信阳龙潭酒店综合体项目多向定位报告

1、龙潭酒店综合体项目多向定位报告52 / 54文档可自由编辑打印 目录第一部分：项目多向定位方案经济测算1一、 模式一：单体购物中心模式1（一） 定位分析1（二） 方案分析1二、 模式二：购物中心+街区模式33（一） 定位分析33（二） 方案分析34第二部分：项目多向定位对比分析45第一部分：项目多向定位方案经济测算通过对项目业态容量分析、消费者访谈及商户进驻意向分析，结合项目自身优劣势，我司从商业角度对项目共提出两种模式，四套方案，以供参考。·模式一：单体购物中心模式方案一：百货（南端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐方案二：百货（北端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐方案三：店中店

2、式百货+超市（二、三层）+餐饮休闲文化娱乐·模式二：购物中心+街区模式方案四：购物中心+餐饮休闲娱乐主题街1、 模式一：单体购物中心模式（1） 定位分析该定位思路将采用单体购物中心模式，与酒店、写字楼的高端商务形象相匹配，利于整体形象的提升，以提升项目的销售价值。该模式下的销售，一方面通过塔楼来回笼资金，一方面通过将购物中心的局部中庭店中店及多通道主题店中店进行销售来进行资金回笼。在开发商资金有额外需求的情况下，也可以选择持有的购物中心作为良性物业进行打包出售给基金公司。（2） 方案分析该模式有以下集中方案：方案一：百货（南端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐方案二：百货（北端）+超

3、市+店中店+餐饮休闲文化娱乐方案三：自营百货+超市（二、三层）+店中店+餐饮休闲文化娱乐1. 方案一：百货（南端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐（1） 商业定位思路项目采用单体购物中心模式，引进连锁百货和品牌超市双主力店，超市地下，百货地上，超市带动负一层经营，在配以品牌电器，能提升辅营区价值，利于辅营区销售；百货地上能够吸引强大人流，同时增加楼上餐饮休闲娱乐生意机会；若将百货布置在项目南端，店中店位置布置合理，从而增加店中店销售收益。该方案既可以保证后期运营，又可以及时回款。总建筑面积192240其中：购物中心107600住宅30000公寓14640写字楼10000酒店30000（2） 商

4、业业态布局1） 负一层业态布局图2） 一层业态布局图3） 二层业态布局图4） 三层业态布局图5） 四层业态布局图6） 五层业态布局图7） 六层业态布局图、（3） 商业面积统计楼层业态建筑面积（）可售面积（）持有面积（）负1F主力店超市1250012500辅营区52005200电器330033001F店中店59005900百货66006600街铺160016002F店中店63006300百货65006500餐饮170017003F店中店83008300百货620062004F店中店22002200百货74007400餐饮12001200休闲娱乐文化370037005F餐

5、休闲娱乐1450014500合计1076003120076400（4） 商业收益测算1) 售价制定² 街铺价格评估Ø 项目评分可比项评分基数本项目万家灯火百年新天地汉都硬件指数商圈级别55555交通情况53543规模效应（商业）10101083区位优势53453配套设施1010862人气指数主力店优势151515150次主力店优势101010100消费基础 (人口）1068106商业氛围及商业成熟度1068106商业形态55441价值塑造55431入市时间修正1010878评估得分10088898738Ø 价格评估名称本项目街铺万家灯火街铺百年新天地街铺汉都街铺评

6、估得分88898738比较系数0.99 1.01 2.32 市场均价（元/）360002000016000可调均价（元/）356002020037100比较权重50%40%10%权重价格（元/）18000 8000 4000 本项目均价（元/）30000 ² 项目价格体系区域系数售价（元/）一层街铺130000负一层辅营区0.721000一层店中店0.824000一层内街铺、餐饮、零售次主力店0.721000二层店中店0.5616800二层内街铺、餐饮、零售次主力店0.515000三层店中店0.4212600三层内街铺、餐饮、零售次主力店0.3811400四层店中店0.3399002

