保利地产财务分析

1、宁 波 大 红 鹰 学 院财 务 分 析 报 告报告名称：保利地产股份有限公司财务分析报告分 院： 经济与管理学院 班 级： 姓 名： 学 号： 二一四 年 三 月一、 保利地产公司简介保利房地产（集团）股份有限公司(证券简称:保利地产,证券代码:600048)成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。十六年来，保利地产保持了高速与稳定的发展态势，公司现已进入规模化发展阶段，形成了广州、佛山、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等十八个城市的全国战略布局，拥

2、有44家控股公司。公司秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，一贯主张与坚持“和谐、自然、舒适”的开发理念与产品特色，并将“和谐”提升至公司品牌建设战略的高度。保利地产，秉承现代化建筑的自然主义与舒适性居住的人本精神，寻求建筑与自然、人与建筑、人与人之间的和谐共生，诠释“和谐生活，自然舒适”的至高境界。“和谐”是企业产品追求的核心价值理念和最高设计理想，贯穿于产品的各个层面、各个方面和各个环节之中。“自然”是企业产品追求的总体风格和最重要的产品特色，是产品层面的核心思想。“舒适”是企业产品提供给目标客户的最大利益点，体现了“以客户为中心”的思想。 二、行业分析宏观总体来看，目前中国房地产企业

3、的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。其一：房地产企业数量多，规模小。其二：房地产企业开发能力低，规模经济差。其三：房地产企业资产负债率偏高，经营风险大。 最后：房地产企业信用差，不重视品牌的创立。而在房地产行业中，保利地产作为一家有着15年品牌经营的央企地产企业，在2007中国、房地产品牌价值研究报告中，保利地产蝉联国有房地产企业品牌价值榜首，品牌价值达到45.72亿元，较上一年的19.62亿元增长133%，成为“2007中国房地产央企领先品牌”。保利地产十五年来坚定不移的诚信之路，不仅仅是业内企业、机关眼中“诚信”的代名词，更是得到了广大业主的认可

4、，在保利地产项目的销售统计中，老业主再次购买和推荐购买的比例高达50%以上。正是有了这样的品牌价值和品牌意识，才有了保利地产今天所取得的成绩，同时也给每个人以信心，保利地产未来的发展将更为可观。三、战略分析（一）竞争战略分析1.公司产品特色保利集团以：“四型创意仓库”、“上海田子坊”、“798工厂”作为他的特色创意产业园区策划方案为代表，体现了房地产开发的新趋势以及现代人更为注重房地产以创意设计为新的观念。2低成本策略所谓成本优势，更多的是说保利基于规模效应下的费用控制，即在一个城市多项目的同时运作有利于费用的节约，当然也不排除在早先的低价成本拿地。保利集团通过低价开盘的方式，使房产能够快速转

5、让。同时，保利采取多渠道融资，低成本扩张的方式，进行多渠道的融资，降低成本进行房地产开发和扩张。发挥其明显的成本和费用控制优势，注重住宅的性价比，突出其快速推盘，快速周转的特点，采取低价推出，快速回笼资金，以便抓住市场调整情况下能低成本扩张和整合资源的优势。大量储备土地，拉长战线。土地与资金的有效地持续切换，使保利扩张的战线更为拉长，而其扩张态度也愈加坚决。保利坚持丰富自己的业务，使业务多元化，在最大程度上吸引客户。另一方面，这么做又可以平衡风险，增加企业长期流动资金3差异化分析鲜明的品牌主张“和谐生活，自然舒适”。简单的八个字，极具亲和力和沟通性，有效地达成了良好的市场区隔，成为保利地产集团

6、开发理念、产品特色和VI识别等一以贯之的核心理念和价值观。保利地产在15年和谐品牌之路中，谨记了这样一条原则：“诚信！诚信！还是诚信”。作为一家地产企业，保利地产从不拖欠工程款、税款、地价、银行还贷款；政府的规章制度、房屋管理部门的批示要求、设计规划部门的指导性意见总是在保利得到第一时间的执行，从没有推迟交楼的现象，并多次被评为业的诚信企业而备受好评。在保利地产项目的销售统计中，老业主再次购买和推荐购买的比例高达50%以上。（二）SWOT分析SWOT分析S(优势)W(劣势)1.公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，

7、包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。 2.土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71%。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。3.公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72%和77%，远高于同行业其他竞争对手。 4.良好的执行力将保证公司高速发展。1.公司在2011年购入约1000万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。 2.经营风格偏激进。O(机会)

