安置规划说明书2014.11.20doc

1、 衡阳县县城规划区核心控制区村民居住点布点规划衡阳县县城规划区核心控制区村民居住点布点规划(2014-2020)规 划 说 明 书目 录- 15 - 衡阳县城乡建设规划设计院第一章 规划概况31.1规划背景31.2规划范围31.3规划期限31.4规划对象31.5规划依据.31.6规划指导思想31.7规划原则3第二章 现状建设概况及主要问题42.1现状建设概况. 452.2主要存在的问题.5第三章 安置规划发展目标与任务53.1规划发展目标53.2规划任务5第四章 村民住宅点空间布局54.1空间分区.564.2空间与用地布局. .67第五章 村民住宅点用地需求预测55.1村民建房建设方式引导.5

2、65.2村民建房建设标准控制675.3预测思路. 675.4村民住宅点用地需求.第六章 规划措施及对策78附表一. .911图纸目录. 第一章 规划概况1.1规划背景随着衡阳县城市化进程不断加快，城市框架不断拉大，“融城”脚步的加快，英南新区的开发，西渡经济开发区正逐步壮大完善，蒸西大道、衡西快速路建设正在施工中，还有部分行政单位逐步搬至新的行政中心及小区开发正在如火如荼进行当中，以土地为基本生存条件的失地农民越来越多，村民安置问题成为我县建设的重点难题，解决农民的搬迁安置问题已成为推动各项建设的重要前提。同时，伴随着我国经济的快速发展，基础设施的不断完善，安置点的建设对地方和区域的环境与经济

3、可持续发展有着举足轻重的地位，是贯彻落实科学发展观和构建和谐社会的必要举措，是立足于现实条件，集约使用土地解决安置居民的安居生活，有效保证安置居民的生活环境质量与生活品质的前提。根据衡阳县人民政府关于印发衡阳县县城规划区内个人建房规划管理暂行办法的通知，要求加强和规范县城规划区内个人建房管理，保证县城规划顺利实施，为了响应这一政策精神，按照统一规划、集中建设、分步实施的原则，现对衡阳县县城区拆迁点进行统一安置规划，以适应城市发展需要，满足土地供求平衡关系，加快城镇化进程，避免规划区村民多次拆迁现象发生，促进衡阳县社会经济全面、协调、可持续发展， 特编制 衡阳县县城规划区核心控制区村民居民点布点

4、规划 (2014 -2020)(以下简称“本规划”)。1.2规划范围本次规划的范围包括两个部分，总面积约39.8平方公里。一是与衡阳县县城总体规划（2006-2020）2013修订所确定的衡阳县县城规划区核心控制区规划范围相一致，即：北至衡邵高速公路，东至两里塘水库东部山脚江山公园蒸水河一线，南至与城南大道，西至衡阳县一中，规划建设用地面积约25平方公里。县城规划区核心控制区规划范围内包括槐花、西渡、咸水、咸中、英陂、联胜、保安、英南、江山、小井、三垅、合顺、合济、九联共14个行政村；二是规划区核心控制区周边的八一、健康、清平、海垅、青木、农科等6个行政村,总面积约12.8平方公里。1.3规划

5、期限规划期限为2014-2020年。1.4规划对象本次规划的对象为县城规划区核心控制区规划范围内的14个行政村和规划区核心控制区周边的6个行政村的村民居住点布点规划。1.5规划依据1、中华人民共和国城乡规划法 2、中华人民共和国土地管理法3、湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法4、湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法5、衡阳市城区拆迁安置用地管理暂行办法 6、衡阳县县城规划区内个人建房规划管理暂行办法7、衡阳县县城总体规划（2006-2020）2013年修订版8、衡阳县英南片区控制性详细规划（2010-2020年）9、衡阳县槐花片区控制性详细规划（2009-

