2022年2022年景区托管系列之二景区托管的主体及合作模式

1、精选学习资料 - - - 欢迎下载景区托管系列之二: 景区托管的主体及合作模式所谓景区托管,就为对旅行景区进行托付治理,为旅行景区全部者将景区的经营权.治理 权交给具有专业经营治理才能的旅行治理商.或者说为通过契约形式,景区托管受托方有条件的接受治理和经营托付方的旅行景区,以有效实现景区的保值.增值； 同时景区托管为在不转变或暂不转变旅行景区原先产权归属的条件下,直接进行对景区的资产等要素的重组和 流淌, 达到资源优化配置.拓宽融资渠道以及资产增值的目的,从而谋取景区资产整体价值的有效. 合理的经济回报；本文拟就景区治理的主体以及托管的合作模式等两大核心问题展开争论 .1 景区托管主体景区托管

2、的主体,必需为具有托管体会或者托管经营特地人才.能够承担托管经营风险的治理公司. 自然人或者金融机构；目前市场上有三种景区托管的主体：旅行社托管,酒店托管.以及专业的旅行投资治理公司托管；我们对几种托管主体进行了各种要素以及优劣势的 分析,以便对景区托管获得清楚的认知.1.1 旅行社治理2021 年 4 月 13 日,康辉旅行社集团“接管 ”河北祖山景区,开创了旅行社治理景区的新模式； 康辉旅行社将对祖山景区的服务项目.治理方式和品牌包装进行“托管 ”,实现景区与旅行集团强强联手；我们认为 :旅行社托管景区优势在于：从旅行社角度看,旅行社熟识市场需求.明白游客的喜好, 可以为景区供应有效的客源

3、,提高景区的营业收入；从景区业主来言,引进旅行社管理景区可以引进专业化的治理团队,削减宣扬成本.治理成本,并降低人员培训费用；从整个旅行产业来看,旅行社托管景区,可以形成相关产业一体化,节省各方成本,从而提升各自的竞争力；但为, 旅行社的传统业务为带团旅行,要开创景区托管这样的新领域,意味着要有专业的治理团队（旅行规划.治理.营销等人才组成的团队）；治理团队的创建势必增加旅行社的人力成本； 由于旅行社参加景区治理,景区业主方要拿出一部分利润与旅行社,因此与业主方精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载的利润安排为个问题；所以旅行社托管景区除了在客源营销等方面的优势连续突出之外,仍要在战略

4、规划.营销治理以及可连续治理等方面有所明白,纵向拓宽景区治理的范畴；1.2 酒店治理公司治理由于国际度假酒店治理公司的一些度假村项目都分布在景区、而有些景区最核心的资产为 酒店资产 、所以我们把景区托管的另一主体定义为酒店治理公司；由酒店治理公司治理景区,在国内 、比较明显的区域就为三亚亚龙湾国家旅行区、亚龙湾湾名义由管委会治理、但为 、在详细的酒店治理方面、全部交由专业的酒店治理公司操作.这个区域现在集合了几乎全球知名的 酒店治理公司参加景区治理；另一个国内目前比较闻名的地区就为杭州千岛湖aaaaa旅行区 、由于湖泊资源优势明显、土地资源稀缺、吸引众多国际酒店治理公司的度假项目入住.景区的运

5、营治理主要从产品提升.内部治理.外部营销三个方面来进行；产品提升方面：景区产品不为酒店产品,没有标准化的属性；例如酒店产品, 一般三星四星的消费水准都有国际标准,规模化复制有标准可依；但为景区之间的差距难以量化,没有人能精确说出3a .4a 景区间的差距,因此产品提升没有标准可依,很难规模化复制；外部营销方面：景区营销关键在于宣扬（各种媒体）.渠道（旅行社.俱乐部）共同跟进；在单一区域可以复制这种营销模式, 但为可托管景区都为分散在不同区域,因此想要重复利用宣扬与渠道资源很难,而在不同区域复制边际成本也很高,产生不了规模效益；因此酒店治理公司托管景区除了在 酒店治理优势突出之外,仍需要对景区的

6、旅行项目和旅行产品加以争论,依据不同景区的特色进行差异化治理；1.3 专业的旅行投资治理公司治理专业的投资治理公司托管景区,为近两年兴起的一种模式；这种模式特点在于投资治理公司 借助自己的专业性优势,全面介入景区的治理运营；这种模式可以仅输出治理,不进行投资,只猎取景区的增值收益；也可以参加景区投资并且治理景区,不仅能够获得景区的增值收益,仍能依据景区收益分红；与旅行社和酒店治理公司脱胎于轻资产公司类型不同、综合性的旅行投资治理公司脱胎于专业的旅行投资实业公司.同时拥有比旅行社和酒店治理公司更丰富、更多元化和更专业的治理团队配置；他们既有传统旅行社的客源资源优势、又有酒店治理公司标准化的治理规

