昆明市房地产市场调研报告

1、春城楼市风云录03-04昆明市房地产市场调查报告2004年8月17日星期二昆明筑巢氏房地产行销顾问有限公司目录：（一）营销环境及昆明房地产基本状况分析2一、2004年上半年云南省区域经济特点2二、2004年上年年昆明城市经济要点4三、昆明城市规划发展方向5四、 土地供给6五、昆明市房地产二级市场交易情况：9（二）市场供给与销售统计9（三）竞争分析12一、板块竞争12二、大盘竞争存在不确定因素12三、别墅及高档公寓一三四、滇池板块竞争项目一三五、20032004典型项目分析一五（四）产品形态分析29一、产品热点：29二、昆明市20032004热点户型追踪29（五）消费形态分析34一、昆明市场住宅

2、消费需求轨迹34二、昆明市房地产市场需求处于转型期35三、中高端消费需求形态35四、消费群形态特征基本面分析37五、四大群体的住房需求特征41六、价格调查报告 （一） 营销环境及昆明房地产基本状况分析 一、 2004年上半年云南省区域经济特点云南经济集中表现为资源大省，经济小省的特点；旅游、能源、商贸等产业有着相当的发展潜力并面临着巨大的发展机遇。云南在全国经济发展中还是一个比较落后的省份。GDP仅为2000亿元。城乡差别、省会城市和地级城市差别、地级城市和县级城镇的差别非常明显。云南经济体系不够健全、产业结构水平较低，但是资源依然保持潜在的优势，因此给民间资本带来很大的投资空间，给发达地区的

3、民营企业投资云南带来很多发展机遇。未来云南有可能成为体验旅游经济、商贸通道、能源产业相结合的经济形象，在这种情况下，房地产和汽车、通讯、IT、教育等“生活平台”产业在云南继续有着良好的、优于全国平均水平的发展空间。今年以来，国家加大了对宏观经济的调控力度，抑制部份地区部份行业的投资过热现象，调控措施对云南省投资增长的影响逐步显现，投资增幅明显回落。其主要特点：一是投资增幅呈逐月回落。15月，全省全社会固定资产投资完成430亿元，比去年同期增长40.6%，在投资中，城镇固定资产投资完成316.05亿元，同比增长46.5%，增幅分别比13月、14月回落14.2个和6个百分点。其中：基本建设完成投资

4、194.34亿元，增长49.8%；更新改造完成投资45.85亿元，增长58.4%；房地产开发完成投资45.46亿元，增长35.2%。基本建设、更新改造和房地产开发投资增幅与1-3月和1-4月相比，均有不同程度回落。二是全省各行业投资有起有落，国家对部分行业投资过快增长的调控和对煤、电、油、运等瓶颈行业的支持效果明显。国家调控的钢铁、电解铝、水泥和房地产行业投资逐渐回落，如云南以钢铁为主的冶金业完成投资一五.98亿元，比去年同期增长3.8倍，但增幅比1-4月回落一三5个百分点；以电解铝为主的有色完成投资14.10亿元，同比增长1.4倍，但增幅比1-4月回落92.7个百分点；房地产业完成投资45.

5、46亿元，同比增长35.2%，但增幅比1-4月回落2.1个百分点。三是建设资金来源充裕。15月，全省城镇固定资产投资到位资金372.07亿元，同比增长52.0%。其中：国家预算内资金23.74亿元，增长21%；国内贷款121.86亿元，增长40.2%；利用外资3.90亿元，增长16.5%；企事业单位自筹120.42亿元，增长1.一八倍。四是房地产业健康发展。15月，全省房地产完成投资45.46亿元，同比增长35.2%，施工面积1098.26万平方米，其中住宅912.75万平方米，分别增长23.1%和28.4%；竣工面积90.40万平方米，其中住宅76.0万平方米，分别增长一三.7%和12.9%

6、；商品房屋销售建筑面积一五0.14万平方米，其中住宅一三4.04万平方米，分别增长74.5%和79.8%，实现销售额29.81亿元，其中住宅25.34亿元，增长81.6%和88.1%，商品房屋销售建筑面积中销售给个人147.40万平方米，同比增长91.8%，占销售面积的98.2%，销售额28.96亿元，增长99.9%。从15月情况看，全省固定资产投资虽然继续保持快速增长态势，但因为国家宏观调控的几大行业占云南省固定资产投资的四分之一强，将会继续影响云南投资增长，增速还会逐月回落。二、 2004年上半年昆明城市经济要点1、上半年昆明市经济出现了快速增长的趋势，实现生产总值亿元，比去年同期增长。

7、   2、 实现生产总值余亿 今年上半年全市实现生产总值亿元，比去年同期增长，增幅比去年同期提高个百分点。 3、    固定资产投资增幅回落     上半年昆明市固定资产投资继续快速增长，但增幅有所回落。上半年，全市完成固定资产投资亿元，比去年同期增长 ?熏增幅同比提高个百分点，但与今年幅度最快的月份比较，回落了个百分点，与月份比较，回落个百分点。     4、    对东盟的出口贸易大

