土地一级开发收益权账户质押的担保方式探讨

1、土地一级开发收益权账户质押的担保方式探讨温榆河绿色生态走廊空港城西段土地一级开发贷款的担保方式探讨0 引言1 土地一级开发简介2 土地一级开发的政策法规3 土地一级开发的环节及过程4 土地一级开发成本5 土地一级开发的收益及土地出让价格构成6 土地一级开发收益权质押的可行性研究7 土地一级开发收益质押贷款的风险与防范8 小结内容摘要： 本文首先对土地一级开发的概念、 特点及市场现状做 了简要介绍， 接着分别详细介绍了土地一级开发的政策法规、 开发环 节、开发成本以及一级开发的收益和土地出让价格的构成。 然后进入 本文的研究重点，即土地一级开发收益权质押的可行性。经过论述， 我们认为土地一级开发

2、收益权质押符合担保法的本原精神， 具有一定 的合理性、操作性和实践先例，并且在法律上也能找到一定的依据。 最后，我们分析了土地一级开发收益权质押贷款的风险点并提出了一 些风险防范措施。但鉴于我国担保法对收益权质押尚未有明确的规 定，土地开发收益权质押在合同的具体操作中仍存在一定的风险。 尽 管如此，总的看来，在目前，土地开发收益权质押作为土地一级开发的贷款保证方式不失为一种适应土地一级开发需求的好方法 关键词：土地一级开发 担保方式 收益权质押 质押合同0 引言从土地一级开发介入房地产项目对我们后续的金融业务资源开 发应该说有所作为。 但土地一级开发往往项目巨大， 土地一级开发单 位不能独立承

3、担巨额的项目资金需求， 向银行申请贷款在担保问题上 往往会遇到资产抵押不足或由于需求贷款额度巨大无法取得担保单 位的支持。因此，作为从事二十几年银行工作的老职工，为我行成功 介入土地一级开发项目， 从银行贷款的安全性和效益性出发提出用收 益权帐户质押作为土地一级开发贷款担保方式的看法，以供探讨。1 土地一级开发简介1.1 土地一级开发概念所谓土地一级开发是指按照城市规划、 城市功能定位和经济发展 的要求，由政府授权、委托企事业法人，对城市规划区内的城市国有 土地或农村集体土地进行统一的征地补偿、拆迁安臵、土地平整、制 定土地用途及规划设计、 地上、地下市政基础设施和社会公共配套设 施建设，达到

4、土地出让标准后有偿出让或转让的行为。 其结果是使“生 地”成为“熟地”，一般的，土地出让前需达到“三通一平”及取得 市政接用方案，有条件的则应该达到“五通一平”或者“七通一平” （“七通”即：通上水、通下水（雨、污） 、通电、通暖、通气、通讯、 通路；“一平”则指场地平整） 。1.2 土地一级开发的特点 一般来看，土地一级开发则主要有如下特点： 前期准备系统化。 一级土地开发是一个系统化的工程， 涉及前期 策划、 论证、设计、规划、 手续与审批等诸多步骤， 以及中期的拆迁、 基础设施建设等市政工程、绿化、景观等，最后是后期的入市交易。成本高。土地一级开发中涉及系统的规划设计、 高额的拆迁费用、

5、 系统的公共设施建设， 尤其是拆迁费用， 这都导致土地转让前的巨额滚动发展、动态调整模式。由于巨额的成本投入，开发商往往不 会做出一次性的整体投入， 通常会采取分阶段投入和开发， 但一部分 成为熟地后便入市交易收回部分资金， 接着将转让收益作为后续资金 投入下一阶段开发， 以及在滚动开发中动态的调整开发用地与土地出未来收益相对稳定。 首先，土地的价格价越来越高是经济发展的 规律。其次，政府土地供应紧缩政策促使土地价格进一步上升。因此 一般来说， 土地一级开发的收益， 即未来的土地转让价格具有较高的1.3 北京土地一级开发市场的现状我国土地市场经过一年的调整， 出现了很多新的趋势。 首先是地 价