6、2020年）10、衡阳县西渡小区控制性详细规划（2009-2020年）11、湖南衡阳西渡高新技术产业园区概念性总体规划（2014-2020年）12、衡阳县城市住房建设规划（2014-2020年）13、衡阳县城区市场布局专项规划（2014-2020年）14、中华人民共和国工程建筑标准强制性条文（城乡规划部分）15、衡阳县城乡规划行政技术准则16、国家其它相关法律法规1.6规划指导思想统筹规划、区块协调、以需定量、配套完善。在相关规划的指导下，明确拆迁安置房的空间布局，为县城拆迁安置房的布局提供技术依据，按照“规划引领、安置优先、城乡统筹、建设社区”的总指导思想，实行统一布点、统一规划，将安置社区

7、规划成相对集中、功能完善、环境优美的城市新型社区，防止出现新的“城中村”，避免造成二次拆迁，保障城市建设的顺利进行。1.7规划原则1、以人为本的原则，坚持把拆迁安置房建设与改善群众居住条件相结合；2、促进发展的原则，正确处理拆迁安置房建设与改善民生、城市发展的关系；3、提升品质的原则，坚持把拆迁安置房建设与完善城市功能、提升城市品质相结合；4、彰显特色的原则，坚持把拆迁安置房建设与彰显地方特色相结合。第二章 村民住宅点建设现状情况分析2.1现状建设概况按照衡阳县县城总体规划（2006-2020）2013修订，衡阳县县城区规划建设用地面积25平方公里，其中新城区规划面积21.4平方公里，主要位于

8、西渡镇的槐花、西渡、咸水、咸中、英陂、联胜、保安、英南、江山、小井、三垅、合顺、合济、九联等村。近年来，衡阳县结合旧城改造和重点项目建设，按照城市建设发展要求，建设了一部分安置区，共安置户数1025户，但由于部分地区长期无序和违规建设，现已形成多个城中村，城中村是长期制约城市发展且不可回避的一个难题，要解决这个难题就避免不了对村民进行拆迁。（现状情况摸底调查汇总表）村名总户数总人口无房户户数危房缺房户数近几年已安排户数槐花村861户221438775西渡村735户1961281135113咸水村403户1256629217咸中村439户116513650/英陂村215户80139106/联胜村

9、264户846/保安村805户3184117117170英南村1344户3676193181190江山村255户103011332255小井村646户1633114101/三垅村258户108543148/合顺村284户793/合济村217户529/九联村328户829972646八一村239户102658034健康村277户9871810/清平村294户988517339海垅村226户8322418319青木村591户2029152367农科村171户531617/合计8852户27395140713711025（注：表格蓝色部分为规划区内村庄，黄色部分为规划区周边村庄，表中/为资料不详）2

10、.2现状主要存在的问题1、原有的自然村落分布较散，无统一规划。2、村民住宅宅基地面积较大，大都为独户或独院形式，土地浪费较为严重。房屋相互交错，不利形成良好的居住环境，也存在消防隐患。3、公共服务设施严重落后，市政设施建设缓慢。除西渡村、槐花村、保安村等村有一定的公共服务设施和市政设施外，其他村几乎没有。4、现状环境卫生污染严重。由于尚未建立起有效的环境卫生管理体系及垃圾、污水收集处理体系，易对周围水体和土壤产生污染，对居住安全构成了威协。5、已建安置小区存在土地集约化低，人均用地面积过大、特色不足，建筑密度过大、绿化率低，配套设施不完善、布点多且乱，无统一规划等问题。6、乱建违建现象严重。村

11、民建房没有按照县城总体规划实行，乱搭乱建现象时有发生，大部分村民建房没有办理用地规划许可证和建筑工程规划许可证。7、拆迁安置用地规划管理缺乏统筹安排。 长期以来，县城的拆迁安置缺乏一个统筹，往往以单宗形式解决，即遇到一个拆迁项目，安排一块拆迁安置用地。这样导致划定的安置用地规模偏小，分布凌乱，为拆迁安置用房的统一建设和配套设施的完善带来了一定的困难。拆迁安置用地缺乏规划的提前预控导致“应急”情况频发。拆迁安置用地的选址安排，常常在工程队伍快要进场施工前才开展，造成了由项目推动造成的被动选址的状态，导致成“安置工作倒逼规划”情况。在拆迁谈判困难时，甚至出现放宽拆迁安置补偿标准，增加了用地的安置规