8、增     月全市实现进出口贸易总额亿美元，比去年同期增长。其中，出口亿美元，增长 ，进口亿美元，增长 。月，昆明对亚洲的进出口贸易额亿美元，占全市进出口贸易总额的；昆明对东盟国家的出口额亿美元，比去年同期增长，高于全市出口增幅个百分点，占全市出口额的。    5、 消费品价格上涨 居36城市第2位（房地产业健康发展）。一方面，昆明的天然气候优势；云南省唯一的经济文化政治中心的特质，依托云南旅游业、东南亚经济发展的背景，作为中心枢纽的昆明在越来越多的全国性乃至国际性的人流经济的支撑下，迎来全所未有的发展机遇。另一方

9、面，目前，以 “国际旅游城市”为定位的昆明城市经济结构明显过于单一， 缺乏独特的旅游产品，在国际性及文化性方面均没有形成足够的城市旅游吸引力。三、 昆明城市规划发展方向客观上，目前昆明城市空间发展面临着诸多的困境，集中表现为：城市交通的恶化；城市功能严重失衡；城市生活成本日益增加等方面。1、 北市区：副中心在寻求突破与发展的过程中， 昆明形成了建立和发展“北市区副中心”的发展战略，因此自2000年至今，北市区成为了昆明房地产发展的热点，并在今天成为了昆明最大规模的住宅区。2、 东市区：绕城线：北市区发展在其空间受到限制的同时有效带动了昆明东区的发展。而且，99世博会为昆明东区发展营造了良好的氛

10、围基础。同时，为解决东二环至昆玉高速公路石虎关目前严重的交通瓶颈，规划建设昆明东三环早在1999年便提上昆明市城市交通规划的议事日程。（东绕城线开发有限公司已经成立）2004年年内将全线动工。东三环的新建无疑将为昆明东区的发展迎来巨大的发展空间，东三环有效的突破了金殿山系（呼马山）对昆明东区的发展限制，并将东区的发展空间拓展到郊县嵩明。3、度假区与新昆明昆明滇池国家旅游度假区为南市区发展的核心区域。该区域凭据“滇池、西山”等良好的自然资源，建设发展了民族村、博物馆、海埂好红塔体训基地等核心项目，形成了滇池度假区良好的自然及人文环境。昆明南市区在良好的自然及人文资源形成的居住环境基础上，目前，昆

11、明市房地产的中高档房地产项目主要集中在度假区区域。2003年，以滇池为中心的新昆明发展战略规划成为了昆明房地产及相关行业最有影响力的事件。新昆明的城市发展在政府层面最终的确定尽管还在论证过程中，但却造成了强大的舆论氛围，为度假区板块的房地产发展营造了良好的信心环境。4、从“营销昆明”到“住在昆明”近年来，昆明市政府官员思想中树立了“经营城市”“营销城市”的观念，99世博会可谓“营销昆明”的第一站，随后，昆明市政府通过每年一届的“昆交会”“旅游节”“特色商品全国巡展”等会展形式，以实际行动“营销昆明”。也因此使昆明的知名度及影响力逐渐提高。今年初，由省政府牵头，由省市政府领导挂率，成立了“住在昆

12、明”策划小组。预示着政府对“营销昆明”进入了深层思维阶段。昆明有望凭据气候优势，以居住产业作为导向，从而有效发展旅游休闲产业经济。“住在昆明”营销战略一旦进入实施阶段，将对昆明房地产行业发展产生巨大的促进。四、土地供给1、 土地政策：2003年12月中旬，云南省国土资源厅和云南省监察厅联合制定了十条硬规，要求经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的比例要达到100。12月下旬，云南省政府下发关于进一步强化土地统一管理有关问题的通知，从2004年 1月1日起，全省将全面实行政府统一规划、统一征用收购、统一开发、统一储备、统一出让的土地管理制度。今年开始，昆明已开始严格执行此项政策。2、 土地供应量1)

13、 昆明最近五年土地开发情况：1999年至2003年昆明市房地产土地开发面积呈下降状况。 2)今年土地供应量：据昆明市土地交易中心数据，截至3月一五日，昆明土地交易中心已挂牌土地4142亩。其中金源公司挂牌出让位于南市区，官渡镇以东广福路以北的3100亩土地，挂牌价9.3亿，每亩价格为31万元。除此以外，土地交易中心预计今年挂牌总量还有约一八00至2000亩。以上合计，今年挂牌交易的土地将超过5000亩，计333万平米。这个计划量比上年度土地开发面积增加了44%。3)今后两年昆明土地供给分析：对昆明土地供给量影响最大的因素来自昆明东绕城线开发有限公司，该公司与香港公司合作，对白沙河片区（位于昆明

