房地产集团公司成本管理操作手册

1、房地产集团公司成本管理操作手册一、可研阶段成本估算作业指引1、流程节点说明：1.1 市场开发中心1.1.1 红线内地块考察1.1.1.1 了解场地高差情况，以便估算场地平整费用，挡土墙费用；1.1.1.2 了解地质情况，以便确定桩基、土方费用；1.1.1.3 了解场地内植被情况，与设计一道决定是否有可以保留的树木，以便估算景观成本；1.1.1.4 了解场地内是否有拆迁建筑物；1.1.1.5 了解场地内是否有河流、箱涵、鱼塘或水塘；1.1.1.6 了解场地内是否有高压线通过，如果有是否需要埋地或改变走向；1.1.1.7 了解场地内是否有输油管、市政设施等，如果有是否需要搬迁或改变走向；1.1.2

2、 红线外地块考察：1.1.2.1 了解红线外水（给水、污水）、电、气的接驳口位置，以便估算费用；1.1.2.2 了解红线外是否需要新修建道路、高架桥等。1.1.3 政府规划要点：1.1.3.1 了解需要修建的市政公用设施（如邮局、公厕、居委会、电信、医疗、垃圾站等）；1.1.3.2 了解政府规划要求的绿地率、容积率、商业面积、物业用房面积、车位要求等。1.1.4 报批报建费；可参照 建设工程项目政府规费表， 提供成本核算中心收集统计相关费用；1.2 营销管理中心1.2.1 是否带精装修；装修标准；如：可视对讲的品种（黑白、彩色）；1.2.2 各产品售价；车位售价、可售率；1.2.3 销售费用；

3、一般要求是不高于销售收入的3（参考）；1.2.4 相关配套，如：是否引入公交线路；学校、幼儿园；1.3 设计管理中心1.3.1 设计管理中心需要按照估算表格的格式提供完整的规划指标，成本核算中心需要根据政府规划要点和相关资料核实规划指标的完整、准确性；1.3.2 明确各产品类型的建筑面积是否等于可售面积，一般可售面积建筑面积，明确各产品类型是否有赠送面积；1.3.3 明确规划指标表中架空层车位的面积是否含在各产品类型的建筑面积中，如果没有需要单独计算架空层车位面积；1.3.4 结合政府规划要点及营销管理中心提供的车位配比要求，核实设计给出的车车位数量是否适合；1.3.5 核实设计给出的单位车位

4、面积是否适合，一般露天车位2.6*5.5=14.3平方米/个，架空车位1722平方米/个，地下车位3545平方米/个，地下人 防车位5060平方米/个；1.3.6 提供各产品相关含量，如：混凝土、钢筋等；1.3.7 提供计算项目总负荷数；以估算计算室外高低压电气设备成本；1.3.8 提供室外智能化；发电机负荷数；消防等专业方面的数据；1.3.9 配合设计费估算；1.4 财务管理中心1.4.1 行政管理费；1.4.2 资本化利息；1.4.3 营销费；1.5 成本估算注意事项1.5.1 经验数据、含量一定要参考最新、产品类型最相近的数据；1.5.2 材料价格一定要参考最新的招标数据；1.5.3 估

5、算项目必须全面，切忌漏项；1.5.4 车位建造成本=建造成本亏损+成本预留，成本预留按照财务制度执行， 特别注意人防车位是不允许预留成本，全部为建造成本亏损摊入可售产品之中；1.5.5 公共部位装修需根据产品的市场定位来进行估算，如外立面选材、大堂、电梯厅、阳台栏杆等；1.5.6 估算中要考虑预留3040元/平方米的变更签证费用及一定的不可预 见费用。第 3 页 共 55 页1.6 可研阶段成本估算的项目及估算方法 参照可研成本估算表；2、记录要求:序号记录名称附表1建设工程项目政府规费表（参考） »S建设工程项目政府 规费表（参考）.xls2可研成本估算表（参考）»图可研

6、阶段成本估算 标准（模板）.xls第#页共55页二、目标成本管理作业指引1、流程节点说明：1.1 目标成本估算表编制的基本原则1.1.1 核算对象确定的原则：1.1.1.1 按可售原则，项目内的各建造物按照是否可售来确定其是否列入目标成本的编制对象，可售产品必须作为目标成本的编制对象列入成本开发项目中，不可售产品不列入目标成本编制对象，其成本分摊到各可售产品的成本中。1.1.1.2 分期开发的项目，以期数作为编制目标成本的基本单位，每一期须编制独立的目标成本；对于每一期则有不同产品类型的核算对象，比如多层、小高层、高层、别墅等核算对象，本期的目标成本以各产品类型为基础进行编制。1.1.2 分摊

