新房入伙验收注意事项26页

1、收楼验收详细步骤（整理版）首先总结一下，一般在建筑（装修）质量上主要的投诉集中在： 鰝?仧蠩t  1、电：包括总负荷，电线截面负荷是否符合标准要求，布线的问题可能在表面上是看不见了 "朡恈乆X実  2、水：供水的管道是否满缝无渗漏，可以采用加压测试； *怖俘硃級A  3、污：排污管道无渗漏 李tC鲃+  4、质量：包括装修表面、收口效果（大多集中在墙体） :茈?R虝>  5、发展商所提供装修中的各产品品牌、保修期，售后维护谁负责 X晢惢烜 兓  6、裂缝：裂缝包括建筑下沉和墙体收缩缝，但更多的是卫生间因为建筑裂缝而产生

2、渗漏，造成天面渗漏 ?背?G?F  免除收房伤痛从签合同开始 L0ls穙t  为避免出现房屋质量问题，建议消费者在买房时选择资信良好的开发商，将风险控制在前期。 /I麾繨u*  签合同时应明确各有关细节，包括收楼时间，收楼程序（如先验楼，无异议后再收等）；验楼时从配套设施到房内各项交付物指标的具体详细验收标准（面积、地面、体墙、厨厕等等），最好附上设计图纸及施工图，并在合同中注明以其为准。同时注明收楼时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。最妥当的做法是请上一位有经验的律师，分析购房合同中有无标注不明或易成歧义的 ?鄃俭? 条款陷阱，

3、免除收楼时的麻烦。 切记查看“三书一证一表” L+<沎 莔岐  昌躋鎽m鼧? “三书”是指住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书，“一证”是指房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，“一表”是指竣工验收备案表。 頚m4哲趿  根据国务院颁布的城市房地产开发经营管理条例规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。 ?u"?lt;囤  歏柒:渖l?   业主一旦签了有关文件，就视为对楼宇质量的认可。因此，专家提醒

4、，收楼前千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署入住单，收楼。但时下不少发展商交楼时，大多未能出具完整的文件，若买家确实想收楼的，验收过住宅质量保证书，有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后，确保具备居住条件的，亦可收楼。 闥攳BO5僭? 鞊2s鎷1(  先验房后收楼 蠠瓊?h? 板镐阼町    先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验楼后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批条，让业主到物业管理处去拿钥匙

5、。等业主进得房去，发现货不对板，申诉起来也软弱无力负责任的发展商会积极善后，无良的则会实施“拖字诀”，让买家劳心劳力，这对买家来说是不公平的。 为避免出现这种情况，买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼，另一方面如合同已成事实，则可采取在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。 fh球)蔜w醒  銸?M? 竣工验收备案表的复印件加盖发展商的印章,并注明各项配套设备的品牌质量等级保修期限维护时限等细节 !lh?,舖"  溧WWM?  洘?钱T&  收楼准备篇 尚婯D黝? 带好资料准备收楼 has

6、獈&1? 接到开发商的入住通知单(也叫入伙通知单)，就标志着业主收楼的开始。您如果身在外地，没有足够的时间亲自办理入住手续，那么您必须指定一位信得过的委托人来帮您签订各种入住相关文件。 暻圫5搏yB  通常开发商会与入住通知单一并寄发给业主一份缴费通知单，办理入住应交纳的各项费用都有详细说明。例如您剩余的房款，这时候您一定要带上，否则开发商会按照合同计算您的违约金(一般是每天总房款的万分之二，)。 趴QXp? -交纳公共维修基金以及先期的物业管理费 勓?K痤|? 房屋的公共维修基金是您应该缴纳的费用。即使您信不过开发商，也千万要认识到，这嫉阶芊靠

7、?%的公共维修基金只是开发商替政府代缴的，他们占不到任何便宜，这笔费用是今后小区成立业主委员会后交给咱们业主自己支配的，开发商根本无权动用。 K?絜表x? 还有，在入住以前，您必须先交纳13个月的物业管理费(也可以看做是物业管理押金)，让物业管理公司能够有一个管理资金的充分流动，在未来的这几个月当中，您就不用再交纳任何的物业管理费用。 9晽 aHG桏E  -认真检查您的房产，别放过任何纰漏 ?A?4R? 当您交纳了房屋尾款、公共维修基金和先期物业管理费用后，就应该提出去看现房。您最应该注意的就是在质量上以及面积上的问题，如发现房屋漏水、地板明显裂缝，属于开发商在建

