土地经济管理学及财务知识分析评价

1、第十章第十章 土地经济评价（土地经济评价（3 3）1.1.土地经济分级的标准、指标体系土地经济分级的标准、指标体系2.2.土地经济分级指标选取的原则土地经济分级指标选取的原则3.3.土地经济分级程序及具体内容、方法土地经济分级程序及具体内容、方法4.4.农用地分等定级方法农用地分等定级方法第一节第一节 土地经济评价的标准、指标体系土地经济评价的标准、指标体系 一、一、土地经济分级的标准预期收入 预期收入是用以决定土地等级高低的综合性指标，由于难以对其直接测定，因此要用影响预期收入的各种自然、经济因素综合反映它，这些影响因素就是土地经济分级的具体指标，它实际上是对标准的分解，是可以直接得到的。

2、根据日本土地经济分级的经验，以预期收入为标准的分级适用于以村落为基本单元的较大区域，用以判断整个地区农业的经营水平以及评价土地利用的效果。需要说明的是这种分级对个别的经营没有参考价值。第一节第一节 土地经济评价的标准、指标体系土地经济评价的标准、指标体系 二、二、土地经济分级的指标体系 所谓土地经济分级指标，就是那些对土地未来收益产生影响的自然经济因素，所以土地经济分级指标体系主要有两大类指标构成，即经济指标和自然条件指标两个大的方面。第一节第一节 土地经济评价的标准、指标体系土地经济评价的标准、指标体系 二、二、土地经济分级的指标体系 1.经济指标。由于土地经济分级主要侧重于对土地经济水平的

3、研究，因此经济指标是土地经济分级指标体系中最重要的一个方面。根据影响农地预期收入的因素，主要有5个方面的因素： 第一，经营规模指标。如户均耕地、老均耕地等； 第二，经营集约度指标，如单位面积农机动力、单位面积化肥用量、单位面积劳动用工量等； 第三，土地生产率指标，如单位面积产量、单位面积农业收入；第一节第一节 土地经济评价的标准、指标体系土地经济评价的标准、指标体系 二、二、土地经济分级的指标体系 1.经济指标。由于土地经济分级主要侧重于对土地经济水平的研究，因此经济指标是土地经济分级指标体系中最重要的一个方面。根据影响农地预期收入的因素，主要有5个方面的因素： 第四，劳动生产率指标，如老均农

4、业收入、老均粮食产量等； 第五，经营成果指标，如人均收入、户均收入。 以上五个方面只确定了选择指标的范围，具体选择哪一个指标合适，则要视分级对象的具体情况而定。第一节第一节 土地经济评价的标准、指标体系土地经济评价的标准、指标体系 二、二、土地经济分级的指标体系 2.自然条件指标 这一指标主要是反映土地的自然特性、潜在的和现实的生产能力。 主要包括地形、地貌、气候、土壤养分情况、水分条件等有利因素和限制性因素。第一节第一节 土地经济评价的标准、指标体系土地经济评价的标准、指标体系 三、三、土地经济分级指标选择的原则 与预期收入有关的指标的选择是一个相当复杂的比较和取舍的过程，指标选择合适与否，

5、直接影响着分级的重量，主要考虑如下原则： 1.主导性原则。要选择出那些影响预期收入的主导因素。保证在不遗漏主要因素的基础上突出主导因素，并尽量使指标精简。 2.可行性原则。选却的指标不宜太多，而且所选取的指标要容易收集，可以直接从农村基层统计报表中获取。第一节第一节 土地经济评价的标准、指标体系土地经济评价的标准、指标体系 三、三、土地经济分级指标选择的原则 与预期收入有关的指标的选择是一个相当复杂的比较和取舍的过程，指标选择合适与否，直接影响着分级的重量，主要考虑如下原则： 3.代表性原则（一般性、典型性、持续性）。应该选择连续几年的平均值，保证其一般性、持续性和代表性。第一节第一节 土地经

6、济评价的标准、指标体系土地经济评价的标准、指标体系 四、四、土地经济分级程序及具体内容、方法 具体程序参照教材p285，图12-2。 1.确定评价范围，明确对象和内容，进而进行实地考察，收集有关资料。 在进行土地经济分级的前期，必须做好充分的准备工作，要清楚地界定考察的地域范围，确定考察的对象以及考察内容。明确考察的内容就开始收集资料，并开展实地调查访问。收集资料和实地考察时分级的基础，分级成败在很大程度上依赖于这一阶段工作质量的高低。第一节第一节 土地经济评价的标准、指标体系土地经济评价的标准、指标体系 四、四、土地经济分级程序及具体内容、方法 具体程序参照教材p285，图12-2。 2.确