7、原则：参照项目成本分类与核算作业指引1.1.3 编制的原则1.1.3.1 准确严谨的原则。1.1.3.2 及时原则：方案确定后15 天内完成审批；1.1.3.3 可追溯性的原则。1.2 目标成本估算表的组成1.2.1 数据获取与分析部分：地价及规划、地价及利息、经济指标、项目总体概况、税费说明、景观数据统计、规划指标、含量指标、造价指标、项目总成本及利润、成本对比表。1.2.2 全期跨期成本分析与分摊：全期分摊配套明细表（若有全期分摊工程才有） 、地价分摊。1.2.3 目标成本核心部分：规划指标、成本汇总表、六类公摊费用及期间费、各产品类型主体建安工程费、材料部品标准。1.2.4 责任成本表格

8、：总章表格、设计管理中心责任成本控制目标、市场开发中心责任成本控制目标、工程管理中心责任成本控制目标、营销管理中心责任成本控制目标、成本核算中心责任成本控制目标、物资部责任成本控制目标、城市公司各责任部门控制措施、成本控制措施。1.2.5 目标成本审批表。1.3 目标成本估算表填写要求与技巧1.3.1 规划指标表1.3.1.1 取得土地后，设计管理中心会根据项目定位、客户细分，并结合地块情况， 进行详细的规划设计，并需及时了解设计进度，及时根据设计管理中心提供的设计指标填写规划指标表。1.3.1.2 填写表格应注意的问题：（ 1）注意其中的公式连接，不可随便更改表中链接，理解好各数据之间的勾稽

9、关系。（ 2）在填写时要注意不要随意增减行列，注意按照产品类型分别填写。（3）注意建筑面积和可售面积的区别，建筑面积=可售面积+ 不可售面积。不可售的面积一般包括架空层、半地下室、凸阳台、管道层等等（新规范对建筑面积有重新的计算规定，须根据新规定计算出不可售的面积）。因此，过程中应向设计管理中心及时了解各产品是否有赠送面积（创新多层、情景洋房、叠T、TH、 别墅基本都有赠送面积，同时需要与设计明确赠送面积与该产品自带车位面积间的关系），是否有架空活动等等。1.3.1.3 完成指标填写后需复核指标的准确性与勾稽关系，如车位面积是否符合正常设计的要求（架空车位 20Mz大架空车位40Mz人防车位5

10、5M2 ,车 位比是否满足政府规划要求及营销提供的车位比要求，核实自行车位是在人防、架空层、 地下还是露天，根据人防面积计算规则核实人防面积。对存在可疑的指标应与设计管理中心进行沟通确认。1.3.2 全期分摊配套明细表受益于两期或者两期以上的成本科目需要进行归类，按表格形式编制跨期成本分摊明细表。跨期成本一般会在如下科目出现：土地获得价款、部分前期费用、 公共景观、配套设施、社区管网等，每个项目可能有所不同，评定的原则：受益原则，在编制目标成本时，要注意理解及区分。所有跨期成本原则上可以选定分摊标准进行分摊到各期，分摊标准可以选择建筑面积比、占地比。对于小额度的跨期成本可以不拆分到各期，直接归

11、入开发当期，减少不必要的工作量。1.3.3 六类公摊费用及期间费1.3.3.1 像土地成本及其包含政府地价及相关费用、合作款项、红线外市政设施费、 拆迁补偿费等成本可由全期分摊成本表按选定的分摊比例相应地分摊到 本期。1.3.3.2 开发前期准备费中勘察丈量费除了竣工测量以外，其它成本基本都在目标成本编制时基本发生，可以查阅合同施工范围和金额来进行比较准确计算。 对于编制时没有发生或者没有完全发生或者不便于计算成本的项目，可以按照经验数值计算。1.3.3.3 开发前期准备费中的规划设计费。此部分费用包括整个项目的规划设计费用，包含概念设计、规划设计、施工图设计、景观规划环境设计、景观施工环境设

12、计、建筑模型、建筑研究用房等。此部分费用应该在设计还未开始阶段就与设计管理中心沟通完毕，可参考类似项目与设计管理中心协商。1.3.3.4 开发前期费中的报批报建费。此部分费用主要是由市场开发中心/前期部办理各类证件时，需交纳给国家相关政府部门和机关的费用，每个地区都有其具体的收费标准可以参考，故此部分费用与市场开发中心/前期部沟通后填写。1.3.3.5 开发前期费中的三通一平费用和临时设施费用。三通一平是指临时水、电、路以及场地平整；临时设施是指临时围墙、临时办公室、临时围板；此部分费用一般根据项目现场情况与工程管理中心/ 工程管理部沟通确定。注意按照受益原则分摊到项目的每期。1.3.3.6

13、社区管网工程费是指室外给排水、室外采暖、室外煤气、室外电气及高低压设备、室外智能化及室外消防等费用。此费用一般目标成本编制时没有图纸依据，而且对社区档次影响不大，室外给排水可以参考相似项目经验数据，室外煤气按收费标准预留，室外电气及高低压设备、智能化与设计管理中心沟通后得出成本。1.3.3.7 园林环境费包含绿化建设费、硬景建设费、园建机电、围墙建造、水景部分、构筑物、室外照明、室内零星设施等项目。目标成本编制时按照园林设计档次和一定的软硬景比例和水景、构筑物工作量分别计算。编制之前要与设计管理中心沟通景观数据统计表，软景分草坪比重、灌木比重、大小乔木的分别种植密度及其工程量，硬景分石材、建菱