8、设过程中可以避免的问题但还是出现的失误，您完全可以在入住验收单上拒绝签字。但如果属于因为气候、温差等原因发生的墙皮开裂等现象，您可以责成开发商在规定的期限内加以维修。 ?En膶殯  您检查房屋的质量等问题需要照顾到两方面，一方面，如果真是感觉小区的各方面条件达不到入住的标准，应该明确指出其不具备交工的理由。还要向开发商索要您该得到的违约金(一般来讲，延期交房的违约金是按照已交付房价的每天万分之二来结算)。 櫍沿O饁  另一方面，当您确信房屋质量基本可以达到满意的程度，就应该按照合同中约定的面积误差来和开发商交涉。合同中规定，双方在实测面积方面存在着正负三的差额，如果开发商交

9、给您的房屋面积大于合同中规定的面积，您必须按照商品房买卖合同中约定的每平方米单价补齐超出面积的房款；如果小于规定中的面积，开发商应该退给您相应部分的房款。 岾垕L*  -交纳契税，为得到产权证早做准备 後3?J-  契税是在您办理产权证的时候才交纳的，但开发商为了避免以后的麻烦，将提前向您收取。按照国家有关规定，买房人在买房之后应向政府交纳总房款2%4%的契税(面积在120平方米以下的房产，按照总房价款2%的标准收取；超过120平方米的，超出部分按照总房价款4%收取)，开发商有权代收代缴。 U'N+擁妼? -一表两书要审查 MF?p?<  

10、现行规定，房屋竣工后，建设单位、施工单位、设计单位、监理单位四方联检，检验结果报质检站备案，由质检站出具备案表。所以这时候您要向开发商提出看质检站出具的建设工程竣工验收备案表以及该房屋的住宅质量保证书、住宅使用说明书。 ?快>趁纔  建设工程竣工验收备案表是收楼的前提，即使开发商做得再好，如果没有这个验收表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收楼。住宅质量保证书、住宅使用说明书则是确保您顺利使用该房产及该房产内设备，并享受开发商提供的保修服务的通行证，有这两书在手，就说明您得到的房产还是比较可信的。 呀O1=t|? -签订物业管理公约 ?j偽u  别以为

11、每月每平方米不过几元钱，买得起当然住得起，您要看清，您以后要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费是怎么核定的，要让物业管理公司说得清清楚楚、明明白白，还有，您的小区物业管理公司的资质最好还是考察一下，到底具备不具备您要求的管理标准，别在今后的管理当中给您造成不必要的麻烦，如果提前认识这家公司，在今后成立业主委员会的时候您能做到知己知彼。 ?諼t> 6  嬮眴B?$覷  收房篇: ?疞R榥?z  .休?JF? 收楼程序：要坚持先验房 后办理入住手续 k庠陌? X弨Z榳? 【交房手续有哪些】 蚬C<?&#

12、160;一、 通知 辝9勻L綍  开发商取得新建商品房房地产权证后，应以书面形式通知购空咴谠级奔淠诙苑课萁醒槭战唤印? bAQD4?M;? 枇v氿m輌t? 二、 验收购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。 纖_郟  验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和新建商品房房地产权证。 Y-镲 U"  C?遶瞓  三、 提供住宅质量保证书和住宅使用说明书 %b?涷t  住宅质量保证书是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律

13、文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。 s夐&-胗B? 为了防止开发商在建设期间将业主的房屋进行抵押，业主在验收房屋质量文件之前，首先要审查国有土地使用权证上是否有抵押记载，然后才开始验收有关的工程质量文件，就目前而言，主要是包括住宅质量保证书、住宅使用说明书和竣工验收备案表（俗称“两书一表”）。 瞮?K帱  目前在交楼过程当中出现问题比较多的主要是竣工验收备案表。按照有关规定，竣工验收备案表上的每一项都必须报主管部门备案，因此，业主在验房的时候不能只看有没有竣工验收备案表，而是要仔细查看所购的房屋是否在该表的范围内，以及表内的各个分项是不