6、越来越高，这是经济规律。其次，进行土地一级市场开发成为行业 迫切需求，这样可以帮助政府合理进行土地供给。最后，开发商拿地 难度增大， 房地产企业出现优胜劣汰， 土地招拍的资金门槛挡住了很 多实力不够的企业。目前北京土地一级开发主要分两种形式， 一种是市土地储备机构 负责实施土地开发，由市土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项 目核准、 征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。 而与之配合的开 发企业则只需负责土地开发具体管理工作， 开发企业的管理费不高于 土地储备开发成本的 2%。另一种则是由开发企业实施土地开发，政 府将不直接参与，开发商的利润不高于预计成本的 8%。2004 年北京全面推行了

7、经营性土地使用权出让招标、拍卖、挂 牌制度，全年有 72 宗经营性项目土地使用权入市成交，在这些成交 的土地中除了一少部分政府储备的土地是政府进行一级开发之外， 多 数均为政府和开发商联合进行开发。 最近，北京市政府出台的供地计 划和政策， 令开发商感到拿地越来越困难。 北京今年限制二环以内住 宅商品房的用地供应，重点保证顺义、通州、亦庄 3 座新城的土地供 应，这意味着未来北京土地供应郊区化。在国家土地政策逐渐紧缩的情况下， 土地资源稀缺， 使得有些开 发商出现了能力剩余的情况， 一般的开发商是不会选择不作为的， 暂 时拿不到足够的二级开发土地， 有些开发商就开始选择一级土地市场 进行开发。

8、开发商参与一级土地市场开发短期内可以获得相对稳定的开发利润， 同时也是一种长期的土地储备和准备的过程。 开发商参与 一级土地市场开发是开发商的短期规避不作为和实现长远利益的一 种必然的选择。2 土地一级开发的政策法规2.1 北京市土地储备和一级开发政策概要 土地储备开发坚持以政府主导、 市场化运作的原则， 可以由土地 储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发 企业承担。这里针对选择房地产开发企业实施土地一级开发的招标方 式，对北京市土地储备开发政策作几点摘要。土地储备开发计划应当依据国民经济和社会发展计划、 城市总体 规划、土地利用总体规划和近期城市建设规划、年度土地利用计划

9、、土地储备开发实施方案由市国土局会同市发展改革、 规划、建设、 交通、环保等部门就土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及 环保等条件提出原则意见。 土地储备开发实施方案主要包括待储备开 发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、通过招标方式选择房地产开发企业实施土地开发的， 由开发企业 负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续 并组织实施。 招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润， 利润率不高于预计成本的 8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备开发企业组织实施土地储备开发。 土地储备开发实施单位， 即开 发企业应向市规划部门办理规划意见，向市国

10、土部门办理用地手续， 向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保 和市政专业部门的， 应按照有关规定办理相应手续。 土地储备开发实 施单位在组织实施拆迁和市政基础设施建设过程中， 应按照有关规定 通过招标方式选择评估、拆迁、工程施工、监理等单位。土地储备开 发完成后，由市国土局组织有关部门对土地储备开发工作进行验收。 市国土局和市发展改革、 财政、审计部门应加强对土地储备机构的成 本监督和管理， 严格审核土地储备开发成本， 确保土地储备开发资金土地储备开发完成后依法以出让方式供应的， 由政府与受让人签 订土地出让合同， 同时由土地储备开发实施单位与受让人签订土地储2.2 北京

11、市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌及底价设定政策根据规定， 北京市国上资源局负责本市国有土地使用权招标、 拍 卖和挂牌出让工作；招标、拍卖和挂牌出让的土地，应当符合城市总 体规划、 土地利用总体规划和年度土地供应计划， 符合国家和本市产 业发展政策。此外还规定如下两条：国有土地使用权招标、 拍卖和挂牌出让应当在北京市土地交易市 场公开进行。市国土局在组织实施招标、拍卖或者挂牌出让前，应当会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等有关行政主管部门确定规划使用条件、土地用途、年限、投标人或竞买人资格等土地出让条国有土地使用权招标、 拍卖或者挂牌的标底或者底价由市国土局 会同价格等管理部门根据土地评估结

