房屋附设备维修养护管理方案

1、一：楼宇的维护1 二年广东工程职业技术学院工程管理的各项指标达到国家级 全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）达标评分细则的各项分项标准。质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保障各项质量目标完成的实施措施。序指标名称号房屋及配套1设施完好率房屋零修、2急修及时率维修工程质量合格率回访率3照明灯及疏散灯完好率4 主要机电设国家标准98%100%99%25%95%99%管理测算依据管理主要措施标准完好房建筑面建立日常检查制度；定98% 以积+ 基本完好房期进行全面分项检修；上建筑面积 / 房屋严格日常管理，无人为总建筑面积损坏事件。建立严格的修缮制度，及时维修次数 /维修人员接到

2、维修通知单后需带工具10 分100%应计报维修次钟内到现场，小修8 小数时内完成，并建立回访制度和回访记录。99% 以维修合格工程项次 / 维修工程上项次25% 以维修工程回访建立合理有效的工作质次数 / 维修工程量监督机制和回访制上项次度、考核制度和奖罚制完好照明灯、度。98% 以疏散灯数量 / 照上明灯、疏散灯总数量99% 以完好的大型及完善机电设备的运作制备完好率上重要机电设备 /度和维护保养制度，配大型及重要机备专业工程技术人员，电设备总计所有机电保养维修人员全部持证上岗；实施24小时专人值班；出现故障及时排除。消防设备完完好消防设备 /实行巡查制度，建档记5100%100%大学城消防

3、设好率录。备总数1以发生火灾面积 /6 火灾发生率1 以下大学城内物业下（年）使用（年）2 以下2以有效投诉次数有效投诉率下（年）使用人总数（年）7处理的有效投有效投诉处100%诉数量 / 有效投95%理率诉总计大学城管理部经理为责任消防员下属全体员工均为义务消防员；落实防火安全三级检查制度；消防中心 24 小时值班，统一调动人员。做好做细日常工作，采取措施，加强与使用人的沟通，定期走访使用人，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质；投诉处理有结果、有记录、有回访。人员培训自学与培训相管理人员专结合；抓好上岗培训、培训合格人员 /在职培训、特殊岗位人8业培训合格100%100%员培训；培训考

4、核制度率培训人员总计与奖罚相结合；强化培训结果。建立健全回访制度，做9服务回访率25% 以好服务回访记录，加强25%服务队伍服务意识。上回访次数 / 服务次数采用现代化的科学管理对管理满意人使用人满意95% 以96% 以手段，努力完善服务体数+ 基本满意人10上上系，在日常工作中广泛率数 / 使用人总人收集使用人意见，加强数双方交流及沟通。二：设施的维护一、设备的定期维护保养方案和标准。（一）、每日巡视保养工程。1、电力变压器（干式）序号部位内容要求1、查低压连接母线；低压母线不发热、无变色，外1 外壳壳清洁、无杂物、无放电痕迹2、检查壳体。1、检查是否完好；显示正常、无损坏、温度不超2 温度

5、计过 1402、观察温度指示。监听变压器声响发出均匀的“嗡嗡”声，无异3 声响常杂音1、检查门窗、地面、四壁；无杂物、不漏水、能防止小动物进入、干净整洁、功能正变压器2、检查通风道、通风设施；4常、通风良好、无锈蚀、开关室3、检查室内照明设施；灯具功能正常、消防设施功能4、检查室内消防设施正常2、低压开关柜序部位内容要求号1柜正面1 、清扫（擦拭）柜正面；无灰尘、污迹，仪表工作正2、检查仪表指示及运行参常，电流、电压在正常范数；围，工作状况符合运行要求，指示灯指示正常3、检查空气开关4、检查闸刀开关、操作机构；5、检查分闸、合闸指示灯。2柜背面1 、观察母线、连接点、引出连接良好、接点无发热变

6、线；色，电度表铝盘转动正常2、检查电度表3、电容器柜序部位内容要求号1柜正面1 、清扫（擦拭）柜正面；无灰尘、污迹，仪表工作正2、检查仪表指示及运行参常，电流电压在正常范围，数；补偿器功能正常，指示灯完好3、检查自动补偿器；4、检查各组电容指示灯；2柜内1 、观察电容器壳体、套管；电容器无膨胀、无渗漏油，2、检查导线及其连接点；连接导线无过热变色，无焦熔现象，柜内温度不超过3、检查柜内温度。45 4、柴油发电机序部位内容要求号1机身清扫机身及周围地面无灰尘、杂物2控制屏1、检查信号指示；机组处于正常备用状态，符合2、检查各控制形式、状态。运行规程要求3蓄电池1、检查浮充电压、电流值；浮充电压