14、砖、洗米石等分别计算比重和工程量，然后根据小区规划档次和建造风格对景观数据一一落实，并体现在目标成本中。1.3.3.8 配套设施费是指建造为小区服务的相应设施发生的费用。主要包含学校、居委会、会所、物业管理用房、派出所、垃圾站、人防车位、车位成本预留、游泳池等，此部分费用应该分摊到项目各期中。1.3.3.9 开发间接费包含工程管理费、资本化利息、营销设施建造费、物业完善费、不可预见费。此部分费用比较固定，可以取经验数据，资本化利息依据财务数据。1.3.3.10 期间费用包含管理费用和营销费用，管理费用，期间费用由财务管理部确定。1.3.4 主体建安工程费1.3.4.1 主体建筑工程费包含基础工

15、程费、结构及粗装修、门窗工程、公共部位装修、室内装修等内容。主体建筑工程费一般按实际工程量或建筑面积含量（含量指标）及市场单价（造价指标）来计算其成本。1.3.4.2 主体安装工程费包含室内水暖气电、设备及安装费、弱电系统费。室内水电一般依据经验数值计算（含量指标），设备及安装中电梯和发电机费以台数为基础依据经验单价计算成本（造价指标）。弱电系统可以按照经验数值计算，具体参考下面附表。1.3.5 各产品对比表和类似产品成本分析表1.3.5.1 目标成本编制初步完成后，如果此项目是多期开发的，除第一期与可研成本对比分析外，其他期的需要与上期的成本进行对比分析，其差异的原因；1.3.5.2 如果只

16、有一期，那么与可研成本估算表进行比较分析并调整即可。1.3.6 各责任部门成本控制目标填写1.3.6.1 责任成本主要依据编制的目标成本，按一定的标准划分各责任部门，为各责任部门行动的指导指标。1.3.6.2 责任部门目前主要是：设计管理中心、市场开发中心、工程管理中心、营销管理中心、成本核算中心、物资部，以及城市公司各责任部门参与，由成本核算中心对项目的总成本八项费用负责。1.3.7 成本核算中心与责任部门沟通1.3.7.1 目标成本估算表完成后，成本核算中心需要跟各责任部门进行详细沟通；1.3.7.2 成本核算中心按沟通意见，深化编制目标成本控制责任书；1.3.7.3 双方达成一致意见，通

17、过书面方式确认，填报目标成本控制责任书评审表；1.3.7.4 责任部门在项目运营过程中出现目标成本超标情况的，必须申报 目标成本超标审批表，说明超标原因和金额，送成本核算中心和集团高层审批；1.3.7.5 目标成本超标审批表通过审批，责任部门的相关责任可部分免除；1.3.8 成本核算中心与集团高层的沟通第 7 页 共 55 页1.3.8.1 成本核算中心编制目标成本报告书，并填报目标成本审批表 报集团高层审批；1.3.8.2 目标成本审批表及目标成本控制责任书评审表同时审批；1.3.8.3 项目目标成本经过部门内部审核，同时与各责任部门沟通一致，即 可以以书面形式分发给部门经理、分管领导和董事

18、长/总裁审批签署实施，然后向总裁办及工程审计中心备案，目标成本需及时录入成本及财务管理软件；1.3.8.4 目标成本估算表编制过程见以下示意图：获得土地规戈限据场点情况市政封套情况|土地"价格分期计划规划指标<设计费额度控制表报批报建费全期配套分摊表六类费用分摊及期间费景观数据表主体建安费财务资金中心沟通资本化利息和管理费用等营销价格确认成本汇总表各产品类型成本对比表目标成本各部门会签、报公司领导批+目标成本报工程审计中心备案录入成本财务软件1.4 目标成本的部门责任分解1.4.1 成本核算中心负责成本责任管理制度的制订、修改、指导、解释与检 查落实；1.4.2 各责任部门负责

19、贯彻实施本管理细则；1.4.3 成本核算中心按项目、分开发周期，根据目标成本控制责任书编 制目标成本控制季度评分表。1.4.4 目标成本控制季度评分表的内容包括“成果指标”及“管理指标” 两部分。按各部门分，权重如下：责任主体权重成果指标管理指标设计管理中心90%10%成本部30%70%核算部30%70%工程管理部40%60%采购部70%30%1.4.5 成本核算中心按照目标成本控制季度评分表的评分标准，从每个 项目每期的目标成本控制责任书确定的下月开始，到项目入伙的当月止，每 月末对各项目的相关责任部门的本月责任成本的完成情况进行评分，并对分项得分情况进行具体说明。1.4.6 评分的反馈方式

20、如下：1.4.6.1 成本管理信息月报中，通报各责任部门当月本项目责任成本执 行情况及评分。1.4.6.2 成本管理月度报告中，通报各责任部门当月责任成本综合评分。1.4.6.3 在每季度各责任部门的绩效考核中，本评分结果占60%权重。1.5 无效成本的控制1.5.1 无效成本的定义1.5.1.1 无效成本：房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、 促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。1.5.1.2 有效成本：能形成有效产品或提升价值，对促进营销有积极作用的 成本费用。1.5.1.3 计算公式：有效成本二总成本-无效成本1.5.1.4 无效成本与有效成本的区分

