房地产会计核算和涉税

1、 房地产开发企业会计核算 第一讲房地产开发企业会计核算的主要内容一、房地产企业各阶段会计核算的内容房地产开发阶段可分为房地产开发企业的设立阶段、开发项目的准备阶段、项目开发阶段、房地产销售阶段及利润分配阶段。由于房地产开发企业的各个阶段特点不同，其会计核算的侧重点也有所不同。（一）开发企业设立阶段的会计核算（二）开发项目准备阶段的会计核算1取得土地使用权的核算2取得项目借款3开发前物资准备（三）项目开发阶段的会计核算1房地产开发成本的核算2房地产开发产品的核算（四）销售阶段及利润分配阶段的会计核算1房地产企业销售业务的核算2利润分配阶段的核算房地产开发企业的经营业务主要有以

2、下几个方面：（1）土地（建设场地）的开发经营；（2）商品房的开发经营；（3）城市基础设施和配套设施的开发和建设；（4）代建房屋和工程的建设；（5）经营房屋的出租和经营；（6）其他多种经营业务。二、房地产企业特殊会计核算科目第二讲房地产开发企业营业收入的会计核算一、营业收入的范围和实现（一）营业收入核算的特殊性 1营业收入具有多样性。2营业收入的坏账风险较小。（二）营业收入的内容1会计收入的内容会计收入特指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入。2税法的收入：企业所得税法第六条共9项收入。3开发企业的营业收入的具体内容包括三个方面。（三）营业收入确

3、认的条件企业会计准则规定的收入确认的条件是销售商品收入，应当在下列条件均能满足时予以确认：（1）企业已将所有权上的主要风险和报酬转移给买方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠计量。会计实务中，房地产收入的确认应同时具备以下条件：1）开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积业经有关部门测定；2）已与客户签订的正式房屋销售合同；3）标的物房屋已经客户验收、对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。差异分析：国税函20

4、08875号。二、主营业务收入的核算设置”主营业务收入”科目来核算主营业务收入的发生和结转。按主营业务收入的类别设置明细科目，主要有“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等。（一）现售方式销售由于有现房供应，在办妥开发产品移交手续后，即可确认收入。（二）预售方式销售房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的均为预售房款，一律不确认收入，其款项记入“预收账款”科目。开发项目完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照销售合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售

5、收入的实现。例：某房地产企业，第一年办妥一楼盘预售证，收取预售收入2 000万元；第二年实现上述楼盘80%的销售收入，即1 600万元，结转销售成本1 000万元。营业税率为5%（不考虑其他税费）。（三）采用分期收款、委托代销、委托包销等结算方式销售1采用分期收款方式销售房地产分期收款方式销售房地产，按购销合同约定的期限收取销售价款或确定当期应收价款时确认收入，并结转相应成本。2采用支付手续费委托代销的，应增设“委托代销商品”科目核算委托销售的开发产品，收到受托方代销清单后确认收入。例：某房地产企业某楼盘还剩几套尾房，造价为80万元，计划委托某房产中介公司代销，协议约定售价为100万元，营业税

6、率5%（不考虑其他税费）；中介公司按售价的2%收取手续费。3采用视同买断方式委托代销，则该房产企业在收到代销清单时，直接按协议约定的售价确认收入额，不用结转手续费。如果采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。4采用包销方式销售的，应在包销合同生效日进行确认收入的会计核算，并同时结转包销手续费、营业税和销售成本。例：某房地产企业某楼盘还剩几套尾房，造价为80万元，与某房产中介公司订立包销合同，协议约定售价为100万元，营业税率5%（不考虑其他税费）；中介公司按售价的2%收取手续费。5采用银行按揭方

7、式销售。其首付款应按实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。6.代建工程收入的确认房地产企业的代建工程一般是房地产企业为委托方代建房屋、建设场地或市政工程，一般情况下是先签合同后建造，具有价值大，建造期长，不可取消性的特点，符合建造合同的特点，所以房地产企业代建工程的收入核算应按照建造合同的方法来确认、计量收入和费用。7.价外收入的会计核算房地产企业的价外收入是指房地产企业在销售或出租开发产品时向客户收取的价款以外的各种费用。包括手续费、补贴、基金、集资费、奖励费、违约金（延期付款利息）、优质费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收入。房地产企业的价外收入根

