物业管理考核细则

1、 物业管理考核实施细则为了加强长沙引水及水质环境有限责任公司大楼及花桥污水处理厂物业管理的监管，提高公司物业管理的整体水平，形成高效有些序的运行机制，切实贯彻规范化管理、人性化服务的原则，提供舒适、优美、安全、方便的工作环境的物业管理总要求，特制定本物业项目考核细则。1、物业管理考核实施细则将委托物业管理的工作划分为八个项目，合计分值为700分，每个项目满分值分别为：房屋管理80分；机电设备管理50分；公共区域及其设施管理120分；清洁卫生管理150分；安全保卫管理100分；绿化管理50分；服务受理50分食堂管理100分。2、公司成立物业管理监督小组（以下简称监管小组），监管小组每季度对物业管

2、理工作及其服务质量全面检查一次，抽查一次，采取扣分法进行质量评估、评分，评分结果作为对物业管理工作质量的奖惩依据。总得分在595665分间（即满意度在85%-95%之间），不奖不罚，总得分低于595分（不含595分），每少一分，处罚物业管理公司200元；总得分665分以上每增加一分，给物业管理公司奖励200元；四个季度考核得分均在595分（含）以上，合同自动续签至下一年。3、对物业管理公司实施的罚金，从应付的物业管理费中扣除；应得的奖励金，由采购人在支付管理费时一并支付。4、监管小组每月用半天的时间与物业管理公司召开一次沟通会，对管理服务好的方面给予表扬，对管理服务不到位及存在问题及时指出。项

3、目服务质量标准分值监督考评标准房屋管理80分1、无违反规划乱搭乱建，无擅自改变房屋用途。5分发现一处乱搭建现象扣3分，擅自改变房屋用途扣2分。2、房屋外观完好整洁；外墙瓷片无脱落，无裂缝；玻璃幕墙清洁明亮，无破损，无明显污渍；无乱张贴和乱悬挂现象。20分发现外墙有污渍一处扣1分；外墙有瓷片脱落或裂缝一处扣1分；玻璃幕墙破损一处或污渍扣1分；乱张贴一处扣1分。3、每年对房屋外墙清洗一次。房屋急修补过夜15分未清洗全扣；清洗一半扣7分，清洗不干净扣5分。4、房屋公用场所内墙无破损，涂料无脱落，无明显污渍。10分一处有污渍或脱落破损扣除1分。5、房屋本体公用设计整洁，公用楼梯、天台、通道等处无堆放杂

4、物。10分发现一处公用设施损坏扣1分，一处堆放杂物扣1分。6、各房顶和天台隔热层无破损雨水排水管通畅，无阻塞外溢现象。10分一处有破损扣1分。一处有雨水排水管不通扣2分。7、各楼层天花板无破损，无滴水印。10分发现一处有破损扣1分。机电设备管理50分（一）给排水泵设施10分1、供水泵、阀门、水池及其球阀供水管道定期检查保养。2分查记录，每月不少于一次，未达到扣1分。2、水池水无外溢，供水阀门、管道无渗漏。2分现场检查，发现一处渗漏扣1分。3、排水泵定期检查无堵塞，排污井定期清理，保证污水排放通畅。2分有记录，每月不少于一次，未达到扣1分。4、排污管道无渗漏。2分现场检查，发现一处渗漏扣1分。地

5、下设备房无积水，浸泡现象发生。2分发生一次扣1分。（二）消防系统40分1、消防控制中心24小时值班，控制中心消防设备设施完好无损，可随时起动。8分无24小时值班扣2分，设备设施损坏不能起动扣4分。2、消防管理人员能熟练掌握消防设施设备的使用方法。5分不会使用操作扣3分，不熟练扣1分。3、消防管理人员能正确果断处理各种火险、火灾以及救护程序。3分不会扣2分。4、大楼内各种消防设施定期检查保养、维护，确保无缺损，保障正常运行。10分无保养扣2分，一处运行的障碍扣2分，一处缺或损坏扣2分。5、订有突发火灾应急方案，设立有消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。4分一处不符合