14、是都备了案。 Uyk?,  四、 签署房屋交接书 &C牄'*j  购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交换书； 玛儦/翨p  对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，不能签署房屋交接书，直至开发商的房屋完全符合交房标准。   隣嵄兆>? 业主最好自备一份详细的验房记录单 鱐Z纵+蕊? 验收完有关文件，业主马上就要开始实地验房了，开发商提供的楼宇验收记录表列出的项目大多不够细致，一旦验收起来，可能根本不够用，建议业主先自备验房记录单，以备不时之需。业主在自备的验房记录单里

15、，应该尽可能详细地列明需要注意的内容，以防遗漏。 0漇"藍/d? 据经验，在验房过程中，首先要关注房屋是否存在结构问题，例如承重墙是否有贯穿性裂缝等等；然后才是房屋使用方面的细节问题，例如门窗是否平直。除此之外，购房者在验房的时候，不妨带上电笔、直尺、小木槌等工具，以便于检验。 i?e矋軑_  劙菞祑? vh彆頧? ?l火瘸鵼? 【验房自备工具】 $煞噫痏? T?<蔙u隀  1）1只塑料洗脸盆(通水)-用于验收下水管道是否堵塞,但不可以测试管道密合状况及管壁压力 T?儮泟頇  2）1只小榔头或小钢球

16、(轻敲或滚动)-用于验收房子墙体与地面是否空鼓 穧O2QD#z? 3）1只塞尺-用于测裂缝的宽度 Y晆!?谱? 4）1只5米卷尺-用于测量房子的净高 児, Ne'h  5）1只万用表-用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 鋇浉鋀?1  6）1只计算器-用于计算数据 7?V卵?0  7）1只笔-用于签字 sWJ朲? 8）1把扫帚-用于打扫室内卫生(全装修) z緹  9）2只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳-用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。 s龥哺?|C  10)一本信签纸-随时就收楼过程中发现的问题

17、进行书面登记,并有双方签字确认. ?閝裄  顮ge瘩  二，验房过程 遆es8辏-2  从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。（记得拿那些工具哦）开发商在为业主办理入住手续时喜欢 “无证可依”！购房者在办理入住手续时要加倍小心，不要草草看房，轻易签字，以致装修入住后发现问题时开发商找借口推诿责任。验房时要带好笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机等，便于测量、记录、取证，主要应检查以下内容： g'E?瞘聙  1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现

18、象；（阳台裂缝危险大） 钳G敞?  A、检查房屋有无裂缝。首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。其次要看露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能报侥幸心理。 a?詟O? B、检查房屋有无倾斜。虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者

19、用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时，可在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。 +?t?鼬  美联组工程师提示您：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了 M炄?墥?c  O?焝鞝塰  2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 j操 l?絹  检查房屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房

20、、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。验收房屋最好在下过大雨之后，可在交房之前要求物业公司工作人员一同前往，把厨房、卫生间的水放一放，过两天再来察看是否会渗漏。 ?X?鴇  墙壁：环视墙身或用手触摸，便可看出墙面是否平整洁净、油漆功夫如何，若油漆没有顺同一方向漆，便会出现若隐若现的“路轨”，影响美观性。墙身出现裂纹，表示油漆功夫马虎，注意相关位置要留有空调管孔，这些基本上是要靠我们的眼睛去观察。基本检验程序是一看二敲三凿. +圈?寰? 美联组工程师提示您：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。 a0  

21、;难'驩奷U? 3)、验门窗 rZ?價墔  这里犹其以验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存性验收最麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一种情况，阳台的水平与室内的水平竟然是一样的，这样，就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了。 ?g%o? 门窗：用手按门窗套不应有空洞和软弹的感觉，直角接合部是否严密，表面是否光洁，不上锁是否会自动关上或打开，目测一下四角是否呈直角，门窗套及门面上有无钉眼、气泡或明显色差。用水管喷射外墙10分钟或以上