8、据不同性质，应计入不同的会计科目。对手续费收入可计入“其他业务收入”，奖励费、优质费冲减“管理费用”， 违约金可计入“营业外收入”，而代收款项、代垫款项和需上缴的基金应计入“其他应付款”或“其他应收款”等往来账。例：某房地产公司销售一个自行开发的商铺，总建筑面积为100平米，单价1万元，收取总价款100万元，按每平米20元收取维修基金，该维修基金日后由房产公司统一解缴当地住房管理机构，另按每平米10元收取优质费，上述收取的款项全部存入银行。第三讲房地产开发企业的成本核算一、开发产品成本核算的特殊性（一）成本构成复杂，核算难度大。（二）核算时间跨度长。（三）不同项目核算差异性较大。（四

9、）滚动开发核算难度大。二、开发产品成本核算对象的确定房地产开发企业可按以下几种方法确定开发产品成本核算对象：（一）以整个开发项目为成本核算对象。对于开发规模小、开发周期短、一次性全部开发的房地产项目，可以整个开发项目为成本核算对象，特点是成本核算对象的唯一性，不存在成本费用的分配，成本核算周期同项目开发周期一致。（二）以开发期数为成本核算对象。对于开发规模较大、开发周期较长、分期开发的房地产项目，可以按开发期数为成本核算对象，特点是成本核算对象的多样性，成本费用需要归集和分配。（三）以开发产品形态为成本核算对象。对于开发产品形态多样的房地产项目，可以各种开发产品形态为成本核算对象，特点是成本核

10、算对象的多样性，成本费用需要归集和分配。成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。三、成本核算的内容房地产开发企业成本核算的主要内容是开发产品成本。企业在开发、建设和经营房地产业务的过程中发生的各种耗费，称为开发经营费用。开发产品成本是指由成本计算对象，即开发项目负担的开发经营费用。  （一）开发产品的成本项目  1土地征用及拆迁补偿费。2前期工程费。3基础设施费。4建筑安装工程费。5公共配套设施费。6开发间接费用。（二）开发成本核算的账户 房地产开发企业归集和分配发生的开发经营费用，进行开发产品成本核算所采用的主要

11、账户是“开发成本”和“开发间接费用”。四、房屋开发成本的核算房屋开发是房地产开发企业的主要经营业务之一。其开发经营的房屋按性质和用途分为四种：1.为销售开发的商品房；2.为出租而开发的经营房（出租房）；3.为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房；4.受其他单位委托代为开发建设的代建房。这些房屋的开发成本在核算方法上大致相同，但仍需要“开发成本房屋开发”账户下分别设置四种房屋的明细账（卡），并按工程名称设账页进行核算。（一）房屋开发成本费用的归集1土地征用及拆迁补偿费，凡能分清负担对象的，可直接计入房屋开发成本；凡不能分清负担对象，或开发综合性建设场地既为建造商品房之用，又对外销售或有偿转让的，

12、先计入“开发成本土地开发”，待土地开发完成投放使用时，再按占用土地面积比例分配转“开发成本房屋开发”。如果已开发完成的商品性建设场地改作自用性建设场地，应将土地征用及拆迁补偿费从“开发产品”转入“开发成本房屋开发”。为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成投入使用时，将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本，具体可采用分项平行结转法或归类集中结转法。2前期工程和基础设施费，凡能分清负担对象的，直接计入房屋开发成本；应由两个以上房屋开发项目负担，且发生时分不清负担对象的，应按一定标准分配后，分别计入房屋开发项目的成本。3计入房屋开发成本的建筑工程费，应根据不同施工方式，采用不同的核算方法。采