14、市东城郊）7平方公里（10500亩）的土地进行基础设施投资建设。此项目已作为综合性开发立项，估计将在2005年中期出售。这将会是昆明未来两年最大宗、最具规模的土地供给。3、 土地价格：1)北市区价格呈上涨趋势北市区同一地段（如江东小康城附近）土地价格，02年挂牌价均价为52万，成交均价为54万；03年挂牌均价为60万，成交均价为65万。分别上涨一三%和17%。2)南市区价格平稳； 02、03年南市区几块在土地交易中心挂牌及成交的地价均为48万元。但是今年四月挂牌的3100亩土地起拍价只有每亩30万元。3)昆明地价总体平稳上升02年昆明挂牌均价为55万元，成交均价为67万元；03元挂牌均价为57

15、万元，成交均价为68万元。同比均平稳上涨，估计今年也将保持这个涨幅。u 结论：1、 04年昆明土地供给量及价格：Ø 04年土地总供给量增加；Ø 04年昆明总体地价继续走高。2、 05年昆明区域性地价将会上涨：Ø 新的土地出让政策的严格执行，05年区域性土地价格同比将会平稳上升。3、 未来几年昆明年土地供给量及价格：Ø 昆明土地供应量充足，在未来几年，即使不考虑新昆明建设城区扩大带来的土地供应的增加，就白沙河区域的逐渐成熟，土地市场供给总量不会紧张；Ø 未来几年昆明房价趋于平稳：考虑今年金源挂牌的3100亩，以及白沙河明年开始可供出让的约万亩土地

16、的位置和属性，其土地价格不会偏高，最终影响商品房的价格走势不致很高上扬。Ø 低价楼盘供应量将会大幅增加：白沙河片区的位置决定了这个区域开发的商品房会是低价楼盘，低价楼盘供给预计将会增加，压力将会加剧。五、 昆明市房地产二级市场交易情况：2003年昆明市二级市场增长八倍，2004年上半年持续高涨从表中可以看出，昆明二级市场3年时间翻了8倍，是一个惊人的增长。同时二级市场的价格3年时间也增长了42%，说明昆明商品房投资及换房率这两种行为十分活跃。2004年以来已购公房交易量一路飚升，1至5月交易面积、交易额，比去年同期大幅上升。在交易中心内，每天前来办理已购公房转让的市民排成了长队。受商

17、品房价格上涨因素影响，已购公房的平均价格也一直攀升。5月份一环路以内已购公房平均价格为2404.37元，一环与二环之间为一八33.71元，二环与三环之间为一五51.58元。分别比2月份上涨64.35元、一三0.62元和148.84元。（二）市场供给与销售统计1、 昆明市2000至2003年房地产开发供给统计n 总供给：新开工面积除02年较大幅度的下降，其余处年份同比都在增长；Ø 峻工面积除01年下降，其余处年份同比都在增长；Ø 销售面积01年及02年同比均大幅下降，03年开始回升。Ø 04年所在指标均同比预测均上涨。n 中高端市场供给：昆明别墅高档公寓开发占住宅各

18、项目总量比例表项目2000年占当年总量比例 2001年占当年总量比例 2002年占当年总量比例 2003年占当年总量比例 预计2004年占当年总量比例 本年施工面积381,328 9%778,744 14%912,639 16%993,552 16%1,103,947 16%本年新开工面积84,063 5%一五4,083 6%100,969 6%206,990 8%369,625 10%本年竣工面积126,248 6%110,3一三 6%588,955 20%682,000 22%688,889 20%n 02至03年昆明规划局项目报建表2、 20002003年昆明房地产开发及销售情况表200

19、02003年昆明房地产开发及销售情况表年度施工面积（万平米）增长率新开工面积（万平米）增长率竣工面积（万平米）增长率销售面积（万平米）增长率销售价格（元/平米）增长率2000年438 163 204 21921242001年549 20%253 36%178 -14%210 -4%235010%2002年586 6%169 -50%291 39%一八0-17%2169-8%2003年621 6%296 43%310 6%2一五16%2一八40.7%预计2004年690 10%370 20%345 10%225 5%3、2004年上半年昆明房地产市场开发及销售情况统计 1）投资

20、0; 上半年房地产开发投资比去年同期增长?2）销售：全市商品房销售额亿元。销售面积万平方米，分别比去年同期增长和。3）开工面积房地产开发投资后劲增强，上半年房地产新开工面积达到万平方米，比去年同期增加万平方米。  A. （三）竞争分析一、 板块竞争u 北市区逐渐退出竞争20012003年，昆明市房地产板块竞争集中表现为南北板块竞争。北市区在“副市中心”的政策推动下，以大规模的中低档住宅为核心，在南北竞争中明显胜出。时至今日，由于北市区土地供给的地域空间穷途末路，南市区在“新昆明”政策舆论的支撑下，南北竞争自然形势逆转。u 2004年后，将演变为东南板块竞争由于东绕城线项目在

