天津中高端房地产市场分析远洋地产114PPT

1、skpchina天津中高端房地产市场分析天津中高端房地产市场分析2008年年7月月谨致谨致skpchina天津中高端房地产市场分析天津中高端房地产市场分析 - 自住购房客户自住购房客户 - 2008年年7月月谨致谨致skpchina3购房客户整体特征购房客户整体特征购房客户整体购房需求购房客户整体购房需求购房需求趋势变化购房需求趋势变化不同经济水平对购房需求的影响不同经济水平对购房需求的影响不同居室大小的产品设计需求不同居室大小的产品设计需求天津中高端房地产市场分析天津中高端房地产市场分析(自住购房客户自住购房客户)skpchina4购房客户整体特征购房客户整体特征购房客户整体购房需求购房客户

2、整体购房需求购房需求趋势变化购房需求趋势变化不同经济水平对购房需求的影响不同经济水平对购房需求的影响不同居室大小的产品设计需求不同居室大小的产品设计需求天津中高端房地产市场分析天津中高端房地产市场分析(自住购房客户自住购房客户)skpchina5他们的背景特征他们的背景特征天津购房客户是一群学历偏高、收入偏高的中高阶层白领人士天津购房客户是一群学历偏高、收入偏高的中高阶层白领人士l一般房产市场，主要购房客户通常是一般房产市场，主要购房客户通常是30-49岁，但天津购房者有岁，但天津购房者有3成是成是20-29岁的年轻人岁的年轻人l有有20%的人家庭月收入达到的人家庭月收入达到1万元或以上万元或

3、以上l超过超过80%的受访者有大专或本科以上的教育的受访者有大专或本科以上的教育l拥有或打算购买私家车的比例很高，价位主要都集中在拥有或打算购买私家车的比例很高，价位主要都集中在20万元以下万元以下l拥有信用卡人群比例较高拥有信用卡人群比例较高工作和职位具有典型商业化城市特征工作和职位具有典型商业化城市特征l个体经营者比例极少，接近个体经营者比例极少，接近4成受访者是中高层或管理人员成受访者是中高层或管理人员l工作很繁忙，近一半人平时需要出差，有工作很繁忙，近一半人平时需要出差，有21%的人出差每的人出差每1-2个月一次或更多个月一次或更多注：此报告中的注：此报告中的“购房客户购房客户”是指已

4、经购买或打算购买中高档商品房的受访者是指已经购买或打算购买中高档商品房的受访者skpchina6他们的休闲娱乐他们的休闲娱乐休闲活动形式传统单调休闲活动形式传统单调l与定性座谈会的结果一致，与定性座谈会的结果一致， 休闲方式是以餐饮为主，休闲方式是以餐饮为主，去外面用餐的频率很高去外面用餐的频率很高l他们有外出习惯，但他们有外出习惯，但较少较少参与现场娱乐活动，如到影参与现场娱乐活动，如到影院看电影、欣赏现场音乐院看电影、欣赏现场音乐/戏剧戏剧/舞蹈、现场看比赛等等舞蹈、现场看比赛等等l户外运动频率较低户外运动频率较低对自己的保养相当重视对自己的保养相当重视l有有6成的受访者会定期去健身美容成

5、的受访者会定期去健身美容l近近3成的受访者对连锁机构有特别偏好追求高档次成的受访者对连锁机构有特别偏好追求高档次重视自身健康和保养，但休闲方式单调传统重视自身健康和保养，但休闲方式单调传统从购物、餐从购物、餐饮、休闲娱饮、休闲娱乐生活特点乐生活特点看，天津人看，天津人生活比较单生活比较单一、传统，一、传统，不过于强调不过于强调档次感档次感skpchina7他们的生活他们的生活 (定性结果定性结果)与很多大城市的生活节奏比较接近，大部分受访者认为目前与很多大城市的生活节奏比较接近，大部分受访者认为目前生活和工作比较忙碌、压力大生活和工作比较忙碌、压力大“我现在就想多一点时间休息，因为平时比较忙。

6、生活会比较疲惫，在工作方面。主要是工作方面压力比较大。”（单身/已婚无孩子组，中等收入）l高收入组人群对此感觉更加强烈高收入组人群对此感觉更加强烈“现在太忙了”（高收入组）大多对目前的生活质量并不满足，希望有更好的生活环境大多对目前的生活质量并不满足，希望有更好的生活环境“很多方面都不满足，比如说生活质量，对孩子的教育，还有工作上的压力大一些，这些都不是很满足。 ” （已婚有学前孩子组，中等收入）“就是居住环境，刚买房子的时候有短暂的满足感，后来再发展，还是不满足” （已婚有学前孩子组，中等收入）工作繁忙工作繁忙 期望更好的生活质量期望更好的生活质量忙碌、压力大的生活，使相对宁静、舒适、忙碌、

7、压力大的生活，使相对宁静、舒适、温馨的温馨的“家的感觉家的感觉”显得尤其可贵，有改善显得尤其可贵，有改善居住环境、提高居住质量的要求。因此在购居住环境、提高居住质量的要求。因此在购房时，普遍渴望安全、宁静的居住环境房时，普遍渴望安全、宁静的居住环境skpchina8他们的休闲娱乐他们的休闲娱乐 i(定性结果定性结果)在座谈会中发现，受访者对西式餐饮提及率非常低在座谈会中发现，受访者对西式餐饮提及率非常低l认为西餐一般只用于某些正式场合认为西餐一般只用于某些正式场合/特定人群，而非日常饮食或者朋友聚特定人群，而非日常饮食或者朋友聚会会“天津人吃饭一般都是去特别随便的地方去吃。坐一块吃、喝的，不是

