城乡建设用地增减课件

1、城乡建设用地增减挂钩及其实施城乡建设用地增减挂钩及其实施规划规划（20100822）中国农业大学中国农业大学郝晋珉郝晋珉主要内容主要内容三个方面的问题p城乡建设用地增减挂钩p挂钩规划编制挂钩规划编制p若干问题的思考若干问题的思考城乡建设用地增减挂钩城乡建设用地增减挂钩相关背景城乡建设用地增减挂钩目的和作用相关概念提出的背景提出的背景19.51亿亩亿亩18.27亿亩亿亩1818亿亩亿亩1996年年2006年年 全国耕地总量全国耕地总量社会经济快速发展，耕地数量锐减，现存数量只社会经济快速发展，耕地数量锐减，现存数量只比比18亿亩的亿亩的“红线红线”多出多出0.27亿亩。亿亩。数据来源：中国国土资

2、源数据来源：中国国土资源公报及中国统计公报公报及中国统计公报提出的背景提出的背景提出的背景提出的背景提出的背景提出的背景 农村建设用地粗放利用状况严峻农村建设用地粗放利用状况严峻 2004年：城镇人口人均占有城镇工矿用地为年：城镇人口人均占有城镇工矿用地为129.4平方米：农村人口人均占有农村居民点平方米：农村人口人均占有农村居民点用地为用地为219.7平方米（村镇建设用地的规划上平方米（村镇建设用地的规划上限限150平方米平方米/人）。人）。 农村居民点布局松散，空心村现象突出，村农村居民点布局松散，空心村现象突出，村庄内部布局杂乱。庄内部布局杂乱。提出的背景提出的背景城市化、工业化对土地需

3、求加大 各地建设用地指标严重不足。从这一轮土地利用总体规划看普遍缺口在1/2以上。耕地保护步履维艰 补充耕地 少占耕地解决问题的途径之一：农村建设用地整理提出的背景提出的背景p 从上个世纪从上个世纪9090年代后期开始，一些地方采取了用地置换，年代后期开始，一些地方采取了用地置换，周转，土地治理等办法，利用存量建设用地，破解城镇和周转，土地治理等办法，利用存量建设用地，破解城镇和工业园区建设用地突出的难题。工业园区建设用地突出的难题。p 20042004年年1010月，国务院下发了月，国务院下发了关于深化改革严格土地管理关于深化改革严格土地管理的决定的决定（国发（国发200420042828号

4、）。文件提出：号）。文件提出：要鼓励农村要鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。相挂钩。p 从从20052005年开始部署开展城乡建设用地增减挂钩试点工作，年开始部署开展城乡建设用地增减挂钩试点工作，为了稳妥推进这项工作，相继出台了一系列关于规范城乡为了稳妥推进这项工作，相继出台了一系列关于规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的指导意见、管理办法和其他建设用地增减挂钩试点工作的指导意见、管理办法和其他规范性的文件，明确要求挂钩试点工作规范性的文件，明确要求挂钩试点工作要坚持统筹规划，要坚持统筹规划，实行项目区管理，严格控

5、制规模，严格实施监管，维护农实行项目区管理，严格控制规模，严格实施监管，维护农民权益，民权益，这五个方面的要求。这五个方面的要求。 挂钩试点政策文件挂钩试点政策文件20042004年年 国务院国务院关于深化改革严格土地管理的决定关于深化改革严格土地管理的决定（国发（国发200428200428号）；号）；20052005年年 国土资源部国土资源部关于印发关于印发 的通知的通知（国土资发（国土资发2005207 2005207 号）；号）；20062006年年 国家发展改革委办公厅与国土资源部办公厅国家发展改革委办公厅与国土资源部办公厅关于在全国部分发展改革试点关于在全国部分发展改革试点小城镇开