21、2004年将成为事实，北沙河7平方公里的土地将进入昆明市房地产市场，昆明市新国际机场也将建设于昆明东郊嵩明境内的军马场。这样使得昆明东板块将以强大的声势取代北市区，加入到南市区板块的房地产竞争中来。当然，由于基础设施及城市配套方面东市区的严重缺乏，在2004年内，东市区上暂时构不成威胁。但2005年以后的，东南板块的竞争存在不确定性因素，目前东区没有政策舆论环境，却有着既定的事实，南区“新昆明”目前仍然处于务虚阶段。二、 大盘竞争存在不确定因素u 世博生态城世博生态城规划用地5000亩，建筑单位（别墅、联排）近3000个。此项目于2003年房交会已经亮相，但由于各种原因目前尚没有开工建设和预售

22、。世博生态城项目优势明显，产品定位明确（中高档），供给量巨大，由于项目进展无法确定，构成了2004年昆明房地产市场大盘及高中档竞争最大的不确定性因素。u 官渡镇以东广福路以北的3100亩土地，目前（金源公司）已经挂牌，挂牌价9.3亿，单价31万元亩。u 北市区龙泉地产江东小康城二期一五00亩目前尚不明朗。u 广福路（同仁医院片区）2000余亩土地已经于2 003年下半年被上海新工联、金鹏地产1200亩、新希望880亩等外来者瓜分。以上项目土地归属已经基本明确，均已进入备战开发状态，但目前规划定位及市场动态尚不明朗。给20042005年昆明房地产市场竞争格局在大盘层面带来了不确定性。三、 别墅及

23、高档公寓Ø 所在指标除01年竣工面积和02年新开工面积下降外，都呈上涨之势；Ø 03年别墅及高档公寓施工、新开发、竣工面积分别为4年前的3倍、3倍和2倍；在开发的各项指标中，别墅所占住宅开发面积的比例最近几年没有明显变化，几乎为一个恒值；四、 滇池板块竞争项目1）滇池路湖畔之梦、理想小镇、挪威森林、广基海悦、波希米亚等项目，于2003下半年至2004年初相继开盘销售。合计供给建筑面积约60万平方米，约3000余套。2）以上项目均以中高产品形态为定位。挪威森林、广基海悦、波希米亚则以TOWNHOUSE为核心产品形态，辅助以少量独栋别墅。3）在售价方面， 2004年销售均价同比

24、2003年有较大增长，涨幅达到10左右。4）湖畔之梦以环境为核心优势、产品定位几乎覆盖所有中高端群体，产品形态与目标市场存在模糊与错位，营销手法极为普通，后期营销乏力。5）理想小镇：在以上项目中，该项目在规划定位方面对如何最大化发挥土地价值进行了深度研究，使得其项目的产品定位与目标市场非常清晰。主力小高层锁定90一三0平方米、30万元套（均价2400元平方米）的主力目标市场，并遵循消费群体的金字塔结构，辅助以4层洋房及少量TOWNHOUSE。营销思路清晰，采用全面公开透明式营销。项目销售成果表现不俗。目前，以上项目销售情况尚可。究其原因，一、TOWNHOUSE产品形态目前依旧是昆明楼市需求的热

25、点之一。二、昆明房地产市场处于“产品升级型”的需求转型阶段。对有着良好的区域环境基础的高品质项目的需求逐渐旺盛。三、在项目销售过程中，花园、半层地下车库等价值的赠送促销有力的推进中高端产品销售。6）就目前滇池路板块土地供给状况及市场动态来看，2004年在此区域板块内的中高端楼盘除以上几个楼盘之外，供给量预计较少。五、20032004典型项目分析u 左岸公寓：左岸公寓2003年1月23日开盘，为世纪生活二期，紧邻西苑立交桥，多层和小高层各一栋，容积率1.8，总户数203户，主力户型多层以85-90二室二厅跃层为主，综合均价为2600元。套均价25万元。小高层以一三5平米三室二厅跃层为主。起价24

26、20元，小高层每平米加价50-80元不等，多层均价2550元。产品定位设计：鉴于目前西区市场高档住宅的稀缺，同时依托世纪生活成熟配套设施，左岸公寓在价格定位做了适当拔高，价格定位在2500-2700元；在户型选择上，依据地形特点，在紧邻立交桥侧安排了面向年轻高收入首次置业者的多层小户型，在内侧临世纪生活安排了面向高收入二次置业者的小高层大户型；从产品特征看，左岸公寓延续世纪生活建筑风格，外走廊跃层户型，户型设计合理，户内低窗台大采光面，配置外挂观景电梯， 整体看来，世纪生活的成熟社区氛围以及紧邻中心花园是左岸公寓楼盘高品质的保证。竞争态势：在西市区成熟路段上，几乎没有定位和品质与左岸公寓类似的

27、楼盘。主题概念选择： 选择的主题是“科技全面服务生活”，借高新开发区科技之势来体现其高品质，其支持系统无非是对楼盘特点的一些总结，整体看来，主题属于概念性总结，与产品、定位联系不是很紧密。广告形象推广：广告推广采用主题形象广告配合主力诉求点说明方式，主题形象广告进行视觉效果精细化处理，画面色彩浓烈清晰、元素符号运用单纯，可识别性强，便于形成有冲击力的视觉效果，塑造清晰的楼盘形象。销售情况：销售情况较好，目前已经基本售馨。n 官城四季花语：2003.2.28开盘，位于二环东路外穿金路金庭小区内，占地43亩，容积率1.62，多层住宅，总户数502户，主力户型79、103、117、129，分布较为平

