基于自有住房对中国住房租赁市场现状探究

1、基于自有住房对中国住房租赁市场现状探究【摘要】我国的住房租赁市场发展成熟度不高，抛 开政府的公租房与廉租房，市场的供需双方主要是单独个体 的出租方与承租方，自有住房的减去自住需求成为单一房 源。通过对自有住房的研究，进一步结合租赁市场现状分析 存在的问题并提出建议。【关键词】出租方；承租方；自有住房；自住需求1、引言自从市场经济的高速发展，中国的住房改革也不断的进 行，相对于蓬勃发展的住房销售市场而言，租赁市场似乎被 忽视。虽然近几年来，政府大力建设廉租房与公租房，但由 于保障体系本身不完善、覆盖率低，市场的供需主体为一个 个独立的家庭与个人。同时，政府政策导向与税收问题，导 致企业从事租赁市

2、场的经营成本高利润率低，企业的参与度 低，住房租赁和销售的市场结构失衡，租赁市场均衡受制于 新增商品房的成交量与自主需求。房价的上涨、租售比的不 合理进一步减少了可供租赁的住房，引发空置率高和承租方 租房成本高等系列问题，阻碍的住房租赁市场的更好更完善 的发展。本文从自由住房的角度，剖析租赁市场的现状。2、自有住房及相关概念居住需求是人类最基本的需求之一，自有住房是指居民 自己拥有的房屋，可供自己居住、向他人租赁或者投资出售。 而住房自有率是国际上考察居民的常用指标，指居住在自己 拥有产权住房的家庭占整个社会的家庭比例，计算公式为：住房自有率二（居住拥有产权的住房家庭数/全部住房家庭户数）*1

3、00%2012的中国家庭金融调查报告就指出中国的住房自 有率高达89. 68%,从这个数据可以发现购房时居民的首选， 居民倾向于获得拥有自己产权的房屋，侧面说明中国的住房 租赁市场不够成熟，不能优化房地产市场的结构。住房自有 率在统计学上与经济发展水平是负相关的，世界平均水平是 63%,欧美发达国家为60%左右，反映我国经济自由化程度不 高，人力资源流动受到阻碍，城市化程度低。该报告中北京、 上海、广州、深圳四个城市的住房自有率最低，这个四个城 市在整个中国属于发达城市，城市化程度高，经济发展水平 高。这些人口集中的大城市，土地价格水平高，人才需求量 大，因此住房租赁市场存在发展的动力；相对农

4、村而言，农 民一般都有自己的住房，租赁者少，并且流动意愿不大，住房自主率非常高。因此，住房自有率反映着租赁市场的发展程度。中国人口基数大,不能满足所有的购房需求，要建立多元化的房屋供给系统。透过高的住房自有率，分析具体拥有住房居民的房屋占有结构，根据中国居住小康指数得出调查人群住房数量分布如表1所示。从图表的数据拥有住房的居民比例占到78. 6%,公布的住房自有率89.6%,因为两者选取的样本不同，表一 的数据不一家庭为考察单位，并且受访者不涵盖农村人口。多套住房拥有率为13. 3%,即拥有产权大于1套住房的人数比例为13. 3%o假设居民需要一套房屋来满足自住需求，剩余的住房全 部用来租赁。

5、根据表上数据可以得出租赁市场的供需比为 0.74： 1,反映市场的房源能够大致满足租赁的需求。根据 此数据对于租赁市场，多套房产拥有率越高，供需比越均衡 更利于租赁市场，但是假设前提是剩余住房用来租赁，实际 上剩余住房分为出租、出售以及临时自住等用途，并且空置 率高没有成为租房市场的房源。以2012年北京市为例，通 过人口调查分析得到表2：根据表2显示，多套住房占有率高并没有激活租赁市场, 证明了住房自有率高，多套住房居民占有率高的中国房地产 市场结构失衡，租赁市场发展不匹配。住房空置率是亟待解 决的一个问题。3、高住房自有率和住房空置率的研究分析住房自有率与经济负相关，中国经济虽然在不断的发