6、展规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的通知小城镇开展规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的通知（发改办规划（发改办规划200660200660号）；号）；20062006年年 国土资源部国土资源部关于天津等五省（市）城镇建设用地增加与农村建设用地减少关于天津等五省（市）城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩第一批试点的批复相挂钩第一批试点的批复（国土资函（国土资函20062692006269号）；号）；20062006年年 国土资源部规划司国土资源部规划司关于请修改完善第二批城镇建设用地增加与农村建设用关于请修改完善第二批城镇建设用地增加与农村建设用地减少相

7、挂钩试点项目区实施规划的函地减少相挂钩试点项目区实施规划的函（国土资规函（国土资规函20061002006100号），号）， 20072007年年 关于进一步规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的通知关于进一步规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的通知（国土资（国土资发发20071692007169号）；号）；20072007年年 国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国办发（国办发200720077171号）；号）；20082008年年 城乡建设用地增减挂钩试点管理办法城乡建设用地增减挂钩试点管理办法（国土资发（国土

8、资发20082008138138号）；号）；20082008年年 中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过中共中央关于推进农中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定村改革发展若干重大问题的决定；20092009年年 国土资源部关于下达国土资源部关于下达2009 的通知的通知（国土（国土资发资发200920099 9号）；号）；20092009年年 国土资源部关于国土资源部关于20092009年第一批城乡建设用地增减相挂钩周转指标的批复年第一批城乡建设用地增减相挂钩周转指标的批复（国土资函（国土资函20092009299299号）。号）。

9、提出的背景提出的背景挂钩周转指标批复下达情况表单位亩城乡建设用地增减挂钩城乡建设用地增减挂钩 概念概念城乡建设用地增减挂钩是指依据土地利用总体规划，城乡建设用地增减挂钩是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区，通过新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕内各类土地面积平衡的基础上，最终

10、实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标用地，城乡用地布局更合理的目标。（国土资发【2008】138号）城乡建设用地增减挂钩城乡建设用地增减挂钩 增减挂钩的操作方法增减挂钩的操作方法p依据土地利用总体规划、农村建设用地整理规划和项目区规划等，对项目区内村庄撤并和用地布局的调整，对利用不合理、不充分和废弃闲置的村庄建设用地进行调整利用，并将建设用地整理增加的耕地面积等量核定为建设占用耕地指标，用于农村居民点和城镇建设。“挂挂钩钩”实行先安置再拆迁，先使用规划周转指标再归还。实行先安置再拆迁，先使用规划周转指标再归

11、还。p项目区内使用挂钩周转指标的建设用地报批实行项目区内建设用地总量和耕地面积双控制。即项目区内报批建设占用耕地规模不得超过经核定批准使用的挂钩周转指标规模项目区内报批建设用地总规模不得超过农村建设用地减少的总规模“城镇建设用地增加，农村建设用地减少”，“项目区内建设用地总量不增加、耕地面积不减少”挂钩实施前现状城镇用地及允许建设区建新地块拆旧地块城乡建设用地增减挂钩限制建设区现状城镇用地及允许建设区建新地块拆旧地块城乡建设用地增减挂钩限制建设区建新地块建新地块限制建设区限制建设区现状城镇用地及允许建设区现状城镇用地及允许建设区拆旧地块拆旧地块城镇建设用地挂钩城镇建设用地挂钩拆旧地块拆旧地块拆

12、旧地块拆旧地块拆旧地块拆旧地块拆旧地块拆旧地块拆旧地块拆旧地块挂钩实施后建新地块拆旧地块建新地块有偿收益返还现状城镇用地及允许建设区限制建设区建新地块拆旧地块建新地块有偿收益返还现状城镇用地及允许建设区限制建设区拆旧地块拆旧地块拆旧地块拆旧地块拆旧地块拆旧地块拆旧地块拆旧地块拆旧地块拆旧地块拆旧地块拆旧地块现状城镇用地及允许建设区现状城镇用地及允许建设区建新地块建新地块限制建设区限制建设区建新地块有偿收益还返建新地块有偿收益还返相关概念相关概念 1 1、基本概念、基本概念p 拆旧区拆旧区 拆旧区是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块。主要包括农村居民点用地、农村工矿