6、要求扣1分。一处杂物堵塞扣1分。6、严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确保无火灾事故发生。10分检查一处有隐患扣2分，发生火险灾扣5分，并追究责任。公共区域及其设施管理110分1、大门广场、路面平坦，无损坏，路牙车位线和导向清楚。7分一项不符合要求扣2分。2、雨水井、污水盖完好无缺，井壁无损，井底无砂石，杂物堵塞。10分一个井不符合要求扣1分。3、雨水、污水管道无裂，无阻塞，无渗漏，水流畅通。10分一处不符合要求扣2分。4、电缆沟盖、各阀门盖无损坏，无积水。9分一处不符合扣1分。5、单位内围墙及门无生锈，无裂断，无变形。9分一处不符合扣1分。6、路灯灯罩无破损，灯柱无歪斜损坏。7分一盏路灯不

7、符合扣2分。7、公共场所、楼道照明灯、各类介绍栏、宣传栏照明灯完好，确保照明正常。各门窗配件完好无损。10分一处不符合扣1分。8、办公区用具设备及时检修，确保完好无缺，并摆设整齐；各水龙头完好，无滴漏。8分一处不符合扣1分。9、厕所无阻塞，确保排污通畅。厕所门、隔断无损坏。20分发生一处阻塞未及时疏通扣2分，一个厕所门或隔断损坏未修复扣1分。10、楼顶设施：卫星天线；发光宣传字；避雷设施，各项性能完好。 20分 一项设施出故障未及时修扣5分。清洁卫生管理150分（一）室内卫生清洁保洁100分1、清洁保洁责任划分到人，责任范围清洁达到标准化。清洁员着装统一，工作细致，形象良好。8分未责任到人扣2

8、分。一处未达到标准保洁扣2分。2、进入各办公室、会议室等做清洁工作，应礼貌打招呼，清洁需搬动物品时应轻拿轻放，清洁完后恢复原位。14分一人或一项不符合扣2分。3、各责任区域门窗干净明亮、清爽；地面无纸屑、果皮、灰尘、杂物和污渍；垃圾筒纸萝内的垃圾不能超三分之二。14分一个责任区域一项未做到扣2分。4、法定节假日办公楼及厂大门装饰10分一次未做好扣3分。5、各洗手间小便器，盥洗盆、定期清理水垢，清洁明亮，无积水，无污渍，无异味。15分一个洗手间一项不符合扣2分。6、大厅及楼层走道，地面定期打蜡、抛光无垃圾、积水，无污渍15分一个开水间一项不符合扣2分。7、地面保持干燥，尤其下雨天要加强管理，放置

9、地滑警示牌，防止行人摔伤，确保安全。8分因地面有水或其他果皮等致使人摔伤全扣，并且承担由此引发的责任。8、垃圾箱桶的垃圾做到日产日清，每周至少清洗一次，墙面无垃圾附着。8分一项未做到后2分。9、确保无卫生死角。8分一处有卫生死角扣4分。（二）外围环境保洁30分1、路面无明显泥沙、污垢，无1cm以上的石子，每100平方米烟头纸屑不超过3处。5分不符合扣3分。2、大楼四周绿化丛中无烟盒，饮料瓶盒、塑料袋等垃圾。10分每面发现一处扣1分。3、绿化草地无烟盒、饮料瓶盒、塑料袋等垃圾，烟头纸屑每100平方米不超过2处。5分不符合扣2分。4、各平台、房顶无乱堆放杂物，目视无垃圾、无污渍、无青苔、无积水。5

10、分发现一处扣1分。5、各明沟无垃圾、无青苔，畅通。5分一条沟不符合扣1分。（三）“除四害”消杀20分1、每周对室内杀蚊虫一次，每月对污水井、化粪池、井，垃圾站、雨水井等蚊虫孽生地烟雾喷杀一次。8分未按要求消杀扣4分。2、定期放置灭鼠药物，控制蚊虫、鼠害密度有效。8分业主员工投诉一次扣2分。3、根据天气变化或办公室要求，随时落实临时消杀工作。4分一次未落实扣1分。安全保卫管理100分1、所聘用的保安人员必须训练有素，有保安队全管理制度和职责，安全防患措施，确保安全稳定。10分管理制度、职责、措施不健全每项扣1分，发生安全事件一次扣5分。2、保安队员必须熟悉物业环境，上班时按规定着装和佩戴装备，文