8、T(威胁)1.保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。 2.二、三线城市化进程提速。保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港（119，HK），与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。四、会计分析（一）资产负债表分析1、水平分析法表4.1 资产负债表水平分析表报告期2014/12/312013/12/31变动情况变动额变动（%）流动资产：货币资金40,069,512,626.0033,752,969,830.80-2,995,046,799.00-42.2应收账款3,349,567,715.282,331,813,449.76-81,859,545.66

9、-90.73预付账款22,565,616,676.9919,275,863,743.91-526,527,583.20-22.35应收股利17,678,063,008.807,736,887,404.08510,490,467.333109.62其他应收款267,192,101,934.69239,907,295,955.8620,247,937,162.0069.34存货350,858,011,961.76303,008,054,884.41-3,880,146,627.00-31.02流动资产合计40,069,512,626.0033,752,969,830.8013,274,847,07

10、4.0025.89非流动资产：长期股权投资3,545,764,026.723,382,082,942.902,990,977,868.0045.25投资性房地产7,038,840,353.404,714,890,472.13-27,681,583.73-4.03固定资产2,477,630,766.491,985,039,517.32-4,028,798.94-3.93无形资产18,488,958.6214,535,584.92965,343.2217.08长期待摊费用31,407,816.2227,485,719.4810,833.320递延所得税资产1,385,602,725.31797,4

11、22,692.0625,819,160.06905.25非流动资产合计14,907,631,368.5910,931,799,436.112,986,062,821.0040.31资产总计365,765,643,330.35313,939,854,320.5216,260,909,895.0027.71流动负债：应付账款113,301,490,370.56107,167,841,700.0877,387,893.3914.15预收账款96,397,774.43124,633,442.3444,950,851.410.48应付职工薪酬-7,422,362,073.58-6,218,525,196

12、.995,304,259.1946.14应交税费119,463,155.5955,170,317.97281,171,559.15-36.11应付利息228,905,375.034,812,626.00-143,490,411.00-100.00其他应付款25,411,752,181.0019,624,724,743.0018,084,473,460.00121.26一年内到期的非流动负债187,313,493,217.54166,634,556,840.12-3,241,813,740.00-50.52流动负债合计90,494,984,084.5275,101,300,578.3715,10

13、7,983,872.0049.33非流动负债：长期借款7,030,420,966.222,989,548,695.82-185,094,740.00-2.72非流动负债合计284,893,358,385.82244,786,678,393.28-185,094,740.00-2.72负债合计10,729,745,027.007,137,994,391.0014,922,889,132.4139.86所有者权益：实收资本（或股本）6,916,930,399.4210,963,716,587.1100资本公积1,714,475,367.271,100,917,160.02101,881,633.1

14、60.95减：盈余公积42,048,427,771.0532,560,241,225.29289,215,382.7735.63未分配利润19,462,747,374.2517,390,306,563.82946,923,746.2336.94所有者权益合计80,872,284,944.5369,153,175,927.241,338,020,762.006.3负债及所有者权益总计365,765,643,330.35313,939,854,320.5216,260,909,895.0027.71（1）资产分析 该公司总资产本期增加16,260,909,895.00元，增长幅度为27.71%，说

15、明保利房地产本年资产规模保持稳定增长幅度，并且增长程度比较可观。进一步分析可以发现： 总额分析流动资产本期增加13,274,847,074.00元，增长幅度为25.89%。其中，增长幅度最大的项目是应收股利，2014年比2013年增长了510,490,467.33，增长幅度为3109.62%。非流动资产本期增加了2,986,062,821.00元，增长幅度为40.31%。在非流动资本中增长幅度最大的项目是递延所得税资产，2014年比2013年增长了25,819,160.06，增长幅度为905.25%。流动资产和非流动资产两者的合计使总资产增加了16,260,909,895.00元，增长幅度为2

16、7.71%。说明总资产的增加主要是由流动资产和非流动资产的增加合力引起的。 差异较大的项目如上所述，在流动资产中差异最大的一项是应收股利，2014年比2013年增长了510,490,467.33元，足足上升了3109.62%，原因是2014年保利集团与联营、合营企业及子公司合作方股东的往来款增加，而房地产开发项目是需要一段时间的，这导致了应收福利的增加。在非流动资产中，差异最大的就是递延所得税资产，2014年比2013年增长了25,819,160.06元，增长幅度为905.25%，分析其原因是因为2014年保利自用、自营物业投入使用增加，房地产项目较多所致。上述分析说明了本期总资产的增长主要体