13、用地、废弃的砖瓦窑场等。重点是农村居民点用地。土地权属主要是集体所有。p 安置区安置区 安置区是指因拆除农村居民点而规划的供原农村居民进行居住的集中安置用地，如新建中心村、聚居点、集中安置小区等。仍然保留集体土地所有权。城乡建设用地增减挂钩城乡建设用地增减挂钩p建新区建新区（两种理解，具体进行定义）n“建新区”由城镇建新地块、新建中心村、聚居点、集中安置小区等构成。n建新区是指拆旧区面积减去安置区面积后，节余的数量拟用于城镇建设的部分。p挂钩项目区挂钩项目区 城乡建设用地增减挂钩规划的项目区包含三个部分，即拆旧区、安置区和建新区。城乡建设用地增减挂钩城乡建设用地增减挂钩p挂钩周转指标挂钩周转指

14、标u城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的周转指标，是指国家和省为了控制挂钩规模和周期，批准并下达给有关县（市、区）一定时期内的一定数量的用地规模。u周转指标专项用于挂钩项目区内建新地块面积的规模控制，并在规定时间内用拆旧地块复垦出来的农用地面积归还，归还的面积数不得少于下达的周转指标，质量不得低于建新地块占用的土地质量。u周转指标只能在项目区内部周转。周转指标优先用于农村居民点和乡村基础设施建设。u项目区内使用周转指标的建设用地，要按照国家产业政策和集约利用控制标准依法供地，经营性用地必须按照规定进行国有土地使用权招标拍卖挂牌出让。需要征收集体土地的，应依法办理土地征收手续，依法给予补偿

15、，并妥善安置被征地农民。“总量控制、封闭运行、定期考核、到期归还总量控制、封闭运行、定期考核、到期归还”城乡建设用地增减挂钩城乡建设用地增减挂钩 2 2、总体规划中与挂钩相关概念、总体规划中与挂钩相关概念p 建设用地总规模：建设用地总规模：所有建设用地的总和，包括城镇工矿建设用地、农村建设用地、交通、水利以及特殊用地等p 城乡建设用地规模城乡建设用地规模：包括城镇工矿用地和农村建设用地之和。p 城镇工矿建设用地规模：城镇工矿建设用地规模：城市、城镇和工矿用地p 新增建设用地规模：新增建设用地规模：规划期内净增加的建设用地数量与建设过程中建设周转用地数量。 净增规模=规划期末规模-规划基期规模

16、新增建设用地规模-净增规模=建设周转用地（挂钩指标）p 土地整理复垦开发指标：土地整理复垦开发指标：通过土地整理复垦开发补充耕地与挂钩整理复垦的耕地数量之和。 挂钩指标数量=土地整理复垦开发指标-补充耕地指标城乡建设用地增减挂钩城乡建设用地增减挂钩 3 3、其他一些相关概念、其他一些相关概念 允许建设区允许建设区 有条件建设区 指标置换 先建后拆 先拆后建 城乡建设用地增减挂钩规划城乡建设用地增减挂钩规划城乡挂钩规划编制的一般步骤城乡挂钩规划编制的一般步骤提交规划成果提交规划成果资料收集与准备资料收集与准备项目区土地清查与潜力预测项目区土地清查与潜力预测划定整理区和重点整理区划定整理区和重点整

17、理区拟定整理方案拟定整理方案投入与效益估算投入与效益估算方案论证方案论证选定项目区选定项目区农村居民点整理潜力农村居民点整理潜力农村独立工矿潜力农村独立工矿潜力城乡挂钩规划编制1.1.资料收集与准备资料收集与准备准备工作阶段准备工作阶段要在同级人民政府有关规划领导小组领导下，成立城乡挂钩规划小组，负责挂钩规划的具体编制和指标分解下达工作，制定工作计划，包括城乡挂钩规划的指导思想、工作内容、人员配备、工作经费等，编制技术方案，包括规划依据、规划内容与方法、技术路线、成果要求等。 城乡挂钩规划编制调查研究阶段调查研究阶段 a.a.收集、整理和分析有关自然资料、土地资源、土地利用收集、整理和分析有关