12、模的情况。 8、村民居民点建房户均用地面积和人均建筑面积没有统一标准，且建筑色彩与建筑风格不统一，与相邻建筑不协调，影响城市形象。9、村民建房用地与县城土地利用规划不符。村民建房没经过规划局同意，擅自建设，导致村民建房用地占用城市公共设施用地、市政设施用地、公共绿地、城市道路用地及水域。第三章 村民居住点发展目标与任务3.1规划发展目标按照“情况摸清楚、需求搞透彻、布局进整体、实施出实效”的总体要求，编制县城规划区村民安置布点建设规划。本次规划编制以衡阳县县城总体规划(2006-2020)2013修订为指导，将规划区内的村民安置通过统一规划、统一安置、统一管理，把安置区建设成为经济繁荣、环境优

13、美、政治民主、生活富裕的和谐城市新社区，同时与城市景观、生态环境共盈的良好局面，保证县城总体规划的逐步实施。3.2规划任务县城规划区村民安置规划的主要任务，是以城市总体规划和控制性详细规划为依据，在对现状待拆民居及现状安置房建设摸底调查的基础上，预测拆迁安置房需求总量，落实安置房空间布点，明确安置房配套要求，做好拆迁安置房的建设安排。第四章 村民住宅点空间布局4.1村民住宅点布点空间分区根据行政区划、现状摸底调查、人口分布与构成等因素，我们将村民住宅点布点空间分区划分成4个片区，即城西片区、城南英南片区、城东英陂片区、城北高新片区。4.2空间与用地布局1、规划选址按照“农民自愿、政府统筹、统规

14、联建（或统规统建）、复耕到位”的原则，规划选址由村委会会同有关职能部门和村民代表根据城市总体规划、建设用地条件、生活设施配套状况等要素确定。一般选择在环境较好，现状及将来发展交通位置较方便地段。规划选址主要从以下6个方面考虑：1）规划协调。依据城市总体规划、各区分区规划及相关控制性详细规划的居住用地布局布点安置房，做好与相关规划的协调；2）发展协调。拆迁安置房建设用地的布局应考虑与城市发展的协调，避免偏远，使其与更好的融入城市的发展；3）区块平衡。以村组为单位，以村组拆迁安置量为基础布局拆迁安置房，尽量保证拆迁居民就近安置；4）配套完善。结合现状配套设施及相关规划的配套设施布局拆迁安置房，并结

15、合拆迁安置房的布局完善相关的基本公共服务设施配套，保证拆迁居民就近安置。5）以民为本，服务建设。尊重居民意愿，方便生活生产，细心周到安排，服务服从于城市近期需求和长远发展大局，促进社会和谐。6）集聚集约，节约友好。宜大不宜小，宜群不宜散，提高土地使用效率，合理减少建设成本。共享资源，综合配套。按国家规范、标准结合各安置区等级规模和周边设施条件配套布局合理、使用方便的各类社区公共服务设施。本次规划以村、组为单位进行集中安置，统一规划，综合开发为主要方式，本规划包括县城规划区14个村及周边区域6个村村民安置，安置规划用地总面积146.6公顷，规划布置54个安置点，安置总户数8852户。其中县城规划

16、区核心控制区安置用地总面积117.5公顷，共布置36个安置点，县城规划区核心控制区周边区域安置用地总面积29.1公顷，共布置18个安置点。本次规划村民安置小区分为两类：城市村民安置小区与农村地区集中建房基地，村民安置房建设主要采用统规联建的方式，规划区外围有少量安置点村民建房采用统规自建的方式。城西片区主要包括农科、西渡、槐花、咸中、咸水、青木6个行政村的村民住宅点安置，共设18个安置点，共安置用地规模55.3公顷，安置总户数3200户，建设安置区有：度雅探花、年陂、雅礼维新、长塘、门前、正字、老屋、五一、和平、彭塘、白马、三俊珍珠、赵新、胜利、皂角、清江、神皇、黄町，安置点位置见表1；城南英

