物业管理实施方案

1、物业管理实施方案 眉县安居物业管理服务有限公司于20xx年9月经眉县工商局批准成立，企业法人营业执照注册号：610326100003061.注册资金52万元，是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业，20XX年8月取得宝鸡市住建局颁发的暂定资质等级证书，资质编号为宝房物20XX027号。 1-2. 公司内部机构设置 公司设经理一名，下设四个职能科室： 物业公司组织机构设置及各科室人员配置 经理部是公司的决策机构，设经理1名。经理对公司所有事务全面负责，对公司的一切重大事务做出最终决策，并负责协调各科室工作。 在经理领导下，各科室互相协作，全面处理分管工作，对于重大问题报请

2、经理处理，或通过高层会议商讨决策。各科室在完成分管工作的同时，并完成经理交付的各项其他工作。 1-3.公司员工配置 公司现有员工43人，获得物业管理岗位从业资格证书的14人，各种专业技术和管理人员21人，其中中级职称5人。我公司目前接管两个住宅小区，物业管理总面积达22万平方米，其中小高层1万多平方米，多层住宅20万平方米。 1-4.公司现有固定资产 公司现有房产一套，价值41万元。为更好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务，我公司先后购置垃圾箱1台；垃圾清运车29辆，；剪草机、打孔机、绿篱机各1台；对讲机9个；潜水泵、污水泵各一台；电脑3台及打印机等设备，总价值8万

3、多元。为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。 二、花园小区物业现状分析 2-1.眉县花园小区简介 眉县花园小区地处县城景贤路南段，美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩，现有住宅楼42栋，住户1200户，业主3700余人。建筑总面积158675m2。 小区内配套设施齐全，设专业配电室和加压站各2个，院内设有智能化监控设施、路灯，广场灯；楼道内设声光控感应灯照明，目前有5栋楼各单元门口设智能门。小区共有标准化粪池15个，并在每个单元门口设雨水、主干道设污水井、个别楼号设置消防栓。 小区内还设置大型停车广场2个，划分停车位200个；自行车棚7个，共可容纳自行车1000多辆。小区实行集中

4、供暖，除车库外，住宅、商铺、地下室全部通暖，暖气覆盖面积156051 m2。 小区拥有大型广场花园1个，面积400平方米；各种小型花坛、草坪24处；栽植樱花树、铁杆海棠、银杏树、琵琶树、龙爪槐等名贵树种800多棵，绿化总面积19580 m2。 目前小区管理规范，治安秩序良好，车辆管理基本到位，环境卫生干净整洁。 2-2.物业特点 该物业具有以下特点：1、小区住户多，业户来源复杂，有商人、农民、国家机关领导、企业职工等；2、小区分多次阶段性建成，原有设施设备落后；3、小区分东西两区。 2-3物业管理分析 征对该物业特点，除收费、绿化外，秩序、维修、保洁服务需配备两班服务人员。秩序管理、维修服务需

5、实行24小时物业服务管理，收费、保洁、绿化实行8小时服务。 三、物业管理方案 3-1、服务结构 本方案为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、秩序、保洁、绿化、维修保养五个方面的内容。我们将根据实际情况，不断完善各类服务操作规范，以便更有效的管理，为客户提供优质、超值服务。 3-2管理机构设置及人员配置 根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“精干高效“以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行经理负责制。经理部下设三科一室，办公室设文员1名，负责各种文件、资料、材料、档案管管理和后勤保障工作；三个科长对经理负责，三个科各设两个班；工程科设科长一名，维修员4名，负责物业

6、管理区域内物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修、养护管理；服务科设科长1名，保洁员7名，绿化员1名，收费员2名，负责区内保洁、绿化管理，收费和客户接待服务；秩序科设科长一名，秩序员8名，负责区内秩序、消防及车辆管理，共需配置至少27 人。日常工作任务执行由各班长在科长的指导下开展。 3-3物业服务的内容和标准 3-3-1房屋共用部位、共用设施设备的维修养护和管理 共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、主、柱、梁屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供电线路、消防设施、绿地、道路、停车场、车库和共用设施设备使用的房屋。