6、 展，但是较于发达国家水平还是比较低，同时劳动力流动率 低，城市人口占总人口的比例低，城市化进程不高，并且文 化习惯及社会结构的影响，居民倾向于购房等种种因素造成 中国住房自有率高的情况。住房产生价值有两种形式：出售与租赁。出售价格是对 房屋一次性消耗的市场出价，体现是住房的商品价值属性， 衡量了一定时期住房的需求关系；租赁价格是住房的使用价 格。两者的区别在于：住房价值的回收形式与时间不同。出 售是即期的资本利得，租赁是持续的现金流，但两者都是对 同一商品价值的不同表现形式。住房拥有者选择出售还是租 赁，空置高低一定程度受到租售比机制的影响。租售比是指每平方米使用的月租金与每平方米的建筑 面

7、积的房价之比。国际上通过这个概念衡量一个地区的房地 产的运行情况，标准通常为1： 300 1： 200,比值越高说明 投资房产的价值越大，出租房屋的数量越多。租售比无论是 高于1 ： 200还是低于1 : 160,均表明房产价格偏离理性真 实的房产价值。以历年北京租售比为例，2005年租售比为1： 335, 2008年突破1： 400,在2010年达到1： 600,从侧面 反映了租赁市场和出售市场的背离。房租收益过低与房价的 巨大差异正是造成空置房高达30%的原因。从经济学角度， 合理的住房租售比是住房的寿命期满，购房需求的货币价值 等于租房获得全部货币价值。不断下降的租售比反映住宅市 场的投

8、资投机氛围加剧，租赁市场被架空，房地产泡沫加重。 住房租赁前期需要投入，很多剩余住房是未装修的毛坯房。 此外，租金面临违约风险，法律保护不完善，维护花费精力, 租赁时间的增加因承租方的道德风险损坏住房的可能性加 大，降低了房屋的价值。相对租赁而言，空置房屋不存在任 何成本，不需要投入，日益增长的房价，使得增值的收益远 远大于租赁。住房持有人的选择进一步降低租售比，低的租 售比又促进住房空置，形成恶性循环，不利于租赁市场的发 展。4、租赁成本除了空置率高，以自有住房为主的租赁市场加重了租赁 成本。租赁市场供需双方主要是单独个的出租方与承租方。 政策导向和收益成本，以及巨大的租售比，企业从事房屋租

9、 赁获得利润不足于驱使其推动整个租赁市场。作为单个出租 方的租赁成本为居住条件的投入、维护成本、税费和时间成 本以及承租方的违约风险和道德风险。居住条件的投入是指 将预备租赁的住房改善成适合租赁条件的花费。房屋质量和 居住条件是承租方考虑的重要因素，决定了租金的高低和出 租方的收益。维护成本是指租赁过程中，保持居住条件的花 费。稅费是租金中应缴的税额，这部分一般出租方转嫁给承 租方。时间成本是租金收益与房屋价值下降的差值。承租方 的违约风险和道德风险主要是承租方违背租约和损坏房屋 的可能性。由于承租方是单体的个人，违约风险和道德风险 发生后，出租方要自己承担损失，导致租约合同主要倾向于 出租方

10、，采取押金策略降低风险，因此通常存在霸王条款。 个体的存在使租赁市场无法完全市场化，出租方可以通过提 高租金的方式，将风险转嫁到承租方，加剧的供需市场的失 衡。对于承租方，由于市场参与的主体是一个一个单独的个 体，市场上信息不对称，租房信息收集成本高。虽然企业不 直接进入租赁市场，却开办中介业务，表面上降低了搜寻成 本，但实际上通过中介费用变相提高了租金。同时，近些年 来，住房租赁中介通过信息获取优势，垄断了租房信息，切 断了出租方与承租方的关系，蓄意通过提高租金获取高额的 差价利润，也搅乱了整个租赁市场。房价居高不下，承租方 面临很大的违约风险，出租方随时终止合约出售住房。承租 方又面临着搬迁成本和再一次的搜寻成本，租赁成本的加大 促使承租方选择购房。5、结语本文通过对自有住房分析我国住房租赁市场，住房自有 率高并不代表我国租房需求不高，反而说明我国经济结构不 平衡和发展水平不高，住房结构体系需要优化。高的住房空 置率影响了租房房源的供给，加剧了租售比的背离。租赁市 场的单体性，不能通过法律手段消除租赁成本。即使完善的 法律面前，高昂的监管成本也无法覆盖所有参与者。政府除 了大力开展公租房和廉租房建设，还要注意引导租