21、：有效成本在短期或长期的收益中可以 获得补偿，无效成本无法获得补偿1.5.2 无效成本的范围覆盖各类合同以及非合同性成本的分析，涉及设计、工程、营销、财务、成 本等；1.5.3 无效成本的分析对象以项目分期（例如：XX项目一期）为分析对象。1.5.4 无效成本的分类作业 环节无效成本产生原因现象表现设计设计失误对设计效果把握不准拆除和重建后期加固与补强资金浪费拆除与重建设计及里卜达不及时材料、施工工艺选择不当多工序设计图矛盾装饰设计未结合建筑现状设计保守经济性不合理招标招标策划标段划分不合理，计划性不足影响工期与质量投标单位选择施工单位考察失误，投标竞争 /、充分中途变化，总价增加招标文件 编

22、制合同条款有误，经济标编制出 现失误多承担费用评定标评标分析失误中标价格偏局施工施工准备使用周期短的高标准临设拆除与重建施工节点计划不合理延误工期，增加成本施工过程施工安排失误赔偿与维修费用工程质里管理不替1考虑不周，费用大增非关键线路抢工费效比/、局合同执行拆分合同工作内容未及时签订补充合同总成本增加，却无法从相应单位扣回维修维修工作程序不到位维修时未及时通知责任单位，维修费 用无法落实销售销售承诺超出交楼标准的承诺为承诺付出大量成本展示资料有误业主投诉引发赔偿销售过程改变房屋用途拆除与重建样板房过早销售重复建设信息沟通小畅信息失真，工作失误预结算预算失误合同价款失实导致费用增加结算失误结算

23、价不符，工程款超付付款付款失误工程款超付1.5.5 成本有效性管理理念的灌输1.5.5.1 成本核算中心向公司管理层、各部门明确成本有效性管理的概念、目的、分类、优点；1.5.5.2 成本核算中心深入开展工作，获得公司全体对成本有效性管理工作 的支持；1.5.6 无效成本目的与作用1.5.6.1 培养、提高全员成本意识；1.5.6.2 分析项目成本，找出成本构成的有效和无效部分，形成合理目标成 本，实施无效成本管理与控制；1.5.6.3 归纳、汇总无效成本，分析无效成本产生的原因，促进各部门专业 能力和计划能力的提高；1.5.6.4 寻求减少无效成本的途径并提供分析依据，对最终降低项目成本费

24、用提供参考；1.5.6.5 减少无效成本，降低项目成本费用，以最少的经济消耗取得最优的 经济效益。1.5.7 无效成本的总结与发布。1.5.7.1 通过对每单结算（包括合同和签证变更）及非合同性成本进行分析， 提炼无效成本数据，建立无效成本档案；1.5.7.2 定期（每月或每季度）向公司管理层和各部门通报无效成本动态信 息、做出比较；1.5.7.3 根据对无效成本产生原因的分析，提出工作改进建议。1.5.7.4 合适时机，可提请公司领导层针对无效成本的发生变化情况进行奖1.5.8 目标成本制定中成本有效性的应用制定目标成本时，根据对前期无效成本数据的统计分析， 考虑通过努力导致 无效成本减少的

25、情况，以形成合理的目标成本。1.5.9 无效成本的控制1.5.9.5控制无效成本是降低项目成本直接有效的方法，有赖于公司各部门 的共同参与。1.5.9.2具体的措施包括：(1)限额设计；(2)设计方案优化；(3)加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更；(4)确定合理的施工技术方案(降低废品率)；(5)加强供应商考察；(6)加大集中采购力度；(7)严格执行现场签证制度；(8)提高专业能力；(9)加强部门间信息沟通。1.5.9.3 成本核算中心负责对项目发生的成本进行分析，明确无效成本产生 的金额、原因，定期向公司高层和相关部门、人员通报。1.5.9.4 各责任部门针对相关的无效成本及

26、时进行总结，以避免重复发生。1.5.9.5 成本核算中心有义务在日常工作中督促、提醒、并采取主动行为避 免和减少无效成本的发生。2、记录要求:序号记录名称附表1目标成本估算表(参考)»国目标成本估算表( 参考).xls2目标成本控制责任书(参考) »见前面附表序号记录名称附表3目标成本控制季度评分表（参考）»6、成本管理季度评 估标准（模板）.xls4目标成本超标审批表画目标成本超标审批 表.doc第15页共55页三、设计阶段成本优化作业指引1、流程节点说明：1.1 设计前期成本控制1.1.1 开始设计前要求设计管理中心、市场开发中心、营销管理中心整理出 政府规划