7、26 ±1V ，浮充电流2、检查蓄电池液比重及液1 2A （观察充电电流表），位。电池液比重 1.261.30 （采用吸式比重计），液位不低于极板4冷却水检查水位水位在正常刻度范围箱5储油箱检查油位保证储油至少能供机组运行24 小时6润滑油检查润滑油位润滑油位高度应在油尺有效刻度范围内7通风检查机房通风设施风机运行正常、室内通风良好。5、强电井序部位内容要求号1插接箱 1、清扫外表面；无灰尘、污迹，状况符合运行要2、检查空气开关；求，无过热变色现象，连接无松动。3 、检查内部接线；2强电井1、检查房顶、四壁、地无损坏、无杂物、无漏水，能防室面、门；止小动物进入，干净整洁，开2、检查室

8、内照明设施；关、灯具功能正常，无损伤、无放电痕迹、无过热。3、检查电缆、母线槽（二）、每周保养工程1、电力变压器序部位内容要求号1完成每日巡视保养工程无灰尘、污迹2接地线1、检查接地线无断股，无锈蚀，接触良2、检查连接点好。2、低压开关柜序部位内容要求号1完成每日巡视保养工程检查闸刀开关不过热变色，三相闸夹到检查自动开关位，灭弧罩牢固不松动，接线桩头无发热变色，无焦糊柜背面检查保险丝具异味检查电缆及电缆头无发热，容量符合规定，固检查母线支撑固定装置定可靠，不过热，固定可靠，无破损，无松动3地线检查接地线，接线头接地线无锈蚀断股，接线桩头紧固检查室内环境无杂物、垃圾，无积水，电地下电检查电缆托盘

9、缆排列有序，整洁无杂物，4固定可靠，无损坏，无放电缆室检查电缆痕迹3、电容器柜序部位内容要求号1完成每日巡视工程手动（用转换开关）逐组投切电容控制正常功能良好，指2 柜正面器示仪表及信号正确3接地检查接地线无松动，无断股检查熔断器、接触器、热继电器及接触良好，无过热，无4 柜内其接线损坏4、柴油发电机序部位号1冷却水2系统燃油系3统润滑系4统内容要求完成每日巡视保养工程检查冷却水箱水位水位距注水口约 50mm连接检查各管路及连接部位良好，无渗漏检查油箱油位油位正常（保证 24 小时运检查各管路及连接部位行）联接良好，无渗漏检查油尺、油位油位高度应在油尺有效刻度范围内油质应清洁、无杂质，连检查机

10、油油质接良好无渗漏检查润滑系统各接头空气流色标应为绿色5阻指示检查空气流阻指示器器手动空载试运行启动迅速，开关正常，运转无1 、按操作规程要求手动启动异常声响控制系机组电压、频率正常，信号灯指示6统2 、检查发电机控制屏上各类正常仪表及信号指示灯。油压、水压正常，油温、水温正常（三）、年度保养工程1、电力变压器序部位内容要求号1完成每日巡视保养工程1、全面清扫、擦拭清扫，无油垢2、全面紧固螺栓连接部分牢固无松动2 变压器3 、测量绕组直流电阻三相电阻应平衡（相间差别不大于三相平均值之4% ，线间4 、测量线圈绝缘电阻差别不大于三相平均值之2% ）采用 2.5KV 兆欧表，阻5 、相间绝缘电阻值

11、符合有关规定1、调压联接片调压联接片联接良好，电缆接电气联头及母线槽接口紧固、良好32、一次电缆接头接3、二次母线槽接口全面清扫清洁，无蛛网、积尘变压器清扫、检查高压负荷开关清洁，动作正常，安装牢固，4室检查修理室内照明、通风、消无损坏缺失防设施功能正常，无故障2、低压开关柜序部位内容要求号1完成每日巡视保养工程2仪表校验仪表、校验电度表3全面清扫灰尘无灰尘、油质、杂物、整齐、整理二次线美观、清晰补齐、更换二次线接线号三相同期到位、接触面（线）大于 2/3 以上，刀片夹座接柜内检修闸刀开关触压力合适触头不烧损，动作检修自动开关可靠灵活无缺损件牢固，无松全面检查紧固螺栓连接点动，颜色符合规定补刷