22、，然后看窗台上会否出现水渍。此外，还要留意窗台云石是否崩裂，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。 ?i襄隠? 橏?殤?  4）仔细检查地面有无空壳开裂情况。 毡?Wl? 美联组工程师提示您：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。 =Ij/4鷮纽  地板：看看地板是否起翘，听听地板是否空心，地板铺设修边也不容忽视，尤其角位及近门位置，宜多加留意。留意地板有无明显的缝隙和不平整，地板与踢脚板结合部是否密合，在每个房间里慢慢地走一遍，仔细听听有无“吱咯吱咯”的响声。 ?豉l?祐 &#

23、160;5)、验地平 锼闘 E/? 其实验收这个，对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口最远的夷诘孛嬗朊趴谀诘孛娴乃轿蟛睢檎飧觯芏嗍焙蛞部梢蕴逑址股痰慕柿俊? ?:胈>x螭? 因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的。那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法如果你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单的。 哱铚P庺6? 去五金店买一条小的透明水管，长度约为20米左右吧，然后注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度，然后

24、再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。 6=Q ?P?(  一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围，你就得注意了。我见过最严重的水平差度达到7厘米的，测量后我还以为我测量错了呢。以上工作是有点烦琐的，如果你有朋友拥有激光扫平仪(当然，这个一定要大型专业公司才有的设备了)这个问题就好解决多了。 .巷 ?e? 梞uf醣?搜  6）水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速

25、度。（一般新房子会配一个简易龙头给业主）。用万用表测量各个强弱电是否畅通。 址U? r俾? 美联组工程师提示您：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 供水、供电、煤气、电话线、闭路电视线是否畅通到位。要检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米，距离达不到要求，日后会影响电视的收看效果(这一点经常被忽略)。 ?j纤Q  验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达到4平方，否则使用空调时，容易过热变软。当然，这是一种理想的配置,多数土建的电线会差一个等级。 ?孁g

26、uJVG  歗槱朊#  7）验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 T:鞂f芰-縂  厨房：应验清楚厨具是否有崩裂、刮花、搪瓷脱落等情况，厨柜柜门是否开闭自如，螺丝有无脱落。在洗菜池里反复地装水、排水、检验水管是否无异物堵塞。检查卫生间的排水情况。看水是否能通畅无阻地排向出水口，否则将给今后的居住带来不便或增加装修改造费用。 6vO搪墭S鶨  美联组工程师提示您：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、

27、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）。 ?荢0膐  ?>躈3猡悱  8）验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 笜?T*鹨=? 卫生间：在浴缸里放半缸水浸过夜，隔天便知浴缸会否渗水及是否出水顺畅，与楼上业主商议，用同样方法，便知天花板会否渗水，更要注意贴近浴室的外墙是否起泡及油漆剥落；坐厕、洗面台要看看打磨修饰得是否光洁平滑，最忌出现裂纹或刮花痕迹，另外还要留意地面倾斜位是否去水顺畅。检查卫生间的上下水管道，看看排水管道排水是否

28、顺畅，上水管是否存在渗漏现象，对坐便器的下水检查则最好反复多次的进行排水试验，看看排水效果，如有“咕咚”的声音则是正常，另外坐便器与地面应有膨胀螺栓固定并用硅酮胶密封(不得用水泥密封)。 椩!°&杶  美联组工程师提示您：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。还有一种情况，不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头，那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头，因为弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水

29、口就会散发一种异味。也许会有发展商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明，防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方，往往最能体现建筑商的施工质量的。 吶9）测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。 P若?2 鳃  建筑层高为2.8米，实际高度不宜低于2.6米，层高3米的实际高度不宜低于2.75米，住宅层高不能低于2.8米。 8g詳  ?7湠礸? 10）核对买卖合同上注明的设施、设

30、备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符,落实相关产品的售后维护期及保修工作归谁作,明确这些权限；装饰、装修材料的标准在购房合同里买卖双方应对房屋交付使用时的装饰、装修标准有详细的约定，包括：内外墙、顶面、地面使用材料、门窗用料；厨房和卫生间，使用设施的标准和品牌；电梯的品牌和升降的舒适程度等。 #i ?屔  美联组工程师提示您：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。 ?M'5(? &H疈驚忰tN  11) 房屋面积的核定：任何商品房在交付使用时，必须经有资质的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定，得出实测面积。因此，自己验收时，只要将这个