7、保洁服务内容和标准 一小区公共场所、公共绿地、主次干道 1、公共绿地1次/天清理 2、硬化地面1次/天清扫 3、主次干道1次/天清扫 4、室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品1次/月擦拭 5、水池、沟、渠、沙井1次/天清理 二、房屋共用部位 1、多层楼内通道、楼梯一次/天拖扫 2、楼道玻璃（不含封闭式玻璃）一次/天拖扫 3、楼梯扶手2次/周擦拭 4、公共活动场所一次/天清扫 5、积水、积雪及时清扫 6、室外石凳、石桌、灯罩、灯具1次/周擦拭 7、清洁完后、清洁区域内无垃圾、无污物。 三、来及处理与收集 1、合理设置垃圾桶、果壳箱。 2、垃圾每日收集一次，做到日产日清。 3、垃圾桶、果壳箱每日清理

8、，定期清洗保持清洁。 4、对垃圾中转站，根据需要进行冲洗、消杀、有效控制蚊蝇。 秩序服务内容和标准 1、小区出入口24小时站岗执勤 2、对重点区域、重点部位每小时巡逻一次； 3、对进出小区车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放 。 4、在小区内危险隐患部位设警示牌。 5、秩序员每半年进行1次应急处理培训。 绿化服务内容和标准 1、根据保洁员人数划分锄草范围，绿化带内杂草每半月清除一次，保证无显目的杂草。 2、持续干旱一周时，必须浇水一遍。3、绿化工每周检查一次，发现虫害及时消杀。 3、每年修剪至少五次，保持绿化植物外型美观。 4、对枯死、病死、损伤死亡的绿化植物即使及时补种。 5、每周对绿化带内

9、的果皮、纸屑、垃圾袋清理一次 6、在绿地草坪设置宣传牌，业主爱护花木，不随意攀折、践踏。 车辆管理内容和标准 1、车辆出入凭卡放行，一车一卡，业主遗失车卡，每个罚款10元。 2、对无照牌、超高、超重，携带危险品车辆严禁进入。 3、车进小区限速行驶；停放在规定车位，不能挡道。 4、外来车辆进入由业主申请后，可停放在指定地点。 5、每天12时到15时，19时到次日8时不许进入。 6、临时停放车辆交清费用后方可进入；车辆停放实行先到先停，业主优先，停满为止的原则。 维修服务 1、保修 管理处组织建筑单位施工，费用从建筑单位保修款中支付。 业主在装修过程中自己造成的损坏，不属于保修范围。 保修期限以住

10、宅质量保证书上规定的各部位保修时间为依据。 保修期内出现问题，急修半小时到现场处理，一般性维修3天内处理。 通知施工单位的保修要填写保修单，工程科维修要有派工单。 2、有偿服务 1、对有偿服务，由业主申请，服务科约定维修时间 2、值班人员填写维修登记表和派工单。 3、维修工带着派工单上门维修，到现场后，先向业主出示工作牌，宣布收费标准，业主同意后开始维修。 4、维修完成清理现场，请业主验收并在维修单上签字。维修单采取三联制，客户、财务、存档各一联。 5、维修人员在服务时收费应公平合理，不能向业主索取吃、用、财务等。 方案二：物业管理实施方案 为促进全县物业管理市场健康有序发展，规范物业管理行为

11、，理顺物业管理体制，全面提高物业管理服务水平，切实改善城市环境面貌，提高群众居住质量，创建文明、整洁、安全、便利的居住环境，根据国务院物业管理条例有关法律、法规规定，结合全县物业管理实际情况，制定本实施方案： 一、指导思想和工作原则 （一）指导思想：以深入落实科学发展观为指导，以县委提出的建设“生态之县”、“宜居之县”为目标，以改善城市环境面貌、提高群众居住质量、构建和谐社会为宗旨，以建立社会化、专业化、市场化的物业管理新机制为根本，全面提高住宅小区管理水平。 （二）工作原则：总体按照“解决突出问题，完善服务功能，健全管理制度，提高物业管理水平”的原则，分步实施，整体推进。 二、工作目标 （一

12、）建立并推行有关职能部门各司其职、分工协作、齐抓共管的物业综合管理机制。 （二）新建住宅小区前期物业管理推行招标，招标率达到100%。前期物业管理合同签订率达到100%，业主临时公约签订率达到100%。 （三）县物业供热办接管城区内无人管理小区，遗留问题得到有效解决，年底前整改率达到90%。 （四）物业管理企业全部取得物业管理企业资质证书，人员经过培训，经理持证上岗。 （五）加强业主自律行为，年底前入住的小区80%以上成立业主委员会。 （六）建立物业服务信用保证金制度。 （七）开展县城内裸地硬化和绿化。 （八）县城内100处二次供水水箱在8月25前100%完成清洗消毒。 三、工作任务及分工 （