28、均，20%-25%不等；起价一八80元，均价2100元，送卫生间精装修；细分市场选择：四季花语选择的是东北区位二环路近郊，价位在19002200之间的中小户型多层住宅市场； 目标消费群描述：城市中等收入工薪阶层，包括一次置业和二次置业人群，该部分人群购房首要需求是满足居住功能，看重价格的可支付性和地段的生活便利性，在此基础上，对社区环境品质有一定要求；产品定位与产品特征：产品定位于经济型住宅，户型区间：79144，主力户型79、103、117、129，分布较为平均，起价一八80元，均价2100元；在产品特征方面，从整体规划看，楼盘采用行列式布局，布置中央轴线景观，形成中央活动空间，二级景观采用

29、穿越栋与栋之间的环状水系，形成入户小桥；沿金汁河岸布置休息木廊，形成社区活动空间；从户型设计看缺点是大多为大进深，小面宽，动静区围绕餐厨卫布置，功能分区不明显，部分户型存在诸如卫生间门正对大门、餐厅成为交通中心等问题，整体看来户型设计从经济性出发，降低了居住的舒适性。此外值得一提的是该楼盘对顶层住宅的处理：凡购买顶层住宅的消费者均可获赠面积达80平米以上带连廊房间直接入户的顶层花园，这对消费者有着很大的吸引力，所以其顶层销售情况较好；竞争态势：在此细分市场内，竞争主要来自北市区的部分楼盘，但地理位置特点使其与竞争对手产生了一定差异，整体看来，目前在二环近郊缺乏此定位的楼盘，面临的竞争度不强。主

30、题概念选择：“完全实用主义”， 强调环境实用、园林实用、空间实用、生活实用，通过反复的强调功能实用，力图使消费者相信物有所值，绝无浪费，主题概念选择过于简单直白，不利于形成形象的差异化识别，弱化了楼盘的价值内涵。广告形象推广：采用粗显的说明式手法，简单的配图再加长条文字性说明，可谓简单实用型的广告推广方式，缺乏主力诉求点的提炼与形象的塑造，主题形象不清晰。在视觉效果的处理上也存在一定问题，楼书粗糙简单，缺乏完整准确的户型图，样板景观处理粗糙随意，不仅没有给消费者产生视觉上的体验还完全破坏了消费者的想象空间。销售情况：90，其中144平米户型由于偏离了其目标消费群，销售情况较差。n 艾诗林根 ：

31、2003.1.5开盘，位于北京路延长线省政府小区对面，占地19.8亩，容积率2.35，多层与小高层混合，总户数212，户型从117到170，平层，主力户型偏重于一三0140区间，多层均价2400，小高层2300元起，每层加价40-70元不等。细分市场选择：艾诗林根选择了北市区2500元价位附近的主流中高档平层大户型市场。目标消费群描述：迁徙型高收入消费者，多属二次置业，年龄偏大，在35岁附近及以上，有意在北市区购房，渴望新的生活情趣。产品定位与产品特征：产品定位在中大面积情趣型住宅，户型偏大，价位与北市区中高档住宅类似。从产品特征来看：艾诗林根为多层与小高层的混合住宅区，小高层围绕外环布置，由

32、于楼盘规模较小，景观更多的体现了均好性，入口处布置水景广场，社区内布置水景长廊，形成主要的情趣活动场所，围绕通行路线布置花样繁多的主题小景观；楼体外立面采用坡屋顶，色彩以暖色调为主，楼体通透明亮；从户性设计看，户型为平层，采用了目前的主流布局，户型分区合理，功能完备，基本做到所有房间直接采光，大多为南北向，为了体现情趣性的设计，在客厅侧布置了面积约10平米左右的半圆型阳台，美其名曰空中花园；根据其户型设计的特点，艾诗林根提炼出了两个卖点即“大眼睛”户型（强调采光好），空中花园（半圆阳台），以此来吸引消费者； 竞争态势：北市区是昆明楼市的主战场之一，从低到高各类型楼盘齐全，区域内房地产公司实力较

33、强，而中大户型又是区域内的主流产品，争夺较为激烈，虽然在形象推广上形成了一定差异，但面临的竞争对手较多，竞争强度较强。主题概念选择：“法国花园、温情小镇”，主题概念指导性强，利于形成差异化定位与形象识别，丰富了楼盘 价值内涵，但由于地块及建筑样式限制，可实现性弱。广告形象推广：采用主题化的推广手法，通过印象派符号元素的运用，形成强烈的视觉识别差异，创造了一种年轻的、浪漫抒情的异国情调；广告形象推广虽然视觉效果不错，但似乎在一定程度上并没有找到契合目标消费群的密码，从实际反映可以看出，对艾诗林根感兴趣的更多的是年轻消费者。销售情况：据估计目前销售率在70%左右，偏离其目标消费群定位的170平米大