31、实测面积与合同中约定的面积进行核对，即可得知面积有无误差。误差较大的，应及时向开发商提出并协商解决办法。 o賆摐6 (TX  j ?禄?_? 好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。 罃?輫纭? 若验收合格，购房者须在房屋验收交接单上签字认可，领取房屋钥匙和住户手册等资料，同时须按管理处的统一规定，缴纳有关费用。若验收不合格，购房者也应将不足事项明确记录在交接单上，可暂不办理收楼入住手续，再次收楼时间由双方另行约定。 3燸p抅u? 統=1#?i?&

32、#160;验收不合格如何处理? I>筃*挑唧  在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理： 鷲Z擩 ? 1)影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。 續?#v?佢  2)对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。 秬u瀨?：? 3)拿着交房清单去验房 不符合标准可退房 抴柡?  (首先，开发商出具的证明是不能替代北京市建设工程竣工验收备案表作为交房

33、条件。 褣紾藋y  你在与开发商签订的商品房买卖合同第八条约定的交房条件为该商品房在具备北京市建设工程竣工验收备案表后方可交付房屋。根据国务院建设工程质量管理条例及建设部房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定、北京市工程竣工验收备案管理暂行规定、中华人民共和国消防法及其他相关法律、法规的规定，建设工程必须经建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格后且经公安消防部门、环保部门、人防部门以及其他法律、法规规定的部门认可（以上述部门出具的认可文件或准许使用文件为准）后，依法向政府建设工程竣工备案主管部门办理建设

34、工程竣工验收备案手续，该建设工程经政府建设工程竣工备案主管部门对开发商申报资料等审查后决定同意备案或责令建设单位重新办理竣工验收。所以开发商出具的该建设工程仅已经建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格且正在比办理竣工验收手续的证明并不是该建设工程已验收合格且依法办理完毕建设工程竣工验收备案手续的法律凭证，此外该证明也不是商品房买卖合同第八条约定的交房条件。所以开发商在没有依法到政府有关部门办理完毕全部竣工验收备案手续且取得北京市建设工程竣工验收备案表的前提下交付房屋，违反了国家相关法律、法规规定和商品房买卖合同约定的房屋交付条件。根据商品房买卖合同第十一条规定及第九条规定你有

35、权拒绝接收房屋并有权按照合同约定肪靠逃馄诮环康奈荚鹑巍? 龏畾艎瘔斸  第二，开发商单方规定以购房者先行支付契税、公共维修基金、预交物业管理费等费用为房屋交付的前提条件违反了国家有关法规规定及合同约定。 濍FE笷? 根据建设部商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定第七条规定“房地产开发企业向用户交付商品房时，应当有交付验收手续，并有用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。”、商品房买卖合同第十一条规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为

36、住宅的，出卖人还应需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”。此外，出卖人（或出卖人委托物业管理公司办理房屋入住手续）向买受人交付房屋是出卖人履行法律及商品房买卖合同的约定房屋交付义务，此时买受人与第三方物业管理公司无任何意义上的法律关系。买受人在与出卖人办理完毕房屋交接手续后，也即该房屋的权利、义务及风险等转至由买受人承担。买受人与物业管理公司签署前期物业管理委托协议或物业管理委托合同时，即买受人与物业管理公司存在了物业管理委托法律关系，买受人作为业主应按照房屋使用、维修、物业管理公约及物业管理委

37、托合同规定向物业管理公司交纳物业管理费等费用。 釒L  此外，根据根据有关契税及公共维修基金法规规定，买受人作为契税法定纳税义务人及公共维修基金交纳者负有依法纳税和交纳公共维修基金的义务，买受人也可以委托出卖人或物业管理公司或其他第三人交纳有关税费。 爹髛jg祗? 总之，出卖人或物业管理公司以买受人不交纳有关税费及物业管理费等费用而拒绝交付房屋显然是错误的，但是若买受人自愿委托出卖人或物业管理公司代收代缴有关税费法律并不禁止。(本段内容为转载 ) On毯茯  ?'n鬾  如何着手装修： 媰 銲観誈T  ?= XU?  着手装修