17、现在应收股利和递延所得税资产的增长上。由此可以看出保利集团不断开发新项目，并且为了更好的发展在做努力。（2）权益分析总额分析该公司权益总额较上年同期增加16,260,909,895.00元，增长幅度为27.71%，说明该公司本期权益总额变动幅度在增大。负债本期增加14,922,889,132.41元，增长幅度为49.33%，说明本期负债总额有较大幅度的增长，其中流动负债同比增长了15,107,983,872.00，增长幅度为49.33%；非流动负债减少了-185,094,740.00，减少的幅度为-2.72%；所有者权益2014年比2013年增长了1,338,020,762.00，增长的比例是

18、6.3%。差异较大的项目在流动负债中，我们可以看到差异最大的项目是其他应付款，2014年比2013年增长了18,084,473,460.00， 增长幅度为121.26%，其原因是2014年房地产预提成本、费用及应付工程款增加；在非流动负债中，长期借款减少了-185,094,740.00，减少的比例是-2.72%，其原因是经营规模的适当减小，减少了资金的需求。在所有者权益中，差异并不是太大，但是差异比较大的项目是未分配利润，增长了946,923,746.23，增长幅度为36.94%，可想而知，保利地产本年的工作还是做的不错的，创造的利润比上年在一定程度上增长了一些。 合理化分析综合以上分析，保利

19、集团2014年的企业资产，负债和所有者权益之间的配比还是相对合理的，企业的经营实力和规模都比较稳定。而且企业不断在尝试新的开发项目以及新领域，这可以从未分配利润上能看出。但是要注意的是企业的长期借款问题，以免偿债的压力给企业造成无以弥补的损失，所以建议保利集团在不断开拓业务的同时要时刻关注自身的负债问题。2、资产负债表结构分析表4.2 资产负债表结构分析表报告期2014/12/312013/12/312014年（%）2013年（%）变动情况（%）流动资产：货币资金40,069,512,626.0033,752,969,830.805.47%12.10%-6.62%应收账款3,349,567,7

20、15.282,331,813,449.760.01%0.15%-0.14%预付账款22,565,616,676.9919,275,863,743.912.44%4.01%-1.57%应收股利17,678,063,008.807,736,887,404.080.70%0.03%-2.30%其他应收款267,192,101,934.69239,907,295,955.8665.99%49.77%16.22%存货350,858,011,961.76303,008,054,884.4111.51%21.32%-9.80%流动资产合计40,069,512,626.0033,752,969,830.808

21、6.13%87.38%-1.25%非流动资产：0.00%0.00%0.00%长期股权投资3,545,764,026.723,382,082,942.9012.81%11.26%1.55%投资性房地产7,038,840,353.404,714,890,472.130.88%1.17%-116.12%固定资产2,477,630,766.491,985,039,517.320.13%0.17%-0.04%无形资产18,488,958.6214,535,584.920.01%0.01%0.00%长期待摊费用31,407,816.2227,485,719.480.00%0.00%0.00%递延所得税资产

22、1,385,602,725.31797,422,692.060.04%0.00%0.03%非流动资产合计14,907,631,368.5910,931,799,436.1113.87%12.62%1.25%资产总计365,765,643,330.35313,939,854,320.52100.00%100.00%0.00%流动负债：0.00%应付账款113,301,490,370.56107,167,841,700.080.83%0.93%-0.10%预收账款96,397,774.43124,633,442.3412.57%15.97%-3.41%应付职工薪酬-7,422,362,073.58

23、-6,218,525,196.990.02%0.02%0.00%应交税费119,463,155.5955,170,317.97-0.66%-1.33%0.66%应付利息228,905,375.034,812,626.000.00%0.24%-24.00%其他应付款25,411,752,181.0019,624,724,743.0044.04%25.42%18.62%一年内到期的非流动负债187,313,493,217.54166,634,556,840.124.24%10.93%-1088.76%流动负债合计90,494,984,084.5275,101,300,578.3761.03%52.