13、用出包方式的，应根据承包企业提交的“工程价款结算单”所列承付工程款计入“开发成本房屋开发”的相应成本项目中。采用自营方式的，发生的各项建筑安装工程费用直接计入“开发成本房屋开发”的相应成本项目中。如果企业自营施工大型建筑安装工程，可以根据需要增设“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集自营工程的建筑安装费用，月未实际成本转入“开发成本房屋开发”的相应成本项目中。企业在房地产开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备发出交付安装时，按其实成本计入“开发成本房屋开发”的相应成本项目中。4计入房屋开发成本的公共配套设施费，应根据配套设施建设的不同情况，采用不同的核算方

14、法。（1）若公共设施是与商品房开发同步开发的，其开发费用直接计入商品房开发成本；分不清受益对象或应由两个以上开发项目共同负担的，可先通过“开发成本配套设施开发”账户归集，待配套设施完成后，可按各开发项目的预算成本比例分配，其中应由房屋开发成本负担的部分，结转“开发成本房屋开发”账户。（2）若公共设施后于商品房开发，企业应预提土地开发项目应负担的公共设施费，借记“开发成本房屋开发”，贷记“预提费用”，实际发生公共配套设施费时，借记“开发成本配套设施开发”，贷记“库存材料”、“应付账款”等，配套设施竣工分配实际设施费时，冲转并结清“预提费用“。5开发间接费用开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核

15、算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”科目，然后按照适当分配标准，分配记入各项开发产品成本。开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：（1）工资。（2）福利费。（3）折旧费。（4）修理费。（5）办公费。（6）水电费。（7）劳动保护费。（8）周转房摊销。（9）利息支出。（10）其他费用。发生间接费用时：  借  开发间接费用    贷 

16、; 应付职工薪酬  累计折旧      长期待摊费用  银行存款周转房周转房摊销期末结转时：  借  开发成本房屋开发（某工程）    贷  开发间接费用如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的管理费用。6代建工程开发成本的核算代建工程是指开发企业接受委托单位委托，代为开发的各

17、项工程，或参加委托单位招标，经过投标中标后承建的开发项目。其主要包括：建设场地、各种房屋和市政工程。例如，城市道路、园林绿化、基础设施等。主要账务处理：  代建工程开发时：借：开发成本代建工程开发      贷：银行存款（支付规划设计、工程等各种费用）              开发间接费用（结转分配的间接费用）代建工程开发完工时：    

18、;借：开发产品代建工程      贷：开发成本代建工程开发（二）房屋开发成本的结转房屋开发项目竣工验收后，应按各种房屋的用途，将房屋的实际开发成本分别结转有关开发产品账户。竣工商品房、代建房的开发成本应结转“开发产品房屋”账户；竣工后直接投入使用的出租房、周转房的开发成本，应分别计入“出租开发产品”和“周转房”账户；若竣工后暂不使用，应计入“开发产品房屋”账户，待投入使用后再转入“出租开发产品”和“周转房”账户。四、库存设备和周转房的核算（一）库存设备的核算房地产开发企业的设备，是指将来经安装后构成房屋或有关配套设施实体的有机组成部分

19、，如各种供水、供电、通风、通讯、电梯、中央空调等设备。库存设备的核算主要涉及“物资采购”、“采购保管费”和“库存设备”三个账户（二）周转房成本的核算1.周转房是指房地产开发企业用于安置拆迁居民周转使用，产权归本企业所有的房屋。其主要包括：开发专门为安置拆迁居民周转使用的房屋；企业开发完成的商品房，在尚未销售以前用于安置拆迁居民周转使用的部分；搭建的用于安置拆迁居民周转使用的临时简易房屋。2.设置“周转房”科目核算，下设“在用周转房”、“周转房摊销”二级科目核算。第四讲 建造合同一、概论（一）建造合同准则适用的范围建造合同准则规范建造承包商建造工程合同的会计核算和相关信息的披露。这里所讲的建造承