7、范,更精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载具有丰富的投资运营实战体会；其拥有专业的团队（规划设计.战略治理.酒店治理、市场营销.财务治理和资本运作等专业人才）能够对景区的进展战略.人员培训.市场定位.品牌营销,客源吸引等方面提出有效的方案,能够在短时间内取得较好的托付成果；目前,国内特地进行景区托管的专业旅行投资治理公司少见,山木禾水旅行投资治理公司为景区托管 的代表；目前与杭州余杭区政府合作的超山风景区,就为景区托管的实例；专业的投资治理公司对景区的托管可以有两种模式：第一种为投资补偿模式,这种模式为现有模式,以投资做切入点,旅行投入能获得其他方面的补偿；其次种为先托管后投资模式,

8、就为先托管景区,不承诺投资；等到治理运营进入正轨,再有挑选的进行投资；这样可以最大限度的削减风险；山木禾水对超山的治理,属于既参加投资,又负责治理的模式；2 景区托管模式景区托管模式的核心经济原理为托管团队为业主带来客流的增量,从而产生经营利润的增量；依据山木禾水的争论:目前国内有三种景区托管模式：一种为团队治理运营.其次种为租赁治理. 第三种为投资治理；这三种模式依次推动,团队治理为最简洁的治理方式,治理公司只向景区输出治理团队,收取治理费用； 租赁治理为投资公司租赁景区进行治理运营,每年向业主缴纳肯定的物业租赁费用,景区受益由治理公司与业主按比例分成；投资治理为一种托管公司既作为出资方参加

9、景区的建设与开发,又承担景区的运营治理的模式；2.1 团队治理运营团队治理运营作为最直接的治理方式,由景区治理公司派遣治理团队入驻景区,为业主方供应规范化.专业化的治理服务；对景区的治理体系.工程建设.市场营销.组织架构.进展战略等提出专业的治理看法；景区治理公司收取基本的治理服务费用和业绩嘉奖服务费,而景区经营利润全部归业主方；景区治理公司以外派团队的形式对景区进行治理,可以将治理公司行之有效的模式应用到 各个景区； 每个外派团队的任务就为依据公司既定的治理规范去贯彻执行,这样能削减现场治理人员的压力, 同时也便于公司总部对每个团队进行督导考核,必要时仍可以对各个景区的治理进行对分析,完善景

10、区治理的模式；精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载治理团队外派到景区,因此其角色定位.执行力.制造力.培训提升.与治理公司总部的沟通等问题就显现出来；如处理不好景区治理.治理团队与总部的关系,各景区会成为一盘散沙,外派团队也会各自为政,公司很难形成统一的整体；也就没法谈景区连锁式经营.集团化治理了；另外,景区治理公司要想将成熟的治理模式“复制.推广 ”到其它景区,必需要有充分的景区治理团队和专业技术人才,因此实力较小的景区治理公司很难将景区治理进行产业化.连锁式经营；2.2 租赁治理景区租赁治理由景区治理公司向业主方租赁整个景区、并且对景区进行全面的治理运营,以此猎取经营收益；而业主

11、方依据租赁合同向治理公司收取租赁费用；租赁治理为治理公司或者投资公司与业主签订租赁合同（合同年限不定）,以租赁的方式对景区进行治理； 这种治理模式特点在于景区治理公司作为经营方来治理景区；因此景区的收益打算了治理公司所获得的利润；租赁治理风险较大,治理公司需要承担经营不善带来的亏 损风险；因此,有肯定资金实力,能承担金融风险的治理公司适合挑选租赁治理的模式；2.3 投资治理投资治理模式目前在景区治理模式中比较普遍,一般就为投资治理公司与地方政府或者开发 商合作, 共同依据肯定的比例出资建设项目；简洁来说 、投资治理公司既投资,又参加治理；景区的营业利润由治理方和政府或者开发商共同共享；投资治理公司仅要具备综合的景区开发治理团队（规划策划团队. 营销团队. 治理团队等） ,仍要具备雄厚的资金实力；山木禾水投资治理公司治理运营的杭州超山户外运动公园就为为治理公司投资并运营景区的实例；该项目由山木禾水投资治理公司与余杭区政府合作共同组建一家项目公司来负责整个项目的运作, 余杭区政府作为业主方, 为项目供应土地. 基础建设.政策等支持；山木禾水作为跟投方为项目供应专业的项目策划与规划. 市场营销. 运营治理等； 二者在景区建设运营中承担的责任不同, 而景区将来的利润依据双方的股权进行分红；精品学习