8、特别拘束，要是吃西餐特别拘束。 ”（高收入组）“西餐的消费是特定人群。一个是属于年轻人，一个是属于涉外的 ”（高收入组）l仅有少部分人较认可必胜客的下午茶仅有少部分人较认可必胜客的下午茶中式餐饮是他们日常饮食习惯中式餐饮是他们日常饮食习惯l提及较多的店名如沸腾鱼乡、宝轩渔府，快餐如大员碗、食为天等提及较多的店名如沸腾鱼乡、宝轩渔府，快餐如大员碗、食为天等重视饮食，偏爱中式菜肴重视饮食，偏爱中式菜肴skpchina9他们的休闲娱乐他们的休闲娱乐 ii(定性结果定性结果)综观而言，受访者的休闲娱乐活动比较传统和集中在市内，综观而言，受访者的休闲娱乐活动比较传统和集中在市内，在座谈会中，他们提及率最

9、高的休闲活动就是逛街、吃饭、在座谈会中，他们提及率最高的休闲活动就是逛街、吃饭、去去ktv，较少提及近郊旅游或高档次的活动，较少提及近郊旅游或高档次的活动较少去咖啡厅，例如：上岛咖啡、外滩风尚等，认为是谈恋较少去咖啡厅，例如：上岛咖啡、外滩风尚等，认为是谈恋爱或者谈公务的场所爱或者谈公务的场所一些人提及洗浴，但也是公务应酬性质的活动，并非日常休一些人提及洗浴，但也是公务应酬性质的活动，并非日常休闲活动闲活动“（洗浴）属于商业的交际。自己一个人肯定是不去的。”（高收入组）传统单一的休闲娱乐方式传统单一的休闲娱乐方式从购物、餐饮、休闲从购物、餐饮、休闲娱乐生活特点看，受娱乐生活特点看，受访者生活比

10、较单一、访者生活比较单一、传统传统skpchina10他们的人生态度他们的人生态度天津人仍然天津人仍然抱着抱着相对传统的相对传统的观念观念，包括从餐饮到家庭的方方面面，包括从餐饮到家庭的方方面面l他们更喜欢中式餐饮，而且对各种菜系没有特殊偏好他们更喜欢中式餐饮，而且对各种菜系没有特殊偏好l家庭观念重，而且对结婚非常重视，婚前买房已经成为一种约定俗成的家庭观念重，而且对结婚非常重视，婚前买房已经成为一种约定俗成的社会现象社会现象孩子是家庭的核心，受到极大的关注孩子是家庭的核心，受到极大的关注l“不能输不能输”已是现在绝大多数父母对孩子教育和发展的一种心态，对重已是现在绝大多数父母对孩子教育和发展

11、的一种心态，对重点学校，尤其是重点中学的都非常关注点学校，尤其是重点中学的都非常关注l从定性座谈会上发现，天津人在进行二次置业时，会充分考虑重点院校从定性座谈会上发现，天津人在进行二次置业时，会充分考虑重点院校所在区域所在区域对财富的观念比较偏向于对财富的观念比较偏向于“知识型心态知识型心态”，认为知识创造财富，认为知识创造财富l是否有个好工作，是否拥有自己的房产成为这些成功标准的表征是否有个好工作，是否拥有自己的房产成为这些成功标准的表征传统家庭观：传统家庭观：“有房有房=有家有家” 孩子是家庭的基石孩子是家庭的基石skpchina11他们的家庭观他们的家庭观(定性结果定性结果)受访者非常重

12、视孩子的成长和生活，孩子是家庭的核心受访者非常重视孩子的成长和生活，孩子是家庭的核心l有结婚成家即与父母分开居住的习惯，需要购买有结婚成家即与父母分开居住的习惯，需要购买“结婚房结婚房”“两个人结婚就要有自己的空间了，你自己成家了，最起码你自己的家庭根本的东西（独立的房子）你应该有。 ”（单身/已婚无孩子组，中等收入）l购买购买“结婚房结婚房”，父母往往出首付或者视乎经济条件支付更多，父母往往出首付或者视乎经济条件支付更多“好多都是父母给付首期，后期自己供 ”（单身/已婚无孩子组，中等收入）l刚生孩子后，积极需求父母协助照顾自己的孩子刚生孩子后，积极需求父母协助照顾自己的孩子 选择区位时，选择

13、区位时，很重视与父母的距离很重视与父母的距离“父母都住这一块，所以我买房也是这一块。”（已婚有学前孩子组，中等收入）l重视子女的发展重视子女的发展，需要独立空间给孩子需要独立空间给孩子促动购买新房子，促动购买新房子，重点重点中小学所在区域受到青睐中小学所在区域受到青睐“因为孩子慢慢的长大，他们需要的东西，他需要的空间，他要上学，需要一间独立的房子，我们现在买的是两室，又不能满足了 ” （已婚有学前孩子组，中等收入）孩子的成长周期推动购房的需求孩子的成长周期推动购房的需求子女要结子女要结婚成家婚成家子女生子女生孩子孩子子女的孩子女的孩子上学子上学父母需要帮孩子父母需要帮孩子购买购买“结婚房结婚房

14、”老一辈父母需要帮老一辈父母需要帮年轻父母照顾孩子年轻父母照顾孩子 购买与父母距离购买与父母距离近的房子近的房子 / 添人口添人口需要换大房子需要换大房子父母需要为孩子父母需要为孩子设立独立房间设立独立房间 置业升级置业升级考虑教育，偏好考虑教育，偏好学府区房产学府区房产skpchina12购房客户整体特征购房客户整体特征购房客户整体购房需求购房客户整体购房需求购房需求趋势变化购房需求趋势变化不同经济水平对购房需求的影响不同经济水平对购房需求的影响不同居室大小的产品设计需求不同居室大小的产品设计需求天津中高端房地产市场分析天津中高端房地产市场分析(自住购房客户自住购房客户)skpchina13

15、住房来源住房来源超过超过7成的购房者至少拥有一套房产成的购房者至少拥有一套房产l绝大部分是自己购置的商品房绝大部分是自己购置的商品房1/4的购房者没有自有房产的购房者没有自有房产l租房只占租房只占7%，其余的多为与父母同住，其余的多为与父母同住自有商品房比例很高自有商品房比例很高skpchina14出于这个原因买房的人目的相当明确，都是因为家庭结构出于这个原因买房的人目的相当明确，都是因为家庭结构的变化，或出于为家庭成员考虑而购房的变化，或出于为家庭成员考虑而购房购房原因购房原因 分类说明分类说明对于各种购房原因，总结后归为五大类：对于各种购房原因，总结后归为五大类：之前在天津没有属于自己的房