20、包商，是指根据合同为客户建造工程(或大型资产)的企业，如承包建造房屋、建筑物的建筑安装企业，承包建造船舶、飞机和大型机械设备的制造企业。     （二）收入核算的账务处理二、建造合同收入和建造合同费用（一）建造合同收入建造合同收入包括合同中规定的初始收入以及因合同变更、索赔、奖励等形成的收入四部分。补充说明：会计准则中还提出了“与合同有关的零星收益”概念，其是指在合同执行过程中取得的、但不计入合同收入而应冲减合同成本的非经常性的收益。处置这些残余物资而取得的收益，应冲减合同成本。（二）建造合同费用建造合同费用包括直接费用和间接费用。内容：

21、60;                耗用的人工费用1直接费用      耗用的材料费用                 耗用的机械使用费用      

22、;           其他直接费用2间接费用三、建造合同结果是否能够可靠估计的判断判断建造合同的结果能够可靠估计的条件1合同总收入能够可靠地计量；2与合同相关的经济利益能够流入企业；3在资产负债表日合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定；4为完成合同已经发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量，以便实际合同成本能够与以前的预计成本相比较。四、完工百分比法    完工百分比法，在运用时分为两步：（一）第一步，确定建造合同的完工进度，

23、计算出完工百分比。根据建造合同准则，以下方法可以用于确定合同完工进度：1按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例计算(成本法)该方法是确定合同完工进度较常用的方法。用计算公式表示如下：   例1：某建筑公司签订了一项合同总金额为1 000万元的建造合同，合同规定的建设期为三年。第一年，实际发生合同成本300万元，年末预计为完成合同尚需发生成本520万元；第二年，实际发生合同成本为400万元，年末预计为完成合同尚需发生成本150万元。2按已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例计算(工作量法)3对已完合同工作进行技术测量(技术测量法)（二）第二步，根据完工

24、百分比法计量和确认当期的合同收入和费用。当期确认的合同收入=（合同总收入×完工进度）以前会计年度累计已确认的收入当期确认的 毛 利=（合同总收入合同预计总成本）×完工进度以前会计年度累计已确认的毛利当期确认的合同费用=当期确认的合同收入当期确认的合同毛利以前会计年度预计损失准备例：某建筑公司签订了一项合同总金额为1 000万元的固定造价合同。合同规定的工期为三年。假定经计算第一年完工进度为30，第二年完工进度已达80，经测定前两年的合同预计总成本均为800万元。第三年工程全部完成，累计实际发生合同成本750万元。根据上述资料计算各期确认的合同收入和费用如下：第一年确认的合同

25、收入1000×30300万元第一年确认的合同毛利（1000800）×3060万第一年确认的合同费用30060240万元其账务处理是：借：主营业务成本 2 400 000工程施工毛利   600 000贷：主营业务收入       3 000 000补充说明一：完工进度实际上是累计完工进度。补充说明二：累计实际发生的合同成本不包括下列内容：(1)与合同未来活动相关的合同成本，例如施工中尚未安装、使用或耗用的材料成本。(2)在分包工程的工作量完成之前预付给分包单位的款项

26、。差异分析：实施条例第23条、国税函2008875号。五、建造合同的结果不能可靠估计如果建造合同的结果不能可靠地估计，则不能采用完工百分法确认合同收入和合同费用，而应分别以下情况进行会计处理：（一）合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本加以确认，合同成本在其发生的当期确认为费用；例如，某建筑公司与客户签订了一项总金额为100万元的建造合同，工期为2年。第一年实际发生工程成本40万元，双方均能履行合同规定的义务。但建筑公司在年末时对该项工程的完工进度无法可靠估计。在这种情况下，该公司不能采用完工百分比法确认收入，但由于客户能够履行合同，当年发生的成本均能收回，所以，公司可将当年发

27、生的成本金额同时确认为当年的收入和费用，当年不确认利润。其账务处理如下：借：主营业务成本  400 000贷：主营业务收入        400 000差异分析：国税函2008875号。（二）合同成本不能收回的，应在发生时立即确认为费用，不确认收入。如果预计总成本将超过合同预计总收入，应将预计损失立即确认为当期费用。假定上例中该公司当年与客户只办理价款结算15万元，由于客户出现财务危机，其余款项可能收不回来。在这种情况下，该公司只将15万元确认为当年的收入，40万元应确认为当年的费用。其账务处理