24、20%8.83%非流动负债：0.00%长期借款7,030,420,966.222,989,548,695.828.85%11.62%-2.77%非流动负债合计284,893,358,385.82244,786,678,393.288.85%11.62%-2.77%负债合计10,729,745,027.007,137,994,391.0069.88%63.81%6.07%所有者权益：0.00%实收资本（或股本）6,916,930,399.4210,963,716,587.119.53%12.17%-2.64%资本公积1,714,475,367.271,100,917,160.0214.44%18

25、.27%-3.83%减：盈余公积42,048,427,771.0532,560,241,225.291.47%1.38%0.09%未分配利润19,462,747,374.2517,390,306,563.824.68%4.37%0.32%所有者权益合计80,872,284,944.5369,153,175,927.2430.12%36.19%-6.07%负债及所有者权益总计365,765,643,330.35313,939,854,320.52100.00%100.00%0.00%（1）资产分析资产结构从静态角度观察资产结构，我们可以发现，该公司本期流动资产占总资产的比重为86.13%；非流动

26、资产总计为10,392,910,413.10，占总资产的比重为13.87%。根据该公司的资本结构，可以认为该公司资产的流动性较强，资产风险较小。从动态方面分析，本期该公司流动资产比重比之2013年下降了1.25%，而非流动资产比重比之上升了1.25%，结合各资产项目的结构变化情况来看，说明保利集团的资产结构相对比较稳定。特殊项目在流动资产中，比例最大的是其他应收款，其次是存货，比例分别为65.99%和11.51%，说明了保利的经济实力还是不错的，其他项目的比例不大，与2013年也并无多大变化。在非流动资产中，占得比重最大的是长期股权投资，所占比例达到了12.81%，作为一家主要经营房地产的企业

27、，长期股权投资占大比例也属正常值。（1）权益分析 权益结构从静态分析，在2014年，负债的总计是52,365,744,899.95元，占权益的比重是69.88%。其中流动负债的金额是45,734,127,804.95元，占权益的比重是61.03%；非流动负债的金额是6,631,617,095.00元，占权益的比重8.85%，很明显可以看到流动负债占权益的比重要远大于非流动负债，这说明保利集团长期的偿债风险不大。所有者权益总计为22,569,586,027.92，所占权益比重是30.12%，我们可以看出负债的比重要比所有者权益的比重大很多，由此我们可以得出保利集团2014年的经营实力有所下降，企

28、业面临的偿债风险比较大，财务风险较大。从动态分析，该公司所有者权益比重比2013年下降了6.07%，负债比重上升了6.07%，其中流动负债的比重比上年上升了8.83%，而非流动负债的比重则下降了2.77%，除了一年内到期的非流动负债比重下降1088.76%以及应付利息比重下降了24.00%外，其他各项目变动幅度不大，表明该公司在2014年的偿债压力稍有增加，而所有者权益比重的下降说明了保利地产本期的盈利能力有所下降。 特殊项目在流动负债中，除了预收账款和其他应付款之外的项目的比例都很小，其他应付款的比重占得大说明企业在短期内的偿债压力相对较大；在非流动负债中，长期借款的比重占权益的8.85%，

29、说明企业有长期偿债风险，但是不大；在所有者权益中，归属于母公司资本公积金的比重是最大的，其所占的比例是14.44%。（3）整体结构分析 该公司2014年流动资产占比重86.13%大于流动负债所占比重61.03%，流动资产：流动负债=1:1.41，如上所述，保利集团2014年有一定的长期偿债风险，但是保利集团足以用流动资产来偿还债务，资产负债表整体结构属于稳健结构。（4）固流比例分析（2014年） 该公司本期固定资产占比重0.13%，流动资产占比重86.13 %，固流比例为1：662.54，固定资产占流动资产的比例较小，说明企业资产的流动性很强，资产风险低。（二）利润表分析1、水平分析表4.3

30、利润水平分析表报告期2014/12/312013/12/31增减额增减（%）一、营业收入109,056,497,066.4892,355,524,195.8523,449,767,485.58 34.03%减:营业成本74,122,573,304.9362,655,215,219.5118,683,133,420.05 42.49%营业税金及附加11,147,738,612.059,522,127,698.601,401,860,691.86 17.26%销售费用2,401,924,852.472,185,176,436.97549,565,577.92 33.40%管理费用1,722,757

31、,392.851,575,818,588.79353,114,464.14 28.88%财务费用1,271,224,134.26985,531,951.7793,438,530.75 10.47%资产减值损失562,538,228.0559,882,558.32-10,911,592.00 -15.41%投资收益1,152,793,610.86635,052,586.69223,683,613.72 54.38%其中:对联营企业和合营企业的投资权益690,059,062.14631,751,353.83231,540,542.41 57.85%二、营业利润18,980,534,152.7316

