07年全年重庆房地产市场分析报告-34DOC--雨欣

1、07年全年重庆房地产市场分析报告目 录第一部分 2007 年重庆年度经济盘点.3一、新开工建设项目情况较上年同期有所回升.3二、中央项目投资回落，地方项目投资加快.3三、第三产业投资平稳增长，第二产业投资快速增长.4四、基础设施建设投资较快增长.4五、“渝东北翼”工业投资加快发展.4六、房地产销售增幅回落.4第二部分 2007 年12 月重庆房地产市场概况.5第三部分 2007 重庆土地成交情况分析.6一、2007 重庆市土地成交概况.6二、2007 重庆建设用地态势统计.8第四部分 2007 房地产报媒广告年度监测分析.9一、监测范围.9二、监测内容.9（一）广告投放总体情况.9（二）广告刊

2、登信息情况.18（三）2007 年部分新推楼盘情况.22第五部分 2007 楼市政策盘点.27第六部分 2008 重庆经济工作重点.30一、贯彻中央宏观调控政策措施，做好财政、金融工作，保持物价基本稳定.30二、加大创新、创造、创业力度，增强产业核心竞争力.31三、全面启动统筹城乡综合配套改革，在一些重点领域和关键环节取得突破.31四、积极扩大内需，拓展对外开放的广度和深度.31五、加大节能减排工作力度，推进生态环境建设.31六、提高城市规划建设和管理水平，打造“活力之都”、“宜居之城” .32七、切实改善民生，加强社会建设.32第一部分 2007 年重庆年度经济盘点进入2007 年，在国家控

3、制固定资产投资规模的宏观政策影响下，重庆固定资产投资保持平稳发展态势。1-11 月，重庆全社会累计完成投资2577.33 亿元，同比增长32.5%，增速同比上升8.0 个百分点。其中城镇投资2423.42 亿元，同比增长34.1%，占全社会投资总量的94.0%；农村投资153.91 亿元，增长11.6%，占全社会投资总量的6.0%。在12 个西部省区中，重庆城镇固定资产投资总量位居西部第五。从增长速度看，重庆在“直辖”及“试验区”等系列利好因素作用下，城镇投资增速维持在全国上游水平，居全国第八位，西部第三。前11 月固定资产投资运行的主要特点一、新开工建设项目情况较上年同期有所回升截止11 月

4、末，重庆市2007 年新开工项目计划总投资达1575.07 亿元，同比增长29.8%，增速同比上升65.3 个百分点；新开工项目4428 个，增长15.6%，占全市施工项目个数的61.8%；新开工项目平均规模3557 万元，增长12.3%。新开工项目建设情况一改2006 年不断下滑态势，从新开工项目的计划投资、施工个数和规模上，均出现较强的反弹态势。新开工建设项目的增长，预示着新增投资需求持续旺盛，对重庆市未来经济增长继续提供有力支撑。二、中央项目投资回落，地方项目投资加快由于渝怀铁路、遂渝铁路和万宜铁路等大型中央项目相继竣工或进入收尾阶段，1-11 月，全市中央在渝项目投资209.94 亿元

5、，同比增长0.1%，增幅较去年同期下降27.2 个百分点，低于同期全社会固定资产投资增幅32.4 个百分点；1-11月地方项目投资2367.39 亿元，增长36.4%，增幅较去年同期上升12.3 个百分点。三、第三产业投资平稳增长，第二产业投资快速增长第三产业投资在今年以来一直延续平稳发展态势，1-11 月城镇投资中该产业完成投资1649.22 亿元，同比增长27.6%。第二产业投资快速增长。前11 月二产业完成投资884.83 亿元，同比快速增长44.2%，占全社会投资比重34.3%。其中工业投资完成872.02 亿元，增长46.9%。工业投资的快速增长主要是受制造业的快速增长的影响。1-1

6、1 月制造业投资620.40 亿元，增长77.0%，增幅较去年同期上升31.5 个百分点。四、基础设施建设投资较快增长1-11 月城镇投资中基础设施建设完成投资821.83 亿元，增长21.2%，占全社会投资的31.9%。其中交通、水利、公共设施继续保持了快速的增长势头，分别完成投资298.98 亿元、31.22 亿元和259.38 亿元，同比增长33.3%、48.3%和34.6%。而能源建设出现下降，完成投资177.22 亿元，同比下降7.9%，主要原因为电力建设完成146.03 亿元，同比下降14.9%。五、“渝东北翼”工业投资加快发展今年1-11 月，重庆市“一圈两翼”工业投资延续开年以

