建筑金山区中小企业孵化项目实用教案

1、市场(shchng)概述 受地方税收政策扶植和“上海世博”、“东海大桥”等利好影响，上海许多地区“工业地产”成为行业热点。 浦东新区、奉贤、南汇、青浦、金山等区域，大量的“地区总部”纷纷推出，竞争激烈。 相关政策的不明朗，导致大量廉价的“工业用地”打着商务、商业的“擦边球”，高利润驱使地产巨头纷纷入局。 “二减三免”成为“标配”，“高新激励(jl)”也大同小异。 所谓的“企业扶植、孵化”，基本无法对接和落实。目前市场在推的大多数项目，仍以“卖房直接获利”为主。第1页/共14页第一页，共15页。地理位置(d l wi zh)第2页/共14页第二页，共15页。分析(fnx)优势、交通比较便捷、受地

2、方性优惠政策支持、厂、商、住皆宜的类别墅设计。劣势、单元面积过大、产品配套功能缺乏。、产品形象包装滞后、推广手段单一机会、“东海大桥”的全线贯通。、得益于政府的“一城九镇”规划。、长三角经济带的聚合力。、“世博”的宏观利好支持。威胁、区域大盘的竞争挤压。、市场分流、贫血现象严重。、宏观政策和经济指标的不确定性。第3页/共14页第三页，共15页。卖点(mi din)罗列 得房率较高，底层净高(jn o)米，送隔层。 使用功能多样化。 剪力墙结构，自主空间灵活。 交通比较便捷。 受地方政策优惠支持。第4页/共14页第四页，共15页。相关(xinggun)个案 长三角物流中心(zhngxn)： 共分

3、三期开发，总占地亩。首期开发亩，共套，目前已销售、预定约余套。 中心(zhngxn)区域底层商铺为元平方米，二层办公为平方左右小面积，销售均价约元平方米；其他区域为综合性建筑，底层为平方米商铺，二、三层为平方米的商住房，上下搭卖价为元平方米。第5页/共14页第五页，共15页。相关(xinggun)个案 华东电器城： 总占地亩，建成后将是中国最大的“电器城”。 中心区域(qy)底层商铺为元平方米；其他区域(qy)为综合性建筑，底层为平方米商铺，二、三层为平方米的商住房，上下搭卖价为均价约元平方米左右。第6页/共14页第六页，共15页。抗性分析(fnx) 区域综合竞争压力过大 单体面积过大 销售单

4、价不具优势(yush)，总价过高 产品企划包装呈弱势格局第7页/共14页第七页，共15页。客源(k yun)分析 受益“二免三减”政策的新办企业 “东海大桥”开通后，浙江(zh jin)民营企业 受“价格因素”制约的私营业主 本区域内的目标客源 部分投资客源第8页/共14页第八页，共15页。价格(jig)分析 从目前市场情况看，区域内“总价压力带”明显。 本案在品牌、产品、面积上压力同样明显，在价格制定上建议谨慎( jnshn)。 目前元平方米的均价，合计高达万左右。 建议利用“区隔政策”，拓展价格空间。第9页/共14页第九页，共15页。财务(ciw)评估第10页/共14页第十页，共15页。风

5、险(fngxin)提示 市场同类产品较多，可选区域较大，市场分流严重。 各类似(li s)项目享受的“优惠政策”雷同，招商手段亦大同小异。 供求矛盾日益显现。 后续经营存在管理脱节。第11页/共14页第十一页，共15页。相关(xinggun)建议 企划包装建议： 案场、道具、广告宣传等。 营销推广建议： 销售计划、活动、通路、销控等。 产品价格建议： 利基点分析(fnx)、价格策略等。第12页/共14页第十二页，共15页。合作(hzu)方式 建议用“纯策划(chu)、企划”方式，进行有偿服务合作。 服务期限约一年，以销售总价的为合作标的，合计约万人民币。 提供全程策划(chu)、企划包装设计方案。 每周例会形式提供相关技术支持。第13页/共14页第十三页，共15页。谢谢您的观看(gunkn)！第14页/共14页第十四页，共15页。NoImage内容(nirng)总结市场概述。受地方税收政策扶植和“上海世博”、“东海大桥”等利好影响，上海许多地区“工业地产”成为行业热点。“二减三免”成为“标配”，“高新激励”也大同小异(d tng xio y)。、市场分流、贫血现象严重。得房率较高，底层净高米，送隔层。共分三期开发，总占地亩。本