2020年土地估价收益还原法,场比较法作业作业题精编版

1、精选文档收益还原法AND市场比较法(向下拖动市场比较法)1、 某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为 每天45元，年平均空房率为20%正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%该类房地产还原率为10%试选用所给资料估计该宾馆的价格。解：(1)计算该宾馆年总收益=300X 50X 365X( 1-30%) =3832500元=383.25 万元(2) 计算该宾馆年总费用=14万元/月X 12月=168万元(3) 计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万

2、元=215.25万元(4) 假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5万元(5) 计算同档次宾馆年总收益=300X 45X 365X( 1-20%) =3942000元=394.2 万元(6) 计算同档次宾馆年总费用=394.2 X 30%=118.26万元(7) 计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2 X 70%=275.94万元(8) 假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元(9) 该宾馆与当地同档次宾馆比

3、较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%特 别是营运费用过高，竟占总收入的 43.84%,导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。(10) 经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。答：略2、某建筑物总建筑面积500平方米，现时重置价格每平方米1000元，耐用年限50 年, 残值率5%尚可使用30年。试估计该建筑物的现时总价和单价。解：C=100(X 500, R=5% N=50, n=30建筑物现时总价=C 1 - 1 - R N 一 n 円000 500 1 - 1 -5% 50 _ 30310000元=31 万元一N一50建筑物现时单价=3100

4、00/500=620元/m2答：略3、某商场的土地使用权年限为 40年，从1994年5月31日起计。该商场共两层，每层 建筑面积各为2000平方米，可出租面积占建筑面积的 60% 一层于1996年5月31日租出， 租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似 商场一、二层可出租的正常月租金分别为 200、120元/平方米，出租的成本及税费为租金的 20%该类房地产的资本化率为 8%试估计该商场于1998年5月31日带租金出售时的正常 价格。解：(1)计算各层可出租的面积22000 X 60%=1200m(2) 计算租期内年净收益精选文档精选文档180X

5、1200X 12X( 1-20%) =2073600元=207.36 万元(3) 计算第一层在租期满后的年净收益200X 1200X 12X( 1-20%)=2304000元=230.4 万元(4) 计算第一层的正常价格-1 1230.4131+8% )8% (1+8%_= 2640.27万元207.36Vi :8%(5) 计算第二层的年净收益120X 1200X 12X( 1-20%) =1382400元=138.24 万元(6) 计算第二层的正常价格叫"18% _(1+8% 36 一= 1619.78 万元(7) 计算第一层与第二层的正常总价格V=V1+V2=2640.27+16

6、19.78=4260.05 万元答：略4、已知某宗房地产在70年使用权、报酬率为10%F的价格为2000元/m2。试求该宗房地 产在无限年限、报酬率为12%及 50年使用权、报酬率为8%下的价格。解：(1)无限年期且报酬率为12%寸的价格 匕为：Vj20001 1 -1 10% 1010%x12%= 1668.78(万元)二 2449.80(万元)(2) 50年使用权、报酬率为8%寸的价格V50为V50= 20001 1 8%1(1+10% 70注：运用收益法公式进行不同年期、不同报酬率情形下价格换算、大小比较是历届估价 师必考知识点，请必须掌握。5、某房地产，未来第一年的有效毛收入为 25万

7、元，预计此后各年的有效毛收入会在上一 年的基础上增长涨2.5%;未来第一年的运营费用为7万元，预计此后各年的运营费用会在上 年的基础上增长2%该类房地产的报酬率为9%若年期无限，则该宗房地产的收益价格是多 少？解：已知 A=25, g1=2.5%; C=7, g2=2% r=9%AC257贝U V = 284.62 万兀r g1 r g29% 2.5%9% 2%&预计某房地产每年能提供的净收益为15万元，并且5年后该房地产的价值为200万元，在报酬率15%勺条件下，该房地产现时的买入收益价格是多少？解：已知 a=15，t=5，Pt=200，r=15%则 V=7(1+门 15%.(1+1