17、南片区主要包括保安、英南2个行政村的村民住宅点安置，共设7个安置点，共安置用地规模32.7公顷，安置总户数2149户，建设安置区有：刘老屋、重阳铺、周埠、团结、古文、唐埠、桥边。安置点位置见表2；城东英陂片区主要包括英陂、九联2个行政村的村民住宅点安置，共设7个安置点，共安置用地规模9.3公顷，安置总户数,543户，建设安置区有：谢家、唐新屋、下街、上街柏林园、欧大屋、移民，安置点位置见表3；城北高新片区主要包括联胜、三垅、海垅、小井、清平、健康、合顺、合济、江山、八一10个行政村的村民住宅点安置，共设22个安置点，共安置用地规模49.3公顷，安置总户数2843户，建设安置区有：和睦、清水老屋

18、火木、李湾花叶、兰水文雅、瑞星、罗塘、仙娥、五角塘、英木塘、栗树、江山、西岭、钟祖堂王上皂、祥吉、樟木、瓦树、大华小知、王塘、荷陂、马塘、早禾，安置点位置见表4。表1（注：表格蓝色部分为规划区内村庄，黄色部分为规划区周边村庄。）片区名村名安置点个数安置点位置安置户数城西片槐花村3度雅组、探花组861户年陂组雅礼组、维新组西渡村3长塘组735户门前组正字组咸水村3老屋组403户五一组和平组咸中村3彭塘组439户白马组三俊组、珍珠组农科村3赵新组171户胜利组皂角组青木村3清江组591户神皇组黄町组表2（注：表格蓝色部分为规划区内村庄。）片区名村名安置点个数安置点位置安置户数城南英南片保安村3刘老

19、屋组805户重阳铺组周埠组英南村4团结组1344户古文组唐埠组桥边组表3（注：表格蓝色部分为规划区内村庄。）片区名村名安置点个数安置点位置安置户数城东英陂片英陂村4谢家组215户唐新屋组下街组上街组九联村3柏林园组328户欧大屋组移民组表4（注：表格蓝色部分为规划区内村庄，黄色部分为规划区周边村庄。）片区名村名安置点个数安置点位置安置户数城北高新片联胜村2和睦组264户清水组小井村3老屋组、火木组646户李湾组、花叶组兰水组、文雅组三垅村1瑞星组258户合顺村2罗塘组284户仙娥组合济村2五角塘组217户英木塘组江山村3栗树组255户江山组西岭组八一村1钟祖堂组、王上皂组239户健康村3祥吉组

20、277户樟木组瓦树组清平村3大华组、小知组294户王塘组荷陂组海垅村2马塘组226户早禾组第五章 村民住宅点用地需求预测5.1村民建房建设方式引导县城规划区内村民建房根据不同地区分别对待，拆迁安置统一实行统规统建（公寓式居住小区），村民自建房屋实行统规联建（村民集中安置区）和统规自建（村民集中居住点）两种方式，在实施过程中可根据城市建设发展需要作出调整。1）统规统建。县城规划区核心控制区25平方公里与西渡高新技术产业园核心区范围内拆迁安置实行统规统建，按照居住区规范要求，统一规划，统一建设。统规统建的公寓式居住小区土地按国有建设用地管理。2）统规联建：县城规划区核心控制区25平方公里与西渡高新

21、技术产业园核心区范围内村民自建房屋实行统规联建，按照居住区规范要求，统一规划，村民联建，按批次建设。每个村根据实际情况合理设置村民集中安置区，村民集中安置区内土地参照集体建设用地管理。3）统规自建：除2）项规定地区以外，县城规划区内按照集中成片的要求建设村民集中居住点，村民自建房屋实行统规自建，鼓励统规联建。统规自建村民集中居住点，土地保持集体土地性质不变。根据衡阳县县城规划区内个人建房规划管理暂行办法，结合村民意见，本次规划主要实行统规联建和统规自建两种方式，其中城西片中的农科村胜利安置点实行统规自建，其它安置点实行统规联建。5.2村民建房建设标准控制1）符合条件经批准申请公寓式居住小区购房

