最新房地产上市公司综合实力名师精编资料汇编

1、上：综合实力50强这是北京贝塔咨询中心与证券市场周刊连续第4年联合推出地产上市公司综合实力排行榜。该榜单综合考虑了地产上市公司的财务安全性、运营效率、成长潜力、战略理性、规模效应五个方面(计算方法详见本刊2009年第 22期经营效率制胜和第23期金融理性王者 ).其中，财务安全性和战略理性两指标分别从静态和动态角度反映了公司的财务安全状况，而运营效率和成长潜力则反映了公司在调控背景下进行商业模式转型与多元金融工具应用的空间，最后，规模效应反映了公司商业和金融模式跨区域复制的能力。这五项指标对企业的未来发展都有着重要意义， 在调控的背景下， 均衡的实力 显得更加重要。也因此， 我们对五项指标进行

2、综合加权， 分别赋予 20%的权重， 以计算综合实力评分。但是，对于财务安全性不达标 (<5 分 )的企业，调控背景下面临持续经营的风险， 对此类公司，我们将财务安全性指标的权重提升到 40%，而其他四项指标的权重则缩减为 15%。TOP10 榜单在 2011年度地产上市公司综合实力排名榜前十名中，中国海外 (0688.HK) 、万科 A(000002.SZ) 、金地集团 (600383.SH) 、保利地产 (600048.SH) 等规模化企业占据 4席，恒大地产(3333.HK) 、雅居乐 (3383.HK) 、碧桂园 (2007.HK) 等城镇化企业占据 3席，代表高端化的龙湖地产

3、(0960.HK) 、商业地产代表SOHO中国 (0410.HK) 、区域龙头代表卧龙地产(600173.SH)也榜上有名。总体上，定位于高端化模式的地产企业排名下降，而定位于规模化模式(万科等 )和城镇化模式 (恒大地产等 )的地产企业排名上升。上述排名显示，规模化企业的优势正在显现，而城镇化模式则在快速崛起，商业模式的分化正引领着企业前进的方向。排名启示房价：一线城市仍有30% 降价空间在限购和限价压制下，近期部分一线城市的房价出现了环比微降的趋势，来的三次加息以及部分城市优惠贷款利率的取消，使核心城市的实际贷款利率上升了基点，推动北京、上海等地月供收入比上升20%-30% 。但是 201

4、1年以136个以国家发改委价格监测中心发布的2011年 3月的集中成交均价计算，北京地区的月供收入比已达到 153%( 房价取发改委价格监测中心公布的月度集中成交均价，2010年的收入取统计局公布的人均可支配收入(以 3口之家计算 )，假设首付 30%， 30年期贷款，首套房享受5年期以上 6.8%的基准贷款利率)，上海地区达到162%，深圳 130% ，杭州 112%，广州 90%；即使考虑 2011年上述城市人均收入的增长，在10%的收入增幅下，北京地区的月供收入比仍高达139% ，上海为 147%，深圳 118%，杭州 101%，广州 82%，较 2007 年的峰值高出 20%以上。根据

5、我们的测算，北京、上海、广州、深圳、杭州5个城市以商品房销售额加权平均计算的月供收入比已达到123%，当前房价较刚需可承受房价高30%-40%( 以 2009年二季度刚性需求入市时的月供收入比为参考值，北京、上海的刚需可承受月供收入比为85%，其他几个一线城市在 60%水平，二线城市为50%) ；二线城市加权平均的月供收入比为60%，当前房价较刚需可承受房价平均高16%；三线城市的月供收入比普遍在30%-50% 之间， 尚处于可接受范围内。以上数据显示，尽管3、4月份部分地区的成交量有所复苏，但高房价的压力依然存在，而在保障性住房的大规模投资下，未来几年中国经济仍将保持较高增速，所以，调控政策

6、并不会放松。调控：温水煮青蛙下地产企业更需理性在供给端，当前地产上市公司的资本结构中，银行贷款占28%，债券占 3%，权益资本提供了 31%的资金，预收款提供20%资金，应付账款和其他应付款约提供18%资金，此外，上市地产公司平均有相当于总资产14%的表外已订约承诺资本支出。上述资本结构下，信贷的紧缩、预收款的专项使用，以及对土地占款的清理(影响表外负债占比 )，这些确实会给地产企业带来资金压力，但调控的根本在于需求端的影响。在需求端，当前36城市加权平均的月供收入比已达到80%，超出历史峰值(75%) 。在此基础上，每升息10个基点，月供收入比将上升0.8个百分点；但收入每上升1个百分点，月