8、5%)； (1 + 15%：5一20 =149.72 万元7、甲写字楼经济寿命50年，已使用35年；乙写字楼经济寿命50年，则建成。两项物业 的等额年租金均为150万元，报酬率为15%求：（1）两宗物业的现值；（2）某投资者欲租 赁这两项物业15年使用权，问他在签约时一次性投资各为多少？解：已知 n 甲=50-35=15, n 乙=50，a=150, r=15%(1)11 r °甲L型十1 J 一 15%(1+15%)877.11万元7" I1/150=X15%=999.08 万兀(2) 当 n=15时,a 1-1n乙0+r)L对115%11501 15%=877.11（万

9、元）12%心)-丄(1 + r)l10% .(1+10%)-156702.90 元精选文档（2001 年）解：（1）计算公式:V亠一r _或者V 社Vl-fi a (1 + r j (1 + r j或者VVt(1+r (2)计算过程：V =30L1. V 1 T°% 1 -6%9% (1 +9% j(1 +9% )3或者V300理9%3003001 9 % 2 卷贏丄 V (1+10 %(1 _6%) '3J)(1 +9% )或者V= 3001 9%-1 V1 10% 1-6%一 9% 1 9% 31 9% 3（3）计算结果：V=3767.85 （万元）11、6年前甲公司提供

10、一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑2面积3000m,于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双 方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000nn建筑面积归甲方，2000吊建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转 让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%资本化率为10% （ 2002年）解：（1）计算办公楼现值 办公楼整体年净收益=80X 3000X 85%（1

11、-35%）X 12=159.12 （万元） 收益年限=40-6-=34 （年） 办公楼现值为：V亠-r _1 1(1+r)159.1210%-1528.92 万元（2）计算乙方的使用权价格 乙方使用权年净收益=80X 2000X 85%（1-35% ）X 12=106.08 （万元） 乙方使用权剩余收益年限=15-4=11 （年） 乙方使用权剩余收益年限价格为：1(1 + r $106.0810%(1+10%)=689万元（3）甲方权益价格=办公楼现值一乙方使用权价格=1528.92-689=839.92 （万元）12、某房地产占地4000卅，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建

12、筑面 积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预 计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%其余部分的75刑用于商业铺位出租，正常出租率为90%每平方米出租面积每月可得净租金 60元；23层为商场，营业面积占该层建 筑面积的70%每平方米营业面积年正常收入为 8500元，每年正常营业需投入1000万元，而 该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%每平方米出租面积的月租金为 50元，出租人每年需支付 8 万元的运营费用；510层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房

13、每间每月租金1800元，出租率为80%出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；1124层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积 3800元的优惠价格售给公司员工，其 他层则平均以每平方米建筑面积 4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每 平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别 为商场10%,酒楼8% 办公楼7%）。（ 2003年）解：（1）运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：a1V 1汩r（1 + r ）（2）各层建筑面积=4000X 6/24=1000 （ mi/ 层）（3）计算1层商铺收益价格年净收益=1000X（ 1

14、-60%）X 75%< 90%< 60X 12=19.44 （万元）V 1=19.44/10% X 1 -1/ （1+10% 50-3=192.20 （万元）（4）计算23层商场收益价格年净收益=1000X 2X 70%< 600=84 （万元）V 2-3=84/10%1-1/ （1+10% 50-3=830.48 （万元）（5）计算4层酒楼收益价格年净收益=1000X 70%< 50 X 12-80000=34 （万元）50 3V 4=34/8%1-1/ （1+8%-=413.59 （万元）（6）计算510层办公楼收益价格年净收益=6X 20X 1800X 12X 8

15、0%<（ 1-10%） =186.62 （万元）V 5-10=186.62/7%1-1/ （1+7% 50-3=2555.13 （万元）（7）计算1124层住宅价格V 11-24=1000X 14X 4000=5600 （万元）（8）计算房地产价格V=V+M-3+V4+Vmo+V1-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40 （万元）13、估价对象为一出租写字楼，土地总面积 7000吊，建筑总面积56000吊，建筑物结构为 钢筋混凝土结构，地上 36层，地下2层，土地使用权年限为 50年，从1999年9月30 日取得 土地时起计，建设期 3年