12、果和政府产业政策确定。 国有土 地使用权招标、拍卖、挂牌出让底价，是指招标底价以及挂牌、拍卖2.3 国有土地使用权入市交易办理程序根据北京土地整理储备中心， 国有土地使用权入市交易办理程序 如下：递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心； 核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交 通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合 对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审申领规划条件： 市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市

13、规市政方案咨询及土地评估： 原土地使用权人或土地一级开发单位底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价编制方案：市土地整理储备中心根据规划、 底价审核等编制招标、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审签订土地入市交易协议： 同意入市交易的土地， 原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议； 组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织 发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书； 签订出让合同及补偿协议： 竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签支付费用：竞

14、得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原3 土地一级开发的环节及过程根据北京土地整理储备中心，北京市土地一级开发流程如下：3.1 计划编制阶段 北京市政府依据北京市国民经济和社会发展计划、 北京城市总体 规划、北京土地利用总体规划，制定土地供应计划、土地利用年度计 划、土地储备开发计划。3.2 前期策划阶段 原土地所有者或使用者征得区县和乡镇政府或上级主管部门同 意，向市国土局提出土地一级开发申请。 市国土局受理申请并进行土 地预审，并委托市、区县土地储备机构编制土地一级开发实施方案。3.3 征询意见和审批阶段 委办局联席会，即市国土局会同市发改、规划、建设、交通、环 保等部门就土地、产业

15、政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发市国土局会同相关部门确定土地一级开发主体（委托或招标） 、土地一级开发主体征询各部门意见：市规划委员会的规划意见 书、市建设委员会的建设意见、市交通委的交通评价意见、市园林局 的古树处理意见、 市文物局的文物保护意见、 市环保局的环境评价意 见、市政专业部门的市政接用意见， 最后是市发展改革委员会的核准最后是获得市政府批准， 即新增集体土地办理农用地征收、 或农3.4 组织实施土地一级开发阶段土地一级开发主体组织实施征地、 拆迁和市政基础设施建设。 危 改、文物保护、绿色隔离带等项目需按有关规定进行，并承担拆迁居市国土局会同相关部门审核土地一级开发成本组

16、织验收土地、 根3.5 入市准备阶段依据市政府年度土地供应计划，以及北京市国民经济发展计划、 宏观调控和房地产市场运行情况、 储备开发土地情况， 市国土局一方 面会同市发改委等有关部门确定土地出让价格； 另一方面确定土地出 让方案、发布国有土地使用权出让公告 （报纸、网站、土地交易市场）、 制定招标拍卖挂牌文件。3.6 市场交易阶段投标人、竞买人参与土地交易市场： 购买相应土地的招标拍卖挂牌文件按规定参加招标、拍卖、挂牌现场竞价活动3.7 签订合同和办理后续手续阶段首先，中标人、竞得人向市国土局签订国有土地使用权出让合同、 交纳政府土地收益和土地开发费等； 其次中标人、竞得人向市发改委、 市建

17、委取得项目核准或备案，向市规划委取得建设用地规划许可证，以及向市相关部门办理建设工程相关手续4 土地一级开发成本计算根据北京市土地储备和一级开发暂行办法 ，土地储备开发成 本包括：（一）征地、拆迁补偿费及有关税费；（二）收购、收回和臵换过程中发生的有关补偿费用；（三）市政基础设施建设有关费用；（四）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；（五）贷款利息；（六）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等 费用，不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。 5 土地一级开发的收益及土地出让价格构成根据北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法 、北京市 国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价

18、确定试行办法 ，国有土地使 用权招标、拍卖或者挂牌的标底或者底价由市国土局会同价格等管理 部门根据土地评估结果和政府产业政策确定。 首先由有资质的评估机 构根据评估期日的正常土地市场价格， 对出让地块的出让底价进行评 估并出具评估报告。其次，市国土局就招标、拍卖、挂牌出让底价会 同市发展改革、规划、建设、财政等相关部门审议。最后，市国土局 会同市发展和改革委员会根据审议意见确定最终底价。从 2005 年 1 月 10 日到 2006 年 2 月 27 日，北京土地交易市场发生 53 笔宗地交易， 交易方式均为挂牌，其中 40 笔交易按挂牌底价成交， 13 笔交易为溢 价成交。因此，北京土地交易