28、如下：借：主营业务成本400 000贷：主营业务收入   150 000      工程施工毛利    250 000六、预计损失准备的确认（一）预计损失是指合同预计总成本超过合同预计总收入。（二）如果合同预计总成本超过合同预计总收入，应将预计损失立即确认为当期费用。例如，某建筑公司签订了一项总金额为100万元的固定造价合同，最初预计总成本为90万元。第一年实际发生成本63万元，当年末，预计为完成合同尚需发生成本42万元。假定该合同的结果能够可靠地估计。该公司应在年

29、末时进行如下会计处理：第一年合同完工进度（63÷（6342）×10060第一年确认的合同收入合同总收入×60100×6060万元第一年确认的合同毛利100（6342）×60-3万元第一年应确认的合同费用收入毛利60（-3）63万元第一年预计的合同损失（6342）100×（160）2万其账务处理为：借：主营业务成本 630 000贷：主营业务收入       600 000    工程施工毛利  &

30、#160;  30 000同时：借：资产减值损失      20 000贷：存货跌价准备              20 000    差异分析：税法不允许扣除。第五讲 房地产开发企业特殊业务的核算一、售后回购售后回购，是指销售商品的同时，销售方同意日后重新买回这批商品。售后回购实质上是一种融资行为，会计不确认收入，通过“其他应付账款”核

31、算。例：A房地产企业将开发的一栋商品房按5 000万元的价格转让给B公司（成本价为4 500万元），已办理产权转移手续，款项也已经收到。但是与商品所有权相关的对商品的控制权和管理权没有转移。双方商定3年后该房地产企业再按5 600万元的价格回购（假定不考虑其他税金）。房地产企业销售时:借: 银行存款     5 000万元  贷 : 应付账款     5 000万元每年年末计提利息费用时:（共做3年）借: 财务费用  

32、;     200万元  贷: 应付账款        200万元到期回购，支付货款时:借: 应付账款     5 600万元  贷:银行存款        5 600万元差异分析：国税函2008875号：采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商

33、品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。二、出租开发产品和投资性房地产出租开发产品是指用于出租经营的土地和房屋等开发产品。它们的盈利是以收取租金的方式逐步实现的。房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，可以根据目的不同，分成二类情形，一是企业将开发产品进行临时性出租取得租金收入，其目的仍是出售；二是企业出租开发产品目的就是为了赚取租金而非出售。（一）出租开发产品的核算企业临时性出租开发产品，此时的开发产品还不符合投资性房地产的有关规定，应当设置“出租开发产品”科目，并在“出租开发产

34、品”科目下设置“出租产品”和“出租产品摊销”二个明细科目，核算企业开发完成用于出租经管的土地和房屋的实际成本以及出租产品的摊销。1出租开发产品增加的核算2取得租金收入核算3出租开发产品摊销的核算出租开发产品摊销额的计算公式如下：出租开发产品年摊销率=（1-净残值率）/预计摊销年限×100%出租开发产品月摊销率=出租开发产品年摊销率÷12出租开发产品月摊销额=应计提摊销的出租开发产品原始价值×该出租开发产品月摊销率企业按月计提出租产品摊销时，借记“其他业务成本出租产品”账户，贷记“出租开发产品出租产品摊销”账户。4出租开发产品修理的核算5出租开发产品减少的核算例：某

35、房地产企业将自行开发的一商铺出租，账面原值为300 000元，预计使用年限为40年，净残值率4%，月租金为1 000元，营业税率为5%。（二）投资性房地产1.定义和范畴定义：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。范畴：投资性房地产包括（1）已出租的土地使用权；（2）用于持有和准备增值后转让的土地使用权；（3）已经出租的房屋建筑物。      房地产开发企业作为存货的房地产则不要纳入投资性房地产。除此之外，房地产企业接受其他单位的委托代建的房地产也不能算作投资性房地产。差异分析：税法没有将投资性房地产单独作为