7、定土地分级单元，并将土地分级单元标在地图上，完成土地经济分级地图。 图上内容主要是地区界、单元界；每一单元内主要是地类界、公路、单元编号，这是编绘土地经济分级图的基础。 3.根据土地分级对象的自然、社会经济特点，建立反映预期收入的指标体系，并计算指标值。 在建立指标体系时可以参考上文提到的指标。并确定指标值获取或计算的方法。第一节第一节 土地经济评价的标准、指标体系土地经济评价的标准、指标体系 四、四、土地经济分级程序及具体内容、方法 具体程序参照教材p285，图12-2。 4.根据调查研究的结果及选定的指标进行单项分级。 单项分级主要包括三个大的方面，目前农业收入水平的分级；农业收入水平稳定

8、性的分级；农业自然条件所决定的土地生产能力分级。每一个单项分级成果都要反映在地图上，形成单项分级图，并以表格汇总。第一节第一节 土地经济评价的标准、指标体系土地经济评价的标准、指标体系 四、四、土地经济分级程序及具体内容、方法 4.根据调查研究的结果及选定的指标进行单项分级。 第一个方面：目前农业收入水平分级。主要有两种方法：定性分级方法和聚类分级方法。 定性分级方法：主要有四个步骤,第一，选取指标，一般选取前面提到的5类指标；第二，对每个指标划分出3个等级（a;b;c），一般为了达到正态分布的效果，第一等和第三等的分级单元数量各为25%，第二等为50%；第三，统计每个单元所对应的5个指标的等

9、级,例如某一个单元的得分值有可能是a;b;b;c;c。第一节第一节 土地经济评价的标准、指标体系土地经济评价的标准、指标体系 四、四、土地经济分级程序及具体内容、方法 4.根据调查研究的结果及选定的指标进行单项分级。 第一个方面：目前农业收入水平分级。主要有两种方法：定性分级方法和聚类分级方法。 定性分级方法：如果有三个以上指标得分为a，则该单元划分为等；占有3-5个指标c的单元化为等，其余为等。对于前两个等级（等和等）还可以进一步细分，在前两等中，有两个a时加“+”，有2个三等（c）时加“-”；（可以分几等？ ）第四，把每一单元相应的等级标示在地图上，从而形成目前农业收入水平分级图。第一节第

10、一节 土地经济评价的标准、指标体系土地经济评价的标准、指标体系 四、四、土地经济分级程序及具体内容、方法 4.根据调查研究的结果及选定的指标进行单项分级。 第一个方面：目前农业收入水平分级。主要有两种方法：定性分级方法和聚类分级方法。 聚类分析方法：聚类分析是应用多元统计分析原理研究分类问题的一种数学方法，自学。第一节第一节 土地经济评价的标准、指标体系土地经济评价的标准、指标体系 四、四、土地经济分级程序及具体内容、方法 4.根据调查研究的结果及选定的指标进行单项分级。 第二个方面：农业收入水平长期稳定性分级的方法。主要是通过对构成农地收入水平有关指标如经营结构、生产规模、收入增长速度等进行

11、分析，判断个分级单元在今后较长时期内农业收入水平是否能够持续稳定提高、主要有两种方法： 第一，根据收入构成的变化率进行分级，比如5年内其收入构成的变化情况； 第二，根据将来收入水平形成因素验证。选定对未来农业收入水平有直接影响的几个指标，进行考察分析。第一节第一节 土地经济评价的标准、指标体系土地经济评价的标准、指标体系 四、四、土地经济分级程序及具体内容、方法 4.根据调查研究的结果及选定的指标进行单项分级。 第二个方面：农业收入水平长期稳定性分级的方法。 第一，根据收入构成的变化率进行分级，比如5年内其收入构成的变化情况；第二，根据将来收入水平形成因素验证。选定对未来农业收入水平有直接影响

12、的几个指标，进行考察分析。 通过以上两个方法统一分为3个等级。第一节第一节 土地经济评价的标准、指标体系土地经济评价的标准、指标体系 四、四、土地经济分级程序及具体内容、方法 4.根据调查研究的结果及选定的指标进行单项分级。 第三个方面：根据土地自然经济条件分级。土地自然条件是构成农业收入的长期的稳定的因素，一般情况下，它极少发生变化，所以其评价结构具有稳定性，也能代表土地生产的潜力和能力。应该尽量利用有关现成的资料和图件，通过技术加工和处理来完成分级工作，如土地资源评价图、土地利用现状图、土壤普查资料等。第一节第一节 土地经济评价的标准、指标体系土地经济评价的标准、指标体系 五、五、对单项分