7、来快速增长态势。“一小时经济圈”、“渝东北翼”和“渝东南翼”分别完成工业投资611.10 亿元、111.32 亿元和53.52 亿元，同比增长50.9%、84.9%和49.4%。“渝东北翼”工业投资增幅高于全市平均38.0 个百分点，在大力推进工业园区建设的有力措施下，呈加快发展态势。其中，梁平、巫山和忠县以增幅246.8%、223.4%和204.8%排名居前三位。六、房地产销售增幅回落1-11 月份，重庆市房地产开发投资完成678.84 亿元，同比增长38.0%，11月增幅较上月提高2.4 个百分点。其中住宅建设投资425.37 亿元，增长50.2%。商品房施工面积9446.70 万平方米，

8、增长20.0%。新开工面积2771.65 万平方米，增长31.8%。竣工房屋面积1254.30 万平方米，增长19.6%。同期商品房销售面积2737.17 万平方米，增长88.3%，11 月增幅较上月下降4.5 个百分点，出现回落态势。2007 年，重庆经济以直辖以来的最快速度保持强劲增长，社会消费需求持续趋旺，居民收入大幅提高。在需求拉动、成本推动及国际市场价格上涨的综合影响下，重庆居民消费价格总水平呈较快速度上涨，1-11 月价格总水平累计上涨4.4，高于去年同期2.0 个百分点，创直辖以来的新高，显示宏观经济面临较大的通胀压力。预计全年居民消费价格涨幅将达到4.7%左右。第二部分 200

9、7 年12 月重庆房地产市场概况2007 年，重庆市房地产市场活跃，交易量大幅上升，住房价格一度大幅走高。进入12 月，受央行和银监会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知的影响，和居民住房消费日趋理性，主城区房地产市场总体稳定。商品住房成交面积与去年同期相比基本持平，为131.97 万平方米。商品住房价格，受中海北滨1 号、龙湖春森彼岸、金科十年城等高品质楼盘带动，成交建面均价为3967元/平方米，但从区域分析，主城十三个交易区住房价格环比呈现出“八平两降三升”的特点。房价保持平稳增长的八个区域是渝中区、南岸区、大渡口区、巴南区、渝北区、高新区、沙坪坝区和经开区。房价略有下降的两个区域是九龙

10、坡区和北部新区高新园。九龙坡区房价下降是因为推出大量经济适用住房，拉低了住房交易均价；北部新区高新园房价下降是因为11 月份，龙湖江与城上市销售，而12 月份无大型品质楼盘推出。房价上涨的三个区域是江北区、北部新区经开园和北碚区。江北区房价上涨是因为中海北滨1 号、龙湖春森彼岸、金科十年城的大量集中上市，这三个楼盘的成交均价分别达到10571 元/平方米、8378 元/平方米、7671元/平方米，拉高了住房交易均价；北部新区经开园房价上涨是因为保利高尔夫等楼盘的带动；北碚区房价上涨是因为区域房价基数较低，12 月份两个大型楼盘推出，拉高了住房交易均价。12 月单月，从商品住房供需结构看，我市商

11、品住房供应与消费仍以普通商品住房为主。主城区新批准上市预售商品住房中，面积在144 平方米/套以下的占76.96%，商品住房消费中，面积在144 平方米/套以下的占80.4%。新批准上市预售商品住房中，90 平方米以下的面积46.9 万平方米，商品住房销售中，90平方米以下的面积为44.3 万平方米，中小套型商品住房供应和消费结构基本协调。从购买对象看，商品住房需求仍以本地居民为主。主城区商品住房销售中，本市居民购房面积占87.44%（其中，主城区占44.24 %，其他区县占43.20），市外购房者购房面积占12.56%。从热销楼盘看，花园洋房、江景房仍然受到消费者的追捧。从市场供求看，12

12、月份，批准预售期房136.7 万平方米，实际销售131.97 万平方米，市场供求两旺，人气不减。12 月楼市排行榜12 月上榜楼盘中，高档楼盘所占比重较高，且全新开盘项目占有绝对优势。中海北滨路项目、龙湖春森彼岸、金科十年城作为其中的代表楼盘，开盘当日即实现销售90%以上，可谓冷冬里楼市的一把火。第三部分 2007 重庆土地成交情况分析2007 年，国家出台了一系列政策抑制开发商囤地，从而导致在一定的时间内不少开发商加快了开发速度，但是这并未从本质上解决房价增长过快的问题。相反开发商在经历短时间的低迷后，囤地现象并未出现多大好转。一、2007 重庆市土地成交概况2007 年，重庆各区域工程交土