16、产，希望落户天津，成为真之前在天津没有属于自己的房产，希望落户天津，成为真正的天津人；或希望将租金转化为按揭，更经济划算正的天津人；或希望将租金转化为按揭，更经济划算已经拥有房产，但希望拥有更合理的户型、更大的面积或已经拥有房产，但希望拥有更合理的户型、更大的面积或更好的小区和周边环境更好的小区和周边环境已经拥有房产，但追求更好的生活品质或生活环境已经拥有房产，但追求更好的生活品质或生活环境为了离工作地点近，离自己的家人近，或为了方便孩子的为了离工作地点近，离自己的家人近，或为了方便孩子的教育而购房教育而购房skpchina15购房原因购房原因 分类说明分类说明(ii)类别类别具体购房原因具体

17、购房原因首次置业首次置业当时在天津没有属于自己的房产，希望在天津拥当时在天津没有属于自己的房产，希望在天津拥有属于自己的一套房产有属于自己的一套房产,实现安居实现安居当时在天津没有属于自己的房产，一直租住，当时在天津没有属于自己的房产，一直租住，付租金不划算，不如买房付租金不划算，不如买房家庭计划家庭计划有结婚或生小孩的计划有结婚或生小孩的计划买给子女，用于结婚买给子女，用于结婚生子生子子女长大，需要单独房间居住子女长大，需要单独房间居住更靠近工作地或家人更靠近工作地或家人离父母离父母(或离子女或离子女)住处更近，便于照顾住处更近，便于照顾离自己或家人的工作地点更近离自己或家人的工作地点更近离

18、孩子上学的地点更近，方便接送离孩子上学的地点更近，方便接送为了让孩子入读该楼盘附近的重点学校为了让孩子入读该楼盘附近的重点学校置业升级置业升级当时所住房子是自置，但原来房子面积太小，想当时所住房子是自置，但原来房子面积太小，想换面积更大的房子换面积更大的房子当时所住房子是自置，但对原来的户型不满意，当时所住房子是自置，但对原来的户型不满意，想换户型更合理的房子想换户型更合理的房子当时所住房子是自置，但对原来的小区当时所住房子是自置，但对原来的小区居住区域居住区域不满意，想换到更好的小区不满意，想换到更好的小区居住区域居住区域高档生活品质提升高档生活品质提升当时所住房子是自置，但希望通过购置房产

19、，实当时所住房子是自置，但希望通过购置房产，实现生活品质的大幅提高现生活品质的大幅提高当时所住房子是自置，但想和高素质当时所住房子是自置，但想和高素质社会身份地社会身份地位相当的人住在一起位相当的人住在一起skpchina16购房原因购房原因 分类说明分类说明 (iii)购房和住房经验购房和住房经验不足，受到便利不足，受到便利性和外在条件的性和外在条件的吸引吸引首次置业首次置业追求追求“拥有感拥有感”家庭计划家庭计划更靠近更靠近工作地或家人工作地或家人考虑家人和方便考虑家人和方便高档生活高档生活品质提升品质提升以经济实力以经济实力追求更优越的感觉追求更优越的感觉置业升级置业升级以住房经验以住房

20、经验选择更好的条件选择更好的条件有购房和住房经有购房和住房经验；关注内在和验；关注内在和与住房体验相关与住房体验相关的属性的属性感性感性需求需求为主为主理性理性需求需求为主为主skpchina17购房原因购房原因结婚生子是买房的最主要推动力结婚生子是买房的最主要推动力由于天津大部份是的本地人，自有房产的比例很高（达到由于天津大部份是的本地人，自有房产的比例很高（达到74%），所以首次置业的人较少，而置业升级的比例相对高），所以首次置业的人较少，而置业升级的比例相对高l更大的面积、更合理的户型、更好的小区或周边环境是置业升更大的面积、更合理的户型、更好的小区或周边环境是置业升级购房者的主要诉求级

21、购房者的主要诉求15%的购房客户追求提高生活品质，这可能与他们偏高收入的购房客户追求提高生活品质，这可能与他们偏高收入有关有关l20%的人家庭月收入超过的人家庭月收入超过1万万家庭结构变化和改善居住条件推动购房的需求家庭结构变化和改善居住条件推动购房的需求skpchina18房产需求和选择态度房产需求和选择态度- 对各需求层次的说明对各需求层次的说明核心需求核心需求注：百分比为对该需求描述同意程度为4分+5分的百分比差异化需求差异化需求升级需求升级需求是指作为房地产开发商，能够使楼盘与同价位其他楼是指作为房地产开发商，能够使楼盘与同价位其他楼盘相比脱颖而出，差异开来，增加客户选择可能性的盘相比

22、脱颖而出，差异开来，增加客户选择可能性的需求点需求点是指相对是指相对“小众小众”的需求点，对于大部分购房客户来的需求点，对于大部分购房客户来说说nice to have具备这些需求当然好，不具备具备这些需求当然好，不具备也不会影响他们的决策，而且在目前的阶段不会为了也不会影响他们的决策，而且在目前的阶段不会为了这些升级需求多付钱；但可能是未来的发展趋势这些升级需求多付钱；但可能是未来的发展趋势是指对大部分购房客户来说，必须满足的需求点。如是指对大部分购房客户来说，必须满足的需求点。如果缺失或未满足，很大可能性会造成客户流失，但具果缺失或未满足，很大可能性会造成客户流失，但具备这些需求点，不会增