34、户型销售情况最差。：n 江东花城位于昆明市北市区，与省政府小区、市政府小区、四大标志性建筑相连。起价一五00元/平方米，均价也仅在2000元/平方米左右。由61栋多层、10栋小高层、商铺、车库、地下停车位及商务楼构成，设有幼儿园、学校、农贸市场、综合大楼、会所、游泳池、网球场、篮球场等设施组成。产品定位与产品特征：江东花城属于经济型住宅。价格低廉，能够满足中低收入群体的购买水平。但该楼盘相对于相似价位区间定位的楼盘在品质上有很大的超越，无论从楼盘规模，社区配套，区内环境都具有很强的优势。从产品本身来看，风格表现为简约欧式建筑风格。多层有73平米到一五0平米的平层户型，170平米至260平米的跃

35、层户型；小高层有128平米至140平米的平层户型，一五0平米的跃层户型，几十种户型提供选择。户型设计考虑的不仅是面积的分割，更是注重合理的功能分区，充分体现人性的关怀。在户外景观的设计上，庭院绿化，以花和水系为主体的设计方式，曲线流畅的空间形态，营造花香四溢，高贵、惬意、浪漫的生态社区。销售情况：自2002年4月29日开盘以来目前江东花城多层已基本售完，小高层七层以下销售逾90%，119平米户型已近售完，整体看来江东花城销售情况很好。n 凤凰城随着凤凰城主体景观的落成以及楼盘整体成型，在2002年底至一季度期间销售情况由于集团购买原因出现了迅速攀升，据估计在此期间凤凰城可能完成了40%的销售量

36、。n 时代年华云铜时代年华位于滇池路金牛小区后，占地235亩，多层建筑，总户数2300余户，容计率1.6，主力户型以90-100平米为主，起价1488，均价1600-一八00元。细分市场选择：云铜时代年华选择的是滇池路段，价位在1600一八00之间的中小户型多层住宅市场。 目标消费群描述：城市中低收入工薪阶层，该部分人群购房首要需求是满足居住功能，对产品的价格因素相当敏感，经济实用的产品对他们具有相当的吸引力，对社区环境品质要求不高；产品定位与产品特征：从楼盘定位上看，时代年华属经济型住宅，单价较低，主要满足中低收入人群居住需要，从产品特征上看，社区规模较大，配套设施较为齐全，但周边环境较差，

37、多为农民房与城乡结合部混杂，存在一定的安全隐患，主力户型以三房两厅一卫为主，社区内布置了面积较大的中心花园，满足了人们户外活动的需要。竞争态势:滇池路片区作为滇中文化的发祥地，历史文化悠久，自然遗产丰厚，已成为众商家争夺的另一主战场。从滇池路片区的供盘情况来看,此价位的楼盘具有比较大的价格优势,填补了滇池路片区在低价位商品房的市场空白。n 金洲湾蓝屿金洲湾蓝屿位于北京路延长线北大门美食街附近，占地面积27996平米， 总建筑面积76989平米，总户数716户，为小高层住宅区，分为A、B两区，A区主力户型以90、120、147为主，B区以小户型为主，包括29-76平米。户型以平层为主，有部分12

38、0、147平米户型为跃层。价格区间：1980-3100元，均价在2500-2700元之间。金洲湾地处一环路外侧，地段位置好。目标消费群体描述：注重生活工作便利的中高收入阶层，以及经济积累还不是很多的年轻单身白领。产品定位与产品特征：楼盘定位于注重生活便利性的消费者的第一居所和消费能力弱的小户型居所，通过控制合理的户型与价格来满足目标消费者的需要。从产品特征上看，金洲湾在部分产品上采用了目前流行的入户花园设计，设计了入户景观走廊并配合跃层设计，吸引了不少消费者。从宣传推广上看，金洲湾以“生活高处是蔚蓝”为主题，采用付费排号选房的营销方式，有效的积聚了人气，加之其地段位置好、性价比适宜，得到了很好

39、的市场表现。销售情况：估计销售率已达95%。个别小户型，如36平方米左右的户型，由于其功能过于单一导致销售状况不是很理想。n 湖畔之梦项目名称湖畔之梦项目位置广福路1.2公里发展商城建地产策划/代理xone优势时代承建商设计/景观设计澳大利亚柏涛开发规模占 地： 400 亩/平方米 ； 总建筑面积： 28万 平方米；总套数：1239 套(不含在建的38-40幢) 房建23万,公共绿化5万相关指标容积率： 1.2 绿化率：50.38%产品形态联排别墅： 3 层， 幢， 面积 一八0 - 264 平方米（4500元/平米均价）多 层： 7 层， 幢， 面积 100.32 - 268 平方米（270

40、0元/平米均价）小高层： 12 层， 幢， 面积 100.32 - 268 平方米（3000元/平米均价）其 它：new in town四层洋房一五0160m2 60万左右交房状态 全毛坯房； 局部装修，含： 厨、卫装修 ； 菜单式装修：价 格起价24005800元/均价3800元/社区配套幼儿园、小学、中学、会所、足、篮、室内运动场、超市、公交车、游泳池主力户型联 排：28套，一八0和264各14套。 多 层：小高层：其 它：平层共920套，80% 以上带电梯的高层商铺情况进深： 米； 开间： 米； 面积： - 平方米；售价： 只量出面积总一五00特殊经营方式：目前销售及工程进度销售过半，1

