、房屋租赁的概念 房屋租赁，狭义地讲，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 广义地讲，房屋租赁包括房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动等几种行为。 2、房屋租赁的分类、房屋租赁的分类 按房屋的使用用途，房屋住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。其中，非住宅用房的租

17、赁包括办公用房和生产经营用房的租赁。 按房屋所有权的性质，房屋租赁分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁。蚁族廉思，“蚁族”一词的首创者，第一位研究“蚁族”问题的学者。分别冠之以京蚁（北京）、沪蚁（上海）、江蚁（武汉）、秦蚁（西安）、穗蚁（广州）等称呼。 “蚁族”，并不是一种昆虫族群，而是“80后”一个鲜为人知的庞大群体“大学毕业生低收入聚居群体”，指的是毕业后无法找到工作或工作收入很低而聚居在城乡结合部的大学生。“蚁族”，是对“大学毕业生低收入聚居群体”的典型概括。他们是有如蚂蚁般的“弱小强者”，他们是鲜为人知的庞大群体。替代 商品房屋租赁管理办法已经第12次部常务会议审议通过，自2011年2月

18、1日起施行。 城市房屋租赁管理办法 1995年4月28日建设部第五次部常务会议通过，1995年5月9日建设部令第42号发布，自1995年6月1日起施行 区别 商品房屋租赁管理办法 适用于城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁及其监督管理。 城市房屋租赁管理办法 适用于直辖市、市、建制镇的房屋租赁 有下列情形之一的房屋不得出租有下列情形之一的房屋不得出租： （一）属于违法建筑的；（一）属于违法建筑的； （二）不符合安全、防灾等工程建设（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；强制性标准的； （三）违反规定改变房屋使用性质的（三）违反规定改变房屋使用性质的； （四）法律、法规规定禁止出租的其（四

19、）法律、法规规定禁止出租的其他情形他情形 对没有违法所得的，可处以五千对没有违法所得的，可处以五千元以下罚款；对有违法所得的，元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过三万元的罚款。以下，但不超过三万元的罚款。 有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得（一）未依法取得房屋所有权证房屋所有权证的；的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房增权决定查封或者以其他形式限制房增权利的；利的； （三）共有房屋未取得共有人同意的；（三）共有房屋未取得共有人同意的； （四）权属有争议的；

20、（四）权属有争议的； （五）属于（五）属于违法建筑违法建筑的；的； （六）不符合安全标准的；（六）不符合安全标准的； （七）已抵押，未经抵押权人同意的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的； （八）不符合（八）不符合公安公安、环保、卫生等主管、环保、卫生等主管部门有关规定的；部门有关规定的； （九）有关法律、法规规定禁止出租的（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。其他情形。 3、房屋租赁的条件、房屋租赁的条件4、房屋租赁的一般规定、房屋租赁的一般规定 （1）房屋租赁一般应签订书面租赁合同。 租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期

21、限自续订之日起不得超过20年。 （2）房屋租赁实行登记备案制度 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。 （3）房屋租金，是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。成本租金是由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成的；商品租金是由成本租金加上保险费、地租和利润等八项因素构成的；市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的。 （4）房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。 房屋租赁合同的内容 （一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；（一

22、）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所； （二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；等室内设施状况； （三）租金和押金数额、支付方式；（三）租金和押金数额、支付方式； （四）租赁用途和房屋使用要求；（四）租赁用途和房屋使用要求； （五）房屋和室内设施的安全性能；（五）房屋和室内设施的安全性能； （六）租赁期限；（六）租赁期限； （七）房屋维修责任；（七）房屋维修责任； （八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳； （九）争议解决办法和违约责任；（九）争议解决办法和违约责任；

23、（十）其他约定。（十）其他约定。 三、商品房销售三、商品房销售 商品房销售，是房地产交易的特殊形式。因为在商品房销售过程中，房屋的所有权还未形成，商品房买卖双方还只是债权债务关系，只有当登记的商品房经竣工验收合格，商品房屋的所有权才形成。 相关概念（一）商品房预售的概念（一）商品房预售的概念商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。（二）商品房预售的条件（二）商品房预售的条件 (1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； (2)持有建设工程规划许可证和施工许可证； (3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资

24、的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； (4)开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。 （三）商品房预售许可（三）商品房预售许可 应当向求购人出示商品房预售许可证。 （四）商品房预售合同登记备案（四）商品房预售合同登记备案 商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。 国务院规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让。 （五）商品房现售（五）商品房现售 商品房现售，必须符合以下条件： (1)出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； (2