16、。需要评估出该宗房地产2004年9月 30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的 65%月租金为使用面积150元/m计算年总收益=56000X 65%< 150X 12X（ 1-15%） =5569.2 （万元） 计算年总费用 年家具设备的折旧费=8000X（ 1-4%） /12=640 （万元） 年经常费=100X 12=1200 （万元），空置率平均为15% 建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0;家具设备原值8000万元，耐用年限为12 年，残值率为4%经常费每月100万元，房产税为租金的12%营业税等为6%报酬率为8%解：（1）运用收益法有限年公式求取

17、房地产价格，其公式：V/11 Rn精选文档 年房产税=5569.2 X 12%=668.3 （万元） 营业税等=5569.2 X 6%=334.15 （万元）年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.15 （万元）4）计算年净收益=5569.2-2842.15=2726.75 （万元）（5）计算房地产价格2726.75 d=18%= 33016.58 万元14、某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天 200元，套间每个每天 350元，年平均空房率25%餐饮收益为客房收益的 30%客房运营费用率为 35%餐饮运 营费用率为55%康体娱乐等其他方面的净收益为每

18、年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示：可比房地产价格（万元）净收益（万元/年）A252003000B294003500C238002800D166002000试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。解：（1）按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为：V=A/R（2）计算客房与餐饮年总收益： 客房年总收益=（400 X 200+100X 350） X 365X （1 -25%）=3148.13（万元） 餐饮年总收益=3148.13 X 30%=944.44（万元）（3）计算客房与餐饮年总费用： 客房年总费用=3148.13 X 35%=1101.85（万元）

19、餐饮年总费用=944.44 X 55%=519.44（万元）（4）计算年净收益=3148.13+944.44-1101.58-519.44+200=2671.28（ 万元）（5）由所给资料计算报酬率：可比房地产的报酬率：A=3000/25200=11.9%B=3500/29400=11.9%C=2800/23800=11.76%D=2000/16600=12.05%以其平均数作为估价对象的报酬率：（11.9%+11.9%+11.76%+12.05%） /4=11.9%（6）从公式求得该宾馆价格为：V=A/R=2671.28/11.9%=22447.73（万元）15 、6年前，甲公司提供一宗1h

20、m2、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资300万元人 民币，合作建设9000吊建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中3000吊建筑面积划 归甲公司所有，6000吊建筑面积由乙公司使用20年，期满后无偿归甲公司所有。现今，乙公 司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有 争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。据调查得知，现时该类房地产每平方料建筑面积的月租金为120元，出租率为85%年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%报酬率为12%解：据题意本题的估价对象是未来16年后的28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价 值。这里采用收益还原法进行

21、估价。精选文档精选文档11 Rn477.36 11_(1+12%学 _12%-3329.10 万元- 1 1477.3611 -(1 + R)l12%(1+12%一求取未来44年的净收益的现值之和：年净收益=120X 6000X 85%< (1 -35%)X 12=477.36 (万元)=3950.83 万元求取未来16年的净收益的现值之和：年净收益一 120X 6000X 85%< (1 - 35%)X 12=477.36万元精选文档求取未来16年后28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值：V28=W-V16=3950.83-3329.10=621.73 (万元)16、某商场的

22、土地使用年限为40年，从2001年10月 16日起计。该商店共有两层，每层可出 租面积各为300m2, 层于2002年 10月16日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为200 元/m2,且每年不变；二层目前暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别 为180元/m2和 160元/m2,运营费用率为20%该类房地产的报酬率为10%试测算该商场2005 年10月 16日带租约出售时的正常价格。解：该商场2005年 10月16日带租约出售时节正常价格测算如下：(1) 商场一层价格的测算：租赁期限内年净收益=300X 200X (1 -20%)X 12=57.60万元1110% 40