23、加购房客户选择的可能性备这些需求点，不会增加购房客户选择的可能性skpchina19房产需求和选择态度房产需求和选择态度天津购房客户的核心需求主要集中在朝向和户型合理布置上天津购房客户的核心需求主要集中在朝向和户型合理布置上l为顾及北方生活的光照与通风，讲究格局的方正，南北通透，通风采光为顾及北方生活的光照与通风，讲究格局的方正，南北通透，通风采光优越的房间优越的房间l有有7成人认为客厅是最重要的功能房间，较重视主卧的人多，也从侧面体成人认为客厅是最重要的功能房间，较重视主卧的人多，也从侧面体现了天津人以家庭为生活的核心，重视和家人一起的空间现了天津人以家庭为生活的核心，重视和家人一起的空间天

24、津人不单只是重视天津人不单只是重视“内在内在” ，也看重，也看重“外在外在” 开发商需要兼顾开发商需要兼顾外在设计需要为楼盘带来价值感外在设计需要为楼盘带来价值感l特别是置业升级和追求生活品质享受是推动房产需要的主因特别是置业升级和追求生活品质享受是推动房产需要的主因核心需求核心需求注：百分比为对该需求描述同意程度为4分+5分的百分比skpchina20房产需求和选择态度房产需求和选择态度除了户型方正外，景观丰富、达成感官舒适也是购房者所需要的除了户型方正外，景观丰富、达成感官舒适也是购房者所需要的l希望生活景致无处不在，例如在卧室能欣赏到园林景观希望生活景致无处不在，例如在卧室能欣赏到园林景

25、观偏爱现代建筑风格和高档用材，希望能体现档次感偏爱现代建筑风格和高档用材，希望能体现档次感l不过在定性座谈会和实地考察中发现，受访者对楼盘的建筑风格没有明确的认识，不过在定性座谈会和实地考察中发现，受访者对楼盘的建筑风格没有明确的认识，而且天津各个楼盘的风格也没有太突出的表现而且天津各个楼盘的风格也没有太突出的表现注重个性化与私密性的空间设计，同时，亦关注邻居是否与自己是同档次的人注重个性化与私密性的空间设计，同时，亦关注邻居是否与自己是同档次的人l不希望浪费面积在卫生间上，不希望浪费面积在卫生间上，1个卫生间就足够满足日常需要个卫生间就足够满足日常需要天津人在购房时挺重视天津人在购房时挺重视

26、“外在外在”档次和周边人文的氛围，这可能与他们希望能档次和周边人文的氛围，这可能与他们希望能达到某水平的生活质量和重视私隐有关达到某水平的生活质量和重视私隐有关 在市场定位时，客户群档次区分就在市场定位时，客户群档次区分就显得尤为重要，例如：要考虑大小户型混杂是否恰当显得尤为重要，例如：要考虑大小户型混杂是否恰当注：百分比为对该需求描述同意程度为4分+5分的百分比差异化需求差异化需求skpchina21房产需求和选择态度房产需求和选择态度建筑设计概念可能对一些人是亮点建筑设计概念可能对一些人是亮点l欧式建筑外观，提高档次感欧式建筑外观，提高档次感l由国外的设计师亲自设计，增加信心，但楼体外观不

27、需太花哨，由国外的设计师亲自设计，增加信心，但楼体外观不需太花哨，满足基本审美观即可满足基本审美观即可稍为增加不同功能房间的户型设计受部份人所欢迎稍为增加不同功能房间的户型设计受部份人所欢迎l更合理的居室数量和空间设计，满足家的概念；并能满足朋友更合理的居室数量和空间设计，满足家的概念；并能满足朋友聚会的需求聚会的需求如果能营造优良的周边环境会提升购房意欲如果能营造优良的周边环境会提升购房意欲l恰当楼宇布局，避免老社区的景观出现恰当楼宇布局，避免老社区的景观出现l在小区附近推动或营造丰富的生活娱乐配套在小区附近推动或营造丰富的生活娱乐配套注：百分比为对该需求描述同意程度为4分+5分的百分比升级

28、需求升级需求skpchina22楼房的外观更注重实用的设计楼房的外观更注重实用的设计 (定性结果定性结果)更加注重房屋的实用性、关注房型（如出房率等），外观更加注重房屋的实用性、关注房型（如出房率等），外观设计也需符合设计也需符合“实用实用”要求要求看起来比较高档、特别，看起来比较高档、特别，但只有少部分受访者认为但只有少部分受访者认为外观比较好看外观比较好看但令受访者感觉造价比较但令受访者感觉造价比较高，同时可能迎合设计的高，同时可能迎合设计的需要，感觉房型不实用需要，感觉房型不实用- “里面的房型不好。是一家把一个角，肯定不通透，不可能从这头到那头。 ”（已婚有上学孩子组，中等收入）目前在

29、天津比较常见目前在天津比较常见习惯中规中矩的设计，习惯中规中矩的设计，且认为比较实用且认为比较实用- “这个条子楼，比较规矩，安静。住惯了这种房子了，中规中矩的，中国人就是比较中规中矩的。 ”（已婚有学前孩子组，中等收入）skpchina23旧区旧区/老区房产有升值空间老区房产有升值空间 (定性结果定性结果)相当一部分受访者认为，紧邻旧区相当一部分受访者认为，紧邻旧区/老区的房产，将因为城老区的房产，将因为城区改造而具有升值空间区改造而具有升值空间“靠近旧的老的房子，早晚要拆除，旧区改造之后，升值空间更大。”（已婚有学前孩子组，中等收入）高收入组对这种房子比较排斥，认为其不雅观、影响楼房高收入

30、组对这种房子比较排斥，认为其不雅观、影响楼房的档次感的档次感“这就是一上去看见旧楼，以为自己就住的旧楼呢，心情都不好 。 ”（高收入组）紧邻旧楼房紧邻旧楼房市中心老城区市中心老城区skpchina24购房需求属性分类说明购房需求属性分类说明(1)楼盘外在地理位置楼盘外在地理位置将购房需求整体上分为三个大的部分，每部分下包括若干属性，将购房需求整体上分为三个大的部分，每部分下包括若干属性，每个属性下又有各种选项每个属性下又有各种选项skpchina25购房需求属性分类说明购房需求属性分类说明将购房需求整体上分为三个大的部分，每部分下包括若干属性，将购房需求整体上分为三个大的部分，每部分下包括若干