19、价格以挂牌的底价成交为主。一般的，出让土地的价格构成如下：土地一级开发总成本一级开发商的土地开发总成本的 8%地方政府也要按照各省、 自治区、 直辖市和计划单列市财政部门 核定土地开发成本的基础上确定的比例收取一定数额的出让金。根据北京市土地储备和一级开发暂行办法 ，通过招标方式选 择房地产开发商实施土地开发的， 由开发商负责筹措资金、 办理规划、 项目核准、 征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。 招标底价包括 土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。因此一般开来， 除了以出让土地价格回收土地开发成本外， 开发商的 土地一级开发最终收益即为土地开发总成本的 8%的收益。但

20、实际上， 在土地一级开发中有些开发商可能会虚增土地开发成本， 从而抬高土 地挂牌底价使竞争者望而生畏不敢摘牌， 最终通过关联企业 “曲线摘 牌”，拿到稀缺的二级土地开发权。因此，开发商参与一级土地市场 开发不仅短期内可以获得相对稳定的开发利润， 而且也是一种长期的 土地储备和最终实现长远利益的准备过程。6 土地一级开发收益权质押的可行性研究6.1 质押的本质质押，在传统民法中又称为质权，它是指债权人为担保债权，可 以在给付未履行前留臵债务人或第三人交付的质物， 并于债务人不履 行债务时，得以其占有的质物的价值优先于其他债权人受偿其债权。 中华人民共和国担保法 （以下简称担保法 ）第六十三条规定

21、： “本法所称动产质押， 是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占 有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依 照本法规定以该动产折价或者以拍卖、 变卖该动产的价款优先受偿。 ”所谓“质押”，本质上是就既成权利对债权设定的一种担保，担 保这一法律行为的本源意义，即以可能的方式保障贷款人债权的实 现。质押具有这样两个特征：一是质权人控制了质押物；二是质权人 不能在控制质押物的同时就对质押物行使权利， 该权利只有在债务到 期不能清偿时才能行使。依各国物权立法之通例， 质押可分为动产质押和权利质押。 所谓 权利质押，是指以所有权以外的可让与的财产权利为出质标的的质 押。可让与的财产

22、权利本质上是一种未来财产收益权， 权利质押核心 为对质押标的未来收益权的实现，以实现质押对质权人债权的保障。 另外， 质权通常为设定于动产上的担保物权， 而不能在不动产上设定 质权。 所以设定质权的权利往往限于动产上的权利， 质权具有为动产 担保的特性。我国担保法第七十五条规定： “下列权利可以质押：（一）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；（二）依法可以转让的股份、股票；（三）依法可以转让的商标专用权， 专利权、著作权中的财产权；（四）依法可以质押的其他权利。 ” 根据担保法原理，一般的可出质权利的构成要件为： 必须是司法上的财产权，即具有一定的价值性； 必须是可让与的财产权，即具有

23、可转让性；质权实现的方式，必 须通过转让才能取得。无法转让的权利，是不能用来质押的。必须是有权利凭证或特定登记管理机构的财产权。 无法进行转移 权利凭证或者进行权利质押登记的权利不可能实现质押的目的。6.2 一级土地开发收益质押的合理性6.2.1 质押的收益性本质一般来说，收益权是所有权的四项权能占有、使用、收益、 处分中的一种，即财产所有权人依法享有的从占有、使用、处分 财产中取得经济利益的权利。 质押本质上是债权人通过设质、 质权以 及质权的实现对其债权形成的一种保障， 而质权的实现实质上为质押 标的价值变现即其收益权的实现。 我们下面看看经常使用的质押种类对于动产质押来说，债权人通过对金