32、,006,824,328.582,613,250,006.58 19.51%营业外收入166,683,258.52182,283,960.89-7,160,584.54 -3.78%减:营业外支出115,394,340.4987,411,760.9236,519,853.50 71.76%其中:非流动资产处置净损失1,192,174.26158,318.8857,544.11 57.10%三、利润总额19,031,823,070.7616,101,696,528.552,579,569,568.54 19.08%减:所得税4,800,461,725.574,237,234,223.24683,

33、705,538.59 19.24%四、净利润14,231,361,345.1911,864,462,305.311,885,864,029.95 18.90%归属于母公司所有者的净利润12,200,315,103.9610,747,161,554.272,308,927,995.89 27.36%少数股东损益2,031,046,241.231,117,300,751.04-423,063,965.94 -27.47%（1）净利润分析保利集团2014年实现净利润11,864,462,305.31，比上年增长了1,885,864,029.95元，增长率为18.90%，增长幅度成上升趋势。其中，归属

34、于母公司股东的净利润比上年增长了2,308,927,995.89，增长率为27.36%；归属于少数股东的综合收益总额比上年减少了423,063,965.94元，其下降率为27.47%。从水平分析表看，公司净利润的增长主要是利润总额比上年增长了19.08%引起的，由于所得税费用比上年增长了19.24%，二者相抵，导致净利润增加了，说明保利集团在2014年的盈利状态还是不错的。（2）利润总额分析在2014年，保利集团的利润总额增长了2,579,569,568.54元，增长率为19.08%，主要原因是营业利润的增长，2014年营业利润较上期增长2,613,250,006.58元，增长率为19.51%

35、。而本年营业外支出也比上年增长了71.76%，抵消了一部分营业利润增长所带来的利润总额的增加。综合作用的影响导致利润总额增加了，说明了公司的营业利润还是处在上升状态。（3）营业利润分析在2014年，保利集团的营业利润同比增长了2,613,250,006.58元，增长率为19.51%。分析得出本期营业利润的增加主要是资产减值损失的减少和投资净收益的增加所致。资产减值损失较上年减少了10,911,592.00元，增长率为15.41%，投资净收益相比之上年增加了223,683,613.72元，增长率为54.38%。主要原因是在这个竞争激烈的市场里，保利集团开拓新的市场，加入了旅游行业的房地产开发项目

36、有，使得销售渠道大大增加。各项综合影响导致营业利润增长了3.26%。（4）其他项目分析保利集团本年销售费用增加了549,565,577.92元，比2013年同期增长33.40%，说明企业正在加大销售费用投入，体现在广告宣传力度上，扩大了销售渠道，提高了产品销量。除上述利润表三个关键指标分析外，基本每股收益和稀释每股收益相比上年也有较大幅度的增长，基本每股收益和稀释每股收益都比上年增长了0.33元，增长率为27.97%。这使得最终的综合收益总额比之上年增长了1,884,398,215.71元，增长18.88个百分点。2、利润结构分析表4.4 利润结构分析表报告期2014年2013年变动情况一、营

37、业收入100.00%100.00%0.00%减：营业成本67.84%63.81%4.03% 营业税金及附加10.31%11.78%-1.47% 销售费用2.38%2.39%-0.01% 管理费用1.71%1.77%-0.07% 财务费用1.07%1.29%-0.23% 资产减值损失0.06%0.10%-0.04%加：投资收益0.69%0.60%0.09% 其中：对联营企业和合营企业的投资收益0.68%0.58%0.10%二、营业利润17.33%19.44%-2.11% 加：营业外收入0.20%0.27%-0.08% 减：营业外支出0.09%0.07%0.02% 其中：非流动资产处置损失0.00

38、%0.00%0.00%三、利润总额17.43%19.62%-2.19% 减：所得税费用4.59%5.16%-0.57%四、净利润12.85%14.48%-1.64%其中：归属于母公司所有者的净利润11.64%12.25%-0.61%少数股东损益1.21%2.24%-1.03% 从上面两张表可以看出保利集团本年各项财务成果的构成情况。其中，营业利润占营业收入的比重为17.33%，减少了2.11%；本年度利润总额的构成为17.43%，较去年的19.62%下降了2.19%；本年度净利润的构成为12.85%，较去年减少了1.64%。可见，从利润的构成情况上看，保利集团今年的盈利能力比去年有所下降。保利