31、属性，每个属性下又有各种要素选项每个属性下又有各种要素选项(2)开发商和小区环境开发商和小区环境(3)楼房和户型设计楼房和户型设计skpchina26购房各部分重要性及属性打分购房各部分重要性及属性打分尽管楼房外在地理位置因素的比重占了尽管楼房外在地理位置因素的比重占了30%,但此因素毕竟不但此因素毕竟不是完全可控。如果能在楼盘设计和小区环境上做好是完全可控。如果能在楼盘设计和小区环境上做好“后天后天”的功课，仍然可以弥补地理位置的先天不足的功课，仍然可以弥补地理位置的先天不足l楼盘所在位置是最重要的地理属性、其次是交通发达楼盘所在位置是最重要的地理属性、其次是交通发达内在：户型和朝向是整体天

32、津购房者最关注的购房属性内在：户型和朝向是整体天津购房者最关注的购房属性l楼内设计楼内设计(得房率、户数少得房率、户数少)和房间系统配套（供暖系统、隔音防和房间系统配套（供暖系统、隔音防潮设计）也是比较受重视的部分潮设计）也是比较受重视的部分外在：小区环境（园林设计、停车位等）和楼盘整体规划外在：小区环境（园林设计、停车位等）和楼盘整体规划（人车分流等概念）是重视程度比较高的属性（人车分流等概念）是重视程度比较高的属性结合楼盘内外的优质设计可能可以弥补部分外结合楼盘内外的优质设计可能可以弥补部分外在地理位置的不足在地理位置的不足(内在内在)(外在外在)(内在内在)(外在外在)skpchina2

33、7楼盘外在地理位置楼盘外在地理位置天津购房客户对天津购房客户对“区域性区域性”和公共交通的要求比较高和公共交通的要求比较高l除了核心市中心，自然生态区和滨海新区对购房客户的吸引也比较高；经济开发区的喜欢除了核心市中心，自然生态区和滨海新区对购房客户的吸引也比较高；经济开发区的喜欢程度甚低程度甚低l虽然天津购房客户拥有虽然天津购房客户拥有/计划购买私家车的比例很高，但对楼盘周边的公交是否发达仍然非计划购买私家车的比例很高，但对楼盘周边的公交是否发达仍然非常关心；当然接近城市主干道和直通隧道的地理位置对他们也很有吸引力常关心；当然接近城市主干道和直通隧道的地理位置对他们也很有吸引力 可见他们出行可

34、见他们出行是多元性是多元性l更重视必需的日常生活配套多于其它人文和购物设施，例如：大型超市（如家乐福）和菜更重视必需的日常生活配套多于其它人文和购物设施，例如：大型超市（如家乐福）和菜市场来满足日常生活需要市场来满足日常生活需要楼盘外在地理位置楼盘外在地理位置楼盘所在位置（楼盘所在位置（2121）公共交通或接近城市主干线（公共交通或接近城市主干线（1616）接近商业区或大型购物中心（接近商业区或大型购物中心（9 9）接近超市或日常用品（接近超市或日常用品（1212）接近自然环境或人文景观（接近自然环境或人文景观（9 9）skpchina28选择市区多于生态区选择市区多于生态区/郊区郊区 (定性

35、结果定性结果)尽管大部分人认为有尽管大部分人认为有“临水自然景观临水自然景观”（如大面积的湖、海边）的（如大面积的湖、海边）的房产值得多花钱，但相较而言，选择市区的多于郊区房产值得多花钱，但相较而言，选择市区的多于郊区/生态区生态区l生态区生态区/郊区距离市区较远，上班郊区距离市区较远，上班/上学、购物、亲友来往等不方便上学、购物、亲友来往等不方便“越是离生态近的越偏。城区不会给你那么多这种空间。 ”（g4）l相较而言，生态区相较而言，生态区/郊区的生活成本更高（时间、交通成本、教育等）郊区的生活成本更高（时间、交通成本、教育等）“这个就是第二套的休闲住房买这个。 有闲钱的。离市中心相对远一点

36、，不如在市中心里面生活成本很低. ”（g4）因此，大部分人更倾向因此，大部分人更倾向“闹中取静闹中取静”：在市区选择封闭（安全、不：在市区选择封闭（安全、不杂乱）、相对宁静、舒适的居住小区杂乱）、相对宁静、舒适的居住小区“要闹中取静，比如我在和平区的房子，周围挺热闹，但是我这个小区是相对安静的。不能说周围挺热闹，我小区的楼下也挺热闹，这就不行了，我的小区是安静的。周围500米到1000米之外特别繁华就可以了。 ”（g4）skpchina29天津人对交通的评价天津人对交通的评价 (定性结果定性结果)大部分人认为天津的交通状况一般，在市中心上下班时间经大部分人认为天津的交通状况一般，在市中心上下班

37、时间经常有拥堵的状况常有拥堵的状况由于天津市内六区面积较小，有部分人认为驾车超过半小时由于天津市内六区面积较小，有部分人认为驾车超过半小时即为比较远或不方便即为比较远或不方便对地铁和快速路的建设很关注对地铁和快速路的建设很关注在我们的实地考察中发现，即使在高档的社区里，自行车仍在我们的实地考察中发现，即使在高档的社区里，自行车仍是常见的交通工具是常见的交通工具天津富力城1期实景skpchina30繁华购物区附近房产不一定受欢迎繁华购物区附近房产不一定受欢迎 (定性结果定性结果)绝大部分受访者认为，繁华购物区并不适宜居住绝大部分受访者认为，繁华购物区并不适宜居住l无论是高档的购物区（如南京路商圈