36、一类资产进行明确规定，税法上仍然按照出租开发产品进行税收管理。2.后续计量会计准则对投资性房地产的后续计量有两种模式，一种是成本模式，另一种是公允价值模式。准则规定在一般情况下，企业应当首选成本模式，只有在某些条件下才可以适用公允价值模式。（1）成本模式核算要点采用成本模式计量的，对于建筑物应当适用固定资产准则规定进行后续计量，即不需要根据期末房地产的市价调整其账面价值，同时对房地产进行折旧或摊销的核算；同理，对于无形资产则适用无形资产准则的相关进行后续计量。主要账务处理a.转为出租时：   借：投资性房地产    

37、0;贷：固定资产（或“出租开发产品”）b.提取折旧时：借：主营业务成本  贷：投资性房地产累计折旧土地使用权的摊销应通过“投资性房地产累计摊销”账户核算。c.收取租金时：借：银行存款    贷：主营业务收入   d.年末市价发生变化时，上涨不做账，下跌提取“投资性房地产减值准备”。借：资产减值损失    贷：投资性房地产减值准备差异分析：在成本计量模式下，投资性房地产会计与税法的差异与固定资产、无形资产的差异一致，并没有产生新的特殊差异。（2）公允价值模式适用条件核

38、算要点a.在公允价值模式下，将作为存货的房地产转换为投资性房地产时，应当以转换日该房地产的公允价值确认，公允价值超过账面价值的差额计入“资本公积”，低于账面价值的差额计入“公允价值变动损益”。 以后在资产负债表日，再按当日的该房地产的公允价值与账面余额的差额进行调整，将差额计入“公允价值变动损益”科目。b.在公允价值模式下，不允许对投资性房地产计提折旧或进行摊销。主要账务处理a.转为出租时：  借：投资性房地产    贷：固定资产（或“出租开发产品”）      &

39、#160; 资本公积b.提取折旧：公允价值模式下不提取折旧或摊销。   c.收取租金时：  借：银行存款     贷：主营业务收入   d.年末市价发生变化时，无论上涨还是下跌都必须进行相应调整。借：投资性房地产     贷：公允价值变动损益  下跌做相反的会计处理。涉税分析：公允价值计量模式会计核算与税法不一致，产生了新的特殊差异需要进行调整。还要关注：租金收入会计与税法不一致。（三）

40、租金收入会计核算对租金收入要求按照权责发生制进行会计处理。税法上对以上收入的确认没有采用权责发生制原则，而是按照合同约定的日期确认收入的实现。实施条例第十九条：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。例：2008年甲公司向乙公司出租房产一处，租期三年，每年租金100万元，合同约定甲公司于租赁开始日一次性收取300万元。2008年收取租金时：借：银行存款         300万贷：预收账款        &

41、#160; 300万08、09和10年作：借：预收账款         100万贷：主营业务收入       100万借：应交税费营业税    15万  贷：银行存款             15万借：营业税金及附加  

42、     15万   贷：应交税金营业税     15万其余两年结转收入分录同上。国税函201079号的变化三、非货币性交易（视同销售）非货币性交易，指交易双方以非货币性资产进行的交换。这种交换不涉及或只涉及少量的货币性资产（即补价）。1无补价的非货币性交易会计制度的计价原则：企业发生非货币性交易时，应以换出资产的账面价值，加上应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值。例:甲房地产开发公司以一栋开发产品（办公楼）换入乙公司的土地使用权，办公楼的账面成本为600万元，

43、公允价值为900万元。换入土地暂时不投入房地产开发。甲企业的会计处理为:借: 无形资产          600贷: 开发产品             600差异分析：实施条例第二十五条：视同销售。会计准则的变化及涉税分析：企业会计准则第7号非货币性资产交换1.计量基础的变化。制度只允许采用账面价值计量；新准则规定既可以按账面价值计量，在符合条件的

44、情况下也可以按公允价值为基础确定换入资产的成本，并确认产生的损益。2.准则规定，在公允价值计量下，以存货的交换的，应按公允价确认为商品销售收入，并结转成本。借:无形资产           800贷:主营业务收入        800借:主营业务成本        600  贷:开发产品  