7、) 租金制定根据市场研究并结合投资回报率综合考虑，得到各业态基本租金水平如下：楼层业态售价(元)租金水平 (元/*月)备注负1F 主力店超市25辅营区21000105按照年回报率6%电器301F 店中店24000120按照年回报率6%百货40街铺30000150按照年回报率6%2F 店中店1680084按照年回报率6%百货40餐饮1500075按照年回报率6%3F 店中店1260063按照年回报率6%百货404F 店中店990050按照年回报率6%百货40餐饮50休闲娱乐文化505F 餐饮306F 休闲娱乐183) 收益测算² 销售收益楼层业态销售面积()单价(元/)销售收入（元）实

8、收额（元）负1F辅营区5200210001092000001F店中店590024000141600000113280000街铺1600300002F店中店630016800105840000餐饮1700150003F店中店8300126001045800004F店中店22009900合计31200556500000445200000² 租赁收益楼层业态建筑面积（）租金水平 (元/*月)租赁年限 （年）租金收益（元）负1F 主力店超市125002540150000000辅营区52001053电器330030401F 店中店59001203百货66004040126720000街铺160

9、015032F 店中店6300843百货65004040124800000餐饮17007533F 店中店8300633百货620040401190400004F 店中店2200503百货74004040142080000餐饮12005040休闲娱乐文化370050405F 餐饮1450030402088000006F 休闲娱乐145001840125280000合计1262049600（5） 写字楼/公寓合计收益测算楼层业态基地面积（）建筑面积（）销售价格（元/）销售收益（元）7-22F写字楼112024640100003900公寓146403700合计93168000（元）（6） 酒店收益测

10、算建筑面积（）业态房间均价（元）房间数量日总收益（元）40年总收益（元）30000酒店6084963015682289504240（7） 总收益测算总收益=商业销售收益+公寓销售收益+写字楼销售收益+商业租赁收益+酒店经营收益=445200000+1262049600+2289504240=4089921840元2. 方案二：百货（北端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐（1） 商业定位思路在方案一的基础上，为百货布局提供了另外一种布局方式。总建筑面积192240其中：购物中心107600住宅30000公寓14640写字楼10000酒店30000（2） 商业业态布局1） 负一层业态布局图2） 一

11、层业态布局图3） 二层业态布局图4） 三层业态布局图5） 四层业态布局图6） 五层业态布局图7） 六层业态布局图（3） 商业面积统计楼层业态建筑面积（）可售面积（）持有面积（）负1F主力店超市1250012500辅营区52005200电器330033001F餐饮25002500百货74007400街铺400400店中店26002600零售次主力店120012002F百货92009200零售次主力店16001600餐饮500500店中店320032003F百货87008700餐饮500500店中店31003100零售次主力店220022004F百货76007600休闲娱乐文化34003400餐饮

12、17001700店中店180018005F餐休闲娱乐文化1450014500合计1076002480082800（4） 商业收益测算1) 售价制定² 街铺价格评估Ø 项目评分可比项评分基数本项目万家灯火百年新天地汉都硬件指数商圈级别55555交通情况53543规模效应 （商业）10101083区位优势53453配套设施1010862人气指数主力店优势151515150次主力店优势101010100消费基础 (人口）1068106商业氛围及商业成熟度1068106商业形态55441价值塑造55431入市时间修正1010878评估得分100888987

13、38Ø 价格评估名称本项目街铺万家灯火街铺百年新天地街铺汉都街铺评估得分88898738比较系数0.99 1.01 2.32 市场均价（元/）360002000016000可调均价（元/）356002020037100比较权重50%40%10%权重价格（元/）18000 8000 4000 本项目均价（元/）30000 ² 项目价格体系区域系数售价（元/）一层街铺130000负一层辅营区0.721000一层店中店0.824000一层内街铺、餐饮、零售次主力店0.721000二层店中店0.5616800二层内街铺、餐饮、零售次主力店0.515000三层店中店0.4212600