22、的，按相关政策办理。2）符合条件经批准在村民集中安置区联建房屋的，户平建筑基底面积不得超过55平方米，人均建筑面积不得超过55平方米，每户总建筑面积不得超过215平方米，联建房屋总高度不得超过6层。在同一统规联建点建设必须做到统一设计、统一风格。3）符合条件经批准在村民集中居住点自建房屋的，坚持一户一宅的原则，每户宅基地面积不得超过130平方米，房屋总高度不得超过3层，总建筑面积不得超过300平方米。在同一统规自建点建设的必须做到统一风格，单户原则上要求一次性建设完工。5.3预测思路立足各村各组的待拆迁摸底情况，以村为单元明确拆迁范围及拆迁户数，根据各村各组的拆迁户数、安置户平建筑基底面积和控

23、规规定的建筑密度35%计算各村组需安置用地面积。村民建房建设方式的不同，安置户平建筑基底面积的标准也不同，根据村民建房建设标准控制，统规联建按照户平建筑基底面积不得超过55平方米计算，统规自建按照每户宅基地面积不得超过130平方米计算，至规划期末，按照户数增加10%预留各项用地，即得公式如下：统规联建 安置点用地规模=安置户数（1+10%）×55÷控规建筑密度35%统规自建 安置点用地规模=安置户数（1+10%）×130÷控规建筑密度35%根据各村的需安置用地面积加和计算得各片区的需求量，加和各片区的需求量，即得村民居住点安置用地总量。本次规划共安置88

24、52户，安置用地面积146.6公顷。5.4村民住宅点用地需求 根据以上方式测算，本次规划共需安置用地146.6公顷，安置总户数8852户，其中：城西片区安置用地规模55.3公顷，共设18个安置点，安置总户数3200户；城南英南片区安置用地规模32.7公顷，共设7个安置点，安置总户数2149户；城东英陂片区安置用地规模9.3公顷，共设7个安置点，共，安置总户数543户；城北高新片区安置用地规模49.3公顷，共设22个安置点，安置总户数2843户。（详情参照附表1）第六章 规划措施及对策6.1措施及对策安置小区规划设计直接影响农民的生活质量，关系民生稳定，影响城市形象和品位，安置如何解决现有问题，

25、现提出有关建议如下：1、改变模式。安置小区以节约集约利用土地资源、实现可持续发展为目标，按照“政府引导，统一规划、基层负责、群众参与、公开公平”原则，借鉴外地经验，改变现有单一模式，创造富有活力的城市型安置小区。模式一，城区范围安置小区采取统建上楼+套型分配安置模式。由政府或被拆迁户委托开发商按现代标准居住小区进行建设，每户按套型面积进行分配，共用公用楼梯，建筑层数控制在4-6层，严格按照国土政策的人均安置面积55M2进行控制。在规划设计过程中充分考虑了小区内供水、供电、排污、绿化、休闲等功能及公共服务设施的配套。如：会所、幼儿园、室外绿化场所、配电所、公厕、垃圾站、绿化、亮化及公共服务设施，

26、以打破以往的街坊式布置。模式二，非县城规划区范围内安置小区采用联排式安置小区新模式。一般采取双拼或四拼等灵活的联排布置，用地面积严格按国土政策的人均安置面积控制在55m2以内，建筑层数控制在3-4层左右。2、拆迁腾地。在规划区内实行先安置后拆迁即对已安置完毕的村民应自觉拆除原有老宅基地建筑，并实行奖励政策。城镇居民和农村村民房屋拆迁奖励标准：在规定期限内按时搬迁和拆迁者，奖励房屋补偿总额的2%；提前五天完成搬迁和拆迁者，奖励房屋补偿总额的3%；提前十天完成搬迁和拆迁者，奖励房屋补偿总额的4%。3、 创新拆迁安置的补偿方式，、有效缓解拆迁安置用地的压力 政府从严把握安置条件，从源头上减少安置用地

27、的补偿量。避免因项目时间紧、任务重而出现的、频繁的在补偿标准上的让步，进而造成安置用地补偿量的增加。长此以往，容易造成政策执行的不严。创新补偿措施，尽量缩减需安排的占用新增建设用地指标的拆迁安置用地。 （1）拆迁安置的补偿应该重在“房”而不是在“地”。政府可以购入二手房、或者收购部分商品房、或没收的违法建筑等政府自有房源作为安置房，供被拆迁人选择，缓解新划拨土地安置进行统建安置的压力。同时以市场评估的方式计算拆迁房屋与安置房之间的差价，保障被拆迁人的权益。、（2）建立政策性住房与拆迁安置房之间的互相调剂机制。两类房源互相调剂，政策性住房富余的住房作为拆迁安置用房。拆迁安置小区内安排好拆迁安置用