18、自然资料、土地资源、土地利用和社会经济等方面的数据、图件、文件等资料。和社会经济等方面的数据、图件、文件等资料。 b.b.预测今后的土地需求量预测今后的土地需求量 c.c.确定规划目标确定规划目标 d.d.找出土地利用中存在的主要问题和应采取的方针与对策找出土地利用中存在的主要问题和应采取的方针与对策 主要资料包括：县、乡（镇）土地利用总体规划；上级下达的土地主要资料包括：县、乡（镇）土地利用总体规划；上级下达的土地挂钩分解指标和要求；各有关部门涉及的土地利用专项规划资料；县、挂钩分解指标和要求；各有关部门涉及的土地利用专项规划资料；县、乡（镇）土地利用现状资料；土地开发整理潜力调查资料；土地

19、评价乡（镇）土地利用现状资料；土地开发整理潜力调查资料；土地评价资料以及当地的自然生态环境、人口和社会经济发展资料以及当地的自然生态环境、人口和社会经济发展 、农业普查等、农业普查等资料等。资料等。城乡挂钩规划编制2.2.选定项目区选定项目区 通过上以步骤，收集到相关的资料和材料，通过上以步骤，收集到相关的资料和材料，结合当地具体情况和县、乡（镇）的意见和建议，结合当地具体情况和县、乡（镇）的意见和建议，初步选定城乡挂钩规划涉及的项目区。初步选定城乡挂钩规划涉及的项目区。3.3.项目区土地清查与潜力预测项目区土地清查与潜力预测查清各类可供整理复垦开发的土地资源的类型、数量、质量和分布，绘制有关

20、图件、量算面积，进行适宜性评价和整理潜力预测。在城乡挂钩规划具体操作中，主要包括农村建设用农村建设用地整理潜力分析。农村建设用地包括：农村居民地整理潜力分析。农村建设用地包括：农村居民点和独立工矿（农村工矿废弃地）。点和独立工矿（农村工矿废弃地）。城乡挂钩规划编制 基础条件分析基础条件分析 a.自然、经济社会条件自然、经济社会条件 自然条件 社会经济条件 b.土地资源利用状况。土地资源利用状况。 土地利用数量、结构及特点； 农村建设用地现状及存在问题； 农村建设用地整理有利条件及制约因素城乡挂钩规划编制农村居民点整理理论潜力农村居民点整理理论潜力 以农村居民点用地现状为基础，以村镇规划标准（G

21、B50188-93）为依据，测算出的居民点用地差额部分作为理论潜力。 对总人口预测、城镇人口预测 、农村人口预测 、城市化等预测计算，按照农村居民点人均用地标准，计算出农村居民点整理理论潜力。农村居民点整理现实潜力农村居民点整理现实潜力农村居民点整理现实潜力是指在现有经济技术条件下，可能实现的潜力。现实潜力对城乡建设用地增减挂钩更有直接意义。 农村居民点整理主要是通过村庄迁并、治理“空心村”等方式，优化村庄用地结构和布局，改善居住环境，达到增加耕地及农用地面积的目的。 城乡挂钩规划编制 农村居民点整理潜力分级农村居民点整理潜力分级a.a.分级方法分级方法 采用双因素分级等方法，对农村居民点整理

22、潜力进行分级。 双因素分级法是选取增加耕地面积和增加耕地系数两个因素作为分级指标，在无量纲化的基础上，根据专家意见，分别赋予权重，计算综合分值，根据综合分值进行分级。b.b.潜力分级潜力分级 将农村居民点整理潜力分成若干级别。 绘制潜力分布图。城乡挂钩规划编制 农村工矿废弃地复垦潜力农村工矿废弃地复垦潜力农村工矿废弃地复垦潜力是指对废弃闲置的独立工矿等采取整治措施，使其恢复利用和经营，可增加的耕地及其他农用地面积。规划期农村工矿废弃地复垦主要以砖瓦窑、道路、油井为主。 农村工矿废弃地复垦潜力分级农村工矿废弃地复垦潜力分级 a.分级方法分级方法 采用双因素分级法。同上。 b.潜力分级潜力分级 农