14、三层内街铺、餐饮、零售次主力店0.3811400四层店中店0.3399002) 租金制定楼层业态售价(元)租金水平 (元/*月)备注负1F主力店超市25辅营区21000140按照年回报率8%电器301F餐饮21000140按照年回报率8%百货40街铺30000200按照年回报率8%店中店24000160按照年回报率8%零售次主力店21000140按照年回报率8%2F百货40零售次主力店15000100按照年回报率8%餐饮15000100按照年回报率8%店中店168001123F百货40餐饮1125075按照年回报率8%店中店1260084按照年回报率8%零售次主力店1125075按照年回报率8

15、%4F百货40休闲娱乐文化45餐饮45店中店990066按照年回报率8%5F餐饮276F休闲娱乐文化163) 收益测算² 销售收益楼层业态销售面积 ()单价 (元/)销售收入（元）实收额（元）负1F辅营区5200210001092000001F餐饮250021000街铺40030000店中店260024000零售次主力店1200210002F零售次主力店160015000餐饮50015000店中店3200168003F餐饮50011250店中店310012600零售次主力店2200112504F店中店18009900合计24800433815000347052000² 租赁

16、收益楼层业态建筑面积（）租金水平 (元/*月)租赁年限 （年）租金收益（元）负1F主力店超市125002540150000000辅营区52001053电器330030401F餐饮25001053百货74004040142080000街铺4001503店中店26001203零售次主力店120010532F百货92004040176640000零售次主力店1600753餐饮500753店中店320011233F百货87004040167040000餐饮500563店中店3100633零售次主力店22005634F百货76004040145920000休闲娱乐文化34004540餐饮17004540

17、店中店18005035F餐饮1450027401879200006F休闲娱乐文化145001640111360000合计1319960400（5） 写字楼/公寓合计收益测算楼层业态基地面积（）建筑面积（）销售价格（元/）销售收益（元）7-22F写字楼112024640100003900公寓146403700合计93168000（元）（6） 酒店收益测算建筑面积（）业态房间均价（元）房间数量日总收益（元）40年总收益（元）30000酒店6084963015682289504240（7） 总收益测算总收益=商业销售收益+公寓销售收益+写字楼销售收益+商业租赁收益+酒店经营收益=347052000+

18、1319960400+2289504240=4049684640元3. 方案三：店中店式百货+超市（二、三层）+ +餐饮休闲文化娱乐（1） 商业定位思路在无法引进连锁百货的情况下，本项目也可以选择自营百货的模式，百货店中店化，通过将超市放在二三层，餐饮休闲文化娱乐在各楼层均衡分布，增强与店中店的互动，提升了百货生命力。总建筑面积192240其中：购物中心107600住宅30000公寓14640写字楼10000酒店30000（2） 商业业态布局1） 负一层业态布局图2） 一层业态布局图3） 二层业态布局图4） 三层业态布局图5） 四层业态布局图6） 五层业态布局图7） 六层业态布局图（3） 商业

19、面积统计楼层业态建筑面积（）可售面积（）持有面积（）负1F餐饮27002700休闲娱乐文化35003500电器33003300通讯15001500时尚精品82008200儿童世界180018001F餐饮400400街铺17001700店中店12000120002F超市94009400店中店45004500餐饮6006003F超市95009500店中店500050004F餐饮12001200休闲娱乐文化46004600店中店870087005F餐休闲娱乐文化1450014500合计1076004260065000（4） 商业收益测算1) 售价制定² 街铺价格评