13、一）完成二次供水水箱清洗消毒工作 1. 现有的二次供水设施不符合卫生要求的，应当限期改造，短期内不能改造的应当加强卫生管理，加大监督检测力度，并适当增加检测频次。（责任单位：卫生局） 2. 二次供水的产权单位应当保证供水设施及设备完好，建立健全清洗消毒制度。二次供水设施每年清洗二次。消毒清洗后，经县卫生监督检验机构水质检验合格后方可供水。（责任单位：产权单位） 3. 负责对全县100处水箱的责任单位清洗消毒工作完成情况检查验收。全面检验水质，对水箱内水质不合格的责任单位立即整改，确保居民饮用水安全。（责任单位：县卫生局、县物业供热办） （二）完成裸地硬化和绿化任务 具备绿化条件的采取绿化方式覆

14、盖，不具备条件的采取硬铺装方式覆盖。对车行道裸土地面，根据道路等级和承载能力，采用水泥混凝土或沥青混凝土结构，按照道路施工标准进行硬化。对人行道裸土地面，从路边石或人行道边缘至建筑物间进行硬铺装。不具备停车场功能的，采用普通人行步道板进行硬化；具备停车条件的，一律铺水泥或沥青混凝土。 1. 城关镇所有街路、巷道、游园广场、城乡接合部、出入城口。（责任单位：建设局） 2. 20个物业小区裸地9月末完成硬化和绿化。（责任单位：建设局） 3. 企事业单位自有庭院、自管居住区范围内和道路。（责任单位：产权单位） 4. 临街商家业户门前破损踏步。（责任单位：业户、行政执法局） 5. 基建工地内的裸土地面

15、(包括已硬化出现破损形成的裸露地和未硬化的土路)进行分类硬化。（责任单位：建设局） （三）加大物业监管力度，规范物业管理行为 1. 依据国务院物业管理条例、哈尔滨市前期物业管理招标投标管理暂行办法，进一步加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制。（责任单位：建设局） 2. 严格物业管理企业的资质审查。按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。加强物业管理企业的年检和资质评定。（责任单位：建设局） 3. 强化物业管理监督。建立物业管理企业诚信档案、实行实名诚信考评制度，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件。督促物业企业按照合同约定的标准提供相符的服务，提高管理服务水

16、平。（责任单位：建设局） 4. 依据哈尔滨市业主大会和业主委员会成立指导程序依法成立业主大会、业主委员会，规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。（责任单位：建设局） 5. 加大住房专项维修资金的收缴力度。严格按照依政办发200718号文件的有关规定，加大力度足额收取，按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，切实收好、管好、用好维修资金，逐渐形成“资金依法交，问题有人管，故障有人修，设备有人换，物业质量优，生活环境好”的良好局面。（责任单位：建设局） 6. 依据哈尔滨市物业服务信用保证金规定收取物业服务信用保证金，对物业企业承接物业项

17、目、提供物业服务的，应当交纳物业服务信用保证金，保证金由县建设局统一监管，专项用于物业企业擅自退出管理，出现重大质量事故的处置等。（责任单位：建设局） （四）建立县、乡（镇）、社区职责明确的责任体系 城市住宅小区的物业管理工作要接受建设局监督指导，各乡镇政府认真贯彻落实物业管理条例，各涉及物业管理活动的相关单位、部门要按照各自的职责承担管理的责任，为物业管理创造良好的环境。 1. 理顺管理体制，创新运行方式。 对具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业管理率达到100%；对达不到要求、基础设施不配套，不具备物业管理条件无人管理的小区，统一由建设局物业供热办

18、接管，提供基本的卫生保洁和二次供水服务。（责任单位：建设局） 2. 建立责权明确的工作体系。 县建设局为全县住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全县物业管理工作的指导、协调、监督和认证工作，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作。 县环保局负责住宅区（楼）有关噪音、油烟污染的治理工作。 县工商局负责审查房地产开发企业房屋销售广告内容，加大对虚假销售广告的查处力度，对有减免、赠送物业管理费而损害其他业主利益的违规销售广告不予审批。治理和规范住宅小区（楼）各类经营行为。 县法院对物业公司起诉业主拖欠物业管理费的案件，应依法予以支持。对事实清楚、无争议的拖欠物业管理费的案件应