39、集团各项财务财务成果结构变化的原因，从营业利润结构上看，主要是由于销售费用的减少导致的，说明销售费用的减少是降低营业利润构成的更本原因。另外，营业外支的增加，财务费用和资产减值损失的下降，对营业利润、利润总额和净利润的结构带来一些不利影响。（三）现金流量表分析1、水平分析表4.5 现金流量水平分析表报告期2014/12/312013/12/31增减额增减（%）一、经营活动产生的现金流量销售商品、提供劳务收到的现金111,842,833,751.60108,813,710,317.04626,884,591.45 7%收到其他与经营活动有关的现金10,607,179,267.8315,461,5

40、47,458.1428,010,042,140.84 32%经营活动现金流入小计122,450,013,019.43124,275,257,775.1828,636,926,732.26 30%购买商品、接受劳务支付的现金90,456,104,177.1398,055,416,580.85-1,324,809,879.72 -42%支付给职工以及为职工支付的现金2,521,807,284.001,995,195,904.909,530,808.62 14%支付的各项税费17,895,847,188.2517,598,785,316.49220,707,739.59 23%支付其他与经营活动有关

41、的现金22,034,620,935.0516,379,966,750.9327,864,660,917.80 31%经营活动现金流出小计132,908,379,584.43134,029,364,553.1726,770,089,152.06 29%经营活动产生的现金流量净额-10,458,366,565.00-9,754,106,777.991,866,837,580.20 62%二、投资活动产生的现金流量收回投资收到的现金444,000,000.00120,000,000.0049,735,970.66 71%取得投资收益收到的现金474,373,670.8987,301,232.86-6

42、27,217,577.29 -42%处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额2,300,326.64522,010.0811,982.00 324%投资活动现金流入小计920,673,997.53207,823,242.94-577,469,624.63 -37%购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金80,502,350.24101,873,897.47-3,785,569.89 -43%投资支付的现金3,617,725,735.001,629,000,000.002,240,274,750.00 286%投资活动现金流出小计4,089,487,680.212,433,673

43、,321.902,236,489,180.11 283%投资活动产生的现金流量净额-3,168,813,682.68-2,225,850,078.96-2,813,958,804.74 -359%三、筹资活动产生的现金流量吸收投资收到的现金3,955,658,354.364,512,020,052.00-3,135,000,000.00 -44%筹资活动现金流入小计71,574,386,363.2668,205,785,481.55-135,000,000.00 -40.%偿还债务支付的现金40,018,547,148.7546,713,665,086.154,002,400,000.00 1

44、20%分配股利、利润或偿还利息支付的现金11,521,329,868.418,841,862,603.64777,746,859.15 35%支付其他与筹资活动有关的现金143,399,173.88144,311,752.51-14,913,150.00 -41%筹资活动现金流出小计51,683,276,191.0455,699,839,442.304,765,233,709.15 85%筹资活动产生的现金流量净额19,891,110,172.2212,505,946,039.25-7,900,233,709.15 -541%五、现金及现金等价物净增加额6,239,695,349.43532,

45、139,169.42-8,847,354,933.69 -169%期初现金及现金等价物余额33,112,173,949.2332,580,034,779.815,239,808,134.74 282%期末现金及现金等价物余额39,351,869,298.6633,112,173,949.23-3,607,546,798.95 -51% 从上述两张表可以看出，保利集团2014年净现金流量比2013年减少了3607546798.95元。经营活动、投资活动、筹资活动产生的净现金流量较上年的变动额分别为1866837580.20元、-2813958804.74元和-7900233709.15元。 经营

46、活动净现金流量比上年增加了1866837580.20元，增长率为62%。经营活动现金流入量与流出量分别比上年增长30%和29%，增长额分别为28636926732.26元和26770089152.06元。经营活动现净流入量的增长远远快于经营活动流出量的增长，致使经营活动现金净流量有了一定幅度的增长。经营活动现金流入量的增长主要因为销售商品、提供劳务收到的现金增加了626,884,591.45元，增长率为7%。根据利润表信息，保利公司2014年营业收入增长率为5.82%，略小于销售商品、提供劳务收到的现金的增长率，说明企业的销售收现情况比较稳定。 投资活动现金净流出量比去年增加了2,813,95