45、;          600四、合作建房（一）合作建房的形式从目前房地产合作开发情况来看，合作建房主要以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司，参与分配的形式有以下两种：1开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品；2开发合同或协议中约定分配项目利润。（二）以开发产品作为分配形式的1房地产开发企业在取得投资款时：借：银行存款贷：递延收益企业取得的投资款实质为销售款。2分配开发产品时：借：递延收益贷：主营业务收入借：营业税金及附加贷：应交税费应交营

46、业税（二）以分配项目利润作为分配形式的会计处理1取得的投资款时：借：银行存款贷：应付股利、其他应付款企业取得的投资款时，由于未成立独立法人公司，所谓的投资方不是真正法律意义上的股东。2分配项目利润时：借：应付股利、其他应付款贷：银行存款五、以土地使用权投资开发项目以土地使用权投资于开发项目，对房地产而言主要有三种形式。（一）第一种：房地产企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他房地产开发项目，但并没有形成股权。1转出土地使用权时：借：预付账款（土地使用权的公允价值）贷：无形资产土地使用权（账面价值）营业外收入（差额）2取得开发产品时：借：开发产品贷：预付账款（二）第二种：其他企业以换取开

47、发产品为目的，将土地使用权投资于房地产开发项目，也没有形成股权。1房地产开发企业取得土地使用权时：借：无形资产土地使用权                                        

48、                                   贷：递延收益？2分配开发产品时：借：递延收益贷：主营业务收入借：营业税金及附加贷：应交税费应交营业税（三）第三种：房地产企业以股权的形式，将土地使用权投资于其他房地产企业房地产开发

49、项目。转出土地使用权时：借：长期股权投资（土地使用权公允价值和相关税费）贷：无形资产土地使用权（账面价值）营业外收入（差额）六、债务重组1债务重组的概念和方式会计制度的概念：债务重组是指债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决同意债务人修改债务条件的事项。会计准则的概念：债务重组是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或者法院的裁定作出让步的事项。重组方式包括：（1）以低于债务账面价值的现金清偿债务；（2）以非现金资产清偿债务；（3）债务转为资本；（4）修改其他债务条件，如延长债务偿还期限、延长债务偿还期限并加收利息、延长债务偿还期限并减少债务本金或债务利息等；（5）

50、以上两种或两种以上方式的组合（简称“混合重组方式”）。2会计处理例1：2008年4月10日，华光房地产开发公司向海天公司销售商品房，售房款1 500万元尚未收到。12月20日，海天公司发生财务困难，无法按合同偿还债务，经双方协议，华光公司同意减免海天公司200万元债务，余额用现金立即偿还。会计制度的账务处理海天公司（债务人）：借：应付账款     1 500    贷：银行存款        1 300  

51、      资本公积          200华光公司（债权人）：借：银行存款      1 300    营业外支出      200    贷：应收账款       

52、 1 500差异分析：财税200959号。新准则对债务人收益的核算改为营业外收入，对纳税调整有什么影响？例2：2009年6月1日，光大公司销售一批建筑材料给华光房地产开发公司，含税价300万元。2009年12月1日，华光公司发生财务困难，无法按合同规定偿还债务，经双方协议，光大公司同意华光公司用商品房抵偿该应收账款。该产品市价（即公允价值）为260万元，成本200万元（假定没有发生营业税等）。华光公司：借：应付账款           300贷：开发产品  

53、;             200        资本公积               100光大公司：借：固定资产          &#

54、160;300    贷：应收账款            300海天公司（债务人）的纳税调整：新准则（债务人）:借：应付账款            300贷：主营业务收入         260   

55、   营业外收入            40借:主营业务成本          200  贷:库存商品              200新准则（债权人）:借：固定资产  

56、           260    营业外支出            40贷：应收账款              300纳税调整？会计准则的账务处理（1）抵债资产为存货的，应按公允价确认为商