41、2月31日交房（一期）主推概念国际生态化高尚社区其它物业管理费： 元/平方米(带电梯0.75元/，带电梯0.98元/)配套费：23006500元/户（含可视对讲、电热水器、单元防盗门分摊等项目）楼盘特征1、楼间距开阔2、配套设施齐全3、景观比较精致城建股份湖畔之梦于2003年8月9日开盘。一期用地380亩，绿化率大于50%，多种物业形式并存，有别墅、TOWNHOUSE、多层、小高层等。总户数1000余户，户型：多层102160平方米，小高层106165平方米，联排别墅一八1、262平方米，别墅400平方米；均价为：多层2700元/平方米，小高层2800元/平方米，联排别墅4500元/平方米，别

42、墅5500元/平方米；细分市场选择：湖畔之梦是一个总规划为1200亩的大盘，多种物业形式并存，因而细分市场覆盖面比较广。从价位2700元/平方米的中等面积多层住宅消费市场，到5500元/平方米的大户型别墅高端消费市场均有覆盖。目标消费群描述：30岁左右的高收入群体，收入稳定，家庭负担轻。迁徙型中高收入家庭，有一定的经济积累，年龄在35岁以上，渴望贴近自然的生活社区。产品定位与产品特征：该楼盘定位在高尚生态概念住宅。依托滇池路片区成熟的配套，以及新昆明规划背景，试图打造云南第一大盘的形象。以其大盘的规划，突显成熟生活配套优势，从而向更多细分市场渗透，以达到扩大市场份额的意图。在产品特征方面，该项

43、目的规划理念是以人工湖为中心，建筑环湖布局，逐次拔高向四周辐射，二级景观采用楼宇之间做点缀性的水体和小品，营造景观的均好性。但以在实地的感受，并没有预期的效果。以三个组团的形式，即天鹅堡、国际公寓和半岛水岸阳房，表现出产品的差异化，满足各个不同的需求层次。从户型设计看，户型基本满足功能需求，明厨明卫、配备功能阳台，但对个别目标消费群的需求把握的尚不够准确，如大门正对厨房或卫生间，对100平米左右的小户型，处理过道时浪费了过多的面积。宣传推广:以“温馨和谐的湖畔生活空降昆明”为口号，明确表达了对该楼盘的定位，将生态、环保、自然的主要诉求信息传达给目标受众群体。由于广告宣传的长期造势和宣传主题比较

44、能够契合消费群的心理需求，因而自开盘以来的市场表现还不错。销售情况：8月9日12日销售住宅400余套，到目前为止销售率估计达到50%左右。天鹅堡120平方米以下三房多层和小高层，销售近80%，国际公寓160平方米临湖花园洋房，销售80%，黄金海岸一八1平方米联排别墅，销售30；但现在的销售速度明显放缓，由于不临湖的大面积别墅、联排别墅和中等户型（120平米以上）的多层、小高层缺乏足够的亮点吸引消费者,因此预计这些产品将会面临销售瓶颈。n 挪威森林挪威森林位于昆明滇池路西贡码头旁。9月低10月初开盘。该楼盘由联排别墅区和独立别墅区组成。占地120亩，约8万，容积率0.58，总建筑面积46400，

45、总户数212户。联排别墅面积区间为170214，价格区间为38004200元，总价6590万元；独立别墅面积区间为250295，价格区间为42004900元，总价105145万元。目标消费群描述：城市中产阶级，二次置业的中高收入群体，事业有成，对住宅的要求不仅仅是居住的功能，而是追求更好的居家环境，对社区品质要求较高。产品定位与产品特征：挪威森林，与滇池旅游度假村毗邻，依托其周边较为成熟的配套，其产品定位在高端消费市场。从产品层面上看，引入所谓的透天设计理念，彻底掀掉内院的屋顶，试图将景观引入室内，多采用超大客厅的双面落地窗，使屋内的采光、通风、空气质量得以改善。但在某些细节的设计上，没有真正

46、做倒以人为本。如厨房与餐厅之间距离过远，而且中间隔着公共的过道；卫生间不采光等等。使得整个户型结构的舒适性大打折扣。宣传推广:为充分迎合昆明人较慢的生活节奏，宣扬“生活就要懒洋洋”的一种生活情趣，提倡悠闲的生活方式。刻意、单纯的塑造概念，塑造毫无内涵的主题，以吸引消费者的目光。项目名称挪威森林项目位置滇池路西贡码头发展商星耀、彩云乡策划/代理风驰广告策划、自销承建商省建三公司、四公司设计/景观设计香港中元、澳洲U/A、省城乡规划院开发规模占 地： 120 亩/平方米 ； 总建筑面积： 8万 平方米；总套数： 212 套相关指标容积率： 0.5 绿化率：57%产品形态联排别墅： 三 层， 幢，