20、估Ø 项目评分可比项评分基数本项目万家灯火百年新天地汉都硬件指数商圈级别55555交通情况53545规模效应（商业）101010105区位优势53453配套设施1010862人气指数主力店优势151015150次主力店优势101010100消费基础(人口）1068106商业氛围及商业成熟度1068106商业形态55441价值塑造55431入市时间修正1010878评估得分10083898942Ø 价格评估名称本项目街铺万家灯火街铺百年新天地街铺汉都街铺评估得分83898942比较系数0.930.931.98市场均价（元/）360002000016000可调均价（元/）334

21、801860031680比较权重50%40%10%权重价格（元/）1674074403168本项目均价（元/）27000² 项目价格体系区域系数售价（元/）一层街铺127000负一层0.718900一层店中店0.821600一层美食街、餐饮、零售次主力店0.718900二层店中店0.5615120二层美食街、餐饮、零售次主力店0.513500三层店中店0.4211340三层美食街、餐饮、零售次主力店0.3810260四层店中店0.3389102) 租金制定楼层业态售价(元)租金水平 (元/*月)备注负1F餐饮65休闲娱乐文化65电器30通讯1890095按照年回报率6%时尚精品189

22、0095按照年回报率6%儿童世界651F餐饮1890095按照年回报率6%街铺27000135按照年回报率6%店中店21600108按照年回报率6%2F超市25店中店1512076按照年回报率6%餐饮1350068按照年回报率6%3F超市25店中店1134057按照年回报率6%4F餐饮50休闲娱乐文化50店中店891045按照年回报率6%5F餐饮306F休闲娱乐文化183) 收益测算² 销售收益楼层业态销售面积 ()单价 (元/)销售收入（元）实收额（元）负1F通讯150018900时尚精品8200189001549800001239840001F餐饮40018900街铺170027

23、000店中店12000216002592000002073600002F店中店450015120餐饮600135003F店中店5000113404F店中店87008910合计42600706347000565077600² 租赁收益楼层业态建筑面积（）租金水平 (元/*月)租赁年限 （年）租金收益（元）负1F餐饮27006540休闲娱乐文化35006540109200000电器33003040通讯1500953时尚精品8200953儿童世界180065401F餐饮400953街铺17001353店中店1200010832F超市94002540112800000店中店4500763餐饮

24、6006833F超市95002540114000000店中店50005734F餐饮12005040休闲娱乐文化46005040110400000店中店87004535F餐饮1450030402088000006F休闲娱乐文化145001840125280000合计1076001124794800（5） 写字楼/公寓合计收益测算楼层业态基地面积（）建筑面积（）销售价格（元/）销售收益（元）7-22F写字楼112024640100003900公寓146403700合计93168000（元）（6） 酒店收益测算建筑面积（）业态房间均价（元）房间数量日总收益（元）40年总收益（元）30000酒店608

25、4963015682289504240（7） 总收益测算总收益=商业销售收益+公寓销售收益+写字楼销售收益+商业租赁收益+酒店经营收益=565077600+1124794800+2289504240=4072544640元2、 模式二：购物中心+街区模式（1） 定位分析Ø 该定位思路下，在档次定位方面，由于购物中心的档次高，利于引进较好的品牌进驻，才能够引领信阳商业的变革，能够大幅提升城市综合体的形象，同步提升塔楼及街区的价值。将街区及写字楼、公寓、住宅进行销售，足以达到回笼资金及盈余的目的的同时，完整持有购物中心及五星级酒店，赚取长远的租金收益。也可以选择持有的购物中心作为良性物业

26、进行打包出售给基金公司或通过银行进行融资。Ø 如果发展商追求及时销售额的情况下，也可以将购物中心中的店中店进行销售。Ø 该模式在定位方面，购物中心定位档次高，项目整体档次协调，集约效应高。在销售方面，以购物中心为核心，利于对街区和塔楼的价值塑造。在经营管理方面，定位高档次，引进中档偏上的品牌组合，对发展商经营管理能力要求较高。Ø 该方案商业面积减少，公寓面积相应增加。总建筑面积189920其中：购物中心85600住宅30000公寓34320写字楼10000酒店30000（2） 方案分析1. 商业业态布局（1） 负一层业态布局图（2） 一层业态布局图（3） 二层业态