47、8,804.74元，增长率为359%，相比上年公司减少了固定资产的投资，减少额为3,785,569.89元。公司还增加了投资支付的现金，增加额为2,240,274,750.00元。投资活动现金流入量减少了577,469,624.63元，减少37%，投资活动现金流入量的增加主要来自于收回投资收到的现金增加了49,735,970.66元。 筹资活动净现金流量本年比上年减少了-7900233709.15元，主要是因为筹资活动现金流出的增加以及筹资活动现金流入的增加导致的。本公司负债筹集的资金高于上期。2、结构分析项目2013年2014年流入结构%流出结构%内部结构%流入结构%流出结构%内部结构%一、

48、经营活动产生的现金流量100.00%100.00%经营活动现金流入小计97.81%97.44%经营活动现金流出小计95.94%95.51%经营活动产生的现金流量净额二、投资活动产生的现金流量100.00%100.00%投资活动现金流入小计0.74%0.45%投资活动现金流出小计0.77%1.35%投资活动产生的现金流量净额三、筹资活动产生的现金流量100.00%100.00%筹资活动现金流入小计1.46%2.12%筹资活动现金流出小计3.29%3.14%筹资活动产生的现金流量净额（1）现金流入结构分析 保利公司2014年现金流量总量约为129,811,279,671.92元，其中经营活动现金流

49、入量、投资活动现金流入量和筹资活动现金流入量所占比重分别为96.22%、0.77%和3.01%。可见企业的现金流量主要是由经营活动产生的。经营活动的现金流量中销售商品、和提供劳务收到的现金，投资活动的收回投资受到的现金和筹资活动中收到其他与筹资活动有关的现金分别占各类现金流入量的较大比重。 总体来说，企业的现金流量中，经营活动的现金流入量应当占较高比例，特别是其销售商品、提供劳务受到的现金明显高于其他业务活动流入的现金。保利公司的经营活动的现金流入量占比例96.22%，说明保利房地产公司运营良好，盈利能力强。（2）流出结构分析 保利公司2014年现金流出总量约为133,418,826,470.

50、87元，其中经营活动现金流出量、投资活动现金流出量和筹资活动现金流出量所占比重分别为89.97%、2.27%和7.76%。可见，在现金流出总量中经营活动现金流出量所占比重最大，筹资活动流出量所占比重次之。在经营活动现金流出量当中购买商品、接受劳务支付的现金占62.16%，比重最大，是现金流出的主要项目。 购买商品、接受劳务支付的现金占流出量的很大比重，说明保利公司是一家通过主营业务来获取利润的公司。（3）主要项目分析销售商品、提供劳务收到的现金与营业收入的金额之比为106%，可以认为保利公司本年销售收现情况良好。2014年收到其他与经营活动有关的现金为115,648,415,165.64元，占

51、现金流入比重89.09%。五、财务分析（一）企业盈利能力分析1、盈利能力趋势分析项  目2012年2013年2014年净资产收益率19.8620.7619.87总资产收益率3.973.783.89主营业务利润率24.421.8521.81营业利润率19.4417.3317.4成本费用利润率24.2320.9320.99销售净利润率14.4812.8513.05通过以上图表，我们分析可知该公司的盈利能力各指标中净资产收益率由2012年的19.86上升到2013年的20.76，随后降低到2014年19.87，总资产收益率由2012年的3.97降低到2013年的3.78，随后上升到2014

52、年的3.89，营业利润率由2012年19.44下降到2013年的17.33后上升到2014年的17.4，成本费用率也是如此。进而导致销售净利润率由2012年的14.48降低到2013年的12.85后上升到2014年的13.05.可见该公司要加强产品销售，以提高公司的盈利能力。2、盈利能力同行业分析项  目保利地产金地集团 招商地产净资产收益率19.8712.7013.71总资产收益率3.893.983.63主营业务利润率21.8120.0624.84营业利润率17.415.6619.15成本费用利润率20.9918.3623.88销售净利润率13.0510.8812.70通过以上图表分析，我们可知该公司与同行业公司金地集团、招商地产比较之中，发现净资产收益率、销售净利率方面，保利地产高于两家公司之间，同时总资产收益率方面、主营业务利润率方面介于两家公司之间，最主要的原因在于成本费用利润率方面，保利地产控制的还可以，保利地产为20.99，而其他两家公司都是18.36,23.88，进而使得该公司在销售净利润率方面处于同行业其他两家公司之间，也意味着保利地产的盈利能力处于同行业中等偏上水平