25、)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件； (3)持有建设工程规划许可证和施工许可证； (4)已通过竣工验收； (5)拆迁安置已经落实； (6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期； (7)物业管理方案已经落实。（六）商品房买卖合同（六）商品房买卖合同 商品房买卖合同应包括以下主要内容： （1）当事人名称和姓名、住所； （2）商品房基本情况； （3）商品房的销售方式； （4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （5）交付使用条件及日期； （6）装饰、装修标准承诺； (7)供水、供电、供热、燃

26、气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （8）公共配套建筑的产权归属； 9)面积差异的处理方式； （10）办理产权登记有关事宜； (11)解决争议的办法； (12)违约责任； (13)双方约定的其他事项。 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。第二节第二节 房地产交易的税费房地产交易的税费 一、税收概述一、税收概述 (一一)税收的概念及特征税收的概念及特征 税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定程序和标准，无偿地取得财政收入的一种手段。 税收

27、的本质决定了它具有强制性、无偿性的固定性的特征。 （1）强制性。 （2）无偿性。 （3）固定性，也称确定性。 （二）税收制度及构成要素（二）税收制度及构成要素 1、纳税人、纳税人(课税主体课税主体) 2、课税对象又称征税对象、课税对象又称征税对象 3、计税依据也称、计税依据也称“课税依据课税依据”、“课税基课税基数数”，是计算应纳税额的根据。 4、税率或税额标准，、税率或税额标准，按税率和税基的关系划分，税率主要有比例税率、累进税率和定额税率三类。5、附加、加成和减免、附加、加成和减免 税收具有严肃性，而税收制度中关于附加、加成和减免税的有关规定，则把税收法律制度的严肃性和必要的灵活性密切地结

28、合起来，使税收法律制度能够因地制宜，更好地发挥税收的调节作用。6、违章处理、违章处理 对纳税人违反税法行为的处置。偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。 对纳税人的违章行为，可以根据情节轻重，分别采取以下方式进行处理：批评教育、强行扣款、加收滞纳金、罚款、追究刑事责任等。（三）税收的种类（三）税收的种类 我国目前的税收，按征税对象的不同来分类，大我国目前的税收，按征税对象的不同来分类，大体可分为以下五类：体可分为以下五类： 1、对流转额的征税、对流转额的征税 我国的当前开征的流转税主要有我国的当前开征的流转税主要有：增值税、消：增值税、消费税、营业税和关税费税、营业

29、税和关税 2、对所得额的征税、对所得额的征税 我国当前开征的所得税主要有我国当前开征的所得税主要有：企业所得税、：企业所得税、个人所得税。个人所得税。 3、对资源的征税、对资源的征税 我国对资源的征税主要有我国对资源的征税主要有：城镇土地使用税、：城镇土地使用税、耕地占用税、资源税、土地增值税。耕地占用税、资源税、土地增值税。 4. 对财产的征税对财产的征税 我国对财产的征税主要有：房产税（外资为城市房地产税）、契税、车辆购置税、车船使用税（外资为车船使用牌照税）。 5、对行为的征税、对行为的征税 我国对行为的征税主要有：印花税、城市维护建设税、固定资产投资方向调节税（已停征）、屠宰税（税费改

30、革中停征）、筵席税（由各省决定是否开征，但目前各省均已停征）。二、房地产交易涉及的主要税收二、房地产交易涉及的主要税收 （一）营业税营业税 销售不动产的营业税税率为5%。 销售不动产或受让土地使用权有以下具体规定：（1）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。（2）单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。营业税税目营业税税目征收范围征收范围税率税率一、交通运输业陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输、装卸搬运3%二、建筑业建筑、安装、修缮、

31、装饰及其他工程作业3%三、金融保险业5%四、邮电通信业3%五、文化体育业3%六、娱乐业歌厅、舞厅、卡拉歌舞厅、音乐茶座、台球、高尔夫球、保龄球、游艺5-20七、服务业代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业及其他服务业5%八、转让无形资产转让土地使用权、专利权、非专利技术、商标权、著作权、商誉5%九、销售不动产销售建筑物及其他土地附着物5% （3）自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2