11、明值勤，见到领导应敬礼，不与职工、患者亲属发生矛盾和冲突。10分发现一名队员着装不整齐扣1分，不礼貌扣1分，无理与他人发生冲突一次扣5分，发生两次建议辞退。3、保安必须实行24小时值班巡逻，认真履行职责，机动灵活，加强重点区域和人少到的部位巡逻。14分查值班巡逻日志，当值发生事件无记录扣5分，记录不规范扣2分，如反映巡逻不到位一次扣2分，巡逻乘座电梯一次扣1分。4、做好重大活动会议的安全保卫工作，圆满完成交办的任务。5分因安全保卫工作失误，造成不良影响扣全分。5、定期组织安全教育；积极发现各类安全隐患，确保不发生物品被盗和各类案件及安全事故。14分无安全教育（查记录）扣2分，发生手机钱包被盗事

12、件一次扣1分。厂区财产被盗案或保安员内部自盗一次扣10分，并追究管理处领导的责任。6、协助搬运家具时，必须轻移轻放，无损坏家具和地板。9分造成家具或地板损坏扣5分，并承担10%维修费用。7、做好地面停车场的管理，正确疏导进出各种车辆按位泊车，提醒车主关好车辆门窗，上好防盗锁，防止车辆碰撞、损坏、被盗等问题发生。10分发现乱停放车辆一辆扣1分，发生车辆碰撞，损坏或被盗一次扣5分，并由管理公司承担相应责任。8、引导非机动车辆集体停放，停放整齐，场地洁净，落实管理制度，确保安全，严防损坏与丢失。8分一项不符合扣1分，发生损坏或丢失一次扣2分，并由管理公司承担相应责任。9、门卫岗位，严格执勤，维护进出

13、车辆秩序，不与车主发生冲突。10分发生乱收费投诉到厂区一次扣4分，投诉到上级有关部门或媒体扣8分。10、保安队员，年流动率不超过20%，治安案件发生率控制在2以内。10分流动率每超过一个百分点扣2分，依此类推，每增加一个案件扣2分。绿化管理50分（一）室外绿化30分1、乔灌树木、花卉长势良好，定期修剪。无枯枝死杈、败叶、无病虫害。10分一处2分，树木枯死一株扣5分。2、花卉廊的花卉定期修剪养护，使其整齐美观，无折损、无斑秃，无黄叶。10分一处不符合扣2分。3、草地长势良好，无杂草，修剪整齐美观，无明显践踏现象，无黄土裸露情况。10分一处不符合扣2分。（二）室内绿化20分1、根据具体情况，安排好

14、室内的绿化，美化工作环境，并根据不同季节和花卉长势情况及叶更换。10分厂区提出一处未安排好扣2分。2、各种花卉盆栽长势良，无枯枝、黄叶、败叶、无虫害，叶枝上无明显积尘，盆内无垃圾、烟头、纸屑等杂物。10分一分花卉、盆栽不符合扣1分。服务受理50分1、负责物业管理的服务电话，应执行24小时值班，随时有人接听。6分无24小时服务电话扣2分，无人接听电话一次扣1分。2、耐心礼貌受理各办公室室服务申请、报修、求助、建议、问询、投诉等各类信息并做好记录，及时分发处理的回访。12分不礼貌或不耐心一次扣1分，无记录一次扣1分，处理不及时或无回访扣2分。无落实或无反馈一次扣2分。3、对安排的有关事务，要及时跟

15、踪，落实和反馈。8分在能力范围内没及时处理完成一次扣2分。4、当接到维修任务时，小修项目及时完成，重大和紧急维修项目应及时报告公司领导和业主领导。10分在能力范围之内，未及时处理扣2分，没报告扣2分。5、发生与物业管理有关的重大突发事件，应立即上报有关部门和领导，并做好处理。6分未按时发放意见表扣4分，同一问题三次未解决扣4分。6、每两月发放服务工作征求意见表，及时采纳合理建议，改进存在问题，不断提高管理与服务质量。8分食堂管理（一）卫生40分1、员工食堂整洁；所有炊事器具、用具和餐具均应保持清洁，严格依照卫生防疫站的规定消毒。10分一处不符合扣2分2、员工餐厨师应做好个人卫生，做到勤洗手、剪指甲、勤换、洗工作服。10分一处不符合扣2分3、每年进行一次健康检查，无健康合格证者，不准在食堂工作10分一处不符合扣2分4、所有炊事器具、用具和餐具均应保持清洁，严格依照卫生防疫站的规定消毒；应保持员工食堂整洁。