24、银、珠宝、车辆等实物动产 的质押，有效控制了质押物的占有、使用、收益、处分四项权利，质 押标的的变现比较容易，质权的实现相对权利质押更为安全；对于票据、证券来说，其本质上是对某一未来收益的权利凭证， 因此对票据、 证券等收益权利凭证的质押， 即对虚拟的金融资产的质 押，通过凭证的交付质押也可有效控制其占有、使用、收益、处分四 项权利， 但质权的实现能力根据这些金融资产的流动性、 收益性和风 险性有各自不同。由此可见， 我们讨论的收益权质押是对质押的本质反映， 即更能 直接的体现质权实现的收益性本质， 符合担保的本源意义。 我们所讨 论的土地一级开发收益权， 其实指的是国有土地开发权人因对其国有

25、 土地开发权的合法使用而取得相应经济收益的权利， 本质是基于实物 资产产生的不动产收益权。 因此，土地一级开发收益权质押是对质押 本质的体现，符合担保法的本原精神。6.2.2 土地一级开发收益权的可质押性分析 所谓“质押”者，本质上是就既成权利对债权设定的一种担保， 设定质押的权利必须是确定存在的、 切实可行的。 我们从可出质权利 的三个构成要件来分析土地一级开发收益权作为质押标的的可行性： 土地一级开发收益权具有财产权。 土地开发收益权是基于土地开 发这一实物资产产生的不动产收益权， 主要是指未来土地出让时的成 本补偿与投资收益权利，是以财产内容为核心，具有可出质性。土地一级开发收益权据可转

26、让性。 由于土地开发收益权属于限制 流通的财产权利， 其转让须经国家有关行政主管部门批准， 因此对于 收益权质押来说， 通常不会发生权利转质的现象。 更重要的是质押标 的的可转让性是为了满足质权的实现这一职能， 而土地开发收益权利 质权的实现方式除以折价、 拍卖或变卖入质权利并以卖得价金优先受 偿外，尚有另一类方式，即取代出质人的地位，向入质权利的义务主 体直接行使入质权利， 并通过直接行使入质权利使被担保的债权优先 受偿。也就是说土地一级开发收益权的可转让性及流通性较差， 因此 收益权质押的实现不宜采取拍卖、 变卖的方式， 只能由质权人直接就 收益权产生的收益享有优先受偿权。土地一级开发收益

27、权可设臵为特定登记管理机构的财产权。 根据 担保法第 81条的准用条款，其他权利质押应适用该法第 65条关 于“出质人与质权人应当以形式订立质押合同。 ”的规定。这是因为 其他权利质在担保功能上的“先天不足” ，非以要式行为不足以使法 律关系趋于明确。 因此，土地一级开发收益权质押可一方面设立应当 具备书面形式， 并且当事人在质押合同上签字盖章， 另一方面质押事 项要经相应的行政主管部门登记，从而使质押合同生效。综上所述， 土地一级开发收益权的质押具有一定的可行性。 土地 开发收益权质押的内涵可界定为：债权人（一般指银行等金融机构） 为担保其借贷债权，在债务人（一般指开发商或政府）给付前得以留

28、 臵债务人交付的土地一级开发这一不动产收益权， 并于债务人不履行 还本付息义务时，以该收益权收益优先受偿的担保行为。6.2.3 质押合同的生效条件根据担保法原理， 质押以转移质物的占有为特征， 质押合同一般 以向质权人实际交付质物（权利质押为交付权利凭证）为生效条件。对于动产抵押，质押合同随着实物动产的实际交付而生效； 对于票据、债券、存款单、仓单、提单等有价证券，其权益价值 依附于权利凭证本身，谁持有证券，谁就享有权利，所以证券化的权 利质押，也可以实际交付权利凭证为生效条件。 而不动产收益权的价值实质上依附于实物资产， 如电网、公路等 资产， 它并不直接依附于权利凭证， 持有权利凭证并不能

29、够代表其所 有的权利。因此转移权利凭证（有关批准文件和相应许可证书）并不 必然导致收益权质押合同的生效。 所以不动产收益质押应采取 “登记 生效制”，即质押事项经相应的行政主管部门登记后生效，经质押登 记，质押合同即行生效。因此，土地一级开发收益权质押同样可以通 过行政许可以及在土地整理储备中心的登记来使质押合同生效。6.2.4 收益权质押的实践先例 近几年，我国在不动产收益质押方面已经有了一些先例。例如：1997 年以来，广东省某市环城高速公路建设急需大量资金，向几家 银行申请贷款。 由于这些贷款金额巨大， 在落实贷款担保问题上比较 困难。该市某银行信贷部门和该行法律部门经过调查讨论， 研究