23、斗1 = 511.68万元)租赁期限外年净收益=300X 180X (1 -20%)X 12=51.84万元57.6057.6051.841 10% 1 10% 2 10% 1 10% 2(2) 商场二层价格的测算年净收益=300X 160X (1 -20%) X 12=46.08 (万元)46081一V =沃 |1越 =44589万兀)10%.(1+1C%：4 一(3) 该商场的正常价格=商场一层的价格+商场二层的价格=511.68+445.89=957.57万元17、某出租的写字楼，使用面积为 3000吊，收益年限为45年，空置率为20%未来3年每 平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分

24、别为 360元、400元、330元，同挡次写字楼的年 物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含 物业服务费用)的25%假设该写字楼未来每年的净收入益基本上固定不变，报酬率为9%请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。(2004年)解：(1)计算未来3年的净收益 未来第一年的净利益：(360-36)X( 1-20%)X( 1-25%)X 3000=58.32 (万元) 未来第二年的净收益：(400-36)X( 1-20%)X( 1-25%)X 3000=65.52 (万元) 未来第三年的净收益：(330-36)X( 1-20%

25、)X( 1-25%)X 3000=52.92 (万元)卜52.92【(1+9% f(2) 用未来数据资本化公式法计算每年不变的净收益,9%1 9% 358.3265.52A32(1+9%丫-1 .1+9%(1+9%f精选文档=0.3951 X( 53.50+55.15+40.86 )=0.3951 X 149.51=59.07 (万元)(3) 计算收益价格59.07X9%1 1451-45(1+9% )-642.75 万元=642.75 万元或V亠+亠+亠+59°7 3十1+r (1+rf (1+rj 9%(1+9%3 (1+9%f市场比较法作业1、现拟采用市场法评估某房地产价格，选

26、取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表:项目可比实例甲可比实例乙可比实例丙建筑面积1000m1200m9687.6平方英尺成交价格240万元人民币300美元/m2243万元人民币成交日期2001年10月初2002年8月初2003年2月初交易情况-5%0%0%状况因素0%+2%+5%又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%第二年末72万，月利率1.05%。2002年8月初人民币与美元的 市场汇价为1:.8.5，2003年8月初的市场汇价为1:.8.3。该类房地产人民币价格2001年逐 月下降0.8%, 2002年逐月上涨1.0%

27、，2003年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。 试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术 平均值）。解：（1）建立价格可比基础：甲一次付清总价 -960000了2000*720000-2162653(元)(1+1%12(1+1%十+1.05%12甲单价=2162.65 （元/m2）乙单价=300X 8.5=2550 （元 /m2）丙单价=2430000 9687.6 X 10.764=2700 （元 /m2）（2）计算比准价格比准价格甲=2162.65 100 1-0.8% 3 1 1.0% 12 1 1.2%2722.19（元/m

28、2）95比准价格乙=2550 100 1 1.0% 5 1 1.2% 7 100 =2856.34（元/m2）100 102比准价格丙=2700 100 1 1.2% 6 型，2762.22（元/m2）100105（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22 ）- 3=2780.25 （元 /m2）2、为评估某房地产的价格，选取 A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：项目可比实例A可比实例B可比实例C精选文档成交价格(兀/m )380041003950成交日期2002年10月1日2003年5月1日2003年

29、6月1日:交易情况-2%+1.5%0%房地产状况区位状况+3%0-1%权益状况0+2%-1%实物状况-1%0+2%上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨 1.5%。以3月1 日为基准，以后每月递减1%试利用上述资料评估该房地产 2003年10月1日的正常价格。解：(1)计算比准价格比准价格 A = 3800 10011.5% 51-7 1%100 100 100 =3809.77 元/m29810310099以3月1日为基准，以后每月递减1%则2003年3月1日到2003年10月1