32、年（含2年）（注：最新规定已将这里改为5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 （二）城市维护建设税（二）城市维护建设税城市维护建设税是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。设置了三档地区差别比例税率，即:1.纳税人所在地为市区的，税率为7%；2.纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%；3.纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1%。城市维护建设税的适用税率，应当按纳税人所在地的规定税率规定执行。 应纳税额的计算公式：应纳税额=（实际缴纳的增值税、消费税、营业税三税税额）适用税率 （三）教育费附加三）教育费附加 计税依据与城市维护建设税相同，征收率为3%。应纳税

33、额的计算公式：应纳教育费附加（实际缴纳的增值税、消费税、营业税三税税额）3。 （四）土地增值税四）土地增值税 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上的建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的土地增值税速算表计税依据计税依据适用适用税率税率速算速算扣除扣除数数增值额未超过扣除项目金额增值额未超过扣除项目金额5050的部分的部分30300 0增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额5050，未超过，未超过100100的部分的部分40405%5%增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额100100，未超过，未超过20

34、0200的部分的部分505015%15%增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额200200的部分的部分606035%35%土地增值税计算详解1.扣除项目扣除项目(1)取得土地使用权所支付的金额（地价款和有关费用）； (2)开发土地和新建房及配套设施的成本； (3)开发土地和新建房及配套设施的费用按规定比例计算扣除，或者旧房及建筑物的评估价格； (4)与转让房地产有关的税金； (5)第一项和第二项金额之和的20%为加计扣除。2.增值额增值额转让房地产收入-扣除项目金额3.应纳税额应纳税额每级距的土地增值额适用税率 (增值额税率-扣除额速算扣除数)4.减免（三种情况）减免（三种情况） （五）

35、房产税（五）房产税 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。 （六）印花税六）印花税花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照规定缴纳印花税。 印花税的税目如下：（1）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证； （2）产权转移书据； （3）营业账簿； （4）权利、许可证照； 印花税的税率有两种形式，即比例税率和定额税率 （七）、契税（七）、契税 （一）征收范围 1.以土地、房屋权属作价投资、入股；2.以土地、房屋权属抵债；3.以获奖方式承受土地、房屋权属；4.以预购方式或者预付集资

36、建房款方式承受土地、房屋权属。（二）税率契税税率为3%5%。 （三）契税的计税依据1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。 2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定； 3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。4.以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，除承受方按规定缴纳契税外，房地产转让者应当补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。 5.房屋附属设施征收契税的依据6.个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税

37、。契税的应纳税额，依照契税暂行条例第三条规定的税率和第四条规定的计税依据计算征收。应纳税额计算公式：应纳税额计税依据税率 （八）个人所得税（八）个人所得税个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。居民纳税义务人负有无限纳税义务。其所取得的应纳税后所得，无论来源于中国境内还是中国境外任何地方，都要在中国缴纳个人所得税。非居民纳税义务人承担有限纳税义务，即仅就其来源于中国境内的所得，向中国缴纳个人所得税。我国税法规定财产租赁所得和财产转让所得应缴纳个人所得税。财产租赁所得财产租赁所得，是指个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得 财产转让所得；

38、是指个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。个人所得税以个人的纯所得为计税依据。因此计税时以纳税人的收入或报酬扣除有关费用以后的余额为计税依据。财产租赁所得、财产转让所得，适用比例税率，税率为20%。 南宁二手房交易主要税费表 房屋面积 交易税费 90平方米以下普通住宅 契税1%；个税1%；产权满5年免征营业税，不足5年按差额的5.65%征收；交易手续费5元/平方米；登记费80元/套；抵押登记费140元/套。 90144平方米普通住宅 契税1.5%；个税1%；产权满5年免征营业税，不足5年按差额的5.65%征收；交易手续费5元/平方米；登记费80元/套

39、；抵押登记费140元/套。 非普通住宅 契税3%；个税1%；产权满5年按差额征收5.65%营业税，不足5年全额征收；交易手续费5元/平方米；登记费80元/套；抵押登记费140元/套。 非住宅 契税3%；个税（转让收入-购入价-购入税费-转让税金-合理费用）20%；营业税按5.65%全额征收；登记费550元/套；抵押登记费610/套。 注：1、房屋产权满5年，且为卖方唯一住房，免征个人所得税；2、差额计算方法：现在出售价-当初购买价；3、一次性付款无需抵押登记费。 深圳市存量房交易税（费）一览表深圳市存量房交易税（费）一览表 .我国房地产税费体系主要问题一、特点一、特点1.房地产税制以流转税为主