27、要点、土地属性（用地分析）、市场定位三方面信息。1.1.1.1 政府规划要点：根据政府规划要点批复，得出如下信息：总占地面积容积率建筑用地面积建筑密度总建筑面积绿地率计容积率面积户数住宅建筑面积限局商业会所学校幼儿园物业用房设备用房活动中心服务中心卫生院邮电所公共卫生间,游泳池球场车位类型数量面积备注自行车车位车位人防面积1.1.1.2 土地属性：通过勘查现场，询问市场开发中心、工程合约中心等相 关部门，对土地属性信息分析:项目详细 描述备注市政解决方案 （水、电、气、道 路）市政污水:青楚了解距离红线的距离，是否组建污水处理站；市政给水清楚了解距离红线的距离；临水清楚了解距离红线的距离；永久

28、电清楚了解距离红线的距离；临时电清楚了解距离红线的距离；市政煤气清楚了解距离红线的距离，是否组建煤气瓶组处理站；出入道路清楚了解是否需要维修、建造道路及高架桥等；公交站场清楚了解小区建造公交站的数量；红线内土地情况场地高差情况1、清楚了解场地高差情况，以便估算场地平整费用， 挡土墙费用；2、山地建筑分析场地坡度回积比率植被情况清楚了解场地内植被情况， 与设一道决定是否有可以 保留的树木，以便估算景观成本；河流、箱涵情况清楚了解场地内是否有河流、 箱涵，河流、箱涵的长度、 深度及宽度，以便估算改造费用；鱼塘、湖泊情况清楚了解场地内是否有鱼塘、 湖泊，鱼塘、湖泊的面积， 以便估算改造费用；高压线情

29、况清楚了解场地内是否有高压线通过（局压伏输），如果有，需要埋地或改变走向的长度；输油管等市政情 况清楚了解场地内是否有输油管、市政设施等，如果有， 需要搬迁或改变走向的距离；市政道路情况清楚了解场地内是否有市政道路或以后是否有规划市 政道路，如果有，具体长度及宽度、建造标准；拆迁情况地质情况清楚了解场地内地质情况，以便决定米用基础形式；建筑退让红线情 况清楚了解场地内建筑退让红线情况，以便准确计算建筑物占地面积；红线外土地情况噪音情况考虑是否需要考虑防噪玻璃；可视景观清楚了解场地周边的可是景观情况，决定是否需要改造可视景观；1.1.1.3 市场定位：通过询问营销管理中心、销售代理公司，清楚了解

30、项目 市场定位:户一附加值立装修产品 回面积比 率型 面层 高梯 几花 园阳 台凸 窗地 下面 风开 窗园 林大 堂电 梯室 内售 价积1户室格厅产品1产品2产品N 车位配比要求车位售价、 可售比率商业配套要求会所配套要求1.1.2 以上信息整理完成后，成本需要关注的重点是:1.1.2.1 场地内的特殊地形，如果出现河流、箱涵，高压线等问题需要仔细分析， 了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本，注意需要预留部分不可预见费用；1.1.2.2 车位要重点关注其建造方式（地下、半地下、露天），是否计算容积率，会所是否可售；1.1.2.3 外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用

31、，注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低部分成本。1.2 概念、规划设计阶段成本控制重点1.2.1 建筑、结构方面1.2.1.1 设计前，同设计管理中心、营销管理中心、销售代理公司一起探讨产品类型布置方案，作单一产品估算以及组合方案的成本估算，形成较为详尽、准确的最优产品组合（已确定）方案的成本估算，用以指导概念、规划设计。1.2.1.2 结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。1.2.1.3 成本核算中心应就土地价值与建筑产品的组合向设计管理中心、营销管理中心、销售代理公司提出建议（注意： 重点是通过产品容积率来区分不同产品间成本差异）1.2

32、.1.4 路网布置（ 1）道路设计满足消防及道路交通相关规范；（ 2）路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折）；（ 3） 优化出入口布置，（ 优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用需求，不能够减少出入口后引起客户投诉，导致后期整改而增加成本） ；（ 4）道路宽度（设置双车道或单车道加会车区）；1.2.1.5 停车布置（综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式）（ 1）土地利用地面露天车位最大化地面停车按照最大边线原则布置（ 2）停车方式车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大。车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位-首层架空车位-地上独立车库-半地下车位-地下车

33、位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。（ 3）停车位体形控制：高度单独车位面积。（ 4）车库设置车库宜集中设置，减少建造成本机械车位及地下车库高度预留。（ 5）车库设置注意考虑客户使用要求，占地面积较大项目，车位数量需要合理分配，避免集中设置而引起业主投诉（示范区尤其需要注意）1.2.1.6 控制不可销售的公建及配套建设面积。（ 1）不可销售的公建及配套（含附加值多建面积）或不能整体转让经营的面积满足土地规划要求即可。（ 2）提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格估算建设的必要性，注意提醒设计管理中心：国家有了新的建筑面积计算规范， “虚报面积”而招致的政策风险需要注意避免。（ 3）通