38、）、传统繁华购物区无论是高档的购物区（如南京路商圈）、传统繁华购物区（如滨江道商圈），还是大众购物区（如大胡同），人流杂（如滨江道商圈），还是大众购物区（如大胡同），人流杂乱乱“我觉得太乱了。太嘈杂了。”（已婚有上学孩子组，中等收入）l受访者认为这种环境过于繁华，通常人流量大、交通状况差受访者认为这种环境过于繁华，通常人流量大、交通状况差（堵车严重）（堵车严重）“太繁华了。人流量大啊，交通进出都不方便。 ”（高收入组）过份华过份华“繁华繁华”的区域可能的区域可能投资价值高，但从居住的角投资价值高，但从居住的角度来说不一定受观迎度来说不一定受观迎skpchina31忌讳与医院的距离太近忌讳与医院

39、的距离太近 (定性结果定性结果)绝大部分受访者对于医院与小区的距离比较敏感，不能接绝大部分受访者对于医院与小区的距离比较敏感，不能接受距离太近受距离太近对大型综合医院非常忌讳对大型综合医院非常忌讳l认为其晦气（有死人）认为其晦气（有死人）l有细菌传播有细菌传播/受传染受传染l人员混杂等人员混杂等专科医院（如口腔、眼科医院等）由于没有死人、传染性专科医院（如口腔、眼科医院等）由于没有死人、传染性较低，因而受访者对其敏感度稍低较低，因而受访者对其敏感度稍低紧邻医疗机构紧邻医疗机构skpchina32升值空间并非主要考虑因素升值空间并非主要考虑因素 (定性结果定性结果)对于大部分受访者（高收入组除外

40、），升值空间并非购房的对于大部分受访者（高收入组除外），升值空间并非购房的必要条件和用来衡量区位优劣的主要标准必要条件和用来衡量区位优劣的主要标准l购房主要为满足居住的需求，而非投资购房主要为满足居住的需求，而非投资“升值是投资的问题。我现在是住的问题，首先要选择，我上班离的近不近，方便不方便，离双方老人近不近，升值不升值对于我来讲是次要的。 ”（单身/已婚无孩子组，中等收入）“我是先考虑所需，再考虑升值。 ”（已婚有上学孩子组，中等收入）l所选择的区块更多决定于既有的家庭关系、原有的生活环境所选择的区块更多决定于既有的家庭关系、原有的生活环境（过去长期居住的区块、与父母的距离、上班（过去长期

41、居住的区块、与父母的距离、上班/上学的距离等），上学的距离等），不一定与不一定与“是否升值是否升值”直接挂钩直接挂钩仅有高收入组较为关注房子的升值空间仅有高收入组较为关注房子的升值空间skpchina33开发商和小区环境因素开发商和小区环境因素小区环境和楼盘整体规划最受到重视，对环境舒适度和空间感的需求比较大小区环境和楼盘整体规划最受到重视，对环境舒适度和空间感的需求比较大l大面积的绿化和小区内有宽敞的室外休闲娱乐区非常受到吸引大面积的绿化和小区内有宽敞的室外休闲娱乐区非常受到吸引l为了顾及北方生活的光照与通风，购房者希望拉大楼间距，达到采光、风景、舒适为了顾及北方生活的光照与通风，购房者希望

42、拉大楼间距，达到采光、风景、舒适度三维合一度三维合一小区的安全性也是购房者看重的细节小区的安全性也是购房者看重的细节l由于私家车拥有量高，要求有充足的停车位，并且要求人车分流由于私家车拥有量高，要求有充足的停车位，并且要求人车分流l购房者非常关心购房者非常关心24小时安全监控与密闭式保安管理等安全措施小时安全监控与密闭式保安管理等安全措施购房者更重视高质量用材，比知名开发商、建筑商和设计师更实在购房者更重视高质量用材，比知名开发商、建筑商和设计师更实在开发商和小区环开发商和小区环境境楼盘档次和形象（楼盘档次和形象（1818）小区内配套设施（小区内配套设施（1515）物业管理和保安（物业管理和保

43、安（1818）楼盘整体规划（楼盘整体规划（2424）小区环境（小区环境（2525）skpchina34小区规模及停车方式小区规模及停车方式 (定性结果定性结果)更倾向中小型社区，小区总户数的接受范围大约在更倾向中小型社区，小区总户数的接受范围大约在500-1000户以内户以内非常喜欢人车分流的概念非常喜欢人车分流的概念在地上停车和地下停车两种方式中，更倾向后者且愿意为在地上停车和地下停车两种方式中，更倾向后者且愿意为之多付钱之多付钱对于地下停车方式，不少女性受访者提出安全问题，因此对于地下停车方式，不少女性受访者提出安全问题，因此地下车库的保安管理必须要跟上地下车库的保安管理必须要跟上“地下不

44、安全，尤其我们女同志回去的晚一些。 ”（已婚有学前孩子组，中等收入）人车分流，车辆不可人车分流，车辆不可进入小区楼宇之间进入小区楼宇之间skpchina35开发商选择和认可开发商选择和认可(结合定性和定量结果结合定性和定量结果)万科和泰达集团是天津购房客户最钟爱的开发商万科和泰达集团是天津购房客户最钟爱的开发商l在定性座谈会中，万科和泰达集团的提及率最高和评价最高在定性座谈会中，万科和泰达集团的提及率最高和评价最高l“泰达集团泰达集团”被认为是天津本地最大规模的开发商被认为是天津本地最大规模的开发商万科旗下的两个楼盘（万科金色家园和东丽湖）在天津的口万科旗下的两个楼盘（万科金色家园和东丽湖）在

45、天津的口碑非常的好碑非常的好泰达旗下的泰达旗下的“格调格调”品牌在天津的知名度很高品牌在天津的知名度很高l通过一些二手资料发现，从格调空间到格调春天，泰达集团用通过一些二手资料发现，从格调空间到格调春天，泰达集团用5年打造了格调品牌年打造了格调品牌“远洋远洋”地产认知率不高地产认知率不高需要对品牌和知名度进行培育需要对品牌和知名度进行培育万科东丽湖万科东丽湖格调系列格调系列skpchina36小区内部设计和配套小区内部设计和配套大面积绿地是目前天津小区设计主题的主要风格，亦是最受大面积绿地是目前天津小区设计主题的主要风格，亦是最受欢迎的设计欢迎的设计天津人对中国传统园林、异国情调园艺绿化和水系