23、村工矿废弃地复垦潜力分为若干级别。 绘制潜力分布图 。 城乡挂钩规划编制 农村建设用地整理潜力农村建设用地整理潜力汇总以上农村居民点整理现实潜力和农村工矿废弃地复垦潜力。 农村建设用地整理潜力分级农村建设用地整理潜力分级 a.分级方法分级方法 采用双因素分级法。同上。 b.潜力分级潜力分级 农村建设用地整理潜力分成若干级别。 绘制潜力分布图。 城乡挂钩规划编制 4.4.划定整理区和重点整理区划定整理区和重点整理区城乡挂钩规划中，划定整理区和重点整理区，以便确定拆旧区和建新区，安排好拆旧区、安置区和建新区等挂钩规模。根据农村建设用地潜力分析，确定整理区类型、规模、位置、整理目标与整理时间等，并注

24、重确定近期重点开发整理区。 城乡挂钩规划编制挂钩规模的确定挂钩规模的确定 城乡建设用地挂钩规模包括：整理规模（即拆旧规模）、挂钩周转面积、安置面积和城镇建新面积。确定城镇建新面积。确定城镇建新面积。根据规划期城镇人口及人均城镇工矿用地，测算规划期城镇建设用地的需求量。新增城镇建设用地需求量中扣除影子规划中的城乡用地净增量即为挂钩的城镇用地需求量。结合农村建设用地整理潜力，确定城镇建新面积。确定整理规模。确定整理规模。城镇建新面积除整理增加农用地的系数求取整理规模。确定挂钩周转面积。确定挂钩周转面积。根据挂钩政策要求，整理规模即相当于挂钩周转面积。确定安置面积。确定安置面积。拆旧规模与城镇建新面

25、积之差即为安置面积。城乡挂钩规划编制 挂钩规模挂钩规模a.城镇建新面积城镇建新面积 根据国土资源部下达的指标：人均城镇工矿用地2010年和2020年分别为150平方米/人和146平方米/人。预测2010年和2020年城镇用地规模和新增城镇建设用地需求量。新增城镇建设用地需求扣除下达的城乡建设用地净增量，预测到2010年和2020年全省、市（区、县）挂钩需求量。挂钩规模受农村建设用地整理潜力和挂钩需求量两方面因素控制。整理增加农用地潜力应大于挂钩需求量，潜力满足需求。因此，才能确定到2010年和2020年全省、市（区、县）城镇建新面积。 b.整理规模整理规模 整理增加的农用地面积不小于不小于城镇

26、建新面积。全省、市（区、县）整理增加农用地系数按一定量计算，确定2010年和2020年农村建设用地整理规模（拆旧规模）。 挂钩规模的确定挂钩规模的确定城乡建设用地挂钩规模包括：整理规模（即拆旧规模）、挂钩周转面积、安置面积和城镇建新面积。p确定思路确定思路确定城镇建新面积。根据规划期城镇人口及人均城镇工矿用地，测算规划期城镇建设用地的需求量。新增城镇建设用地需求量中扣除影子规划中的城乡用地净增量即为挂钩的城镇用地需求量。结合农村建设用地整理潜力，确定城镇建新面积。确定整理规模。城镇建新面积除整理增加农用地的系数求取整理规模。确定挂钩周转面积。根据挂钩政策要求，整理规模即相当于挂钩周转面积。确定

27、安置面积。拆旧规模与城镇建新面积之差即为安置面积。挂钩规模的确定挂钩规模的确定挂钩规模挂钩规模（1）城镇建新面积）城镇建新面积根据国人均城镇工矿用地预测城镇用地规模。计算新增城镇建设用地需求量新增城镇建设用地需求扣除城乡建设用地净增量指标预测挂钩需求量挂钩规模受农村建设用地整理潜力和挂钩需求量两方面因素控制。整理潜力大于挂钩需求量时，潜力满足需求。（2）整理规模）整理规模整理增加的农用地面积不小于城镇建新面积。测算整理增加农用地系数按系数确定农村建设用地整理规模（拆旧规模）。（3）挂钩周转面积）挂钩周转面积按建新拆旧联动及挂钩前后建设用地总量不增加的要求，确定挂钩周转面积（4）安置面积）安置面