34、过业态分析和市场调查合理确定商业面积。1.2.1.7 综合物业管理成本、建造成本，合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人员。1.2.1.8 应结合项目周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原则确定场地标高。（ 1）“因地制宜”动土量最小尽可能使场地土方挖填平衡。（ 2）降低排水坡度；（ 3）山地建筑除考虑土方量以外设计需要尽可能减少挡土墙，护壁等的设计。（ 4）土方平衡需要在具体的工程实施前，推动设计管理中心、工程合约中心 / 工程管理部出一份现场的等高线图以及拟修建建筑的标高图纸，两者合二为一后，再由成本估算出整个项目的的土方挖填工程量，以及档土墙，护坡成本并将计算结果交

35、给公司决策。1.2.1.9 总图规划，综合考虑开发周期和永久建筑、园建、 交通的合理布局，避免（临时办公室、施工生活区、项目临水、临电、临时道路）重复建设。1.2.1.10 山地建筑应结合地形情况确定产品类型：（ 1）根据山体高差确定产品类型（ 2）控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础。1.2.1.11 山地建筑必须比选边坡支护方式：（ 1）结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。（ 2）边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。山地建筑必须比选边坡支护方式（自然土方放坡、预应力锚杆砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙）。1.2.1.12 确定赠送面积大小：山地建

36、筑应该结合地形情况确定赠送面积大小。1.2.1.13 合理利用场地地形地貌利用原有地形的起伏关系完成山水造型。避免洼地堆山、水系开挖的大量土方施工费用和地下管线反刨以及大面积新作水系增加防水、补水费用 （此项优化工作需要成本人员熟悉项目地形和设计意图，并对管网给排水等成本都有一定的了解） 。1.2.2 安装方面1.2.2.1 电梯布置方案选择：1.2.2.2 从成本角度，超高层尽量选用两阶段提升布置方案。1.2.2.3 在市场无特殊要求下，采用一梯多户（或四户以上）方案。1.2.2.4 估算以及选定电梯轿厢装修标准（建议按照不同档次设计一至两个装修标准，以后每次套用即可）。1.2.3 园林环境

37、方面1.2.3.1 充分考虑利用场地景观资源（天然景观及人造景观），提升产品品1）不同景观与建筑产品的合理搭配。2）不同分期、不同产品与景观位置、特性的均衡组合。1.2.3.2 明确景观单位控制成本：根据公司已有产品系列将每种产品的景观成本总结出来，然后根据最新的市场价格和项目的特殊情况调整后，提交最新单位景观成本供设计、营销考虑，同时提供给设计院作为设计控制参考，注意根据景观重要程度区别对待。1.2.3.3 明确软硬景控制比例：统计已有项目软硬景面积比例，提供给设计管理中心及设计院作为设计控制参考。通常软景比硬景便宜，因此应该尽可能多的设置软景，少做硬景。1.3 方案设计阶段成本控制重点1.

38、3.1 建筑、结构方面1.3.1.1 建筑方案选型：（ 1）评估平面、竖向等各方向的复杂程度，选择规则的建筑平面，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来成本的增加。高层建筑单体应选择对称形式；考虑抗震及成本要求，外挑外挂构件宜减少；控制屋顶造型。（ 1）注意事项：以上项目需要成本人员有一定的结构知识，因此平时要多参与相关结构方面的讨论和协商，提高结构方面的专业水平，积累经验，并形成一定之规。1.3.1.2 确定合理层高：结合销售、成本等因素确定层高，一般情况下，住宅层高2.8 米性价比较优，层高每增加0.1m造价增加该层造价的3-5%;1.3.1.3 窗地比控制（ 1）通过节能估算指标来控制窗地比

39、。注意：节能控制主要是窗墙比以及开启面积，要注意转换窗墙比和窗地比的关系，总体来说目前节能规范对成本控制窗地比是有利的，需要重点关注的是一旦节能通不过，成本提的优化建议首先是减少开窗面积，而不是保持开窗面积不变而去采取其他措施来满足节能要求。特殊项目除外。（ 2） 单体方案确定后，估算不同单体户型窗地比，合理控制产品窗地比（是否开窗或开窗大小需要与设计一道沟通），窗地比应不超过同类产品经验值。1.3.1.4 栏杆、栏板的限定：（ 1）估算以往项目单体户型栏杆、栏板的单价，建议栏杆类型尽量少。（ 2）建议通过经验的积累将各种栏杆栏板的分类统计做成标准产品，以后栏杆的做法就不需要在估算单价成本只需

40、要统计含量即可。1.3.1.5 外墙装饰设计优化方案的初步确定：（ 1）提供目前不同产品外墙不同做法价格表，以便作为参考（平涂、质感涂料、劈开砖、釉面砖、石材等综合价格）。（ 2）提供目前各种产品外墙平涂、质感涂料、面砖、石材各自占有比率，以便设计合理确定外墙涂料、面砖、石材的面积比率。（ 3）提供常用外装材料适用性能。（ 4）关注外墙立面复杂程度，并提出改进建议。1.3.1.6 优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法：（ 1）提供目前不同产品阳台、露台、屋面具体做法及价格表，以便设计作为参考选择；（ 2）优化比选具体做法；1.3.1.7 节能方案：（ 1）尽量采用体形系数满足节能要求的产品，以