46、景观的主天津人对中国传统园林、异国情调园艺绿化和水系景观的主题没有明显的偏好之分，对功能性的康乐设计不太重视题没有明显的偏好之分，对功能性的康乐设计不太重视l在定性座谈会中发现，受访者较钟爱休闲性的园林设计在定性座谈会中发现，受访者较钟爱休闲性的园林设计对会所的要求不是很高，不足对会所的要求不是很高，不足40%，而且以普通会所为主，而且以普通会所为主skpchina37小区园林设计主题的偏好小区园林设计主题的偏好 - i(定性结果定性结果)观赏型的园林设计更能带来感观上的享受观赏型的园林设计更能带来感观上的享受在定性座谈会中发现，大部分受访者在实用型园林和观赏休在定性座谈会中发现，大部分受访者

47、在实用型园林和观赏休闲型园林两种设计中，更倾向选择后者闲型园林两种设计中，更倾向选择后者l观赏型园林营造出青山绿水的氛围，令人觉得环境好观赏型园林营造出青山绿水的氛围，令人觉得环境好“有山有水有河流。理想，就是空气环境好。在这面休息，打牌什么的很悠闲。就像生活在公园里面了，负离子多。 ”（高收入组）l观赏、休闲型园林可每天使用（散步、休息、观赏），而运动观赏、休闲型园林可每天使用（散步、休息、观赏），而运动场的实用有局限性场的实用有局限性“刚才我说这个是小桥流水，像这个运动器械，想打网球的时候，附近的体育馆都有，羽毛球，网球都有，像儿童器械那个不重要，小区都有，所以肯定就选32这个小桥流水，每

48、天散布都可以走。 ”（已婚有学前孩子组，中等收入）l观赏型园林看上去更有档次感观赏型园林看上去更有档次感园林属观赏和休闲型园林属观赏和休闲型园林有实用的功能区园林有实用的功能区天津实地考察实景天津实地考察实景skpchina38小区园林设计主题的偏好小区园林设计主题的偏好 - ii(定性结果定性结果)大部分受访者希望小区园林中有大部分受访者希望小区园林中有“水水”中等收入组对小型水系更加偏爱，而高收入组受访者则倾向中等收入组对小型水系更加偏爱，而高收入组受访者则倾向选择大型水系选择大型水系l高收入组受访者认为，大型水系更能带来档次感高收入组受访者认为，大型水系更能带来档次感但是，受访者对水有一

49、定担心，因此普遍希望对园林的水的但是，受访者对水有一定担心，因此普遍希望对园林的水的管理要跟上管理要跟上l担心后续管理跟不上，变成死水、臭水担心后续管理跟不上，变成死水、臭水l担心孩子的安全担心孩子的安全园林有小型水系园林有小型水系园林有大面积水系园林有大面积水系skpchina39小区会所的偏好小区会所的偏好(定性结果定性结果)受访者不会强调会所的大小，认为一般受访者不会强调会所的大小，认为一般/中型即可中型即可l认为大型会所其实占用小区本身的资源认为大型会所其实占用小区本身的资源“玩的还是离家远一点好，这也占我们小区的资源啊。 ”（已婚有学前孩子组，中等收入）“我觉得不太希望太大的。实际上

50、有一句话，羊毛出在羊身上，都出在业主身上。 ”（已婚有上学孩子组，中等收入）l大型会所价格比较高大型会所价格比较高“一般的就行，太大了，收费肯定也高。 ”（已婚有学前孩子组，中等收入）一般会所一般会所 (天津奥城会馆天津奥城会馆)大型会所大型会所 (示例示例)skpchina40小区日常商业配套小区日常商业配套5成的购房者所住或希望所住小区有自身有规划好的临街成的购房者所住或希望所住小区有自身有规划好的临街底商底商l接近接近4成的小区内部有底商成的小区内部有底商1/3的小区没有自身底商，而是依靠周边楼盘或稍远地区的小区没有自身底商，而是依靠周边楼盘或稍远地区集中的商业区集中的商业区%49%39

51、%36%skpchina41小区日常商业配套偏好小区日常商业配套偏好 (定性结果定性结果)大部分受访者倾向于商业配套在小区外部，非常排斥小区内自营小店和大部分受访者倾向于商业配套在小区外部，非常排斥小区内自营小店和小区内部底商小区内部底商l认为商业进入小区内部后使小区变乱（人流比较杂乱）认为商业进入小区内部后使小区变乱（人流比较杂乱）不安全不安全“里面什么也别有，一有就乱了，只要一有外来人进这个小区就乱了，纯的居住。进门最好查身份证才好了，跟安检一样。 ”（高收入组）最倾向选择的商业配套形式是：小区内没有商业设施，附近有购物商场最倾向选择的商业配套形式是：小区内没有商业设施，附近有购物商场l有

52、助于保证小区比较安静，人流不杂乱有助于保证小区比较安静，人流不杂乱l购物商场货物集中、齐全购物商场货物集中、齐全 选择多，一次性解决选择多，一次性解决对于目前最常见的外围底商的形式，受访者认可其便利性，但拒绝接受对于目前最常见的外围底商的形式，受访者认可其便利性，但拒绝接受临街楼房临街楼房/靠近底商的楼层，而倾向选择小区内部的楼房靠近底商的楼层，而倾向选择小区内部的楼房受访者很矛盾，既希望有方便的商业配套，但又受访者很矛盾，既希望有方便的商业配套，但又不接受有底商上的楼房，所以，封闭式独立的小不接受有底商上的楼房，所以，封闭式独立的小区商业配套更可取区商业配套更可取小区外围底商小区外围底商小区