30、有关 法律规定，提出了以高速公路收费权益作质押的方案； 2003 年重庆 市市人民政府通过了重庆市基础设施项目收费权和收益权质押办 法，以支持其基础设施建设的巨额资金需求。任何事物的存在与发展， 都有其一定的价值基础， 不动产收益权 质押亦不能例外。 商业银行等金融机构接受政府及有关部门以高速公 路、污水处理等不动产收益权为质押标的而向其放款， 既解决了政府 建设基础设施所需资金短缺的难题， 又扩大了银行自身信贷业务的范 围，更加快了地方经济建设的发展。 因此我们相信土地一级开发的巨 额资金需求同样也可以采用收益权质押担保的贷款方式， 从而实现国 有土地资源的有效开发利用、城市化建设和经济增长

31、。6.3 一级土地开发收益质押的合法性中国人民银行和中国银行业监督管理委员会发布的贷款通则 （征求意见稿） 第三十九条 规定：“贷款人在以权利质押方式发放担 保贷款时，用于质押的权利应当是依法已明确为可以质押的权利。 ” 而一级土地开发收益权本质上属于不动产收益权， 关于不动产收益权 质押我们已经有了一些可参考的法规。我国最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问 题的司法解释第 97 条明确规定了“以公路桥梁、公路隧道、公路 渡口等不动产收益权出质的，按照担保法第七十五条第（四）项的规 定处理”。而“第（四）项”即“依法可以质押的其他权利” 。我国民 法草案把这几项不动产收益权列为质权标

32、的， 并规定了以这几项不动 产收益权出质的， 除应订立质押合同外， 还应向该不动产所在地的县 级以上交通主管部门登记，否则不能产生质权设定的效力。因此，这 为不动产收益质押提供了明确而又可行的法律依据。 然而铁路、桥梁、 隧道、 或渡口等不动产收益权上设质， 并不能在法理上找到合理的依 据，但最高院的这一司法解释着眼于实践的角度。 国务院及其他有权 机关之所以规定这两种方式能够“质押” ，其实应归于担保这一法律 行为的本源意义， 即以可能的方式保障贷款人债权的实现。 这种建设 项目的收费权质押， 实质上是根据建设项目的特点， 由借款人向贷款 人提供的一种借款条件。尽管如此，在不动产收益权质押的

33、一系列基本的重大问题上我国 的法律还是缺乏明确而有力的依据。然而，我国的担保法是移植 继受于法国、 德国等欧洲大陆法系国家， 而法律移植又有一个与中国 本土法律资源逐步适应、融合的过程。另外，中国法的创制，坚持的 是“成熟一个制订一个”的原则，虽在很大程度上与社会生活具有同 步性，但是根据已经认识的客观规律和社会发展的客观需要所应当有 的预见性或者说超前性则明显不足。6.4 一级收益质押贷款的操作程序现阶段在城市土地开发贷款等项目中， 通常要求借款人提供如下 材料：借款人的营业执照、组织代码、税务登记证、法定代表人证明 书、贷款卡、公司章程、财务审计报告、信用评级报告等资料，借款 人可从事土地

34、一级开发的有效批件等一系列合规合法的手续。 同时提 供所申请贷款的有关担保方式的证明文件。 经营行在收到土地一级开 发收益权质押贷款申请后，通常按如下步骤操作：经营行收到借款人申请资料， 认为符合贷款条件的进行调查后形 成调查报告，逐级上报；有权审批行组织评估；贷款审查委员会审查；审查通过后，与借款人签订借款合同；贷款人与借款人、 土地主管部门签订三方协议， 并设立收益权质 押资金账户。另外，借款人还应获取土地主管部门 （一般为土地整理储备中心） 对其担保方式的行政许可。 所谓行政许可是指行政主体应行政相对方 的申请，通过颁发许可证、执照等形式，依法赋予行政相对方从事某 种活动的法律资格或实施