41、最优经济方式解决节能方案。（ 2）通过合理的窗墙比实现节能达标。（ 3）通过墙体材料来实现节能达标。（ 4）控制节能取值范围。1.3.1.8 结构方案优化：（ 1）结构模板平面确定后，设计管理中心、成本核算中心配合审核柱网布置，结构形式，选择最优结构方案。（结构形式的成本递增顺序：矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙；住宅一般较少采用框架筒体结构。 ）（ 2）减少挑板、外挂装饰钢构件数量1.3.1.9 山地建筑应结合地形情况确定产品类型：（ 1）根据山体高差确定产品类型。（ 2）控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础。1.3.1.10 山地建筑必须比选边坡支护方式：（ 1

42、）结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。（ 2）边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。山地建筑必须比选边坡支护方式（自然土方放坡、预应力锚杆砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙）。注意：挡土高度超过3 米以上时有可能砼挡墙成本比毛石挡土墙还便宜，因此高挡土墙需要进行方案估算比较。1.3.1.11 确定赠送面积大小：山地建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小。注意从客户角度衡量其是否需要并考虑是否可以不计建筑面积或者容积率，尽量规避政策风险。1.3.2 安装方面1.3.2.1 估算配电设备（高压柜、变压器、低压柜、柴油发电机组）分期或分项目集中布置或分散布置不同方

43、案的经济合理性：因为涉及供电等垄断行业，有可能成本拿到图纸时方案已经定案，因此成本人员一定要提前关注到此事，避免优化工作不到位。需根据场地等实际情况分按不同方案计算测定。1.3.2.2 供配电设备安装定位设计优选：所有供配电设备（除发电机组外的高压柜、变压器、低压柜）尽可能设在同一房间内，确保在符合规范要求下距离最短，以减少之间联接线路。1.3.2.3 估算供电方案采用环网式或是开闭所式的综合经济性，提出优选方案。（ 1）一般情况环网式比开闭式经济。（ 2）合理布置开闭所位置，使走线长度之和最短。（ 3）设置开闭所时，应尽量考虑多期共用。（ 4）条件允许时，可考虑借用项目附近原有开闭所，避免新

44、建。1.3.2.4 供水方案中重点考虑建造水泵房的必要性：（ 1）现阶段采用建设水泵房方式供水方式较省。（ 2）必须建造水泵房时应考虑建造位置及占用空间。（ 3）当选用负压供水方案时要与水泵房水池供水方案估算对比，确认实施的经济合理性。1.3.2.5 合理设置消防分区：（ 1）在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区。（ 2）布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库（单体、复式）的区别。（ 3）尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区，减少消防喷淋系统的设置。1.3.2.6 中水处理站与中水提升泵站：（ 1）中水处理站应根据项目特征，选用设计规定的最

45、小规模。（ 2） 中水处理站与中水提升泵站应选择在地块中心，使管线布置长度最短。1.3.2.7 污水提升泵站：对大量填土地块，由于自然坡度无法达到排水要求，需考虑建设污水提升泵站。1.3.2.8 地块内高压线路改线：（ 1）入地方式：造价高；（ 2）电缆沟方式：相对较高；（ 3）管道埋设方式：相对较低；（ 4）建设高压走廊：造价较低；1.3.3 园林环境方面1.3.3.1 按目标成本控制指标，实行限额设计；1.3.3.2 提供材料规格型号单价：（ 1）提供常用软硬材料规格型号及单价。（ 2）铺地材料尽量本地化，避免大面积使用花岗岩等贵重材料；植物选择本地常用，易成活，养管费用低的种类。（ 3）

46、根据不同位置合理确定石材厚度，主要部位石材选择：压顶50mnS非行车道地面20mnS （荔枝面采用30mn#）行车道地面40-50mnff立面20mmJ;踏面30mnffo1.3.3.3 提供基层标准做法，供设计管理中心及设计院使用。1.3.3.4 软景观中，苗木比例适当：重点效果部分使用大规格苗木，一般区域和庭院使用小规格苗木。1.3.3.5 选择合适的材料尺寸，控制各类材料损耗。1.3.3.6 材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护 成本。1.3.3.7 控制木作的使用面积，尽量少用水景（主要是后期维护管理成本太高 ）。1.3.3.8 绿化灌木种类尽量少一些，灌木造价比

47、草皮贵很多，优化时注意尽量减少灌木面积，灌木主要利用在住宅或者水景周边起到一些防护作用，其余的地方尽量种草皮，并配以不同乔木搭配以达到节约成本保证效果的目的。1.4 扩初（初步）设计阶段成本控制重点1.4.1 建筑、结构方面1.4.1.1 明确结构含量控制指标：（ 1）向设计院下发“施工图结构设计成本控制要点”，明确结构含量设计限额。（ 2）结构含量中需要将各部位含量细化便于以后估算控制，如果遇到山地建筑等地形比较复杂而设计院不肯签订设计限额指标时可以采用地上限额，地下部分过程控制的方法来签订设计合同。（ 3）限额后一定要设立合适的奖惩措施保证条款可执行。1.4.1.2 选择最优基础形式及埋深