47、面积 172 - 220 平方米 (67-87万/幢)多 层： 层， 幢， 面积 - 平方米小高层： 层， 幢， 面积 - 平方米其 它： 独立别墅 250290 111一三7万元/幢交房状态 全毛坯房； 局部装修，含： ； 菜单式装修：价 格起价3600元/均价4000元/社区配套仅有一个生活会所主力户型联排： 170（92幢）、2一三（101幢）多层：小高层：其它： 独立别墅 290（19幢）商铺情况进深： 米； 开间： 米； 面积： - 平方米；售价：特殊经营方式： 无商铺目前销售及工程进度5月交房主推概念其它物业管理费： 1.00 元/平方米配套费：19600元/户（含 电热水器、煤气

48、、有线电视、宽带、可视对讲 等项目）楼盘特征1、天井洋房，天井9.36，中厅空间。2、无配套，主要依靠颐景园。3、TOWNHOUSE不含车库，独立别墅车库45.8，计入销售面积。4、公用绿地以中心绿化路为主。5、省建三司是全省唯一两获“鲁班奖”的建筑企业。1、 销售情况：2003.8内部认购阶段，认购率达到37。2、 该楼盘于2003年11月一五日开盘，开盘当日立即涨价。3、 涨幅如下：172m2联排别墅，上浮3万元/套；230250m2，上浮45万元/套；290 m2独立别墅，上浮5万元以上。4、 从销售方面看，顾客对涨价并不敏感，涨价前与涨价后下定客户各占一半。5、 从销控表上看还剩12套

49、。6、 214平米、带天井的户型比较热销。7、 由于该楼盘景观差异性不大，因此售价差异主要来源于花园大小差异。n 波西米亚花园项目名称波西米亚花园项目位置滇池路颐景园酒店隔壁发展商云大科技旗下百年置业房地产公司策划/代理优势时代广告策划承建商云南建工集团设计/景观设计新加坡雅科本设计集团、澳洲U/A设计集团、香港中元建筑师事务所开发规模占 地： 5.3万 /平方米 ； 总建筑面积： 9万 平方米；总套数： 一八1 套相关指标容积率： 0.5 绿化率：57%产品形态联排别墅： 3.5 层，37 幢， 面积 230 平方米左右(90-120万/幢)联排别墅： 3 层，48 幢， 面积 208 平方

50、米左右(80-98万/幢)叠加联排： 4 层，96 套， 面积 190202 平方米左右（72-89万/幢）交房状态 全毛坯房； 局部装修，含： ； 菜单式装修：价 格起价3800元/平米均价社区配套仅有一个生活会所主力户型联排： 多层：小高层：其它： 商铺情况 目前销售及工程进度所有建筑.景观已完工， 主推概念宽的联排别墅、生活美学其它物业管理费： 1.2-1.5 元/平方米配套费： 19800元/户（含 热水器、保安系统、可视对讲2800、中央吸尘系统(赠)、宽带300、有线电视550、电话600 等项目）楼盘特征1、 栋间距比较大，景观设计比较精致，植物选择也比较到位。2、 全现房、全景

51、观售房。3、 户型设计不太理想，空间比例处理不当。4、 开盘当日，样板房还未装修，因此户型缺陷暴露无疑。5、1、 该楼盘于2004年3月6日正式开盘。2、 开盘状态为全现房、全景观。3、 目前不做认购也不做选房，仅收取2000元排号费，排号等候选房、并享受2%的优惠。4、 A户型均分布于中心花园周边地区，多为4联或5联。5、 B户型与C户型（叠拼）穿插设计，B户型位于两端，C户型4套位于中间。6、 由于目前还未进入销售，具体销售情况还不清楚。n 广基海悦花园项目名称广基.海悦项目位置南市区滇池路西贡码头后发展商广基瑞特策划/代理百胜广告承建商省三建设计/景观设计开发规模占 地： 230 亩/平

52、方米 ； 总建筑面积： 平方米；总套数： 230 套相关指标容积率： 0.5 绿化率：60%以上产品形态联排别墅： 3 层， 200 套， 面积 192 - 230 平方米多 层： 层， 幢， 面积 平方米小高层： 层， 幢， 面积 - 平方米其 它：独立别墅30套 3层 256平米/套另有8套别墅，每套占地3亩，内部认购交房状态 全毛坯房； 局部装修，含： ； 菜单式装修：价 格起价3600元/均价4100元/社区配套豪华会所、多功能球场主力户型联 排：192多 层： 小高层：其 它：商铺情况进深： 米； 开间： 米； 面积： - 平方米；售价：特殊经营方式：目前销售及工程进度12月份交房.主推概念海岸、双景、格调生活其它物业管理费： 约1元左右/平方米配套费： 9800 元/户（含 等项目）楼盘特征1、联排别墅为主2、赠送面积较多，赠送半地下室功能齐全，赠送花园面积较大平均达200平米3、公用绿化不足 1、 2003年