38、准备的时间，最理想最经济的时间是收房的当天进场装修，所以正式着手准备应该在收房前3-6个月比较合适，时间太紧难免仓促，挂一漏万；时间太长会有依赖性，同时变数大。 ?EFq?U? 着手装修准备,装修是个综合系统工程，从思路到物质都需有充分的准备。 "A 檃笻Q? 第一个要准备的是平面图和房屋资料，平面图可以用售房用的平面图（最好是施工蓝图），再实地测量标注尺寸，比较容易疏忽的是一定要注意记录墙体厚度及性质（是否承重），管道及管道井位置，暖气位置，下水口的坐标（特别是马桶下水口）。最好能用数码相机拍下房屋的各个部分，用这一整套的资料就可以自行设计，也很方便与多家装饰公

39、司比较设计和报价，再去粗取精锁定2-3家装饰公司实地测量设计比较。要注意的是一般来说前期和临近交房时会阻止业主入内，所以这套资料大约在交房前2-3个月比较好收集=需要带的工具：1）1只塑料洗脸盆-用于验收下水管道2）1只小榔头-用于验收房子墙体与地面是否空鼓 3）1只塞尺-用于测裂缝的宽度 4）1只5米卷尺-用于测量房子的净高5）1只万用表-用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 6）1只计算器-用于计算数据 7）1只水笔-用于签字 8）1把扫帚-用于打扫室内卫生 9）1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳-用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。收房篇2时间与物业办公室过程篇-正常验收房子时间

40、一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。过程 1）去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： A房屋的住宅质量保证书-可带走B住宅使用说明书-可带走 C竣工验收备案表D面积实测表 E管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）-可带走 如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。2）核实面积、合同及价钱多退少补问题。 确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好）以

41、双方签定合同为准。 一般这个时间因人而变，时间为30-40分钟 收房篇3现场验收物业篇A-看完那些资料后,基本就可以去验收房子了, 提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用,此时物业会催促你来交付,可同他们交流,验收好后,再交付费用. 从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。（记得拿那些工具哦） 1）详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；（阳台裂缝危险大） 凯文顾问提示：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细

42、查看一下，用扫帚清楚后就可以看了 2）检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 凯文顾问提示：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。收房篇3现场验收物业篇B-3）仔细检查地面有无空壳开裂情况。 提示：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。 4）水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。（一般新房子会配一个简易龙头给业主）。用万用表测量各个强弱电是否畅通。 凯文顾问提示：关闭分闸，检查各个分闸是

43、否完全控制各分支线路。 5）验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 提示：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）。收房篇3现场验收物业篇C-6）验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 提示：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。 7）核对

44、买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 提示：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。 8）测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。 好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。收房篇4交钱篇-所需要交的钱清单如下:(大家要挺住啊,钱那,就如此不值钱了) 标准1房屋维修基金 建筑面

45、积*房产单价*3%2物业管理费 X元/平方*月*3 3垃圾清运费 一般 100平方以下为300/家 100-130平方为350/家 130平方以上为400/家 4预收水费 166/户 5分时电表初装费 100/户 6有线电视(一线两端) 420/户 7小产证代办费 150/户 8申请煤气(需要装修施工前尽快安装) 10L的大概900元 11L的大概1400元 小计:1、2项需要计算，2-7一般是1100-1300之间。 收楼验收注意事项及对付招数    内容：  一、收楼验收注意事项及对付招数如何验收房子内  容：

46、  1。集中验收。人越多越好，气势占优。时间最好选在周末，一是大家容易聚齐，二是小区里人气旺。万一需要，已入住的业主可以随时声援。缺点：容易给开发商留下“经理不在”的借口。2。做好资料准备。收集尽可能多的有关法律、法规。多复印些，发给不明真相的业主。发动群众、武装群众。3。做好长期、艰苦斗争的准备。敌人是不会善罢甘休的。被发现了尾巴，甚至会狗急跳墙。要有信心，因为正义在我们这里；但又不要抱幻想，无产阶级不去斗争，资产阶级就不会自动退出历史舞台。4。战略上要藐视敌人，因为开发商理亏；战术上又要重视敌人。开发商不是白痴，又是有备而来。5。战略重点：房屋面积实测数据表。(要盖测绘

