乡村旅游视角下乡村宅基地退出模式研究

1、    乡村旅游视角下乡村宅基地退出模式研究    古圣钰 吴英伟提要 在乡村旅游产业发展背景下，村民宅基地退出是整合资源的有效方式。退出宅基地可以选择集体收储、市场化转让、产权、股权置换等多种模式。未来，在进一步推进农村宅基地退出、发展乡村旅游产业过程中，国家和地方政府要允许多样化退出模式的存在，建立长效的法律保障机制，并保障市场化指导在这一过程中的核心地位。关键词：乡村旅游；宅基地退出模式；市场化：f321.1 ：a收录日期：2018年9月16日乡村旅游产业的发展不仅为乡村经济发展、新农村建设工作的开展注入了新活力，同时也是旅游产业扶贫、贫困地区村民

2、脱贫的重要模式。乡村旅游产业的开展以人文无干扰、生态无破坏为宗旨，以游居和野行为特色，不仅具备一般产业的乡村振兴作用，同时还兼有绿色经济发展的正外部性。因此，伴随着近年来乡村经济建设工作的高效开展，乡村旅游产业愈发受到关注。而旅游产业在乡村蓬勃发展、不断扩大规模的同时，宅基地的征收、土地资源规划与产业发展的矛盾也不断凸显，发展乡村旅游产业、振兴乡村经济的同时，保障居民合法利益，实现真正意义上的乡村经济发展、贫困地区脱贫的目标至关重要。本文基于以上背景，探究在乡村旅游产业发展过程中乡村宅基地的退出模式。一、乡村宅基地退出的政策依据2008年以来，我国基于乡村发展和宅基地管理经验，开始探索乡村宅基

3、地有偿退出与集体内部转让，以充分盘活农村闲置资源，以集中资源发展乡村经济，打造乡村绿色生态空间。其主旨是实现乡村资源的高效集约以及村民的有偿自愿退出。（一）促进乡村资源集约利用的模式探索。2008年，国务院发布关于促进节约集约用地的通知，鼓励提高农村建设用地的使用效率，通知指出，地方政府应当对村民自愿腾退宅基地的，或者是在符合宅基地申请条件后购买农村空置住宅的应当给予鼓励或相应的补助。这一通知明确了农村宅基地管理方向，合理规范宅基地布局，集约乡村资源成为农村宅基地规划的基本目标。而村民资源腾退或者是购置闲置房成为主要模式。（二）建设乡村产业发展空间与绿色生态空间。保障乡村资源集约利用的同时，进

4、一步建设乡村振兴产业的发展空间，构建乡村绿色生态空间成为乡村资源利用的又一目标。2010年国务院发布全国主体功能区规划，其中对乡村空间规划作出了指导。规划指出，在乡村资源整合过程中，要基于农村居民的城镇转移速度，适度减少农村相应的生活空间，将闲置的空间重新进行开发，建设乡村产业空间，并打造绿色生态空间。如此，农村宅基地退出以及乡村资源的集约利用进一步得到合理规划，产业空间的打造，绿色生态空间的构建成为新目标。（三）逐步探索宅基地转让新模式。国家在探索农村资源合理利用过程中，不仅肯定了宅基地退出的模式，制定了乡村资源规划的目标，同时也在不断探索宅基地退出转让的相关方法。根据中共中央关于全面深化改

5、革若干重大问题的决定，慎重稳妥推进如农村住房产权转让、抵押、担保，宅基地流转、有偿退出等工作，完善乡村宅基地制度已获得基本认可，相关试点地区乡村居民可以根据自身实际情况，对宅基地进行合理处置，完善自身财产性收入渠道。二、乡村旅游产业发展与乡村宅基地退出模式根据现有的通知和主要的政策规定，为了保障乡村资源的合理利用，打造绿色产业空间，乡村宅基地退出工作基本获得认可，宅基地退出模式的多样化探究也在稳步展开。而旅游产业所具备绿色、生态、可持续的特点，在乡村资源整合过程中成为产业发展目标的首选，如何在旅游产业发展过程中合理实现宅基地的退出，保障乡村居民的合法利益成为乡村振兴工作中的重要内容。（一）宅基

6、地集体收储，积累旅游产业发展资源。宅基地集体收储模式是当前集约乡村资源，合理规划未来乡村产业发展的主要模式。在乡村产业尚未取得明确规划的前提下，首先合理集约乡村已有的空闲资源，按照村民自愿有偿原则，将宅基地资源转让给集体，由集体进行存储规划，建设乡村产业发展的空间，保障乡村生态环境，对于未来引进乡村产业，发展乡村经济提供了基础的资源保障。乡村旅游产业的发展同样需要乡村生态资源的合理积累，因此对于尚未开发旅游产业的村落，宅基地的集体收储规划，保障乡村资源的生态环境是首选模式。（二）宅基地市场化转让，保障产业发展与村民利用。目前，发展社会主义市场经济，以市场盘活资源，提升资源利用效率是保障我国经济

