光大证券房地产行业投资策略PPT学习教案

1、会计学1光大证券房地产行业投资策略光大证券房地产行业投资策略P P2 2数据来源：国家统计局20102010年我们持续看空房地产，基本面和股票走势与我们的观点完全一致年我们持续看空房地产，基本面和股票走势与我们的观点完全一致。20112011年我们继续看空！年我们继续看空！第1页/共26页P P3 3第2页/共26页P P4 4第3页/共26页P P5 51、消费需求过度市场化2000-20102000-2010年是改善需求高峰，年是改善需求高峰，20052005年后开始首次置业高峰年后开始首次置业高峰数据来源：国家统计局第4页/共26页P P6 61、消费需求过度市场化保障房建设严重缺失保障

2、房建设严重缺失数据来源：Wind第5页/共26页P P7 72、供给完全垄断20042004年大限后，土地购置面积基本不增长，购置费增速远高于面积增速年大限后，土地购置面积基本不增长，购置费增速远高于面积增速数据来源：Wind第6页/共26页P P8 83、投资需求旺盛货币超发：货币超发：M2/GDPM2/GDP不断扩大，不断扩大，20102010年三季度年三季度M2M2超超20092009年年GDP35GDP35万亿。万亿。数据来源：Wind第7页/共26页P P9 93、投资需求旺盛巨额储蓄随时寻求增值保值的投资机会巨额储蓄随时寻求增值保值的投资机会数据来源：Wind第8页/共26页P P

3、10104、房价只涨不跌的预期政策从未奏效：政策从未奏效：政策与房价图政策与房价图数据来源：Wind2002年，经营性土地全部招拍挂2003年，房价涨，提高第二套住房首付比例2004年，大限，所有经营性用地正式招拍挂2005年，旧国八条，新国八条2006年，新国六条2007年，清缴土地增值税，严格二套房贷2009年，大力支持住房消费2010年，两次调控，限购第9页/共26页P P11115、市场化手段已无能为力地产核心问题在于土地制度，市场手段只能压需求，不能增供给地产核心问题在于土地制度，市场手段只能压需求，不能增供给20042004年大限后，完成开发土地面积增速出现系统性下降（年大限后，完

4、成开发土地面积增速出现系统性下降（政府为何能接受，土地政府为何能接受，土地收入仍增长收入仍增长）数据来源：Wind第10页/共26页P P12121、房价上涨压力仍然很大又见负利率又见负利率图：图：实际储蓄利率实际储蓄利率数据来源：Wind第11页/共26页P P13131、房价上涨压力仍然很大储蓄搬家，储蓄搬家，1010月份净搬出月份净搬出70007000亿元亿元图：图：新增居民储蓄新增居民储蓄数据来源：Wind第12页/共26页P P14141、房价上涨压力仍然很大新政以来限购城市成交下滑严重，而未限购城市有高位企稳迹象新政以来限购城市成交下滑严重，而未限购城市有高位企稳迹象图：图：限购与

5、非限购城市成交指数（限购与非限购城市成交指数（20102010年年9 9月份周均成交量为月份周均成交量为10001000）数据来源：Wind第13页/共26页P P15151、房价上涨压力仍然很大非限购城市成交很快企稳，挤出效应有所显现，需求流向限购城市的周边区域非限购城市成交很快企稳，挤出效应有所显现，需求流向限购城市的周边区域北京周边的燕郊、香河也已出台限购措施，十一后，惠州集中出现日光盘北京周边的燕郊、香河也已出台限购措施，十一后，惠州集中出现日光盘图：图：东莞（左图）、惠州（右图）成交量东莞（左图）、惠州（右图）成交量数据来源：Wind第14页/共26页P P16162、限购令恐长期化