30、日之间的价 格指数分别为 100、99、98、97、96、95、94、93。10093100100100一 2比准价格B = 41003758.15兀/m101.59810010210010093100100100一 2比准价格 C = 39503788.24兀/m100979999102(2) 求算估价对象的比准价格比准价格=(3809.77+3758.15+3788.24 )- 3=3785.39 (元 /m )3、为评估写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下:(1)可比实例的成交价格与成交日期项目

31、可比实例A可比实例B可比实例C成交价格(兀/m ):600058006120成交日期2001年4月1日2001年2月1日2001年5月1日(2)交易情况分析判断项目可比实例A可比实例B可比实例C交易情况+3%-1%+2%交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。(3) 调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%, 2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%(4)房地产状况项目可比实例A可比实例B可比实例C因素1+2%+4%0因素2-3%-1%+

32、5%因素3+6%+2%-3%房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。(2001年考试题) 解：(1)交易情况修正系数可比实例A=100/103可比实例B=100/99可比实例C=100/102(2) 交易日期修正系数可比实例 A = ：11.2%211.8%4=1.0999可比实例 B = 11.2%411.8%4=1.1265可比实例 C= 11.2%111.8%4=1.0869(3) 房地产状况修正系数 因素权重值的计算因素 1 的权重=4

33、/( 1+1.67+4)=0.6因素 2 的权重=1.67/ ( 1+1.67+4)=0.25因素 3 的权重=1/( 1+1.67+4)=0.15 房地产状况修正系数的计算可比实例A型=型3(100 +2 H 60% +(1003 H 25% +(100 + 615%101 <101.35 J可比实例B型=型旦(100 +4 60% +(100 1其 25% +(100 十2快 15%102 <102.45丿可比实例100 100 * 100 =(100 +0><60% +(100 +5><25% +(100-3卜15%101 <100.80 丿(4

34、) 计算比准价格比准价格 A = 600010011.2% 211.8% 4100 =6343.73 6321.82 元 /m2103101比准价格 B = 580010011.2% 411.8% 4100 = 6470.02 6446.60 元/m299102比准价格 C = 6120x100x(1 +1.2% 钗(1 +1.8% f 汉100-6456.56(6469.38)(元 / m2 ) 102 1016343.73 6470.026456.56一 2(5) 估价对象的价格6423.44 6410.93兀/m4、为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D

35、 E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料见下表：项目实例A实例B实例C实例D实例E成交价格(兀/m )51005800520053005000成交日期2002.11.302003.6.302003.1.312001.7.312003.5.31交易情况+2%21%00-3%房地产 状况区位状况0-3%+3%+1%0权益状况-2%0r +2%-1%r -1%交易实物-4%-5%-2%+2%+1%上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是比较所得结果。其中，房地产状况 中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%,其

36、后至2002年11月1日则每月递减0.5%,而从2002 年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%试利用上述资料根据估价相关要求选取合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼 2003年8月31 日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均)。解：(1)选取可比实例。实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点间隔一年以上，故 实例B和实例D不作为可比实例，而选取A C E作为可比实例。(2) 计算公式：比准价格=可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X房地产状况修正系数(3) 交易情况修正系数可比实例A=100/102可比实例C=100/100 可

37、比实例E=100/97(4) 交易日期修正系数可比实例A= (1+1% 4可比实例C= (1+1%可比实例E= (1+1%(5) 房地产状况修正系数为因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为 1/3，则有:可比实例 A=100/100 X 1/3+ ( 100-2 )X 1/3+ ( 100-4) X 1/3=100/98可比实例 C=100/ (100+3)X 1/3+ ( 100+2)X 1/3+ ( 100-2) X 1/3=100/101可比实例 E=100/100 X 1/3+ ( 100-1 )X 1/3+ ( 100+1)X 1/3=100/1