28、积拆旧面积减去城镇建新面积，差额为安置面积。挂钩项目区设置挂钩项目区设置 挂钩项目区是挂钩项目实施的基本组织和管理单元，是按照挂钩概念范畴要求而规划的相对较具体的农村建设用地整理项目区。挂钩项目区由拆旧区、安置区和建新区三部分组成。在拆旧区复垦为农用地的前提下，拆旧区大于安置区的部分面积可以用于建新区，达到减少农村建设用地增加城镇建设用地的目的。根据社会经济发展的要求，新增建设用地（建新区）原则上按照土地利用总体规划和城镇规划集中分布在中心城镇周围。因此挂钩项目规划的重点是拆旧区和安置区的规划。安置、拆旧、整理复垦三项费用之和应小于或等于项目区所能筹措的资金。挂钩项目区设置挂钩项目区设置项目区

29、设置的指导思想项目区设置的指导思想有利于促进新农村建设和城市化发展；优化城乡结构；有利于保护耕地特别是基本农田；有利于促进建设用地的节约和集约利用。项目区设置的原则项目区设置的原则l选择项目区时应当遵循以下原则：l必须与土地利用总体规划、开发整理规划、城市规划、村镇规划和生态环境规划等相衔接。l项目区规模要适度，便于实施与管理。l项目区要尽量选择在城乡结合部，建新、拆旧地块在地域上要尽可能接近，且在同一个县级行政辖区设置，并合理避让基本农田。l项目区所在地的县(市、区)、乡镇政府重视，部门协调配合，具有挂钩工作开展的外部和内部环境。l必须充分尊重群众的意愿。必须维护集体和农户的合法权益，使人民

30、群众利益不受损害。挂钩项目区设置挂钩项目区设置拆旧区确定原则拆旧区确定原则p以农村居民点用地现状为基础的原则。p充分考虑村庄的社会经济发展态势原则。p重视农民对农村居民点整理的积极性原则。p兼顾新农村建设需要的原则。p满足城镇体系规划实施需要的原则。挂钩项目区设置挂钩项目区设置 安置区布局的原则安置区布局的原则p向中心村和城镇集中的原则。安置区的布局应当充分考虑新农村社区向中心村和城镇集中的原则。安置区的布局应当充分考虑新农村社区建设和城镇化发展的需要，尽量将安置区布置在中心村、集镇，在可建设和城镇化发展的需要，尽量将安置区布置在中心村、集镇，在可能和条件允许的情况下，也可以将安置区布置在城镇

31、规划区内。能和条件允许的情况下，也可以将安置区布置在城镇规划区内。p有利于生产和生活的原则。应当充分考虑当地农民的生产方式、生产有利于生产和生活的原则。应当充分考虑当地农民的生产方式、生产半径以及耕作制度等因素，同时还要十分重视安置区的基础设施和公半径以及耕作制度等因素，同时还要十分重视安置区的基础设施和公共设施配套状况，尤其是生活设施的完善程度，按照有利于生产和生共设施配套状况，尤其是生活设施的完善程度，按照有利于生产和生活的原则布置安置区。活的原则布置安置区。p有利于产权调整的原则。整村搬迁或几个村庄合并必然涉及到土地产有利于产权调整的原则。整村搬迁或几个村庄合并必然涉及到土地产权，尤其是