13、级图进行修订，完成暂定的土地经济分级图 这项工作主要是以目前农业收入水平分级为基础，逐步利用农业收入稳定性分级图和土地生产能力（潜力）分级图对其验证、修订，逐图叠置编绘，综合分析，形成暂定的土地经济分级图。它不是各项分级图的简单叠加，而是在全面掌握分级地区的自然、社会、经济情况的基础上，以一定标准所进行的定性分析与定量分析相结合的综合判断。 第一节第一节 土地经济评价的标准、指标体系土地经济评价的标准、指标体系 六、六、实地验证，完成最终的土地经济分级图 这一过程是以定性分析为主，对上述理论分析结果的检验。上述暂定的土地经济分级图应回到实地进行验证，并征求当地有关专家和经营者的意见，分析出现不

14、符合实际的地方的原因，调整有关指标值，进行统一修正，完成土地经济分析和最终的分级图。但在现实中由于条件所限，往往挑选一些具有典型性和代表性的单元抽样验证。 第一节第一节 土地经济评价的标准、指标体系土地经济评价的标准、指标体系 七、七、编写土地经济分级报告 土地经济分级报告应该包括：地域范围，自然、经济评价，分级原则，分级程序和方法，指标体系的建立及说明，分级所需资料来源及处理方法，分级阶段性成果和最终成果。最后要对分级成果予以评述，并指出成果的实际应用价值和意义。 第二节第二节 农用地分等定级方法农用地分等定级方法一、农用地分等定级的对象一、农用地分等定级的对象 农用地分等定级的工作对象是行

15、政区内现有农用地和益农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。第二节第二节 农用地分等定级方法农用地分等定级方法二、农用地等、级别含义二、农用地等、级别含义 农用地等别：农用地等别是依据构成土地质量稳定的自然条件和经济条件，在全国范围内进行的农用地质量综合评定。农用地等别划分侧重于反映因农用地潜在的（理论上的）区域自然质量、平均利用水平（社会发展水平）、平均收益水平（技术、社会发展）不同，而造成农用地生产力水平的差异，农用地分等成果在全国范围内具有可比性。第二节第二节 农用地分等定级方法农用地分等定级方法二、农用地等、级别含义二、农用地等、级别含义

16、 农用地级别：农用地级别是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理工作的需要，在行政区（省或县）范围内进行的农用地质量综合评定。农用地级别划分侧重于反映因农用地现实的（或实际可能的）区域自然质量、利用水平和效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。第二节第二节 农用地分等定级方法农用地分等定级方法二、农用地等、级别含义二、农用地等、级别含义 农用地级别： 农用地等别分为自然质量等别、利用等别和综合等别3类。自然质量等别主要依据影响农地质量的自然因素划分；利用等别是在自然等指数基础上，进行土地利用系数修正，得出利用等指数，然后依照利用等指数划分出利用等别；综合等别是在利用等指

17、数基础上，进行经济系数修正，的出综合等指数，然后依照综合等指数划分出综合等别。 农用地定级成果在县级行政区内具有可比性。第二节第二节 农用地分等定级方法农用地分等定级方法三、农用地分等的方法三、农用地分等的方法1.确定标准耕作制度、基准作物（韩国的基准产量）与指定作物 标准耕作制度：在当前社会经济水平、生产条件和技术水平下，有利于生产或最大限度发挥当地土地生产潜力，未来仍有较大发展前景，不造成生态破坏，能够满足社会需求，并已为（将为）当地普遍采纳的农作方式。在实践中往往以种植制度代替。种植制度.doc第二节第二节 农用地分等定级方法农用地分等定级方法三、农用地分等的方法三、农用地分等的方法2.

18、确定农用地自然质量分的计算方法 根据当地实际情况，选择因素法或样地法计算农用地自然质量分。3.确定分等因素 第一，因素法。在国家推荐的分等因素和自选分等因素中（全国农用地分等定级技术领导小组确定），初步确定指标区内的分等因素。主要有，水文条件、土壤条件、地形条件、农田基本建设情况等。第二节第二节 农用地分等定级方法农用地分等定级方法三、农用地分等的方法三、农用地分等的方法4.分等因素分值计算 主要有绝对值法和相对值法两种。5.划分分等单元 (1)单元划分方法。 第一，叠置法。将同比例的土地利用现状图与地形图、土壤图叠加，基本一致区域形成的封闭图斑即为一个分等单元（具有一定的地形特征、土壤性质、耕