12、相位漆4地下电全面清扫、整理无垃圾、杂物、电缆排列整齐缆室3、电容器柜序号部位内容要求1完成每日巡视保养工程2全面清扫灰尘无灰尘、油垢、杂物、整齐、柜内美观、清晰整理二次线，更换字迹不清晰的接线号完好无缺损、动作可靠检修控制元器件3检查电容器壳体及瓷瓶壳体无凹凸，无破损，绝缘电阻值不作规定，使用1000V 摇测量电容器二极对外壳及二电容器表用微法表测量或用电压流表级间绝缘电阻，测量电容器法测量，容量不超过额定值±容量，更换失效的电容器10%4、柴油发电机序号内容要求1 完成每日巡视保养工程检查紧固各连接部螺栓无松动检查连接导线连接完好更换冷却水手动试机，观察各种参数是否2符合运行规程

13、更换机油滤清器，检查机油油质，老泥浊变黑，应更换机油，清洗或更换油水分离器，更换或清洗柴油滤清器5、供配电接地系统序号部位内容要求1接地线检查接地线螺栓及连接情况紧固良好2接地体检查接地体焊接头焊接良好、无锈蚀3接地电用接地电阻测量仪测量接地系统的接地电阻小于 4 阻电阻6、防雷接地系统序号部位内容要求1接地体各金属管网的防雷接地焊接无松动、焊点无锈蚀2接地电用接地电阻测量仪测量接地接地系统的接地电阻小于10阻电阻二、供电系统应急抢修、处理方案（一）、供电系统抢修限时规定：为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修限时规定：1、变压器发生故障后，运行值班人员5 分钟内到达现场，按

14、变压器环网柜急停按钮并及时通知维修人员前来排除故障，在零配件齐全情况下故障排除时间不得超过 3 小时。2、变压器在 3 小时不能排除故障的，向供电局申请更换备用变压器，并在最短时间更换备用变压器。3、配电室内的配电柜发生故障后，运行人员5 分钟内赶到现场，排除故障。4、配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理，若60 分钟内不能排除故障，尽快更换备用抽屉柜。5、楼层配电箱发生故障时，维修人员在5 分钟内赶到事故现场，30 分钟排除故障。6、公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在10 分钟内到达故障现场，排除故障。7、对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录，包括故障发现时间、故障

15、部位、故障原因、抢修措施、零配件更换，材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。（二）、停电应急处理措施1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，技术科应及时通知管理部，由管理部告知校方停电原因及时间，并做好停电准备工作。2 、对于突发事件停电时，技术科应与供电局联系，问明停电原因及时间后，及时通知管理部及校方，同时保证备用发电机在5 分钟内启动并接入应急电网，相关人员检查应急供电线路是否正常。3、当维修和保养电气设备需要计划停电时，技术科应提前通知管理部及校方停电范围、时间，值班员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施，维修负责人应向维修人员进行技术交底和安全交底后，方可开始工作。4、

16、为供电内部出现突发事故时，值班员应立即通知技术科，技术科接到通知后，迅速组织人力抢修，必要时通知管理部，由管理部通知校方停电时间及原因。5、当发生火灾时，值班员应按校园区灭火应急规程处理，停止动力设备供电，启用备用电源以供灭火。、消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准设备序号维护保养工程检查保养方法标准周期消1各类指示灯直观目测指示灯指示正1 个月（含电源、信常号）防2各类开关直观目测处于开启或自1 个月动状态控3各电器触点如有烧损现象，拆触点完好，无半年下后用砂纸打磨烧损制4各电器元件接线端子及端子排端子台5各电源、信号线用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢半年固无烧损如有轻微破损或烧导线无破损、