7、供收入比将下降 0.7个百分点，所以，两个百分点的收入提升将对抗1次升息效应 通胀预期下，升息效应被抵消。限购的影响更加直接。据粗略估算， 一线城市被列入限购范围的需求量约占到总需求量的20%-30% ，占到总销售额的30%-40% ，加上调控期的观望需求，如果政策严格落实，则成交量下降 50%是一个可预期的结果，但实际的效果仍取决于人们对政策效应的预期。2011年的调控不会像2008年一样是一场 “海啸 ”，而将是一场 “温水煮青蛙 ”的持久战 被通胀预期抵消的政策效应，将会引发更多的政策出台，这些政策的影响当前并不那么可怕，但它的后续效应可能比想象的严重，甚至可能从根本上改变整个行业以往的

8、盈利模式。财务安全： 20%-30% 的企业面临洗牌与 2009年末相比， 2010年末地产行业整体的财务状况有所恶化， 上市公司平均的现金持有比例从 18%下降到 16% ，平均的净借贷资本比从 20%上升到 41%，平均的总负债率也从 65%上升到 69%。118家地产上市公司未来1年需要支付的短期债务总额(流动负债 -预收账款 +表外已订约的承诺资本支出)达到 11800亿元，平均每家公司100亿元，较 2009年上升 35%。但地产企业面临的资金缺口的扩大将主要体现在2012年。2010年底，行业平均的短期资金富余降至 2%，有 15家公司面临相当于总资产20%以上的短期资金缺口， 相

9、当于总数的13%。如果成交量持续萎缩至2012年，则行业整体将从资金富余状态转变为资金缺口状态，其中，有 44家公司未来两年的资金缺口达到总资产的10%以上，占总数的37%；有 28家公司未来两年的资金缺口达到总资产的20%以上，占总数的24% 。综上所述，在成交量持续萎缩的背景下，地产上市公司整体上能够勉强维持资金平衡(在不扩张的情况下，行业平均的资金缺口为3%)，不会出现行业性的覆灭；但有13%的地产上市公司将在 1年内出现较大的资金缺口，有37%的地产上市公司将在两年内面临资金压力，其中， 24%的企业资金缺口较大。所以，行业整体不会覆灭，但20%-30% 的企业面临洗牌。金融理性：行业

10、整体已接近负债上限销售在放缓、财务压力在增大，这就要求地产企业更严格地遵守财务安全底线。2010年底， 行业平均的净借贷资本比上限降至43%，但上市公司实际的净借贷资本比却大幅升高至41% 。显然，行业整体已处于金融理性的边缘，没有大幅增加有息负债的空间。另一方面，在扩张速度上，118家地产上市公司的存货总额从11880亿元上升到 16620亿元，增长了 40%，表外已订约的承诺资本支出总额则从 3170亿元增加到4210 亿元，增长了33%，结果行业整体开发性资产的扩张速度达到38%，与繁荣期行业平均的资产极限增速(20%) 相比，超速 18%。其中有 68家公司超速，占总数58%；有 44

11、家公司超速 20%以上，占总数37% ；有 19家公司超速 50%以上，占总数16%。综上所述，行业整体的金融理性欠佳，平均的金融理性得分5.86分。整合： 30% 的企业仍保有低谷扩张能力不过值得注意的是，尽管行业整体已接近负债上限，并存在3%的资金缺口，但有42%的企业处于资金富余状态，其中有 29%的企业即使在持续调控背景下，未来两年仍有相当于总资产 10%以上的富余资金可用于扩张。从中剔除规模较小的公司，在我们重点关注的50家公司中 (销售额均在 30亿元以上 )，有15家公司在持续调控背景下仍有10%以上的富余资金， 假设这部分资金全部用于低谷中的并购扩张，由此创造的低谷收购市场将达

12、到2300亿元。综上， 在调控的一端，有20%-30% 的企业将出现严重的资金缺口，在调控的另一端，有30%的企业能够拿出约2300亿元资金用于收购，产业整合的故事正在酝酿。效率：经营效率持续下降2010年地产上市公司平均的营业利润率微升至23% ，但存量资产周转率却降低到0.37倍，下降了 18%。以上数据显示，尽管2010年全国商品住宅销售额达到4.4万亿元，同比增长了15.19% ，但2010 年的调控冲击确实对行业销售速度产生了一定的负面影响。 我们预期低谷中上市公司平均的营业利润率将降至 15%水平，存量资产周转率降至 0.22倍，低于 2008年的低谷周转速度(0.27 倍 ).但不同产品定位的企业， 利润率和周转率差异较大。 2010 年，高端化定位的企业，营业利润率可以达到 40% 以上，周转速度最快可达 0.44倍；而规模化扩张的企业，营业利润率在 25% 左右，周转速度最快可达 0.70倍；城镇化定位企业，营业利润率在 20% 水平，周转速度可进一步提高到 0.74倍。利润率与周转率之间依然保持着一种负相关的相互替代关系，只是，在持续调控背景下， 财务杠杆受到严格约束， 经营杠杆的作用加大，周转率相对于利润率的重要性在提升，这也决定了高周转企业的相对优势。此外，相同定位的企业，实际运营效率也有着显著差异。在