13、地宗数183，总成交面积达13402771 平方米，总成交金额高达2291156 万元。其中，拍卖成交35 宗，总成交面积1119117 平方米，成交金额734464 万元，其余为挂牌成交。2007 年重庆市各区域土地成交金额前三位是南岸区、江北区和九龙坡区。其中，南岸区成交金额最高为558421 万元，江北区成交金额在508311 万元，九龙坡区成交421999.25 万元。从土地成交宗数来看，渝北区成交宗数最高为45 宗，其次是南岸区和九龙坡区，分别为29 宗，巴南区成交23 宗。2007 年各区域土地成交面积来看，南岸区一枝独秀，成交4968149 平方米，其他各区成交面积相对较少，除渝

14、北区突破200000 平方米之外，巴南区、江北区和九龙坡区在100000 平方米以上，其余北碚区、北部新区、大渡口区和沙坪坝区、渝中区均在1000000 平方米以下。综合来看，未来几年，南岸区、九龙坡区、江北区和渝北区将继续保持重庆房地产开发热点区域的位置。而巴南区随着主城的扩张，房地产开发趋势日渐火热，将会成为一个新的增长点。二、2007 重庆建设用地态势统计2007 年重庆共完成建设工程项目审查678 件次。市局和分局共审批项目规划选址770 件，建设用地面积总计约28.92 平方公里，较去年减少38.9%；另外，北部新区高新园和经开园审批建设用地面积总计约8.03 平方公里，较去年减少3

15、9.1%。从用地结构上看，2007 年审批的都市区居住用地约13.30 平方公里，工业用地约7.74 平方公里，公共建筑用地约7.44 平方公里，绿地约6.83 平方公里，其余道路广场用地、市政公用设施用地、仓储用地、特殊用地等总计约1.64 平方公里。核发建设用地规划公告函209 件，用地面积总计约13.32 平方公里。办理规划土地储备的用地面积总计约41.56 平方公里。2007 年都市区用地量最多的区为北部新区、沙坪坝和南岸区，占总量的55.8%，表明北部国家级开发区、南岸茶园新区、沙坪坝西部新城已成为城市建设的热点。重庆市在创建国家级园林城市的目标下加强了公园建设的实施力度，规划审批的

16、城市绿地比去年增长近一倍。公共建筑用地达到了用地总量的20%，市、区级商贸服务、文化娱乐和配套服务功能进一步完善。第四部分 2007 房地产报媒广告年度监测分析一、监测范围本次房地产广告媒体监测时间为2007 年1 月1 日至2007 年12 月31 日。监测媒体为：重庆晨报、重庆晚报、重庆时报、重庆商报、重庆日报、新女报、渝报。监测内容为报媒软、硬广告，统计版面为1/4 版（含）以上版面，共发布楼盘广告类信息7394 条。二、监测内容（一）广告投放总体情况1、各月广告频次（比率）综合2007 年全年的报媒广告投放来看，4 月、11 月、12 月广告投放比例在10%以上。属于2007 年度广告

17、投放的热点月度。而2 月报媒广告投放比例最低，仅为3.38%。其他几个月份，报媒广告投放比例较为接近，在6%以上。这种广告投放频次分布比较适合房地产市场的实际销售状况。2 月是春节，各行各业都会在这个时间放假、休息，房地产市场也是一样。重庆市各区域房地产报媒广告投放频次来看，南岸区高居榜首，合计投放房地产广告1603 次。其次是江北区和渝北区，2007 年房地产报媒广告投放频次分别为1251 次和1246 次。此外，北部新区投放报媒房地产广告728 次，九龙坡区593 次，沙坪坝区537 次。一月，房地产报媒广告投放前三甲为南岸区、渝北区和江北区。从各个区域月度报媒广告投放比率来看，各个区域选

18、择了不同的月份作为广告投放的热点月。首先看巴南区，1 月广告投放比中最高，达22.0%，其次是12 月和3 月，广告投放比重分别为15.3%、10.2%。北碚区的热点月度则为1 月19.1%，6 月16.2%和3 月的14.7%。北部新区广告投放热点月集中在11 月、12 月，分别为14.4%和12.1%以及4 月和3 月的11.1%和10.3%。大渡口区广告投放热点月为1 月和6 月，比率分别为20.8%和12.0%。高新区主要集中在7、8、9、4 月，广告投放比率均在11%以上。江北区广告投放热点月为11、12 月和4 月，所占比例在11%以上。九龙坡区同样集中在11 月、12月和4 月投