28、户后剩余的部分住房也作为政策性住房使用。做到物尽其用。 （3）适当提高货币补偿标准。鉴于目前由于货币补偿标准与市场价格还存在一定偏离，导致被拆迁户仍要求以产权置换的模式进行补偿。可借鉴国外在货币化补偿中充分运用级差地租的理论考虑物业所处的位置、自然条件、连续增加投资及生产效率等综合因素的影响，来确定补偿额度。在现有补偿标准的基础上，适当增加部分购房津贴、地域补贴等，以保证被拆迁户能以补偿款购买到质量相当的住房。 （4）鼓励通过提高容积率的方式，减少拆迁安置用地的规模。 4、加强拆迁安置用地的供应管理，并纳入近期建设规划年度实施计划 一方面加强拆迁安置用地的规划管理，将其纳入到城市每年新安排用地

29、的供应指标内进行统筹考虑，协调好安置用地与其他新增建设用地之间的关系，更好地控制城市建设规模；另一方面，能指导各区政府和相关部门开展安置用地的落实、整备、供应、建设等相关工作。 在具体操作上，扩大每年的建设项目用地预申报的范围，要求各项目建设单位就下年度的拆迁安置用地需求组织预申报，报国土部门统筹考虑，并协调好政策性住房、拆迁安置用房、商品住房之间的关系后，对拆迁安置用地进行安排，并纳入年度实施计划。拆迁安置用地指标分类型全口径计入工业、居住总指标内，加强拆迁安置用地的供应管理。 同时，配合每年的招拍挂选址，按照规划实施要求，组织开展“集中拆迁安置用地”的预选址工作，按照“相对就近”的原则进行

30、安排，并督促相关部门开展土地整备工作，通过规划设计条件设定，促进安置用地的集约高效利用，并相关成果反映到规划管理图形系统中。 附表一：各村安置规划布局一览表片区名村名安置点个数安置点位置 安置组名安置户数安置方式安置规模城西片槐花村3个度雅组、探花组 边山组、黄善组、槐花组、高峰组、度雅组、新屋组、探花组 429户统规联建74155.7年陂组年陂组、尤善组94户统规联建16248.6雅礼组、维新组老屋组、雅礼组、维新组、彰善组、桥边组338户统规联建58425.7西渡村3个长塘组观山组、山田组、曹埠组、长塘组175户统规联建30250门前组大坪组、门前组、瓦子组、老街组378户统规联建6534

31、0正字组正字组、金鱼组182户统规联建31460咸水村3个老屋组老屋组、方冲组、红旗组、洪佳组、利民组108户统规联建18668.6五一组新屋组、培元组、光明组、五一组、开甲组、新生组243户统规联建42004.3和平组和平组52户统规联建8988.6咸中村3个彭塘组岑陂组、彭塘组146户统规联建25237.1白马组白马组、黄竹组77户统规联建13310三俊组、珍珠组三俊组、珍珠组、马安组、仁生组、留陂组216户统规联建37337.1农科村3个赵新祖赵兴组68户统规联建11754.3胜利组胜利组、团结组46户统规自建7951.4皂角组皂角组57户统规联建9852.9青木村3个清江组清江组、西巷组、上塘组、火江组269户统规联建46514.3神皇组神皇组、大升组、上岭组、桥头组、基建组、和平组、中岳组268户统规联建46357.2黄町组黄町组54户统规联建9428.6片区名村名安置点个数安置点位置安置组名安置户数安置方式安置规模城南英南片英南村4个团结组团结组、养和组、龙老屋组、龙新屋组、木陂组350户统规联建60500古文组林大屋组、楠塘组、向青组、石林组、古文组、干劲组、中和组、长岭组、洪建组、万新屋组、大塘组625户统规联建108035.7唐埠组唐埠组、卫星组、黄老屋组、长青组、跃进组、皂里组314户统规联建54277.1桥边组桥边组（和天星村