35、某种行为的法律权利的行政行为。 由于收益 权质押的特殊性， 收益权质押应征得政府主管部门的许可或批准， 这 对于保障其合法权益是十分有意义的。6.4.1 关于收益权质押合同内容出质人与质权人应以书面形式订立收费权或收益权质押合同。 其 中，债务人是指以负债方式向金融机构贷款进行土地一级开发的法 人；出质人，是指以其取得的土地开发收益权作质押担保，贷款用于 土地一级开发项目的法人； 质权人， 是指为土地一级开发项目提供收 益权质押贷款的金融机构。这里出质人和债务人为同一主体。合同内容除法律规定外，还应包括以下内容： 土地开发收益权质押合同中当事人不得约定质押期限， 其质押期 限依质押所担保的主债

36、权的存续期限而定；土地一级开发收益权的质押价值由出质人与质权人双方约定， 其 大小由土地一级开发收益决定；土地一级开发收益权质押担保的范围应包括主债权及利息、 违约 金、损害赔偿金及实现质权的费用；土地一级开发收益权质押的质权实现方式应通过银行对收益权 质押资金账户的监管和资金控制以及优先受偿而实现；土地一级开发收益权质押资金账户的设立、 运作及结清等管理办 法由贷款人、借款人和土地储备中心协议确定。6.4.2 关于收益权质押合同中银行的权利在收益权质押合同中，银行作为质权人所享有的权利主要有： 优先受偿权。银行可就出质的土地一级开发收益权的价值优先受 偿，这是质权人最重要的权利。 这种优先受

37、偿权一般体现在质权人得 就出质的收益权的价值优先于出质人的未有担保的其他债权人受清 偿。质权保全权。 在土地开发收益权质押中质权的保全方式为： 有权 要求政府机关改善质物管理以增加土地开发的收益或代为行使土地 开发收益权以控制账户内资金流出直至贷款本息偿还完毕或者要求 政府另行提供担保。物上代位权。 土地开发收益权质押过程中的， 因土地开发项目搁 浅、灭失或者其他原因获得赔偿金或代替物 （如设立相应的风险基金、 工程保险赔偿金等）时，质权人有权就该赔偿金或代替物优先受偿。6.4.3 关于质押登记登记，也称不动产物权登记， 指经当事人申请国家专门机关将物 权变动的事实记载在国家设计的专门薄册上的

38、事实或行为。 收益权质 押合同签订后，由出质人向市国有土地行政主管部门办理质押登记， 并向市财政主管部门备案。 行政主管部门自收到登记申请后应做出是 否登记的决定， 符合条件的由登记部门出具登记文件， 土地一级开发 收益权质押合同自登记之日起生效。 在申请办理登记时， 当事人除提 交书面申请书外， 还应该提交行政许可证、 借贷合同与质押合同等相 关法律文件。6.4.4 关于收益权质押资金账户由开发商、土地主管部门、 银行签订设立收益权质押资金帐户的 监管协议，设立土地一级开发收益权质押账户，由银行来监管。收益 权质押账户的监管内容主要为：在土地出让协议中， 土地开发商放弃其土地开发成本的优先受

39、偿 权，土地主管部门（土地整理储备中心）和土地竞得人保证将土地一 级开发收益直接交付贷款人（银行） ；土地主管部门向银行保证在土地出让发生时， 将开发商的土地开 发收益资金首先进入银行指定的土地一级开发收益权质押帐户， 明确 质权人， 即贷款人对进入该帐户的、 隶属于收益权项下的收益享有优 先受偿权，从而使贷款人能够有效控制因收益权而产生的实际收益； 开发商和土地主管部门向贷款人保证土地开发收益权质押帐户 的资金不得随意挪用，资金挪用须经银行同意；在贷款期限内，该账 户应保持足够支付利息的余额， 进入还款期还应保持有足够支付每期 还款额的余额；银行和土地开发商签订协议， 银行有权根据借贷合同或