19、依法采取支付令形式予以执行；对物业公司胜诉、业主拒不履行的生效判决应依法予以强制执行。 县公安局负责住宅区（楼）安全防范工作，对存在的薄弱环节，督促管理单位消除隐患，堵塞漏洞，完善安全防范措施，提高物业企业安全防范服务能力和水平。督促落实住宅小区（楼）安全防范设施建设，大力推广电子摄像监控系统、门禁对讲系统为主要内容的安防技术，建立健全以管理单位为主体的群防群治工作制度，构建住宅小区（楼）安全防范体系。及时对住宅小区（楼）发生的治安、犯罪案件进行侦破。 县行政执法局负责物业管理违法违规行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。 社区居委会负责根据辖区内住宅小区的划分，组织

20、成立业主委员会，协调业主委员会和物业管理企业之间的关系。 水、电、有线电视、燃气等供应单位作为经营和受益单位，负责住宅小区（楼）相关管网、线路的铺设、维修及费用的收缴工作，一律实行收费到户。物业企业必须与相关部门签订委托代收协议后，方可代收水、电、有线电视、燃气等费用。 四、保障措施 （一）提高认识，明确责任。加强居民住宅小区物业管理工作，实行“一把手”负责制，层层落实责任。成立县物业管理工作领导小组，代县长赵长满任组长，副县长张树文、王国柏、李继东，县长助理王迎春任副组长，副县长李继东为常务副组长。县建设局、法院、房产住宅局、卫生局、环保局、公安局、行政执法局、工商局、依兰镇等为成员单位。建

21、立县、乡（镇）、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。县政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。 （二）密切配合，抓好整改。规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，县领导小组全面负责此项工作的监督、指导；县领导小组办公室（设在建设局）具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；县政府相关部门要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。 （三）加强宣传，营造氛围。开展贯彻物业管理条例，整顿规范物业管理市场活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物

22、业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。 （四）强化管理，巩固成果。县政府相关部门要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理，定期检查。特别是对存在问题进行整改后，要进一步明确责任，避免类似问题的再次发生，切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。 方案三：物业管理实施方案 为不断提高我市居民小区管理水平，规范物业管理活动，提高人民生活质量，特制定本方案。 一、指导思想 以“三个代表”重要思想为指导，以贯彻落实物业管理条例（以下简称条例）为主线，以争创“中国最佳旅游城市”为契机，坚持“科学谋划，抓点带面，点面结合

23、，稳步推进，全面落实”的原则，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立管理规范、责权明确的长效管理机制，不断改善人民群众的生活和工作环境，促进全市各项事业健康快速发展。 二、工作任务 （一）理顺管理体制，创新运行方式，建立责权明确的工作体系。 城市住宅小区的物业管理工作要按照街道办事处负总责、社区居民委员会组织实施、物业管理办公室监督指导的原则，明确各部门管理职责，以块为主，实行属地管理，建立市、街道、社区三位一体的物业管理体系。 1、街道办事处职责。 组织、协调、指导和全面落实辖区内的物业管理工作。 （1）会同主管部门参与新建居住小区的物业承接验收，对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管

24、理用房或存在质量问题的，要提请有关部门责令开发建设单位整改。 （2）指导监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见。 （3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织保洁队伍实施保洁，并向业主收取相应费用，收费标准由街道办事处与业主委员会协商确定。业主不愿交费的，由社区委员会组织业主进行保洁，楼房的维修由业主自行选择维修单位，并承担维修费用。 （4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。 （5）合理划分区域内物业管理小区，建立物业管理责任制，负责辖区内社区物业管理工作的组织、考核。 （6）协调监督辖区内物业管理

25、项目的移交、接管工作。 （7）负责业主大会议事规则、业主公约的备案工作。 （8）组织建立辖区内物业管理的领导机构， 2、社区居委会职责。 根据街道辖区内住宅小区的划分，组织成立业主委员会，协调业主、业委员会和物业管理企业之间的关系。 （1）组织指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作。 （2）会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举。 （3）监督指导业主委员会的工作。积极传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。 （4）指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作。 （5）经市物业主管部门同意，可直接召开业主大会。 （6）

26、配合街道办事处建立辖区内物业管理责任体系，对未实施物业管理的住宅小区落实保洁工作，协助业主委员会选聘维修项目施工队伍，并及时处理辖区内物业纠纷。 （7）组织协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。 3、市物业管理办公室职责。 物业管理办公室是全市物业管理工作的行业管理部门，负责全市物业管理的政策制定、业务指导、考核及物业从业人员培训等工作。 （1）宣传、贯彻、执行物业管理相关法律、法规和规章。 （2）对社区业主委员会的组建工作进行指导。 （3）监督物业承接、交接工作和物业用房的使用。 （4）负责业主委员会成立的相关资料和物业服务合同的备案管理工作。 （5）受理物业管理投诉和违法案件的查处工作。