38、00(6) 计算比准价格比准价格 A=5100X( 100/102 )X( 1+1% X( 100/98 ) =5309.20 (元/m )比准价格 C=5200X( 100/100 )X( 1+1% 4 X( 100/101 ) =5357.57 (元 /m2 )比准价格 E=5000X( 100/97) X( 1+1% 3X( 100/100) =5310.83 (元/m2)(7) 将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：估价对象价格(单价)=(5309.20+5357.57+5310.83 ) /3=5325.87 (元/m2)5、评估某块城市规划确定的住宅用地 土

39、地总面积为1500吊。(1)收集有关资料：共调查了 A B C三宗土地买卖实例作为比较实例 (2 )可比实例的成交价格如下：项目可比实例A可比实例B可比实例C成交价格(兀/m )120011501380成交日期2004年2月20日2004年4月20日2004年7月20日交易情况正常比正常价格低3%比正常价格高5%(3 )该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示:月份123456789价格指数100100.398.5102.6101.3r 102.8103.5103.3103.8注：表中的价格指数为环比指数，均以上个月为100(4 )房地产状况的比较判断结果，如下表所示：房地产状况权

40、重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C因素10.401009592106因素20.3510010596109因素30.251001109897精选文档精选文档精选文档试运用上述资料估算该土地 2004年9月20日的正常市场价格。解：(1)公式：比准价格=可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X房地 产状况修正系数(2) 交易情况修正系数可比实例A=100/100可比实例C=100/97可比实例E=100/105(3) 交易日期调整系数为：可比实例 A=0.985 X 1.026 X 1.013 X 1.028 X 1.035 X 1.033 X 1.038=1.168可比实例 B=

41、1.013X 1.028 X 1.035 X 1.033 X 1.038=1.156可比实例 C=1.033X 1.038=1.072(4) 房地产状况调整系数为：可比实例 A=100/ (95X 0.4+105 X 0.35+110 X 0.25) =100/102.25可比实例 B=100/ (92X 0.4+96 X 0.35+98 X 0.25) =100/94.55可比实例 C=100/ (106X 0.4+109 X 0.35+97 X 0.25) =100/104.8(5) 计算比准价格比准价格 A=1200X( 100/100) X 1.168 X( 100/102.25 )

42、=1370.76 (元/m )比准价格 B=1150X( 100/97) X 1.156 X( 100/94.55 ) =1449.51 (元/m2 )比准价格 C=138(X( 100/105) 1.072 X( 100/104.8 ) =1344.38 (元 /m2 )(6) 将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：估价对象价格(单价)=(1370.76+1449.51+1344.38 ) /3=1388.22 (元/m2 )估价对象价格(总价)=1388.22 X 1500=208.33 (万元6、估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000吊；建筑总面积4500吊

43、；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼 2004年9月30日的价格。收集有关资料如下:(1)收集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：实例交易价格交易情况交易日期房地产状况A2200正常2004年3月30日比估价对象劣3%B2050正常2003年12月30日比估价对象劣8%C2380比正常价格高3%2004年5月30日比估价对象优5% :从2003年11月2004年10月地价每月上升0.5%。(2 )当地征用农地的费用等资料如下：在估价时点征有郊区农地平均每亩需要 10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土 地使用权出让金等150元/m2, 土地开发费用、税金和利

44、润等120元/m2,以上合计为城市边缘 熟地的价格。该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第 8级，而估价对象处于第3级土地上。各 级土地之间的价格差异如下表所示。级别12345678地价是次级的倍数1.41.41.41.41.41.41.41 :地价是最差级的倍数10.547.535.383.842.741.961.41(3 )建筑物的重置价格为1100元/m2。(4 )建筑物耐用年限为60年，无残值。试用成本法评估该办公楼 2004年9月30日的价值。土地重置要求用市场法和成本法求取(如需计算平均值，请米用简单算术平均法)。 解：(1)成本法公式如下：房地产价格=土地重置价+建筑物重置(或