47、队公章)。此乃开发商之软肋、七寸之所在。6。战术技巧：千万不要轻易签字收楼。除非确认自己的利益得到了切实的保证。7。经验：不要为少跑几趟路，上了物业的当。收楼后肯定会后悔 转贴收楼注意事项及对付招数：年关将至是许多购房人收获的季节，但不少家庭从喜滋滋地接到收楼通知单的一刻起，收楼烦恼也随之而来。究竟收楼程序如何？常见的收楼陷阱有哪些？收楼时又该注意些什么呢？为帮助广大消费者放心收好楼，开心住进新屋，我们请教“专家购房热线”的各位专家，按照收楼的一般程序，介绍各种收楼过程中常见的问题，教你见招拆招，做个聪明收楼人。 第一步：接到收楼通知单按合同约定，发展商会在收楼前十几天通过

48、挂号信将收楼通知单邮递给买家，告知具体收楼的时间及须准备带齐的资料。 关注一收楼时限发展商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。收楼通知书一般以挂号信方式寄出。某些负责任的商家会在收楼通知寄出时另以电话方式通知购房者，也有商家并不管你有没有收到。有位林生就因为出差在外没收到通知书错过收楼期，结果吃了哑巴亏。 拆解招数：购房者在购房时切记写清楚邮寄地址（一定要容易接收、能保障亲自签收的地点，如合同约定的收楼期恰遇上

49、购房者出差，可通过电话或亲友咨询具体情况。有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与发展商联系，商议另行约定时间，并有书面形式确认。 第二步：做足准备工夫 收楼前的准备宜细不宜漏。首先应看清发展商约定的收楼时间，确定具体收楼日期。然后是要找出购房合同，仔细研究合同中的交楼约定，充分了解哪些标的物是发展商必须交付的，买家权益有哪些。 其次，准备各种相关资料，包括申办产权证需要的原购房合同（契约），各期还款单据（发票或用于换发票的收据），如属按揭购房的要带上银行贷款合同，还有业主本人的身份证、常住人员照片，收楼通知书，等等。 最后，

50、当然要找有经验的收楼专家做伴。附带要准备的还有软尺、小锤等收楼工具，以及饮料与点心，以备收楼时东奔西走又排队又爬窗，又要与发展商争论，腰酸腿疼口干肚饿时有能量补充。切记，小姐太太们在收楼当天千万别穿高跟鞋与窄裙子。 第三步：查证 应要求发展商出示建设工程质量认定证书，索取住宅使用说明书、住宅质量保证书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，竣工验收备案表（简称“三书一证一表”），还有各种相关验收表格，如住户验房交接表（房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等）与验收意见表（如楼宇验收记录表）等。 关注二：证件不齐要交楼根据国务院年月日颁布的城

51、市房地产开发经营管理条例（国务院令第号）第十六条规定：“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目质量承担责任。”第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，购房者收楼前可千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，才能签署入住单，收楼。 但是，“三书一证一表”不齐全，是时下不少楼盘的通常做法，特别是建筑工程质量认定书与房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，没有相应的证书。 拆解招数：面对这种情况，购房人可选择

52、不收楼，如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如住户验房交接表、验房记录表等相关文件中写明“未见××××表”等字样并妥尚保留好相关文件副本。 第四步：验楼细节不放过 查验完各种证件后，收楼的关键时刻验楼正式开始，先是需缴交身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，然后由商家接待人员（开发商代表或物管公司人员）带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。 关注三：先签文件后验楼先验房后交费、签文件的收楼程序是较合理的正常程序，但商家大多数采取先交钱填表、签文件，再验楼的方法，商家的主动性更大。 拆解招数：购房者在签