48、：根据详勘报告，设计院初步估算进行设计，审核设计院选用的基础类型及基础设计的经济合理性。一般情况，各基础类型的成本按以下顺序递增：天然浅地基基础、 复合地基浅基础（ 有时采用强夯挤密砂桩等处理方式代替） 、筏板、 预应力管桩、人工挖孔桩（ 逐渐受限制） 、灌注桩。1.4.1.3 明确合理结构布置，复核结构参数：设计管理中心与设计院就各结构参数作深入探讨与交流，力求得到合理结构形式、合理柱网布置、合理结构构件尺寸、合理结构计算参数、安全、最经济结构参数。其中重点审查：结构计算时输入的荷载值、结构计算参数、结构计算结果、结构构件的几何尺寸及配筋率。1.4.1.4 结构含量指标计算：（ 1）成本核算

49、中心根据设计院提供的设计电子稿或者白图计算钢筋含量及混凝土含量，保证钢筋含量及混凝土含量控制在目标成本范围内，并及时反馈设计管理中心、设计院，以便进一步优化。（ 2）验算时注意：要抽取基础，首层，标准层，天面层等来予以验算，确保结果不会偏离太远。估算结果符合目标成本要求后再出施工图纸。（ 3）如果局部或者全部指标超标需要分列细项详细分析超标部位原因，并将结果发给设计管理中心和主管结构优化的工程师以及相关领导，推进设计优化工作完成，遇到特殊情况确实需要超标的要报主管领导审批同意后在进行下一部的设计工作。1.4.1.5 复核建筑控制指标：复核窗地比、外墙面砖、涂料、石材比例等，控制在目标成本内。1

50、.4.1.6 配合设计开展节能方案估算比选，选择符合节能要求的成本最优方案：在立面方案已经确定的情况下，节能方案经济性优先顺序为：减小窗墙比加厚外墙砌体材料 外墙聚苯颗粒砂浆 外墙保温板 采用LOW-改璃。1.4.1.7 部品材料选配标准应尽量与目标成本估算标准保持一致。复核部品材料设计选用表，不符合项要与设计管理中心协商解决方案并进行相关成本估算分析。1.4.2 精装修方面1.4.2.1 室内精装修：根据确定的装修标准，实行限额设计，控制在目标成本内。减少精装房的差异，对应不同建筑产品的装修方案统一材料选用，便于提高经济采购批量。1.4.2.2 公共装修：装修方案确定后，估算销售大厅、会所、

51、大堂、电梯厅成本是否在估算成本内。1.4.2.3 根据装修建筑尺寸，选择合适模数的材料尺寸，将各类材料损耗降到最低。1.4.2.4 材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护成本。1.4.2.5 减少精装房的差异，对应不同建筑产品的装修方案统一材料选用。便于提高经济采购批量。1.4.3 安装1.4.3.1 估算比选高压柜、低压柜不同品牌、型号、及不同组合方案情况下成本。1.4.3.2 变压器（不同单台容量）组合方案的比选：（1）规格在1250KVA以内单台容量越大，单位容量费用越低。在需求总容量不变情况下，选用变压器台数越少越经济。除可节省费用外，还可节省空间。但若实际使用容量

52、不能达到或接近本台较大变压器容量的、会形成空转，在按变压器计量收费情况下，电费可能较高，单台容量要综合评选。（2）规格1250KVAiZ上变压器价格昂贵，建议不选。1.4.3.3 配电主干线路不同材料、不同敷设方式、不同走向方案比选：一般情况下，价格递增顺序为；电缆+电缆穿刺接头，电缆+预分支接头，母线槽；防火桥架（或线槽）+普通电缆（或阻燃电缆）敷设方式，普通桥架（线槽）+耐火电缆的敷设方式。当然回路较少时采用导线（或电缆）穿管（阻燃管价格远低于镀锌钢管）方式可能更省，具体综合估算。1.4.3.4 室外供配电线路设计优化：（ 1）市政供电线路引入：在场地、环境允许情况下，架空线路最省。当影响

53、环境采用电缆时，单线电缆截面规格不得超过300mm2避免再行选大一级（或大一级以上规格）、产生浪费。在线路最短原则下，首选铠装沿市政已建电缆沟敷设。当在线路最短原则下市政无已建电缆沟、而延长线路就可利用市政电缆沟时， 要根据实际情况估算在延长线路条件下利用市政电缆沟敷设与自行新建电缆 沟或采用直埋敷设方式时的最优方案。一般情况下，敷设方式不同时的价格从低到高排序为：利用市政已建电缆沟-直埋+过路套管-全程穿管-自行新建电缆沟。电缆沟深度、宽度在满足有关要求前提下要控制在规格最小范围内。（2）小区配电线路：最省方案排序：铠装电缆直埋+过路套管-导线+全程穿管-普通电缆 拄程穿管-铠装电缆+全程穿管-普通电缆+电缆沟-铠装电缆 +电缆沟。但当电线、电缆根数达到一定数量集中敷设时，可能选用电缆沟敷设 方式更