40、一级开发 进度自行从土地开发收益权质押账户划出资金偿还银行贷款， 并在借 款人不能清偿到期债务时贷款人有权以质押的收益权代替开发商行 使土地一级开发收益权。7 土地一级开发收益质押贷款的风险与防范土地一级开发收益权质押贷款中，质押的收益权是未来的收益 权，而未来是不确定的。土地一级开发项目庞大，周期较长，受影响 的因素较多， 所以其未来收益具有一定的不确定性。 在土地开发项目 未完成前，银行是不可能提前实现收益权抵押质权的。7.1 土地一级开发收益权质押贷款风险分析7.1.1 土地的价值风险土地风险是指在完成土地一级开后， 由于国家宏观经济和政策等 原因，市场对土地的需求下降或者土地开发成本相

41、对太高， 导致土地 使用权挂牌出让时出现无人摘牌的现象， 从而土地一级开发的收益权 无法实现，银行贷款无法偿还。但是，土地是一种不可再生资源，正 常情况下，土地使用权的价值减损的可能性较小。随着经济的发展， 土地的价值总是处于上升状态。 根据北京市土地整理储备中心的往年 土地交易记录， 土地的挂牌价格一般远远高于其开发成本， 并且发生 流拍的概率很小。 因此在土地开发收益权质押中， 土地的价值风险较 小。7.1.2 土地一级开发进程的不连续性风险土地一级开发项目的进程会受到政策、 市场等多方面的影响， 在 土地的滚动开发中收益的实现过程处于不连续或不确定的状态， 而准 确收益情况在签订合同时是

42、难以把握的。 因此难免会出现还款计划和 预期收益的不和谐。 难免出现有收益或收益大时， 不必还款或还款额 少；没有收益或收益少时，却需要大量还款。也就是说银行连续的还 款计划和一级开发中不连续或不确定的收益状态存在着冲突。 因此在 开发进程中， 如果工程因多方面原因而不能按进度进行、 甚至中途搁 浅，银行将面临巨大的资金风险。7.1.3 开发商经营风险 开发商经营风险是指在土地一级开发项目管理中， 由于开发商管 理失误、经营不善或者开发定位不切实际导致的银行贷款资金不能有 效的运作，或者一级开发不能有序的进展，甚至致使项目搁浅，从而 不能按计划偿还银行本息的风险。开发商的经营风险是由其管理水

43、平、资质以及公司背景决定。7.1.4 开发商道德风险 开发商道德风险是指开发商在获取银行资金后， 不能以最大诚信 原则经营土地一级开发。 具体说在开发中存在着开发商低效的资金运 用、虚高土地成本甚至转移银行贷款资金的道德风险。7.1.5 土地开发收益权质押合同的操作风险 土地一级开发收益权质押不像法律已明确规定的权利质押， 其法 律依据并不明确，还缺乏成熟的运作模式。在具体操作时，由于受诸 多因素的限制， 贷款合同还款期限的设计与项目收益周期的协调、 质 押方案的可操作性、 登记机关的明确性以及对于贷款回收途径及收益 质押资金帐户能否有效控制，都还没有成熟的经验可循。另外，由于 合同的复杂性，

44、 当事人之间如果发生纠纷， 势必比一般民事纠纷更加 复杂。并且在中国目前体制下，银行与政府相比仍处于弱者的地位， 一旦政府违约， 银行与政府之间的诉讼纠纷必将旷日持久， 这无论于 政府还是于银行都有害而无利。7.2 土地一级开发收益权质押贷款风险的防范在土地一级开发收益质押贷款的风险类别中， 土地的价值风险属 于系统风险， 是个体无法左右的风险， 但鉴于我国经济的持续将康发 展，发生土地贬值的风险很小。对于开发商经营风险和道德风险，鉴 于开发商在项目前期往往都进行过详细而周密的准备工作， 并且一般 能够取得土地一级开发权的开发商往往具有一定的资质背景和相关 的资源优势，所以这两种风险也比较低。因此，土地一级开发中的不 连续性风险和收益权质押合同的操作风险将使我们风险防范的重点。 下面是针对以上风险分析我们的一些风险防范措施：7.2.1 质押合同的严密签订收益权质