40、，所得税为辅房地产税制以流转税为主，所得税为辅2.房地产转移税重于房地产保有税房地产转移税重于房地产保有税3.房地产取得税类的税收归宿是消费者房地产取得税类的税收归宿是消费者 4.税费并立、费重税轻、以费挤税税费并立、费重税轻、以费挤税二、存在问题二、存在问题1.税费抬高开发成本，影响房地产业的健康发展税费抬高开发成本，影响房地产业的健康发展 资料来源：广州市房地产业协会：资料来源：广州市房地产业协会：广州市房地产广州市房地产开发经营税费负担问题的调研报告（摘要）开发经营税费负担问题的调研报告（摘要）项目项目荔湾区荔湾区 周门路商住周门路商住楼楼海珠区海珠区 东晓路小东晓路小区区海珠区工业大海

41、珠区工业大道南道南 金碧花金碧花园园 第第2 2期期土地出让金土地出让金9.75%9.75%10.75%10.75%6.51%6.51%拆迁补偿拆迁补偿17.9%17.9%12.49%12.49%16.3%16.3%税税8.79%8.79%7.62%7.62%7.22%7.22%费费16.46%16.46%11.15%11.15%23.96%23.96%税费合计税费合计25.43%25.43%18.77%18.77%31.18%31.18%地价及税费合计地价及税费合计53.08%53.08%42.02%42.02%53.99%53.99%保证金保证金0.41%0.41%0.30%0.30%0.

42、35%0.35%2.税费征收弹性过大，助长腐败行为税费征收弹性过大，助长腐败行为 广州市涉及征地拆迁环节的税费广州市涉及征地拆迁环节的税费13种，立项报建环种，立项报建环节节18种，建安施工环节种，建安施工环节6种，商品房销售环节种，商品房销售环节17种。种。u广州某开发公司申请永久用电，有关费用从最初广州某开发公司申请永久用电，有关费用从最初开价的开价的900万元降到万元降到400万元。万元。3.房地产企业税负不合理，不公平房地产企业税负不合理，不公平（1）1993年全美各行业年全美各行业370家企业的联邦所得税税家企业的联邦所得税税负平均水平为负平均水平为1%，我国房地产企业同一比率为，我

43、国房地产企业同一比率为14.32%。而加拿大作为世界著名重税负国家，房地。而加拿大作为世界著名重税负国家，房地产业税负也不过产业税负也不过11.3%。 4.4.费大于税限制了税收对房地产业的调节作用费大于税限制了税收对房地产业的调节作用三、物业税改革三、物业税改革1.1.开征物业税势在必行开征物业税势在必行2.2.归属哪级政府？归属哪级政府？（不动产税收入主要用于为本地区提供公共服务，（不动产税收入主要用于为本地区提供公共服务，不动产税的分享就在地级市、区县及县级市、乡镇不动产税的分享就在地级市、区县及县级市、乡镇三级政府之间）三级政府之间）3.3.税率税率0.3%0.3%0.8%0.8%4.

44、4.个人住宅征不动产税？个人住宅征不动产税？三、个人转让、租赁房屋住房纳税三、个人转让、租赁房屋住房纳税实例实例 (一一)房地产交易的税收征收具体规定房地产交易的税收征收具体规定 房地产交易，主要是个人的二手房交易，包括以下情形：房产转让、无偿赠与、拍卖。 第三节第三节 房地产置业投资房地产置业投资 一、房地产置业投资的概念一、房地产置业投资的概念 房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或生产经营需要,并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动. 置业投资的对象可以是开发后新建成的物业,也可以是房地产市场上的二手货.这类投资的目的一般有两个:一是满足自身生活居住或生产经营的需要;而是作为投资将够入的物业出租给最终的使用者,获取较为稳定的经常性收入。二、房地产置业投资的主要投资方向二、房地产置业投资的主要投资方向 （一）对土地投资 （二）住宅置业投资 （三）商业物业置业投资 销售额大小决定商业物业置业投资的经济价值。商业物业置业投资应考虑的主要因素为： 1. 腹地的大小及顾客的质与量； 2.顾客的交通手段及交通状况； 3. 营业类别及竞争情况； 4. 该地区经营者创新性与资信状况； 5.区域繁荣的程度与盛衰状况： 6. 城市规划程度与周边发展方向： 7. 商业物业的临街位置和宽深比。 （四） 工业物业置业投资 交通运输状况、能源状况与工业用水、供排水系统状况