32、宅基地产权的调整。现行农村集体土地所有制很难实现不权，尤其是宅基地产权的调整。现行农村集体土地所有制很难实现不同村集体之间的产权调整，在设定拆旧区和相应的安置区时，必须全同村集体之间的产权调整，在设定拆旧区和相应的安置区时，必须全面慎重地调整好土地权属问题，明确农户宅基地的归属。面慎重地调整好土地权属问题，明确农户宅基地的归属。挂钩项目区设置挂钩项目区设置 安置区布局的原则安置区布局的原则p尽量考虑当地文化和习俗相容性的原则。农民的生产和生尽量考虑当地文化和习俗相容性的原则。农民的生产和生活是与当地的文化和习俗紧密地联系在一起的，很难在短活是与当地的文化和习俗紧密地联系在一起的，很难在短时期内

33、予以改变，尤其是宗族观念、地缘文化和邻里关系。时期内予以改变，尤其是宗族观念、地缘文化和邻里关系。在布置安置区时必须尽量考虑这些因素，避免不必要的纠在布置安置区时必须尽量考虑这些因素，避免不必要的纠纷。纷。 p尽量不占用耕地原则。安置区用地选择，应当遵循尽量不占用耕地原则。安置区用地选择，应当遵循“能用能用劣地不用好地，能用非耕地不用耕地劣地不用好地，能用非耕地不用耕地”的原则，切实贯彻的原则，切实贯彻保护耕地的基本国策。保护耕地的基本国策。挂钩项目区设置挂钩项目区设置 建新区安排的原则建新区安排的原则p符合土地级差收益最大化原则。建新区的安排直接影响到整个项目区运作的资金问题，也是能否成功推

34、进增减挂钩的关键要素之一。按照土地级差收益最大化原则，在不影响生态环境效益的前提下，尽量将建新区安排在区位条件好的城市、城镇周边，做到地尽其用，促进土地收益最大化。p有利于促进城镇化和工业化发展的原则。城镇化和工业化是区域发展的必然趋势，也是提高区域竞争力的重要动力源。在统筹城乡发展原则的指导下，建新区应安排在最能促进或带动城镇和工业发展的地域，实现土地效益的最大化。p有利于促进新农村建设的原则。在追求土地效益最大化的同时，必须充分考虑新农村建设的需要，尽量满足新农村建设的用地需求，安排好农村基础设施和必要的产业发展用地，实现在发展经济的同时，改善农民的生产和生活环境。p符合节约集约利用的原则

35、。增减挂钩出来的建设用地指标是很珍贵的，其中付出了大量的人力、物力和财力，对建新区的安排应更加重视土地节约集约利用的技术经济分析，严格控制用地标准，合理利用好每一寸土地。挂钩项目区设置挂钩项目区设置 建新区的布局建新区的布局 通过建设用地需求量的分析和用地紧迫程度的排序，按照土地利用总体规划、城镇规划、村镇规划，将建新区主要布局在市中心城市、各县（市、区）城驻地、中心镇、一般镇和中心村周边。挂钩项目区设置挂钩项目区设置挂钩项目区规划方案项目区土地整理模式项目区土地整理模式缩村并居整理模式缩村并居整理模式此模式主要适应社会经济水平较高的城镇周围，有较强的农村城镇化趋势，可将农村建设用地整理与城镇

36、规划相结合，提倡楼房建设，降低人均用地标准，提高土地利用率和容积率。向中心村搬迁模式向中心村搬迁模式在农村居民点形成的历史过程中，农民为耕种便利，有散居的习惯，形成分布密集、规模小的“迷你型”村庄，使得村庄基础设施配套难度增加，管理不便，土地资源浪费，制约了这些村庄的发展。按照中心村建设规划，在中心村建设一定数量住宅，来解决搬迁村庄居民新增住宅的需求，实现向中心村迁并的目的。整体搬迁异地安置模式整体搬迁异地安置模式这种模式针对原址不适宜村庄建设，如自然环境条件恶劣，交通不便，信息不灵的偏远山区农村；处于洪涝灾害区、山体易滑坡、塌陷地带等村庄。从农村长远发展的角度出发，由政府组织逐步进行异地迁移