19、放广告，所占比例分别为17.7%、15.5%和10.3%。南岸区广告投放重点月集中在3、4 月，比例在10%以上，此外5、6、9、12四个月份广告投放也比较多，在9%左右。沙坪坝区的广告投放集中在4、10、12 三个月，其中12 月最高为15.8%，其余两个月均在11%以上。渝北区广告投放重点集中在4、5、6 三个月。而渝中区广告投放的重点月则为3 月、4 月和12 月，所占比例分别为13.8%、14.5%和12.5%。综合来看，2007 年重庆广告投放的热点时间段可以分为三个区间3、4 月为一个区间，7、8、9 月为一个区间，11、12 月为一个区间。综合来看，普通住宅和高尚住宅是房地产报媒

20、广告投放的热点类别，其次是花园洋房。2007 年重庆各区域对于报媒的选择各有偏好，由中可以看出各大报媒广告的投放选择点。重庆晨报基本上控制了重庆市的各个区域，除巴南区外，其余区域的比例均在30%以上，抵制无愧的重庆第一报。重庆晚报和重庆商报各有千秋，在各个区域的广告占有额上竞争比较激烈。而重庆时报作为新兴报媒，其在房地产市场广告领域的占有额正在逐步上升，将是重庆晚报和重庆商报的有力竞争对手。2007 年四个季度房地产报媒广告投放情况来看，第四季度投放频次远远高于前三个季度。占全年房地产报媒广告投放的43.60%，二、三季度广告投放频次相差不大，所占比例均在20%以上，第一季度仅投放1599 次

21、，所占比例最低，为8.27%。根据上述图表反映，巴南区、北碚区以及大渡口区在房地产广告投放上，第一季度投放比例最高。渝中区、渝北区、南岸区和江北区在第二季度广告投放比例最高。高新区及其他郊县第三季度广告投放比例最高。北部新区、九龙坡区和沙坪坝区在第四季度房地产报媒广告投放比例最高。从物业类别来看，各物业类别在四个季度的广告投放并无太大差异。不过，总体来看，二季度和四季度是绝大部分物业类别习惯选择的广告时间。（二）广告刊登信息情况1、各媒体刊登总频次2007 年开发商最佳合作媒体为重庆晨报，累计投放各类房地产广告2598 次，其次是重庆晚报，累计投放1943 次，第三是重庆商报为1638 次。普

22、通版依旧是开发上最为青睐的版面，投放频次高达4490 次，其次是专版。这种结果的出现源于价格因素的考虑，而且房地产广告的主要目的在于传递信息和扩大影响，对于版序的要求并不是很高。整版是开发商首选版面，其次是半版。二者合计所占比例高达90%以上。第五部分 2007 楼市政策盘点􀂗 物权法10 月1 日实施的物权法对与房地产行业相关的五大问题做了明确的解释。首先，在土地使用权期限问题上，物权法规定，市民的住宅建设用地使用权期间届满以后可以自动续期。其次，在车库、车位的归属问题上，物权法规定，社区停车场的所有权应当归业主共有，业主有权自己管理或者聘请物业管理，物业公司只能依照合同的

23、约定享有权利并承担义务。第三，在相邻关系的问题上，物权法规定，建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。第四，在物权行为和债权行为的区分问题上，物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第五，在不动产善意取得制度明确问题上，物权法规定，不动产可以适用善意取得。解读：物权法的实施，旨在保护公民私有财产。而物权法出台之后，曾一度引起各大中城市的楼市动荡，其中停车位的出售最为引人注目。停车位的所有权的改变，直接影响了停车位的市场价值，导致相当一部分停车位价

24、格过高，引起市场的追捧。􀂗 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知1 月24 日通知出台后，土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。解读：该政策的目的旨在抑制开发商囤地。而政策出台后，并未能从本质上抑制开发商囤地现象，反而从另一个方面提高了楼价。􀂗 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知通知规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以下的，贷款首付款

25、比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1 倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。解读：购房贷款首付比例的提高旨在抑制消费者非理性购房，从而降低或者控制放假。但实际上是，该通知出台后，各大银行的确减少了购房贷款的支出，不过消费者购房在短暂的消停之后，并没有从根本上得到克制，房价依旧持续增长。􀂗 廉租住