53、合同时应将先验房再收楼作为附加条款写在合同里，不验房不收楼。如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，验房时如出现什么情况，也可增加自我保护力度。 关注四：疲劳战收楼时要办的手续很多，如换发票、填表、交费、入住登记，等等，不少业主东奔西跑排了这队排那队，未进自家门已筋疲力尽，更没精力验楼、或无心就房屋问题与发展商干涉。 拆解招数：收楼现场的人山人海并不可怕，建议采取“人多好办事”的战术，请来多位老友亲戚帮忙，大家分工合作、分头排队，验楼时可分工合作，各人负责一部分，能发现更多的问题。 关注五：灰尘

54、满积清洁明净一般较讨好人，大多数发展商交楼时都会提前将屋内打扫干净。但也有楼盘是例外，在地板、窗台等地方留下一层土。可别小看这层土，往往裂缝呀、漏水渍呀、砖面不齐呀等等问题藏在这层土底下。 拆解招数：应对办法是扫去土，或往地面冲水，一方面可冲去泥层，看清地板质量，另一方面也可测测地板的水平状态及排水情况。 验楼是整个收楼过程的“戏肉”。 第五步：验楼结果在录 验完楼后，买家应按实际验收情况填写住户验房交接表，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在验房交接表中）；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在楼宇验收记录表中，作为书面依据，如发展商未准备有

55、关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过天）。 关注六：大事化小对业主在验房时发现的毛病如墙面、地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些发展商员工总会说：“这没什么，小问题啦，我们到时让人修修就可以了。”还大拍胸口让业主放心，想方设法不将问题列进验收文件里。 拆解招数：不管发展商陪同人员如何巧舌如簧，如何套交情，业主都应坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。最好同时用贴

56、纸贴在出问题地方，并写清自己的意见，以便整修时识别。第六步：交费笔笔算清 换发票及缴交各项相关费用与钱银有关，更要笔笔算清。关注七：巧立名目的收费虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但一些发展商到收楼时仍巧立名目乱收费。 拆解招数：收楼时须提前了解物价局的各项相关收费规定，最好带上应缴费用表，与发展商要求的款项相对应，最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要与发展商协商。必要时可向物价局、房管局投诉。 第七步：办理入住手续 验完楼后，开发商一般要求业主填写住户档案表、入住协议、消防责任书等协议书，同时领取住户手册、服务指南等各种入住手册及各种赠

57、送物品。 关注八：入住协议与消防责任书是购房者与管理处的入住约定，有些物管公司从便于自身管理出发，订下一些双方责权不对等的条款。 拆解招数：签署时应先详细研究行文，发现不公时应及时提出异议，双方协商后再签署。    1、查验深圳市建设工程竣工验收备案证明书及建设工程质量核验证明书。前者由深圳市建设局核发，证明该楼盘已通过土建、燃气、消防、电梯四个关节，可以交付使用；后者是由深圳市工程质量监督站经验收合格后颁发的，证明土建合格，如果没有上述两证，购房者应拒绝接收。 2、要求发展商提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。发展商不提供

58、的，购房者应拒绝接收。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。商品房销售管理办法第三十三条规定：商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。根据建设工程质量管理条例第四十条规定：建设承包单位出具的质量保修书的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。在保修期内发生的

59、属于保修范围的质量问题，发展商应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 3、要求发展商出具有房产测绘资格的单位出具的正式测绘报告。购房者主要看实测面积与合同面积的差异是否超过合同规定的范围，如果超过，则按合同规定的差异处理办法执行，或要求发展商赔偿。此外，购房者对实测面积有疑问的，也可以要求重新测量。 4、对面积差异的处理办法：深圳市房地产买卖合同（预售）文本中的约定与商品房销售管理办法中的规定略有不同。预售合同文本中约定建筑面积差异在1以内（含1）的，为允许的合理差异，买卖双方互相不退、不补。律师认为，这一约定有违公平原则。因为房地产是价格高昂的大宗商品，1的差异造成的价款差异至少有几千元甚至上万元。这样约定结果往往是购房者的几千上万元购楼款被发展商“合理”地吃掉。因为长期以来，面积缩水一直是房地产纠纷的投诉热点之一。因此，购房者在签署合