37、，将村庄整体搬迁到经济条件好、发展空间大的农村居民点，或选择适宜的地区建设独立新村，并对老宅基地进行复垦还耕。拆旧建新型整理模式拆旧建新型整理模式这种模式由于是在原址上进行改造，不改变土地使用性质，虽然节地效果不是很明显，但是在提高土地集约利用程度，改善农村生产生活环境，促进社会主义新村建设具有重大现实意义。城乡挂钩规划编制c.挂钩周转面积挂钩周转面积 按建新拆旧联动及挂钩前后建设用地总量不增加的要求，确定到2010年和2020年挂钩周转面积。d.安置面积安置面积 拆旧面积减去城镇建新面积，差额为安置面积。 确定到2010年和2020年农村建设用地整理安置面积。5.5.拟定整理方案拟定整理方案

38、根据确定的城乡挂钩的整理区域和指标，进行调整落实，提出具体的城根据确定的城乡挂钩的整理区域和指标，进行调整落实，提出具体的城乡挂钩规划方案，必要时提供两个以上方案供选择。乡挂钩规划方案，必要时提供两个以上方案供选择。城乡挂钩规划编制6.6.投入与效益估算投入与效益估算 投资分析投资分析 挂钩投资包括居民拆迁安置补偿和拆旧区的整理费用。 a.拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费 拆迁安置补偿费具体包括房屋拆迁补偿费、村民安置费和搬迁期间补助费等。 b.拆旧区整理费拆旧区整理费 拆旧区的整理包括土地平整工程、农田水利工程、道路工程、林网工程等。城乡挂钩规划编制 筹资分析筹资分析整理资金筹集渠道包括： a.

39、新增建设用地土地有偿使用费新增建设用地土地有偿使用费 按土地管理法规定，新增建设用地土地有偿使用费专项用于耕地开发。 b.耕地开垦费耕地开垦费 耕地开垦费标准按近三年来耕地平均产值的9倍计算，计算耕地开垦费。 c.土地出让金土地出让金 依据全国工业用地出让最低价标准，利用工业用地最低出让金的加权平均值，工业用地占城镇建新用地比例按比例计算，计算可收取土地出让金。 d.其他筹资其他筹资 包括企业、集体、个人等渠道筹集的资金。城乡挂钩规划编制效益评价效益评价 a.经济效益经济效益 1）促进农业发展。农村建设用地整理后，农业生产基础条件得到改善，经济效益进一）促进农业发展。农村建设用地整理后，农业生

40、产基础条件得到改善，经济效益进一步提高。步提高。 2）促进二、三产业发展。）促进二、三产业发展。 3）城镇居民收入得到提高。）城镇居民收入得到提高。 4）经济效益显著。）经济效益显著。 b.社会效益社会效益 1）促进城乡统筹发展。通过城乡建设用地增减挂钩，优化城乡用地结构，促进社会主）促进城乡统筹发展。通过城乡建设用地增减挂钩，优化城乡用地结构，促进社会主义新农村建设。义新农村建设。 2）为城镇发展争取空间。在保证城乡建设用地总量不增加前提下，提供城镇发展用地，）为城镇发展争取空间。在保证城乡建设用地总量不增加前提下，提供城镇发展用地，将进一步促进工业化、城镇化发展。将进一步促进工业化、城镇化

41、发展。 3）创造就业机会。城镇规模扩大，可增加就业岗位，促进社会和谐发展。）创造就业机会。城镇规模扩大，可增加就业岗位，促进社会和谐发展。 c.生态效益生态效益 1）农民居住环境得到改善。通过农村居民点整理，改善基础设施，改变村庄居住功能）农民居住环境得到改善。通过农村居民点整理，改善基础设施，改变村庄居住功能混乱的局面，生活质量得到提高。混乱的局面，生活质量得到提高。 2）抵御自然灾害的能力进一步增强。通过农村工矿废弃地复垦，改善路、渠结构，兴）抵御自然灾害的能力进一步增强。通过农村工矿废弃地复垦，改善路、渠结构，兴建农田林网，促进自然景观建设，改善田间小气候。建农田林网，促进自然景观建设，改善田间小气候。 城乡挂钩规划编制 7.7.方案论