27、布局图（4） 三层业态布局图（5） 四层业态布局图（6） 五层业态布局图（7） 六层业态布局图2. 商业面积测算楼层业态建筑面积（）可售面积（）持有面积（）负1F主力店超市1250012500辅营区52005200电器330033001F店中店12001200百货38003800美食街61006100餐饮190019002F店中店15001500百货49004900餐饮55005500美食街160016003F店中店16001600百货49004900餐饮27002700休闲娱乐27002700美食街160016004F店中店900900百货45004500餐饮600600休闲娱乐220022

28、005F餐饮820082006F休闲娱乐文化82008200合计8560029800558003. 商业收益测算(1) 售价制定1) 街铺价格评估² 项目评分可比项评分基数本项目万家灯火百年新天地汉都硬件指数商圈级别55555交通情况53543规模效应（商业）10101083区位优势53453配套设施1010862人气指数主力店优势151515150次主力店优势101010100消费基础 (人口）1068106商业氛围及商业成熟度1068106商业形态55441价值塑造55431入市时间修正1010878评估得分10088898738² 价格评估名称本项目街铺万家灯火街铺百

29、年新天地街铺汉都街铺评估得分88898738比较系数0.99 1.01 2.32 市场均价（元/）360002000016000可调均价（元/）356002020037100比较权重50%40%10%权重价格（元/）18000 8000 4000 本项目均价（元/）30000 2) 项目价格体系区域系数售价（元/）一层街铺130000负一层辅营区0.721000一层店中店0.824000一层内街铺、餐饮、零售次主力店0.721000二层店中店0.5616800二层内街铺、餐饮、零售次主力店0.515000三层店中店0.4212600三层内街铺、餐饮、零售次主力店0.3811400四层店中店0.

30、339900(2) 租金制定楼层业态售价租金水平 (元/*月)备注负1F主力店超市25辅营区21000105按照年回报率6%电器301F店中店24000120按照年回报率6%百货40美食街21000105按照年回报率6%餐饮21000105按照年回报率6%2F店中店1680084按照年回报率6%百货40餐饮1500075按照年回报率6%美食街1500075按照年回报率6%3F店中店1260063按照年回报率6%百货40餐饮1125057按照年回报率6%休闲娱乐美食街1125057按照年回报率6%4F店中店990050按照年回报率6%百货40餐饮45休闲娱乐455F餐饮276F休闲娱乐文化16(

31、3) 收益测算² 销售收益楼层业态销售面积 ()单价 (元/)销售收入（元）实收额（元）负1F辅营区5200210001092000001F店中店120024000美食街610021000128100000102480000餐饮1900210002F店中店150016800餐饮550015000美食街1600150003F店中店160012600餐饮270011250美食街1600112504F店中店9009900合计29800515145000412116000² 租赁收益楼层业态建筑面积（）租金水平 (元/*月)租赁年限 （年）租金收益（元）负1F主力店超市125002

32、540150000000辅营区52001053电器330030401F店中店12001203百货38004040美食街61001053餐饮190010532F店中店1500843百货49004040餐饮5500753美食街16007533F店中店1600633百货49004040餐饮2700573休闲娱乐27000400美食街16005734F店中店900503百货45004040餐饮6004540休闲娱乐220045405F餐饮820027401062720006F休闲娱乐文化82001640合计8676264004. 写字楼/公寓合计收益测算楼层业态基地面积（）建筑面积（）销售价格（元/）销售收益（元）7-22F写字楼106023320100003900公140021000210003700合计165984000(元）5. 酒店收益测算建筑面积（）业态房间均价（元）房间数量日总收益（元）40年总收益（元）30000酒店60849630156822895042406. 总收益测算总收益=商业销售收益+公寓销售收益+写字楼销售收益+商业租赁收益+酒店经营收益=