27、 （6）负责本辖区物业管理招投标活动的指导监管。 （7）负责商品房预售许可证的审批发放和商品房预售款的监督使用工作。 （8）负责物业维修基金的征缴、管理和使用。 （9）对街道物业管理工作进行考核，对物业管理工作人员进行培训。 （10）负责新建小区交付使用时的物业验收工作。 （11）负责物业管理企业资质证的年检、服务标准的制定和等级评定。 （二）规范物业管理模式，创新经营理念，逐步实现物业管理规范化。 1、实施老旧小区自管型物业管理。 开放式的老旧小区要采用保障型物业管理模式，即以社区为管理主体组织居委会划分责任区，以单元或业主为单位落实卫生责任区保洁、绿化，房屋及设施维修由业主委员会自聘维修企

28、业，社区对居委会工作进行检查。住宅楼以居民自我管理、自我服务为主要形式，以充分发挥社区组织的作用为手段，通过动员居民积极参与社区物业管理活动，形成居民共建、共管、共享的局面。 2、实施老旧小区过渡型物业管理。 具有一定规模并且没有物业管理的小区（如实验小区、长安小区、长安新村、宾馆小区），由业主委员会聘请物业公司或与街道办事处组织的物业服务站签订服务委托合同，进行规范管理，按标准收取一定费用，转变居民享受福利服务的观念，逐步实现物业管理规范化。 3、规范已实施物业管理的小区。 一是规范程序。社区要积极组织已有物业管理小区的业主委员会，在同意原物业管理企业继续服务的前提下，指导业主委员会与物业管

29、理企业签订服务委托合同，用合同约定双方的权利和义务，为依法解决物业纠纷奠定基础。二是规范服务和收费。制定物业管理企业收费和服务标准，促使业主和物业管理企业对照标准维护权力和履行义务。同时开展优秀小区评比活动，召开现场会，推广优秀小区的管理和服务模式，以点带面，稳步推进，逐步扩大影响，推动全市物业管理规范运行。 （三）加大物业管理资金投入，建立物业管理保障体系，完成物业管理从无到有的过渡。 对群众反映强烈且问题比较突出的小区优先进行整治，采取政府投一点、物业维修基金出一点、社会集一点的办法，有组织、有计划地整治，本着整治一个、规范一个、达标一个的原则，逐步完成住宅小区物业管理从无到有、从简单到规

30、范的过渡。 （四）强化房地产开发企业的监管，严格控制小区物业的接管与弃管。 开发建设单位在办理施工许可证前必须到物业管理办公室备案，并采取招投标形式，招聘前期物业管理企业负责物业的承接验收和物业范围内的质量监管，待业主入住50%以上后，再公开选聘物业公司。严格控制开发商私自将物业转让给他人管理，物业管理办公室要制订控制物业小区接管与弃管的办法，对擅自弃管的物业管理企业要取消其资质。规划设计部门要在规划设计时将物业管理用房设计在门市或显赫位置，并及时通知物业管理和产权部门备案，严格对物业管理用房的预留和使用进行监督和管理。物业管理部门在物业验收时一定要坚持高标准、严要求，严把质量关，物业管理配套

31、设施没达到要求的，不予颁发验收合格通知。质量监督管理站没有接到物业验收合格通知不予办理综合验收备案手续，产权处不予办理产权手续。纪检监察部门要定期对此项工作进行检查，不按此规定办理的，一经发现要严肃查处，并追究责任。 （五）加大物业基金的归集力度，制定科学合理的管理办法。 各有关部门要研究制定切实可行的维修基金征缴办法，解决资金不平衡和无法使用问题。要增加物业维修基金缴存与使用的透明度，建立自动查询系统，定期通报缴存使用情况。要加大物业维修基金的归集力度，做到应收尽收。 （六）提供优惠条件，引进先进的物业管理理念，推进我市物业管理健康发展。 要加强对社区物业管理的政策扶持，使其尽快走上独立生存、自我发展的健康轨道。一是坚持统一规划，尽量以现有社区为依托，加快对社区现有基础设施的整治改造。二是保证社区物业管理的基础设施投入。三是放宽物业管理企业准入制度，先准入后规范。要鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争，提高我市物业管理水平。 （七）保证措施。 1、强化宣传，营造良好的物业管理氛围。 要充分利用媒体，采取散发宣传单、电视讲话、张贴标语、宣传板报、文艺演出等多种形式，广泛深入宣传条例和我市相关政策，切实让物业管理法律法规深入人心。要把条例的宣传纳入“十一五”普法内容，认