26、房保障办法、经济适用住房管理办法廉租住房保障办法则进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”；廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。经济适用住房管理办法则详细规定了经济适用房的建设管理、价格管理、准入及推出管理、监督管理等。一方面扩大经济适用房供应对象，使经济适用房供应对象与廉租住房保障对象相衔接；另一方面规定严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式变相进行商品房开发，以加强经济适用房用地管理，确保经济适用房供应。明确规定购买经济适用住房不满5 年，不得直接上市交易；确需转让的，由政府回购；其次，购买满5 年的，在转让时，应按照届时同地段普通商品住房

27、与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款.解读：此两项办法目的在于保障城市低收入住房困难家庭。从户籍年限、购房者年龄对申购经济适用房人群进行规定，并从家庭人数、年收入、人均住房面积、家庭总资产四方面对申购人群进行多方面考查；并将廉租房购房标准明确化。同时，采取“三级审核、两级公示”制度确保经济适用房申请过程公正。该办法立意是好的，不过在具体实施过程中，未来前途仍待观望。􀂗 关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知、外商投资产业指导目录(2007 年修订)在今年5 月出台的通知规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门

28、审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。而半年后出台的目录则指出，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。同时，将“普通住宅用地开发建设”鼓励投资类别中删除。解读：外商投资的进入，在相当程度助长了房地产价格的过快增长。该项通知的出台，在一定程度可以抑制外商的大规模介入，减缓房地产市场的过热增长。􀂗 关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知通知确定了房地产交易监管形式，即分账户管理。强调房地产经纪机构或交易保证机构

29、必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和划转，资金划转通过银行转账方式进行，不得支取现金；明确资金权属属于交易当事人：明确该资金独立于房地产经纪机构或交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构或交易保证机构的负债，其所有权属于交易当事人。解读：深圳中天置业老板携款潜逃事件让购房者不得不再一次面临信任危机，地产中介的信誉再一次受到考验。􀂗 关于印发节能减排综合性工作方案的通知国务院于6 月3 日发布关于印发节能减排综合性工作方案的通知。该通知提出，要对新建建筑实施建筑能效专项测评，节能不达标的不得办理开工和竣工验收备案手续

30、，不准销售使用。新标准的实施将使目前节约30%的标准提升至65%，节能标准的提高将对住宅的居住品质、交房标准以及销售价格等有极大的提升，但同时也会加大住宅的建筑成本投入。解读：节能建筑曾经一度成为开发商的一大销售手段，随着该通知的出台，未来的建筑将实现节能一体化，对于部分以节能为噱头的开发商而言，这不是一个好兆头。而另外，要达到节能的目的，建筑材料的选用将是关键，房价也将因此上涨。􀂗 央行5 次加息7 次上调存款准备金率2007 年9 月15 日开始，金融机构人民币存贷款基准利率一年期存款基准利率上调0.27 个百分点，由现行的3.60%提高到3.87 %；一年期贷款基准利率

31、上调0.27 个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%； 其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18 个百分点。在此之前，今年3 月18 日、5 月19 日和7 月21 日和8 月22 日,央行已经连续进行4 次加息。并6 次上调银行准备金利率（ 1 月15 日、2 月25 日、4 月16日、5 月15 日、6 月5 日、 8 月15 日）。连续4 次加息之后，基准利率已至3.60%.解读：从目前央行持续对存贷款加息的情况来看，未来不排除继续加息的可能。这将给地产商和消费者的资金带来更大的压力。目前银行利息已处于高位运行，虽然后期仍会有加息可能，但加息频率会

32、放缓，同时以提高首付标准，控制贷款条件（特别是对个人多套住房及开发商的贷款严控）等方式取代单一的加息。受加息影响的不止购房者，大批仍然没有摆脱银行依赖的房地产开发企业正在面临越来越大的还贷压力，以及信贷收紧环境下的资金紧缺。第六部分 2008 重庆经济工作重点一、贯彻中央宏观调控政策措施，做好财政、金融工作，保持物价基本稳定在财政政策上，要积极贯彻中央宏观调控的方针，把着力点放到提高发展质量和效益上；要优化财政支出结构，重点在大幅增加社会保障、医疗卫生、教育、节能减排、住房保障等方面，提高对农村、“两翼”区县和城市中低收入居民公共服务支出；要进一步改革政府投资管理方式，引入市场化机制配置财政资金，提高财政资金使用效益；要努力争取中央财政性投入。在货币政策上，要精心策划对路项目，拓宽融资渠道，合理运用境外资金，实现多元化融资。二、加大创新、创造、创业力度，增强产业核心竞争力要对照2020 年全国基本实现工业化目标，按照新型工业化道路的客观要求，努力使重庆工业实现三个嬗变：以“重庆创造”提升“重庆制造”；以新兴产业促进结构升级；以信息化引领工