17、半年焦现象，用绝缘胶烧焦现象带包扎，严重时更换6控制台内部除用小毛刷、皮老虎无尘半年尘除尘7控制台表面除用干擦布、毛刷除无尘每日尘去表面灰尘设备序号维护保养工程检查保养方法标准周期1指示灯直观目测“ AcPower ”（绿色）指示亮其余指示灯不亮2电源电压在按下内部电源电压指针指示1 个月区/ 后备电压切（或外+24V部 Battery Test 键）（+5V ）换键前后，目测指示域灯是否正常3报警功能按下“ Fire Test ”键“ Zone1 个月报Alarm ”指示灯和“ Switch警Care ”指示灯亮几十秒后，蜂呜器器警铃响4内部各接线端用螺丝刀逐个紧固各端连接牢子固，不松动5信

18、号（电源）如有轻微破损，用绝导线无破半年线缘胶带包扎，破损或损、老化老化严重时更换6表面及内部除用小毛刷、皮老虎除无尘半年尘尘7击碎玻璃按钮盒直观目测按钮盒完好，无松动1 个月设备序号维护保养工程检查保养方法标准周期1指示灯直观目测“ Ac1 个月Power ”（绿色）指示灯集亮，其余指示灯不亮中2电源电压在按下内部电源切指针指示1 个月换键或外部键+24V“Batterry Test ”（+5V ）报前后，目测指针指示是否正常3报警功能按下“ Fire Test”“ Zone1 个月警键Alarm”指示灯和“ Switch器Care ”指示灯亮，几十秒后蜂呜器和警铃响4内部各接线端用螺丝刀逐

19、个紧固各端子连接牢半年子固、不松动5信号（电源）如有轻微破损，用导线无破损、半年线绝缘胶带包扎，破老化损或老化严重时更换6表面及内部除表面及内部除尘无尘半年尘设备序号维护保养工程检查保养方法标准周期1烟感探头用力吸一口香烟，红色指示灯亮半年烟在距探测器 20CM处喷向探头感2温感探头用 750W 电吹风，区域报警器上半年探在距探测器相应位置的报头500MM 处，向探警指示灯亮测器吹热风设备序号维护保养工程检查保养方法标准周期1控制箱内部各如有烧损现象，拆触点完好，无半年电器触点下后用砂纸打磨烧损防2控制箱内部各用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或半年电器元件接线松动火端子及端子排端子卷帘门设备设备防3

20、机械部分（齿如有锈损用煤油清无锈损且表面1年轮、锋条）洗，然后加润滑油涂有润滑油4卷帘门门体用煤油清洗锈损部无锈损1年分5电机接线端子用螺丝刀紧固端子无松动半年6击碎玻璃按钮直观目测完好无损1个月盒序号维护保养工程检查保养方法标准周期1防火门门体直观目测完好无损、无半年变形火2防火门弹簧铰有损坏、更换备完好，弹性适半年门键件；若无损，加机度油3消防通道、防直观目测，并开关消防通道通1 周火门防火门畅，防火门开闭自如1排烟风机表面用擦布、毛刷除尘无尘1 个除尘月2控制柜内部各如有烧损现象，拆触点完好，控半年电器触点下后用砂纸打磨，制启停正常排或更换3控制柜内各接用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或半年烟

21、线端子及端子松动排端子4控制柜电源指如不亮，更换指示电源指示灯指1 个系示灯灯灯泡示正常月5排烟阀（ 1 ）用螺丝刀紧固各固端子无松动、1 个统微动开关及内定螺钉及各接线端微动开关固定月部接线端子子良好（2 ）复位按用油壶给导轮、钢复位按钮控制1 年钮、导轮、钢丝、转轴加油无误、排烟窗丝、转轴开启灵活设备序号维护保养工检查保养方法标准周期程1加压送风机用擦布、毛刷除尘无尘1 个除尘月加2控制柜内部如有烧损，拆下后用触点完好，控半年各电器触点砂纸打磨制启停正常压送控制柜内各用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或半年3接线端子及松动风端子排端子系各送风口百直观目测送风口百叶位3 个4叶窗置正确月统5控制柜电源如不亮，更换指示灯电源指示灯亮1 个指示灯灯炮月控制柜上电直观目测电源指示正1 个消源指示灯及常，开关处于月1防各类开关开启或自动状系态统2控制柜内部如有烧损，拆下后用触点完好、无半年各电器触点砂纸打磨松动控制柜设备消防指示牌各电器元件用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢半年3接线端子及固、无烧损端子排端子4电源（信如有破损，用绝缘胶导线无破损或半年号）线带包扎老化5控制柜除尘用毛刷、皮老虎除尘无尘每日维护保养工序号检查保