6、供求关系未得根本改变，限购范围随时可能扩大，且长期限购：供求关系未得根本改变，限购范围随时可能扩大，且长期限购：限购城市：关注福州和海口政策是否限购城市：关注福州和海口政策是否20112011年年1 1月月1 1日会放松日会放松数据来源：Wind时间城市 本市户籍家庭本市户籍家庭纳税证明或社会保险证明纳税证明或社会保险证明拥有2套住房有1套房无该证明的9月30日深圳限购2套禁止购房限购1套禁止购房禁止购房10月1日厦门新购1套住房新购1套住房新购1套住房10月7日上海新购1套住房新购1套住房新购1套住房10月9日宁波新购1套住房新购1套住房禁止购房10月10日福州新购1套住房禁止购房限购1套禁

7、止购房禁止购房10月11日杭州新购1套住房新购1套住房新购1套住房10月12日南京限制购买第三套住房限制购买第三套住房限制购买第三套住房10月12日温州新购1套住房新购1套住房禁止购房10月13日天津新购1套住房新购1套住房新购1套住房10月14日海口新购1套住房新购1套住房新购1套住房10月15日广州新购1套住房新购1套住房禁止购房10月16日三亚限购1套限购1套限购1套10月18日大连新购1套住房新购1套住房新购1套住房第15页/共26页P P17173、政策反复后果严重投资高增长依仗销售额，销售额依仗投资需求，投资高增长依仗销售额，销售额依仗投资需求，0909年教训，房价涨幅年教训，房价

8、涨幅100% 100% ：图：图：房地产投资与房价房地产投资与房价数据来源：Wind第16页/共26页P P18184、大力建设保障房可保房地产开发投资保障房实施到位的话，商品房投资下滑的影响可由保障房完全抵消保障房实施到位的话，商品房投资下滑的影响可由保障房完全抵消根据我们的预测模型（历史误差根据我们的预测模型（历史误差5%5%以内），以内），20112011年全年房地产投资增速为年全年房地产投资增速为8.5%8.5%左右，若左右，若20112011年新增年新增10001000万套保障房建设量，万套保障房建设量，20112011年房地产开发投资增速将达年房地产开发投资增速将达21.3%21.

9、3%数据来源：Wind第17页/共26页P P19191、年中大量供应上市，下半年房价将调整20102010年新开工面积过大，年新开工面积过大，20112011年年中陆续进入市场，年年中陆续进入市场，新开工面积增速图新开工面积增速图数据来源：Wind第18页/共26页P P20202、二三线城市房价压力大20102010年新开工量，是年新开工量，是20092009年全国成交面积的倍，且大部分位于二三线城市年全国成交面积的倍，且大部分位于二三线城市数据来源：Wind第19页/共26页P P21213、房价下跌空间有限，预计不超过10%从未经历长时间的投资热，供给长期偏紧从未经历长时间的投资热，供

10、给长期偏紧房价稳定是经济向消费转型的前提房价稳定是经济向消费转型的前提房价下跌房价下跌10%10%，全国城镇居民财富减少，全国城镇居民财富减少9 9万亿，相当于万亿，相当于20092009年可支配收入的年可支配收入的85%85%政府对房价的下跌容忍度有限政府对房价的下跌容忍度有限预计预计2011年房地产销售面积下降年房地产销售面积下降10%，销售额同比，销售额同比2010年下降年下降19%政府对房地产的态度，温家宝，房价下跌的坏处多讲讲重点，要有图表政府对房地产的态度，温家宝，房价下跌的坏处多讲讲重点，要有图表数据来源：Wind第20页/共26页P P22221、年中成交量见底，价格开始调整，政策也随之见底政策底是股票底：政策底是股票底：政策与地产股图政策与地产股图数据来源：Wind20072007年二套房年二套房第21页/共26页P P23232、地产进入低速增长期，估值难以提升限购令下，市场需求贴近真实消费需求限购令下，市场需求贴近真实消费需求改善需求、首次置业需求高峰重叠期已过改善需求、首次置业需求高峰重叠期已过人口现断层，未来十年购房主力数量持续下降人口现断层，未来十年购房主力数量持续下降首次置业者逐步成为市场成交主力，规模和支付能力双降首次置业者逐步成为市场成交主力，规模和支付能力双降数据来源：Wind第22页/共26页