45、重建)价-建筑物折旧精选文档(2) 求取土地的重置价 用市场法求取A修正后的单价=2200X( 100/100)X( 1+0.5% 6X( 100/97) =2336.94 (元/m2) B 修正后的单价=2050X( 100/100 )X( 1+0.5% 9X( 100/92 ) =2330.56 (元/m2)C修正后的单价=2380X (100/103)X( 1+0.5%) 4X( 100/105) =2244.99 (元/m2) 再用简单算术平均法求得土地价格 =(2336.94+2330.56+2244.99 ) /3=2304.16 (元/m2) 用征用农地费用加土地开发费和土地使用

46、权出让金等，再加上地段差价调节办法求取 土地价格为：(100000/666.67 ) +150+120 X 5.38=2259.60 (元 /m2) 再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为(2304.16+2259.60 ) /2=2281.88 (元 /m2)土地总价=2281.88 X 1000=228.19 (万元)(3) 求建筑物的重置价格为：1100X 4500=495 (万元)(4) 求建筑物的折旧总额为495X 20/60=165 (万元)(5) 计算估价额该房地产价格(总价)=228.19+495=558.19 (万元)该房地产价格(单价)=558.19/4500=12

47、40.42 (元/m )7、为评估某写字楼2002年9月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了 A、 B C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：(1) 可比实例的成交价格与成交日期项目可比实例A可比实例B可比实例C成交价格(兀/m)600061405890成交日期2002年3月1日2002年5月1日2002年2月1日(2)交易情况分析判断项目可比实例A可比实例B可比实例C交易情况3%-2%2%交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值可比实例的成交价格低于其正常价格的幅度(3) 调查获知该类写字楼的价格，2001年1

48、2月1日到2002年4月1日平均每月比上月 上涨1.1%, 2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上涨1.6%。(4) 房地产状况分析判断项目可比实例A可比实例B可比实例C因素1+3%+5%0因素2-2%-1%+3%因素3-5%+2%-4%房地产状况中的三全因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的3倍，因素2是因素3的2.4倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度， 负值表示可比实例的状况劣于估价对象状况的幅度。试利用上述资料估算该写字楼 2002年9月1日的正常市场价格(如需计算平均值，请采 用简单算术平均法)。解：(1)公式：比准价格=可比实例价

49、格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X房地 产状况修正系数(2) 交易情况修正系数精选文档可比实例A=100/103可比实例B=100/98可比实例C=100/102(3) 交易日期修正系数为：可比实例 A= (1+1.1%) 1X( 1+1.6%) 5=1.0945可比实例 A=( 1+1.6%)4=1.0656可比实例 A= (1+1.1%) 2X( 1+1.6%) 5=1.1065(4) 房地产状况修正系数因素权重值的计算因素 1 的权重=3/ (3+2.4+1 ) =47%因素 2 的权重=2.4/ ( 3+2.4+1) =38%因素 3 的权重=1/ (3+2.4+1 ) =15%

50、房地产状况修正系数的计算：可比实例 A=100/ (103X 47%+9X 38%+9X 15% =100/99.9可比实例 B=100/ (105X 47%+9X 38%+10X 15% =100/102.27可比实例 C=100/ (100X 47%+10X 38%+9X 15% =100/100.54（5）计算比准价格比准价格 A=6000 100 1.0945 丄00 =6382.11 元 /m2 10399.9比准价格 B=6149 100 1.0656 102.27 =6528.12 元 /m298比准价格 C=5890 100 1.10656355.18 元 /m2102100.

51、54（6） 估价对象价格（单价）=（6382.11+6528.12+6355.18 ） /3=6421.8 （元 /m2）8、需要评估某商品住宅在1996年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B C三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料如表：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格5000人民币元/m2560美元/m2530美元/m2成交日期1995年8月1日1996年1月1日1996年5月1日交易情况-1%0%+2%区域因素+2%+3%0%个别因素0%+1%-2%上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因 素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另外1995年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，1996年11月1日人民币与美元的市场 汇价为1美元=8.3元人民币；1995年7月1日至1996年11月1日期间，该类商品住宅以美 元为基准的价格平均每月比上月下降1%试利用上述资料估计该商品住宅在1996年11月1日以人民币