7、发展的重要模式。乡村旅游经济发展的过程中，同样可以借助市场来盘活乡村宅基地资源，一是可以按照市场价格指导，对乡村居民的宅基地进行合理收购，与乡村旅游产业的发展同步推进，对于位置好、拥有丰富绿色资源的地段，旅游产业开放商予以高价收购；对于一般地段，开发商同样可以给予合理价格，整合乡村的整体资源，保障产业的全面规划。二是村民集体内部同样可以实现宅基地的有偿转让，按照市场价格，村民可以购置空闲宅基地，并出让自身可开发的宅基地资源，保障村民基本利益的前提下，按照市場化价格的指导，实现乡村资源的合理整合，尤其是具备绿色可开发资源地段资源的合理整合，保证乡村旅游产业的发展具备基本的生态人文资源，保障乡村居

8、民合理的生存空间。（三）宅基地置换，实现乡村资源的灵活化应用。宅基地置换是乡村旅游产业发展过程中，宅基地退出的最佳模式，其不仅能够有效整合乡村的储备资源，同时能够带动乡村居民参与到乡村旅游产业发展中来。一方面通过股权换资源的方式，乡村居民可以以宅基地入股的方式，参与到乡村旅游产业的投资中来，合理的获得财产性资源的升值保值，实现财产性收入渠道的转化；另一方面通过新房置换、商铺置换的模式，村民可以借助自己的宅基地换取新住房或者是商业地产，参与到旅游产业发展过程中的价值链延伸环节，在未来提供旅游商品消费、住房服务、餐饮服务等，提升旅游产业的价值增值，实现乡村居民就业与致富。三、乡村旅游产业发展下宅基

9、地退出模式政策措施在合理合规的前提下，发展乡村旅游产业，逐步探索乡村宅基地退出模式，保障地区产业发展和村民合法利益，是当前乡村经济振兴的有效渠道。虽然，当前在旅游产业发展前提下，乡村宅基地的退出模式逐步多样化，但在这一过程中，确立合理高效的政策措施，保障乡村居民的合法利益仍至关重要。（一）允许多样化退出模式的存在。不同的乡村，其产业发展的阶段以及宅基地退出模式的探索存在差异性，如果仅仅按照地区操作便捷化的需要，采取集体收储模式，或者单一化市场收购，乡村居民的选择受到限制，利益最大化的渠道也进一步收窄。因此，在发展乡村旅游产业过程中，要充分结合旅游产业生态资源需求、多样化经营以及价值链延伸的特点

10、，允许集体收储、市场化转让、宅基地置换等多种模式的存在，允许村民自由选择宅基地的退出模式，选择未来发展致富的渠道。如此，才能在乡村旅游产业发展的同时，保障村民合法利益，实现真正意义上的乡村振兴。（二）建立长效的法律保障机制。法制化保障是乡村宅基地退出的必然需求，由于旅游产业高增加值、绿色可循环的特点，其在乡村经济发展过程中获得了快速的增长，而随着旅游产业的进一步发展，村民宅基地退出工作也将有所加快，宅基地退出模式的选择也将不断的复杂化，村民利益急需要获得法律的长久保障。因此，稳步推进乡村旅游发展，实现多样化宅基地退出模式同时，国家和地方政府应当加快探索宅基地退出法律保障机制，以法律或地方性法规

11、来规范宅基地的转让工作，实现乡村资源的有效整合，保障转收双方的合法利益，真正实现乡村资源整合与产业发展的可持续性。（三）确定市场化指导的核心地位。市场化指导，市场价格决定下的资源配置不仅能够客观地保障双方利益，而且能够进一步提升乡村资源的整合效率。在乡村宅基地退出、合理发展乡村旅游产业的过程中，地方政府要坚决维护市场化指导的核心地位，设立监督机制，防止扰乱市场价格、破坏乡村宅基地合法退出的行为出现，以市场说话，确定农村宅基地的基本价格，以市场为导向，指导村民选择宅基地的出让模式，以市场为准绳，保障乡村旅游产业对农村资源的高效合理利用，继而实现乡村资源的可持续开发以及乡村旅游产业的长足发展。四、

12、结束语本文基于当前乡村旅游资源整合与旅游产业发展的背景，对乡村宅基地退出模式进行探究。根据现有的国家政策，乡村宅基地的退出以及乡村资源的整合利用受到认可，探索宅基地退出新模式成为乡村资源整合的重要任务。而在乡村旅游产业发展背景下，村民宅基地退出不仅可以选择集体收储、市场化转让模式，还可以依靠自身所拥有的宅基地，实现产权、股权的置换，拓宽财产性资源的收益渠道。未来，在进一步推进农村宅基地退出、发展乡村旅游产业的过程中，国家和地方政府要允许多样化退出模式的存在，并建立长效的法律保障机制，而最重要的是保障市场化指导在这一过程中的核心地位。主要参考文献：1岳永兵.宅基地退出：内涵、模式与机制建立j.改革与战略，2016.32（11）.2魏