53、内没有商业设施小区内没有商业设施附近有购物商场附近有购物商场小区内自营小店小区内自营小店小区内部底商小区内部底商此为目前在天津最常见的形式此形式目前在天津比较少见skpchina42小区内外部配套理想的布局小区内外部配套理想的布局 (定性结果定性结果)小区小区/楼盘楼盘更远范围（约3公里）小区周边（约5001000米）会所大超市大型医院学校家乐福/沃尔玛/易初莲花小超市津工/大方便利公共交通幼儿园社区医院/药房书店美容店skpchina43楼房和户型设计要求楼房和户型设计要求户型和朝向是首要考虑的因素户型和朝向是首要考虑的因素l超过一半的购房者认为户型方正，主要功能空间全部朝阳，包括：明厨、超

54、过一半的购房者认为户型方正，主要功能空间全部朝阳，包括：明厨、明卫、明厅、明卧是他们的基本需求，希望让阳光渗透到每个角落明卫、明厅、明卧是他们的基本需求，希望让阳光渗透到每个角落在楼内设计方面，希望每层户数少，降低居住密度，保证私密；要在楼内设计方面，希望每层户数少，降低居住密度，保证私密；要求有良好的走廊通风设计和比较高的得房率，加大实用面积求有良好的走廊通风设计和比较高的得房率，加大实用面积更注重基本的房间配套功能，例如：环保、隔音和防潮设计更注重基本的房间配套功能，例如：环保、隔音和防潮设计对精装修、室内房间功能区分和高档户型设计兴趣程度相对不高对精装修、室内房间功能区分和高档户型设计兴

55、趣程度相对不高楼房和户型设计楼房和户型设计户型和朝向（户型和朝向（3434）高档户型设计（高档户型设计（1111）房间系统配套功能（房间系统配套功能（1919）房内装修和房间提供（房内装修和房间提供（1616）楼内设计（楼内设计（2020）skpchina44不讲究大堂的档次不讲究大堂的档次绝大部分受访者，包括高收入人群，均认为宽敞的大堂不绝大部分受访者，包括高收入人群，均认为宽敞的大堂不实用、增加公摊，因而认为没有必要实用、增加公摊，因而认为没有必要“大堂这个简单，要是居住没有意义，要是属于公寓式的，就是咱们作为居住，这个是属于给大家浪费面积。 ”（高收入组）普通大堂普通大堂宽敞大堂宽敞大堂

56、skpchina45房产形式和建筑类型房产形式和建筑类型将近将近6成的购房者接受期房的形式成的购房者接受期房的形式l这可能是由于近年天津整体房市的火爆，楼盘在期房阶段就这可能是由于近年天津整体房市的火爆，楼盘在期房阶段就已被销售一空，尤其是好的楼层和户型已被销售一空，尤其是好的楼层和户型高达高达80%的人群选择了小高层或高层的人群选择了小高层或高层l这与天津楼市的整体发展方向有关，市中心已很难找到多层这与天津楼市的整体发展方向有关，市中心已很难找到多层的房子的房子期房期房 ? 高层为主高层为主skpchina46建筑面积和居室数建筑面积和居室数2居居1厅厅1卫是目前天津主流需求卫是目前天津主流

57、需求l90-120平米的户型需求最强，而平米的户型需求最强，而120平米以上的大户型需求程度只有平米以上的大户型需求程度只有2成，成，这可能和目前的高房价有关这可能和目前的高房价有关l以以2居为主，只有居为主，只有6%的购房者选择的购房者选择1居，这也说明天津人住房是以家庭为居，这也说明天津人住房是以家庭为核心的理念核心的理念仍有仍有不少天津购房者对餐厅和客厅独立分开的户型比较感兴趣，有将不少天津购房者对餐厅和客厅独立分开的户型比较感兴趣，有将近近1半的人群选择半的人群选择2厅厅虽然目前主流的户型是虽然目前主流的户型是120平米以下的房产，但受访者对阳台数量有平米以下的房产，但受访者对阳台数量

58、有所所要求要求l有超过有超过4成的人需要成的人需要2个阳台。一般是一个与客厅主卧相连；另一个希望个阳台。一般是一个与客厅主卧相连；另一个希望与厨房相连，这样可以加大与厨房相连，这样可以加大“厨房厨房”的空间，以实用性为主的空间，以实用性为主中小户型、两居室为主流需求，客厅要求较高中小户型、两居室为主流需求，客厅要求较高skpchina47室内空间形式、装修和配套室内空间形式、装修和配套平层是大部份购房者的选择平层是大部份购房者的选择(84%)l由于大户型不是主流需求，而复式、跃层又要受到面积的限制，由于大户型不是主流需求，而复式、跃层又要受到面积的限制，所以需求也就随之减少，但错层还是有一定的

59、市场空间所以需求也就随之减少，但错层还是有一定的市场空间全毛坯或简装房是目前主流的装修形式全毛坯或简装房是目前主流的装修形式l全部精装修在天津的认可度不是很高，但是目前有很多开发商全部精装修在天津的认可度不是很高，但是目前有很多开发商正在开发此市场，不过还是需要一定的时间来培育正在开发此市场，不过还是需要一定的时间来培育地热和暖热片各有相若的支持者地热和暖热片各有相若的支持者l虽然地热这个概念还没有经过长时间的验证，但其散热好、节虽然地热这个概念还没有经过长时间的验证，但其散热好、节省面积，而且不影响美观得到了购房者的认可省面积，而且不影响美观得到了购房者的认可l还有一点好处就是，在冬天，孩子

60、在室内玩的时候，父母不会还有一点好处就是，在冬天，孩子在室内玩的时候，父母不会担心孩子在地上着凉，尤其是对年龄较小的孩子担心孩子在地上着凉，尤其是对年龄较小的孩子对智能化设施配套的要求还是以安全性为主对智能化设施配套的要求还是以安全性为主skpchina48关注的功能间关注的功能间在各个房间中，最关注的是客厅和卧室，有较多人在各个房间中，最关注的是客厅和卧室，有较多人(高达高达60%)最关注客厅最关注客厅l可见天津人更注重全家人和与友人聚会的活动空间多于个人空可见天津人更注重全家人和与友人聚会的活动空间多于个人空间间对其他的房间关注度很低对其他的房间关注度很低对明卫的要求略占多数对明卫的要求略