57、品销售收入，并结转成本；抵债资产为无形资产或固定资产的，公允价值与账面价值的差额核算为营业外收入或营业外支出；抵债资产为长期股权投资的，公允价值与账面价值的差额核算为投资收益。（2）对于以实物、无形资产或长期股权投资抵债的债务重组业务，债权人对取得的资产运用公允价值计量。 房地产开发企业涉税房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。一、土地使用

58、权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为3%。应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。    &

59、#160;应纳税额=合同金额×0.05% 注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资本金的印花税，立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。  土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。  年应纳税额=土地使用面积×单位税额三、预售阶段：需缴纳营

60、业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用×5%（2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额×7%                         

61、         教育费附加=营业税额×3%（3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除     条例规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。 海南省地方税务局规定房地产企业在预售阶段应预缴土地增值税，海口、三亚每月按销售额的2%预缴，其它市县按销售额的1%预缴。（3）企业所得税：企业所得税的征税对象是

62、以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得。 应纳税额=应纳税所得额×25%房地产企业预售阶段应季度预缴企业所得税，每季度预缴税额根据国税发 （2006）31号以及国税函2008299号规定预缴每季度应预缴企业所得税额=（季度销售额×10%营业税及附加预缴的土地增值税期间费用）×22%备注：新企业所得税法执行后，海南地区执行企业所得税过渡期政策，新办企业执行25%税率，老企业2010年22%，2011年24%，2012年以后执行25%。四、当年度有完工楼盘，则完工年度进行企业所得税汇算清缴，每年5月31日之前申报（详见国税发（2009）31号文）。

63、每年度应纳企业所得税额=应纳税所得额×25%应纳税所得额=收入总额不征税收入免税收入各项扣除以年年度弥补亏损五、项目销售达到85%或销售完毕，进行土地增值税清算。（一）、土地增值税的清算条件：（1）已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证三年仍未销售完毕。（二）、应纳税额的计算1、计算增值额   增值额收入额扣除项目金额2、计算增值率   增值率增值额÷扣除项目金额3、依据增值率确定适用税率。4、依据适

64、用税率计算应纳税额。       应纳税额增值额×适用税率扣除项目金额×速算扣除系数备注：实行四级累进税率（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%房地产企业开发经营过程中主要涉及的税种包括营业税、企业所得

65、税、土地增值税、个人所得税、契税、土地使用税、印花税、房产税等，存在的主要税务风险点总结如下：营业税(1)销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，少计收入。在开发产品完工前，取得的预售收入(包括定金)没有全部计入“预收账款”进行申报缴纳税款;将预售收入计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税;将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账;将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况;总机构没有将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入;私改规划，增加销售面积的收入未按规定入账;销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入没有按规

66、定入账;拆迁补偿收入未按规定确认收入，没有按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税;与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入;收取的定金、违约金、诚意金等，未按规定确认收入;向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，未按规定确认收入。(2)开发项目完工后，将收入挂在“预收账款”等科目，长期不结转收入。(3)按分期收款合同约定的时间应收取而未收取的销售款未及时申报纳税。(4)采取委托销售方式销售开发产品，不及时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构收

67、取并开具发票或收据，开发企业未计入收入。(5)以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，未按规定计税;将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不做收入。(6)对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款未按租金确认收入，出售时未按销售资产确认收入。对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款未按租金确认收入，出售时未按销售开发产品确认收入。(7)发生视同销售行为，未按规定申报纳税。以开发产品换取土地使用权、股权，未按非货币性资产交换的准则进行税务处理;以开发产品抵顶材料款、工程款

68、、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，未按规定计税;将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，未按规定申报纳税;自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的单位和个人，未按市场价足额申报纳税;将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，未按规定申报纳税。(8)房屋出租收入。出租收入抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认收入;出租收入(如将未售出的房屋、商铺、车位等出租)、周转房手续费收入等不按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入;以明显低于市场的价格出租给关联方，未按规定计税。(9)商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入未按规定申报纳税。(10)利用自有施工力量建设房屋等建筑物，在销售不动产时，未申报缴纳建筑环节的营业税。(11)中途转让在建项目，